¿CONTRA LA SENTENCIA DE LA SALA SUPERIOR, SE INTERPUSO RECURSO
DE CASACIÓN Y SE SEÑALÓ QUE EXISTIÓ UNA CONTRAVENCIÓN AL
DEBIDO PROCESO, PUES EL PROCESO DE DESALOJO SE RESOLVIÓ
UTILIZANDO NORMAS REFERIDAS A LA CONCLUSIÓN DE
ARRENDAMIENTO, ¿ERA PROCEDENTE O NO LA ACUMULACIÓN DE LOS
PROCESOS DE DESALOJO CON EL DE PRESCRIPCIÓN?
–en primer lugar– que no era viable dicha acumulación, porque la normativa procesal no
admite la posibilidad de acumular pretensiones que se tramitan en distintas vías
procedimentales; en segundo lugar, porque en el presente caso, los demandados nunca
solicitaron tal acumulación, ni tampoco reconvinieron, sólo se limitaron a señalar que estaban
siguiendo un proceso de usucapión ante el mismo Juzgado; y, en tercer lugar, porque en el
Juzgado y en la Sala Superior, sí se ha hecho alusión a la usucapión alegada, señalándose que
en este proceso de desalojo no se está discutiendo la titularidad de la propiedad, sino cuál de
las partes tiene un título que la legitimara para ejercer el derecho a poseer el bien y que
cualquier discusión sobre la propiedad se tenía que ventilar en un proceso más alto. En
consecuencia, la Corte Suprema declaró infundado el recurso de casación, y estableció como
doctrina vinculante lo siguiente:
1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin
pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto
de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el
mismo.
2. Cuando se hace alusión de carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está
refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a
cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del
bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.
3. Interpretar el artículo 585 del Código Procesal Civil, en el sentido que por
“restitución” del bien se debe entender como entrega de la posesión que protege el
artículo 911 del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho
derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es
propietario o no.
4. Establecer, conforme al artículo 586 del Código Procesal Civil, que el sujeto que goza
de legitimación para obrar activa no sólo puede ser el propietario, sino también, el
administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitución de un
predio. Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe
comprender dentro de esa situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar
su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el
que tenía feneció.
5. La Corte Suprema precisó que el proceso de desalojo por ocupación precaria es de
naturaleza sumarísima y tiene como finalidad la restitución inmediata del bien al
poseedor legítimo. Por otro lado, la prescripción adquisitiva de dominio es una acción
que busca el reconocimiento de la propiedad por el transcurso del tiempo y requiere
un proceso de conocimiento, con una etapa probatoria más amplia. Por tanto,
acumular ambas pretensiones resultaría incompatible debido a la diferencia en la
naturaleza y finalidad de cada proceso.
6. Además, la Corte estableció que la mera alegación del demandado de haber
adquirido el bien por usucapión no basta para desestimar la demanda de
desalojo. El juez del proceso de desalojo debe limitarse a verificar si el demandado
posee un título que justifique su posesión, sin entrar a pronunciarse sobre la
adquisición de la propiedad por prescripción, la cual debe ser materia de un proceso
independiente.
¿No se reduce irrazonablemente el derecho de defensa del demandado al permitir que el
juez del desalojo ignore la alegación de usucapión por no ser su competencia, aunque
ello implique riesgo por despojo arbitrario?
El Pleno Casatorio Civil N.º 2195-2011-Ucayali establece que la mera alegación de
prescripción adquisitiva de dominio (usucapión) no es suficiente para detener un proceso
de desalojo por ocupación precaria. Esto, según la Corte Suprema, se debe a que el juez del
desalojo solo debe verificar la existencia de un título legítimo para poseer, sin pronunciarse
sobre la propiedad.
Sin embargo, esta interpretación limita severamente el derecho de defensa del demandado,
quien podría estar en legítima posesión con vocación de adquirir la propiedad y verse
arbitrariamente despojado.
2. Vulneración al debido proceso:
El artículo 139.3 de la Constitución Política del Perú garantiza el derecho a un proceso con
todas las garantías. Si el demandado sostiene que ha poseído el bien pública, pacífica y
continuamente por más de 10 años, esa afirmación no puede ser meramente desestimada
sin análisis, ya que compromete derechos sustanciales.
La sentencia del Pleno Casatorio convierte el proceso de desalojo en una vía que puede
neutralizar legítimas expectativas de propiedad, y en lugar de proteger la posesión (como
ordena el art. 911 del Código Civil), puede desconocerla sin un juicio de fondo.
Al permitir que el juez ignore una alegación razonable de usucapión, se corre el riesgo de:
Ejecutar desalojos inconstitucionales contra personas que han consolidado su
derecho por el tiempo y la posesión.
Duplicar procesos innecesarios, al obligar al demandado a iniciar un proceso
paralelo de prescripción (que puede durar años) mientras es desalojado en días.
Generar inseguridad jurídica en zonas rurales y urbano-marginales, donde muchos
poseen sin título formal pero con ánimo de dominio y permanencia.
4. Propuesta alternativa:
Sin convertir el proceso de desalojo en un juicio de propiedad, los jueces deberían estar
obligados a analizar mínimamente la verosimilitud de la usucapión alegada,
especialmente cuando se presentan medios probatorios relevantes (recibos, testimonios,
certificados, etc.).
Una solución intermedia sería establecer la suspensión del proceso de desalojo cuando se
acredite una demanda previa de prescripción en trámite, hasta que el otro proceso se
resuelva. Esto concilia el derecho del propietario con la tutela efectiva del poseedor legítimo.
❖ Conclusión:
El precedente del Pleno Casatorio, al restarle valor procesal a la alegación de usucapión,
desnaturaliza la función de justicia material del Poder Judicial y pone en riesgo derechos
constitucionales de personas que podrían ser, de hecho, legítimos propietarios. Una
interpretación más garantista es posible y necesaria para lograr un equilibrio entre el derecho
de propiedad formal y la realidad posesorio-social del país.
