EXAMEN FINAL: TASACION BIENES INMUEBLES .

DICIEMBRE 2023

Cátedra: Ignacio Fernández Madero.

Alumno: Leguizamon Emilse Elizabeth

Año y cuatrimestre que curso la Materia:

Consideraciones a tener en cuenta:

● Este final, se desarrolla en base a la capacidad de transferencia de conocimientos, y la

aplicación y relacionamiento de los criterios por Ud. adquiridos en la cursada.

● Por ello, es importante que lea atentamente cada Consigna de trabajo, interprete,
consulte el material proveído para cada caso, y luego desarrolle su respuesta.

● Procure desarrollar sus conceptos, de manera clara, precisa y breve.

Consideraciones sobre las pautas de evaluación.

▪ Precisión conceptual.

▪ Precisión del lenguaje.

▪ Comprensión del tema.

▪ Capacidad de análisis.

Consigna del Final.

*) Lea atentamente la pregunta y luego conteste siendo preciso en su respuesta. Aplique los
términos y conceptos adecuados al contexto de la pregunta.

El final se compone de dos Partes, una Teórica y una Práctica.

En ambos casos deberá reunir al menos el 40% de la puntuación para aprobar el

Final. ____________________________________________________________

PARTE TEÓRICA.

Consignas:

1) Ud. Conoce el Método de Comparables. (Total: 0,25 Punto)

Este método se utiliza para el estudio y observación de varios inmuebles a modo de conocer su
valor de mercado para que mediante varias opciones podamos definir, acompañado de cálculos
y tablas, un valor estimativo de nuestro inmueble a tasar. El precio final queda a cargo del
tasador en cuestión. Se basa en 3 técnicas: 1) Inspección Ocular. 2) Factores de Valorización.
3) Búsqueda de Antecedentes.
 a) Describa el procedimiento, desde el principio hasta el final, es decir llegar al Valor de
Tasación. (Incluyendo su apreciación final), describa que procesos de cálculos realiza
para arribar al Valor de Tasación. (0.25)
Este procedimiento comienza con la recolección de datos y selección de información, luego
armamos un cuadro comparativo donde plasmamos todos aquellos datos que sean relevantes
y cumplan con las condiciones que necesitamos para nuestro inmueble a tasar como ser factores
de valorización y antecedentes.

Ejemplo de ello podrían ser: Descripción de la región, de la zona, del barrio, su entorno mediato
y accesibilidad, económico, social, etc.

Una vez completado el cuadro comparativo lo analizamos y sacamos una conclusión final donde
nos arrojará un valor promedio y así el valor final que como he mencionado anteriormente
queda a cargo del tasador.

2) Método de COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO. (Total: 3.75 Puntos)

a. Desarrolle, explique en forma muy abreviada y esquemática, en qué consiste este
Método, y que elementos básicos evalúa este principio. Tenga en cuenta que para
el Cálculo del Valor de la Tierra debe Homogeneizar cada Lote utilizando los
coeficientes de Frente y Fondo de Fitte / Cervini. describa cite el procedimiento y
las fórmulas y cálculos para arribar al valor del Lote a tasar.
Este método basa su validez en el principio de sustitución, es decir que asimila costos de valor
y acerca al valor de mercado. Se calcula en base a lo que costaría construirlo a nuevo. Se
obtiene de forma indirecta mediante cómputos y presupuestos.
Se utiliza en zonas donde carece de comparables, por lo tanto una vez concluidos los
procedimientos y formulas, como así también la utilización de la tabla, nos arrojará un
porcentaje que se utilizará para la depreciación del mismo.

Tabla de comparativa con lotes homogeneizados

Fitti Cervini
Antecedentes Med. Sup. Valor V. x M2 Coef. V. Homog.

1 10 X 30 300 16000 53,33 99,5 53,59

2 13,50 X 31 418,5 29500 70,48 97,2 72,51
3 10 X 40 400 31500 78,75 88,2 89,28
4 12 X 30 360 31200 86,66 99,8 86,83
Valor Total (SUMATORIA) 302,21
Valor Zona (promedio) 75,55
A TASAR 10 X 30 300 22551 75,17 99,5

V. M2 N. ---> 75,55 X 99,5 / 100 = 75,17

 3) Método de Capitalización de Ingresos. (1.00 Puntos)
a. ¿Cuál es el Principio básico en el cual se basa este Método?
Este método se basa en el principio básico de anticipación, nos dice su concepto que todo bien
es susceptible de ser valorado en función de las rentas que puedan generar. Se entiende que
el valor será la cantidad o suma que un potencial comprador estaría dispuesto a pagar en el
momento actual.

b. ¿Qué variables se toman en cuenta para su cálculo? Fórmula de Cálculo.

Las variables que se toman en cuenta son: Valor actual, Flujo de fondos y tasa.

Formula:

R= Valor de alquiler
Valor de venta del inmueble

c. ¿Cómo se determina la Tasa de descuento? ¿Qué criterio aplicaría?

Se determina mediante la rentabilidad de alquiler, es un tipo de interés que sirve para calcular
el valor actual de los flujos de fondos que se obtendrán a futuro.

PARTE PRÁCTICA: (5 puntos)

Aclaraciones:

● Copie los links de las propiedades para que pueda evaluar la selección.

● Si prefiere utilizar Excel para organizar y realizar los cálculos mejor Si lo hace, NOMBRE
EL ARCHIVO COMO APELLIDONOMBRE.EXL.

● Aclare desde el inicio donde está ubicado el inmueble. “mercado”.

1) En esta práctica, utilice el Método COMPARABLES: (2.0 puntos)

a) Elija un inmueble Tipo Casa (vivienda) EN VENTA, UBICADA EN
NORDELTA, en el barrio que prefiera, y que se encuentre Publicado en
un portal inmobiliario, o bien en la web de una Inmobiliaria. (procure
que haya varias propiedades disponibles en ese Barrio, a fin de poder
hacer una buena selección de COMPARABLES.
b) Realice las tareas y o procedimientos necesarios para realizar la tasación
del Inmueble que Ud. eligió, sin tener en cuenta el Valor Pedido en la
publicación de la Casa que eligió para TASAR. Es decir, debe hacer una
tasación para VENTA. (Valor de Venta).
 c) Luego de hacer todo lo que Ud. sabe para arribar al Valor Venal o de
Venta, haga sus ajustes sobre el precio obtenido de los cálculos, si
considera necesario según su buen saber y entender. Haga los
comentarios, razonamientos, conclusiones, en fin, que considere
oportunos para su justificación, ahora sí, a la luz del Valor de
Publicación.

Barrio Nordelta / Los lagos

He utilizado este inmueble a tasar, lo cual basándome en referencias por zona y llegado a una
conclusión para su venta a base de información recolectada y visual, cierro con el monto de
600000. Un monto arrojado para jugar un poco con la oferta de mercado. Como conclusión
puedo decir que es un monto que no es elevado pero tampoco está por debajo de lo ofertado,
por lo tanto lo considero un buen precio. Teniendo en cuenta que tiene 4 ambientes lo cual
hace un precio llamativo y según sus referencias de calidad de materiales, edificación,
antigüedad, estado actual de mantenimiento, etc. Puedo concluir que el monto es lo correcto.

2) En esta práctica, utilice el MÉTODO INDIRECTO o DE LA RENTA.(2.0 puntos)

a) Continuando con el mismo inmueble a tasar elegido inicialmente, 1)a), es decir
en la consigna anterior, realice los procedimientos y cálculos de este Método para
determinar el Valor LOCATIVO, (es decir Valor de Alquiler Mensual).La tasa de
rentabilidad determínela Ud. y justifique su criterio. Es decir que Ud. cuenta con
el Valor de venta, cuenta con la Tasa de Rentabilidad del Mercado, y debe averiguar
la renta anual (R), para luego expresarla en Valor de Alquiler Mensual.

Alquiler Mensual: 1.500 600.000 / 4%: Alquiler mensual

Alquiler Anual: 18.000 1.500 x 12: Alquiler Anual
Rentabilidad: 4%
 He determinado esa tasa de Rentabilidad 4% mediante el dato que hemos realizado en el
parcial número 2 del cual Ud. Nos ha dejado.

b) Ahora Ud. va a calcular mediante el método de comparables, la Rentabilidad para

ese Mercado, es decir del Barrio que eligió (Barrio ubicado dentro de NORDELTA), o
en su defecto, si no hay inmuebles similares suficientes, busque en otro barrio de
similar categoría pero siempre dentro de NORDELTA Y PUBLICADOS EN ALQUILER.
(es decir que realizará una muestra de comparables en ALQUILER).
Luego, tome la serie o muestra de Comparables que seleccionó en el punto 1) a), y
con la tasa de rentabilidad que averiguo o cálculo para este mercado y calcule la
Renta Anual de cada uno. (es decir que ud, ahora conoce los valores de venta de cada
inmueble de la muestra que seleccionó, y ahora también calculo la Rentabilidad de
ese mercado, entonces deberá calcular el Valor de Alquiler Mensual para cada
inmueble de la muestra 1)a). Mire, evalúe/ compare el resultado del punto a) con el
b), y emita sus comentarios, lecturas, conclusiones.

Tipo Amb. Monto

Sup. Sup.
Antecedentes de alquiler Link
Cubierta Total
Prop.
4 https://www.zonaprop.com.ar/propiedades/casa-en-
1 215 512 Casa 1.800
alquiler-en-los-lagos-nordelta-tigre-52569897.html
4 https://www.zonaprop.com.ar/propiedades/casa-los-
2 190 480 Casa 1.650
lagos-52651473.html
4 https://www.zonaprop.com.ar/propiedades/casa-en-
3 220 245 Casa 1.800
alquiler-en-los-lagos-nordelta-tigre-52525606.html
5 https://www.zonaprop.com.ar/propiedades/casa-al-lago-
4 243 243 Casa 2.300
en-venta-barrio-los-lagos-nordelta-52325561.html

A TASAR 4 https://www.zonaprop.com.ar/propiedades/venta-casa-de-
230 620 Casa 1500
alquiler 3-dorm.-piscina-los-lagos-nordelta-52443236.html

3) CONCLUSIONES FINALES: (1 punto)

a. A la luz de los números a los cuales arribó mediante los 2 Métodos desarrollados
en los puntos precedentes, haga sus propias Conclusiones/interpretaciones/
apreciaciones sobre cada uno de ellos.
Como conclusión final veo reflejado mediante los métodos utilizados que es posible tener una
perspectiva de cómo está el mercado mediante su situación económica, y que la zona está
totalmente cotizada, creo que para invertir siempre será muy bueno si nos basamos en la buena
rentabilidad de la misma. No pierde su valor y todos los factores que conlleva la misma hacen
que se encarezca aún más.