2018 - Tesis - Ariza - Barrera - Yady - Lorena Vivienda

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Estudio de viabilidad financiera para la construcción de un edificio de apartamentos en
el municipio de Girón, Santander.
Yady Lorena Ariza Barrera U00086345
Universidad Autónoma de Bucaramanga
Facultad de Ingeniería
Programa de Ingeniería Financiera
Bucaramanga- Santander
2018
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Estudio de viabilidad financiera para la construcción de un edificio de apartamentos en
el municipio de Girón, Santander.
Yady Lorena Ariza Barrera U00086345
Proyecto de grado
Línea: Finanzas Corporativas
Asesor: Gloria Inés Macías
Universidad Autónoma de Bucaramanga
Facultad de Ingeniería
Programa de Ingeniería Financiera
Bucaramanga- Santander
2018
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AGRADECIMIENTOS
Le agradezco primeramente a Dios por haberme acompañado y guiado a lo largo de mi
carrera, por ser mi fortaleza en los momentos de debilidad y por brindarme una vida llena de
aprendizajes, experiencias y sobre todo amor y felicidad.
Le doy gracias a mis padres Elsa y Daniel por todo el apoyo brindado a lo largo de mi vida.
Por darme la oportunidad de estudiar esta carrera. Y por ser ejemplo de vida, por promover el
desarrollo y la unión familiar en esta nuestra familia.
Profesores.
Gracias a Doris Rueda, Edison Torrado, María Eugenia, Cristhian Vesga, Gloria Macías,
Pedro Quintero, Luz Helena Carvajal y demás, les agradezco por todo el apoyo brindado a lo
largo de la carrera, por su tiempo, amistad y por los conocimientos que me trasmitieron.
En especial gracias de corazón, a mis tutores, el profesor Pedro Fernando Quintero y Gloria
Inés Macías, por su paciencia, dedicación, motivación, criterio y aliento. Han hecho fácil lo
difícil y ha sido un privilegio poder contar con su guía y ayuda.
A mis amigos por todos los momentos que compartimos juntos, por las tareas que juntos
realizamos y por todas las veces que a mí me explicaron gracias. Por la confianza que en mi
depositaron y por haber hecho de mi etapa universitaria un trayecto de vivencias que nunca
olvidare.
A mi socio y guía del proyecto José Omar Anaya, quien hizo posible el desarrollo del mismo
y quien brindo un amplio conocimiento de la construcción en mi vida gracias.

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TABLA DE CONTENIDO
AGRADECIMIENTOS .................................................................................................................. 3
TABLA DE CONTENIDO ......................................................................................................... 4
TABLA DE CONTENIDO: GRAFICAS ................................................................................... 7
TABLA DE CONTENIDO: TABLAS ....................................................................................... 8
TABLA DE CONTENIDO: ILUSTRACIONES ..................................................................... 10
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................ 12
OBJETIVOS ................................................................................................................................. 14
Objetivo general ........................................................................................................................ 14
Objetivos específicos................................................................................................................. 14
SECTOR CONSTRUCCIÓN ....................................................................................................... 15
Construcción de vivienda a nivel nacional ................................................................................ 15
Construcción de vivienda a nivel Departamental ...................................................................... 20
Construcción de vivienda en el Área Metropolitana de Bucaramanga ..................................... 23
Construcción de vivienda en el Municipio de Girón................................................................. 27
EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN ....................................................... 34
Valor actual neto ....................................................................................................................... 35
Tasa Interna de Retorno (TIR) .................................................................................................. 37
Período de recuperación descontado (PRD).............................................................................. 38
Índice de rentabilidad (IR) ........................................................................................................ 38
Índice de rentabilidad o razón costo - beneficio (RCB) ............................................................ 39
Opciones Reales ........................................................................................................................ 40
Tipos de opciones ...................................................................................................................... 41
DESARROLLO DEL PROYECTO ............................................................................................. 42
ESTUDIO DE MERCADO .......................................................................................................... 42
Ubicación .................................................................................................................................. 45
Vías de acceso. .......................................................................................................................... 46
Tipo de estrato ........................................................................................................................... 47
Lote............................................................................................................................................ 47
Predio ........................................................................................................................................ 47
Estudio de Oferta y Demanda ................................................................................................... 47
5
Oferta ......................................................................................................................................... 47
Demanda.................................................................................................................................... 49
Precio del M² ............................................................................................................................. 49
Competencia en el sector........................................................................................................... 52
ESTUDIO DE SUELO ................................................................................................................. 53
Generalidades del proyecto ....................................................................................................... 53
Exploración de campo mediante ensayos o de perforación (Sondeos geomecanicos) ............. 54
Modelo geológico...................................................................................................................... 57
Evaluación geotécnica de efectos sísmicos ............................................................................... 58
Modelo geotécnico de las perforaciones ................................................................................... 59
Resumen de laboratorios ........................................................................................................... 65
Análisis de cimentación ............................................................................................................ 66
Conclusiones y recomendaciones.............................................................................................. 68
ESTUDIO LEGAL ....................................................................................................................... 71
Norma Urbana ........................................................................................................................... 72
Licencia de construcción y radicación del proyecto ................................................................. 73
ESTUDIO ADMINISTRATIVO .................................................................................................. 76
Organigrama de la empresa ....................................................................................................... 77
ESTUDIO TÉCNICO ................................................................................................................... 78
Tamaño ...................................................................................................................................... 78
Estudio y Diseños ...................................................................................................................... 84
Estudio de suelos ....................................................................................................................... 84
Diseño arquitectónico ................................................................................................................ 85
Diseño estructural ...................................................................................................................... 85
Diseño de instalaciones Hidrosanitarias .................................................................................... 85
Diseño de instalaciones eléctricas ............................................................................................. 86
ESTUDIO FINANCIERO ............................................................................................................ 87
Inversiones pre operativas y operativas .................................... ¡Error! Marcador no definido.
Inversiones fijas......................................................................................................................... 87
Inversiones diferidas ................................................................. ¡Error! Marcador no definido.
Capital de trabajo ...................................................................................................................... 88
Costos y gastos de operación .................................................................................................... 89
6
Costos de fabricación ................................................................................................................ 89

Costos directos .......................................................................................................................... 89
Gastos de fabricación ................................................................................................................ 93
Otros gastos indirectos .............................................................................................................. 93
Gatos de administración ............................................................................................................ 93
Gastos de ventas ........................................................................................................................ 93
RESUMEN DE INVERSIONES .................................................................................................. 93
Ingresos ..................................................................................................................................... 95
Estructura financiera ................................................................................................................. 96
Evaluación financiera ................................................................................................................ 98
Fuentes y usos de caja ............................................................................................................... 98
CONCLUSIONES ........................................................................................................................ 99
BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................................ 102
ANEXOS .................................................................................................................................... 104
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TABLA DE CONTENIDO: GRAFICAS
Gráfica 1. Área en proceso de construcción Total Nacional 2013-2017. ..................................... 17
Gráfica 2. Área en proceso de Construcción. ............................................................................... 17
Gráfica 3. Área censada. ............................................................................................................... 19
Gráfica 4. Viviendas de interés social y diferente a VIS. ............................................................. 21
Gráfica 5. Cartera hipotecaria de vivienda en Santander. ............................................................. 22
Gráfica 6. Densidad poblacional en el área Metropolitana. .......................................................... 31

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TABLA DE CONTENIDO: TABLAS
Tabla 1. Metros cuadrados por Área. .......................................................................................... 24
Tabla 2. Participación porcentual de los estratos socioeconómicos. ........................................... 26
Tabla 3. Déficit de vivienda urbana y rural. ............................................................................... 27
Tabla 4. Viviendas construidas entre el 2000 y el 2009. .............................................................. 28
Tabla 5. Asentamientos y Barrios precarios en AMB. ............................................................... 28
Tabla 6. Proyectos de vivienda 2012-2015. ................................................................................ 29
Tabla 7. Precio del metro cuadrado en Girón. .............................................................................. 51
Tabla 8. Clasificación de las unidades de construcción por categorías. ................................... 53
Tabla 9. Valores de Aa, Av, Ae y Ad, y Zonificación de Amenaza Sísmica. ............................ 58
Tabla 10. Clasificación de los perfiles de suelo. ......................................................................... 59
Tabla 11. Criterios para clasificar suelos dentro de los perfiles de suelo tipos C, D o E. .......... 59
Tabla 12. Correlación entre el número de golpes del ensayo SPT y la densidad relativa de
suelos granulares. .......................................................................................................................... 60
Tabla 13. Correlación entre el número de golpes del ensayo SPT y la consistencia de suelos
cohesivos. ...................................................................................................................................... 60
Tabla 14. Descripción unidades habitacionales. ......................................................................... 78
Tabla 15. Dimensiones del lote a construir. ................................................................................ 79
Tabla 16. Índices de ocupación y construcción. ......................................................................... 79
Tabla 17. Área total y área construida en M2. ............................................................................ 80
Tabla 18. Descripción de tipologías y áreas de apartamentos. ................................................... 80
Tabla 19. Costo de estudios y diseños. ........................................................................................ 88

9
Tabla 20. Flujo de inversión de costos directos. .......................................................................... 90
Tabla 21. Costos directos de obra. ................................................................................................ 93
Tabla 22. Flujo de inversiones. ..................................................................................................... 94
Tabla 23. Ingreso total por ventas. ................................................................................................ 95
Tabla 24. Estructura financiera. .................................................................................................... 97
Tabla 25. Fuentes y usos de caja del proyecto. ............................................................................. 97

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TABLA DE CONTENIDO: ILUSTRACIONES
Ilustración 1. Colegio Juan Cristóbal Martínez. ........................................................................... 43
Ilustración 2. Parroquia Santa Cruz. ............................................................................................. 43
Ilustración 3. Cancha principal el Gallineral y Centro deportivo el Arroyito. ............................. 43
Ilustración 4. Supermercado y panadería la Prada. ....................................................................... 44
Ilustración 5. Restaurante Pico Rico. ............................................................................................ 44
Ilustración 6. Localización del proyecto a nivel local. ................................................................. 45
Ilustración 7. Proyecto de vivienda, Santa Cruz. .......................................................................... 46
Ilustración 8. Perforación 1. .......................................................................................................... 54
Ilustración 9. Perforación 2. .......................................................................................................... 55
Ilustración 10. Perforación 3. ........................................................................................................ 55
Ilustración 11. Perforación 4. ........................................................................................................ 56
Ilustración 12. Localización sondeos. ........................................................................................... 56
Ilustración 13. Mapa Geológico. ................................................................................................... 57
Ilustración 14. Caracterización Geotécnica sondeo No 1. ............................................................ 61
Ilustración 18. Resumen de laboratorios de los ensayos de clasificación. .................................... 65
Ilustración 19. Cálculos capacidad portante cimentación aislada. ................................................ 67
Ilustración 20. Carta catastral urbana, Municipio de Girón- Santander. ...................................... 70
Ilustración 21. Organigrama de la empresa. ................................................................................. 77
Ilustración 22. Planos de Primer y Segundo piso. ........................................................................ 81
Ilustración 23. Planos de Tercer y Cuarto piso. ............................................................................ 82
Ilustración 24. Planos de Quinto y Sexto piso. ............................................................................. 83

11
Ilustración 25. Fachada principal. ................................................................................................. 84

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INTRODUCCIÓN
La disponibilidad de los terrenos para la construcción de vivienda nueva en centros urbanos, y
en los diferentes países, está en disminución, con escalas diferentes según el país y la región. Por
lo tanto, es válido pensar en soluciones que optimicen el uso de la tierra y favorezcan el déficit
de vivienda. También es claro identificar que el tipo de vivienda unifamiliar es un terreno en el
cual se puede pensar en un desarrollo multifamiliar en altura y así ocupar el mismo espacio para
varias de ellas. Este pensamiento impone el reto al ingeniero y arquitecto de buscar un diseño
innovador, que permita en un lote pequeño diseñar y construir un edificio de varios pisos,
basándose en la normatividad vigente del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y de
construcción.
A demás es necesario tener en cuenta que para tener un buen resultado final, y para que la
construcción del edificio sea factible, se debe tener en cuenta la rentabilidad del diseño ya que
esto generara utilidades en la construcción, el gerenciamiento y las ventas.
La propuesta del ejercicio de investigación es el resultado de una posibilidad de negocio que
consiste en construir un edificio de varias unidades de vivienda, con unas características
determinadas y en un lote especifico. La cantidad de apartamentos por cada piso depende del
área del lote y el número de pisos construir.
Este tipo de proyectos se caracterizan por requerir altas inversiones en cortos periodos de
tiempo, específicamente durante las etapas de adquisición del lote y de la construcción, por lo
cual, para tomar la decisión de realizar la inversión, es necesario que se elabore previamente un
estudio riguroso de factibilidad con el fin de determinar la conveniencia de ejecutar la obra en el
lote seleccionado.
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Es importante y recomendable enfocar la factibilidad en los lotes urbanos habitados por
viviendas unifamiliares, los cuales serían demolidos para luego poder construir.
La ejecución de un proyecto de construcción debe ser analizado para cada caso en particular,
razón por la cual se hace necesario realizar diferentes estudios como son: Estudio de mercado,
Estudio de suelos, legal, administrativo, técnico y financiero, con el fin de determinar la
viabilidad y factibilidad del proyecto y las condiciones que se deben cumplir para el éxito de
este.
El presente documento tiene como finalidad, analizar y desarrollar las etapas constructivas
necesarias de una edificación, las diferentes actividades que se ejecutan para el desarrollo de los
proyectos de construcción vertical, con el fin de lograr un óptimo desarrollo del mismo
14
OBJETIVOS
Objetivo general
• Realizar un estudio de viabilidad financiera para la construcción de un edificio de
apartamentos en Girón, Santander de estrato socioeconómico 3.
Objetivos específicos
• Realizar el estudio del análisis de mercado, técnico y financiero para la
construcción de un edificio de apartamentos.
• Determinar la rentabilidad del proyecto bajo las condiciones analizadas y
comprobar si es atractivo o no para el inversionista, este proyecto.

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SECTOR CONSTRUCCIÓN
El desarrollo de la construcción a nivel nacional ha tenido una gran trascendencia a medida
del tiempo, por lo que ha sido necesario implementar nuevas técnicas y formas de innovación en
los proyectos constructivos. Por consiguiente es claro identificar un nivel de producto terminado
elevado que logre obtener un alto nivel competitivo con procesos de similares condiciones.
El tener claro y presente los detalles y los procesos de construcción ayuda a que los costos se
eleven en una cifra considerable y por tanto se logre optimizar las utilidades finales, teniendo en
cuenta que se le ofrecerá al cliente un producto de alta calidad que satisface sus necesidades.
Es por esto que considero necesario, llevar a cabo el análisis de los aspectos de mercadeo,
técnicos y financieros que proporcione elementos necesarios para optimizar los recursos
disponibles, con el fin de conseguir mejores utilidades.
Construcción de vivienda a nivel nacional
Censo edificaciones (CEED) presenta un informe el cual fue implementado en diciembre de
1996 como insumo básico para el cálculo del PIB de la construcción subsector edificaciones,
este ha tenido un gran desarrollo a medida del tiempo, desde su interés permanente por el
mejoramiento de procesos y optimización de los recursos existentes con el fin de permitir un
seguimiento detallado del universo a través del tiempo, hasta ampliar la cobertura geográfica y el
estudio de la cuidad de Armenia con el propósito de realizar un seguimiento a los procesos de
reconstrucción como consecuencia del sismo del 25 de enero de 1999. En el 2001 se amplió la
cobertura de estudio por tamaño de obra en los estratos 1 y 2, donde se tienen en cuenta la
16
totalidad de obras encontradas en proceso de construcción de dichos estratos, hasta llegar al 2007
a la incorporación de nuevas ciudades para ampliar la investigación.
En el desarrollo del censo se tienen en cuenta áreas urbanas y metropolitanas de AU Bogotá,
AM Medellín, AU Calí, AU Barranquilla, AM Bucaramanga, AU Pereira y AU Armenia. Pero a
partir de julio de 2007 ingresan a la cobertura geográfica del Censo las ciudades de AM Cúcuta,
AU Villavicencio, AU Ibagué, AU Manizales, AU Pasto, AU Popayán, AU Cartagena y AU
Neiva. Con el fin de conocer la totalidad de edificaciones que en el momento del censo se
encuentran en proceso de construcción, así como también las obras inactivas y aquellas que han
culminado actividad hasta que haya sido vendida la totalidad de las unidades que conforman los
proyectos ejecutados, el destino de las obras, estrato socio económico, sistema constructivo entre
otras variables.
(DANE, 2011)
Según el comunicado de prensa, Censo de edificaciones (CEED) presenta un Área en proceso
de construcción total de 53 municipios 2014-2017 según la gráfica 2 (Trimestre octubre –
diciembre) donde este ha disminuido en relación con los trimestres anteriores para el mismo año,
lo que sustenta dicho anteriormente. Según la gráfica 1, en el trimestre de abril a junio de 2017 el
área en proceso de construcción fue de 31.284.790 m² con una variación anual de 3,2% mientras
que para el trimestre de octubre a diciembre este presenta un descenso en el área en proceso de
construcción quedando en 30.032.158 m² con una variación anual de 2,1%.

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Gráfica 1. Área en proceso de construcción total nacional 2013-2017.
Fuente: DANE, CEED
Gráfica 2. Área en proceso de construcción.
Fuente: DANE, CEED

18
Según la gráfica 2, en el trimestre de octubre a diciembre de 2016 el área en proceso de
construcción fue 29.416.261 m² y registro una variación anual de 1,0%, mientras que para el
trimestre de octubre a diciembre de 2017 se presentó un aumento, el área en proceso de
construcción fue de 30.032.158 m² con una variación anual de 2,1%.
En el trimestre octubre-diciembre de 2017 la principal variación anual del área en proceso de
construcción se presentó en el destino de apartamentos con 7,2%. En el mismo periodo del año
anterior la variación fue 4,2%.
Variación anual (Octubre - Diciembre 2017 / Octubre – Diciembre 2016)
Según la gráfica 3, en el trimestre octubre-diciembre de 2017 la variación anual de 2,1%
registrada en el área en proceso se explica por el mayor desarrollo de obras en el área
metropolitana de Medellín (12,6%) y el área urbana de Cali (35,5%). En el trimestre octubre-
diciembre de 2017 el área total censada fue 42.249.366 m² con una variación anual de 1,7%. En
el mismo trimestre de 2016 el área censada fue 41.545.024 m2 con una variación de 3,4%.
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Gráfica 3. Área censada.
Fuente: DANE, CEED
Durante el trimestre octubre-diciembre de 2017 el área iniciada en proceso fue 3.935.600 m²
con una variación anual de -8,9%. En el mismo trimestre de 2016 fue 4.318.997 m2 con una
variación de -13,9%.
En el trimestre octubre-diciembre de 2017 las ciudades que aportaron de forma positiva a la
variación del área nueva en proceso fueron Pasto con una variación de 130,9% e Ibagué con
107,1%. Las ciudades que aportaron de forma negativa a la variación del área iniciada en
proceso fueron Bogotá D. C. con una variación de -27,9% y Bucaramanga con su área
metropolitana con -52,7%.
El área culminada total en el trimestre octubre-diciembre de 2017 fue 4.713.494 m² con una
variación anual de -16,9%. En el mismo trimestre de 2016 fue 5.675.184 m2 con una variación
anual de 10,4%.
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En el trimestre octubre-diciembre de 2017 las ciudades que aportaron de forma positiva a la
variación del área culminada fueron Bucaramanga y su área metropolitana con una variación
anual de 62,8% y Pereira y su área urbana con 73,7%. Las ciudades que más aportaron de forma
negativa a la variación del área culminada fueron Bogotá D. C. con -25,0% y Medellín y su área
metropolitana con -31,5%.
(DANE, 2018)
Construcción de vivienda a nivel Departamental
De acuerdo con la Cámara de Comercio de Bucaramanga la construcción de edificaciones es
uno de los pilares de la economía departamental, no solo por su nivel de participación en el PIB,
sino también por su alto grado de relación con otras actividades que lo surten de materias primas
y servicios. Asimismo, su importancia también se refleja en la capacidad de generar grandes
volúmenes de mano de obra y el uso de recursos financieros provenientes del sistema bancario.
El sector vivió momentos difíciles en todo el país durante los últimos dos años que
determinaron un descenso en licenciamiento de nuevos proyectos de vivienda. Es claro que la
nueva reforma tributaria golpeó a la actividad especialmente en la compra de vivienda no VIS, la
cual en últimas tiene mayor impacto en el PIB de las regiones.
En el caso de Santander según la gráfica 4, se puede apreciar el descenso en el área licenciada
para proyectos no VIS en 4,2%, mientras los de interés social crecieron en 40% en el periodo
enero a noviembre de 2017.

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Gráfica 4. Viviendas de interés social y diferente a VIS.
Fuente: Cámara de comercio de Bucaramanga.
La reducción en el licenciamiento de nuevos proyectos establece que la construcción también
es muy sensible al tema de tasas de interés, que había sido impactado por las medidas del banco
central en Colombia para controlar la inflación. El aumento en las tasas influyó en las decisiones
de los hogares para acceder a nuevos créditos según la gráfica 5, lo que se tradujo en una
disminución de los saldos de cartera hipotecaria en el departamento desde el 2015.

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Gráfica 5. Cartera hipotecaria de vivienda en Santander.
Fuente: Cámara de comercio de Bucaramanga.
Se espera que el 2018 sea diferente para la actividad constructora debido al alivio en las tasas
de interés y seguramente a la continuidad en los subsidios del gobierno nacional para la
adquisición de vivienda nueva.
(Cáceres & Avellaneda, 2018)
Según Camacol, el 2018 viene con perspectivas positivas para el sector de la construcción,
este tendrá un crecimiento del 4,6% casi el doble de la economía en su conjunto. La presidenta,
Sandra Forero Ramírez, indicó que el 2017 fue un año de recuperación lenta y pausada, lo que
asegurará un mejor panorama para el 2018. “Esperamos iniciar el año con la construcción de 150
mil unidades de vivienda, lo que significa un incremento aproximado del 4,6%.
(Portafolio , 2017)
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Construcción de vivienda en el Área Metropolitana de Bucaramanga
El crecimiento urbanístico de Bucaramanga y su área metropolitana cada vez es mayor, esto
es evidente ante las grandes y diversas edificaciones que hay en la cuidad, y otras tantas que se
están ejecutando. Pero con respecto al desarrollo urbanístico nos podemos preguntar ¿Hacia
dónde va la Cuidad? De acuerdo con Sergio Luna Navas, gerente regional de Camacol
Santander, dentro de 20 años la agremiación prevé desarrollo en los cuatro municipios del área
metropolitana: Bucaramanga, Floridablanca, Girón y Piedecuesta.
Aunque también se presentarán cambios importantes en municipios cercanos como Lebrija,
Barrancabermeja, Sabana de Torres y Puerto Wilches.
Según Alexis Vega Arguello, docente de la Universidad Industrial de Santander, UIS, y
especialista en Gerencia de proyectos de construcción, afirma que Bucaramanga no tiene suelo
de expansión: “Al norte es escasa su posibilidad de crecimiento por su entorno; en el sur,
pasando el puente de Provenza ya es parte del área metropolitana, al oriente están los cerros y al
occidente la escarpa, entonces el desarrollo se debe hacer al sur del área metropolitana, en esto
tomará relevancia Floridablanca y Piedecuesta”.
El experto dice que hacia la capital santandereana solo será posible el crecimiento por medio
de la renovación urbana, es decir, demoler casas antiguas y construir desarrollos verticales.
Aunque es claro tener en cuenta que advierte que “este tipo de construcción vertical trae
problemas viales, congestión de redes de servicios públicos e insuficiencia del espacio público,
esto deteriora la calidad de vida del habitante”.
(Vanguardia, 2017)
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Según el boletín técnico Censo de edificaciones presenta una estructura general del área, por
estado de obra, según áreas de cobertura del IV trimestre 2017, teniendo en cuenta los metros
cuadrados en las diferentes áreas para los 16 municipios que se presentan a continuación,
tomando como objetivo de referencia la Cuidad de Bucaramanga.
Tabla 1. Metros cuadrados por Área.
Fuente: DANE- CEED
De acuerdo a la tabla 1, podemos decir que Bucaramanga presenta un total en área de obras
culminadas de 353.948 m² las cuales tuvieron seguimiento en censos anteriores y a la fecha de

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hoy culmina su actividad en el censo actual, donde presenta un aumento con respecto al mismo
trimestre del año anterior ya que para la fecha solo se lograron culminar 217.368 m².
Con respecto a las edificaciones nuevas se puede observar que estas presentan una
disminución en cuanto al mismo trimestre del año anterior, puesto que pasaron de 319.307 m²
para el 2016 a 153.487 m² para el 2017 de los cuales pueden corresponder a edificaciones que
al momento del censo ingresan al grupo de paralizadas, bien sea que estén activas en el censo
anterior o encontradas por primera vez.
En cuanto a las áreas que continúan proceso y las áreas que reinician el proceso también se
presenta una disminución para el año 2017. Donde de acuerdo a las variables mencionadas
anteriormente se presenta un total de área en proceso de 1.721. 328 m², teniendo en cuenta que el
total de área en proceso para el año 2016 fue de 2.283.639 m².
Otro aspecto importante son las áreas que se encuentran paralizadas, las cuales son todas
aquellas edificaciones que al momento del censo no están generando ninguna actividad
constructora e incluyen: Las obras que continúan inactivas y las obras nuevas.
De acuerdo a la tabla 1 en la sección de área paralizada encontramos 144.457 m²
correspondientes a área nueva, presentando un aumento con respecto al mismo trimestre del año
anterior puesto que para la fecha solo se logró un total de área nueva de 125.504 m².
En cuanto al área que continua paralizada para el 2017 también se presenta un aumento con
relación al año anterior, puesto que pasa de 331.480 m² en el año 2016 a 450.445 m² para el año
2017. De acuerdo a las variables mencionadas anteriormente se presenta un total de área
paralizada de 594.902 m², teniendo en cuenta que el total del área paralizada para el año 2016 fue
menor presentando solamente 456.984 m².

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(DANE, 2017)
(DANE, 2018)
De acuerdo al boletín técnico Censo de edificaciones se encuentra una participación
porcentual de los estratos socio económico, por áreas de cobertura, en el área en proceso del IV
trimestre 2017, teniendo en cuenta el porcentaje de los 16 municipios para los diferentes estratos.
Tabla 2. Participación porcentual de los estratos socioeconómicos.
Fuente: DANNE- CEED
La tabla 2 muestra que durante el IV trimestre de 2017, el área en proceso de construcción se
concentró principalmente en los estratos 3 y 4 con una participación conjunta de 57,8%, le sigue
el estrato 5 con una participación del 16.6%, el estrato 6 con 15,3% y el estrato 2 con 9,2%.
Quedando con menos participación el estrato 1 con 1,0%.

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Lo anterior sustenta que el estrato 3 y 4 será un punto estratégico para el desarrollo de
proyectos de construcción.
(DANE, 2018)
Construcción de vivienda en el Municipio de Girón
Acorde a la información presentada por el DANE en los censos de 1993 y 2005, se puede
apreciar el déficit de vivienda urbana y rural en el municipio de Girón, el cual ha venido
incrementando con los años de 5.673 a 9.115 hogares.
Tabla 3. Déficit de vivienda urbana y rural.
Fuente: Departamento administrativo nacional de estadística – DANE
Igualmente, según las cifras recopiladas en la tabla 4, se tiene que de las 44.618 viviendas
construidas entre el 2000 y el 2009, 4.070 corresponden al municipio de Girón, representando el
9% del total construido y el más bajo en el Área metropolitana de Bucaramanga.

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Tabla 4. Viviendas construidas entre el 2000 y el 2009.
Fuente: Departamento administrativo nacional de estadística – DANE
Por su parte, el Observatorio de Precariedad Urbana del Área metropolitana de Bucaramanga,
durante el año 2012, realizó el estudio referente a la “Problemática e precariedad urbana en
asentamientos y barrios del área metropolitana de Bucaramanga”, como lo muestra la tabla 5,
con el propósito de identificar las poblaciones en situación de vulnerabilidad. Para el caso del
municipio de Girón, se estableció que 33.500 habitantes viven en asentamientos precarios, es
decir el 23% del total poblacional y 15.529 habitantes residen en viviendas en condiciones
indignas, que representa el 11% del total de la población.
Tabla 5. Asentamientos y Barrios precarios en AMB.

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Fuente: Observatorio de Precariedad Urbana del Área Metropolitana de Bucaramanga
El municipio de Girón gestionó durante el periodo 2012- 2015, varios proyectos en donde se
otorgó vivienda a 1,728 familias de condiciones vulnerables, entre los cuales se destacan:
Tabla 6. Proyectos de vivienda 2012-2015.
Fuente: Informe de Gestión 2012 – 2015 Oficina Asesora de Vivienda
En el sector 3, se incluyen 10 viviendas del Señor de los Milagros.
(Alcaldia de Girón, 2016- 2019)

30
De acuerdo con planeación nacional, Girón es uno de los municipios con mayor densidad
poblacional del país. Las cifras de densidad poblacional en el área metropolitana de
Bucaramanga, es decir la cantidad de personas que viven por kilómetro cuadrado, desbordan los
pronósticos y pusieron en alerta a entidades como el departamento nacional de planeación, que
tiene el desafío de estructurar del futuro.
Y es que en la lista de municipios de Colombia, Floridablanca y Girón entran entre los 10 con
mayor densidad poblacional, incluso, si se comparan con las principales capitales del mundo, los
niveles de densidad de estas últimas llegan a la cuarta parte de lo que se registra en los
municipios del área metropolitana de Bucaramanga.
Según planeación nacional, los índices son de 17.333 habitantes por kilómetro cuadrado en
Floridablanca y 19.542 habitantes por kilómetro cuadrado en Girón, mientras que capitales como
Tokio albergan 4.440 habitantes por kilómetro cuadrado y Londres, que tiene un índice alto,
llega apenas a los 5.800.
Sin embargo, las cifras van más allá, si se desagregan y se tienen en cuenta problemas como
el desplazamiento forzado, ya que el área ha acogido a 110 mil personas que han padecido ese
flagelo durante los últimos años.
Según Planeación Nacional, los expertos han alertado que es el momento de ponerle orden a
la casa y establecer cifras claras, para que el crecimiento urbano no siga mermando la calidad de
vida de los habitantes.
Por ejemplo, se calcula que solamente para absorber el problema que se evidencia con los
altos índices de densidad poblacional, se requiere, a 2050, la construcción de 186 mil unidades
de vivienda adicionales, por lo que también habrá que poner en cintura a las autoridades
31
municipales y ajustar los planes de ordenamiento territorial, ya que, según el director del DNP,
Simón Gaviria, los alcaldes del país, históricamente, han forzado las densidades para evitar
invertir más recursos en aspectos como los servicios públicos. “Esto ha ocasionado que el precio
de la tierra se infle artificialmente y los desplazados tengan que entrar a vivir en áreas de
invasión”, afirmó Gaviria.
Gráfica 6. Densidad poblacional en el área metropolitana.
Fuente: Vanguardia
(Vanguardia, 2016)
Según la secretaría de vivienda de Girón impulsa un proyecto de apartamentos de fácil acceso
para las personas de bajos ingresos económicos.
La autoridades advierten que las viviendas no será gratuitas sino tendrán pagos programados,
pero con facilidades para familias sin techo.

32
“Buscamos declarar la utilidad pública como instrumento previo para adquirir una franja de
744 metros cuadrados sobre la cual se pretende construir una vía que permita el acceso a un
predio de la Alcaldía del municipio, en el que se construirán 640 apartamentos en torres de hasta
20 pisos”, explicó Juan José Gómez, secretario de vivienda de Girón.
Según el funcionario el proyecto se hará público con varios detalles que todavía hacen falta
completar como el diseño y el procedimiento para la elección de los beneficiados.
“El plan de los apartamentos de bajos costos se va impulsar a través de unos recursos que
podrá El Gobierno de Girón para edificar en un lote de su propiedad, pero esta iniciativa no será
gratuita, de tal manera que los recursos que se utilicen para el proceso de construcción luego la
Alcaldía del municipio los recuperará, pero aclaramos que las familias podrán pagar los
apartamentos accediendo a subsidios complementarios que brindará la administración”, indicó el
secretario de Vivienda.
Un patrimonio autónomo que ya está conformado por la entidad encargada del proyecto, será
el fondo donde los ciudadanos podrán dejar los recursos. Según el funcionario, el proceso será
público y transparente.
(Vanguardia, 2017)
Con el estudio realizado anteriormente y las estadísticas e información recopilada se puede
decir que Girón es uno de los municipios en donde se presenta mayor densidad poblacional y un
gran desarrollo en infraestructura debido a la misma situación. Por tanto es necesario realizar
proyectos de construcción de viviendas los cuales generen numerosos hogares para la cantidad
de personas que habitan en el municipio. Considero que las construcciones de vivienda de tipo
33
vertical es una opción muy acertada para esta situación, en la cual se puede aprovechar mejor el
espacio que tenemos para realizar un edificio con cierto número de apartamentos y así poder
brindar mayor vivienda a la comunidad, resaltando un nivel de producto terminado exitoso que
satisfaga las necesidades del cliente.

34
EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
En la planeación de proyectos de inversión como lo es el caso de la construcción de viviendas
es necesario llevar a cabo la realización de un análisis profundo del ciclo de vida del mismo, con
el fin de abarcar la mayoría de aspectos que podrían generar incertidumbre en la operación del
negocio, se puede decir que si se desarrolla un buen análisis este presentara menor riesgo en la
ejecución del proyecto.
Hasta hace algunos años, lo modelos que se desarrollaban para la evaluación de proyectos de
inversión consideraban un entorno lo suficientemente estable como para proyectar con certeza, lo
que podría suceder durante el tiempo que durara el proyecto, sin embargo la realidad es otra, ya
que por los avances tecnológicos, la innovación, entre otros, han hecho que el desarrollo de las
industrias y el conocimiento en general avanzaran a pasos agigantados especialmente durante las
últimas décadas del siglo XX. Estos cambios rápidos y constantes y algunas veces inesperados,
han hecho que el entorno se torne inestable, de manera que los modelos tradicionales no se
adaptan fácilmente a esta nueva realidad.
Uno de los métodos tradicionales comúnmente empleados para evaluar proyectos de inversión
es el valor presente neto (VPN), el cual nos afirma que el proyecto puede aceptarse si su valor es
positivo. También encontramos el VPN, la tasa interna de retorno (TIR), la relación costo-
beneficio (RCB), el índice de rentabilidad (IR), el periodo de recuperación (PER), entre otros,
pero estos solo pueden ser efectivos y prácticos en casos en que la decisión de inversión requiera
inmediatez (es ahora o nunca), pero pueden no ser tan efectivos cuando el proyecto tiene un
componente de flexibilidad o incertidumbre. Estos modelos son considerados como estáticos,

35
pues implícitamente suponen que una vez que se presenta un proyecto, sus características básicas
no pueden modificarse.
(Calle Fernandez & Tamayo Bustamante, 2009)
De acuerdo con Mascareñas “Los métodos clásicos de valoración de proyectos son idóneos
cuando se trata de evaluar decisiones de inversión que no admiten demora” y al no tenerse en
cuenta esta realidad, el proyecto puede ser infravalorado y puede rechazarse, aun cuando podría
generar valor a mediano y largo plazo.
(Mascareñas, Lamothe, & de Luna)
Valor actual neto
El Valor actual neto de un proyecto mide en dinero corriente el grado de mayor riqueza que
tendrá el inversionista en el futuro si emprende el proyecto. Se define como el valor actualizado
del flujo de ingresos netos obtenidos durante la vida útil económica del proyecto a partir de la
determinación por año de las entradas y salidas de efectivo, desde que se incurre en el primer
gasto de inversión durante el proceso inversionista hasta que concluyen los años de operación o
funcionamiento del proyecto menos la inversión inicial. Muestra si el proyecto brinda beneficios
superiores a la tasa de descuento o no.

36
Para calcular el valor actual neto (VAN) para cualquier tipo de inversión se utiliza la siguiente
fórmula:
𝐹𝐶1 𝐹𝐶2 𝐹𝐶3 𝐹𝐶𝑛

𝑉𝐴𝑁 𝐼 = −𝐼𝑜 + + + +
(1 + 𝑇𝑑) 1 (1 + 𝑇𝑑) 2 (1 + 𝑇𝑑) 3 (1 + 𝑇𝑑) 𝑛
Donde:
VAN: Valor actual neto.

Io: Inversión Inicial.
FC: Flujos de caja calculados.
Td: Tasa de descuento.
Criterios:
VAN = 0 Significa que los flujos de efectivo resultado del proyecto, actualizados a una tasa
determinada, cubren solamente el costo de la inversión. No se obtienen rendimientos.
VAN > 0 El proyecto genera más efectivo del que necesita para rembolsar sus deudas y
alcanzar una tasa de rendimiento.
VAN < 0 El proyecto no es capaz de lograr beneficios que suplan los costos de la inversión en
el tiempo, por tanto no es eficiente.

37
Tasa Interna de Retorno (TIR)
Es aquella tasa de descuento que iguala el valor presente de los flujos de efectivo con la
inversión del proyecto, es la tasa que hace cero el VAN.
En un análisis de proyecto, para aceptarlo o rechazarlo, la Tasa Interna de Retorno siempre se
compara con la tasa de descuento.
• Si al calcular la Tasa Interna de Retorno, el resultado coincide con la Tasa de
descuento del mercado (TIR = Td No hay atractivo), sería indiferente efectuar la
inversión. No hay atractivo, puesto que los ingresos son iguales a los egresos por tanto
apenas se cubre el requerimiento de la inversión inicial y se recupera el capital de
trabajo. No hay excedentes de dinero.
• Si la Tasa Interna de Retorno supera a la tasa de descuento (TIR > Td), existe un
superávit, podemos invertir. Mientras más se amplíe la diferencia mucho más
conveniente resulta la decisión. Puesto que los ingresos son mayores a los egresos por
tanto se cubre el requerimiento de la inversión inicial, se recupera el capital de trabajo
y se genera excedentes de dinero.
• Si por el contrario la Tasa Interna de Retorno resulta menor (TIR < Td), el proyecto se
rechaza. Puesto que los ingresos son menores a los egresos entonces no se cubre el
requerimiento de la inversión inicial, no se recupera el capital de trabajo y no hay
excedentes de dinero.
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Período de recuperación descontado (PRD)
Para esta parte se actualiza los flujos de efectivo de cada período y se comparan con el
desembolso de efectivo originado por el proyecto. Esto nos muestra cuánto demorará la
recuperación del dinero invertido en el proyecto.
El cálculo de este indicador cuando los flujos de caja son variables se realiza utilizando la
siguiente fórmula:
𝑈𝑙𝑡𝑖𝑚𝑜 𝐴𝑐𝑢𝑚 𝑛𝑒𝑔𝑎𝑡𝑖𝑣𝑜

𝑃𝑅𝐷 = (𝐶𝑎𝑛𝑡𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑑𝑒 𝑎ñ𝑜𝑠 𝑛𝑒𝑔𝑎𝑡𝑖𝑣𝑜𝑠 + ( ) ∗ 365 𝑑í𝑎𝑠)
𝑆𝑖𝑔𝑢𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑎𝑙 ú𝑙𝑡𝑖𝑚𝑜 𝐴𝑐𝑢𝑚 𝑛𝑒𝑔𝑎𝑡𝑖𝑣𝑜
El criterio de selección de este indicador se basa en que los mejores proyectos son aquellos
que tengan un plazo de recuperación menor, partiendo del criterio de que mientras rápido se
recupere la inversión, mejor.
Índice de rentabilidad (IR)
Se obtiene dividiendo el valor actualizado de los flujos de efectivo entre el desembolso inicial.
𝑉𝐴
La fórmula sería la siguiente: 𝐼𝑅 =
𝐼𝑜
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Donde:
IR: Índice de Rentabilidad o Razón Costo/Beneficio.

VA: Valor actualizado de las entradas de caja.
Io: Inversión inicial.
En el cálculo de este indicador hay que tener en cuenta los diferentes resultados como:
IR > 1 = VAN positivo, por tanto se puede invertir.

IR = 1 = VAN igual a cero (0), por tanto los Costos = Beneficios.
IR < 1 = VAN negativo, por lo que se rechaza el proyecto.
Índice de rentabilidad o razón costo - beneficio (RCB)
Este índice se expresa como el valor Actual de las entradas de caja previstas en el futuro,
dividido entre la inversión inicial.
𝑉𝐴
La fórmula sería la siguiente: 𝐼𝑅 =
𝐼𝑜
Donde:
IR: Índice de Rentabilidad o Razón Costo / beneficio.

VA: Valor actualizado de las entradas de caja.
Io: Inversión inicial.
En el cálculo de este indicador hay que tener en cuenta diferentes resultados como:
IR >1 = VAN positivo, por tanto se puede invertir.

IR = 1 = VAN igual a cero (0), por tanto los Costos = Beneficios.
40
IR < 1 = VAN negativo, por lo que se rechaza el proyecto.
(Sosa Florez, Ribet Cuadot, & Hernández Pérez, 2007)
Opciones Reales
Cabe resaltar que se han venido desarrollando métodos alternos para tomar decisiones de
inversión más acordes con la realidad, entre los cuales se encuentran las opciones reales. Estas
opciones afirman que una decisión de inversión no puede tomarse teniendo como único criterio
un valor mayor que cero, pues en la practica la irreversibilidad, la incertidumbre y el margen de
maniobra de quien toma la decisión, tiene un peso considerable. Los intangibles son en muchos
casos, los aspectos claves para tomar una decisión de inversión, sin embargo, no son tomados en
cuenta por los métodos de valoración tradicionales. Es así como las opciones reales se convierten
en una alternativa válida para valorar dichos intangibles, lo que permite tomar decisiones más
estratégicas y generar mayor flexibilidad. La flexibilidad tiene un valor primordial para las
decisiones de inversión ya que permite ajustar los proyectos a las condiciones cambiantes del
mercado, buscando aumentar su rentabilidad, lo que se puede ver reflejado en la tasa de riesgo
bajo la cual se valora el proyecto y en la permisividad sobre el manejo operativo del mismo.
El termino de opciones reales hace referencia principalmente a las opciones en las que puede
incurrir la gerencia de un proyecto real (tiene como activo subyacente un producto o servicio).
En este sentido una opción real ofrece a su propietario el derecho, pero no la obligación de
realizar una operación determinada durante un periodo de tiempo prefijado.
(Calle Fernandez & Tamayo Bustamante, 2009)

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Tipos de opciones
Las opciones se clasifican principalmente bajo el tiempo de flexibilidad que pueden ofrecer.
Para identificar las diferentes opciones hay que tener en cuenta, que existen dos tipos generales
de opciones, las europeas, que son las opciones que se pueden ejercer solo en su fecha de
vencimiento, y las opciones americanas, que son las opciones que se pueden ejercer en cualquier
momento de la vida de las opciones.
• Opción de Diferir: Implica posponer la realización del proyecto por un tiempo
determinado, en este tiempo las condiciones del proyecto pueden cambiar y de esta
forma reducir su incertidumbre y examinar las posibilidades de acontecimientos
futuros que beneficien el proyecto. El precio de ejercicio de esta opción, corresponde
al dinero que se debe invertir para la realizar el proyecto. Cuando se renuncia a la
opción de diferir, esta opción se comporta como un costo de oportunidad.
• Opción de Abandono: Proporciona la posibilidad de vender, liquidar o cerrar el
proyecto, por un precio determinado. Es una opción que se puede tener en cuenta
especialmente cuando la inversión, o el proyecto se realiza por etapas. Aunque se
puede incurrir en costos adicionales por ejecutar los proyectos bajo condiciones
temporales, los beneficios son altos sobre todo para proyectos de alto riesgo asociado.
• Opción de Expandir: Es una opción que se puede llevar a cabo cuando ya están los
proyectos establecidos, o cuando se trabaja por etapas. Si las condiciones de los
proyectos son favorables, se puede pagar un precio por acceder a una mayor escala de
proyecto.
(Sastoque, 2014)
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DESARROLLO DEL PROYECTO
ESTUDIO DE MERCADO
El proyecto de construcción de los apartamentos, está localizado en la ciudad de
Bucaramanga, en el municipio de Girón- Santander, Barrio Santa Cruz, es uno de los sectores en
donde se ha llevado un gran crecimiento y expansión en cuanto al tema de construcción por su
desarrollo y crecimiento poblacional. Tiempo atrás el barrio era diferente, no había canchas, las
casas estaban en obra negra y no tenían vías pavimentadas, pero debido al gran crecimiento
poblacional se realizaron construcciones al sur de Girón, junto a la carrera 26 - avenida los
Caneyes, donde se realizaron casas de un solo piso, viviendas multifamiliares de dos o tres pisos
y edificios.
En el centro del barrio encontramos una parroquia, un colegio oficial, tres escenarios
deportivos, dos piscinas, entre otros, las casas que están sobre la carrera 26 tienen en su mayoría
negocios como restaurantes, tiendas y droguerías. Además “El barrio tiene canchas, buenos
lugares que se fueron construyendo con los años porque somos muchos habitantes y cada vez
llegan más “, señalo José Enrique Pabón, presidente electo de la Junta de Acción Comunal.
43
Ilustración 1. Colegio Juan Cristóbal Martínez.
Fuente: Propia
Ilustración 2. Parroquia Santa Cruz.
Fuente: Propia
Ilustración 3. Cancha principal el Gallineral y Centro deportivo el Arroyito.
Fuente: Propia
44
Ilustración 4. Supermercado y panadería la Prada.
Fuente: Propia
Ilustración 5. Restaurante Pico Rico.
Fuente: Propia
(Santos H, 2012)
Por lo mencionado anteriormente se puede decir que el sector del Barrio Santa Cruz es un
punto estratégico para que cualquier inversionista se sienta atraído a comprar una vivienda y a
ser socio en el desarrollo de un proyecto de construcción, sin embargo se debe indicar si el

45
proyecto es rentable desde el punto de vista del inversionista, teniendo en cuenta los costos
actuales, fuentes de financiación y proyección de los ingresos de venta.
Ubicación: El proyecto estará ubicado en la Calle 19 # 26 – 81 Barrio Santa Cruz, Del
municipio de Girón, Departamento de Santander.
Ilustración 6. Localización del proyecto a nivel local.
Calle 19 # 26 -81,
Barrio Santa Cruz
Fuente: Consultor
46
Ilustración 7. Proyecto de vivienda, Santa Cruz.
Fuente: INDECONSTRU S.A.S
Vías de acceso: Según la ubicación del proyecto, se presentan muy buenas vías de acceso que
conducen a la carrera 26 siendo esta la principal vía al barrio Santa cruz. Se encuentra entrada
por el Rincón de Girón – Avenida los caneyes, Florida - Avenida los caneyes, acceso por el caso
antiguo de Girón, Ruitoque bajo – Acapulco – vía vahando, la vía del aeropuerto, Café Madrid –
Centro abastos, la Salle – Coca Cola entre otras. Siendo la avenida los caneyes un punto
congestionado por lo mencionado anteriormente.
Con el fin de solucionar un poco el tráfico se inaugurará un puente nuevo que
descongestionara los caneyes en el sector de las bodegas de San Jorge, el cual conecta el anillo
vial con Villampis, mismo sector donde se construirá el Hospital internacional de Girón.
Por otro lado a 200 metros del proyecto se inició la obra del primer centro comercial de
Girón, lo que sustenta un gran desarrollo tanto poblacional como en infraestructura en el barrio.
47
Tipo de estrato: Según la ubicación del proyecto se maneja un estrato socio económico de
nivel 3.
Lote: La vivienda que se compró para realizar el proyecto de construcción de los
apartamentos, es una vivienda ubicada en el Barrio de Santa Cruz, la cual fue fijada por un
precio de 180.000.000 millones de pesos.
Predio: El predio tiene un área de 150 m² y se encuentra en proceso de demolición, las
expectativas para el proyecto es realizar un semisótano que cumpla con la función de
parqueadero y 5 pisos donde en cada uno se harán 2 apartamentos con un área de 55, 87 m² cada
uno.
Estudio de Oferta y Demanda
Oferta: El precio es una de las condiciones fundamentales que determina el nivel de oferta de
un determinado bien de un mercado, por ende es necesario conocer los edificios de las diferentes
constructoras o empresas que se encuentran en el sector y más a fondo cerca al predio para
determinar un precio más acertado para el estrato socio económico 3.
Según el sector que se está manejando se puede decir que las personas que ofertan cerca al
predio son personas naturales, grandes empresas y constructoras.
Cerca al predio se encuentra una serie de constructoras, una de ellas es Cubico constructores
encargada del Proyecto Torres de Castilla, el cual es un conjunto con 3 torres de apartamentos
cada uno, con 13 pisos de altura y 161 apartamentos, cuenta con zona social, 20 locales,
gimnasio entre otras instalaciones y acabados full terminados, manejan un área de 48 m² para
48
apartamentos de 2 habitaciones y un área de 60 y 67 m² para apartamentos de 3 habitaciones con
un costo promedio de 165.000.000.
La constructora Esmar encargada del Proyecto Kumana, es un conjunto que cuenta con 198
apartamentos distribuidos en 2 torres, tiene una zona social amplia, piscinas, terraza, salón social
entre otras instalaciones, manejan un área de 64 a 68 m² por apartamento y este consta de 3
habitaciones únicamente, el costo promedio del inmueble es de 156.000.000. Un factor a tener en
cuenta es que esta constructora aún se encuentra en proceso de liquidación.
Otra constructora es Prourbe encargada del Proyecto Torre Gironela, este es un conjunto que
consta de 300 apartamentos distribuidos en 4 torres, cuenta con una zona social, piscinas, juegos
infantiles, salón social, cancha múltiple entre otros, manejan dos tipos de apartamentos uno con
un área de 58.37 m² y el otro con 65,67 m², cada apartamento tiene 3 habitaciones y tiene un
costo promedio de 140.000.000.
Con lo mencionado anteriormente es claro resaltar que existen muchas más constructoras y
empresas que llevan a cabo proyectos en similares condiciones para el estrato socioeconómico 3,
como lo es la constructora Ac &Ac, arquitectos constructores y consultores s.a.s, Marval, Hg
constructora entre otros, los cuales hacen posible el desarrollo de viviendas para el gran número
de habitantes de la comunidad.
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Demanda: La demanda que manejan las personas que se encuentran interesadas en este tipo
de proyectos se acerca a algunos factores dependiendo de las preferencias del consumidor como
lo es el caso de uso de vivienda propia, para utilizarlo como una alternativa de inversión y
generación de ingresos, para generar una nueva forma de conocimiento y aprendizaje para su
propio negocio, entre otros aspectos. Teniendo en cuenta el consumidor el poder de compra, es
decir la capacidad económica del mismo para pagar por el producto o servicio del cual se quiere
asociar, el precio al cual le están ofreciendo y lo más importante la utilidad o bienestar que el
bien o servicio le produzca, sin descuidar que estas variables no son estáticas, pues pueden
cambiar a través del tiempo o en un momento determinado.
Precio del M²: El gran número de licenciamientos en el área metropolitana, sumado a la
buena dinámica de iniciaciones y proyectos, han generado una renovación en muchos sectores de
la cuidad, pero de la mano de esto se genera costos que dividen notablemente las posibilidades
de adquirir vivienda en diferentes sitios. El metro cuadrado para la construcción en la cuidad
sigue ascendiendo.
Según cifras de Camacol, estos serán los precios aproximados del metro cuadrado para la
vivienda nueva en Bucaramanga y su área metropolitana, este se define parcialmente por
estratos. Así las cosas, el estrato dos, que son las viviendas de interés social, “que hay muy pocas
en el área, tienen un precio tope de ley, que es entre 70 y 130 salarios mínimos legales vigentes
por unidad de vivienda”, aseguró el gerente de Camacol Santander, Sergio Luna. Eso quiere
decir que puede alcanzar los $80 millones por casa o apartamento.
Siguiendo con la escala, en estrato 3, según Camacol, el precio del metro cuadrado puede
estar entre $1 millón 900 mil pesos y $2 millones 500 mil. Esto aplicaría entonces para sectores
50
como San Francisco, parte de la zona del centro y norte de la ciudad, así como en ciertos sectores
de Piedecuesta y Floridablanca.
Con relación al estrato 4, en barrios como Mejoras Públicas, Nuevo y Sotomayor así como El
Prado, entre otros, el metro cuadrado puede tener un precio de $2 millones 500 mil hasta
$3 millones 100 mil. “En este estrato es donde se acumula, junto al estrato 3 la mayor oferta y
demanda del área metropolitana, es por eso que vemos tanto desarrollo en estos barrios y lo que
esperamos es que la dinámica siga en aumento”, expresó Sergio Luna.
Sectores como Cabecera, parte de Cañaveral, zonas de Sotomayor cercanas al Parque de Las
Palmas y Conucos, entre otras, que se encuentran en estrato 5, tienen un precio por metro
cuadrado entre $3 millones 500 mil y los $4 millones 200 mil, según datos de Camacol
Santander. Sin embargo, el gremio constructor aseguró que en estos sectores la demanda se
mueve a escalas más lentas.
El metro cuadrado más caro, claramente, está en el estrato 6, en donde tiene una cifra inicial
de $4 millones 200 mil pero no tiene un máximo, pues “ya depende de la oferta y la demanda de
los proyectos de este tipo y así generalmente sube más del precio base”, indicó Luna.
(Vanguardia, 2016)
Según Urviviendas presenta un informe de Bucaramanga y su área metropolitana donde se
encuentra el precio del metro cuadrado por zonas para el año 2016-2017. Teniendo en cuenta
esto se tomara como referencia el municipio de Girón, lugar en donde se ubicara el proyecto.
51
Tabla 7. Precio del metro cuadrado en Girón.

Fuente: Urviviendas
De acuerdo a la Tabla 7 zona no VIS se puede observar que el precio del metro cuadrado
presento un promedio en variación anual de 3,34% de un año para el otro, llegando a estar en
2.131.000 el m² para el año 2016 a 2.173.620 el m² para el año 2017. El cual se manejó un
promedio de metro cuadro de 2.379.504 para esta zona en el año del 2017.
(Urviviendas , 2017)
De acuerdo a la ubicación del proyecto se encuentran algunos edificios cerca al predio de
similares condiciones al nuestro como es el Proyecto multifamiliar Gemelis, el cual es una torre
de 5 apartamentos por piso cada uno donde el precio del metro cuadrado fue fijado por un valor
de 1.400.000 teniendo cada apartamento un área total de 90 m².
Otro edificio es un Proyecto multifamiliar Los Ángeles el cual es una torre de 10
apartamentos donde en cada piso se ubican 2 de ellos con áreas de 61 m² cada uno, el valor del
metro cuadrado fue fijado por un valor de 1.500.000 pesos.
Con lo anterior se realizó un análisis de precios basados en el estudio de competencia, la
demanda y la oferta de vivienda en el sector. De acuerdo a lo anterior se determinó un precio por
metro cuadrado en promedio de 1.450.000 a 1.600.000. El valor del metro cuadrado varía de
acuerdo a factores externos como la vista, la altura y acabados del mismo.

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Competencia en el sector: Encontramos competencia cercana al proyecto que se llevará
acabado, se trata de dos constructoras Torre Gironela y Castilla Real, la cual manejan un
promedio de 2.700.000 por m². Lo que nos ubica a nosotros en una opción mucho más cómoda
para los compradores, sin descuidar calidad de producto terminado y sus acabados.
53
ESTUDIO DE SUELO
El estudio de suelos es también conocido como estudio Geotécnico, el cual permite obtener la
información adecuada del terreno, es uno de los aspectos más importantes para la planificación,
diseño y ejecución del proyecto de construcción.
“El estudio geotécnico se realiza previamente al proyecto de un edificio y tiene por objeto
determinar la naturaleza y propiedades del terreno, necesarios para definir el tipo y condiciones
de cimentación” (Rodríguez Ortiz y otros, 1984).
1. Generalidades del proyecto
1.1 Características del proyecto
➢ Nombre del proyecto: Edificio multifamiliar San José, Proyecto de vivienda.
➢ Categoría de la unidad de construcción: Edificación de categoría Media.
La estructura que se tiene proyectada en este proyecto será de máximo Cinco niveles.
Tabla 8. Clasificación de las unidades de construcción por categorías.
Fuente: Consultor
54
2. Exploración de campo mediante ensayos o de perforación (Sondeos geomecanicos)
En los sondeos se efectuaron ensayos corridos de penetración estándar (S.P.T) con equipo de
perforación a percusión, donde se sacaron muestras semi-alteradas para los respectivos ensayos
de laboratorio. La exploración del subsuelo se llevó a cabo mediante la ejecución de Cuatro (4)
perforaciones.
2.1 Muestreador del ensayo de penetración estándar (SPT) de 2 pulg de diámetro
exterior.
El muestrador del SPT fue introducido en el suelo con un martillo de seguridad 140 libras y
una caída de 30 pulg. El muestreador fue introducido hasta 50 golpes en los primeros 15 cm o
100 golpes en los últimos 30 cm (rechazado), cualesquiera que ocurran primero. El número de
golpes fue registrado en golpes por pie para los sondeos actuales.
2.2 Registro Fotográfico de perforaciones.
Ilustración 8. Perforación 1.
Fuente: Consultor
55
Fuente: Consultor
Fuente: Consultor
56
Fuente: Consultor
Ilustración 12. Localización sondeos.
Fuente: IDECONSTRU S.A.S

57
3. Modelo geológico
En el municipio de Girón afloran rocas sedimentarias jurásicas, cretáceas, terciarias y
depósitos cuaternarios, los cuales son representados cartográficamente como unidades
cronoestratigráficas (unidades de tiempo): mezozoicas y cenozoicas, que a su vez incluyen
unidades litoestratigráficas (unidades de roca). Éstas se especifican en el mapa geológico junto
con los sistemas de fallas principales que afectan dichas unidades, entre las que se encuentra el
sistema de fallas Suárez – río de Oro, las fallas de Bucaramanga y San Vicente, el anticlinal de
Río Sucio y el sinclinal de Nuevo Mundo; se encuentran también sistemas menores como la falla
de Ruitoque, falla de la quebrada Los Montes, Río Negro, Cantalta, entre otras; una descripción
más detallada de estos sistemas se encuentra en el marco tectónico regional.
Ilustración 13. Mapa Geológico.
Fuente: POT Municipio de Girón

58
4. Evaluación geotécnica de efectos sísmicos
4.1 Información para espectro de diseño NSR-10
Para la realización de análisis seudo-estático se evaluará la aceleración horizontal de acuerdo
a criterio de la norma NSR 2010.
Tabla 9. Valores de Aa, Av, Ae y Ad, y Zonificación de Amenaza Sísmica.
Fuente: NSR – 10 Titulo A.
➢ Efectos locales
Clasificación de perfil de suelo: De acuerdo al NSR-10 (Ver Tabla 10) el tipo y perfil de suelo
es: D
Donde N = número medio de golpes del ensayo de penetración estándar realizado de acuerdo
a la norma ASTM D1586 haciendo corrección por energía N60.

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Tabla 10. Clasificación de los perfiles de suelo.
Fuente: Consultor
Tabla 11. Criterios para clasificar suelos dentro de los perfiles de suelo tipos C, D o E.
Fuente: NSR -10
5. Modelo geotécnico de las perforaciones
5.1 Criterios utilizados
Para la interpretación de la información geotécnica obtenida en las exploraciones de campo y
ensayos del laboratorio, se presentan a continuación los criterios implementados.

60
Tabla 12. Correlación entre el número de golpes del ensayo SPT y la densidad relativa de
suelos granulares.
Tabla 13. Correlación entre el número de golpes del ensayo SPT y la consistencia de suelos
cohesivos.
61
Ilustración 14. Caracterización Geotécnica sondeo No 1.

62

63

64

65
6. Resumen de laboratorios
Después de descritas las muestras obtenidas en los sondeos se identificaron las muestras
típicas y se realizaron los ensayos de laboratorio. En las siguientes tablas se presenta el resumen
de los resultados de los laboratorios realizados.
➢ Ensayo de Granulometría
Ilustración 18. Resumen de laboratorios de los ensayos de clasificación.

66
7. Análisis de cimentación
7.1 Parámetros para el diseño geotécnico
De las perforaciones realizadas en las exploraciones de campo se correlacionaron los datos
obtenidos de los ensayos SPT.
El ensayo SPT representa en este caso una herramienta muy valiosa para poder correlacionar
de un sitio a otro las propiedades del suelo.
Los valores obtenidos en el ensayo de penetración estándar SPT se corrigieron de acuerdo a
los siguientes criterios:
➢ Esfuerzo vertical de acuerdo al peso del suelo por encima del ensayo.
➢ Eficiencia del martillo (se utiliza un martillo tipo Donut).
➢ Diámetro de la perforación.
➢ Características del muestreador.
➢ Longitud del tubo de perforación (longitud total de varillaje en el momento del ensayo).
➢ Presencia del nivel freático
El factor de corrección tiene en cuenta la presión de confinamiento que genera la tapada del
suelo, al nivel donde se ejecuta el ensayo e intenta corregirlo llevándolo al valor que se obtendrá
con un nivel que tenga una tapada que genere una presión vertical efectiva de 1,0 kg/cm² o de
10,0 Ton/m² .
Por lo tanto para comparar sus resultados se deben reducir los valores teniendo en cuenta las
energías utilizadas. Para la corrección se utiliza una energía del 60% de la teórica.
67
7.2 Capacidad de soporte
Para el análisis del modelo de capacidad de soporte por asentamiento se emplea el método de
los elementos finitos para calcular los esfuerzos y deformaciones de los suelos que soportan
carga producto del peso de las estructuras. Los asentamientos elásticos se estiman utilizando la
teoría de elasticidad.
Ilustración 19. Cálculos capacidad portante cimentación aislada.

68
8. Conclusiones y recomendaciones
8.1 Tipo de cimentación
Se recomienda como alternativa de Cimentación para el proyecto, el uso de Zapatas
individuales a una profundidad de desplante de 1.50 m, a partir del primer nivel 0.
8.2 Profundidad de apoyo
La profundidad de cimentación es de 1,50 m.
8.3 Presiones admisibles
La capacidad admisible es 17 Ton/m²
8.4 Asentamientos calculados incluyendo diferenciales
Los asentamientos esperados son de 2.00 cm.
8.5 Perfil de suelo para diseño sismo resistente
El perfil de suelo es tipo D.
8.6 Recomendaciones para la construcción
Se deben evitar infiltraciones exteriores por aguas lluvias que alteren las condiciones de
humedad del suelo. Las zonas verdes que se proyecten deben poseer bermas y sistemas de
evacuación rápida de aguas para evitar infiltración que altere la humedad del suelo. Los
materiales de relleno de las excavaciones para la cimentación deberán ser de características
granulares para evitar la saturación por ascensión capilar desde el nivel de aguas freáticas que se
puedan presentar en las edificaciones vecinas.
8.7 Recomendaciones generales
➢ En caso de implementar rellenos para nivelación y adecuación del lote, se debe retirar
toda la capa vegetal. Los materiales a emplear para estos rellenos deben ser seleccionados o
69
materiales de recebo compactados en capas no mayores a 25 cm al 95% del proctor
modificado de dicho material.
➢ Se recomienda que durante el proceso de instalación de las cimentaciones se debe hacer
un seguimiento por parte de una persona idónea, para verificar la presencia o continuidad de
los rellenos y aprobar los horizontes adecuados de cimentación.
8.8 Manejo de niveles freáticos
➢ Para el manejo de los niveles freáticos que se puedan encontrar, se deben implementar
pozos de achique o de abatimiento de niveles freáticos, mediante la implementación de tubos
de concreto prefabricados ranurados, desde estos pozos se debe bombear las aguas captadas
por las zanjas y el pozo, hasta los sistemas de alcantarillado. Se debe garantizar un bombeo
continuo para mantener en buenas condiciones las excavaciones.
➢ Para el diseño de los muros de sótano, se recomienda instalar refuerzos adicionales en la
zona de apoyo de las platinas de los anclajes, con el objeto de controlar punzonamiento
(cargas de 30 Ton) y fallas de cortante en la sección de los muros y a lo largo de la viga de
apoyo de los anclajes.
8.9 Limitaciones
Los resultados obtenidos en esta caracterización geotécnica, al igual que las recomendaciones,
están basados en la información suministrada por los proyectistas, respecto a la posible tipología
estructural del proyecto, condiciones geológicas y propiedades geomecánicas del perfil del suelo
explorado mediante pruebas de campo y laboratorio. Cualquier modificación a la tipología
referida tanto en altura como en área en planta, implicará nuevas condiciones de interacción
suelo-estructura, por lo cual será necesario introducir las variables de ajuste o profundización al
estudio de suelos; e incluso aumentar la profundidad de exploración y número de sondeos, de

70
acuerdo con los parámetros respectivos de la NSR-10. El procedimiento constructivo de la
cimentación, al igual que el piso de fundación, el manejo de drenaje y la adecuación de rellenos
de nivelación; deberán ser aprobados por un ingeniero con experiencia. Lo anterior mediante
visitas concertadas con los proyectistas y constructores.
Carta catastral urbana: Es el documento cartográfico georreferenciado en el que se
encuentran individualizados los predios que conforman la manzana catastral con su respectiva
identificación y nomenclatura vial y domiciliaria.
Ilustración 20. Carta catastral urbana, Municipio de Girón- Santander.
Fuente: Dirección territorial de Santander

71
ESTUDIO LEGAL
El tipo de empresa que se maneja para este proyecto es persona natural comerciante ya que
ejerce una actividad de manera habitual y profesional a título personal. Asume a título personal
todos los derechos y obligaciones de la actividad comercial que este ejerce.
Según el secretario de la Cámara de Comercio de Bucaramanga, con fundamento en las
matriculas e inscripciones del registro mercantil certifica a José Omar Gómez Anaya identificado
con cedula de ciudadanía 91296581 de Bucaramanga, como persona natural comerciante, donde
el matriculado tiene la condición de pequeña empresa de acuerdo con lo establecido en el
numeral 1 del artículo 2 de la ley 1429 de 2010. Dando por nombre (NIS) NEGOCIOS
IMBOLIARIOS DE SANTANDER, donde se presenta como actividad principal: 4111
Construcción de edificios residenciales y como actividad secundaria: 6810 Actividades
inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados.
Con el fin de evaluar la posible compra del lote o predio sobre el cual se pretende desarrollar
el proyecto constructivo de vivienda nueva, se debe tener en cuenta la idoneidad física del lote
para construir y la situación jurídica del inmueble así:
El trámite que determina el tipo de proyecto constructivo que se puede realizar en el predio,
de acuerdo con los usos del suelo estipulados en el plan de Ordenamiento Territorial, y las
características del lote, de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes se obtiene a partir del
concepto de uso de suelo y el concepto de normas de urbanismo y construcción del predio en
estudio.
72
Para realizar este trámite se debe elevar solicitud escrita dirigida ante la curaduría
correspondiente, con el fin de obtener la norma urbana y así poder conseguir la licencia de
construcción. Para este caso en específico se consultó la Curaduría Segunda de Girón, donde
como pre requisito fue entregado el estudio de suelos correspondiente al predio en particular y la
carta catastral urbana del sector donde se debe especificar la dirección exacta de éste, seguido de
esto se paga a la cuenta de la correspondiente curaduría y se debe reclamar la respuesta en este
mismo lugar.
1. Norma Urbana
Es el dictamen escrito por medio del cual el curador urbano, la autoridad municipal o distrital
competente para expedir licencias o la oficina de planeación o la que haga sus veces, informa al
interesado sobre las normas urbanísticas y demás vigentes aplicables a un predio que va a ser
construido o intervenido. La expedición de estos conceptos no otorga derechos ni obligaciones a
su peticionario y no modifica los derechos conferidos mediante licencias que estén vigentes o
que hayan sido ejecutadas.
Documentos necesarios:
➢ El formulario único nacional de solicitud, debidamente diligenciado por el
solicitante.
➢ Copia de carta catastral vigente, plano de loteo y manzana catastral.
➢ Copia de las escrituras para verificar áreas y linderos.
➢ Para predios mayores de 2000 m² o sectores sin desarrollar, presentar
levantamiento topográfico, se presenta el levantamiento topográfico.

73
➢ Copia del certificado de tradición y libertad del inmueble o inmuebles objeto de la
solicitud, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes antes de la fecha de la
solicitud.
➢ Copia del documento o declaración privada del impuesto predial.
2. Licencia de construcción y radicación del proyecto
La licencia de construcción “Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios,
localizados en suelo urbano, la creación de espacios públicos y privados, así como las vías
públicas y la ejecución de obras de infraestructura de servicios públicos domiciliarios que
permitan la adecuación, dotación y subdivisión de estos terrenos para la futura construcción de
edificaciones con destino a usos urbanos, de conformidad con el POT, los instrumentos que lo
desarrollen y complementen, las leyes y demás reglamentaciones que expida el Gobierno
Nacional. Las licencias de urbanización concretan el marco normativo general sobre usos,
edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos con base en el cual se
expedirán las licencias de construcción para obra nueva en los predios resultantes de la
urbanización. Con la licencia de urbanización se aprobará el plano urbanístico, el cual contendrá
la representación gráfica de la urbanización, identificando todos los elementos que la componen
para facilitar su comprensión, tales como: afectaciones, cesiones públicas para parques,
equipamientos y vías locales, áreas útiles y el cuadro de áreas en el que se cuantifiquen las
dimensiones de cada uno de los anteriores elementos y se haga su amojonamiento”.
(Cudaduria Urbana, Girón, s.f.)

74
Documentos necesarios:
Para tramitar la licencia de construcción, por parte de la curaduría, se deben presentar los
siguientes documentos dicha información fue tomada directamente de la página web de la
Curaduría Segunda de Girón:
➢ Carta catastral vigente
➢ Norma urbana
➢ Copia de las escrituras
➢ Copia del certificado de tradición y libertad del inmueble o inmuebles objeto de la
solicitud, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes antes de la fecha de la
solicitud.
➢ Estudio de suelos
➢ Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año en
relación con el inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, donde figure la
nomenclatura alfanumérica o identificación del predio.
➢ Copia del documento de identidad del solicitante, cuando se trate de personas
naturales, o certificado de existencia y representación legal, cuya fecha de
expedición no sea superior a un mes, cuando se trate de personas jurídicas.
➢ Plano arquitectónico
➢ Plano estructural
➢ Memorias de calculo
➢ Plano de propiedad horizontal

75
En dicha respuesta el solicitante obtiene información sobre aspectos tan importantes como la
tipología del uso del suelo en la zona, si el predio se encuentra ubicado dentro del cono de
aproximación de la Aeronáutica civil, si está afectada como patrimonio cultural, entre otros.
El certificado de disponibilidad de servicios públicos de acueducto y alcantarillado para el
proyecto se tramitan en Quince días hábiles después de radicar los documentos.

76
ESTUDIO ADMINISTRATIVO
Negocios inmobiliarios de Santander es una empresa familiar que no cuenta con estructura
organizacional pues todos las partes que intervienen en el proceso constructivo son realizados
por contratistas externos, es decir personas que son contratadas en su momento para llevar a cabo
un servicio o producción. Se puede decir que se manejan contratos con las siguientes personas:
➢ Gerente propietario de la empresa: Es la persona más importante de la empresa ya que
es el encargado de dirigir todas las posibles tareas de gerencia que se puedan realizar,
gestionar o administrar una sociedad, empresa u otra entidad.
➢ Contador público: Es aquella persona dedicada a aplicar, analizar e interpretar la
información contable y financiera de la empresa, con la finalidad de diseñar e
implementar instrumentos y mecanismos de apoyo a las directivas de la empresa en el
proceso de toma de decisiones.
➢ Contratista de servicios públicos: Donde interviene el suministro de (agua, electricidad
y gas) los cuales son fundamentales y desempeñan un papel esencial en el desarrollo
económico y social.
➢ Contratista de obra, donde intervienen maestros y obreros.
➢ Contratista de proyectos, aquí interviene un Ingeniero Civil, un arquitecto y un
Ingeniero Calculista.
➢ Estudios externos donde existe la presencia de un Topógrafo.

77
Organigrama de la empresa
Ilustración 21. Organigrama de la empresa.
Fuente: Propia
78
ESTUDIO TÉCNICO
El estudio técnico que se realiza es para un edificio de 5 pisos, que contara con 10
apartamentos, y un semisótano que presta la función de parqueadero.
El diseño de los apartamentos cumple con los requerimientos exigidos para una construcción
habitacional de tal magnitud.
Los materiales son de excelente calidad al igual que los acabados y enchapes, pisos,
carpintería de madera, aparatos sanitarios y demás.
Tabla 14. Descripción unidades habitacionales.
Fuente: Propia
Los apartamentos se entregan totalmente terminados y listos para ser habitados. El proyecto
está dirigido a personas de estrato socioeconómico medio, que busquen una nueva opción de
vivienda en la zona señalada.
1. Tamaño
El proyecto de vivienda, Edificio multifamiliar San José se está construyendo en un lote de
7,27 metros de frente por 16,7 metros de fondo en el barrio Santa Cruz del municipio de Girón –
Santander. El área urbana donde se emplazará la construcción es catalogada dentro del tipo de
79
tratamiento consolidación, con actividad residencial tipo 2, por lo cual le corresponde como
índice de construcción 3,30 por ser una construcción de tipo multifamiliar y un índice de
ocupación del 70%, la altura máxima es de 5 pisos más el semisótano y con un frente mínimo de
7,27 metros conforme a lo que establece el Plan de ordenamiento territorial del municipio de
Girón.
Tabla 15. Dimensiones del lote a construir.
Fuente: Propia
De acuerdo a POT, el índice de construcción señala la cantidad de área que se permite
construir en el lote como proporción del área total del lote que se permite cubrir con la
edificación, en la tabla 2 se presenta los índices y áreas respectivas para el proyecto constructivo.
Tabla 16. Índices de ocupación y construcción.
Fuente: Propia
En la siguiente tabla se muestra el área a construir por niveles en el proyecto. Se aplica al
proyecto los aislamientos posteriores deben ser los resultantes de 1/3 de la altura de la
edificación para construcciones mayores de 5 pisos.

80
Tabla 17. Área total y área construida en M2.
Fuente: Propia
Acorde a lo descrito anteriormente se tiene un área total a construir de 670.44 m² distribuidos
en 5 niveles con un semisótano y una distribución arquitectónica por piso de dos apartamentos
tipo 1 y tipo 2 para un total de 10 apartamentos.
Tabla 18. Descripción de tipologías y áreas de apartamentos.
Fuente: Propia
En las siguientes figuras se presentan las plantas generales y evaluaciones del edificio, que
presentan una idea clara de lo que se plantea construir.

81
Ilustración 22. Planos de Primer y Segundo piso.

82
Ilustración 23. Planos de Tercer y Cuarto piso.

83
Ilustración 24. Planos de Quinto y Sexto piso.

84
Ilustración 25. Fachada principal.
2. Estudio y Diseños
La responsabilidad de los diseños de los diferentes elementos que componen la edificación
recae en los profesionales bajo cuya dirección se elaboran los diferentes diseños particulares.
2.1 Estudio de suelos
Es un estudio donde se realiza una exploración del subsuelo en el lugar en que se va a
construir la edificación, complementada con una consideración de sus alrededores para detectar,
de ser el caso, movimientos del suelo. Este informe debe contener la exploración y los resultados
obtenidos en el laboratorio, las recomendaciones que debe seguir el ingeniero estructural en el
diseño de la cimentación y obras de contención, la definición de los efectos sísmicos locales, los
85
procedimientos constructivos que debe emplear el constructor y aspectos especiales a tener en
cuenta. El reporte debe incluir los asentamientos esperados, su variabilidad en el tiempo y las
medidas que deben tomarse para no afectar adversamente las construcciones vecinas. Esto con el
fin de presentarse como pre requisito para solicitar la licencia de construcción.
2.2 Diseño arquitectónico
En este diseño se encuentra los usos de cada uno de las partes de la edificación y su
clasificación dentro de los grupos de uso definidos en la tabla 14, el tipo de cada uno de los
elementos no estructurales y el grado de desempeño mínimo que deben tener. El proyecto
arquitectónico debe ir firmado por un Arquitecto con matricula profesional vigente.
2.3 Diseño estructural
La estructura de la edificación debe diseñarse para que tenga una buena resistencia y rigidez
ante las cargas mínimas de diseño prescritas por el reglamento y debe, además, verificarse que
dispone de rigidez adecuada para limitar la deformidad ante las cargas de servicio, de tal manera
que no se vea afectado el funcionamiento de la edificación.
2.4 Diseño de instalaciones Hidrosanitarias
Para el caso de la edificación el agua potable es suministrada a través de bombeo por sistema
hidroflo; el cual cuenta con tanque de reserva de agua de 10 m3, dos bombas sumergibles de 3
caballos cada uno y un tanque que comprime e impulsa el agua a través de un tubo de 1 pulgada
y media el cual se reduce a 3 en cada piso y luego a 2 para cada apartamento.
Los desagües sanitarios reciben la descarga de todas las bajantes de evacuación, inodoras,
duchas, lavamanos, desperdicios, etc., del edificio y los conduce a la red de alcantarillado del
lugar. Se instalaran desagües de dos tipos sanitarios y pluviales.

86
La función de los desagües es la de desalojar rápidamente las aguas servidas de la edificación.
El diseño debe impedir el paso de aire, olores y microbios al interior del edificio.
2.5 Diseño de instalaciones eléctricas
Para el caso de la infraestructura eléctrica se hará un poste de baja tensión ubicado en el
lindero del predio. La acometida en baja tensión será subterránea, desde el poste hasta el tablero
general de contadores, con longitud de aproximadamente 23 metros (incluido el bajante en el
posta).
Para proteger la acomedida general en baja tensión se utilizara totalizador aguas arriba del
barraje (En tablero de medidores) con capacidad nominal de 3x50 A. Para proteger las
acometidas parciales se instalarán breaker atornillable de una capacidad establecida.
Para cada apartamento o usuario se instalará un medidor de energía activa de forma directa,
que satisface sus necesidades.

87
ESTUDIO FINANCIERO
Como resultado del análisis previo se presenta el modelo financiero del proyecto, que parte de
un formato en el cual se ingresan datos de entrada básicos del proyecto, se consolida el flujo neto
de caja del mismo, a partir del cual se determina su aceptabilidad de acuerdo a los criterios
establecidos.
El proyecto tiene un horizonte de planificación de 11 meses por tratarse de una construcción
pequeña en los cuales se inicia en el momento inicial mes de febrero, donde se lleva a cabo la
adquisición del lote, en este momento y el mes abril se desarrollan los respectivos estudios,
diseños y se realizan los tramites de norma urbana, licencias y el boletín de nomenclatura. El
periodo de planificación dura aproximadamente desde el estado inicial hasta el mes de junio
tiempo en el cual se realizó la venta de los apartamentos en su totalidad. Y finalmente la etapa de
construcción se concentra principalmente desde el mes de abril hasta el mes de noviembre,
entregando los apartamentos en el mes de diciembre.
1. Costos del proyecto
Son aquellas inversiones que se realizan en bienes tangibles. En este proyecto se presenta
como inversión fija la adquisición del terreno, ya que es un activo no depreciable. El costo del
activo se estimó por sondeo de mercado de posibles terrenos aptos para construcción en el área y
se estimó un valor del terreno por metro cuadrado de 1.666.000 mil pesos.
88
También se incluyen los costos relacionados con el terreno como las licencias de
construcción, de propiedad horizontal, impuestos de delineación y urbanismo, gastos notariales,
registro del lote entre otros.
También se tienen en cuenta los costos relacionados con el estudio de suelos, los diseños
arquitectónicos, estructurales, hidrosanitarios y eléctricos.
Tabla 19. Costo de estudios y diseños.
Fuente: Propia
1.2 Capital de trabajo
Corresponde al conjunto de recursos necesarios, en forma de activos corrientes, para la
operación normal del proyecto durante un ciclo productivo.
Dado que el capital de trabajo depende en gran medida de los recursos necesarios para atender
las erogaciones rutinarias de corto plazo y es disponible inmediatamente, en el proyecto se
estima que son los recursos requeridos por el constructor para atender las necesidades de compra
de fungibles y menores de obra, estimado por un valor de 200.000.000 millones de pesos,
utilizados al momento del inicio del proyecto para la compra del terreno (Caja menor).
89
1.3 Costos y gastos de operación
1.3.1 Costos de fabricación: Son aquellos relacionados directamente con la elaboración
del producto. Se clasifican en: Costos directos, gastos de fabricación y otros gastos.
A. Costos directos
Está constituido por los materiales directos, la mano de obra directa (obreros) con sus
respectivas prestaciones. El valor de los costos directos del proyecto se muestra en la tabla 21 y
se ha determinado el valor de materiales y equipos como un porcentaje del valor total, dado que
la experiencia señala que aproximadamente de la inversión de construcción en otras civiles el
62% corresponde a materiales y equipos y el 38% de mano de obra. La inversión en el tiempo de
los costos directos incluidos en el modelo financiero es el resultado de la planeación del equipo
del proyecto en la elaboración del cronograma de ejecución de obra de acuerdo a la ejecución de
cada actividad en el horizonte de planificación, como se muestra en la tabla 20.

90
Tabla 20. Flujo de inversión de costos directos.

EDIFICIO MULTIFAMILIAR SAN JOSÉ Calle 16 N° 26 -112 Barrio Santa Cruz Municipio de Girón
PRESUPUESTO Y CANTIDADES DE OBRA
VALOR VALOR
ITEM DESCRIPCIÓN UND CANT.
UNITARIO PARCIAL
1,00 PRELIMINARES
1,01 Demolicion y desmonte de vivienda Glo 1 1.500.000 1.500.000
1,02 Campamento y Cerramiento Glo 1 1.000.000 1.000.000
SUB TOTAL 2.500.000
2,00 CIMENTACION
2,01 Excavación en muro pantalla M³ 40 31.500 1.260.000
Relleno en material seleccionado proveniente de la
2,02 70 24.500 1.715.000
excavación M³
2,03 Viga de Amarre M³ 19 31.500 611.100
2,04 Zapata individual M³ 26 31.500 819.000
2,05 Ciclopeo M³ 66 31.500 2.079.000
2,06 Excavacion y replanteo M³ 20 314.400 6.288.000
SUB TOTAL 12.772.100
3,00 Estructura
3,01 Concreto ciclopeo M³ 12 350.000 4.200.000
3,02 Concreto para solados 2500 psi M³ 7 380.000 2.470.000
3,03 Concreto de 3000 Psi para Zapatas M³ 26 97.000 2.531.700
3,04 Concreto 3000 Psi para Viga de Cimentación M³ 13 279.360 3.492.000
3,05 Concreto de 3000 psi para Columnas ML 52 112.954 5.918.800
3,06 Concreto de 3000 psi para escaleras Glo 1 3.000.000 3.000.000
3,07 Concreto de 3000 psi para Placas Caseton M2 572 28.541 16.315.177
3,08 Concreto de 3000 psi muro de contencion ML 50 135.786 6.734.986
3,09 Concreto de 3000 psi entrepiso de piso SOTANO M² 136 28.412 3.863.999
3,10 Mortero de Nivelacion 1:3 E=5cm M² 572 15.000 8.574.600

3,11 Concreto tanque 4000psi e=0.20cm Glo 1 1.940.000 1.940.000
3,12 Varilla 7 MM Unid 300 4.100 1.230.000
3,13 Varilla 9 MM Unid 3.281 7.300 23.951.300
3,14 Varilla 1/2 MM Unid 820 14.000 11.480.000
3,15 Varilla 5/8 MM Unid 1.759 23.000 40.457.000
Casetón de Icopor recuperable + desperdicio +
3,16 M³ 24 158.000 3.792.000
instalacilón en las placas
3,17 Driwall + Instalación Terminado M² 720 30.000 21.600.000
SUB TOTAL 161.551.562
4,00 MAMPOSTERÍA
Bloque H-10 Incluye pega de mortero horizontal y
4,01 M² 640 8.578 5.489.920
vertical uniformes; e = 1.5cm, listo para estucar
SUB TOTAL 5.489.920
5,00 FRISOS
Friso liso muros Mortero 1:4 incluye dilataciones,
5,01 Glo 1 1.896.719 1.896.719
lineal
SUB TOTAL 1.896.719
6,00 PINTURA
Pintura en vinilo para muros internos, incluye estuco
6,01 M² 236 39.000 9.202.050
y dos manos de vinilo
6,02 Pintura Bajo placa M² 421 45.000 18.945.000
6,03 Pintura en vinilo para muros externos tipo exterior M² 90 85.000 7.650.000
91
9,00 PISOS ACABADOS

Pisos en ceramica formato 45*45 Apto tipo 1 y tipo
9,02 M² 541 31.000 16.771.000
2
Porcelana sanitaria tipo egeo de corona o similar
9,04 M² 258 19.000 4.907.700
para baños Total 20 unidades
9,05 Pisos para Cocina apto tipo 1-2 M² 40 23.000 909.650
Escalera en tableta de gres y gravilla lavada (Huella
9,07 M² 43 45.000 1.935.000
y Contrahuella según Diseños)
Guarda escoba en porcelanato interiores apto tipo1-
9,10 ML 313 6.000 1.877.040
2
11,00 ENCHAPES MUROS

11,01 Cocina Tipo 1 Apto tipo 1 (5 unidades) M² 48 67.000 3.216.000
11,02 Cocina Tipo 2 Apto tipo 2 (5 unidades) M² 48 68.000 3.264.000
11,03 Zona de Ropas Apto tipo 1 M² 33 135.000 4.468.500
11,04 Zona de Ropas Apto tipo 2 M² 18 28.000 493.920
11,05 Baño Apto tipo 1 M² 73 135.000 9.882.000
11,06 Baño Apto tipo 2 M² 61 135.000 8.240.400
14,00 CARPINTERIA METALICA Y DE MADERA

14,01 ALUMINIO Y VIDRIO
14,02 Tramo de aluminio ventana de enganche ref.(50-20) Unid 19 35.000 665.000
14,03 Tramo de aluminio ventana de translape ref.(50-20) Unid 19 33.000 627.000
14,04 Tramo aluminio horizontal ref.(50-20) Unid 16 45.000 720.000

14,05 Tramo de enjabas Unid 17 45.000 765.000
14,06 Tramo sillar alfajia Unid 9 87.000 739.500
14,07 Rodachines para ventana aluminio Unid 100 30.000 3.000.000
14,08 Guias para ventanas Unid 100 23.000 2.300.000
14,09 Punto rojos (cerradura ventaneria) Unid 50 25.000 1.250.000
14,10 Felpa ( aislamiento acustico ventana) ML 120 34.000 4.080.000
14,11 Empaque (armado de ventana) ref. (30-300) Unid 300 13.000 3.900.000
14,12 Cabezal ventana Unid 10 33.000 313.500
14,13 Vidrio transparente para ventana Glo 1 5.500.000 5.500.000
14,14 division en vidrio para baños internos apto tipo Glo 1 4.000.000 4.000.000
Mano de obra (armado de ventana en aluminio,
14,15 Glo 1 6.000.000 6.000.000
puerta en division vidrio templado para baños).
14,16 METALICA
Puerta en lamina metalica con acabado final e
14,17 impermeabilizada con chapa ref. (inafer) medida Unid 10 325.000 3.250.000
(2.40mx1.00m)
Porton troquelado en tube rectangular metalico
14,18 Unid 1 3.500.000 3.500.000
(2.50mx2.00m)
14,19 Pasamanos metalico en tubo 1.1/2 aguas residual M² 20 325.000 6.500.000
14,20 Ventana metalica con reja planta 1er piso exteriores Unid 2 455.000 910.000
Reja metalica para vacios en varilla lisa D=1/2,

14,21 M² 10 260.000 2.600.000
acado en anticorrosivo terminacion pintura gris.
92
14,22 MADERA
Puerta en madera tipo chingales incluye chapa
14,23 medida (0.90mx2.40m), incluye sobre marco en Unid 30 280.000 8.400.000
madera, listones.
Puerta en madera tipo chingales incluye chapa
14,24 medida (0.60mx2.40m), incluye sobre marco en Unid 20 230.000 4.600.000
madera, listones.
Closet en madera chingales incluye cajoneras,
14,25 M² 30 380.000 11.400.000
puertas, divisiones internas.
Cocina integral parte superior e inferior cuenta con
14,26 Unid 10 1.250.000 12.500.000
divisiones, cajoneras, incluye extractor.
15,00 APARATOS Y ACCESORIOS

15,01 Cocina Unid 10 400.000 4.000.000
15,01 Mesones en Granito Pulido ML 20 300.000 6.000.000
15,02 Lavaplatos Unid 10 120.000 1.200.000
15,03 Lavadero Unid 10 150.000 1.500.000
15,04 Duchas Unid 20 45.000 900.000
Combo happy familia grandes incluye lavamanos e
15,05 Unid 10 320.000 3.200.000
inodoro
15,06 Rejilla plastica para gas Unid 10 18.000 180.000
16,00 ACUEDUCTO
Puntos Hidráulicos. Incluye todos los trabajos y
16,01 accesorios necesarios para la adecuada instalación Unid 235 9.500 2.232.500
de aparatos. Incluyendo cada Uno.
16,02 Sistema Hidroflo Incluye instalación Unid 1 9.800.000 9.800.000
17,00 ALCANTARILLADO SANITARIO

Suministro e Instalación Todos los Trabajos y
17,01 Unid 1 14.000.000 14.000.000
Accesorios
18,00 ALCANTARILLADO PLUVIAL

18,01 Excavación manual en zanja material común M³ 3 229.000 687.000
Suministro e instalación de Tubería Aguas lluvias
18,02 ML 55 333.000 18.315.000
PVC 4", incluye accesorios
18,03 Suministro e instalación de rejilla para aguas Lluvias Unid 4 5.000 20.000
Construcción de Cajas de Inspección en Concreto

18,04 Unid 2 300.000 600.000
2500 Psi 0.8x0.8x1.0m, Impermeabilziado
19,00 ACOMETIDA EN MEDIA TENSION + instalación interna

Glo 1 17.000.000 17.000.000
19,01 Material eléctrico Glo 1 13.000.000 13.000.000
COSTO TOTAL DIRECTO 456.127.061
A.I.U. 4% 18.245.082
TOTAL PRESUPUESTO 474.372.143
20,00 Costo Terreno Unid 1 180.000.000 180.000.000
20,01 Gastos varios legalización terreno Glo 1 3.800.000 3.800.000
SUB TOTAL 183.800.000
TOTAL PRESUPUESTO + TERRENO 658.172.143

93
Tabla 21. Costos directos de obra.
Fuente: Propia.
B. Gastos de fabricación
Constituidos por materiales directos y mano de obra indirecta con sus respectivas
prestaciones.
Se incluye el valor de personal de la gerencia del proyecto, como lo es, el gerente de proyecto,
ingeniero, arquitecto, almacenista, celador como mano de obra indirecta.
C. Otros gastos indirectos
Se incluyen los servicios de agua, luz, el seguro todo riesgo de construcción y/o montaje.
1.3.2 Gatos de administración
Se incluyen gastos generales de administración y papelería.
1.3.3 Gastos de ventas
Se incluyen gastos generales del proceso de venta y publicidad.
RESUMEN DE INVERSIONES
En la siguiente tabla se presenta el monto de cada una de las inversiones y el periodo en el
cual son requeridas para desarrollar el proyecto. El valor del flujo total de inversión entrega una
aproximación de las necesidades de capital en cada periodo y un indicio respecto a la
consecución de financiamiento.
La inversión total es de 755’415.674 pesos, teniendo en cuenta el valor del terreno.

94
Tabla 22. Flujo de inversiones

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD EDIFICIO MULTIFAMILIAR SAN JOSÉ Estado Inicial PERÍO DO DE EJEC UC IÓ N
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
INCRE Total %
feb-18 abr-18 may-18 jun-18 jul-18 ago-18 sep-18 oct-18 nov-18 dic-18 ene-19
% Inversion V.F.
COSTOS DIRECTOS SIN INFLACION 456.127.061 25,89% 24.292.800 40.658.215 44.331.703 55.543.432 60.408.432 38.328.022 49.980.592 61.101.932 81.481.932
AIU COSTOS DIRECTOS 4,00% 474.372.143 26,93% 25.264.512 42.284.544 46.104.972 57.765.170 62.824.770 39.861.143 51.979.815 63.546.009 84.741.209
COSTOS DIRECTOS CON INFLACION 1 471.179.254 26,75% 25.094.462 41.999.937 45.794.650 57.376.366 62.401.911 39.592.847 51.629.951 63.118.295 84.170.835
Incremento costos direc. 3,30% 2 15.052.193 0,85% 801.662 1.341.721 1.462.946 1.832.933 1.993.478 1.264.825 1.649.360 2.016.364 2.688.904
Gastos varios compra Terreno 10 3.800.000 0,22% 3.800.000
Valor terreno + Reposicion 11 180.000.000 10,22% 180.000.000
COSTO TOTAL TERRENO URBANIZADO 12 183.800.000 10,43% 183.800.000
TOTAL COSTO DIRECTO 654.979.254 183.800.000 25.094.462 41.999.937 45.794.650 57.376.366 62.401.911 39.592.847 51.629.951 63.118.295 84.170.835
HONORARIOS Y ESTUDIOS 3 29.400.000 1,67% 7.600.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.900.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.900.000
IMPUESTOS Y CONTRIBUCIONES 4 437.000 0,02% 437.000
CONEXION DE SERVICIOS 5 22.313.000 1,27% 3.400.000 18.913.000
POLIZAS 6 1.700.000 0,10% 1.700.000
DERECHOS DE CURADURIA 7 892.000 0,05% 316.000 576.000
TOTAL COSTOS GENERALES 54.742.000 3,11% 8.353.000 4.276.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.900.000 5.400.000 20.913.000 2.000.000 2.000.000 2.900.000
PROMOCION Y PUBLICIDAD 13 970.000 0,06% 389.000 116.200 116.200 116.200 116.200 116.200
ESCRITURACION 16 18.530.000 1,05% 9.265.000 9.265.000
TOTAL COSTOS VENTAS 18 19.500.000 1,11% 389.000 116.200 116.200 116.200 116.200 116.200 9.265.000 9.265.000
TOTAL COSTOS INDIRECTOS 9 99.442.000 5,65% 8.742.000 4.392.200 2.116.200 2.116.200 5.716.200 6.616.200 9.000.000 24.513.000 5.600.000 14.865.000 15.765.000
AIU COSTOS INDIRECTOS 1,00% 8 994.420 0,06% 87.420 43.922 21.162 21.162 57.162 66.162 90.000 245.130 56.000 148.650 157.650
TOTAL COSTOS INDIRECTOS 100.436.420 8.829.420 4.436.122 2.137.362 2.137.362 5.773.362 6.682.362 9.090.000 24.758.130 5.656.000 15.013.650 15.922.650
TOTAL COSTO PROYECTO (S/Fin) 19 773.921.254 43,94% 192.931.000 29.602.862 44.232.337 48.027.050 63.208.766 69.134.311 48.592.847 76.142.951 68.718.295 108.300.835 25.030.000
TOTAL COSTO ACUM. PROYECTO (S/Fin) 20 773.921.254 43,94% 192.931.000 222.533.862 266.766.199 314.793.249 378.002.014 447.136.325 495.729.172 571.872.123 640.590.418 748.891.254 773.921.254
TOTAL COSTOS FINANCIEROS 21 25.200.000 3.600.000 3.600.000 3.600.000 3.600.000 3.600.000 3.600.000 3.600.000
TOTAL ACUM. COSTOS FINANCIEROS 22 25.200.000 1,43% 3.600.000 7.200.000 10.800.000 14.400.000 18.000.000 21.600.000 25.200.000
TOT. COSTO PROYEC. PARCIAL 23 799.121.254 45,37% 192.931.000 29.602.862 44.232.337 48.027.050 66.808.766 72.734.311 52.192.847 79.742.951 72.318.295 111.900.835 28.630.000
TOT. COSTO PROYEC. ACUM. 24 799.121.254 45,37% 192.931.000 222.533.862 266.766.199 314.793.249 381.602.014 454.336.325 506.529.172 586.272.123 658.590.418 770.491.254 799.121.254
INGRESOS NETOS DEL PROYECTO 25 1.761.500.000 100,00% 214.865.000 70.608.750 70.608.750 250.608.750 70.608.750 73.000.000 52.500.000 80.000.000 73.000.000 112.000.000 693.700.000
DEFICIT O SUPERAVIT MENSUAL 26 962.378.746 54,63% 21.934.000 41.005.888 26.376.413 202.581.700 3.799.984 265.689 307.153 257.049 681.705 99.165 665.070.000
DEFICIT O SUPERAVIT MENSUAL ACUM. 27 962.378.746 54,63% 21.934.000 62.939.888 89.316.301 291.898.001 295.697.986 295.963.675 296.270.828 296.527.877 297.209.582 297.308.746 962.378.746
APORTE SOCIOS 28 590.500.000 33,52% 200.000.000 73.000.000 52.500.000 80.000.000 73.000.000 112.000.000
RETIRO APORTES Y UTILIDAD SOCIOS 29
(RETIROS - APORTES) SOCIOS 30
ACUM (RETIROS - APORTES) SOCIOS 31
INGRESO CUOTAS INICIALES 32 297.300.000 16,88% 14.865.000 70.608.750 70.608.750 70.608.750 70.608.750
INGRESO ACUM. CUOTAS INICIALES 33 297.300.000 16,88% 14.865.000 85.473.750 156.082.500 226.691.250 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000
INGRESO POR CORPORACION 34 180.000.000 10,22% 180.000.000
INGRESO ACUM. POR CORPORACION 35 180.000.000 10,22% 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000
INGRESO SALDOS APARTAMENTOS 36 693.700.000 39,38% 693.700.000
INGRESO ACUM. INGRESOS APARTAMENTOS 37 693.700.000 39,38% 693.700.000
INGRESO AMPLIACION CREDITO 38
INGRESO ACUM. AMPLIACION CREDITO 39
CONSECUCION CREDITO TERCEROS 40
PAGO CREDITO TERCEROS 41
(PAGO-CONSEC.) CREDITO TERCEROS 42
ACUM (PAGO-CONSEC.) CREDITO TERCEROS 43
Fuente: Propia
95
2. Ingresos
Los ingresos están representados por el dinero recibido por concepto de ventas de los
apartamentos. De acuerdo a lo ilustrado en la tabla 23. El valor del metro cuadrado de los
apartamentos se definió con base en un sondeo de mercado del valor del metro cuadrado de las
unidades residenciales construidas en el área de influencia del proyecto. Realizado el análisis
mencionado se define que el valor del metro cuadrado de los apartamentos será de 1.600.000
aproximadamente.
La forma de pago de las unidades habitacionales por parte de los compradores consiste en el
pago de la cuota inicial de 30% del valor total del apartamento en los primeros cinco meses, y el
restante del 70% al final del proyecto. Con recursos propios o prevenientes de una institución
financiera.
Tabla 23. Ingreso total por ventas.
Fuente: Propia
96
El capital propio que aportan los socios de la constructora es de 200.000.000 pesos y con
base en este valor y al ingreso por cuotas iniciales se determinó las necesidades de efectivo
durante la vigencia del proyecto.
3. Estructura financiera
En la estructura financiera se analizan las inversiones, los usos y de acuerdo al capital social
de los socios de la constructora y a los ingresos mensuales por cancelación de cuotas iniciales se
determina los recursos necesarios de préstamos por entidades financieras, que para el caso del
proyecto es la suma de 180.000.000 pesos. Los desembolsos por entidades financieras son
requeridos a partir del mes cuarto del ciclo de vida del proyecto.
Cabe resaltar que el tratamiento de los ingresos mensuales por cancelación de cuotas iniciales
por parte de los prominentes compradores es de deuda con cero intereses, el valor recibido es de
297.300.000 pesos. La inversión de estos recursos será a partir del momento inicial del proyecto.
El capital propio es de 200.000.000 pesos y es utilizada para apalancar el proyecto en los
primeros meses de ejecución y básicamente para la inversión requerida en la adquisición del
terreno.
97
Tabla 24. Estructura financiera.
PERÍODO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Total
Inversion
APORTE SOCIOS 590.500.000 200.000.000 - - - - 73.000.000 52.500.000 80.000.000 73.000.000 112.000.000 -
INGRESO CUOTAS INICIALES 297.300.000 14.865.000 70.608.750 70.608.750 70.608.750 70.608.750 - - - - - -
INGRESO POR CORPORACION 180.000.000 - - 180.000.000 - - - - - - -
INGRESO SALDOS APARTAMENTOS 693.700.000 - - - - - - - - - - 693.700.000
1.761.500.000
Fuente: Propia
Tabla 25. Fuentes y usos de caja del proyecto.
PERÍODO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Total
Inversion
INGRESOS NETOS DEL PROYECTO 1.761.500.000 214.865.000 70.608.750 70.608.750 250.608.750 70.608.750 73.000.000 52.500.000 80.000.000 73.000.000 112.000.000 693.700.000
DEFICIT O SUPERAVIT MENSUAL 962.378.746 21.934.000 41.005.888 26.376.413 202.581.700 3.799.984 265.689 307.153 257.049 681.705 99.165 665.070.000
DEFICIT O SUPERAVIT MENSUAL ACUM. 962.378.746 21.934.000 62.939.888 89.316.301 291.898.001 295.697.986 295.963.675 296.270.828 296.527.877 297.209.582 297.308.746 962.378.746
APORTE SOCIOS 590.500.000 200.000.000 - - - - 73.000.000 52.500.000 80.000.000 73.000.000 112.000.000 -
INGRESO CUOTAS INICIALES 297.300.000 14.865.000 70.608.750 70.608.750 70.608.750 70.608.750 - - - - - -

INGRESO ACUM. CUOTAS INICIALES 297.300.000 14.865.000 85.473.750 156.082.500 226.691.250 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000
INGRESO POR CORPORACION 180.000.000 - - 180.000.000 - - - - - -
INGRESO ACUM. POR CORPORACION 180.000.000 - - - 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000
INGRESO SALDOS APARTAMENTOS 693.700.000 - - - - - - - - - - 693.700.000
INGRESO ACUM. INGRESOS APARTAMENTOS 693.700.000 - - - - - - - - - - 693.700.000
Fuente: Propia
98
4. Evaluación financiera
4.1 Fuentes y usos de caja
Se presenta en la tabla 25 las fuentes y usos de caja del proyecto que nos permite realizar las
proyecciones del exceso /déficit.
Donde el cálculo del exceso/déficit permite demostrar que el proyecto se encuentra bien
financiado por cuento su valor acumulado es cero o mayor que cero.
Como resultado de este análisis se determina que es viable financieramente el proyecto, por
cuanto su ejecución crea valor para los socios constructores, produciendo ganancias por encima
de la rentabilidad mínima esperada ya que el total de los costos del proyecto acumulado es de
799.121.254 pesos frente a un total de ingresos proyectados de 991.000.000 pesos arrojando un
margen de rentabilidad del 19,36%, lo que refleja que el proyecto es verdaderamente atractivo.
99
CONCLUSIONES
En la investigación de mercado realizada se encontró que la oferta de apartamentos en el
sector corresponde a unidades habitacionales de dos y tres alcobas por apartamento, lo cual me
llevo a tomar la decisión de desarrollar este proyecto con tres alcobas, con el fin de mantener el
mismo perfil del sector y lo más importante poder satisfacer las necesidades de los clientes,
manejando un precio considerable tanto para nosotros como para los compradores en el metro
cuadrado sin descuidar la buena calidad de producto terminado. El barrio en el cual se está
desarrollando la construcción presenta una demanda alta en búsqueda de vivienda por las
comodidades y beneficios que ofrece por ser de estrato 3.
El estudio de mercado permitió identificar el valor por metro cuadrado de las unidades
residenciales de los proyectos con características similares al que se está analizando, lo cual,
complementado con el análisis financiero, muestra la viabilidad del proyecto, además de la
aceptación en el mercado de este tipo de vivienda. Sin estas investigaciones, previas a la
ejecución de este tipo de obras, se corre el riesgo de no lograr las utilidades esperadas por los
inversionistas, o lo que es más delicado aún, construir una obra que finalmente no contara con las
ventas estimadas.
El proyecto es completamente desarrollable. Existen muchas viviendas disponibles a la venta
con lotes que cumplen con los requisitos de la Curaduría de Girón para la licencia de
construcción y con las exigencias legales del POT, con el fin de ser puestas en marcha.
En el análisis del entorno dio como resultado grandes cualidades del sector para que las ventas
tengan unas buenas bases, lo que permite que los inversionistas estén más seguros de que la
inversión de capital en este proyecto tiene un retorno más rápido y seguro.

100
Luego de realizar el estudio del entorno se concluye que el sector seleccionado tiene muchas
ventajas comparativas con otras zonas, en diferentes aspectos como: Instituciones educativas y
tecnológicas, la parroquia, escenarios deportivos, negocios como restaurantes, tiendas,
droguerías, misceláneas, etc…, el primer centro comercial de Girón, el hospital internacional,
entre otras. Estos lugares permiten el goce y disfrute cómodo de la zona en el cual se localiza el
proyecto, permitiendo una mejor valorización de los inmuebles y hacen más atractivo el sector
para posibles compradores e inversionistas.
El estudio legal permitió identificar las entidades que regulan este tipo de construcción y los
requisitos exigidos. Para el caso en particular, el principal trámite se realizó ante la Curaduría
segunda del municipio de Girón- Santander, la cual, de acuerdo a la ley vigente, tiene la potestad
para aprobar y otorgar las licencias de construcción y verificar que la obra cumpla con los
lineamientos del POT, el reglamento colombiano de construcciones sismo resistentes (NSR-10) y
demás leyes que regulen el sector de la construcción, principalmente diseños, índices de
construcción, altura permitida en el sector seleccionado y disponibilidad de servicios públicos,
entre otros.
El estudio financiero es de alta importancia para el proyecto, ya que este tipo de obras se
caracterizan por requerir de altas sumas de dinero en un corto periodo de tiempo, por lo cual es
indispensable definir las inversiones requeridas obligatoriamente al inicio de la obra e incluso en
un periodo previo a la ejecución, y las cuales tienen un alto impacto en el valor del proyecto
como la compra del lote y el análisis del cumplimiento de las unidades residenciales; igualmente,
se debe tener clara la forma de financiación durante la etapa constructiva e identificar las
alternativas para solventar los gastos, en caso de no lograr las ventas proyectadas durante la etapa
constructiva.
101
Como resultado de este análisis se encuentra que es viable financieramente el proyecto, por
cuanto su ejecución crea valor para los socios constructores, produciendo ganancias por encima
de la rentabilidad mínima esperada.

102
BIBLIOGRAFIA
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santander.gov.co/Transparencia/PlaneacionGestionyControl/Plan%20de%20Desarrollo%202016
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Vanguardia. (22 de 09 de 2016). Floridablanca y Girón con densidad desbordada.
Vanguardia. (18 de 02 de 2016). ¿Qué viene oara la finca raíz del área metropolitana de Bucaramanga
este año?
Vanguardia. (27 de 05 de 2017). El municipio tendrá proyecto de viviendas de fácil acceso.
Vanguardia. (13 de 08 de 2017). Hacia dónde va el crecimiento del área metropolitana de Bucaramanga.
Vanguardia.
104
ANEXOS
Ilustración 26. Norma Urbana

105
Ilustración 27 Carta catastral urbana

2018 - Tesis - Ariza - Barrera - Yady - Lorena Vivienda

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1

Estudio de viabilidad financiera para la construcción de un edificio de apartamentos en

el municipio de Girón, Santander.

Yady Lorena Ariza Barrera U00086345

Universidad Autónoma de Bucaramanga

Programa de Ingeniería Financiera

Estudio de viabilidad financiera para la construcción de un edificio de apartamentos en

el municipio de Girón, Santander.

Yady Lorena Ariza Barrera U00086345

Línea: Finanzas Corporativas

Asesor: Gloria Inés Macías

Universidad Autónoma de Bucaramanga

Programa de Ingeniería Financiera

Le agradezco primeramente a Dios por haberme acompañado y guiado a lo largo de mi

aprendizajes, experiencias y sobre todo amor y felicidad.

desarrollo y la unión familiar en esta nuestra familia.

difícil y ha sido un privilegio poder contar con su guía y ayuda.

y quien brindo un amplio conocimiento de la construcción en mi vida gracias.

Costos de fabricación ................................................................................................................ 89

TABLA DE CONTENIDO: GRAFICAS

Gráfica 1. Área en proceso de construcción Total Nacional 2013-2017. ..................................... 17

Gráfica 2. Área en proceso de Construcción. ............................................................................... 17

Gráfica 3. Área censada. ............................................................................................................... 19

Gráfica 4. Viviendas de interés social y diferente a VIS. ............................................................. 21

Gráfica 5. Cartera hipotecaria de vivienda en Santander. ............................................................. 22

Gráfica 6. Densidad poblacional en el área Metropolitana. .......................................................... 31

TABLA DE CONTENIDO: TABLAS

Tabla 1. Metros cuadrados por Área. .......................................................................................... 24

Tabla 2. Participación porcentual de los estratos socioeconómicos. ........................................... 26

Tabla 3. Déficit de vivienda urbana y rural. ............................................................................... 27

Tabla 4. Viviendas construidas entre el 2000 y el 2009. .............................................................. 28

Tabla 5. Asentamientos y Barrios precarios en AMB. ............................................................... 28

Tabla 6. Proyectos de vivienda 2012-2015. ................................................................................ 29

Tabla 7. Precio del metro cuadrado en Girón. .............................................................................. 51

Tabla 8. Clasificación de las unidades de construcción por categorías. ................................... 53

Tabla 9. Valores de Aa, Av, Ae y Ad, y Zonificación de Amenaza Sísmica. ............................ 58

Tabla 10. Clasificación de los perfiles de suelo. ......................................................................... 59

suelos granulares. .......................................................................................................................... 60

Tabla 14. Descripción unidades habitacionales. ......................................................................... 78

Tabla 15. Dimensiones del lote a construir. ................................................................................ 79

Tabla 16. Índices de ocupación y construcción. ......................................................................... 79

Tabla 17. Área total y área construida en M2. ............................................................................ 80

Tabla 18. Descripción de tipologías y áreas de apartamentos. ................................................... 80

Tabla 19. Costo de estudios y diseños. ........................................................................................ 88

Tabla 20. Flujo de inversión de costos directos. .......................................................................... 90

Tabla 21. Costos directos de obra. ................................................................................................ 93

Tabla 22. Flujo de inversiones. ..................................................................................................... 94

Tabla 23. Ingreso total por ventas. ................................................................................................ 95

Tabla 24. Estructura financiera. .................................................................................................... 97

Tabla 25. Fuentes y usos de caja del proyecto. ............................................................................. 97

TABLA DE CONTENIDO: ILUSTRACIONES

Ilustración 1. Colegio Juan Cristóbal Martínez. ........................................................................... 43

Ilustración 2. Parroquia Santa Cruz. ............................................................................................. 43

Ilustración 3. Cancha principal el Gallineral y Centro deportivo el Arroyito. ............................. 43

Ilustración 4. Supermercado y panadería la Prada. ....................................................................... 44

Ilustración 5. Restaurante Pico Rico. ............................................................................................ 44

Ilustración 6. Localización del proyecto a nivel local. ................................................................. 45

Ilustración 7. Proyecto de vivienda, Santa Cruz. .......................................................................... 46

Ilustración 8. Perforación 1. .......................................................................................................... 54

Ilustración 9. Perforación 2. .......................................................................................................... 55

Ilustración 10. Perforación 3. ........................................................................................................ 55

Ilustración 11. Perforación 4. ........................................................................................................ 56

Ilustración 12. Localización sondeos. ........................................................................................... 56