INVERSIÓN PRIVADA Y favorable de no menos del treinta por (27 DE MARZO DE 2021) los derechos de tramitación de manera pública
or (27 DE MARZO DE 2021)
DESARROLLO ECONÓMICO (ley
26505)
Las tierras en el régimen agrario,
comprende a todo predio susceptible de
tener uso agrario. Entre otras, están
comprendidas:
(1) las tierras de uso agrícola,
(2) de pastoreo,
(3) las tierras con recursos forestales y de
fauna,
(4) las tierras eriazas (son todas aquellas
susceptibles de tener aprovechamiento
agrícola, que no pertenecen a los
particulares o a una comunidad), así como,
(5) las riberas y márgenes de álveos y
cauces de ríos.
Las áreas naturales protegidas por la Ley
Forestal y de Fauna Silvestre mantienen su
intangibilidad. En estas encontramos los
bosques naturales, a las variedades
protegidas por están peligro de
desaparición y así a otras especiales tanto
de la fauna como de la flora protegidos
incluso grandes extensiones de ecosistemas
Se mantienen igualmente vigentes las
normas referidas a la protección del
patrimonio inmobiliario de carácter,
histórico y arqueológico del país.
LA PROPIEDAD DE LOS TERRENOS
AGRÍCOLAS
El Estado garantiza a toda persona natural
o jurídica, nacional o extranjera el libre
acceso a la propiedad de las tierras,
cumpliendo con las normas del derecho
sustantivo que las regula. En caso de
extranjeros la propiedad de las
tierras situadas en zona de frontera
está sujeta a lo establecido en el
Artículo 71o. de la Constitución
Política.
Dentro de 50 kilómetros de las fronteras,
los extranjeros no pueden adquirir ni
poseer, por título alguno, minas, tierras,
bosques, aguas, combustibles ni fuentes
de energía, directa ni indirectamente,
individualmente ni en sociedad, bajo
pena de perder, en beneficio del Estado,
el derecho así adquirido. Se exceptúa el
caso de necesidad pública expresamente
declarada por decreto supremo aprobado
por el Consejo de Ministros conforme a
ley.
DE LA EXPLOTACION ECONÓMICA
EN PREDIOS AGRÍCOLAS
Sin acuerdo previo con el propietario de las
tierras, no procede establecer derechos de
explotación minera.
En caso que el yacimiento sea
considerado por acuerdo del Consejo de
Ministros de interés nacional, previo
informe del Ministerio de Energía y
Minas, el propietario será compensado
previamente, por el titular del derecho
minero con el justiprecio y la
indemnización correspondiente.
los derechos de tramitación de manera pública como propietario y la explotación
DE LA DISPOSICIÓN DE TIERRAS ciento (30%) de los comuneros calificados
DE LAS COMUNIDADES de la comunidad, asistentes a la Asamblea
CAMPESINAS General, sea en primera o segunda
convocatoria.
Las Comunidades Campesinas y las El quórum necesario para declarar
Comunidades Nativas deberán válidamente instalada las asambleas a que
regularizar su organización comunal de se refieren los artículos 6o y 7o de la
acuerdo con los preceptos presente Ley será fijado en el reglamento.
Constitucionales y la presente Ley. Para la aprobación de dicha solicitud se
Tratándose de tierras de propiedad de requiere el voto a favor de no menos del
las Comunidades Campesinas de la cincuenta por ciento (50%) de los
Costa, la regularización del derecho de comuneros poseedores por más de un año,
propiedad se regirá por las siguientes asistentes a la Asamblea.
normas:
A) Para la adquisición en propiedad por LEY DE REVERSIÓN A FAVOR
parte de posesionarios comuneros sobre DEL ESTADO DE LOS PREDIOS
la tierra que poseen por más de un año, RÚSTICOS ADJUDICADOS A
el acuerdo de Asamblea General de la TÍTULO GRATUITO LEY Nº 28259
Comunidad requerirá el voto a favor de
no menos del cincuenta por ciento El Ministerio de Agricultura, de oficio o a
(50%) de los comuneros posesionarios pedido de parte, declarará el abandono y
con más de un año. Para los efectos de reversión a favor del Estado, previa
la adquisición por el actual posesionario, la Resolución de los Contratos de
entrega de las parcelas se acredita con el Adjudicación a título gratuito de los
documento extendido por la Comunidad a predios rústicos, abandonados o predios
su favor. cuyos adjudicatarios no hayan cumplido
B) Para la adquisición en propiedad por con darles el fin para el cual les fueron
parte de miembros de la comunidad adjudicados.
no posesionarios o de terceros así
como para gravar, arrendar o ejercer LEY N°28667-LEY QUE DECLARA
cualquier otro acto de disposición sobre LA REVERSIÓN DE PREDIOS
las tierras comunales de la Costa se RUSTICOS AL DOMINIO DEL
requerirá el voto a favor de no menos ESTADO, ADJUDICADOS A TITULO
del cincuenta por ciento de los ONEROSO, CON FINES AGRARIOS,
miembros asistentes a la Asamblea OCUPADOS POR ASENTAMIENTOS
instalada con el quórum correspondiente. HUMANOS
Para disponer, gravar, arrendar o ejercer
cualquier otro acto sobre las tierras Las Direcciones Regionales Agrarias de
comunales de la Sierra o Selva, se cada circunscripción son los órganos
requerirá el Acuerdo de la Asamblea administrativos competentes para conducir
General con el voto conforme de no los procedimientos de reversión al dominio
menos de los dos tercios de todos los del Estado de todos los predios rústicos
miembros de la Comunidad adjudicados a título oneroso por el Estado
. con fines agrarios, bajo el imperio de
LEY DE TITULACIÓN DE LAS cualquier norma, que no hubiesen
TIERRAS DE LAS COMUNIDADES cumplido con las condiciones para las que
CAMPESINAS DE LA COSTA (LEY fueron transferidos, previa resolución de
N° 26845) los respectivos contratos o actos jurídicos,
siempre que se encuentren ocupados con
Los comuneros poseedores de tierras anterioridad al 31 de diciembre de 2004 y
comunales de las Comunidades con fines exclusivos de vivienda por
Campesinas de la Costa, pueden acordar el asentamientos humanos, previamente
régimen de la propiedad de las tierras que declarados como tales por los gobiernos
ocupan. locales correspondientes, ubicados dentro o
Los comuneros poseedores por más de un fuera de las zonas de expansión urbana de
año, podrán solicitar la adjudicación a las ciudades, para su posterior saneamiento
título de propiedad de las tierras que físico legal y adjudicación.
conducen. Para la aprobación de dicha El proceso administrativo concluye en
solicitud se requiere el voto a favor de no segunda instancia con resolución
menos del cincuenta por ciento (50%) de ministerial del Ministerio de Agricultura.
los comuneros poseedores por más de un La resolución ministerial que declara la
año, asistentes a la Asamblea. Este reversión del predio será suficiente para
acuerdo puede realizarse entre comuneros levantar los asientos registrales respecto al
poseedores ubicados en el mismo Anexo o inmueble revertido.
Sector
Para la adquisición en propiedad, de tierras LEY DE SANEAMIENTO FÍSICO-
de las Comunidades Campesinas de la LEGAL Y FORMALIZACIÓN DE
Costa, que ocupan terceros poseedores PREDIOS RURALES A CARGO DE
por un período no menor de dos años sin LOS GOBIERNOS REGIONALES
relación contractual, se requiere del voto LEY NO. 31145
PREDIOS EXCLUIDOS
Los predios de propiedad o en posesión de
comunidades campesinas y nativas;
1.Las tierras ocupadas con fines de
vivienda o las que se encuentren en zonas
urbanas y de expansión urbana;
2.Las áreas de uso público;
3.Las áreas forestales o de protección del
Estado o aquellas que se encuentren
incluidas en alguna de las categorías del
ordenamiento forestal;
4.Las áreas naturales protegidas por el
Estado; Las tierras que constituyan sitios o
zonas arqueológicas o declaradas como
parte integrante del Patrimonio Cultural de
la Nación;
5.Las tierras comprendidas en procesos de
inversión privada; Las tierras destinadas a
la ejecución de obras o proyectos
hidroenergéticos y de irrigación;
6.Las tierras destinadas a obras de
infraestructura y las tierras destinadas a la
ejecución e implementación del Plan
Integral de Reconstrucción con Cambios;
y,
7.Las tierras declaradas de interés nacional
y las tierras reservadas por el Estado para
fines de defensa nacional.
ENTIDADES COMPETENTES
Las entidades competentes en materia de
saneamiento físico-legal y formalización
de predios rústicos y eriazos son:
A) El Ministerio de Desarrollo Agrario y
de Riego (el “Ministerio”), el cual emite
normas y lineamientos técnicos que
coadyuven a la adecuada implementación
de la Ley. Asimismo, consolida, administra
y estandariza la información catastral
predial rural.
B) Los gobiernos regionales, los cuales
ejecutan los procedimientos de
saneamiento físico-legal y la formalización
de predios rústicos y de tierras eriazas
habilitadas existentes en su jurisdicción
INICIO DEL SANEAMIENTO FISICO
- LEGAL
Los procedimientos para el saneamiento
físico-legal y formalización de predios
rústicos se inician:
A) De oficio - por los gobiernos
regionales: Se ejecutan en forma gratuita y
masiva, según unidades territoriales
delimitadas en función a un distrito,
proyecto de vuelo o plan de vuelo,
proyecto catastral, valle, ámbito o sector.
B) A iniciativa de los particulares:
Cuando se pretenda regularizar los
derechos posesorios o, tratándose de
propietarios, regularizar el tracto sucesivo
de transferencias de dominio y/o rectificar
las áreas, linderos, medidas perimétricas,
ubicación y otros datos físicos de sus
predios inscritos y de sus títulos
archivados. En este caso, deberán abonarse
previa.
REGULARIZACIÓN DE LA
POSESIÓN EN PREDIOS DE
PROPIEDAD ESTATAL
Según el tipo de predio, siempre que la
posesión se hubiera iniciado con
anterioridad al 25 de noviembre de 2010:
En predios rústicos: Los poseedores de
un predio rústico de propiedad del Estado,
destinado íntegramente a la actividad
agropecuaria, que se encuentren en
posesión en forma pública, pacífica y
continua, podrán regularizar su situación
jurídica ante el gobierno regional
correspondiente.
En tierras eriazas habilitadas: Los
poseedores de tierras eriazas habilitadas de
propiedad del Estado y destinadas a la
actividad agropecuaria podrán regularizar
su situación jurídica mediante el
procedimiento de adjudicación directa,
previo pago del valor arancelario del
terreno.
El título o instrumento y el contrato
expedido por los gobiernos regionales,
contendrá un compromiso de la
continuidad de las actividades
agropecuarias; y en caso de comprobarse
el incumplimiento de dicha condición
contractual, se procederá a la reversión al
dominio del predio adjudicado a favor del
Estado. La excepción a esta disposición es
que se trate de predios formalizados
ubicados en zonas urbanas o de expansión
urbana
REGULARIZACIÓN DE LA
POSESIÓN EN PREDIOS RÚSTICOS
DE PROPIEDAD PARTICULAR
En el caso de predios rústicos de propiedad
particular, los poseedores adquieren su
propiedad a consecuencia de la posesión
directa, continua, pacífica y pública como
propietario, siempre que se demuestre la
explotación económica del predio con fines
agropecuarios por un plazo no menor de
cinco (5) años. Los gobiernos regionales
emiten el pronunciamiento administrativo
de declaración de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio.
REGULARIZACIÓN DE TRACTO
SUCESIVO DE TRANSFERENCIA DE
PREDIOS RÚSTICOS
En caso existan irregularidades de forma
en los títulos que no permitan su
inscripción ante el Registro de Predios y
siempre que se acredite la continuidad de
las transmisiones de dominio, la propiedad
de predios rústicos será declarada por los
gobiernos regionales mediante la
regularización del tracto sucesivo.
Para tal fin, el interesado deberá acreditar
la cadena ininterrumpida de las
transferencias del titular registral, la
posesión directa, continua, pacífica y
económica actual del predio rústico, la cual
debe encontrarse destinado íntegramente a
la actividad agropecuaria por no menos de
cinco (5) años.
Adicionalmente, no debe existir ningún
proceso judicial o administrativo en curso
en el que discuta el derecho de propiedad o
posesión sobre el mismo. El instrumento
emitido por el gobierno regional tiene
mérito suficiente para su inscripción en el
Registro de Predios.
INSTRUMENTOS DE
FORMALIZACIÓN
Los formatos de títulos de propiedad y
otros instrumentos que se expidan para el
saneamiento físico-legal y formalización
de predios rurales son aprobados por el
Ministerio, y tienen mérito inscribible ante
el Registro de Predios de la
Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos (“SUNARP”), una vez
hayan sido suscritos por gobierno regional
competente.
PREVALENCIA DE INFORMACIÓN
CATASTRAL
Los documentos que expidan los gobiernos
regionales en el marco de los
procedimientos de saneamiento físico-legal
y formalización de predios rurales a su
cargo prevalecen sobre aquellos que
consten en el Registro de Predios, siempre
que no afecten derechos de terceros.
En tal sentido, los gobiernos regionales
deberán remitir las resoluciones
respectivas, instrumentos de formalización,
certificados de información catastral y base
gráfica al Registro de Predios de la
SUNARP, con el fin de subsanar los
errores registrales existentes.
REGLAMENTO DE LA LEY N° 31145
– DE SANEAMIENTO FISICO –
LEGAL Y FORMALIZACION DE
PREDIOS RURALES A CARGO DE
LOS GOBIERNOS REGIONALES
Mediante Decreto Supremo Nº 014-2022-
MIDAGRI, publicado el 27 de julio de
2022, se aprobó el Reglamento de la Ley
Nº 31145, Ley de Saneamiento Físico
Legal y Formalización de Predios Rurales
a cargo de los Gobiernos Regionales, que
entró en vigencia desde el 28 de julio
último.
La Ley Nº 31145, publicada en marzo del
año 2022, derogó expresamente al Decreto
Legislativo Nº 1089, que establecía el
Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios
Rurales, que en un primer momento estaba
a cargo de COFOPRI, pero a raíz de las
modificaciones introducidas por el Decreto
Supremo Nº 013-2016-MINAGRI, dichas
competencias fueron asumidas por los
Gobiernos Regionales. Asimismo, con la
derogación del DL Nº 1089, también se
derogó su reglamento, aprobado mediante
Decreto Supremo Nº 032-2008-
VIVIENDA.
La Ley Nº 31145 establece el nuevo
marco legal para la ejecución de los
procedimientos de saneamiento físico-
legal, formalización de los predios
rústicos y de tierras eriazas habilitadas a
nivel nacional. El nuevo régimen
mantiene las competencias de saneamiento
a cargo de los Gobiernos Regionales,
dentro del área de su jurisdicción para los
terrenos rurales, excluyendo expresamente
del ámbito de su competencia a los predios
comunales, zonas urbanas, entre otros.
Uno de los principales aportes de este
nuevo Reglamento de la Ley Nº 31145
radica en que a partir de su vigencia
algunos procedimientos de saneamiento
físico legal y formalización de predios
rústicos de propiedad del Estado
procederán tanto de oficio, previendo que
la Entidad deberá iniciar campañas de
regularización de propiedad dentro de su
jurisdicción, como a solicitud de parte.
El Reglamento de la Ley regula las
actuaciones y etapas de los
procedimientos de saneamiento físico
legal tanto para terrenos públicos como
privados a través de los siguientes cuatro
procedimientos: (i) formalización de
predios rústicos,
(ii) formalización de tierras eriazas
habilitadas,
(iii) declaración de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio y
(iv) regularización del tracto sucesivo de
las transferencias de dominio.
Adicionalmente, el Reglamento establece
el procedimiento para rectificación de
áreas en terrenos privados y el
procedimiento de visación de planos y
expedición de certificados de información
catastral para modificación física de
predios.
A continuación, realizaremos una breve
explicación detallando las características
más relevantes de estos procedimientos.
I. Saneamiento físico-legal y predios rústicos de propiedad particular.
formalización de predios rústicos
El Reglamento establece la posibilidad de
regularizar la titularidad de los terrenos
rústicos hasta permitir la inscripción del
nuevo propietario en Registros Públicos,
mediante la acreditación ante la entidad
regional del uso y posesión de los terrenos
por un plazo establecido. Estos
procedimientos se aplican tanto para
terrenos de propiedad del Estado como de
propiedad particular. Todos los
procedimientos de saneamiento
establecen las siguientes etapas: (i)
Diagnóstico físico - legal; (ii)
Saneamiento; (iii) Levantamiento catastral:
empadronamiento y linderación de los
predios; (iv) Calificación; (v) Oposición; y,
(vi) Emisión de resolución administrativa
que permitirá la inscripción en Registros
Públicos del nuevo titular.
No obstante, según sea el caso, sean
iniciados de oficio o a solicitud de parte, o
sean de predios de rústicos de propiedad
del Estado o de particulares, pueden
agregarse algunas etapas.
A continuación, vamos a detallar las
principales características de los cuatro
procedimientos, tanto para predios rústicos
de propiedad del Estado y los de propiedad
particular.
Saneamiento para predios rústicos de
propiedad del Estado
Es necesario señalar que de acuerdo a lo
establecido en la Ley Nº 31145 y su
Reglamento, para formalizar su propiedad
sobre predios rústicos de propiedad del
Estado, los poseedores deben acreditar
posesión desde antes del 25 de noviembre
de 2010, fecha de entrada en vigencia de la
Ley 29618, que establece la presunción de
que el Estado es poseedor de los inmuebles
de su propiedad y declara imprescriptibles
los bienes inmuebles de dominio privado
estatal.
Asimismo, se requiere acreditar (i) la
explotación económica; y, (ii) ejercer la
posesión directa, continua, pacífica y
pública como propietario del predio
rústico.
Dentro de los procedimientos para predios
rústicos de propiedad del Estado podemos
encontrar los siguientes:
- Saneamiento físico legal y formalización
de predios rústicos de propiedad del Estado
(iniciado de oficio, o a solicitud de parte).
- Saneamiento físico legal y formalización
de tierras eriazas habilitadas e incorporadas
a la actividad agropecuaria.
En el caso del saneamiento físico legal y
formalización de tierras eriazas habilitadas
e incorporadas a la actividad agropecuaria,
el saneamiento implica la tasación, pago y
adjudicación de los mismos para su
posterior inscripción en el Registro de
Predios (en adelante, RdP).
Predios rústicos de propiedad particular
Para el saneamiento de predios rústicos
privados, los procedimientos se dividen en
--Declaración de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio de
--Declaración administrativa de propiedad
vía regularización del tracto sucesivo de
las transferencias de dominio de predios
rústicos.
Para la declaración de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio,
iniciado de oficio o a solicitud de parte, es
necesario acreditar (i) la explotación
económica; (ii) ejercer la posesión directa,
continua, sin interrupciones, pacífica y
pública como propietario del predio
rústico; y (iii) ejercer como propietario, no
como arrendatario, comodatario u otra
modalidad contractual. El Reglamento
establece también los tipos de pruebas que
se deben acompañar para acreditar la
posesión; sin perjuicio de que se pudieran
presentar cualquier otra prueba que a
criterio del evaluador puedan demostrar
que el propietario viene ocupando dichos
terrenos y acreditando la explotación
económica del predio con fines
agropecuarios por un plazo no menor de
cinco años.
Por otro lado, la declaración administrativa
de propiedad vía regularización del tracto
sucesivo de las transferencias de dominio
de predios rústicos se da en caso existan
deficiencias o imperfecciones de forma en
los títulos que no permitan su inscripción
ante el RdP y siempre que se acredite la
continuidad de las transmisiones de
dominio, el Ente procede a declarar
administrativamente la propiedad de
predios rústicos.
II. De la prevalencia de la información
catastral y rectificación de áreas
De acuerdo con la nueva normativa
establecida en el presente Reglamento, se
establece que la información gráfica del
Ente de Formalización Regional prevalece
y sustituye a la que obra en el RdP siempre
que no exista información técnica
suficiente y esta se encuentre desfasada e
inexacta. En este sentido, el registrador
puede extender el asiento rectificatorio
cuando exceda o no los rasgos de
tolerancia registral permisible.
De igual manera, se ha establecido que la
prevalencia de la información catastral
generada por el Ente de Formalización
Regional se aplica en todos los trámites
que realice ante el RdP, en los distintos
procesos de formalización de la propiedad
rural.
El Reglamento también regula la
posibilidad de que el propietario de un
predio rural inscrito en RdP pueda
rectificar su área cuando existan
discrepancias en los datos físicos inscritos
y estas excedan los rangos de tolerancia
catastral y registral permisible. Este
procedimiento no altera ni modifica los
asientos de dominio, cargas, gravámenes o
cualquier acto o contrato inscrito en el
RdP.
III. Visación de planos y de memoria
descriptiva de predios rurales para
procesos judiciales
Finalmente, de acuerdo con la nueva
normativa, la visación de planos y de
memoria descriptiva requerida para
procesos judiciales, establecido en el
artículo 504 del Código Procesal Civil,
sobre predios rurales, ubicados en zonas
catastradas y no catastradas, continúa a
cargo de los Gobierno Regionales, dentro
del área de su jurisdicción.
El Reglamento resalta que la visación de
planos y de la memoria descriptiva para
procesos judiciales no implica el
reconocimiento o modificación de
derechos de propiedad o posesión alguna
sobre el área involucrada y tampoco
genera la asignación del Código de
Referencia Catastral.
El nuevo Reglamento establece los
requisitos y el procedimiento para la
visación de planos y emisión del
Certificado de Información Catastral,
cuando corresponda.