¿QUÉ ES AVAX SYSTEM?

Es un software desarrollado por Valuadores

Profesionales y programadores certificados que te
permite elaborar avalúos inmobiliarios técnicamente
soportados de manera amigable, eficiente y confiable,
utilizando una plataforma universal de Windows.

Sistema desarrollado por

Auditores y Desarrolladores Integrales de México S.A.
AVAX FISCALES de C.V.

MANUAL DE USUARIO
 MANUAL DE USUARIO
INDICE
INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 4
NOMBRE COMERCIAL.......................................................................................................................... 4
INICIO DE SESIÓN ................................................................................................................................ 5
ROL DE VALUADOR.............................................................................................................................. 5
MÓDULO DE INICIO (BANDEJA DE NOTIFICACIONES) ..................................................................... 5
Avalúos pendientes por revisar ................................................................................................... 6
Avalúos rechazados por catastro (BETA)..................................................................................... 6
Avalúos aprobados por catastro (BETA)...................................................................................... 6
MÓDULO DE DOCUMENTACIÓN OFICIAL DEL VALUADOR ............................................................. 6
Agregar un documento ............................................................................................................... 7
MÓDULO DE COTIZACIONES ........................................................................................................... 7
Agregar una cotización ................................................................................................................ 7
Capturar una cotización .............................................................................................................. 8
Aprobar cotización ...................................................................................................................... 8
Eliminar cotización ...................................................................................................................... 8
Imprimir cotización ..................................................................................................................... 9
MÓDULO DE CERTIFICADOS .......................................................................................................... 10
Agregar certificado .................................................................................................................... 10
MÓDULO DE COMPARABLES......................................................................................................... 10
Agregar comparable .................................................................................................................. 11
Buscar comparable .................................................................................................................... 12
MÓDULO DE AVALÚOS.................................................................................................................. 13
Crear avalúo .............................................................................................................................. 14
Estructura del folio interno Avax............................................................................................... 15
Consecutivo ........................................................................................................................... 15
Iniciales del valuador ............................................................................................................. 15
Año actual ............................................................................................................................. 15
Buscar avalúo ............................................................................................................................ 15
MÓDULO DE AVALÚOS CONCLUIDOS ........................................................................................... 16
MÓDULO DE AVALUOS CANCELADOS........................................................................................... 18
CERRAR SESIÓN ............................................................................................................................. 18
MÓDULO DE CONFIGURACIONES ................................................................................................. 19

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 MANUAL DE USUARIO
Pantalla de configuración de usuarios ...................................................................................... 19
Agregar auxiliar ..................................................................................................................... 20
Modificar usuario .................................................................................................................. 21
Pantalla de configuración de consideraciones y justificaciones ............................................... 22
Agregar consideración o justificación ................................................................................... 22
Pantalla de configuración para los componentes para el reporte ............................................ 22
Pantalla de configuración de catálogos .................................................................................... 23
CAPTURA DEL AVALÚO.................................................................................................................. 24
Antecedentes, características urbanas, terreno, descripción general del Inmueble y elementos
de la construcción ..................................................................................................................... 24
Terreno – Medidas y Colindancias ............................................................................................ 24
Agregar nuevo concepto a un catálogo .................................................................................... 27
Agregar concepto .................................................................................................................. 27
Modificar concepto ............................................................................................................... 28
Enfoque físico ............................................................................................................................ 28
Enfoque físico para un avalúo por mercado ......................................................................... 29
1.- Metodo residual. .......................................................................................................... 31
2.- Homlogacion. ............................................................................................................... 32
3.- Terreno en estudio ....................................................................................................... 33
4.- Clasificación de las construcciones .............................................................................. 36
5.- Elementos Adicionales Privativos (Instalaciones Especiales y Obras Complementarias)
........................................................................................................................................... 38
6.-Elementos Adicionales en Condominio ........................................................................ 40
7.- Observacioes ................................................................................................................ 41
Enfoque físico para un avalúo por parámetros ..................................................................... 42
1.- Terreno en estudio ....................................................................................................... 42
2.- Clasificación de las construcciones .............................................................................. 44
Guardado............................................................................................................................... 45
Enfoque de mercado ................................................................................................................. 45
1.- Características de valores naturales del mercado. .......................................................... 46
2.- Homologación por C.U.S .................................................................................................. 47
3.- Análisis y justificación de los factores de homologación de inmueble similares al sujeto
............................................................................................................................................... 47
4.- Elementos adicionales privativos (Instalaciones especiales y obras complementarias) . 49

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 MANUAL DE USUARIO
5.- Análisis del enfoque de mercado ..................................................................................... 51
6.- Observaciones .................................................................................................................. 51
Guardado............................................................................................................................... 52
Enfoque de capitalización de rentas ......................................................................................... 52
1.-Renta de inmuebles similares en la zona. ......................................................................... 53
2.- Homologación .................................................................................................................. 53
3.- Tabla para el cálculo de la tasa de capitalización ............................................................ 54
4.-Análisis de la tasa .............................................................................................................. 59
5.- Valores unitarios .............................................................................................................. 59
6.- Observaciones .................................................................................................................. 60
Guardado............................................................................................................................... 60
Reporte multimedia .................................................................................................................. 60
Apartado de Imágenes .......................................................................................................... 60
Apartado de Documentos ..................................................................................................... 62
Guardado............................................................................................................................... 63
Conclusiones.............................................................................................................................. 64
1.- Consideraciones ............................................................................................................... 64
2.- Valor concluido ................................................................................................................ 65
3.- Valores referidos .............................................................................................................. 66
Emisión del reporte ................................................................................................................... 69
En caso de que el avalúo se ha elaborado por el valuador ................................................... 69
En caso de que el avalúo sea elaborado por el auxiliar ........................................................ 70
Rechazar avalúo .................................................................................................................... 71
Generar PDF valido................................................................................................................ 72
ROL DE AUXILIAR ............................................................................................................................... 72
MÓDULO DE INICIO (BANDEJA DE NOTIFICACIONES) ................................................................... 72
MÓDULO DE DOCUMENTACIÓN DEL VALUADOR......................................................................... 73
CAPTURA DEL AVALÚO – AUXILIAR ............................................................................................... 73
Módulo de envío ....................................................................................................................... 73
Avalúo rechazado ...................................................................................................................... 74

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 MANUAL DE USUARIO
INTRODUCCIÓN
Es un sistema integral que permite realizar una estimación del valor real de una propiedad, por sus
características físicas, topográficas y de uso, así como las condiciones, edad, materiales de
construcción y superficie del inmueble y la zona que le rodea a través de una investigación y análisis
de mercado, utilizando sus tres enfoques; físico, mercado y capitalización de rentas, cada enfoque
utilizará propiedades o comparables que se encuentran a la venta o renta en la zona, podrá capturar
la información del avalúo, también permite integrar la documentación en formato PDF, asi como,
las fotografías necesarias dentro del módulo reporte multimedia entre otras funciones.

A continuación, se realizará una explicación del sistema AVAX FISCALES, donde podremos aprender
las funciones y herramientas con las que cuenta cada módulo y submódulo del mismo.

Este manual es una referencia al funcionamiento del sistema, sin embargo, puede no estar apegado
completamente a la versión que tenga instalada, para cualquier duda o comentario favor de
comunicarse al correo: soporteavax@outlook.com

NOMBRE COMERCIAL

Al abrir la aplicación Avax, la primera pantalla le va a solicitar el nombre comercial. Este campo hace
referencia a la empresa o nombre particular con el que fue dado de alta. en caso de no contar con
este dato favor de solicitarlo a soporte@outlook.com

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 MANUAL DE USUARIO
INICIO DE SESIÓN

En esta pantalla se ingresará el usuario y contraseña para iniciar sesión. Sí es la primera vez que
inicia sesión, su usuario será el mismo que el nombre comercial y su contraseña será 123456,
posteriormente podrá modificar su usuario y contraseña para mantener privada su información (ver
“Pantalla de configuración de usuarios”).

ROL DE VALUADOR
MÓDULO DE INICIO (BANDEJA DE NOTIFICACIONES)
En este módulo se mostrarán 3 tipos de notificaciones que servirán para tener información sobre el
avaluó de forma eficiente y práctica.

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 MANUAL DE USUARIO

Avalúos pendientes por revisar

Una notificación aparecerá en este apartado cuando un auxiliar previamente dado de alta, ha
enviado a revisión valuador un avalúo (Ver “rol de auxiliar”).

Avalúos rechazados por catastro (BETA)

*Este apartado se encuentra en fase de desarrollo por lo que no cuenta con funcionamiento.

Una notificación aparecerá en esta columna cuando se ha enviado un avalúo a revisión catastro,
pero esta, ha sido rechazada por el departamento de avalúos o el departamento de traslado de
dominio.

Avalúos aprobados por catastro (BETA)

*Este apartado se encuentra en fase de desarrollo por lo que no cuenta con funcionamiento.

Una notificación aparecerá en esta columna cuando se ha enviado un avalúo a revisión catastro y
esta, ha sido aprobada por el departamento de avalúos y el departamento de traslado de dominio.

MÓDULO DE DOCUMENTACIÓN OFICIAL DEL VALUADOR

En este módulo el valuador puede subir su documentación oficial en formato PDF, por el momento
este apartado es solo informativo, es decir que los documentos que el valuador agrega solo serán
para consulta.

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 MANUAL DE USUARIO
Agregar un documento
para agregar un documento damos clic en el botón , posteriormente nos abrirá el
explorador de archivos, donde podremos seleccionar y cargar un documento desde nuestra
computadora.

MÓDULO DE COTIZACIONES

En este modulo se podra realizar una cotización del costo del avalúo, para realizar esto el sistema
solicitara informacion del cliente asi como del inmueble.

Agregar una cotización

para agregar una cotizacion damos clic en el boton que se enucentra en la parate superior
derecha de la pantalla.

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 MANUAL DE USUARIO
Capturar una cotización
para capturar una cotización del lado izquierdo de la pantalla, agregamos los datos de nuestro
cliente nuevo o podemos seleccionar un cliente existente desde el catálogo de clientes, ahora
capturamos la información del lado derecho donde seleccionamos el tipo de avaluó (producto), la
cantidad de avalúos y el valor del inmueble, con esta información el sistema realiza el cálculo total
del costo.

una vez calculado el valor damos clic en aceptar y el sistema nos agrega la cotización capturada.

Aprobar cotización
*función no disponible.

Eliminar cotización
Al dar clic en el botón eliminar.

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 MANUAL DE USUARIO
el sistema muestra una advertencia de confirmación para eliminar la cotización, si el usuario da
clic en aceptar la cotización será eliminada del sistema.

Imprimir cotización
Al dar clic en el botón imprimir.

El sistema generará la cotización desde su navegador web.

Posteriormente el sistema descarga la cotización en formato PDF automáticamente a la carpeta de

descargas.

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 MANUAL DE USUARIO
MÓDULO DE CERTIFICADOS
En este módulo el valuador puede subir su certificado oficial, por el momento este apartado es solo
informativo, es decir que el certificado que el valuador agrega solo serán para consulta.

Agregar certificado
para agregar un documento damos clic en el botón .

esto nos abrirá una pantalla donde deberemos agregar primeramente la contraseña del certificado
y posteriormente dar clic en “Seleccionar Archivo”, esto nos abrirá nos abrirá el explorador de
archivos, donde podremos seleccionar y cargar el certificado con extensión (.p12) desde nuestra
computadora.

MÓDULO DE COMPARABLES

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 MANUAL DE USUARIO
Los comparables son inmuebles que se encuentran a la venta o renta en alguna página en Internet
especializadas para ello y se utilizan para elaborar comparativos en los diferentes métodos con que
cuenta el sistema.

Obtener información de inmuebles comparables: Ingresar a internet para búsqueda de ofertas de

inmuebles con características similares al sujeto a valuar, se recomienda ofertas de inmuebles
cercanos a la zona con características similares al sujeto a valuar.

Las ofertas de inmuebles no deberán tener una superficie de terreno y un área de construcción
mayor al 30% superficie de terreno y área de construcción del sujeto a valuar.

Los comparables solo tienen una vigencia de 6 meses una vez dados de alta en el sistema, posterior
a esto el sistema automáticamente los da de baja.

al entrar a esta pantalla podremos ver los comparables con los que cuenta el sistema.

Agregar comparable
Damos clic en botón , el cual nos abrirá una ventana para capturar nuestro comparable.

En la parte derecha de esta ventana, podremos observar todos los campos que son obligatorios de
capturar, en la parte izquierda nos solicita la fotografía del inmueble o comparable y en la parte
central nos permite capturar la información.

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 MANUAL DE USUARIO

una vez capturado el comparable se da clic en el botón de Guardar y el sistema advertirá si

realmente desea guardar la información, ya que una vez guardada, el comparable no estará
disponible nuevamente para modificarse.

Es recomendable recordar o anotar el folio de nuestros comparables ya que, en base a esta

información, podemos ubicarlos de forma rápida y sencilla dentro de los enfoques.

Buscar comparable
En la esquina superior derecha tenemos un buscador que nos ayudarán a encontrar un comparable,
por ejemplo, si conocemos su folio lo colocaremos en el cuadro de texto que dice “Búsqueda por
palabra clave” y presionaremos el botón y el sistema nos mostrara en la pantalla este comparable
o en caso de no existir no lo indicara.

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también podemos realizar una búsqueda exhaustiva, dando clic en el botón .

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 MANUAL DE USUARIO
se nos abrirá una ventana donde podemos configurar los parámetros de búsqueda y daremos clic
en aceptar, posteriormente el sistema ubicará el o los comparables que coincidan con estos
parámetros.

MÓDULO DE AVALÚOS
en el módulo de avalúos podemos ver la pestaña “Mis Avalúos” la cual muestra los últimos 15
avalúos que se han trabajado, con la opción de cargar más avaluos si es necesario dando clic en el
botón , que se encuentra en la parte inferior de la pantalla.

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 MANUAL DE USUARIO

Crear avalúo
para crear un avalúo es necesario previamente configurar el nombre del valuador (ver “Pantalla de
configuración de usuario”).
Damos clic en el botón que se encuentra en la parte superior derecha
de la pantalla, esto nos abrirá una ventana donde tendremos que configurar algunos datos antes de
crear el avalúo.

aquí seleccionamos el tipo de avalúo, seguido del tipo de esquema, también podemos seleccionar
de forma opcional algún auxiliar y la fecha estimada de entrega para el avalúo y por último damos
clic en guardar.

una vez guardada la información el sistema procede a crear el avalúo, posteriormente nos
direcciona a la pantalla donde podemos observar todos los submódulos que se utilizan para capturar
y trabajar el avalúo (Ver “Captura del avalúo”), de igual forma podemos visualizar el folio interno que el
sistema asigno a este avalúo.

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 MANUAL DE USUARIO

Estructura del folio interno Avax

Es importante conocer cómo se construye el folio interno del sistema AVAX para cada avalúo, lo
cual se explica a continuación:

la estructura que se maneja es: consecutivo + iniciales del valuador + el año actual

Consecutivo
los primeros 5 dígitos del folio representan el consecutivo, el cual siempre inicia en 00001 para el
primer avalúo que se crea en el año en curso, dando asi la oportunidad de poder llegar al folio 99999,
el consecutivo se reinicia cada año.

Iniciales del valuador

los siguientes 3 dígitos representan las iniciales del valuador tomando la primera letra de sus
nombres, seguido de la primera letra de su apellido paterno y por ultimo la primera letra de su
apellido materno, estos datos los toma cuando el valuador ha configurado su nombre (Ver “Pantalla
de configuración de usuario”), estas iniciales no cambiaran a menos que el valuador modifique su
nombre.

Año actual
los últimos 4 dígitos son el año en curso.

Buscar avalúo
cómo podemos observar tenemos dos recuadros, el primero indica # Folio,
es donde se escribirá el folio que se está buscando, el siguiente recuadro muestra las iniciales del
valuador de forma informativa.

para realizar la búsqueda por folio solo es necesario escribir el número consecutivo (no es necesario
escribir los ceros a la izquierda ni las iniciales del valuador ni el año), de esta forma el sistema nos
mostrara las coincidencias del folio de los diferentes años que existan hasta el momento.

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 MANUAL DE USUARIO

MÓDULO DE AVALÚOS CONCLUIDOS

Una vez que sea concluido un avalúo al emitirse el reporte valido (Ver “Emisión del reporte”), el avalúo
pasara al módulo de avalúos concluidos.

En este módulo podremos ver todos los avalúos concluidos hasta la fecha, también podemos realizar
búsquedas por el número de folio, o en su defecto utilizar los filtros avanzados para una búsqueda
más exhaustiva.

El sistema también cuenta con una función que nos ayuda a realizar una copia de un avalúo
concluido o cancelado con el fin de utilizar la información que este contiene, se puede utilizar al dar
clic sobre el botón “Duplicar” lo cual abrirá la siguiente ventana:

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 MANUAL DE USUARIO

Después de llenar la información solicitada, damos clic en aceptar, posteriormente, nos mostrará
la lista de los nuevos folios duplicados, para este ejemplo se realizaron 3 copias.

otra función disponible es Imprimir, al dar clic en esta opción nos abrirá un navegador web en donde
podremos ver como se emite y se descarga el reporte PDF valido del avalúo.

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 MANUAL DE USUARIO

MÓDULO DE AVALUOS CANCELADOS

Esta pestaña contiene las mismas características que la pestaña de Avalúos concluidos exceptuando
que solo cuenta con el botón de Duplicar, la búsqueda por folio, filtros avanzados y refrescar la
página.

CERRAR SESIÓN
Pare cerrar sesión es necesario pulsar la imagen o el nombre del usuario, luego damos clic en cerrar
sesión.

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 MANUAL DE USUARIO

MÓDULO DE CONFIGURACIONES
Este apartado se encuentra en la parte inferior izquierda debajo del nombre del usuario

Este módulo cuenta con diferentes pantallas para configurar cierta información que necesita el
sistema, a continuación, se explica cada una.

Pantalla de configuración de usuarios

La primera pantalla que se muestra es la de usuarios, inicialmente se visualizará el usuario valuador,
donde se deberá completar la información del mismo como su nombre completo, foto, dirección,
cedula, estudios etc., solo es necesario dar clic sobre la tarjeta disponible.

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 MANUAL DE USUARIO

Agregar auxiliar
Para agregar un usuario auxiliar, solo se tiene que dar clic en el botón de agregar, esto abrirá una
pantalla donde se captura la información del usuario (Máximo 3 auxiliares).

Del lado derecho de la pantalla se muestran los campos requeridos, una vez que no se tengan
validaciones pendientes, se habilitara el botón de Guardar, así mismo de lado izquierdo de la
pantalla esta la opción de agregar una foto para el usuario mientras que en el centro podemos
capturar la información.

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 MANUAL DE USUARIO

Modificar usuario
Para editar la información de un usuario damos clic sobre su imagen o nombre, posteriormente se
abre el formulario para su edición.

En la parte derecha de este formulario tenemos la opción para cambiar el nombre de usuario y/o
cambiar su contraseña (opción disponible solo para el valuador).

Si se modifica el nombre debemos dar clic en el botón “Resetear Nombre” de igual forma si se
modifica la contraseña debemos dar clic en el botón “Resetear contraseña”, si modifica cualquier
otra información, se deberá de dar clic en el botón de guardar.

Para cambiar a la siguiente pantalla de configuraciones, damos clic a la flecha que se encuentran en
la parte superior izquierda y derecha de la pantalla.

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 MANUAL DE USUARIO
Pantalla de configuración de consideraciones y justificaciones
En esta pantalla se configurar las consideraciones que se ocupan dentro de los avalúos, como las
consideraciones previas a la conclusión y consideraciones previas al avaluó, estas consideraciones
se utilizan, en el módulo de conclusiones y en el submódulo de consideraciones.

Agregar consideración o justificación

Para agregar una consideración o justificación, se da clic en el botón de Agregar, posteriormente,
en la parte central podemos capturará la información como el nombre, descripción y tipo, es decir,
si es consideración o justificación, una vez llenada la información damos clic en el botón guardar
.

Pantalla de configuración para los componentes para el reporte

En esta pantalla se configuran algunos componentes que aparecen en el reporte del avaluó.

para configurar el logo, se da clic en el botón de Agregar Logo, esto le permitirá elegir una imagen
de su computadora.

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 MANUAL DE USUARIO

Para el apartado de Agregar dirección y Agregar nombre, agregamos la información a los campos
correspondientes y damos clic en el botón de guardar

a continuación, se muestra un ejemplo de cómo se visualizan estos datos en el reporte.

*El nombre y el logo aparece en el encabezado.

*La dirección aparece en la parte inferior izquierda del reporte.

Pantalla de configuración de catálogos

cuando se agreguen nuevos registros a los catálogos y estos no se hallan reflejado en el sistema,
podemos dar clic en el botón actualizar, esto eliminara todos los catálogos y los volverá a cargar.

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 MANUAL DE USUARIO

CAPTURA DEL AVALÚO

Antecedentes, características urbanas, terreno, descripción general del Inmueble y
elementos de la construcción
las pantallas de antecedentes, características urbanas, terreno, descripción general del Inmueble,
elementos de la construcción, se comportan de forma homogénea, manejando siempre un
formulario de captura para los datos y mostrando del lado derecho de la pantalla los datos
obligatorios que solicita el submódulo.

Terreno – Medidas y Colindancias

En el submódulo de terreno realizamos el llenado de las colindancias dando clic en medidas y
colindancias como se muestra en la siguiente imagen.

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 MANUAL DE USUARIO

Aquí podemos seleccionar las colindancias que queramos agregar desde el catálogo.

con la opción de agregar más conceptos en caso de ser necesario.

una vez seleccionado el concepto debemos dar clic en “Agregar colindancia” para este ejemplo se
agregó una superficie del terreno (SUP. TERRENO)

para cada media o conjunto de medidas damos clic en “Agregar” para este ejemplo se agregaron 4
medias.

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 MANUAL DE USUARIO
también tenemos la opción de eliminar la colindancia para esto debemos seleccionar el registro
seguido del botón eliminar.

podemos agregar la orientación desde un catálogo para cada medida que se requiera, asi como
agregar su medida en metros y la descripción de las colindancias.

De igual forma agregamos la superficie en mts.

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 MANUAL DE USUARIO
Agregar nuevo concepto a un catálogo
En los submódulos hay campos que se llenan a través de un catálogo, seleccionando la opción
deseada, en el caso de no encontrarse la opción, se puede agregar un nuevo concepto.

En este ejemplo agregaremos un nuevo concepto para el propósito del avalúo, al dar clic en el campo
se nos mostrara el catálogo, para este caso, hay 3 opciones disponibles, si queremos agregar un
nuevo concepto damos clic en “AGREGAR NUEVO CONCEPTO”.

Esto nos abrirá el catálogo, aquí podemos tanto modificar como agregar un nuevo concepto.

Agregar concepto
para agregar un nuevo concepto basta con agregar una descripción, o podemos copiar una

descripción ya existente y modificarla, después damos clic en el botón agregar y el sistema

almacenara este nuevo concepto.

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 MANUAL DE USUARIO
Modificar concepto
para modificar un concepto basta con modificar uno ya existente y posteriormente el sistema
habilitara el botón , donde deberemos dar clic para confirmar la modificación.

en ambos casos el sistema notificara que los conceptos se han guardado correctamente, una vez
guardado cerramos esta pantalla y el sistema refrescara el submódulo para mostrar la información.

Enfoque físico
para acceder al enfoque fisico, es necesario haber establecido el tipo de inmueble y la clave catastral
en el módulo de antecedentes.

al dar clic en este módulo el sistema nos mostrra un resumen del enfoqye mostrando el porcentaje
de terreno, construcción, elementos adicionales y instalaciones comunes, posteriormente podemos
dar clic sobre la tarjeta para que nos abra el enfoque fisico.

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 MANUAL DE USUARIO

Enfoque físico para un avalúo por mercado

Se nos abrirá la siguiente pantalla donde podemos empezar a trabajar el enfoque físico.

Debemos introducir los comparables con los que vamos a trabajar, estos comparables deben ser
dados de alta previamente en el “Módulo de Comparables”

Debemos realizar una selección mínima de 4 inmuebles comparables de acuerdo a norma de

Sociedad Hipotecaria Federal para el cálculo de Enfoque Físico.

cómo podemos ver en la imagen anterior, los comparables se encuentran en la parte derecha de la
pantalla.

el sistema cuenta con diferentes opciones para ubicar los comparables, por ejemplo, al seleccionar
la palabra Recomendaciones nos mostrará una lista de comparables relevantes a nuestro sujeto.

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 MANUAL DE USUARIO
para el caso de la búsqueda avanzada, podemos dar clic al botón “Filtros” que nos permitirá ver la
siguiente pantalla en donde podremos realizar una búsqueda exhaustiva de nuestro comparable.

el sistema realizará la búsqueda y mostrará los resultados con los comparables que tengas esas
características.

para empezar a trabajar con los comparables en nuestro enfoque, debemos de arrastrar el o los
comparables a la pantalla central del enfoque físico.

conforme se vallan agregando el sistema realizara los cálculos predeterminados.}

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 MANUAL DE USUARIO
El siguiente paso es capturar el valor por metro cuadrado de referencia según los libros y que para
cada inmueble a valuar será diferente.

1.- Metodo residual.

aquí podemos identificar un catalogo llamado “Formula Fed” (Formula Factor de Edad), al
desplegarlo contamos con estas tres opciones:

aquí seleccionaremos el metodo que se desee trabajar.

para cada comparable es posible modificar “b%” que es el resultado de la relación de valores físicos
contra valores de mercado para un nicho y zona específica de vivienda y cuyos valores pueden estar
entre 10% y 15% para casas y cero para terrenos.

En la parte inferior derecha derecha de la pantalla se encuentran los siguientes valores:

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 MANUAL DE USUARIO
2.- Homlogacion.

En este sub módulo configuramos los factores de nuestro inmueble a valuar.

factor de forma

factor de superficie

Fsu 0.10 para inmuebles mínimos, económicos e interés social

Fsu 0.20 para inmuebles medio y semi lujo
Fsu 0.30 para inmuebles residencial y residencial plus.

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 MANUAL DE USUARIO
NOTA: el factor resultante Siempre debe ser mayor a 0.75 y menor a 1.25.

para quitar un comparable de la homologación basta con dar clic en su botón eliminar.
para omitir un comparable de la homologación basta con desmarcar su palomita, de esta forma el
comparable no se tomará en cuenta para los cálculos de la homologación.

3.- Terreno en estudio

En este submodulo podremos conocer el valor del terreno del inmueble que se está valuando.

Si el inmueble no se encuentra en condominio los botones de AGREGAR y ELIMINAR que se

encuentran en la parte superior izquierda de la ventana estarán inhabilitados.

para este cálculo el sistema toma como referencia una serie de datos que ya fueron capturados con
anterioridad como el área del terreno, los factores del sujeto en estudio (factor de zona, de
ubicación, de frente, de forma, de superficie) y el valor unitario obtenido en el sub módulo 2.-
Homologación de este mismo enfoque.

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 MANUAL DE USUARIO
En el caso de un bien inmueble en condominio podemos agregar la superficie del condominio.

El sistema permitirá que agreguemos el área común que corresponde al inmueble a valuar de
manera opcional dando clic en “AGREGAR” una vez más, podremos observar que se despliega un
nuevo renglón que nos permitirá la captura del área común

En primer lugar, deberemos registrar el área en metros cuadrados de la superficie común y que
pertenece al inmueble, para que el sistema permita la edición, daremos doble clic sobre el campo
“Área (m2)”

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 MANUAL DE USUARIO

Una vez que la edición está permitida, se realiza la captura correspondiente y automáticamente el
sistema realizará el cálculo.

NOTA: El FRe (factor resultante) Siempre debe ser mayor a 0.75 y menor a 1.25.

Debido a que ahora separamos la Superficie Privativa y la Superficie común el sistema permite la
edición del área privativa para posibles ajustes.

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 MANUAL DE USUARIO
4.- Clasificación de las construcciones

en este submódulo configuramos la fórmula del factor edad que deseamos manejar para las
construcciones del inmueble a valuar.

Una vez que seleccionamos la fórmula del factor de edad, debemos seleccionar el factor de
conservación que tiene la construcción del bien inmueble.

El sistema nos permite Incluir en esta parte alguna construcción extra que tenga el inmueble a
valuar, para esto daremos clic en el botón AGREGAR que se encuentra en la parte superior izquierda.

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 MANUAL DE USUARIO

ahora podemos completar el registro dando doble clic en las casillas vacías para agregar la
información correspondiente.

Registramos la Descripción de la construcción adicional del inmueble, clasificación de la

construcción, niveles del inmueble, edad (años) de la construcción, y Vida útil (años), el sistema
calculará la vida útil remanente (años) y el factor de edad dependiendo de la fórmula de FEd (Factor
de edad) seleccionada, deberemos seleccionar el factor de conservación (FCo) de la construcción
adicional del inmueble y por último el Precio Unitario de la construcción, el sistema nos calculara el
valor parcial de la construcción.

NOTA: El Fre (factor resultante) Siempre debe ser mayor a 0.75 y menor a 1.25.

Debajo de la tabla podremos observar la superficie total de construcción, el valor total de la

construcción.

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 MANUAL DE USUARIO

de igual forma podemos seguir agregando las construcciones del inmueble o en su defecto también
es posible eliminar alguna construcción con el botón ELIMINAR, basta con seleccionar el registro y
dar clic en eliminar.

5.- Elementos Adicionales Privativos (Instalaciones Especiales y Obras Complementarias)

este submódulo es para inmuebles que no se encuentran en condominio.

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 MANUAL DE USUARIO
agregamos un nuevo elemento adicional dando clic en el botón “AGREGAR”.

Ahora deberemos seleccionar un elemento a agregar de nuestro menú desplegable que se

encuentra en la columna de claves y que contiene todas las opciones que abajo se muestran:

Después de capturar la clave, descripción, Unidad, Cantidad, Valor de reposición nuevo, Edad, Vida
útil y vida remanente llegamos al factor de edad, debemos tomar el catálogo que se encuentra sobre
la tabla y seleccionar una de las tres opciones:

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 MANUAL DE USUARIO
Al final de nuestra tabla podemos observar el valor total de los elementos adicionales para el
inmueble a valuar.

6.-Elementos Adicionales en Condominio

este submódulo funciona para casas en condominio o departamentos en condominio, cuando
cuentan con áreas que son de uso común.

Para agregar elementos, deberemos dar clic en el botón AGREGAR.

ahora seleccionamos la clave de un catálogo.

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 MANUAL DE USUARIO

la columna de indiviso se refiere al porcentaje del área común que le corresponde al inmueble a
valuar.

Podremos observar que en la parte inferior el sistema nos mostrará el valor total de las instalaciones
comunes.

7.- Observacioes
aquí podremos agregar las observaciones que se crean pertinentes para este Enfoque.

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 MANUAL DE USUARIO

GUARDADO

para guardar la información del enfoque físico, es necesario dar clic en el botón de guardar
que se encuentra en la parte superior derecha del enfoque.

Enfoque físico para un avalúo por parámetros

para este enfoque se cuenta con 5 submodulos:

1- terreno en estudio.
2- clasificación de la construcción.
3- elementos adicionales privativos (instalaciones especiales y obras complementarias).
4- elementos adicionales en condominio
5- observaciones.

1.- Terreno en estudio

al seleccionar este submódulo podemos observar la siguiente pantalla:

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Aquí podemos seleccionar el catálogo de los valores unitarios y elegir el valor para la superficie
privativa y de igual forma para la común.

de esta forma el sistema calcula el valor parcial del terreno en base a la información ingresada.

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 MANUAL DE USUARIO

2.- Clasificación de las construcciones

como en el submódulo anterior aquí podemos ir agregando las clasificaciones de las construcciones,
de la siguiente forma:

seleccionamos el catálogo de valores unitarios

seleccionamos el valor a incluir e ingresamos la informacion como (Niveles, Edad, Vida util, Fco, area
construida).

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 MANUAL DE USUARIO
si es necesario el sistema permite la edicion de los campos (Tipo, Descripcion y Precio Unitario)

*para los submodulos 3,4 y 5 se llenan de la misma forma que en el enfoque fisico por mercado (ver
Enfoque físico para un avalúo por mercado).

Guardado
para guardar la informacion del enfoque fisico se debe seleccionar el boton guardar como se
muestra en la siguiente imagen:

Enfoque de mercado
el enfoque de mercado solo está disponible para un avalúo urbano o rustico por mercado.

Damos clic en la tarjeta como se muestra en la siguiente imagen, esto nos mostrará los sub módulos
del Enfoque de Mercado.

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Al igual que en el enfoque físico también integramos nuestros comparables al enfoque de mercado,
para el metodo de mercado Sociedad Hipotecaria Federal indica como mínimo 6 comparables.

1.- Características de valores naturales del mercado.

Nos abrirá la siguiente ventana en donde podremos observar las características del mercado que
acabamos de registrar.

Al final de la tabla podemos observar los promedios de todos los inmuebles.

Más abajo, pero fuera del área de la tabla podemos observar nuevamente los valores estadísticos
como son la Dispersión, varianza, desviación media y estándar.

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 MANUAL DE USUARIO
2.- Homologación por C.U.S

al final de la tabla podemos observar el promedio de los valores obtenidos, todos estos cálculos los
realiza con la información previamente capturada, realizando operaciones con el inmueble a valuar
y los comparables seleccionados para este enfoque.

3.- Análisis y justificación de los factores de homologación de inmueble similares al sujeto

*tenemos la opción para omitir algún comparable.

*tenemos la opción para eliminar algún comparable.

sí deseamos utilizar el cálculo de la INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN (FIC), cuando marcamos este

factor, podremos observar la columna llamada Superficie FSu (factor de superficie) se volverá igual
a 1 y se des habilitará el factor de superficie de la parte superior izquierda sobre nuestra tabla, como
se muestra en la siguiente imagen:

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 MANUAL DE USUARIO

No podemos utilizar ambos factores al mismo tiempo, si utilizamos el factor de superficie, nuestra
columna Intensidad de construcción se volverá igual a uno, cómo se muestra en la siguiente imagen:

Al no utilizar intensidad de construcción, nuestro factor de superficie FSu se habilitará, al desplegar

el factor de superficie, seleccionaremos el correspondiente al inmueble a valuar, según la clase del
inmueble:

0.01 para inmuebles mínimos, económicos e interés social

0.02 para inmuebles medio y semi lujo
0.03 para inmuebles residencial y residencial plus.

También puede notar que el resto de factores se encuentran des habilitados y eso es porque toma
los valores que se dieron al sujeto en el enfoque físico, evitando así la recaptura.

NOTA: El Fre (factor resultante) Siempre debe ser mayor a 0.75 y menor a 1.25.

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 MANUAL DE USUARIO
4.- Elementos adicionales privativos (Instalaciones especiales y obras complementarias)

Damos clic en el botón AGREGAR que se encuentra sobre la tabla a mano izquierda, para crear
nuevos registros.

Lo primero es seleccionar la clave del elemento del siguiente catálogo.

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 MANUAL DE USUARIO

Deberá seleccionar la clave que mejor describa su elemento adicional, una descripción breve, el tipo
de unidad en el que se mide el elemento adicional, el valor de reposición nuevo (VRN), edad del
elemento adicional (normalmente la misma edad del inmueble a valuar), y la vida útil (también
normalmente de la misma que el inmueble a valuar), podremos agregar todos los registros
necesarios.

Es importante conocer que el método para el cálculo del factor de edad deberá ser seleccionado
para todos los registros que agreguemos en nuestra tabla, pero el factor de conservación será
importante que se registre para cada elemento, ya que un elemento puede tener más desgaste que
otro y su conservación podría ser distinta.

NOTA: El Fre (factor resultante) Siempre debe ser mayor a 0.75 y menor a 1.25.

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 MANUAL DE USUARIO
5.- Análisis del enfoque de mercado

Podemos observar los tres datos comparativos que se muestran del lado izquierdo, son los valores
naturales obtenidos en el sub módulo 1 de este mismo enfoque, donde se muestra el valor mínimo,
promedio y máximo.

Los tres valores siguientes que se muestran del lado derecho, son obtenidos del sub módulo 3 de
este mismo enfoque y nos permite comparar con el valor mínimo, promedio y máximo también.

Por último, la lista de valores en la parte inferior derecha, nos muestra el resultado del enfoque de
mercado siendo posible comparar el valor obtenido con los mínimos y máximos de los comparables.

6.- Observaciones

Una vez registrada la observación correspondiente, daremos clic en el botón Aceptar de la parte
inferior derecha, la ventana se cerrará.

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Guardado
para guardar la información del enfoque de mercado, es necesario dar clic en el botón de guardar

que se encuentra en la parte superior derecha del enfoque.

Enfoque de capitalización de rentas

De igual forma agregamos nuestros comparables, casas en renta que se encuentren en la zona de
nuestro sujeto, para este Enfoque la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) indica como mínimo 6
comparables.

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1.-Renta de inmuebles similares en la zona.

Este sub módulo es básicamente informativo y aquí podremos observar las características del
mercado de rentas con el que se está comparando el inmueble.

En la parte inferior derecha derecha de la pantalla se encuentran los siguientes valores:

Promedio: Es el Valor de Renta Mensual Unitaria (última columna de la tabla de Renta de Inmuebles
Similares en la Zona) de cada uno de los comparables dividido entre la cantidad total de comparables
del sub módulo Renta de Inmuebles Similares en la Zona.

La dispersión, varianza, desviación media y desviación estandar son valores estadísticos que nos
ayudan a saber que tan diferentes son nuestros comparables, es decir, si tenemos una dispersión
pequeña quiere decir que el valor de nuestros comparables está muy cercano unos de otros.

2.- Homologación

los primero tres factores son recuperados del enfoque físico, los siguientes dos podemos seleccionar
la opción más adecuada para nuestro propósito.

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 MANUAL DE USUARIO
Factor de calidad

Factor de superficie

0.01 para inmuebles mínimos, económicos e interés social

0.02 para inmuebles medio y semi lujo
0.03 para inmuebles residencial y residencial plus.
NOTA: El Fre (factor resultante) Siempre debe ser mayor a 0.75 y menor a 1.25.

*tenemos la opcion para eliminar algin comparable que no se ajuste a nuestros requisitos.

*tenemos la opcion de omitir algun comparable que no se ajuste a nuestros requisistos.

3.- Tabla para el cálculo de la tasa de capitalización

Este sub módulo brinda opciones para seleccionar la tasa de capitalización que más se ajuste a sus
necesidades.
para calificar cada concepto del inmueble a valuar, damos clic dentro del círculo en la columna que
describa exactamente al mismo.

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 MANUAL DE USUARIO

ahora damos clic en “Tabla” Se mostrará la siguiente ventana:

6.32

podemos dar clic en la que dice “Cetes a 28 días:” lo cual nos llevará a la web del Banco de México:

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 MANUAL DE USUARIO
Tomaremos el valor de los cetes a 28 días que se encuentra del lado derecho y que para nuestro
ejemplo es de 6.32 y lo capturaremos.
Debajo de la liga de Cetes a 28 días, tenemos el Tiempo de venta (meses):, deberemos dar clic sobre
este campo para que nos muestre la siguiente tabla, en donde deberemos de seleccionar la cantidad
de meses que estuvo el bien inmueble a la venta.

tasa de recuperación = 1 / (edad del inmueble)

si la tasa de recuperación es cero, se debe a que el inmueble es nuevo.
agregamos el valor de la Inflación (último año), damos clic en la liga para consultar la web del Banco
de México:

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 MANUAL DE USUARIO
En esta página tomaremos el valor de las Unidades de Inversión (UDIS), que para nuestro ejemplo
son de 5.711858 y lo colocaremos en la casilla correspondiente.
El campo de gastos de venta podrá ser capturado en base a los gastos para la venta el inmueble,
que normalmente corresponden al 0.05% del valor del inmueble.

TASA = 3.15%

tasa por el enfoque de mercado

el sistema calcula la tasa con los datos del enfoque de mercado que previamente fue capturado.

tasa por tasa libre de riesgo

dando clic en el campo FR “Factor de riesgo”, podemos consultar la tabla de factor de riesgo y
seleccionar nuestro valor.

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 MANUAL DE USUARIO
una vez seleccionado el valor se calculará la tasa.

Podemos observar una tasa promedio de los tres métodos.

Ahora podemos seleccionar la tasa que se aplicará al enfoque de capitalización.

seleccionamos la tasa que más se ajuste a nuestros requerimientos.

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 MANUAL DE USUARIO

4.-Análisis de la tasa

Podemos observar que el valor de tasa de capitalización que obtuvimos en el sub módulo 3 ya se
toma y se aplica para obtener el resultado del enfoque.
En esta pantalla podemos cambiar los porcentajes de las deducciones que afectarán al inmueble a
valuar y después podremos observar el resultado del enfoque por capitalización del lado izquierdo
de nuestra pantalla.

5.- Valores unitarios

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Esta es una ventana informativa, nos muestra del lado izquierdo los valores de los comparables con
su valor mínimo y máximo y del lado derecho sus valores homologados.

6.- Observaciones

permite capturar una observación del módulo.

Guardado
para guardar la información del enfoque de capitalización de rentas, es necesario dar clic en el botón

de guardar que se encuentra en la parte superior derecha del enfoque.

Reporte multimedia
Apartado de Imágenes
para cargar uno o varias imágenes basta con dar clic en el botón agregar que está en la parte superior
derecha, esto nos abrirá una pantalla donde podremos seleccionar las mismas desde su ordenador.

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 MANUAL DE USUARIO

para eliminar una fotografía basta con dar clic en el botón .

para agregar una descripción a la imagen damos clic en el botón .

podemos seleccionar la descripción desde el catálogo “Fotografía de la distribución del inmueble”.

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 MANUAL DE USUARIO

Configuración de fotografías

Es importante saber que el sistema espera 10 fotografías con la descripción necesaria para la
emisión del reporte valido, las cuales se mencionan a continuación:

• ENTORNO
• VIAS DE ACCESO
• FACHADA
• FACHADA POSTERIOR
• SALA/COMEDOR/SALA-COMEDOR
• BAÑO
• RECAMRA
• COCINA

Apartado de Documentos
para cargar uno o varios documentos basta con dar clic en el botón agregar que está en la parte
superior derecha, esto nos abrirá una pantalla donde podremos seleccionar los mismos desde su
ordenador.

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 MANUAL DE USUARIO

para eliminar un documento basta con dar clic en el botón .

Guardado
para agregar una descripción a la imagen damos clic en el botón .

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 MANUAL DE USUARIO
Conclusiones
El módulo conclusiones se compone de 3 sub módulos.

1.- Consideraciones
aquí seleccionamos las consideraciones previas a la conclusión y las consideraciones previas al
avalúo, las cuales aparecerán en el reporte. en caso de querer configurar una nueva consideración
debe ir al módulo de configuración (ver MÓDULO DE CONFFIGURACIÓN).

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 MANUAL DE USUARIO
2.- Valor concluido

Este submódulo nos muestra el valor del enfoque físico, de mercado y de capitalización de rentas,
al mismo tiempo realiza la ponderación y promedio de estos tres primeros, nos muestra también el
valor del terreno y de la construcción.

Aquí podemos seleccionar el valor con el que deseamos concluir el avalúo, dando clic sobre el
mismo.

también podrá seleccionar el valor del Factor de comercialización (FCo), dando clic en el botón
“Obtener” lo cual mostrará la siguiente ventana.

Aquí calificamos cada uno de los aspectos para obtener el factor de comercialización, la ventana se
cierra a dar clic en cualquier parte de la pantalla.

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 MANUAL DE USUARIO

para guardar la información del submódulo damos clic en el botón “Guardar”.

3.- Valores referidos

Este módulo nos ofrece la oportunidad de conocer el valor de un bien inmueble en una determinada
fecha.

Daremos clic en el botón Agregar.

seleccionamos el tipo de catálogo:

VALOR REFERIDO: Es el valor actual de un inmueble de una fecha pasada, es decir; cuanto valía este
inmueble en enero del año 2000 por ejemplo, Indicaremos la fecha del valor referido:

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 MANUAL DE USUARIO

Seleccionaremos el concepto que deseamos referenciar, para este ejemplo tomaremos el valor
físico, por lo que el sistema tomara el valor del enfoque físico para el cálculo.

ahora consultamos el valor del Índice Nacional de Precios al Consumidor dando clic al botón
“CONSULTAR EL INPC”, esta acción nos mostrará la siguiente pantalla ahí buscamos en el menú que
aparece en la parte inferior izquierda, el año 2000, dar clic en el botón color rosa VER TABLA y
después ubicar el valor para el mes que nos interesa en la barra que aparece en la parte superior de
esta misma ventana.

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 MANUAL DE USUARIO

Para nuestro ejemplo usaremos el valor 59.80833, ahora deberemos obtener el valor del Índice
Nacional de Precios al consumidor para la fecha actual, suponiendo que es enero del 2017.

Para nuestro ejemplo tomaremos 124.598, por lo que nuestro resultado será:

Esto nos calculara el valor referenciado, para conservar los cambios damos clic en el boton guardar
que esta del lado inferior derecho.

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 MANUAL DE USUARIO

Emisión del reporte

En caso de que el avalúo se ha elaborado por el valuador
al entrar en esta pantalla el sistema validara si el avalúo ha sido capturado completamente, en caso
contrario, se mostrará una lista indicando la información pendiente por capturar y dejara solo
habilitado el botón generar PDF no valido, en caso de que se requiera ver el avance del avalúo
directamente en el reporte.

una vez que el avalúo ha sido capturado por completo el sistema habilitara los botones para generar
el PDF valido.

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 MANUAL DE USUARIO

En caso de que el avalúo sea elaborado por el auxiliar

si el avalúo estaba asignado a un auxiliar y este lo ha concluido podrá mandar el avalúo a revisión
valuador (ver Rol auxiliar).

posteriormente el valuador será notificado en su bandeja de notificaciones, donde podrá verificar

los avaluos pendientes por revisar

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 MANUAL DE USUARIO
al dar clic en el botón “Revisar”, se le mostrara la pantalla “REVISIÓN VALUADOR”, donde podrá
verificar la información que fue capturada por el auxiliar, una vez verificada deberá marcar la casilla
donde aparece la leyenda “Sin revisar” para que se marque como “Revisado”, una vez que todo ha
sido revisado se habilitara el botón “Generar PDF valido”.

Rechazar avalúo
el valuador puede realizar las correcciones pertinentes al avalúo en cualquier momento pero
también tiene la opción de rechazar el avalúo y regresarlo al auxiliar para que esté haga la
modificación requerida, el sistema solo solicitará agregar una observación del por que se rechaza el
avalúo.

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 MANUAL DE USUARIO

Generar PDF valido

al dar clic en el botó Generar PDF valido, el sistema mandara la siguiente advertencia:

ROL DE AUXILIAR
MÓDULO DE INICIO (BANDEJA DE NOTIFICACIONES)
el auxiliar cuanta con la bandeja de notificaciones, donde puede recibir una notificación cuando el
valuador crea un avalúo y lo asigna como auxiliar o también cuando un avalúo que fue enviado por
el auxiliar ha sido rechazado por el valuador.

de cualquier forma, el auxiliar puede revisar los avalúos para empezar a capturar la información o
en su defecto modificar alguna información incorrecta.

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 MANUAL DE USUARIO

MÓDULO DE DOCUMENTACIÓN DEL VALUADOR

Los auxiliares del valuador pueden subir la documentación oficial del mismo en formato PDF, por el
momento ese apartado es solo informativo, es decir que los documentos que el valuador agrega
solo están disponibles para consulta.

CAPTURA DEL AVALÚO – AUXILIAR

la captura del avalúo se realiza de la misma forma como el valuador captura el avalúo (ver CAPTURA
DEL AVALÚO), la única diferencia es que al auxiliar no le aparece el módulo de “Emitir reporte” al
contrario de esto le aparece el módulo “Envío”

Módulo de envío
al entrar en esta pantalla el sistema validara si el avalúo ha sido capturado completamente, en caso
contrario, se mostrará una lista indicando la información pendiente por capturar y dejara solo
habilitado el botón generar PDF no valido, en caso de que se requiera ver el avance del avalúo
directamente desde el reporte.

una vez que el avalúo ha sido capturado completamente el sistema habilitara él envió al valuador.

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 MANUAL DE USUARIO

Avalúo rechazado
en caso de que el valuador haya rechazado el avalúo, el auxiliar podrá ver la observación que el
valuador agrego en el módulo de “Envío” estas observaciones también las puede visualizar el
valuador en el módulo de “Emisión del reporte”

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