República de Colombia

Corte Suprema de Justicia

Sala de Casación Civil
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL

Magistrado Ponente
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR

Bogotá, D. C., cinco (5) de junio de dos mil nueve (2009).

Referencia: Expediente C-0800131030061993-08770-01

Se decide el recurso de casación que se interpuso,

respecto de la sentencia de 9 de noviembre de 2004, proferida por
el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala
Civil-Familia, en el proceso ordinario de ROSA ANTONIA CORAL
ERAZO y otros contra las sociedades CONSORCIO TÉCNICO
DE CONSTRUCCIONES S. A., CONTECO, y
CONSTRUCCIONES DEL CARIBE S. A.

ANTECEDENTES

1.- La citada demandante, en conjunto con EDUARDO

CRUMP LAFAURIE, CLAUDIA SCHNURBUSCH GALLARDO y el
EDIFICIO BOULEVARD PLAZA, solicitaron que las demandadas
fueran declaradas civilmente responsables de los daños causados
en los inmuebles de su propiedad y que como consecuencia se
les condenara a pagar las sumas que invirtieron o que tuvieren
que sufragar para repararlos, el valor de su depreciación, el precio
de los muebles afectados, el equivalente al lucro cesante y al
daño moral, con los intereses e indexación en lo que corresponda.
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2.- Las pretensiones se fundamentaron, en síntesis,

en que el CONSORCIO TÉCNICO DE CONSTRUCCIONES S. A.,
construyó el EDIFICIO BOULEVARD PLAZA, para la firma
CONSTRUCCIONES DEL CARIBE S. A., quien a su vez enajenó
a las personas naturales demandantes unos apartamentos y
garajes, ocupados los cuales, inclusive en las áreas comunes,
presentaron filtraciones de aguas a través de las cubiertas y
terrazas, debido a “errores” o “defectos de construcción”,
ocasionando daños, cuyos costos de reparación no han sido
reembolsados por las sociedades demandadas.

Específicamente, en el apartamento de la recurrente

en casación, señora ROSA ANTONIA CORAL ERAZO, “goteras
permanentes, insuficiencia de instalaciones sanitarias y presión
de agua, rompimiento de tuberías, daños en los pisos de la
azotea”, “deterioro de paredes, techos, muebles y costosas
alfombras”. Además, ha intentado vender su inmueble, pero las
personas interesadas han desistido de comprar por los
“problemas de filtración de aguas que padece el edificio”.

3.- Las sociedades demandadas negaron los hechos

esenciales y se opusieron a las pretensiones, en lo fundamental,
por falta de legitimación en la causa de los demandantes, pues la
hipótesis planteada no la gobernaba el artículo 2060 del Código
Civil, aplicable al contrato de construcción concertado entre el
empresario y el dueño de la obra, calidad de la cual precisamente
aquéllos carecían, así hubieren adquirido después algunos bienes
sujetos al régimen de propiedad horizontal.

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4.- El Juzgado Sexto Civil del Circuito de Barranquilla,

mediante sentencia de 7 de junio de 2002, declaró fundada la
excepción en comento y agregó que la acción que procedía era la
redhibitoria o la de reducción proporcional del precio.

LA SENTENCIA IMPUGNADA

1.- En lo pertinente, el Tribunal, al resolver el recurso

de apelación que interpusieron los demandantes, dejó sentada la
existencia de dos relaciones diferentes, una derivada del contrato
de construcción entre el CONSORCIO TÉCNICO DE
CONSTRUCCIONES S. A., CONTECO, y la sociedad
CONSTRUCIONES DEL CARIBE S. A., y la otra, surgida de los
contratos de compraventa celebrados entre esta última, como
vendedor, y los demandantes compradores.

2.- Interpretando que en el caso se había ejercido una

pretensión contractual, por la referencia expresa que se hizo del
artículo 2060 del Código Civil, el sentenciador consideró que si
bien era “más adecuado ensanchar” la cobertura del ordinal 3º de
esa disposición, para conceder la acción a los adquirentes
posteriores afectados con los vicios de la construcción, desechó
tal posibilidad, porque además de regular dicho precepto las
relaciones entre “empresario constructor” y el “dueño” de la obra,
bajo la modalidad de precio “único prefijado”, los jueces estaban
sujetos al imperio de la ley, sin que pudiera servir para
desconocerla el criterio aceptado al respecto por la doctrina.

Agregó que con ese mismo propósito, tampoco se

podía acoger el argumento de tener a los demandantes como

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dueños de la obra, en virtud de las adquisiciones que hicieron, por

haber obtenido su derecho de manos del comitente de la
edificación, para demandar al “empresario constructor”, de
conformidad con lo previsto en el artículo 928 del Código de
Comercio, porque esto alteraba o desquiciaba la “estructura
fáctica y jurídica” sobre la cual se habían montado las
pretensiones, en consideración a que los actores “entrarían
actuando en calidad de subrogatorios de una de las mismas
personas de las cuales están reclamando la indemnización”.

3.- En esas circunstancias, el Tribunal confirmó la

decisión de primer grado en la sentencia que recurrida en
casación por todos los demandantes, únicamente fue concedido
el recurso en favor de ROSA ANTONIA CORAL ERAZO.

LA DEMANDA DE CASACIÓN

1.- En el único cargo formulado denuncia la violación

directa de artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil.

2.- En su desarrollo, la recurrente sostiene que si bien

no existe providencia judicial colombiana que encuentre plausible
la responsabilidad del empresario constructor, en los casos en
que el dueño de la obra contrata su ejecución para venderla,
frente a los terceros adquirentes que sufren la ruina durante el
tiempo de la garantía decenal, sí conoce normatividad,
jurisprudencia y doctrina foráneas que la admiten.

Los Códigos Civiles de Francia (artículo 1792, con la

modificación introducida en 1978), de Italia (artículo 1669), de

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Bolivia (artículo 743), confieren la acción, en términos generales,

al “adquirente” o al “comitente y a sus causahabientes”. En el
mismo sentido, el Tribunal Supremo de España, a la par con la
jurisprudencia de Francia y de Portugal, al decir, con fundamento
en el derogado artículo 1591 del Código Civil, que la
responsabilidad se desenvolvía al margen de todo vínculo
contractual, y la jurisprudencia de Puerto Rico, en aplicación del
artículo 1483 del Código Civil.

Señala, por lo tanto, que la orientación mundial en el

punto es ensanchar la responsabilidad contra el empresario
constructor en favor de los terceros adquirentes o causahabientes
de quien encargó la obra, como así lo reconoce la doctrina patria.
De ahí que considera propicia la ocasión para que la Corte
acepte, de una vez por todas, la aplicación de la garantía en
cuestión al margen de una relación contractual, para no dejar
desamparados a quienes adquieren lo edificado, en los casos en
que uno es el vendedor y otro el constructor.

3.- Solicita, en consecuencia, que se case la sentencia

del Tribunal y se acojan las pretensiones.

CONSIDERACIONES

1.- En consonancia con el Tribunal, ninguna duda

cabe sobre que el artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil, frente
al dueño de la obra, regula la responsabilidad directa del
constructor, definido en el artículo 4º de la Ley 400 de 1997, como
el “profesional, ingeniero civil o arquitecto, bajo cuya
responsabilidad se adelanta la construcción de una edificación”, o

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al tenor del artículo 1º de la Ley 1229 de 2008, como el

“profesional, ingeniero civil, arquitecto o constructor en
arquitectura o ingeniería, bajo cuya responsabilidad se adelanta
una edificación”. La pregunta que surge es si el tercero adquirente
de la misma, fundado en la garantía decenal allí mismo prevista,
puede reclamar del empresario constructor los daños sufridos
cuando el edificio “perece o amenaza ruina” como consecuencia
de los vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.

Sin mayores disquisiciones, la respuesta debe ser

afirmativa, porque aparte de que la norma en cuestión,
particularmente el ordinal tercero, no hace ninguna distinción, así
se entronque, según su encabezado, con los “contratos para la
construcción de edificios”, se entiende que como esa garantía se
activa cuando el edificio pereciere o amenazare ruina, en todo o
en parte, en los “diez años subsiguientes a su entrega”, causados
por los vicios referidos, la responsabilidad del constructor durante
ese lapso sigue siendo la misma, sin consideración a las
mutaciones del dominio, puesto que, en últimas, por razones de
seguridad se exige que los edificios se construyan con la
estabilidad, solidez y la firmeza suficientes para evitar su ruina.

Por esto, algunas legislaciones atribuyen a los

adquirentes o causahabientes del dueño de la obra, en protección
del interés que precisamente tienen en la construcción, lo cual
trasciende a la persona misma del contratante, una pretensión
autónoma contra el empresario constructor, como se hizo ver en
el cargo propuesto. Pero que otras no consagren expresamente
esa responsabilidad, como la nuestra, no debe seguirse que no
pueda reclamarse, siempre que se cumplan los requisitos

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establecidos en la ley para el efecto, mucho más frente a hechos

sensibles en la actualidad causados por el auge que ha tenido la
actividad constructora y su comercialización.

Así que con independencia de otras acciones que

pueda ejercitar el actual propietario del inmueble contra su
vendedor, no cabe duda que tanto el dueño de la obra como
aquél, según sea el caso, pueden beneficiarse de la garantía
prevista en el artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil, cuando el
edificio perezca o amenace ruina en el término de diez años
siguientes a su entrega, por vicios de la construcción, del suelo o
de los materiales, porque se trata de una garantía indisoluble y
temporalmente ligada al edificio que no desaparece por las
enajenaciones que del mismo o parte de él se hagan.

Por lo tanto, como la garantía en cuestión pervive,

durante cierto tiempo, al edificio, resulta claro que en el caso de
ser vendido, esto igualmente involucra, mientras esté vigente,
dicha garantía, pues en caso de activarse, el enajenante no
podría hacerla valer por ausencia de interés. Desde luego que
exteriorizados los vicios en mención, con incidencia en la
estabilidad, solidez y firmeza de la edificación, quien sufriría los
daños es el propietario final, de donde absurdo sería no permitirle
disfrutar de esa prerrogativa, pese a ser al único que beneficia.

En consecuencia, por tratarse de una garantía legal,

que cobija también los eventuales daños a terceros que no
deriven ningún derecho del dueño de la obra, causados por la
“ruina de una edificación”, pero únicamente cuando provienen de
un “vicio de construcción”, que no del suelo ni de los materiales

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(artículo 2351 del Código Civil), debe seguirse que siempre que
se enajene un edificio o parte de él, la garantía en cuestión se
transfiere automáticamente, para ser reclamada en el caso de que
el edificio pereciere o amenazare ruina.

No se trata, por supuesto, de la transmisión de un

derecho, como el de resarcimiento, sujeto a las normas de la
cesión, porque para hablar de tal se requiere que la garantía
decenal se haya activado, esto es, que el edificio se hubiere
derrumbado o concretado la amenaza de ruina, de donde si esto
no ha ocurrido en manos del contratante o dueño de la obra, es
decir, antes de la enajenación, nada habría que ceder. Tampoco
de una subrogación de los derechos de éste contra el empresario
constructor, como en alguna parte se insinúa, porque en ese
evento se necesita, entre otros requisitos, de la existencia cierta e
indiscutida de una obligación y de un tercero que la paga, y esto
no es precisamente lo que se predica en el caso.

2.- El Tribunal, desde luego, en ninguna parte

desconoció la garantía decenal del constructor, establecida en el
artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil, respecto del edificio
construido, contra los vicios, bien de la construcción, ya del suelo
que el empresario o sus dependientes hayan debido conocer en
razón de su oficio, ora de los materiales, siempre que
comprometan la estabilidad y la solidez de la obra o la afecten por
amenaza de ruina, en todo o en parte, a tal punto que la hagan
impropia para su destino conforme a su naturaleza.

Sin embargo, pese a que reconoció que lo más

adecuado era ensanchar el campo de aplicación del precepto en

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cuestión, restringió su alcance, primero al decir que únicamente

regulaba las relaciones entre el “empresario constructor” y el
“dueño de la obra”, y no las de aquél con los terceros
adquirentes. Luego, al sostener que de considerar a los
demandantes como adquirentes de la garantía decenal, estarían
actuando, en contra de la estructura fáctica y jurídica de la
demanda, como subrogatorios de una de las sociedades contra
las cuales precisamente solicitaron la indemnización.

No obstante, las pretensiones de la demanda, por

otras razones, no saldrían avante, todo dentro de la órbita del
artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil, sin desconocer, desde
luego, la existencia de daños distintos a los regulados en la
norma, pues aparte de que así lo encausó el Tribunal, el
recurrente aceptó que esa era la disposición que regía el caso, de
una parte, al no reclamar en casación sobre el particular, de
donde al margen del acierto, esa conclusión se mantiene
incólume, y de otra, al centrar su atención, en el único cargo
propuesto, al alcance del mismo precepto.

En efecto, para que tenga lugar la reclamación se

requiere, ante todo, como presupuesto para indagar la causa
generadora del daño, que dentro del término de vigencia de la
garantía decenal se haya producido el desplome del edificio o
presentado la amenaza de ruina total o parcial. De acuerdo con el
precepto en comento, la garantía decenal se activa únicamente
cuando el “edificio perece o amenaza ruina”.

La ruina del edificio, se descarta por completo, porque

nada de ello refiere la demanda. Lo segundo igualmente, pues

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con relación al apartamento de la recurrente en casación, se trata

de daños puntuales al interior del mismo, que no de la edificación,
consistentes, en consonancia con el libelo, en “goteras
permanentes, insuficiencia de instalaciones sanitarias y presión
de agua, rompimiento de tuberías, daños en los pisos de la
azotea”, “deterioro de paredes, techos, muebles y costosas
alfombras”, los cuales fueron superados, como se indicó por
GUILLERMO OTERO VIDAL y RICARDO MARTÍNEZ AYALA,
entre otros testigos, cuestión que por si elimina una actual o
potencial amenaza de ruina.

3.- En ese orden de ideas, la acusación no puede

abrirse paso, sin lugar a condenar en costas, dada la rectificación
doctrinaria.

DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de

Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre
de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia
de 9 de noviembre de 2004, proferida por el Tribunal Superior del
Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil-Familia, en el proceso
ordinario de ROSA ANTONIA CORAL ERAZO y otros contra las
sociedades CONSORCIO TÉCNICO DE CONSTRUCCIONES S.
A., CONTECO, y CONSTRUCCIONES DEL CARIBE S. A.

Sin costas en casación, por lo dicho anteriormente.

Cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente al

Tribunal de origen para lo pertinente.

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WILLIAM NAMÉN VARGAS

JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR

RUTH MARINA DÍAZ RUEDA

PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA

ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ

CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE

(Con excusa justificada)

EDGARDO VILLAMIL PORTILLA

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