VALUACIÓN DEL SUELO

08 – Valor Unitario de Suelo.

M.V.I. Arq. Andrés Sauceda Salazar
CÁLCULO DEL VALOR DE LA UNIDAD DE SUPERFICIE (1.00 M2) A CUALQUIER
PROFUNDIDAD:

Para la aplicación de cualquier método de valuación es muy importante

obtener en la investigación de mercado realizada en el lugar de estudio, cuál
es la variación en pesos del valor promedio en que se ofrecen y enajenan los
lotes de terreno en la localidad que sean del mismo uso de suelo, los cuales
generalmente tienen diferente dimensión de profundidad, así como si están
localizados en zonas del mismo nivel socioeconómico de sus habitantes.

Con los datos que se obtienen de la investigación de mercado se hace el

análisis comparativo con diferentes métodos y sistemas matemáticos de
valuación para encontrar cuándo coinciden, o si es muy parecido el valor
promedio que se obtiene al comparar el resultado con el valor promedio en
que se enajenan en el mercado inmobiliario de ese lugar.
Este comportamiento es muy cambiante en los diferentes centros urbanos del
país porque influyen los gustos y preferencias de los habitantes de la localidad
y en otros casos éste no coincide con el comportamiento del valor que tienen
los lotes urbanos en los diferentes poblados y rancherías de la localidad,
porque utilizan para la venta las costumbres propias de ese lugar (en algunos
lugares las operaciones de compraventa se realizan por metro lineal de frente
a la calle y no por metro cuadrado).

Con el objeto de analizar el comportamiento de la variable de la dimensión

de la profundidad de cualquier lote de terreno urbano, se emplea el
concepto del valor de la unidad de superficie (VUS) que representa el valor
individual de un metro cuadrado de superficie localizado a cualquier
profundidad en el interior de un lote, cuyo valor (el del lote) según la Teoría de
valor debe ir disminuyendo a medida que aumenta la dimensión de la
profundidad del lote. El mismo análisis se elabora para calcular el factor de la
unidad de superficie (FUS) para ese mismo metro cuadrado con el cual se
obtiene el factor de ese metro cuadrado que al multiplicarlo por el valor de
calle resulta el valor de la unidad de superficie (VUS).
En el estudio se emplea y compara el tradicional método de valuación de la
variable de la profundidad al relacionarse la dimensión de la profundidad tipo
con la dimensión de la profundidad real del lote en estudio empleando
diferentes sistemas matemáticos como el de la raíz cuadrada, de la raíz
cúbica y de la raíz cuarta. Lo anterior se aplica en el ejemplo desde la
dimensión de 1.00 metro de profundidad del lote hasta los 75.00 metros de
profundidad. Se aplica también el método que incluye el artificio de utilizar el
factor promedio únicamente para la dimensión excedente de los lotes que
sólo se utiliza cuando es mayor la dimensión de profundidad del lote real que
la dimensión de la profundidad tipo. Para este análisis se establece de 25.00
metros la dimensión de la profundidad tipo y se aplica en este caso hasta los
75.00 metros de profundidad real.

El objeto del análisis al aplicar los 4 sistemas matemáticos de valuación es

conocer el comportamiento de cada uno mediante el valor promedio y el
valor total calculado para un lote con dimensión variable de hasta 75.00
metros de profundidad, haciéndose dicho análisis a cada metro de
profundidad para obtener el factor y el valor que resulten al aplicar cada
sistema matemático seleccionado. Se hace la comparativa con el resultado
que se obtiene para cada sistema matemático para encontrar sus
congruencias y sus distorsiones.
Para el cálculo se aplica la forma tradicional que consiste en obtener el factor
promedio a cualquier profundidad del lote de terreno utilizando la relación de
la dimensión de la profundidad tipo (PT) entre la dimensión de la profundidad
real (PR) del lote en estudio, aplicando los sistemas matemáticos de raíz
cuadrada, de raíz cúbica, de raíz cuarta o de raíz sexta. El factor que resulta se
multiplica por el valor de calle (VC) para obtener el valor promedio (VP), el
cual multiplicado por el área del lote resulta el valor total (VT) del lote
analizado.

𝑥𝑥 PT
VALOR PROMEDIO = VP = x VC
PS

VALOR TOTAL = VT = VP x ÁREA

CÁLCULO DEL VALOR DE LA UNIDAD DE SUPERFICIE (VUS)

Para calcular el valor de la unidad de superficie (VUS) en un lote de terreno a

cualquier profundidad interior, se presenta el siguiente ejemplo donde se utiliza
el lote tipo con la dimensión de profundidad de 25.00 metros y el valor de calle
de $1,000.00/m2. Para calcular el valor de la unidad de superficie (VUS) entre
el metro 15.00 y el metro 16.00 de profundidad, y para no involucrar la
dimensión del ancho del terreno con frente a la calle se fija el lote de 1.00
metro de ancho, o sea de frente a la calle con objeto de simplificar las
operaciones aritméticas para obtener en forma directa el valor de la unidad
de superficie. El procedimiento a seguir es calcular el valor total del lote de
1.00 x 16.00 metros de profundidad y restarle el valor total del lote de 1.00 x
15.00 metros de profundidad. La diferencia entre ambos valores representa el
valor de la unidad de superficie (VUS) (1.00 m x 1.00 m) localizada entre el
metro 15.00 y el metro 16.00 de profundidad. El centroide geométrico de esa
unidad de superficie está localizado al centro de ambas distancias y resulta en
este caso de 15.50 metros, o sea localizado a 50 centímetros de cada extremo
del metro analizado en el ejemplo.
 Profundidad Tipo = 25.00m

VC = $1,000/m2
15.00
Lote A = 15.00m2 1.00

Calle Lote B = 16.00m2 1.00

16.00
Centroide 15.50

PT 6 25 6
FP A = = = 1.09
PS 15
VT A = FP A X VC X Área A = 1.09 X 1,000 X 15.00 = $16,200.°°

PT 6 256
FP B = = = 1.08
PS 16
VT B = FP B X VC X Área B= 1.08 X 1,000 X 16.00 = $17,280.°°

VUS = VT B – VT A = $17,280.°° – $16,200.°° = $1,080.°°

Para conocer el factor de la unidad de superficie o el valor de la unidad de
superficie a cualquier profundidad del terreno, se utiliza la distancia de la calle
al centroide geométrico y en esa dimensión se forma la figura geométrica del
metro cuadrado, para lo cual se suman 50 centímetros a la distancia del
centroide y también se le restan 50 centímetros. Con esas 2 distancias que
tienen un metro de diferencia entre ellas, se elabora el cálculo tanto del factor
de la unidad de superficie (FUS) como del valor de la unidad de superficie
(VUS). Como ejemplo, si se requiere conocer el FUS para una distancia de
17.85 metros, se le suman los 50 centímetros y resulta la dimensión de 18.35
metros y se le restan los 50 centímetros y resulta la dimensión de 17.35 metros.
Se hace el cálculo entre las distancias de 18.35 y 17.35 metros para encontrar
el FACTOR DE LA UNIDAD DE SUPERFICIE y el VALOR DE LA UNIDAD DE SUPERFICIE
para la distancia de 17.85 metros.
BIBLIOGRAFÍA:

1.- Quiroga Cantú Gonzalo, Valuación Inmobiliaria, Tratado de Metodologías,

(2010) México UANL.