CSJ 050013103009-2001-00263-01 (19-10-2009) A.v.6 Vicios Resolucion y Nulidad

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente
WILLIAM NAMÉN VARGAS
Bogotá, D. C., diecinueve (19) de octubre de dos mil nueve (2009).

Discutida y aprobada en Sala de veintiuno (21) de octubre dos mil nueve (2009)
Referencia: 05001-3103-009-2001-00263-01
Se decide el recurso de casación interpuesto por las

sociedades demandadas respecto de la sentencia proferida el 24
de enero de 2007, por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de
Medellín, Sala Civil en el proceso ordinario de Elkin Tamayo
Villegas y Nancy Salazar Trejos contra Sendero Brujo S.A. en
liquidación y Óptima S.A. Vivienda y Construcción.
ANTECEDENTES
1. Los demandantes pidieron declarar civil y

“solidariamente responsables” a las sociedades demandadas en
“relación concausal” por los daños del deterioro a la ruina con
pérdida total de la casa ubicada en la Urbanización Sendero
Brujo, trastornos y costos de ocupación para vivienda familiar,
desocupación forzada en virtud del peligro para su vida,
refacciones, valor de la residencia sustitutiva y demás quebrantos;
la vendedora, por sus obligaciones resultantes de la inestabilidad
del suelo y ruina de la edificación, y la constructora del inmueble
República de Colombia
Corte Suprema de Justicia

Sala de Casación Civil
“y ejecutora de obras en la urbanización vecina que provocaron y
precipitaron la reptación de los suelos, el falseamiento del terreno

(…) y el arruinamiento” de la casa; en consecuencia, condenarlas
a pagar los perjuicios en la suma indicada “o la que en más o en
menos sea determinada en la sentencia” debidamente
“actualizada al día en que haya de ser efectivo el pago” aplicando
el índice de precios al consumidor –IPC- y, en subsidio, en la
proporción probada.
2. El petitum, se sustentó, en síntesis, así:
a) El 14 de marzo de 1996 suscriben con la

constructora un “precontrato” respecto de una casa, cuya venta se
formalizó por la comercializadora del proyecto según Escritura
Pública número 3122 otorgada el 23 de noviembre de 1998 en la
Notaría Novena de Medellín, por un precio inferior al real pactado
en $141.500.000.
b) La vendedora adquirió el terreno donde se

construyó la propiedad, por aporte de sus accionistas mayoritarias
Óptima S.A. y Promotora Escodia S.A.
c) Entregado el bien, los compradores lo ocuparon,

adecuándolo con la ampliación de dos alcobas, biblioteca, red de
gas, cabina de baño, puertas de lavadero, ventana de cocina,
estuco, moldura, pintura y marmolizado, buitrón, pasamanos,
papel de colgadura, maletero, vidrieras, cenefas, bañera, zonas
verdes, vitrales, cortinas, chimenea, extractor, cerámica y tabla de
escaleras.
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d) A pesar del anegamiento de la zona verde

interior, confiaron en su secamiento después del invierno,
surgiendo los primeros daños en la estructura con persistencia de
la humedad a mediados de 1999, hundimientos y fisuras en los
pisos aledaños, fracturas, desajustes en los muros de la primera
planta y agrietamientos hacia el interior de la casa, con afectación
del área social, desocupándola por exigencia de las autoridades
municipales.
e) Denunciados los daños ante la constructora y la

vendedora, el ingeniero director de la obra ordenó algunas
refacciones de superficie atribuyendo los sucesos al asentamiento
del suelo.
f) Al agravarse la situación, los demandantes por

su cuenta colocaron soportes para la loza del segundo piso,
proponiendo a las demandadas cambiar el predio o reconocer su
valor, ante lo cual, el ingeniero les contestó el 17 de febrero de
2000, recordando los sucesos, las evaluaciones efectuadas y la
realización de un estudio pendiente.
g) El 26 de mayo de 2000, el representante legal de

las demandadas, informó las medidas de protección adoptadas no
por ser responsables sino por la relación comercial con los
propietarios, refirió los estudios y condiciones del suelo antes de
la construcción, el comportamiento histórico de la zona, precisó
los perjuicios recibidos con la suspensión del proyecto ‘Canto del
Bosque’ y las solicitudes elevadas al municipio de Envigado y a
las Empresas Públicas de Medellín para la elaboración de filtros y
trabajos de prevención.
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h) Las fallas del suelo y los deterioros de la

estructura de las viviendas coincidieron con la iniciación de las
obras de la urbanización colindante ‘Cantos del Bosque’,
construida también por Óptima S.A., permitiendo creer que los
daños pudieron ser causados, detonados o precipitados por tales
obras.
i) Solingral, empresa encargada por el municipio y

la constructora para el análisis del problema, entregó el estudio
geotécnico reportando la conformación del sector, el fenómeno
ocurrido, las alternativas de solución y las conclusiones, pero las
demandadas siguieron eludiendo sus obligaciones y atribuyeron la
responsabilidad al municipio.
j) Los propietarios encuentran la responsabilidad

“concausal” de la vendedora y constructora en la prueba técnica
agregada, en los movimientos, excavaciones y construcciones del
proyecto ‘Cantos del Bosque’, generatrices de la reptación de los
suelos, concurriendo “las fallas propias del suelo y los agentes
impelentes de la reptación de los mismos y de los suelos
contiguos superiores”.
3. Las demandadas al oponerse a las pretensiones

invocaron la causa extraña del falseamiento del terreno, no sólo
por el mal uso de las aguas de la quebrada y de su cauce por el
municipio de Envigado y el daño en el tubo de las Empresas
Públicas de Medellín, sino porque las reformas a la casa vendida
generaron una sobrecarga y propusieron por excepciones las
denominadas ausencia de culpa, causa extraña, “inexistencia de
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la obligación de saneamiento por inexistencia de vicios ocultos al

momento de contratar, pues su causa fue posterior” y la de
prescripción.
4. La providencia del a quo, condenando a las

demandadas al pago de una suma de dinero indexada, además
de la devolución de la casa, la cancelación de la escritura y la
reducción en un 15% de las costas a cargo de las demandadas,
se confirmo por el superior, adicionándola para declarar resuelta
la compraventa, disponer la restitución del precio con intereses
moratorios a la tasa legal, la devolución jurídica y material del
bien, denegar la excepción de prescripción, modificar la
indemnización del perjuicio material y ordenar el pago total de las
costas procesales.
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
1. Relatado el acontecer litigioso, reseñó el contrato

de compraventa “regido por el Código de Comercio, dada la
índole de comerciante de la parte vendedora”, los compromisos
recíprocos de las partes, la obligación de dar de la vendedora
comprensiva tanto de la entrega jurídica cuanto física del objeto
de la prestación y no agotada con la transferencia del dominio al
propietario para el uso, goce y abuso de la cosa, al extenderse a
la idoneidad del bien para su uso natural, sin vicios ocultos o
redhibitorios, cuya presencia comporta incumplimiento
contractual.
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2. De la correspondencia cruzada desde noviembre

de 1999 entre los compradores y la constructora, halló la
aceptación por ésta de “la presencia de fallas estructurales que
aconsejan la desocupación de la vivienda y por el peligro
inminente de derrumbamiento”, agregando que estos documentos
auténticos demuestran el incumplimiento de la vendedora a su
obligación de entregar la casa en estado de servir para su
destinación natural, presumiendo la culpa susceptible de
desvirtuar con prueba del caso fortuito o por un suceso imprevisto
e irresistible proveniente del comprador, de un tercero, de cosa o
animal ajenos, de hechos de la naturaleza o de orden legítima de
autoridad competente, no obstante la diligencia, prudencia,
cuidado y pericia reclamados de un buen padre de familia, por ser
el contrato útil a ambas partes.
3. Seguidamente estudió la argumentación de la

vendedora para infirmar la presunción de culpa con la imputación
del suceso imprevisto a la impericia del municipio en el manejo de
las aguas de la cuenca de la quebrada Las Brujas y a las
Empresas Públicas de Medellín por la ruptura en las tuberías del
tanque de su propiedad, que no abarca la diligencia exigible a
aquélla sobre su carácter irresistible en consideración “a su objeto
social de constructora de proyectos urbanísticos (…) según el
certificado de existencia adjunto a la demanda”, concluyendo que
al tiempo del contrato debía conocer el vicio oculto de la cosa, en
cuanto los estudios de suelo ordenados en la antesala del
proyecto no comprendieron las zonas aledañas a los problemas
advertidos como demuestran los dictámenes de los expertos
designados de consuno por las partes; también, desestimó la
incorporación de reformas a la casa sin consulta de cálculo
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estructural como concausa, al constar en la escritura pública

contentiva de la venta “que el edificio tiene un área construida de
120.58 metros cuadrados, que puede ser ampliada para alcanzar
área de 156.16 metros cuadrados”, permitiendo la agregación, por
lo cual, no es la causa del daño originado exclusivamente en la
mala calidad del suelo, no advertida por la vendedora, pues aún
sin las anexiones, la ruina de todos modos se había producido, de
donde no infirmada la presunción de culpa “que al unísono con el
hecho ilícito” estructura la responsabilidad civil, surgieron para los
compradores dos intereses legítimos al tenor del artículo 934 del
Código de Comercio: el primero, para la resolución del contrato o
la rebaja del precio por vicios posteriores a la entrega, ignorados
por el comprador sin incurrir en culpa y con causa anterior,
presupuestos colmados ante la desocupación de la casa por el
inminente peligro de derrumbamiento y consejo de la constructora
en virtud de las fallas conocidas luego de la entrega física, sin que
los compradores tuvieran el deber de realizar estudios de suelos,
confiados en el profesionalismo de la vendedora, y, el segundo,
para la imposición de la obligación indemnizatoria de perjuicios
moratorios, con fuente en el hecho ilícito, estando el vendedor en
mora, producida con la notificación del auto admisorio de la
demanda, perjuicios bifurcados en el daño emergente y el lucro
cesante.
4. Interpretando la demanda y, en particular, la

pretensión incoada para el pago del valor actual del bien, el
Tribunal, concluyó que el comprador optó por la resolución del
contrato, destinada a ser estimada, en tanto que la vendedora
incumplió su primordial obligación de la entrega material del
inmueble en condiciones de servir para su destinación natural,
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debiendo las partes volver a la situación jurídica y fáctica existente

a la fecha de celebración del contrato.
En cuanto a la indemnización, pese a rogarse el pago

del valor actualizado del bien a título de daño emergente,
encontró en el artículo 942 del Código de Comercio, una tarifa
legal para el reconocimiento del interés legal comercial calculado
sobre el monto del precio pagado, constituyendo asimismo daño
emergente el valor de las modificaciones justipreciadas sin
importar la índole de las mejoras, cuya pérdida por la calamidad
de la edificación menguó el patrimonio de los demandantes, no
encontrando ningún otro perjuicio material por tal concepto, verbi
gratia, arrendamientos, mudanzas, expensas notariales y
registrales e impuestos, tópicos que por no haber sido
sustanciados impiden al Tribunal, decretar pruebas de oficio al no
haber sido objeto de demostración ni contradicción.
5. En lo atañedero a la prescripción alegada “para

lo que el vendedor cuenta con el término de seis meses, a partir
de la entrega a cuyo vencimiento caducaron esos intereses
jurídicos”, para el fallador, no obstante la redacción del artículo
938 del Código de Comercio, en rigor se contempla una hipótesis
de caducidad y no de prescripción por concernir al tiempo en el
cual el comprador debe pedir la tutela jurídica del artículo 229 de
la Constitución Política, debiendo entenderse, interpretado
sistemáticamente con el artículo 938 ejusdem, como regulador del
único evento del aparecimiento de los vicios ocultos en el límite
máximo de seis meses, “pero, qué ocurre si surgen a posteriori”,
situación no prevista en el Código de Comercio, debiendo
acudirse, por integración “analógica”, al precepto general del
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Código Civil, cuyo artículo 2536 fija el tiempo “de veinte años”
para invocar el otorgamiento del amparo jurídico, no trascurrido
para cuando se presentó la demanda por los hechos iniciados en
noviembre de 1999.
6. En capítulo aparte, precisó el ad quem, la

responsabilidad de la constructora, denotando su condición de
deudora por la ejecución de la obra, de una obligación con fuente
en la tercera regla del artículo 2060 del Código Civil, de garantizar
que en los diez años siguientes a su terminación el edificio no
perecerá ni amenazará ruina, deber incumplido porque a un año
escaso de la culminación de la casa, se arruinó al no hacer los
estudios de los suelos colindantes, hecho ilícito por vulnerar el
deber jurídico (artículo 1495), que hace presumir la culpa (artículo
1604 inciso 3º), no abatida con la prueba del caso fortuito; así el
ilícito y la culpa se hermanan al daño para estructurar la
responsabilidad civil de la constructora, conforme al artículo 2341
del Código Civil, surgiendo para los adquirentes el interés jurídico
de pedir la indemnización de los perjuicios, para lo que cuentan
“con el tiempo de veinte años” del artículo 2536 ibídem, no
consumados.
7. Finalmente, por la ruina de la casa, encontró el

Tribunal dos responsables civiles: la vendedora y la constructora,
generándose para ellas la obligación solidaria de pagar los
perjuicios por disposición del inciso 1º del artículo 2344 del
Código Civil, además de resolver el negocio, volver la situación al
estado jurídico y fáctico anterior, cancelar la escritura y su registro
y los gastos a cargo de la vendedora.
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LA DEMANDA DE CASACIÓN
Tres cargos contiene; dos por la primera de las

causales del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil y el
tercero por la segunda, cuyo estudio y decisión, hará la Corte,
empezando por éste relativo al error in procedendo y, luego, los
restantes.
CARGO TERCERO
1. Con respaldo en el numeral 2º del artículo 368

del Código de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia por no
estar su parte resolutiva en consonancia con las pretensiones de
la demanda al condenarse a más de lo pedido, a cuyo propósito,
las recurrentes memoran el alcance normativo y jurisprudencial de
este vicio, puntualizando la incongruencia del fallo modificatorio
de la decisión del a quo, en cuanto respecta a la condena por
intereses moratorios jamás pedidos, quebrantando el artículo 305
del Código de Procedimiento Civil.
2. Precisan la pretensión incoada en el libelo a una

condena por $200.000.000 ó la suma más o en menos
determinada y el lucro cesante corrido hasta la conclusión del
proceso, indemnización actualizada con el IPC, sin mencionar los
intereses moratorios, los cuales no podían reconocerse
oficiosamente, pues al optarse por la indexación sentado quedó el
lindero del fallo.
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3. Destacan las impugnantes, conforme al 2º inciso

del artículo 90 del Código de Procedimiento Civil que la
notificación del auto admisorio surte el efecto del requerimiento
para constituir en mora cuando la ley lo exija y no se hubiere
hecho, pudiendo quien demanda en proceso declarativo pedir
intereses de mora a partir de tal notificación, pero si en la
demanda sólo se reclamó actualizar las condenas, a ello debió
accederse de ser pertinente, sin que el juez pueda suplantar el
querer de las partes para reconocerlos de oficio desde época
anterior a la prevista en el artículo 90 citado, pues de ser
procedentes únicamente se darían desde la notificación
mencionada, acontecida el 12 de octubre de 2001.
CONSIDERACIONES
1. Se denuncia la falta de consonancia del fallo,

porque al reformar la sentencia de primera instancia, el ad quem,
sin mediar petición expresa, concedió intereses moratorios y,
análogamente, de ser admisibles, no procedían desde la
celebración del contrato, sino en gracia de discusión, a partir de la
constitución en mora con la notificación del auto admisorio,
cuando se pretendió la indexación de la indemnización.
Al respecto, el Tribunal, puntualizó: “[s]e suplica el

pago del valor actual del bien raíz a título de indemnización del
perjuicio material y por daño emergente, lo que opera como
consecuencia obligada de la decisión de resolución del contrato y
con revaluación, pero al respecto existe tarifa legal introducida por
el Código de Comercio artículo 942 citado, que impone el pago
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del interés legal comercial calculado sobre el monto del precio

pagado”.
2. El juzgador de segundo grado basado en el

precepto legal antes citado, estimó procedente reconocer
intereses legales sobre la condena del daño emergente y, así lo
dispuso.
De este modo, el posible enjuiciamiento es ajeno al

simple quehacer jurisdiccional y propio de la manera de pensar
sobre una interpretación normativa, la cual, es menester refutar
para derrumbar la condena impuesta.
La congruencia, es regla de procedimiento o actividad

e impone al juzgador un pronunciamiento consonante con las
pretensiones, los fundamentos fácticos y las excepciones (artículo
305 del Código de Procedimiento Civil).
Su desconocimiento se presenta por exceso (ultra o

extra petita), defecto (minus petita) o invención de los hechos,
esto es, por asimetría con el thema decidendum configurado por
el petitum, la causa petendi y las excepciones (cas. civ. 22 de
mayo de 2008, [SC-045-200], exp. 25151-3103-001-2003-00100-
01).
Contrario sensu, no existe la falta de consonancia

cuando el sentenciador apoyado en una norma jurídica tergiversa
los límites de la litis, pues sólo la desarmonía formal u objetiva
estructura la incongruencia excluyendo defectos de apreciación a
consecuencia de los cuales decide de manera diferente
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incurriendo “en un vicio in-judicando, que debe ser atacado por la

causal primera de casación” (CXVI, p. 84, y CCXLVI, 1, 157).
El cargo no prospera.
CARGO PRIMERO
1. Denuncia la sentencia por violación directa al

interpretar erróneamente los artículos 934 y 938 del Código de
Comercio, no aplicar los artículos 2512, 2513, 2535, 2539, 2544 y
2545 del Código Civil, 306 del Código de Procedimiento Civil y
aplicar indebidamente el artículo 2536 del Código Civil con una
conclusión equivocada frustrando la prosperidad de la excepción
de prescripción de la acción.
2. En su desarrollo, recuerdan las recurrentes, la

cuestión no debatida “atinente a que se ejercita la acción del
artículo 934 del Código de Comercio” citada en la demanda, los
alegatos de las partes y su análisis expreso en los fallos de
ambas instancias, existiendo “unánime entendimiento acerca del
objeto del proceso”, y por esto el Tribunal lo estudió con el artículo
938 ibídem, aunque de manera errónea, postulando la
inadmisible tesis que la aparición de los vicios con posterioridad a
los seis meses constituye una situación no prevista que autoriza
aplicar las normas generales de la prescripción, cuando
claramente disciplinan una clara hipótesis de la garantía del
vendedor por vicios o defectos ocultos con causa anterior al
contrato sujetando la acción al término prescriptivo de seis meses
contados desde la entrega, cuyo transcurso asigna al comprador
las consecuencias de los daños, pues las cosas perecen para su
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dueño, desconociendo su sentido y el artículo 2545 del Código

Civil, a cuyo tenor las prescripciones de corto tiempo de las
acciones especiales nacidas de ciertos actos o contratos,
mencionadas en los títulos respectivos, corren contra toda
persona, salvo regla contraria, inexistente en el caso del artículo
938 al regular la condición específica para computar el plazo del
inciso 2º del artículo 2535 del Código Civil.
Para la censura, la entrega material del inmueble

determina la iniciación del término prescriptivo a cuyo vencimiento
el vendedor puede invocarlo conforme a los artículos 2513 del
Código Civil y 306 del Código de Procedimiento Civil, las
prescripciones especiales o de corto plazo son específicas y
obligatorias, y la general regida por el artículo 2356 del Código
Civil, comprende las restantes hipótesis, norma aplicada
indebidamente por la operancia de un término extintivo de corto
plazo, que inexorablemente debió acatar el juzgador por mandato
de los artículos 2545 ibídem y 822 del Código de Comercio,
siendo indiscutida la compraventa comercial gobernada en
materia de garantías por los artículos 934 y 938 ejusdem e
insostenible la interpretación a propósito de la aplicación de la
prescripción general cuando los defectos no aparecen en el plazo
de la garantía extendiéndose un plazo taxativo a uno no
estipulado, ignorando la primacía de los tiempos especiales de
prescripción sobre los generales, aún más si el artículo 938 no
mira nada diferente al transcurso de los seis meses, por lo cual,
de no surgir los vicios, o manar luego, sin la interrupción del
artículo 2539 del Código Civil, cuando el deudor opone la
prescripción (artículo 2513 ejusdem), frente a la acción ejercida
extemporáneamente, debe declararse porque vencidos los seis
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meses, la garantía fenece salvo renuncia expresa o tácita de la

prescripción, no ocurrida en este caso, de donde, asumiendo la
entrega de la casa en la misma fecha de la escritura pública, o
sea el 23 de noviembre de 1988, el plazo venció el 22 de mayo de
1999, sin concurrir causal de interrupción, pues la demanda se
presentó el 18 de septiembre de 2001.
3. Para las impugnantes, lo disciplinado en el

artículo 934 del Código de Comercio, no es nada diferente al
saneamiento de los vicios redhibitorios definidos en el artículo
1915 del Código Civil, pudiendo las partes convenir eximirse del
saneamiento con los límites del artículo 1916, acción sujeta a la
prescripción de seis meses para las cosas muebles y de un año
de los bienes raíces, según el artículo 1923 ejusdem, si las leyes
o contratantes no hubieren ampliado o restringido el lapso,
contándose el tiempo desde la entrega real, por lo que, en gracia
de discusión, de aplicar las normas del Código Civil, igualmente
estaría prescrita la acción porque el plazo anual también
sucumbió.
CONSIDERACIONES
1. Examinado el fallo de segunda instancia, el

Tribunal, tuvo claridad sobre la pretendida responsabilidad de la
sociedad vendedora por vicios o defectos ocultos de la cosa
vendida surgida del contrato de compraventa comercial del
inmueble celebrado con las compradoras, recalcando sus
intereses legítimos conforme al artículo 934 del Código de
Comercio sustento del deber resarcitorio “al unísono con el hecho
ilícito”, cuyo entendimiento armónico con el artículo 938 ibídem,
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en su sentir, contempla la hipótesis única de la aparición de los

vicios en el límite máximo de seis meses y no después, evento en
el cual, se presenta un vacío normativo, colmado mediante la
aplicación a la acción de responsabilidad del plazo prescriptivo de
“veinte años” previsto en el Código Civil, por cuanto, aquel
precepto, disciplina un término de caducidad y no de prescripción.
En capítulo separado, analizó la responsabilidad de la

constructora, fundándola en el artículo 2341 del Código Civil, por
el hecho ilícito, la culpa y el daño, para concluirla in solidum, ex
artículo 2344, inciso 1º, ejusdem, con la de la sociedad vendedora
por la destrucción de la casa vendida y construida.
Por su parte, la censura reprocha la hermenéutica del

juzgador, en tanto las normas jurídicas aplicables al contrato de
compraventa comercial celebrado por las partes, en especial el
artículo 938 del Código de Comercio dispone un término
prescriptivo y no de caducidad para la acción prevista en su
artículo 934, siendo inaplicable la prescripción general regulada
en el Código Civil, y en particular la consagrada en el artículo
1915 a la acción de saneamiento por vicios redhibitorios mercantil,
que aún de ser aplicable, además estaba extinta según el artículo
1923 del mencionado código.
2. Dada la naturaleza onerosa y conmutativa del

contrato de compraventa mercantil, la obligación de saneamiento
redhibitorio a cargo del vendedor, entraña una prestación de
resultado garantizado sobre la ausencia de vicios o defectos “que
hagan la cosa impropia para su natural destinación o para el fin
previsto en el contrato”, cuya inobservancia, ex artículo 934 del
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Código de Comercio, concede al comprador el derecho a solicitar

la “resolución” (actio redhibitoria) o la “rebaja” del precio a su justo
valor (actio quanti minoris).
La compraventa (emptio venditio), es un contrato fruto

del acuerdo dispositivo de las partes respecto de sus elementos
esenciales (esentialia negotia), la cosa y el precio, sin los cuales
no existe o degenera en otra clase de contrato.
La cosa, por su naturaleza o designios de las partes

contratantes, está llamada a desempeñar una función según su
especie, clase o destinación y cuando no la colma, se plantea el
interrogante relativo a las consecuencias jurídicas de la situación.
Para evidenciar los aspectos más relevantes, ante la

comprobada existencia de vicios o defectos de la cosa vendida,
una corriente advierte que se trata de cosa diferente a aquélla
respecto de la cual versa y forma el acuerdo contractual; otra,
prohija un anomalía del consenso al emitirse sobre una cosa sin
disfunciones de índole alguna y resultar con deficiencias; y,
alguna, postula el incumplimiento de la prestación de dar (dar,
dare rem) o entregar, en cuanto, el vendedor ha de transferir el
dominio y entregar una cosa sin vicios o defectos.
De vieja data, las soluciones normativas se formulan

desde diferentes perspectivas, claramente inconfundibles.
Prima facie, el vendedor debe entregar la cosa

vendida con todos sus componentes, caracteres o cualidades, y
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no puede constreñir al comprador a recibir otra distinta, así sea de

igual o mayor calidad a la debida.
Por otro lado, cuando se entrega una cosa por otra

(aliud pro alio), sea en su materialidad, bien en sus características
intrínsecas o extrínsecas, ya en sus calidades funcionales u
ontológicas, ora según los fines relevantes de las partes, o con
vicios, defectos, deficiencias o disfunciones, la protección
dispensada por el ordenamiento jurídico a los derechos e
intereses al comprador, comprende acciones diferenciadas en su
naturaleza, requisitos y efectos.
Una aplicación significativa, frente al incumplimiento

de la obligación de entregar o la entrega de una cosa distinta a la
contractual, atañe a la posibilidad de exigir el cumplimiento o
terminación del contrato conforme a las reglas generales (arts.
1546 C.C. y 870 C. Co.), en cuyo caso, el término prescriptivo de
la acción es de diez años (arts. 2356 C.C. y 8º, Ley 791 de 2002).
La hipótesis en cuestión, excluye la invalidez y, por tanto, la
nulidad relativa del contrato como consecuencia de un vicio en el
consenso. Por el contrario, exige la existencia y validez del
contrato, el incumplimiento o renuencia injustificada a cumplir de
una de las partes y el cumplimiento o disposición al mismo por la
otra, aunque tratándose de la inobservancia por el vendedor a su
obligación de tradición valida, el comprador podrá reclamar
perjuicios, “sin necesidad de instaurar previamente cualquiera de
las acciones consagradas en el artículo 1546 del Código Civil y
870 de este libro” (artículo 925 Código de Comercio).
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En el ámbito de la celebración del contrato, empero,

podrá presentarse un vicio en el consentimiento, sea por error
espontáneo, sea por error provocado, rectius dolo, respecto de la
identidad o de las calidades sustanciales de la cosa, en cuyo
caso, dándose las restantes exigencias normativas, el negocio
jurídico adolece de nulidad relativa o anulabilidad (arts. 1511,
1740 y 1743 C.C.; 900 C. de Co.; cas. civ. 28 febrero de 1936,
1909, p. 530) y la acción prescribe en cuatro años en materia civil
(art. 1750 C.C.) o en dos años en materia comercial (art. 900, inc.
2º C.C.). En este supuesto, las únicas acciones susceptibles de
ejercicio corresponden a la invalidez y, por consiguiente, a la
nulidad.
Entregada la cosa vendida con vicios o defectos

ocultos en ejecución de una compraventa existente y válida, el
vendedor está obligado al saneamiento redhibitorio. En este
evento, el comprador, de quien se presume la buena fe de adquirir
la cosa sana y completa, podrá ejercer las acciones “edilicias”,
para exigir la “rescisión de la venta, o la rebaja del precio, según
mejor le pareciere” (artículo 1917 Código Civil) en la compraventa
civil, o la “resolución” o “rebaja del precio a justa tasación”
(artículo 934 del Código de Comercio) en la comercial.
Dicha acción, tiene dicho la Corte, es “diversa de la de

los vicios del consentimiento acerca del objeto” (cas. civ. 15 de
octubre de 1968) y también de la resolución del contrato prevista
en las normas generales (artículos 1546 Código Civil y 870 del
Código de Comercio), la garantía de buen funcionamiento (art.
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 19


932 C. de Co, cas. civ. 3 de octubre de 1977, CLV,

2396, 320 a 335; sentencia de 11 de septiembre de 1991) y la
garantía mínima presunta derivada de las relaciones de consumo
(artículos 13 y 29, Decreto 3466 de 1982; sentencias C-1071 de 3
de diciembre de 2002, C-1141 de 2000, C-973 de 2002; cas. civ.
sentencias de 13 de diciembre de 2002, 6462; 3 de mayo de
2005, 044210-01; 7 de febrero de 2007, 1999-00097-01; CE,
Sección primera, 28 octubre de 2004), por lo cual, no es posible
confundirlas, tanto cuanto más por sus requisitos legales,
finalidad, plazos y consecuencias.
Más exactamente, la acción de nulidad por vicios del

consenso es incompatible con la resolución general y con las
acciones edilicias, por supuesto que todas estas últimas,
presuponen un contrato existente y válido.
La acción redhibitoria o quanti minoris, del artículo 934

del Código de Comercio, exige un contrato existente y válido, la
revelación de vicios o defectos de la cosa vendida “con
posterioridad a su entrega”, no excluye la acción de resolución por
el incumplimiento en determinados casos señalados por la Sala,
ad exemplum, de la prestación de entregar sana y completa la
cosa, particularmente tratándose de defectos “que determinan un
incumplimiento que inutiliza el artefacto de manera ostensible, por
asimilarse naturalísticamente en realidad a una falta total de
entrega” (cas. civ. sentencia de 14 de enero de 2005, exp. 7524),
ni tampoco, la indemnización de perjuicios, pues, “puede ocurrir
que dada la magnitud del vicio que presenta la cosa, ésta
definitivamente quede inutilizada para servir al fin que
naturalmente le corresponde”, descartando la acción estimatoria o
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 20


de rebaja del precio “para dar paso a una pretensión autónoma

(compensatoria), destinada a obtener la indemnización de los
perjuicios, daño emergente y lucro cesante, sufridos como
consecuencia de la inejecución de la obligación del vendedor de
entregar la cosa en el estado que garantice el aprovechamiento y
la utilidad que la naturaleza de ella indique”, especialmente
cuando se presenten situaciones en donde no exista justificación
a obligar al acreedor a perseverar en la prestación por
decaimiento del interés, en cuyo caso, “tiene derecho a demandar
directamente, en cumplimiento del correspondiente contrato, una
indemnización compensatoria que comprenda todo el daño
emergente y todo el lucro cesante sufridos por él como
consecuencia de la inejecución absoluta o imperfecta de la
obligación, sin que sea necesario pedir la resolución del contrato,
que es cosa enteramente diferente y que puede no convenirle.
Por ello, agrega la Corte, el art. 1546, da la opción de pedir la
resolución o el cumplimiento, y una manera de cumplir el contrato
es pagando el deudor al acreedor la indemnización
compensatoria, es decir, los perjuicios padecidos, que deben ser
demostrados cualquiera sea la causa del incumplimiento del
contrato” (cas. civ. sentencia de 18 de noviembre de 1999, [S-
5103], reiterando la sentencia de 3 de noviembre de 1977).
A dicho propósito, todo contrato como acuerdo

dispositivo de dos o más partes o sujetos contractuales para
constituir, modificar o extinguir relaciones jurídicas (arts. 864 C. de
Co. y 1495 C.C.), es norma contractual (pacta sunt servanda, lex
privatta, lex contractus), genera obligaciones en todo cuanto le
corresponde por definición (esentialia negotia), por ley, uso,
costumbre o equidad (naturalia negotia) y en lo expresamente
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 21


pactado (accidentalia negotia) y desencadena desde su

existencia, el efecto primario o inicial, propio de su naturaleza
obligatoria proyectada en la atadura, vínculo u obligatoriedad de
su cumplimiento íntegro, efectivo, oportuno, en la forma u
oportunidad pactada y de buena fe; siendo de prestaciones
correlativas para ambas partes, el incumplimiento o renuencia a
cumplir de una y el cumplimiento o disposición a cumplir de la
otra, confiere acción para su resolución o cumplimiento con
indemnización de perjuicios, esto es, para exigir la obligación
misma (prestación in natura, verbi gratia, en la compraventa, la
cosa acordada) o su equivalente pecuniario (subrogado,
aestimatio pecunia, por ejemplo, en la compraventa, el valor
económico de la cosa) con la plena reparación de daños,
comprensiva de las compensaciones relativas a las pérdidas o
disminución efectiva de los bienes (damnun emergens) y a la
privación de las ganancias o aumentos patrimoniales (lucrum
cessans) esperados por el perjudicado, las cuales se habrían
producido de no haber ocurrido el incumplimiento contractual (cas.
civ. sentencias de 12 de agosto de 1988, CXCII, pág. 71; 14 de
octubre de 1992 (CCXIX, pág. 722; 27 de marzo de 1996, CCXL),
es decir, del daño emergente, o sea, “el perjuicio o la pérdida que
proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse
cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su
cumplimiento” (artículo 1614 del C.C.), esto es, la pérdida,
destrucción o deterioro real y efectivo del patrimonio económico,
la erogación o gasto necesario para su recuperación o
restablecimiento y, el lucro cesante (artículo 1613 y siguientes del
C.C.) “ganancia o provecho que deja de reportarse a
consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplido
imperfectamente, o retardado su cumplimiento” (artículo 1614 del
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 22


C.C.), utilidad, beneficio o provecho cierto, actual o futuro, que se

deja de percibir en razón del hecho ilícito y que sin éste se
hubiera percibido, ya de manera principal (artículos 1610 y 1612
del Código Civil), ora accesoria y consecuencial (artículos 1546 y
1818 del Código Civil), bien autónoma e independiente, porque, el
daño brota de la inobservancia del deber de conducta
prestacional, su génesis es su lesión, o sea, el incumplimiento
total o parcial, del cual dimana, originando una prestación
indemnizatoria, consistente en reparar el quebranto inmotivado de
los derechos e intereses conculcados que puede exigirse con la
prestación originaria o subrogada o de manera independiente.
Incluso, en veces el incumplimiento no es de tal magnitud,
trascendencia o gravedad para justificar la resolución,
ocasionando, empero perjuicios, a cuyo resarcimiento tiene
derecho el acreedor y aún éste puede aceptar el cumplimiento,
perseverando en la reparación de los daños causados y también,
ejecutado el contrato, podrán presentarse reclamaciones a
propósito de la idoneidad funcional de los bienes o servicios, tal
como acontece, ad exemplum, en la compraventa, con los vicios o
defectos ocultos de la cosa entregada.
Con estas premisas, a partir de la rectificación de la

postura que negaba esta posibilidad, salvo en las obligaciones de
hacer (cas. civ. 3 de diciembre de 1977, CLV, p. 323), ha sido,
doctrina constante de la Corte, dentro del ámbito de la preceptiva
legal contenida en el artículo 1546 del Código Civil, la de que la
indemnización de los daños derivada del incumplimiento
constituye una prestación diferente y como tal puede exigirse, ya
como pretensión accesoria, complementaria o consecuencial de la
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 23


resolución o del cumplimiento, bien como pretensión autónoma e

independiente.
Ahora bien, la acción inherente a la prestación de

garantía por saneamiento redhibitorio, está sujeta a requisitos
concurrentes, a saber: a) La presencia de vicios o defectos
ocultos de la cosa vendida con posterioridad a su entrega, esto
es, escondidos, no conocidos, dados a conocer ni perceptibles a
simple vista y detectados luego de recibirse; b) Una causa ex
ante de los vicios al contrato de compraventa (sentencia de 15 de
octubre de 1968, CXXIV, pág. 334; 25 de marzo de 1969,
CXXIX, pág. 17); c) La revelación exterior de los defectos y su
conocimiento después de la celebración del contrato y de la
entrega; d) La ignorancia de los vicios sin culpa del comprador; e)
La relevancia o gravedad del vicio proyectada en la ineptitud de
la cosa para su destinación natural o la finalidad prevista en el
contrato, “cuestión de hecho que el juzgador ha de apreciar
directamente” (cas. civ. 15 de octubre de 1968, CXXIV, pág. 334)
por “constatación objetiva derivada del carácter sinalagmático de
la venta” (Alain BENABENT, Droit civil; les contrats spéciaux
civils et commerciaux, 5ª edición, Editorial Montchrestien, Paris,
2001), excluyendo “imperfecciones o defectos que incomoden o
desagraden al comprador” (cas. civ. 15 de marzo de 1969, CXXIX
p. 17); y f) Su ejercicio en la oportunidad legal de seis meses
contados a partir de la entrega (cas. civ. sentencia de 14 de enero
de 2005, [SC-005-2005]).
Cuando el defecto de la cosa vendida era conocido o

debía conocerse por el vendedor, sea que se pida la resolución,
sea que se pretenda la reducción del precio, estará obligado
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 24


además a la indemnización de perjuicios, en cuanto, la sola

existencia del vicio no la origina de suyo, sino su conocimiento o
deber de conocerlo y su conducta omisiva, deliberada o errónea
compromete su responsabilidad (cas. civ. 11 de octubre de 1977;
12 de agosto de 1988, CXCII, 2431, p. 65; 11 de septiembre de
1991, CCXII, 2451, p. 120 y 18 de noviembre de 1999, [S-5103]),
debiendo, empero, las partes examinar la cosa, verificar su
estado, condiciones y, ninguna puede “reclamar si incurre en
negligencia grave al respecto; ni tampoco puede alegar ninguno la
rescisión si en razón de su profesión y oficio, han debido conocer
tales vicios” (LXXX, p. 451).
Es que, con sujeción al postulado de la buena fe y a

ineludibles deberes conexos o coligados al deber central de
prestación, en especial, los de protección, transparencia e
información, el vendedor está obligado a informar con claridad,
precisión y a plenitud al comprador los vicios o defectos que
conozca o deba conocer y, por ello, la reparación de los daños
encuentra también venero en su inobservancia, por cuanto de
conocerlos o haber logrado conocerlos, podía evaluarlos y
abstenerse de contratar o hacerlo en términos diferentes. Tales
deberes son más intensos en quienes se dedican habitual o
profesionalmente a la venta, ya de manera exclusiva, concurrente
o conexa con otras actividades, verbi gratia, con la construcción,
sea por sí mismo o por otro, en cuyo caso, han de adoptar todas
las medidas exigibles, razonables e idóneas para conocer e
informar el exacto estado de la cosa.
Correlativamente, la acción contemplada en el artículo

934 del Código de Comercio, para la “resolución” (actio
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 25


redhibitoria) o “rebaja” del precio (actio quanti minoris) por vicios o

defectos ocultos de la cosa vendida en la compraventa mercantil,
y en su caso, con la indemnización de perjuicios, de conformidad
con el artículo 938 ibídem, “prescribirá en seis meses, contados a
partir de la entrega”, es decir, ministerio legis, está sometida, no a
caducidad sino a prescripción extintiva, cuyo plazo, expressis
verbis, es de seis meses contados a partir del hecho objetivo de la
entrega.
A diferencia de la compraventa mercantil donde el

término prescriptivo es único a la actio redhibitoria y la actio quanti
minoris, la legislación civil consagra plazos y condiciones
diferentes en los artículos 1923 y 1926 del Código Civil. En efecto,
para aquélla de “seis meses respecto de las cosas muebles y un
año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que
leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no
hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará
desde la entrega real” (artículo 1923 Código Civil) y “[h]abiendo
prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el
comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnización de
perjuicios, según las reglas precedentes”, hipótesis en la cual,
“prescribe en un año para los bienes muebles y en diez y ocho
meses para los bienes raíces” (artículos 1924 y 1926, ejusdem).
De esta manera, el sistema legal disciplina soluciones

a hipótesis fácticas concretas. Ninguna discusión ni confusión
ofrece esta circunstancia, el saneamiento por vicios redhibitorios
presupone un contrato existente y válido, la entrega de la cosa
viciada ex ante y detectada con posterioridad, esto es, parte del
principio liminar de la entrega de la cosa vendida y la revelación
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 26


posterior a ésta de tales vicios o defectos; la entrega de cosa

distinta, sitúa la problemática en la resolución de contrato y, la que
es objeto del contrato con vicios o defectos ocultos, en el
saneamiento.
Desde luego, la preexistencia de los vicios y su

conocimiento posterior a la entrega por el comprador, comporta
un incumplimiento de la obligación de entregar la cosa sana y
completa, cuya consecuencia es el saneamiento redhibitorio, o
sea, la resolución o la reducción del precio y, en su caso, con
indemnización de perjuicios, pero si el vicio o defecto es del tal
magnitud, gravedad e importancia que inutilice absolutamente la
cosa según su destinación funcional natural o negocial, estricto
sensu, asimilase “naturalísticamente en realidad a una falta total
de entrega” dando paso a la acción resolutoria general (cas. civ.
sentencia de 14 de enero de 2005, exp. 7524).
3. Con los lineamientos precedentes, en cuanto

hace al artículo 938 del Código de Comercio, es palpable la
errada inteligencia de las normas por el Tribunal, pues, asimiló la
prescripción clara, explícita e inequívocamente expresada en el
precepto, a la caducidad y, adicionalmente, erró en la iniciación
del plazo legal prescriptivo a partir del conocimiento de los vicios o
defectos, supeditando la aplicación de la norma a la hipótesis no
prevista en el factum consistente en la aparición de tales vicios o
defectos en el término de los seis meses.
Y, es mayor el desatino, al aplicar las reglas de la

prescripción extintiva de las acciones contempladas en el Código
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 27


Civil, concurriendo, según existe disposición específica reguladora

de la situación.
Conviene brevemente resaltar, por su significación,

que la prescripción y la caducidad son institutos jurídicos
diferentes, desde luego que no pueden confundirse.
Baste indicar la naturaleza imperativa o de ius cogens

de las normas rectoras de la caducidad, inspiradas en primigenias
razones de orden de público definitorias de un plazo o término
perentorio, único e insustituible para el ejercicio de ciertas
acciones, cuyo transcurso comporta ope legis la imposibilidad
jurídica para ejercitarlas después de su fenecimiento generando el
efecto ineluctable e irremediable de su extinción, por lo cual, es
susceptible de declararse ex officio por el juzgador (arts. 85, 305 y
306, Código de Procedimiento Civil), no admite renuncia,
interrupción ni suspensión, pues sólo su incoación oportuna
impide sus efectos (art. 90 Código de Procedimiento Civil; aún
cuando, impropiamente, el art. 788 del Código de Comercio,
previene la suspensión de la caducidad de la acción cambiaria de
regreso por fuerza mayor y el art. 806, ibídem, por el
procedimiento de cancelación o reposición) y, tampoco, son
susceptibles de interpretación ni aplicación analógica o extensiva
a hipótesis diversas de las previstas en el ordenamiento jurídico.
Per differentiam, la prescripción, cuyos términos

también son de orden público, debe invocarse expresamente, no
es declarable oficiosamente, puede renunciarse una vez cumplida
e interrumpirse o suspenderse en los casos y por las causas
legales (arts. 90, 305 y 306 C. de P.C.; 2513,2514, 2538 a 2541
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 28


Código Civil; SNG, 1º de octubre de 1945, CXI, 690; 1º de

octubre de 1946, LXI, 588 y ss.; 11 de mayo de 1948, LXVIV, 371;
cas. civ. de 22 de septiembre de 1955, LXXXI, 152; 19 noviembre
de 1976, CLII, 505 y ss.; 23 de septiembre de 2002, exp. 6054).
Para la Corte, por consiguiente, es evidente la errónea

interpretación del juzgador de los artículos 934 y 938 del Código
de Comercio, como reclama la censura, porque al tenor del
artículo 938 ibídem, el término de prescripción de la acción
redhibitoria o quanti minoris prevista en el artículo 934 ejusdem
por vicios o defectos ocultos, es de seis meses contados a partir
de la entrega de la cosa vendida, sin presentarse un vacío
normativo cuando brotan con posterioridad para aplicar las reglas
generales de la prescripción.
4. Tales aspectos, por ello, objeto de rectificación

doctrinaria, no son bastantes para quebrar el fallo acusado.
Justamente, en ejecución de lo convenido por el

representante legal de las sociedades demandadas, los
demandantes y sus apoderados, en la audiencia de conciliación
surtida ante el a quo (fls. 277 y 278, Cdno. 1), las partes de
consuno presentaron “a su aprobación el siguiente acuerdo: 1.
DEFINICIÓN DEL DIFERENDO TÉCNICO.= La definición del
diferendo técnico que resulta de las proposiciones contenidas en
la demanda y en la contestación, será sometida al dictamen del
Ingeniero JOSUÉ GUTIÉRREZ VILLEGAS, quien lo hará con
base en el expediente del Proceso (demanda, contestación,
anexos, etc.). Cada una de las partes se reserva la facultad de
pedir aclaración y/o complementación del dictamen. Si emitido el
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 29


dictamen definitivo, cualquiera de las partes lo objetare por error

grave, la objeción será sometida al dictamen del Ingeniero JAIME
EDUARDO HINCAPIÉ, cuyo experticio (sic) no podrá ser
objetado. 2. ALCANCES DEL DICTAMEN.= Si del estudio técnico
y el dictamen se deduce que el estudio de suelos no mostraba, en
su momento, problema alguno, es decir que era posible levantar
una urbanización en el lote de terreno donde hoy está Sendero
Brujo, y que los problemas se presentaron por causas distintas y
posteriores a su construcción, la señora Juez dictará sentencia
desestimando las pretensiones de la demanda. En caso contrario,
vale decir, que el estudio de suelo sí mostraba fallas en éste y que
la causa fue anterior a la construcción, la señora juez proferirá
sentencia acogiendo las pretensiones de la demanda” (fl. 283,
cdno. 1), siendo aprobado por el juzgador con auto de 27 de
septiembre de 2002 (fl. 286, cdno. 1).
Por lo tanto, con absoluta claridad y precisión, sin

duda alguna, acordaron que el juzgador acogiera o desestimara
“las pretensiones de la demanda”, según el resultado positivo o
negativo de la regulación pericial, sin reserva ninguna de la
prescripción, por lo cual, el desacierto del juzgador de segunda
instancia, si bien se rectifica, carece de la relevancia suficiente
para casar la sentencia.
Por lo anterior, no prospera el cargo.
CARGO SEGUNDO
1. Aduce quebranto indirecto por infracción de los

artículos 934 del Código de Comercio, 1604, inciso 3º del Código
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 30


Civil e inaplicación del artículo 64 ejusdem, al incurrir en error de

hecho en la apreciación de las pruebas
2. En sentir de las recurrentes, la esencia

probatoria del juzgador para imputar responsabilidad a las
demandadas, está en el estudio deficiente de los suelos por no
efectuarse en las “zonas aledañas”, exigencia a más de vaga e
imprecisa, fuera de toda posibilidad legal y práctica, carente de
respaldo legal, porque la normatividad vigente, la Ley 400 de 1997
y desde 1999 el Decreto 33 de 1998, no exigen tales estudios y el
dictamen pericial rendido por Jaime Eduardo Hincapié se hizo
según la costumbre, adecuadamente y por un experto, siendo
completo y ajustado a los requerimientos técnicos y normativos,
según consta en las pruebas existentes en el expediente; las
recomendaciones del estudio de suelos efectuado en noviembre
de 1995 por Norman Santander y adicionado con un concepto
geotécnico de abril de 1997, fueron acogidas y, respecto de las
posteriores alteraciones del terreno, el informe de marzo de 2000
del mismo técnico, advierte la presencia de los problemas a
finales de julio de 1999 generándose el movimiento en la zona
alta de talud, por fuera del terreno de Óptima S.A., siendo uno de
los factores, el inadecuado manejo de las aguas de la zona alta
de la ladera, lo cual viene desde 1976, que comprimió el suelo en
las zonas intermedias y resistido finalmente por la movilización de
la capacidad mecánica del terreno en la zona más baja, causando
las deformaciones observadas.
Asimismo, dicen que las partes, en la audiencia

preliminar, acudieron al concepto de Josué Gutiérrez y en
subsidio al de Jaime Eduardo Hincapié, que sería la base para la
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 31


decisión del juzgador, informe que destaca como causa

determinante de los daños la alteración de los cauces de las
aguas provenientes de la micro-cuenca por una intensa
intervención antrópica, inestabilidad que comprometía un área
fuera de los límites de la urbanización Sendero Brujo, siendo muy
difícil, a partir de un estudio geotécnico convencional, identificar la
probable ocurrencia de los fenómenos de inestabilidad
presentados, por lo que erró el Tribunal al analizar esta prueba,
pues de ella se concluye que las demandadas hicieron un
adecuado estudio de suelos, que por las circunstancias que
determinaron los movimientos del terreno no era posible
conocerlas para cuando se hizo la construcción y que esos
movimientos se presentaron casi un año después de entregado el
inmueble y se agravaron debido a lluvias intensas, resultando
evidente la demostración por la demandada de la ocurrencia del
daño por causas que no le son imputables y, por tanto,
debiéndose admitir las excepciones de ausencia de culpa y causa
extraña, deducción apoyada en el trabajo realizado por Solingral a
petición de la Secretaría de Obras Públicas de Envigado,
poniendo de presente que los problemas obedecen básicamente
a malos tratamientos del cauce de la quebrada Las Brujas.
3. Igualmente, censuran al Tribunal, por no estimar

las pruebas demostrativas de la presentación de los problemas de
estabilidad en el suelo hasta noviembre de 1999, es decir, casi un
año después de entregada la casa, como se desgaja de la carta
de Tamayo Villegas a la constructora, de la respuesta del
ingeniero director de la obra y de la tutela de los actores,
reafirmando la conclusión del perito Hincapié respecto de la
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 32


dificultad para predecir e identificar la probable ocurrencia de los

fenómenos de inestabilidad, no imputables a las demandadas.
4. Cierran la acusación, precisando que el análisis

adecuado de las pruebas impedía al juzgador señalar que el
estudio de suelos no fue completo incurriendo en culpa, haciendo
mal al no tener por probada la causa extraña o el caso fortuito,
debiendo aplicar el Tribunal el artículo 64 del Código Civil por la
presencia de un caso fortuito, al ser un imprevisto imposible de
resistir, excluyente de la responsabilidad de las demandadas
frente a las causas de los vicios anteriores, sin que hubiera
deducido la responsabilidad del artículo 934 del Código de
Comercio, en cuanto a que los daños tuvieron causas anteriores
al contrato, imposibles de conocer para las demandadas e impedir
su ocurrencia, no pudiendo derivar responsabilidad cuando de
apreciar el caudal probatorio debió tener por cumplida la carga de
la prueba del caso fortuito, según el inciso 3º del artículo 1604 del
Código Civil.
CONSIDERACIONES
1. Según se compendió, el ataque memora los

estudios realizados por Norman Santander en noviembre de 1995
adicionado en abril de 1997, el de marzo de 2000, el solicitado de
consuno por las partes a Josué Gutiérrez y a Jaime Eduardo
Hincapié, el de Solingral a petición de la Secretaría de Obras
Públicas de Envigado, resaltando el acatamiento de las
observaciones formuladas por el primer dictamen, la ocurrencia
de los sucesos dañinos a finales de julio de 1999, su generación
en la zona alta del talud fuera del terreno de Óptima S.A., por la
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 33

alteración de los cauces ante la intensa intervención antrópica de

las aguas provenientes de la microcuenca, la complejidad del
ambiente de la zona, destacando la dificultad, para identificar y
predecir la ocurrencia de la inestabilidad presentada a partir de un
estudio geotécnico convencional, de donde deduce el adecuado
estudio de suelos de las demandadas, la imposibilidad de conocer
las circunstancias determinantes de los movimientos del terreno
para la época de la construcción, los desplazamientos agravados
por las intensas lluvias, y las causas no imputables a las
demandadas, puntualizando, la ausencia de estimación de las
cartas cruzadas entre Elkin Tamayo y el ingeniero de la obra, la
acción de tutela, probando la ocurrencia de los problemas de
estabilidad en noviembre de 1999, casi un año después de
entregada la casa y reforzando el concepto de Jaime Eduardo
Hincapié en cuanto a la imposible predicción de la ocurrencia de
los hechos.
2. El Tribunal, no obstante, no señaló deficiencia en

la plenitud de los estudios, omisión en sus exigencias técnicas o
legales ni cuestionó la idoneidad de los peritos, teniendo claridad
sobre la fecha de ocurrencia de los hechos como lo extrajo de la
carta del ingeniero director de la obra respecto de “la
manifestación del problema en noviembre de 1999” y, no se
apartó, según dicen las recurrentes que, en la ocurrencia del
daño, concurrió “la culpa de terceros el municipio de Envigado y
las Empresas Públicas de Medellín, de aquél por el manejo de las
aguas en toda la cuenca de la quebrada Las Brujas y de la
segunda por la ruptura de las tuberías provenientes del tanque de
su propiedad”, además de las intensas lluvias.
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 34


Tampoco, desconoció el reclamo sobre la exigencia

legal del estudio de suelos de las zonas aledañas, considerando
que de haberse realizado evidenciaría la diligencia del constructor
al anticiparse a las funestas consecuencias en una zona compleja
según dicen las mismas recurrentes y de haber acaecido el
suceso luego de cumplido el estudio de suelos en las zonas
aledañas, tal comportamiento previsivo hubiera acreditado la
prudencia, cuidado, pericia y experiencia esperadas de la
constructora.
En rigor, no sienta el juzgador la posibilidad de

identificar el advenimiento de los fenómenos de inestabilidad,
como lo reitera el cargo; simplemente, se detuvo en analizar y
determinar para la demostración del caso fortuito invocado como
eximente de culpa, el comportamiento diligente de la constructora
antes de levantar la urbanización, no encontrando probanza de
éste, pues aunque reconoce la presencia de un estudio de suelos
en la antesala de la iniciación del proyecto “los mismos omitieron
el análisis de las zonas aledañas génesis de los problemas
advertidos”, quedando claro para el fallador, la falta de todas las
medidas tendientes a advertir los posibles riesgos que se
pudieran presentar en una zona bordeada por un cauce de aguas,
por unas tuberías de las empresas públicas y de alta pluviosidad.
En suma, no prospera el cargo.
DECISIÓN
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 35


Por lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de

Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y
por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia proferida el 24
de enero de 2007, por el Tribunal Superior del Distrito
Judicial de Medellín, -Sala Civil - en el proceso ordinario de
Elkin Tamayo Villegas y Nancy Salazar Trejos contra
Sendero Brujo S.A. en liquidación y Óptima S.A. Vivienda y
Construcción.
Sin costas en el recurso por la rectificación

doctrinaria.
Cópiese, notifíquese, publíquese y devuélvase al

Tribunal de origen.
ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
RUTH MARINA DÍAZ RUEDA
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 36


PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
WILLIAM NAMÉN VARGAS
CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA

Aclaro voto
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 37


ACLARACIÓN DE VOTO
Ref. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01
1. Aunque comparto la decisión adoptada por la

Sala, comedidamente creo que no es menester desplegar, a
propósito del primer cargo, un discurso acerca de la
prescripción, pues estimo bastante con haber resaltado la
intrascendencia del posible yerro interpretativo respecto de
la manera de contar el término legal para ejercer la acción
redhibitoria, si es que las partes convinieron en que el
diferendo fuera desatado de conformidad con el dictamen
pericial que calificara el estado del inmueble.
Así, los contendientes acordaron, con total exclusión

del decaimiento de la acción, que el perito ingeniero Josué
Gutiérrez Villegas definiera las desavenencias planteadas en
las pretensiones (fls. 277 y 278 c. 1), es decir, con tal
instrumento aquellas descartaron todo debate sobre el
término de prescripción, porque como interesados en la
controversia restringieron la manera en que debía dirimirse
el conflicto.
Por ello, estoy persuadido de que el juicioso análisis

que se hace en la sentencia fue a dar más allá de lo que
exigía la pendencia, área de suyo limitada por la aplicación
del principio dispositivo que impera en el ámbito de la
jurisdicción civil y con especial énfasis en la decisión del
recurso de casación.
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 38


Entonces, con la rectificación doctrinaria sobre el

punto de la prescripción, la Sala abordó un tema que
excedía las necesidades del fallo, pues en ningún momento
hubo discusión sobre la eficacia normativa del negocio
acordado entre los demandantes y la demandada; luego
era ese convenio suficiente para excluir los planteos del
cargo sobre el dies a quo del término de prescripción, en
tanto el propio casacionista contribuyó a la factura del
mecanismo de autocomposición utilizado válidamente por
aquellos.
2. Además de innecesario, tampoco puedo compartir

el agregado sobre la hermenéutica del artículo 938 del
Código de Comercio, en especial, por la forma de contar el
término de prescripción allí previsto en cuanto a la venta de
inmuebles se trata.
En efecto, la Sala interpreta dicho precepto a partir

del método literal, para deducir que el plazo legal para
ejercer las acciones “redhibitoria o quanti minoris” por vicios
ocultos es de seis meses “ contados a partir de la entrega de
la cosa vendida”.
3. Sin embargo, encuentro que la epiqueya de la

norma comentada puede arrojar otros sentidos,
posiblemente más compatibles con el contexto del sistema
que gobierna las prescripciones en general y de la
adquisición de inmuebles en particular.
3.1. La regulación legal en materia de vicios

redhibitorios es la solución jurídica para el evento en que el
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 39


comprador ejecute de manera imperfecta sus obligaciones,

en tanto que la cosa entregada por el deudor resulta
insatisfactoria para cubrir las expectativas legítimas del
comprador. Ese presupuesto de incumplimiento no puede
ser juzgado in abstracto, sino que debe ser conocido por el
contratante afectado con el mismo, de donde puede
extraerse que el comprador únicamente tiene conocimiento
de los vicios ocultos, cuando ellos revelan su presencia, sólo
a partir de ese momento puede contarse la prescripción,
pues como de vieja data se tiene por sabido, los términos
de prescripción no pueden contar sino desde el momento en
que el interesado esté habilitado para ejercer la acción.
Dicho en otras palabras, la prescripción como modo de
extinguir la reclamación, no corre si la acción no ha nacido,
como reconoce el aforismo latino, según el cual, “ actioni
non natae non praescribitur; non valenti agüere, non currit
praescriptio”, cuya aplicación puede verse entre otras, en
sentencias de casación civil de 4 de noviembre de 1930 GJ.
t. XXXVIII, p. 424; 5 de julio 1934, G.J. t. XLI bis, Pág. 29; y
Sala de Negocios Generales de 18 de junio de 1940 G.J. t.
XLIX, p. 726; 7 de noviembre de 1977 y Sent. Cas. Civ. de
30 de septiembre de 2002, Exp. No. 6682 y 12 de febrero
de 2007, Exp. No. 0074901. En la doctrina nacional, Pérez
Vives Álvaro, “Teoría General de las Obligaciones”, 2ª
edición, Editado por la Universidad Nacional de Colombia,
Bogotá, 1957, Vol. III, Pág. 462.
Es que como ha sostenido la Corte, para que se

produzca el fenómeno prescriptivo, es indispensable que
concurran dos elementos estructurantes: “ 1º) el transcurso
del tiempo señalado en la ley, y 2º) la inacción del
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 40


acreedor” (Sentencia de 18 de junio de 1940, G.J. XLIX,

726, Sala de Negocios Generales), luego para juzgar el
segundo requisito, resulta indispensable que pueda
atribuirse desidia o dejadez a que quien acude a la
jurisdicción tardíamente, juicio que no podría tener lugar, si
el sujeto carece de interés actual para demandar o no existe
derecho en riesgo que merezca la tutela judicial.
Para ver una aplicación de la dependencia indiscutible

entre la exigibilidad de las obligaciones - aquí de
saneamiento - y la prescripción, rememórase que la Corte,
con apoyo en el artículo 2535 y de cara al contrato de
seguros, ha doctrinado “que la prescripción que extingue las
acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso
durante el que no se hayan ejercido dichas acciones, precisa
[entonces] que se cuente este tiempo desde que la
obligación se hizo exigible, es decir, que aun en el caso de
que la obligación haya nacido a la vida del derecho,
mientras no sea exigible, mientras no se pueda demandar
su cumplimiento, no empieza a correr el término
prescriptivo” (Sent. Cas. Civ. de 7 de noviembre de 1977,
reiterada, entre otras, en Cas. Civ. de 23 de mayo de 2006,
Exp. No. 1998-03792-01).
De manera que sin desconocer el texto del artículo

938 del Código de Comercio, juzgo que mientras los
defectos permanezcan ocultos, vale decir, entretanto el
comprador no pueda advertir que hubo incumplimiento del
vendedor en cuanto a sus obligaciones, tampoco puede
endilgarse descuido o desidia al acreedor de la cosa, como
para reprocharle a este, por abstenerse de llevar a cabo las
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 41


acciones judiciales tendientes a conjurar la infracción

contractual de su deudor.
3.2. De otro lado, no es estrictamente necesario que

sea aplicable el término de seis meses previsto en el artículo
938 del Código de Comercio, pues eventos hay en que los
vicios arruinan el inmueble de manera que pueda
considerarse que hubo un desconocimiento radical de la
obligación de entregar la cosa, circunstancia que autoriza
acudir a las normas generales sobre incumplimiento de los
contratos mercantiles, vale decir, el artículo 870 del Código
de Comercio, como reconoció la Corte, cuando concluyó que
la acción resolutoria general puede abrirse paso si el defecto
de la cosa es de tal gravedad que “ inutiliza el artefacto de
manera ostensible, por asimilarse naturalísticamente en
realidad a una falta total de entrega” (Sent. Cas. Civ. de 14
de enero de 2005, Exp. No. 7524).
De donde viene que la prescripción de las acciones

diseñadas para reclamar la responsabilidad del vendedor por
el incumplimiento de su obligación de sanear de hecho la
cosa1, no implican fatalmente que el dicho término deletéreo
deba contarse en la forma en que planteó la sentencia, o
que necesariamente resulte pertinente la aplicación de la
prescripción de seis meses, establecida por el artículo 938
del Código de Comercio, razones que conducen con
suficiencia a separarme de la lectura asignada por la Corte a
la norma aludida.
1
La Corte abordó recientemente los aspectos sustanciales de las acciones derivadas de los
vicios redhibitorios en sentencia de casación civil de 4 de agosto de 2009, Exp. No. 09578-
01.
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 42

3.3. Se agrega a todo lo anterior, que dada la

naturaleza de los inmuebles, las dificultades en su
construcción, los problemas de estabilidad de los mismos,
los posibles vicios suelen aflorar en oportunidad posterior a
los seis meses, luego no podría prohijarse que el vendedor
lograra librarse de sus compromisos en ese reducido tiempo,
cuando el lapso en que los defectos se revelan es mayor,
máxime que se trata de un negocio con importante
repercusión en el plano constitucional, pues más allá del
ánimo de lucro que puede impulsar a los particulares, en
medio de tal contrato se encuentra la garantía del derecho a
la vivienda digna de que trata el artículo 51 de la Carta.
Luego resulta imprescindible que la interpretación de

las disposiciones que regulan tan singular forma contractual,
esté rodeada de las previsiones necesarias, para que el
sentido normativo se avenga con los preceptos
constitucionales y consulte el sistema integralmente, que
tiene como propósito garantizar un derecho de rango
superior.
En ese mismo sentido, nótese que la interpretación de

la cual me separo, en lugar de propiciar la honra de las
obligaciones por parte de los constructores, llevaría a que
los compradores tuvieren que asumir los riesgos inherentes
a la construcción, como asentamientos del terreno, mala
condición de los materiales, que estos no fragüen
debidamente, etc., todo con la grave tendencia a que
aquellos edifiquen con mengua de la calidad, en detrimento
del derecho a la vivienda digna y de la confianza pública en
los controles estatales en una actividad con tanta
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 43


repercusión social; en especial, con efectos perniciosos para

las personas de menores ingresos, sacrificadas por ese
tiempo angustioso que viene a incrementar la desventaja
del consumidor.
4. En suma, si bien acompaño a la Sala en el sentido

de la decisión, las reflexivas disquisiciones puestas en la
sentencia, aparejan compromisos teóricos que desde mi
punto de vista, y sin compartirlos, parecen innecesarios,
pues de cara a la solución de la controversia planteada,
debió atenderse el querer de las partes, como finalmente se
hizo en la providencia sólo a partir del numeral 4º de la
decisión del primer cargo (Pág. 29).
Fecha ut supra,
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA

Magistrado
W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 44

CSJ 050013103009-2001-00263-01 (19-10-2009) A.v.6 Vicios Resolucion y Nulidad

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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Bogotá, D. C., diecinueve (19) de octubre de dos mil nueve (2009).

Se decide el recurso de casación interpuesto por las

1. Los demandantes pidieron declarar civil y

Corte Suprema de Justicia

“y ejecutora de obras en la urbanización vecina que provocaron y

precipitaron la reptación de los suelos, el falseamiento del terreno

2. El petitum, se sustentó, en síntesis, así:

a) El 14 de marzo de 1996 suscriben con la

b) La vendedora adquirió el terreno donde se

c) Entregado el bien, los compradores lo ocuparon,

W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 2

Corte Suprema de Justicia

d) A pesar del anegamiento de la zona verde

e) Denunciados los daños ante la constructora y la

f) Al agravarse la situación, los demandantes por

g) El 26 de mayo de 2000, el representante legal de

W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 3

Corte Suprema de Justicia

h) Las fallas del suelo y los deterioros de la

i) Solingral, empresa encargada por el municipio y

j) Los propietarios encuentran la responsabilidad

3. Las demandadas al oponerse a las pretensiones

W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 4

Corte Suprema de Justicia

la obligación de saneamiento por inexistencia de vicios ocultos al

4. La providencia del a quo, condenando a las

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL

1. Relatado el acontecer litigioso, reseñó el contrato

W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 5

Corte Suprema de Justicia

2. De la correspondencia cruzada desde noviembre

3. Seguidamente estudió la argumentación de la

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Corte Suprema de Justicia

estructural como concausa, al constar en la escritura pública

4. Interpretando la demanda y, en particular, la

W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 7

Corte Suprema de Justicia

debiendo las partes volver a la situación jurídica y fáctica existente

En cuanto a la indemnización, pese a rogarse el pago

5. En lo atañedero a la prescripción alegada “para

W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 8

Corte Suprema de Justicia

6. En capítulo aparte, precisó el ad quem, la

7. Finalmente, por la ruina de la casa, encontró el

W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 9

Corte Suprema de Justicia

Tres cargos contiene; dos por la primera de las

1. Con respaldo en el numeral 2º del artículo 368

2. Precisan la pretensión incoada en el libelo a una

W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 10

Corte Suprema de Justicia

3. Destacan las impugnantes, conforme al 2º inciso

1. Se denuncia la falta de consonancia del fallo,

Al respecto, el Tribunal, puntualizó: “[s]e suplica el

W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 11

Corte Suprema de Justicia

del interés legal comercial calculado sobre el monto del precio

2. El juzgador de segundo grado basado en el

De este modo, el posible enjuiciamiento es ajeno al

La congruencia, es regla de procedimiento o actividad