5.

MARCO TEORICO
La presente investigación, muestra un análisis de la situación de los créditos
hipotecarios de la Banca Privada y el impacto que llega a tener dentro de la
rentabilidad. Como parte de la investigación se estudiará las principales características
del Crédito Hipotecario que oferta la Banca Privada, entre estas características
podemos hacer mención: la tasa de interés, plazo de crédito, vigencia de créditos,
indicadores financieros.

5.1 Sistema Financiero Guatemalteco

En Guatemala, el sistema financiero regulado está conformado por instituciones que
están sujetas a la supervisión de la Superintendencia de Bancos. Este sistema está
integrado por bancos, sociedades financieras, instituciones de seguros y de fianzas,
almacenes generales de depósito, casas de cambio, Instituto de Fomento de Hipotecas
Aseguradas (FHA). (Superintendencia de Bancos, 2019)

Superintendencia de bancos: la Superintendencia de bancos (SIB), conforme el artículo

133 del congreso de la República (Decreto 18-2012) es el órgano que ejercerá la
vigilancia e inspección de bancos, instituciones de crédito, empresas financieras,
entidades afianzadoras, de seguros y las demás que la ley disponga.(ABC EDUACION
FINANCIERA, 2019)

5.1.1 Banca Privada

La Banca Privada se describe como un conjunto de servicios bancarios exclusivos que
tienen por objeto principal el asesoramiento especializado y la administración de
carteras de inversión con función de intermediación financiera. (Saucedo J., 2018) La
cartera de crédito hipotecarios en la banca privada representa uno de los principales
factores que contribuyen a la reactivación económica del país.

5.1.2 Colocación de Créditos

La colocación de créditos es una actividad importante para los bancos, de tal manera
que el producto de la cartera hipotecaria de un Banco es parte esencial de sus activos
crediticios, ya que bien gestionada, administrada y valuada es rentable para cualquier
institución y esto mejora la calificación de la Institución nacional e internacionalmente,
lo que en determinado momento le permitirá, financiarse con un mejor precio.

Debido a la importancia que existe en la colocación de créditos en una institución

bancaria, es necesario la creación y el mantenimiento de un área que se encargue de
realizar una evaluación periódica tanto de los solicitantes como de los deudores de
crédito. (Fuentes M., 2021)

5.1.3 Créditos Hipotecarios

Un Crédito Hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la
compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra de sitios,
oficinas o locales comerciales. (EDUCA, 2024) En este tipo de operación, la propiedad
queda en garantía a favor del Banco para asegurar el cumplimiento del pago del
crédito, sin embargo, el financiamiento puede ser otorgado para fines generales, es
decir, para utilizar el dinero en otros tipos de proyectos. Un aspecto muy importante
dentro la de cartera de créditos es la temporalidad de los mismos, un factor muy
importante para la otorgación de los créditos.

El plazo que se otorga en este tipo de créditos es de varios años, lo cual debe ser
informado dentro de las características del crédito, junto a los otros costos y tasa de
interés asociadas. Todos los créditos hipotecarios concedidos tienen el riesgo inherente
de convertirse en activos extraordinarios, desde el momento en que son otorgados a
los solicitantes.

5.1.3.1 Cartera de Créditos Vigente

La cartera hipotecaria vigente representa a los créditos que están al corriente en sus
pagos tanto de principal como de intereses, o a los reestructurados o renovados con
evidencia de pago sostenido. Para los Bancos es importante contar con carteras de
crédito sanos, esto implica que los créditos vigentes sean en mayor proporción a la
cartera vencida.

Con la reforma a las leyes financieras en Guatemala, tuvo como resultado el

saneamiento de la cartera crediticia. Como consecuencia los bancos del sistema
cuentan con una cartera de créditos sana, préstamos vigentes, puede ser el resultado
de políticas aplicadas en la recuperación de los fondos que colocan en el mercado
crediticio en cada periodo fiscal. (Carrera M., 2016)

5.1.3.2 Cartera de Créditos Vencido

La cartera hipotecaria vencida está compuesta por créditos cuyo saldo de capital
principal e intereses, no han sido liquidados en los términos pactados originalmente. La
recuperación de la cartera vencida constituye un serio problema que compromete la
salud financiera de una entidad bancaria, también se puede decir que corresponde a la
parte de la cartera que no fue pagada en tiempo y forma.

En general, se asume cuando el deudor tiene más de 90 días en que debió liquidar su
cuota del préstamo, por lo que una cartera vencida impide que se tenga acceso a los
fondos necesarios para operar y crecer dentro del negocio. Lo que deja menos claridad
de cuanto se está gastando y ganando en la entidad. (Ramirez A., 2022)

5.1.4 Plazo de Crédito

Corresponde al periodo de tiempo fijado para el cumplimiento de una obligación o para
la realización de un acto. El plazo de un crédito, por ejemplo, es el periodo entre su
concesión y el vencimiento. (BANKINTER, 2022) El plazo contituye una de las
características de un crédito, este influye en el cliente al momento de solicitarlo y elegir
a una u otra institución Bancaria. Representa el tiempo por el cual se ha concedido la
operación de crédito y que permite además determinar las cuotas de pago e interés
que el cliente cancelará como valor implícito por el uso de dicho dinero, así mismo al
terminar el plazo la garantía deja de ser a favor del banco.

5.1.5 Tasas de Interés

Es el porcentaje de precio que se paga por usar el dinero recibido al momento de
solicitar un crédito hipotecario durante determinado período; es decir, el monto que la
persona que presta dinero (prestamista) cobra a quienes lo reciben (prestatarios).
Mientras que para una de las partes significa la remuneración por el capital que presta,
para la otra es el pago por usarlo. En términos económicos, es el precio del dinero.
(Superintendencia de Bancos, 2019)
Si el crédito hipotecario es a tasa fija, no hay de qué preocuparse, ya que el monto no
se verá afectado, a menos que se decida refinanciar la deuda. Pero si la tasa es
variable, significa que el interés puede modificarse de acuerdo a los cambios que
realice el Banco Central y, en este caso, el monto de las cuotas puede subir o bajar,
dependiendo de los ajustes en la tasa.

5.1.5.1 Tasa de Interés Activa

Esta tasa de interés es la que recibe la entidad bancaria al momento de otorgar un
crédito hipotecario, la cual puede ser nominal o efectiva. La tasa de interés se utiliza
para calcular el pago de intereses que el usuario hace al banco; pero el verdadero
costo del préstamo lo da la tasa de interés efectiva, que incluye además de los
intereses, otros pagos como comisiones y seguros.

La tasa de interés activa, es la que los bancos cobran por los créditos o prestamos que
otorgan al público, y los intereses que generan constituyen los ingresos financieros de
la institución bancaria. Esta tasa está relacionada con los siguientes factores: monto del
crédito, el nivel de la liquidez monetaria y por último, las expectativas de la inflación en
el mercado. (De Freitas J., 2007)

5.1.6 Rentabilidad
Es la capacidad que tiene la entidad bancaria para generar beneficios que redunden en
futuras inversiones, menores deudas, más colocación de créditos hipotecarios, más
beneficios, mayor crecimiento. También considerada como la remuneración que una
empresa es capaz de generar para los distintos elementos puestos a su disposición
para desarrollar su actividad económica. Es una medida de eficacia y eficiencia en el
uso de esos elementos, mide la relación de los resultados monetarios de una actividad,
reales o esperados, y los medios empleados para obtenerlos. (Veliz J., 2021)

La rentabilidad de una cartera de créditos hipotecarios permite a una institución

bancaria medir su capacidad para generar utilidades, a través del correcto monitoreo
de su cartera. Esta enfocado a la compensación por los riesgos asumidos en concepto
de otorgamiento de crédito.
5.2 Impacto Financiero de una Cartera de Créditos Hipotecaria en la Rentabilidad
El sistema financiero adolece de diferentes problemas, como la segmentación de
mercados, las continuas regulaciones, y la incursión en riesgos que afectan el
desempeño de una cartera hipotecaria. En particular, el riesgo de crédito es un factor
predominante sobre la rentabilidad, debido a qué un mal manejo de este factor en
muchas ocasiones genera un quebranto en la salud financiera de las instituciones
bancarias.

Las dos variables que son objetos de estudio la rentabilidad y la cartera de crédito
hipotecarios necesariamente presentan una alta correlación entre uno y uno, y esto
será un factor determinante para la toma de decisiones estratégicas que disminuya el
impacto de créditos sobre la rentabilidad de la organización. Según las evoluciones del
índice de morosidad dentro de las organizaciones financieras están ligadas
íntimamente a los cambios regulatorios y son consecuencia de factores políticos,
económicos y varían entre organizaciones. (UTA, 2018)

5.2.1 Factores que originan el Impacto Financiero de una cartera hipotecaria

Como instrumento para medir los factores que pueden influir en el crecimiento de la
cartera vencida, se pueden utilizar diferentes métodos y técnicas de medición según la
naturaleza de cada factor.

5.2.1.1 Políticas de Préstamo

Es importante la revisión de documentos y manuales internos de las empresas
financieras, entrevistas con personal clave y análisis de los criterios utilizados para
otorgar créditos. También se debe de abordar el tema de indicadores cuantitativos,
como el porcentaje de solicitudes de crédito aprobadas, el tamaño promedio de los
préstamos o la tasa de interés aplicada.(Vega L., 2023)

5.2.1.2 Condiciones Económicas

Los indicadores proporcionan información sobre el entorno económico en el que operan
las empresas financieras y pueden ser utilizados para analizar su relación con la
cartera vencida. Las condiciones económicas pueden contemplar datos
macroeconómicos, como el crecimiento del PIB, la tasa de desempleo, la inflación o los
índices de confianza empresarial. (Veliz J., 2021)

5.2.1.3 Características del Cliente

El tema de la edad, el historial crediticio, la estabilidad laboral o la industria en la que
operan, pueden medirse a través de datos demográficos y financieros. Estos datos se
pueden recopilar a través de solicitudes de crédito, informes crediticios, encuestas o
entrevistas con los propios clientes.(Veliz J., 2021)

5.2.2 Análisis en Rentabilidad de una Cartera de Créditos

La Rentabilidad de una cartera de hipotecas, corresponde al resultado obtenido en un
periodo de tiempo dado de cada uno de los activos que conforman la cartera para
establecer la rentabilidad total lograda de un periodo de tiempo concreto, que
generalmente es de un año.

La cartera vencida representa un riesgo para la empresa o institución financiera,

porque implica que los ingresos esperados no se están materializando sumado a que
existe un alta la probabilidad de que los deudores no paguen sus obligaciones en el
futuro. Esto afecta directamente a la rentabilidad, el flujo de efectivo y la capacidad de
la empresa para cumplir con sus propias obligaciones financieras. (Vega L., 2023)

Para mitigar el crecimiento de los deudores, la mayoría de las empresas realiza un

análisis, previo al otorgamiento del crédito, mediante un indicador denominado score
crediticio, también conocido como puntaje o calificación crediticia, es una medida
numérica que representa la solvencia crediticia de una persona o empresa. Este es
utilizado por las instituciones financieras y prestamistas para evaluar el riesgo de
otorgar crédito a un individuo o entidad.

5.3 Indicadores Financieros

Los estados financieros, además de proporcionar información sobre la posición
financiera de una empresa en algún punto del tiempo (Balance General), así como de
sus operaciones a lo largo de algún periodo anterior (Estado de Resultados), son de
utilidad para predecir la posición financiera y las utilidades esperadas de un banco, así
como para evaluar su desempeño. En el proceso de dicha evaluación, uno de los
primeros pasos utilizado de manera generalizada por las empresas, es el cálculo de
razones financieras. Unas de esas razones o indicadores financieros, tienen como
propósito mostrar las relaciones que existen entre el rubro de la cartera hipotecaria y
los estados financieros. (Vasquez N., 2009)

Aunque las razones financieras tienen aplicabilidad universal, existen indicadores que
se utilizan de acuerdo al giro específico de la entidad. En Guatemala las instituciones
bancarias por medio de la internet realizan la publicación de sus estados financieros
acompañados con indicadores financieros, según la Resolución JM-12-2014 Articulo
No. 10 Publicación por medio del Sitio Web. Los indicadores financieros a publicar por
parte de los bancos son: índice de morosidad, índice de cobertura de cartera de crédito
vencida, eficiencia operativa, ROE (rendimiento sobre el capital), rendimiento sobre los
activos, índice de capitalización, liquidez y margen financiero.

5.3.1 Indicadores de Calidad de Activos

Estos indicadores sirven para obtener un panorama de las fortalezas y debilidades de
la empresa en relación al valor real de los activos fijos comparado con los gastos
generados por los mismos. El retraso en el reconocimiento del deterioro de la calidad
de los activos y su gestión inadecuada podrían fácilmente saturar los balances de los
bancos con préstamos dudosos durante un período de tiempo considerable.

5.3.1.1 Cartera de créditos vencida con Relación a Cartera de créditos Bruta

Representa la proporción de la cartera hipotecaria que se encuentra vencida. La
calidad de la cartera hipotecaria se evalúa por medio del índice de morosidad (calidad
de cartera), el cual se calcula dividiendo la cartera de crédito vencida entre la cartera
de crédito tota. El índice de morosidad, desde un punto de vista administrativo, sugiere
el nivel de ineficiencia de los bancos en el cobro y autorización de sus créditos.
(Vasquez N., 2009)

5.3.1.2 Índice de Morosidad

Es importante que una entidad bancaria tenga claro su índice de morosidad, así como
los inversores que quieran invertir en estas compañías. El motivo es que, si la tasa de
morosidad es alta, la entidad bancaria puede enfrentarse a problemas de solvencia en
el futuro y poner en jaque el sistema financiero, en función del tamaño que tenga la
entidad. Además, cuanto mayor sea la insolvencia y la morosidad, peor funcionará una
economía. Por todas estas cosas, conocer el índice de morosidad es fundamental
porque puede suponer graves problemas para una entidad bancaria si este índice se
dispara.

5.3.2 Indicadores de Prevención

Este indicador está relacionado con la prevención de los bancos respecto a su riesgo
de crédito. Una de las razones financieras utilizadas evalúa el grado en el que los
bancos cubren su cartera vencida con las estimaciones preventivas para riesgos
crediticios. Otra razón utilizada es el índice de capitalización o índice de capital neto a
activos en riesgo de crédito que determinan y publican los bancos supervisados.

5.3.2.1 Índice de Cobertura

El índice de cobertura indica la proporción de cartera vencida provisionada como
incobrable a través de las estimaciones preventivas para riesgos crediticios. Este
índice, además de indicar el grado de precaución de los bancos dado su nivel de
cobertura, sugiere su nivel de saneamiento. El parámetro para evaluar este índice es
que debe ser superior al 100 por ciento. Esto significa que todos los créditos de dudoso
recaudo, deben ser provisionados. (Vasquez N., 2009)

5.3.3 Solvencia
Conocido también como índices de endeudamiento. El endeudamiento en una empresa
es importante para su crecimiento puesto que permite generar mayor utilidad a través
de una inversión. Es conveniente lograr una rentabilidad neta superior a los intereses
que se cancelan. Saber manejar el endeudamiento es considerado como una de las
prácticas más importantes para la entidad puesto que depende mucho de los márgenes
de rentabilidad que genere y el nivel de las tasas de interés que se encuentran
vigentes. De esta forma, el objetivo principal de estos indicadores es medir la
participación de los acreedores dentro de la empresa, así como también el grado de
riesgo que corren los mismos. (Garces C., 2019)

Como la actividad bancaria es clave para la sociedad, la solvencia de un banco está

estrictamente regulada y supervisada. Su marco regulatorio se conoce como Basilea.
Se trata de un conjunto de medidas que establece los distintos niveles de capital
mínimo que deben tener cada una de las entidades de crédito, así como la definición
de las distintas ratios que se utilizan para medir la solvencia. (Roca M., 202)

Al hablar del cumplimiento de obligaciones a largo plazo, se debe pensar que no se

está haciendo mención únicamente, al cumplimiento de obligaciones contractuales,
sino que a la posibilidad de permanencia en el sistema financiero. Es decir, la solvencia
abarca desde la consideración de obligaciones a largo plazo, hasta la fortaleza de su
capital, ya que de este depende en última instancia la viabilidad de un banco, y este
puede verse afectado, por los malos resultados en sus operaciones.

5.3.3.1 Patrimonio con relación a Activos

Representa la proporción del activo que se encuentra financiado con el patrimonio de
los accionistas de la entidad. (BANCO CREDICORP, 2024)

5.3.3.2 Patrimonio con relación a Cartera de Créditos

Representa la proporción de la cartera de créditos bruta que está respaldada por el
patrimonio de los accionistas. (Sistema Bancario, 2007)

5.3.4 Rentabilidad
Las entidades financieras tratan siempre de apostar por aquellos negocios que les
generen el mayor rendimiento posible de acuerdo con el capital invertido y con el riesgo
asumido. Para determinar el Rendimiento de la cartera de crédito hipotecaria dentro de
la Banca Privada, se debe de realizar el calculó de la participación que tiene el volumen
de cartera de crédito de hipotecaria por vencer de la institución, frente al volumen total
de la cartera crédito de vivienda por vencer consolidado de cada institución bancaria a
nivel nacional, para establecer un estimado de los ingresos por intereses ganados que
genera la cartera de crédito hipotecarios. (Pariente R., 2024)

El determinar la Rentabilidad sobre el Activo ROA y la Rentabilidad sobre el Patrimonio

ROE por producto financiero; es uno de los principales inconvenientes que presenta
actualmente la Banca Privada, esto principalmente porque no se conocen los costos
que se incurren para cada producto, lo que dificulta el determinar la utilidad o pérdida
que genera cada uno de los productos financieros que se ofrecen en las Entidades
Financieras. (Herrera A., 2015)
5.3.4.1 Rendimientos sobre activos
Representa la tasa de rendimiento anual generada por el total del activo de la entidad.
(BANCO CREDICORP, 2024) La Rentabilidad Sobre Activos, corresponde a un
indicador utilizada por empresas que manejan los activos existentes mientras generan
ganancias. Si la Rentabilidad Sobre Activos es baja, la gerencia quizás sea deficiente
mientras que si es alta demuestra que la institución bancaria está funcionando
eficientemente.

5.4 Cobranza de Créditos Hipotecarios

El éxito de la figura legal del préstamo hipotecario exige la ejecución sumarísima de la
garantía inmobiliaria, para el caso en que el préstamo caiga en mora. El proceso
judicial generalmente utilizado para el recobro de este tipo de deuda hipotecaria es el
denominado proceso ejecutivo hipotecario con renuncia de trámites, por lo que
tenemos a disposición el uso de un proceso que es especialísimo y sumarísimo.

El proceso debe ser medido y controlado en la entidad bancaria, es clave utilizar

reportes en tiempo real mostrando la evolución de los principales indicadores de
cobranza. Con base en estos indicadores, se podrá ajustar la estrategia de gestión de
cobranza de un banco, ejecutando un plan de cobro y haciendo eficiente el trabajo del
equipo de gestión de cobranzas. (CREDITFORCE, 2021)

5.4.1 Cobranza Judicial

En términos simples, la cobranza judicial es un proceso legal que se lleva a cabo a
solicitud de una entidad financiera o banco que no ha podido, mediante ningún otro
mecanismo, recuperar el capital prestado al deudor; a razón de ello, decide recurrir a
presentar una demanda ante un tribunal para obtener un fallo favorable que le permita,
por medio de la vía legal, recuperar su dinero. (Palacios P., 2023)

Cuando, por algún motivo, se incumple con las cuotas de pago relacionadas con un
crédito hipotecario con una entidad bancaria, dicho entidad tiene derecho a ejecutar
diferentes acciones en pro de recuperar el dinero que prestó en conjunto con los
intereses. Esto con la finalidad de recuperar la inversión en activo crediticio, adicional
con el este tipo de procedimiento evita futuras estimaciones de reservas el cual podría
afectar directamente la rentabilidad.
Cuando los clientes enfrentan dificultades para cumplir con sus obligaciones, la entidad
debe contar con estrategias robustas de recuperación de créditos. Esto puede incluir la
renegociación de términos de pago, la reestructuración de deudas o, en casos
extremos, la activación de procesos legales. La gestión de cobranzas debe ser
proactiva y ética, utilizando técnicas de comunicación efectiva y adaptándose a las
circunstancias individuales de cada deudor. Además, se deben implementar políticas
claras y consistentes para garantizar una gestión de cobranzas eficiente y justa.
(Gonzalez M., 2024)

5.4.2 Activos Extraordinarios

Es necesario establecer un panorama general de cuales son las principales
características, la forma en que son gestionados y el efecto en la rentabilidad de
acuerdo a la incorporación, tenencia y venta de dichos activos en la institución
bancaria. Estos activos son improductivos porque no generan de forma habitual o
generalizada productos para las instituciones bancarias, la mayoría originan gastos,
derivado de las etapas del proceso administrativo judicial, para cumplir con la normativa
y la conversión en activos productivos, es decir para la colocación de un nuevo crédito
hipotecario o para la venta. (Herrera H., 2007)