a) Los bienes inmuebles y derechos reales.

Para que la transmisión de los bienes

inmuebles o derechos reales de una empresa tenga efectos frente a terceros, el negocio

jurídico motivante de la transmisión tiene que constar en escritura pública, en la que se

describa el bien o derecho y sus antecedentes, y. posteriormente, inscribirse en el Registro

de la Propiedad correspondiente.

Mas de no cumplirse con dichos requisitos formales, si bien la transmisión de los inmuebles

no afectaría a terceros, sí sería válida inter partes, puesto que hubo consentimiento en el

negocio jurídico motivante de la misma, aunque dichos elementos no hayan sido

mencionados en el contrato respectivo, pudiendo cualquiera de los contratantes obligar al

otro a cumplir con los requisitos de publicidad y forma, por aplicación del art. 1574 en

relación con los arts. 1572 y 1573 del Cód. Civil.

Más aún, como la "cosa" transferida es la empresa mercantil, un bien económicamente

complejo del cual los inmuebles son uno de los elementos, al transferirse el bien, tiene que

transferirse (salvo pacto en contrario) con todos sus componentes por ser éstos partes

integrantes de aquél por lo que, aunque no se mencionen en el negocio jurídico motivante

de la transmisión, los inmuebles quedan incluidos en la misma.

La norma en análisis contiene dos reglas diferentes: la primera, de carácter general, afirma

que, salvo pacto en contrario, y aunque no se hayan expresado en el negocio jurídico

correspondiente, quedan comprendidos en la transmisión de toda empresa los elementos

mencionados en los apartados I al VII inclusive.

¿Debe interpretarse dicha norma en sentido restrictivo o en sentido amplio? A nuestro

juicio, y teniendo en cuenta que la Exposición de motivos (p. 41) claramente afirma que la

enumeración del art. 648 es: "para el solo efecto de precisar el alcance mínimo de la unidad
legal de la empresa", obvio es deducir que la intención legislativa. al hacer tal enumeración,

fue sólo a los efectos de mencionar, en forma ejemplificativa, pero no limitativa, los

elementos que se transmiten, por lo que, si la empresa contase con otros elementos, como

son sus inmuebles (no relacionados como tales en los antedichos acápites) quedarían a su

vez automáticamente incluidos en el negocio jurídico traslativo de la empresa, que es la

"cosa" transmitida según el art. 1351 del Cód. Civil.

Mas si bien una declaración general en tal sentido tendría validez inter partes, la

transmisión de varios de los ele. mentos relacionados en el último párrafo del art. 648 del

Cód. de Comercio exige, por su propia naturaleza, requisi tos especiales; así: a tenor de lo

dispuesto en los arts. 23 y 24 de la Ley de patentes de invención, la transmisión de dicho

derecho inmaterial tiene que constar en escritura pública, indicando si sólo se concede el

derecho de fabricación, o si se transmite el privilegio en lo absoluto, el área territorial a que

la transmisión se circunscribe, anunciarse el traspaso en La Gaceta e inscribirlo en el

Registro de la Propiedad Industrial; en igual sentido, si lo transmitido es una concesión,

requiere, en la mayoría de los casos, la aprobación administrativa previa, afrontándose a la

vez la necesidad de aprobación del concedente, en los casos de contratos de distribución

con derecho a exclusivas, ya que normalmente la distribución es concedida en base a la

persona del concesionario, siendo causa de resolución del contrato el cambio de éste 285.