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Curso 2018/2019
TEMA 4. EL DERECHO DE PROPIEDAD (II).-
1.- LA COMUNIDAD DE BIENES: CONCEPTO Y REGIMEN
JURIDICO.- MANUAL CAP 11, pp. 187-198
1.1. CONCEPTO: La comunidad es una forma de titularidad de los
bienes que supone la pertenencia conjunta de un derecho a varios
titulares; dentro de ella, se encuentra la copropiedad, que es una
comunidad en la que el derecho compartido es el de propiedad.
En el Cc encontramos esta figura en el Art. 392 CC: “hay comunidad
cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece
proindiviso a varias personas”. Tener el derecho «proindiviso»
significa que el objeto cuya titularidad se comparte es contemplado
en su unidad, que todo él pertenece a las varias personas que lo
tienen, que no está materialmente repartido entre ellos.
a) Precisiones conceptuales:
- comunidad de bienes: titularidad de un d. real o de crédito (o de
varios) pertenece a 2 o más sujetos.
- copropiedad o condominio: comunidad sólo sobre el derecho de
propiedad, pero cabe tb de otros derechos distintos a la propiedad.
b) Origen
b.1) Legal o incidental: impuesta por la Ley al darse el
supuesto de hecho
* ej. el llamamiento conjunto a una herencia
b.2.) Voluntaria: por voluntad de los comuneros. No
expresamente por el C.c.
* Expresa/Tácita: se deduce de hechos concluyentes,
aunque el bien no se encuentre a nombre de todos los
comuneros, ej. uniones de hecho: cuenta corriente
conjunta
c) Dos formas de organización de la comunidad (clases):
c.1) Comunidad romana o por cuotas: C.c., arts. 399 y 400.
En ella, la situación de los diferentes cotitulares está
perfectamente delimitada por la pertenencia a cada uno de los
mismos de una cuota en el derecho que representa una porción ideal
del objeto sobre el que recae la comunidad. La cuota articula los
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derechos y obligaciones de cada uno y el voto con el que se actúa son
proporcionales a la cuota que ostentan, y a la hora de la división de la
cosa común, es la que concreta la porción material que se le
adjudicará a cada comunero, materialmente o en su valor económico.
Los comuneros conservan independencia de actuación, por cuanto
son libres de disponer de su cuota en los términos que después
veremos.
* la cuota ideal: expresión aritmética de la medida de
concurrencia en el todo.
* concepción individualista de la propiedad
* situación transitoria → división y propiedad exclusiva
* Aplicación de estas normas a la comunidad hereditaria véase STS
6-6-16
c.2) Comunidad germánica o en mano común. En ella la
cosa pertenece a todos los comuneros colectivamente, sin
determinación de partes de clase alguna. Les corresponde a todos
como «un todo indivisible» «como grupo, que, sin embargo, no
constituye una persona jurídica distinta de sus componentes»
* No hay cuotas ideales: primacía del grupo
* concepción colectivista de la propiedad
* Ej. figuras que se asimilan a la comunidad germánica:
sociedad de gananciales o el aprovechamiento de pastos,
leñas y montes (ej. montes vecinales en mano común,
arts. 600 a 603 C.c.).
c.3) Comunidad dividida o pro diviso M. 188, 197-198 : el objeto
pertenece a todos, pero se divide el aprovechamiento o
facultades que lo integran. En ella, el objeto pertenece a todos
—por lo que es comunidad—, pero lo que caracteriza su
configuración es el estar dividido su aprovechamiento
atendidas las facultades, el tiempo de disfrute o cualquier otra
circunstancia, para atribuir diferentes aspectos a cada uno de
los cotitulares.
VÉASE
d) Distinción entre Comunidad de bienes y Sociedad civil:
MANUAL p. 189, Manual de OyC, T. 11 y STS 1-7-13
Criterios de distinción:
- por la voluntariedad de su constitución, según el
papel que en su constitución o establecimiento
desempeña la voluntad de los interesados. Nuestro
Código civil reglamenta la comunidad de bienes,
copropiedad, atendiendo exclusivamente a la
incidental; no contiene la voluntaria
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- por la tenencia de personalidad jurídica
- por su carácter estático (comunidad) o
dinámico (sociedad):
e) Diferencias entre Comunidad de bienes y la Propiedad
Horizontal
Véase documento colgado
f) Comunidad de bienes ROMANA por cuotas: La copropiedad.
Principios rectores: VÉASE MANUAL pp. 190-197
e.1) Principio de autonomía privada, art. [Link] C.c.
e.2) Principio de proporcionalidad, art. 393 C.c. la cuota para
la participación en pérdidas y ganancias. La participación de
cada uno en los derechos y obligaciones que resultan de la
comunidad, se corresponde con la cuantía de la cuota, que de
no estar establecida, se presumen iguales
e.3) Principio democrático: Para fijar las mayorías, a efectos
de decisiones, se atiende a las cuotas. Regla para la mayoría de cuotas.
Excepciones.
e.4) Principio de libertad: Su titular puede disponer de ella,
renunciarla y, por serlo, solicitar la división de la cosa extinguiendo la
comunidad.
* propiedad exclusiva de su cuota
* ejercicio de la a. de división de la cosa común, art. 399
C.c. Límites.
1.2. RÉGIMEN JURÍDICO (arts. 392 a 406 CC):
A) Derechos y obligaciones de los comuneros o copropietarios en la
COSA COMÚN:
*- La cuota marca la proporción de obtención de beneficios y
contribución a las cargas del bien. Si no consta, se presumen
iguales las cuotas (art. 393 CC)
a.1)- Uso y disfrute (percepción de frutos y rentas) del bien
común: norma dispositiva, criterios (art. 394 CC) VÉASE STS 9-12-2015 y
STS 19-2-2016
En cuanto al uso de la misma, cada uno de los comuneros podrá
servirse de la cosa siempre que lo haga conforme a su destino y
de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni
impida a los copartícipes utilizarla según su derecho (art. 394).
Uso, en principio total (solidario dice el TS), salvo que con ello se
estorbe el de los demás; y si no hay acuerdo, se realizará
adaptándose a la cuantía que corresponda a la cuota de cada uno.
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Uso que, por otra parte, implica la posesión de la cosa. Sin
embargo, en materia de uso de la cosa común cuando se refiera a
vivienda que «la aplicación de turnos de ocupación con uso
exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada
como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de
viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o
compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste».
En cuanto al disfrute, les atribuye el Código a los copropietarios
la plena propiedad de los frutos y utilidades que les correspondan
(según su respectiva cuota) por lo que pueden cederlo sin
restricciones a terceros ajenos a la comunidad (art. 399); lo que no
ocurre con el uso, o por lo menos no tan claramente, por suponer
éste una convivencia entre los usuarios, que puede resultar no
deseada por alguno o algunos de los demás.
*Sí cabe la usucapión a favor de la comunidad: sí la que
aproveche a un comunero y beneficie al resto.
a.2)- Gastos de conservación de la cosa común: arts. 393 y 395
CC. Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a
contribuir a los de conservación, lo que parece debe hacerse extensivo a
los que se realizan para mantener la cosa útil, productiva; no se
comprenden en la regla, sin embargo, los gastos útiles (mejoras) y los
suntuarios. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la
parte que le pertenece en el condominio (la llamada «renuncia
liberatoria»). Consecuencia de la renuncia será el acrecimiento de las
pertenecientes a los demás comuneros, entre las que se repartirá la
renuncia proporcionalmente a la cuantía de cada una de ellas.
La participación en las cargas, como también en los beneficios
que produzca la comunidad, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Cuotas que, mientras no se pruebe lo contrario, se presumirán iguales
a.3)- Administración de la cosa común: Serán obligatorios los
acuerdos de la mayoría de los partícipes. Y el mismo precepto que
lo establece (art. 398) dispone también que no habrá mayoría sino
cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen
la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la
comunidad: la mayoría es de cuotas, no de personas. Está
previsto, así mismo, que si no se consigue mayoría, o el acuerdo
de ésta fuera gravemente perjudicial a los interesados en la cosa
común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda,
incluso nombrar un administrador.
* Regla general: mayoría de cuotas, art. 398 CC.
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* Excepción: vía judicial: 1.- sino mayoría suficiente o
2.- acuerdo gravemente perjudicial.
a.4)- Disposición (ej. hipotecar) y alteración de la cosa común:
unanimidad, art. 397 CC. En cuanto a los actos de alteración de la cosa
común, ninguno de los condueños podrá hacerlos sin consentimiento de
los demás, aunque de ellos pudieran resultar ventajas para todos (art.
397). Y esta exigencia de unanimidad la aplica la Jurisprudencia,
lógicamente y con mayor motivo, a los actos de disposición (STS 30
junio 1993), que incluyen la enajenación de la cosa y la constitución de
otros derechos reales limitados sobre ella (el art. 597 Cc la exige para
imponer una servidumbre sobre el fundo indiviso).
* Diferencia entre actos de disposición ≠ administración.
a.5)- Defensa en juicio: no CC. En cuanto a actuaciones ante los
Tribunales, cada partícipe puede comparecer en juicio en asuntos que
afecten a los derechos de la comunidad, para ejercerlos o defenderlos: la
sentencia favorable aprovechará a los demás, sin perjudicarles la
adversa.
* No Litis consorcio activo necesario: legitimación individual
de cada comunero para defender el bien común en beneficio de
la comunidad
* Si pasivo: las demandas contra la comunidad deberán
dirigirse contra todos los comuneros.
A) El derecho de cada comunero sobre la CUOTA privativa:
b.1) Libertad de enajenación o disposición de su cuota: art. 399
VÉASE STS 3-11-2015
CC. «Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte»
(lo que se denomina cuota), «pudiendo en su consecuencia enajenarla,
cederla o hipotecarla, y aún sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si
se tratare de derechos personales», que por ser inherentes a la persona, no
cabe sean desconectados de su titular,.
b.2)- Derecho de retracto de la cuota de otro comunero si éste la
transmitió a un 3º: art. 1.522 CC. Cada uno de ellos tiene un derecho de
retracto, que le permite adquirirlas en el supuesto de que sean enajenadas a
un no propietario. Es una consecuencia, junto con la división a ultranza que
también consagra, de la facilitación para terminar con los estados de
comunidad, en este caso reuniendo las titularidades en una sola mano, y en
el de la división, haciendo propietarios individuales, de sólo una parte de la
cosa, a cada uno de los que hasta ese momento eran copropietarios.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo
podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común
B) EXTINCIÓN. La división de la cosa común:
c.1) Causas de extinción comunes a los d. reales:
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1.- consolidación de la propiedad
2.- pérdida o destrucción de la cosa común
3.- renuncia de los comuneros
c.2) División de la cosa común: propia de la comunidad de bienes:
actio communi dividundo, arts. 400 a 406 del C.c. EJ. VÉASE sobre la extinción
del condominio en los casos de separación o divorcio [Link]
La división de la cosa
común es la forma más frecuente de extinguirse la copropiedad.
1.- Principio general: Nadie está obligado a permanecer en
situación de comunidad: cualquier comunero tiene
legitimación activa y en cualquier momento. «Ningún
copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.
Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se
divida la cosa común» (art. 400, I). No prescribe entre
condueños la acción para pedir la división de la cosa común.
* acción personal, irrenunciable e imprescriptible
* límites de la buena fe y el abuso de derecho
2.- Excepción: Pacto de indivisión: 10 a. máximo, prorrogable
por nuevo pacto expreso.
* ≠ sí se puede traspasar la cuota a un 3º dte dicho
periodo.
El ejercicio de la acción de división, por la alteración
patrimonial que representa, exige los requisitos propios de los
actos de disposición y de atribución patrimonial. Y se ejerce
contra los que sean copropietarios en el momento de llevarla a
cabo.
Como límites para ese ejercicio, se citan el abuso del derecho,
la buena fe y la oportunidad, discutida ésta, al no recogerla
específicamente nuestro Ordenamiento. No procede el
ejercicio de la acción de división, cuando por ley o por
voluntad de las partes así se ha determinado:
La ley establece la indivisibilidad unas veces de forma
inmediata, directamente, y otras de forma mediata, a través de
preceptos generales que la prevén.
La voluntad de los particulares puede hacer indivisible una
comunidad, ya de manera unilateral, imponiéndola el testador
o el donante, ya convencionalmente, mediante un pacto
añadido al contrato creador de la comunidad (contrato de
comunicación de bienes), o por medio de un acuerdo, contrato
(de indivisión), dirigido directamente a ello, en las
comunidades incidentales reguladas en el Cc.
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Este contrato de indivisión, que es válido por tiempo
determinado que no exceda de diez años prorrogables por
nuevo acuerdo, supone la suspensión del ejercicio de la
facultad de dividir. Su eficacia para los comuneros partes en él,
es la del compromiso de mantener la cosa en su íntegra entidad
material durante un determinado período de tiempo, pero no el
de permanecer en la comunidad, pues puede traspasar su cuota.
Hay también un caso de indivisión forzada («los copropietarios
no podrán exigir la división de la cosa común») cuando de
realizarla «resulte inservible para el uso a que se destina»
3.- FORMAS O PROCEDIMIENTOS de división, art. 402:
- 1º convencional por los interesados: a través de un
negocio divisorio, exige la unanimidad de los que sean
copropietarios en el momento de llevarla a cabo;,
- 2º arbitral (no en sentido estricto): A los árbitros se les
encomienda, en lugar de realizarla los propios interesados,
porque éstos consideren que lo harán mejor por sus
conocimientos sobre la materia, confianza que les merecen,
etc. Deberán llevarla a cabo formando partes proporcionales al
derecho de cada uno, representado por su cuota, y evitando en
cuanto sea posible los suplementos a metálico.
Tanto en un caso como en otro se requiere la voluntad unánime de los
comuneros
- 3º acción judicial (actio communi dividundo), art. 400
C.c., ejercitable en cualquier momento, salvo la existencia de
indivisión, legal o voluntaria.
4.- Casos de objetiva indivisibilidad de la cosa (material o
funcional), art. 404 C.c.: 1º pacto por el que se adjudica a 1 y al resto se les
indemniza
, en defecto de acuerdo, →2º venta en pública subasta:
expediente de subasta voluntaria, art. 108 Ley de la
Jurisdicción Voluntaria. La posible conciliación, arts. 139 y ss.
De la misma LJV
5.- Efectos de la división:
- Atribuye a cada comunero el dominio exclusivo sobre
la parte que se le adjudique. Se convierten en
propietarios exclusivos de la parte que se les adjudica en
la división
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- La división de la cosa común no afecta a terceros: arts.
403 y 405 CC. Ej. conservan los d. de hipoteca. No les
puede perjudicar la división efectuada, conservando los
derechos de hipoteca, servidumbre u otros reales, así
como los personales, que tuvieran contra la comunidad
no afectándoles negativamente la división, a la que
podrán haber asistido como observadores para evitar que
se les perjudique; y pudiendo impugnar la división ya
consumada, en el caso de haberse producido fraude, o en
el de haberse verificado no obstante su oposición
