4° asistencia 25/5: 1er parcial

Clase 2/6: planilla valores venales-departamento

5° asistencia 8/6

Clase 17-6: valores venales-metodo

6° asistencia: 22/6

1 AL TASAR

COMPARABNLE MEJOR UBICADO(5%): 1.05

BUENA S/SERVICIO: CALEFACCION CENTRAL/LOZA RADIANTE

BUENA ECONOMICA Y S/SERVICIO CALIDAD MATERIALES. PISO BALDOSA/PORCELANATO . HALL

IMPORTANTE

SUPERFICIE CUBIERA PROPIA: 30M2: LO QUE LA GENTE MAS DEMANDA

D ESGASTE

A GOTAMIENTO(BIENES MUEBLES)

D DETERIORO

O BSOLENCIA

METODOS DE DEPRECIACION:

METODO LINEA RECTA: DURANTE TODA LA VIDA UTIL, SE DEPRECIA SIEMPRE EL MISMO
PORCENTAJE

FORMULA DE KUENTZTE: MITAD DE VIDA UTIL SE DEPRECIA MUCHO LOS PRIMEROS . LOS
PRIMEROS AÑOS POCO

FORMULA DE ROSS: PARADO EN LA MITAD

METODO LINEA RECTA

ⅇ
𝐷 = (𝑣𝑅 − 𝑉𝑟) 𝑣𝑝 DEPRECIACION= VALOR REPOSICION-VALOR RESIDUAL X
EDAD/VIDA PROBABLE
METODO DE KUENTZLE

ⅇ 2
𝐷 = (𝑉𝑅 − 𝑣𝑟) ⋅ (𝑣𝑃) se usa mucho en uruguay y argentina

Método De ROSS

1 ⅇ ⅇ2
𝐷 = (𝑣𝑅 − 𝑣𝑟 ) [ + ]
2 𝑣𝑝 𝑣𝑃 2

Heidecke: no solo edad sino conservación(mantenimiento)

TABLA DE ROSS-HEIDCKE= ESTADO DE CONSERVACION + DEPRECIACION EN FUNCION DE LA

ANTIGÜEDAD

VIDA UTIL 100 AÑOS= DANTE GUERRERO

GALPON= 60 AÑOS

VIVIENDA= 70 AÑOS(VIDA UTIL)= SI TIENE 60 AÑOS DE ANTIGÜEDAD

60 AÑOS= 100/70 X 60(ANTIGUEDAD) =85,8(VIDA)

K= COEFICIENTE DE DEPRECIACION POR EDAD Y POR ESTADO

0,

DIVIDIDO 2 SI USO DANTE GUERRERO

COEFICIENTE DE MERCADO= COMPRA-VENTA= 1 = PRECIO

OFERTA= VENDEDOR PIDE $150.000, NO LLEGO A 150, OFREZCO 120,145, NO LLEGO 130

1.10= ESPACIO PARA REGATEAR

LIQUIDACION O REMATE= EN UN REMATE SIEMPRE SE BUSCA PAGAR MENOS, POR ESO SE VA A

UN REMATE

ACTUALIZACION= TTN= NO ACTUALICE, VAYA Y BUSQUE COMPARABLES DE RECIENTE OFERTA

COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO= BIENES ESPECIFICOS

= VALOR EDIFICIO NUEVIS-CONSTRUCCION

PLANILLA UNIVERSAL DE CALCULO

PLANILLA DE VALORES VENALES}

COSTO DE REPOSICION-VALOR DE REPOSICION= SOLAMENTE CONSTRUCCION CUANTO VALO

LO CONSTRUIDO
 1- VALUACION DE LA TIERRA=UNICO METODO
2- ESTIMAR COSTO DE LA EDIFICACION EXISTENTE= TODO X2|
2 CRITERIOS(REPRODUCCION-REEMPLAZO)|2 METODOS|2 FORMAS
3- ESTIMAR DEPRECIACION ACUMULADA
4- DEDUCIR DEPRECIACION DEL COSTO DE LA OFICI= AL VALOR DEL EDIFICIO A NUEVO, LE
TENGO QUE SACAR LA DEPREACION. VALOR ACTUAL
5- AGRUPAR VALOR TIERRA

2 CRITERIOS

REPRODUCCIOPN= ESTOY UTILIZANDO MATERIALES ANTIGUOS O LOS MANDO A

HACER|MANO DE OBRA ESPECIALIZADA-CALIFICADA

REEMPLAZO= MANO DE OBRA NO CALIFICADA

2 METODOS

METODO DE UNIDADES COMPARATIVA(SE USA NORMALMENTE)

UNIDAD DE MEDIDA GLOBAL METODO DE COSTOS SEGREGADOS DE

COMPUTOS Y PRESUPUESTO

3 FORMULA DEPRECIACION DE ROSS SOLA= SI, UNICAMENTE EN LOS CASOS DONDE LA

ANTIGÜEDAD ES POCA, EL ESTADO DE
CONSERVACION NO ROL

PARA CALCULIO

-TIPO DE BIEN= GALPON/EDIFICO/OFICINA/VIVIR

-SUPERFICIE=HOMOGENEIZAR= BALCON SEMI CUBIERTO= 0,50(EN CONSTRUCCION)

-ANTIGÜEDAD DEL BIEN, FINAL DE OBRA ALTA, ESCRITURA

-ESTADO DE CONSERVACION= PLANILLA DE VALORES

-DATOS DEL TERRENO

GALPOM 10X45

LÓTE FONDO 50MTS

EST.CONSER 2,5 NORMAL-REPE

ANT. 40 AÑOS
UTILIZACION= REEMPLAZO=UNIDADES COMPARATIVA

Va= VR-(VR-Vr) K= EDAD/VIDA PROBABLE 40 ANTIGÜEDAD/80 UP(0,5)= 50 Y ESTADO DE

CONSERVACION= TABLA DE ROSS

Valor Actual= Valor reposicion-(valor reposición- valor residual rezago)

VALOR REPOSICION CLARIN ARQ.

Vr=5%=3% de VR

VR= VALOR DE MODELO ELEGIDO=M2 DEL GALPON

VALOR RESIDUAL= ESTIMADO 0,03%= DATO DADO

2 FORMAS= Depreciar el valor total

Depreciación el valor del modelo

Va= 72.604-(72.604-2.178)-h 0,

72.604-35.213

$37.391 m/2

TODO 2

2 CRITERIOS= REPRODUCCION Y REEMPLAZO

2 METODOS= METODO UNIDADES COMPARATIVAS Y COSTOS SEGREGADOS

2 FORMULAS= DEPRECIACION DEL VALOR TOTAL Y VALOR DEL MERCADO

PLANILLA UNIVERSAL DE CALCULO

METODO COMPARATIVO=USO COMPARABLE=LOTES URBANOS/SUSTITUCION

PROBLEMA(A TASAR)= ANTECENDETE X ASIMILADOR = FACTOR QUE INDICA LA RELACION

CUANTITATIVA ENTRE EWL ANTECEDNETE Y EL PROBLEMA

ASIMILADOR= PROBLEMA/ANTECEDENTE

Aq= variable que mejor explica el valor de un bien

LOTE TERRENO URBANO= METROS CONSTRUIBLES, VARIABLE

PARA USARLO EN LA PLANILLA= LAS VARIABLES= LOS DOS VALORES Y SUPERFICIES

1° PARCIAL

VALUAR=TTN=NORMAS TECNICAS=1.6 Y 2.4

DETERMINAR EL VALOR ECONOMICO DE UN BIEN O CONJUNTO EN UNA FACTOR PRECISO PARA

UNA FINALIDAD DETERMINADA

TEMPORALIDAD=VALOR BIEN VARIA CON EL TIEMPO, LO VI Y HAGO EL INFORME

FINALIDAD= CONDICIONA EL ENFOQUE, METODO Y TECNICA

SUSTITUCION= VALOR ES EQUIVALENTE AL DE OTROS ACTORES SIMILARES Y PUEDE SER

SUSTITUIDO

• BIENES COMPARABLES SEAN LO MAS PARECIDOS AL BIEN A TASAR

• ESTAN EN EL MISMO ENTORNO, ENTORNO MAS REDUCIDO QUE ZONA
• LOS VALORES QUE VOY A RECOLECTAR SEA DE RECIENTE OFERTA O VENTA )=
ESPECTACULAR

NO HAY INDICE QUE REFLEJE LA VARIUACION DEL PRECIO

VALOR DE MERCADO= PUNTO DE ENCUENTRO ENTRE O Y D

VALIDEZ TEMPORAL DE LAS TASACIONES= CONTEXTO ECONOMICO DEL PAIS

FACTORES EXOGENOS = CAMBIAR SENTIDO DE LA CALLE,CORTAR EL AGUA. FACTORES QUE

TIENE SU ORIGEN EN LOS EVENTOS EXTERNOS

ENDOGENOS

DEFINICIONES DE TASAR Y VALUAR SEGÚN TTN LO MISMO

CATEGORIAS TASACIONES

• ESTIMATIVO= VALOR ECONOMICO SE DA POR LA IMPRESIÓN QUE CAUSA DEL

EXPERTO. NO METODOLOGIA MAS O MENOS
• ORDINARIA= OCURRIR, METODOLOGIA, EXPRESAR EL VALOR ESCRITO, INFORME. ROTO
SECTORES HUMEDOS= BAÑO,COCINA,CONTRAFRENTE
• EXTRAORDINARIA

LOTE URBANO-METODO COMPARATIVO/DIRECTO

DIRECTO= COMPARABLE= DETERMINAR VALOR DE MERCADO

INDIRECTO= NO COMPARABLE= TAAS DE INTERES/CAPITALIZACION/ COSTO DE

REPOSICION(OBRA NUEVA)
LEY DE HOFFMAN= FRENTE 2/3 DEL VALOR- FONDO 1/3 (4-3-2-1-) MAS VALOR FRENTE QUE
CONTRAFRENTE

FITTE-CERVINI= ZONA SUBURBANA-NO TENGO ALTA DENSIDAD POBLACION

TTN== 30 MTS DENSAMENTE POBLADA-PH-ALTURA

ZONA URBANA(PH)

FRENTE-FONDO= PAGA MAS POR MEDIDAS ARMONICAS

11X30=LOTE PATRON, MODELO= FITTE CERVINI

TTN= OTRA TABLA= ZONAS DENSAMENTE POBLADAS. PH. ALTURA. 10X30

VALOR SUP= 9M X 25M= 225M2

COEFICIENTE 100 130.000 UM/225M2= 577,78 UM/M2

SUP X V X COEF 577,78 UM/1,058(FITTE CERVINI 9X25)= 546,10UM(VALOR M2

DEL LOTE PATRON)

EXPROPIACION DE FRANJA

12F X 40F 12X40(ANTES)

200 UM X 480M2X 0,885=85.960UM

12X35(DESPUES)

200 UM X 420M2 X 0.936 = 78.624UM

X= 84.760-78.624=6.335UM
ANEXION

A 10 X 30 (ANTES)

200 UM X 300 X 0.955= 59.700

B 15X 35(DESPUES)

200UM X 450 X 0,978=87.660UM

X= 87.660 – 59700= 27.960 UM

FORMA DE MARTILLO-FONDO RELATIVO

Fr= sup/frente

Fr= 426m2(12x32+ 6x7)/12m2= 35,5m= 36m= fondo

COEF= 12X36= 0,925

Valor Lote= 200 um x 0.925x 426m2

(A+B)=A + [(B+B´)-B´]

ANTES Y DESPUES 12X32 + 6X32-6X25

200 UM X 0.971 X 384=74K

200M2 X 0,7854 X 192M2=28K

200 X 0,817X 150M2= 25K

74K+(28K-25K)=78K
MARTILLO EN CONTRA-UBICADA EN EL CENTRO DE ROSARIO(TTN)

A+B=(A+B+B´)-[(B+B´)-B]

20X35 – 12X35 – 12X10

(700M2 X 200UMX 0,98=137K)- (420M2X200X0,971=74K)-

(120M2X200X1,63=39K)

A+B= 137K-(74K-39K)=99K

ESQUINA

TABLA DE VALVANO=ESQUINA

N=INDICE DE UTILIZACION=COEFICIENTE

PLUS DE VALOR POR ESTAR EN ESQUINA

TABLA 1= CENTRICAS Y COMERCIALES=ZONA

TABLA 2=COMERCIAL Y RESIDENCIAL INTERMEDIA

TABLA 3= FAMILIAR CON PEQUEÑOS COMERCIO. SURURBANA NO PH

TABLA 4= BARRIOS EN FORMACION

1= INDICE= FRENTES/FRENT MAYOR VALOR UNITARIO BELIQ 12X35= $180

2= VALOR EN TABLA ROCA 25X12=$170

3= SUMAR 1 AL INDICE

4= APLICO LA FORMULA 2 comprable 1

c/calle
 11X25

COEF=108=1.08

N=(11+25)/11= 3,27= 1,12=COEF ESQUINA

VALOR LOTE= SUP X VU X COEF X COEF ESQUINA

275 X 346UM X 1,08 X 1,12

115,093.44

EFECTO ESQUINA HASTA 30 METROS ESQUINA LARGA

11X39 11X30

9X1

1- TASAR LOTE ESQUINA

SUP (11X30) X COEF X COEF ESQUINA(11+30/11=3,72) X VAL U

330M2 X 1 X 1.13 X 346 USD

VALOR= 129.023

2- TASAR LOTE MEDIAL (9X11)

SUP X COEF X VALOR

99M2 X 1,489 X 324USD=47.761

VALOR= 47.761

3- SUMAR ESQUINA + MEDIAL

129.023 + 47.761= 176.784 USD

DIFUSION DE VALORES SAN PADRO=550USD

JUAN=420USD

PROMEDIO PONDERADO DE LOS VALORES

𝐴 𝐴
VALOR= 𝐴 𝐴+𝛽 + 𝐵 (1 − 𝐴+𝐵) A= 550 B=420

550(550/550+420)+ 420 (1-550/550+420)

550 (0.567) + 420 (1-0,567)

311.85 + 420 (0,44)

311.85 + 184,8

Valor l= 492,8 x sup

544,211.5