Obs P4 - DTS de La Definición de Las Normas Urbanísticas

CONSULTORÍA REQUERIDA PARA FORMULAR Y ESTRUCTURAR
LAS OPERACIONES URBANAS ESTRATÉGICAS.
OPERACIÓN URBANA ESTRATÉGICA NORTE (OUEN)
PRODUCTO 4 - DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

(DTS) DE DEFINICIÓN DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS
CONTRATO DE CONSULTORÍA NO. 1504-2023

EPYPSA SAS
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PRODUCTO 4. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE (DTS) DE DEFINICIÓN DE LAS
CONTRATO DE NORMAS URBANISTICAS FECHA:
CONSULTORÍA (2023/09/18)
N° 1504 - 2023
“OPERACIÓN URBANA ESTRATÉGICA DEL NORTE – MUNICIPIO DE SAN JOSÉ DE CÚCUTA”
INFORMACIÓN SOBRE CALIDAD
ACTIVIDA
NOMBRE CARGO FIRMA FECHA
D
Director de
Gabriel Suárez
consultoría
Elaboró
Equipo
consultor 18/09/2023
Revisó y
Aprobó
CONTROL DE REVISIONES Y CAMBIOS
VERSIÓ FECHA DE
DETALLES OBSERVACIONES
N REVISIÓN
V1 18/09/2023 Entrega inicial

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N° 1504 - 2023
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCION ............................................................................................................... 7
1. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE (DTS) DEL COMPONENTE NORMATIVO
8
1.1. OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS DEL COMPONENTE ......................................... 8
Objetivo general ........................................................................................... 8
Objetivos específicos .................................................................................... 8
Lineamientos ................................................................................................ 8
Metodología .................................................................................................. 9
2. DEFINICIÓN DE ESTRATEGIAS .......................................................................... 10
2.1. DE LOS TRATAMIENTOS URBANISTICOS ..................................................... 10
Tratamiento de desarrollo ........................................................................... 14
PLAN PARCIAL SANTA INÉS EN TRATAMIENTO DE DESARROLLO ............... 16
UAU GARCIA HERREROS ................................................................................... 18
Tratamiento de renovación urbana ............................................................. 19
Tratamiento de mejoramiento integral ........................................................ 22
Tratamiento de consolidación ..................................................................... 24
2.2. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN, GESTION Y FINANCIACIÓN ............. 26
2.3. FICHAS RESUMEN POR TIPO DE TRATAMIENTO ......................................... 30
2.4. DIRECTRICES DE IMPLANTACION O REGULARIZACION O MANEJO ......... 37
2.5. RESERVAS VIALES .......................................................................................... 39
3. CONCRECION DE LA NORMA APLICABLE ........................................................ 41
4. RESUMEN EJECUTIVO ....................................................................................... 43
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ......................................................... 47
6. DEFINICIONES..................................................................................................... 49
7. CARTOGRAFÍA NORMATIVA Y DE FORMULACIÓN .......................................... 51
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LISTA DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1. Tratamientos urbanos de la OUEN ............................................................. 12

Ilustración 2. Localización del Plan Parcial Santa Inés..................................................... 17
Ilustración 3. Localización de la UAU García Herreros..................................................... 18
Ilustración 4. Localización de las intervenciones en el barrio El Salado ........................... 20
Ilustración 5. Localización de las intervenciones en el barrio Ínsula ................................. 20
Ilustración 6. Localización de las intervenciones de mejoramiento integral. ..................... 22
Ilustración 7. Localización de las zonas de desarrollo urbano en tratamiento de
consolidación ................................................................................................................... 25
Ilustración 8. Estructura del decreto de adopción de la OUEN ......................................... 41
Ilustración 9. Usos del suelo OUEN ................................................................................. 44
Ilustración 10. Tratamientos Urbanos OUEN ................................................................... 46
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LISTA DE TABLAS
Tabla 1. Tratamientos y modalidades .............................................................................. 11

Tabla 2. Batería de instrumentos de planificación, gestión y financiación del POT .......... 26
Tabla 3. Resumen de la formulación................................................................................ 31
Tabla 4. Vías intervenidas dentro de la OUEN ................................................................. 39
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LISTA DE ABREVIATURAS
PDD: Plan Departamental de Desarrollo

PMD: Plan Municipal de Desarrollo
PMSS: Plan de Movilidad Sostenible y Seguro
PBB: Plan Básico de Bicicletas
POT: Plan de Ordenamiento Territorial
SIG: Sistema de Información Geográfica
SIGOT: Sistema de Información Geográfica para la Planeación y el Ordenamiento Territorial
SETP: Sistema Estratégico de Transporte Público
OUEN: Operación Urbana Estratégica Norte
MEPC: Manual de Espacio Público de San José de Cúcuta
MOT: Modelo de ordenamiento territorial.
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INTRODUCCION
El componente normativo de la OUEN ha adelantado un análisis documental jurídico –

técnico que permite explicitar y concretar los asuntos atenientes en materia normativa y los
criterios de ordenamiento urbanistico particular en el polígono objeto de la OUEN; a través
del estudio de las características particulares del territorio se establecieron parámetros que
mediante la expedición de un Decreto de adopción estipule la norma particular sobre
tratamientos, usos, régimen de obligaciones, normas de edificabilidad, obligaciones
urbanísticas y demás complementarias necesarias para enmarcar el cuadro normativo para
la adopción y desarrollo de los programas y proyectos de la OUEN.
Es por esto que mediante el DTS presentado, el equipo consultor busca de manera
didáctica y explicativa dar a conocer la estructuración de la operación urbana estratégica
del norte, priorizando la visión del modelo de ocupación propuesto desde los diferentes
tratamientos urbanísticos como las determinaciones del ordenamiento territorial que,
atendiendo las características físicas de una zona establecen normas urbanísticas con
manejo diferenciado de territorio en sus distintos sectores.
Si bien se presenta el análisis de cada programa presentado frente a cada uno de los
tratamientos desde la óptica normativa, se presenta una batería de instrumentos de gestión
y financiación y se presenta una propuesta de contenido del acto administrativo que adopte
la OUEN, en entrega posterior se aterrizará mediante el desarrollo de dicho decreto y un
anexo de recomendaciones, las herramientas para la puesta en marcha eficaz del
instrumento de planificación intermedia formulado.
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1. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE (DTS) DEL COMPONENTE

NORMATIVO
1.1. OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS DEL COMPONENTE
Objetivo general
Generar una propuesta normativa que permita la concreción de norma urbana en el

polígono determinado para la OUEN, resultado del análisis jurídico de las herramientas
legales desarrolladas por el municipio de Cúcuta a través de su Plan de Ordenamiento
Territorial y Plan de Desarrollo municipal, en concordancia con la batería normativa de
orden nacional, metropolitano y departamental, que responda a las necesidades
reglamentarias para el desarrollo e implementación de la operación urbana.
Objetivos específicos
• Reglamentar los usos de suelo específicos en el ámbito de la OUEN que permita

complementar el régimen de usos en las áreas de actividad conforme a los
lineamientos y directrices dadas de manera general en el plan de ordenamiento
territorial.
• Identificar y priorizar los proyectos estratégicos asociados a los programas y

políticas del componente general del plan de ordenamiento territorial.
• Definir los instrumentos de financiación y gestión para la realización de los proyectos

que contribuyan a la mejora de las condiciones urbanísticas en cuanto a calidad de
espacio púbico y soportes urbanos y potencialicen las competitiva del sector.
• Precisarle al municipio las estrategias jurídicas y legales para la realización de las

disposiciones urbanísticas, ambientales y de infraestructuras de la OUEN.
• Proyectar acto administrativo mediante el cual se adopta lo OUEN y se reglamente

su implementación.
• Precisar normatividad e instrumentos de gestión, financiación y administración que

permitan alcanzar los objetivos específicos de los componentes de URBANISMO,
AMBIENTAL y MOVILIDAD E INFRAESTRUCTURA.
• Servir de herramienta para la concreción del objetivo general de la OUEN.
Lineamientos
Basándose en lo establecido en el POT vigente y en el PDM se enmarcan las operaciones

urbanas como un instrumento de planificación, que concreta la propuesta de ocupación y
construcción de una porción del suelo urbano municipal, que implica la determinación de
unos acciones urbanísticas concretas, así como los mecanismos de financiación para la
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N° 1504 - 2023
obtención de los recursos económicos y de inversión que viabilice la ejecución de esas

acciones, así mismo establece la implementación de los mecanismos de gestión de suelo
que faciliten la adquisición de los terrenos y predios necesarios para la ejecución de los
proyectos propuestos para su ámbito de aplicación.
Se propone con esto, la estructuración de un sistema normativo que facilite y establezca el

esquema legal que enmarcará todas y cada una de las acciones y actuaciones urbanísticas
a desarrollar dentro de la operación urbana, en respuesta a las necesidades del territorio y
sus habitantes, tanto las del sector urbano correspondiente a la OUEN, así como en
articulación con las estrategias del resto del territorio municipal y el área metropolitana,
dado la escala y el alcance de los equipamientos existentes y circundantes de la operación
urbana.
Teniendo en cuenta que los contenidos presentes en el ordenamiento territorial del

municipio son insuficientes para la correcta ejecución normativa que implica la correcta
implementación de la operación, el componente normativo propondrá la identificación de
los instrumentos legales y de desarrollo de normas que complementen el plan de
ordenamiento territorial.
Metodología
El enfoque metodológico es el análisis documental, dentro del presente componente se

realizará un análisis de los tratamientos existentes en el polígono versus la normatividad
desarrollada en el plan de ordenamiento versus los programa a fin de determinar la
identificación y definición de estrategias, del mismo modo como resultado se presentará a
consideración de la entidad contratante el esqueleto del proyecto de acuerdo en el cual se
determinan los contenidos (sin desarrollo) que establezca todo el régimen normativo
aplicable para la materialización de los proyectos y estrategias propuestas en la formulación
de los componentes ambientales urbanísticos y de infraestructura.
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2. DEFINICIÓN DE ESTRATEGIAS
Para la definición de normas urbanísticas es necesario comprender el alcance de la

operación urbana estratégica y dados los hallazgos del componente normativo en la fase
de diagnóstico se proponer como estrategia el planteamiento de instrumentos legales y
desarrollos de reglas y normas de frente a cada una de las necesidades y demandas
acordes al estado de normas de ordenamiento municipal, las cuales son:
1. OUEN: Definición de normas urbanísticas específicas de usos y aprovechamientos:

formulación de fichas reglamentarias las cuales conforme a lo definido en el artículo
275 deben obedecer a un estudio previo realizado por el departamento de
Planeación, pero como una forma para dinamizar usos existentes y promover la
localización de nuevos se concreta el marco legal del régimen de usos para el sector
urbano dentro de la OUEN.
2. Tratamientos urbanísticos: inexistente reglamentación de los tratamientos

urbanísticos previamente definidos en el POT: se propone dentro de las fichas
reglamentarias, precisar la modalidad del tratamiento conforme a los previamente
establecidos en la cartografía oficial del POT.
3. Renovación y desarrollo: Identificación y definición de proyectos asociados al

sistema de espacio público: formulación de normas para el desarrollo de las
unidades de actuación urbanísticas dentro del tratamiento de renovación en
modalidad redesarrollo, estableciendo las cargas urbanística básicas y adicionales,
direccionando la localización de dichas cargas a los proyectos asociados al tipo o
clase de carga generada.
4. Mejoramiento integral: Deficiencia de soportes urbanos en las zonas de tratamiento

de mejoramiento integral: especificación de proyectos de inversión pública de
acuerdo a las deficiencias de infraestructura de los sistemas estructurantes
presentes en los sectores y barrios bajo esta modalidad.
5. Desarrollo: con la definición de los rangos de edificabilidad base y adicional, se

pueden determinar los beneficios que configuran un plusvalor como resultado de la
acción urbanística de mejor aprovechamiento, Predios existentes sin desarrollar.
6. Sistemas de financiación de proyectos estructurantes: identificar acorde a las

potencialidades del sector los mecanismos de financiación aplicables según norma
nacional en armonía con las disposiciones del POT, señalando de manera
específica los proyectos susceptibles de aplicación de cada mecanismo, así como
las normas base para su desarrollo.
2.1. DE LOS TRATAMIENTOS URBANISTICOS

Ubicados en el Subcapítulo 2 del capítulo 2 Estructura socioeconómica del Acuerdo 022 de
2019, encontramos los tratamientos urbanísticos, señalados cartográficamente el mapa 30
de los anexos del POT, de acuerdo a ello, el plan de ordenamiento territorial contempla los
tratamientos en su artículo 137 como las determinaciones del ordenamiento territorial, que
atendiendo las características físicas de una zona, establecen normas urbanísticas con
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manejo diferenciado de territorio en sus distintos sectores, teniendo como lineamiento para
el desarrollo del suelo urbano y de expansión los tratamientos que se listan:
Tabla 1. Tratamientos y modalidades
TRATAMIENTO MODALIDAD
Área Urbana
DESARROLLO
Suelo Expansión
Consolidación Urbanística
CONSOLIDACIÓN Densificación Moderada
Sectores Especiales
Mejoramiento Integral De Barrios
MEJORAMIENTO INTEGRAL
Mejoramiento Urbanístico
Sectores De Interés Cultural
CONSERVACIÓN
Inmuebles Aislados
Redesarrollo
RENOVACIÓN
Reactivación
Fuente: EPYPSA SAS, 2023 a partir del POT 2019
Aterrizando la mencionada norma al polígono objeto de intervención de la OUEN, tenemos

que en el mismo coexisten los tratamientos de consolidación, desarrollo, mejoramiento
integral y renovación urbana, tal como se observa en el mapa que se presenta:
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Ilustración 1. Tratamientos urbanos de la OUEN

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Es de anotar, que el plan de ordenamiento territorial de Cúcuta establece su reglamentación

de usos por áreas de actividad, entendidas estas como las diferentes zonas del suelo
urbano para las cuales se establece el régimen de usos en función de la estructura urbana
definida por el modelo de ordenamiento del territorio (MOT), la vocación y su potencialidad.
Sin embargo, para el desarrollo normativo de la OUEN se toma como núcleo esencial de
formulación los TRATAMIENTOS URBANISTICOS, con el único objeto de desarrollar zonas
homogéneas con programas, proyectos e instrumentos acordes con las características
físicas de cada zona a intervenir, permitiendo un manejo diferenciado para cada sub-zona
delimitada.
Siendo así, en cada uno de los cuatro tratamientos presentados se desarrollan estrategias
propias y adecuadas sin dejar de lado los usos acogidos por el plan de ordenamiento
territorial, indicando sus condiciones de uso frente a su permisión, condicionamiento o
prohibición, toda vez que la normatividad local no contempla usos complementarios.
Dicho esto, es preciso anotar que de los tratamientos urbanísticos presentes en el suelo
objeto de planificación por parte de la OUEN, el plan de ordenamiento territorial solo
reglamenta el tratamiento de desarrollo en sus contenidos mínimos, definiendo índices de
edificabilidad, áreas mínimas de lote, cargas urbanísticas locales y generales (cesiones de
suelo para espacio público, destinación para vivienda VIP, redes locales de servicios
públicos, malla vial local y arterial) afectaciones y reglas para la generación de las cesiones.
Del mismo modo, para el ejercicio de formulación del componente normativo no se tienen
fichas reglamentarias base para la proyección del acto administrativo que adopte la OUEN
y la reglamentación específica a cumplir por cada programa y proyecto; de acuerdo a lo
estipulado en el artículo 275 del POT vigente, las fichas reglamentarias precisan en detalle
la norma urbana en las diferentes zonas, podrán precisar condiciones de volumetría para
la aplicación de los tratamientos urbanísticos, así, como las condiciones de intensidades
para la localización de usos del suelo y exigencias de cupo de estacionamientos de
conformidad a la zonificación de tratamientos y áreas de actividad. Esta fichas deben ser
adoptadas por Decreto Municipal, por lo que mediante la formulación de la OUEN se
presenta en parte posterior del presente, propuesta de norma urbana detallada para cada
uno de los tratamientos encontrados en el polígono, propuesta que deberá ser evaluada
por la secretaría da valorización en compañía del departamento de planeación municipal
(quien es el competente natural) a fin de justificar su reglamentación.
Frente a los usos del suelo urbano, sus condiciones se encuentran estipuladas en el artículo
167 del Acuerdo 022 de 2019, en este se determinan las categorías de usos permitidos,
condicionados y prohibidos de acuerdo a lo siguiente:
Permitidos: Usos principales o predominantes, determinan el destino de las áreas de

actividad, así como aquellos complementarios que contribuyen al funcionamiento del
predominante.
Condicionados: Requeridos para el funcionamiento del principal, que bajo las condiciones
de los usos permitidos podrán permitirse.
Prohibidos: Son declarados como incompatibles por sus impactos urbanísticos no
mitigables.
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Tratamiento de desarrollo
Por contemplarse su reglamentación en el Plan de Ordenamiento territorial se hace

referencia expresa a su contenido como regla general de aplicabilidad para el tratamiento
de desarrollo.
GENERALIDADES: Definido por al Articulo 174 y el 175 del Acuerdo 022 de 2019,
señalando, que es el aplicable a todo predio urbanizable no urbanizado al interior del
perímetro urbano, debiendo complementarse con lo señalado en el artículo 2.2.1.1. del
Decreto 1077 de 2015, el cual extiende su incidencia a los suelos de expansión urbana.
Este tratamiento a su vez delimita cuales son los predios que deberán ser sometidos a las
actuaciones de urbanización.
Para concretar los predios objeto de este tratamiento, el referenciado artículo del Decreto
1077 describe como predio urbanizable no urbanizado aquellos que no han sido
desarrollados y en los cuales se permiten las actuaciones de urbanización, o que aun
cuando cuenten con licencia urbanística no contaron con obras.
CARGAS URBANISTICAS: Las cargas urbanísticas han sido definidas para el tratamiento
de desarrollo desde el POT vigente, siendo estás:
1. Vivienda de interés prioritario:

Correspondiente a la destinación del 20% del suelo útil, los cuales podrán
entregarse en otras áreas de la ciudad a través de mecanismos de compensación
por patrimonios autónomos o por fondos creados por el municipio para el desarrollo
de vivienda VIS y VIP, o generados en sitio.
Cuando sean generados en sitio, deberán quedar definidos así en la escritura
pública que protocolice la constitución de urbanismo, si el suelo destinado para el
desarrollo de proyectos VIP se localiza en otra zona de la ciudad, esta situación
deberá inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles.
Se recalca que de acuerdo al último aparte del artículo 176 del POT vigente no se
asigna esta carga para los desarrollos de uso industrial, dotacional o institucional, lo
cual es contradictorio con lo dispuesto en las normas nacionales que regulan la
materia.
2. Cesiones obligatorias – Generación de espacio público para urbanizaciones: El

propietario o urbanizador se obliga a ceder a favor del municipio de Cúcuta:
a. Zonas de afectaciones: Hacen parte de las llamadas cesiones tipo 1, sin

embargo, no hacen parte de la contabilización para el cumplimiento del %
mínimo de este tipo de cesiones. Se debe hacer transferencia a favor del
municipio a título de cesión gratuita por parte del propietario o urbanizador y
serán ingresadas al sistema general de espacio público.
b. Afectación vial: en caso de existir afectaciones por el plan de infraestructura vial

urbana, o por canales de aguas lluvias, el urbanizador deberá ceder el 7% del
área neta urbanizable, si el porcentaje es superior se contabilizará el mayor
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metraje dentro del cumplimiento de las cesiones tipo 1 y hasta el 50% de este
concepto.
c. Ceder la integración al trazado urbano en continuidad con las vías existentes,

incluyendo andenes, sardineles, calzadas, separadores y demás conformantes
del perfil vial. El urbanizador tiene la obligación de su construcción previa a la
entrega a favor del municipio, esta cesión deberá realizarse a título gratuito y
protocolizarse mediante la escritura pública que constituya la urbanización.
d. Ceder cuando sea aplicable los corredores de control ambiental de la malla vial
arterial y ronda de ríos y cuerpos de agua.
e. Ceder las áreas que como consecuencia de la constitución de la urbanización

sean destinadas a espacio público, determinadas como cesiones tipo 1, las
cuales, son exigibles a todos los desarrollos indistintamente de su uso y
corresponde al 25% del área neta urbanizable con destinación a parques zonas
verdes y dotacionales, se incluye dentro de esta categoría las cesiones por
afectación (rondas hídricas, suelos de protección por riesgo, malla vial de
sistemas de estructurantes y de canales, redes de servicios públicos) las cuales
no se contabilizan dentro del porcentaje del 25%.
f. Si en el proyecto urbanístico, se plantean zonas de parqueaderos de carácter

público, dichas zonas serán descontadas para el cálculo de la cesión Tipo 1.
3. Cesiones obligatorias – terrenos consolidados como conjunto cerrado:
a. Solo se exigen para proyectos cerrados con más de 5 unidades en caso de ser uso
residencial o en usos comerciales, servicios, industriales e institucional que cuenten
con más de 800 mts2 de construcción.
b. La cesión Tipo 2 corresponden a las áreas comunales en los proyectos que se

desarrollan bajo la tipología de agrupación cerrada, siendo la carga para el uso
residencial el 12% por cada lote o unidad de vivienda y para los demás usos el 12%
por cada 120m2 de edificación; las llamadas cesiones tipo 2 se encuentran afectas
al régimen de propiedad horizontal y si bien se catalogan como cesiones, por su
naturaleza su determinación deberían ser zonas de uso común ya que su titularidad
no queda en cabeza del municipio, sino que siguen siendo bienes de propiedad
privada. Este tipo de bienes no se transfieren bajo ningún título a favor del municipio
y en la escritura que constituye la propiedad horizontal se estableces como aquellos
que pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de los bienes privados que la
conforman en sujeción a la Ley 675 de 2001.
c. Deben cumplir con las cesiones tipo 1 en los mismos términos señalados en el
numeral 2 del presente aparte, teniendo como indicaciones adicionales las
siguientes: a. queda prohibido que las cesiones tipo 1 se encuentren al interior de
conjuntos cerrados, por lo cual deberán cederse en un área externa a la agrupación
residencial, y deberán entregarse construidas y dotadas.
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d. Frente a las reglas de afectaciones la cesión debe realizarse en los mismos términos
señalados en el numeral 2 del presente aparte, por lo cual, al momento de adelantar
el diseño urbanistico en caso de que existan afectaciones de tipo vial o ambiental
deberán contemplarse por fuera del conjunto de unidades. No se debe cumplir con
la entrega de vías internas ni con la obligación de continuidad vial.
Los criterios de localización, conformación y configuración de las áreas de cesión son los
establecidos en el numeral 5 del artículo 180 del Acuerdo 022 de 2019, siendo posible su
compensación a través de los mecanismos de que trata el articulo 7 de la Ley 9 de1989,
quedando la facultad de reglamentación de los costos de la compensación la secretaría de
vivienda del Municipio y el departamento administrativo de planeación municipal es el
encargado de recibir y manejar el inventario de las zonas de cesión Tipo 1 que se generen
en los desarrollos urbanísticos.
Se debe recalcar que, si bien las zonas de cesión se incorporan al espacio público con el
cumplimiento de la entrega jurídica, de manera complementaria al trámite de la misma, se
deberá surtir el requisito de entrega material reglamentado en los artículos 2.2.6.1.4.6. y
2.2.6.1.4.7 del Decreto 1077 de 2015 procedimiento a través del cual, la autoridad
competente de administrar y mantener el espacio público en el municipio o distrito, acredita
el cumplimiento de la ejecución de las obras y/o dotaciones, en los términos establecidos
en la respectiva licencia urbanística.
PLAN PARCIAL SANTA INÉS EN TRATAMIENTO DE DESARROLLO

Mediante el instrumento de planificación intermedia Plan Parcial, se establece el
aprovechamiento de los espacios privados asignando usos específicos, intensidades de
uso, edificabilidad, así como las obligaciones urbanísticas y repartición de cargas versus
beneficios, el articulo 274 de POT establece la posibilidad de planes parciales en
tratamiento de desarrollo, estableciendo que el diseño urbano permitirá la generación de
los soportes necesarios para los nuevos usos o para la transformación de los espacios
urbanos previamente existentes.
El tratamiento de desarrollo es susceptible de ser “desarrollado” a través de licencias

urbanísticas o por plan parcial, dentro del polígono de la OUEN se proyecta el Plan Parcial
Santa Inés de acuerdo a lo que a continuación se detalla:
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Ubicación:
Ilustración 2. Localización del Plan Parcial Santa Inés.
Fuente: EPYPSA SAS, 2023.
Usos propuestos
Uso principal: Residencial, de acuerdo a lo señalado en el Articulo 234 del Acuerdo 022
de 2019, es el destinado a la actividad de vivienda en inmuebles destinados a la habitación
permanente. Para la zona ya delimitada se propone vivienda multifamiliar, contemplada en
el numeral segundo del ya mencionado artículo 234.
Uso complementario: Uso comercial, indicado en el artículo 235 del POT vigente, siendo
el comercio vecinal y zonal los propuestos para la presente área, donde la venta de artículos
y comestibles de primera necesidad vinculados al giro cotidiano de la vida de los habitantes
del sector es la target del mismo, aunado a la venta de artículos complementarios a
actividades productivas y al hogar.
Servicios: indicado en el artículo 236 de POT vigente, siendo la preparación y consumo de

alimentos, oficinas para servicios profesionales y/o financieros y servicios profesionales el
sector de esta actividad a la cual se encamina la proyección presentada.
Los usos complementarios se proponen en primer piso.

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Cargas urbanísticas
Espacio público con destino a parques: Se proyectan desde la OUEN como cargas
predeterminadas para le Plan Parcial Santa Inés en el ítem de espacio público con destino
a parques la creación de dos (02) espacios recreativos y de esparcimiento dedicados a la
recreación pasiva de la población.
Perfil vial: Se contempla desde la propuesta la preexistencia de diseño de andenes
obligatorios en los planes parciales a desarrollar, cuyo ancho serán de 4 mt: en donde 1.5
mt se destina a una franja verde arborizada para mejorar las condiciones ambientales y el
control climático y una franja peatonal de 2.5mt de ancho.
Dentro de la propuesta presentada por EPYPSA se presenta un espacio público proyectado

correspondiente a 10.200 mts2 equivalentes a 14% del área total del polígono de dicho plan
parcial.
El plan parcial Santa Inés, aunque se encuentra ubicado en el tratamiento de desarrollo

deberá concretar las condiciones técnicas, jurídicas, económico financieras y de diseño
urbanistico que permita crear la estructura de soporte necesaria para los usos propuestos.
UAU GARCIA HERREROS
En la modalidad de desarrollo, desde el componente urbano se propone la delimitación y

desarrollo de la UAU – Unidad de actuación urbanística García Herreros ubicada en las
manzanas MZ-35 y MZ-36:
Ubicación:
Ilustración 3. Localización de la UAU García Herreros

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Las UAU se definen en el Artículo 282 definida como el área confirmada por uno o varios
predios que en el marco de un plan parcial siendo esta una unidad de planificación y gestión,
permitiendo que en el evento en que os propietarios no se lleguen a acuerdos se pueda
hacer efectiva la integración inmobiliaria a través de herramientas jurídicas o expropiación
administrativa a favor de terceros. Cuando una UAU garantice las condiciones jurídicas,
técnicas y financieras de manera autónoma, esta se podrá desarrollar a través de una única
licencia de urbanización o PUG garantizando la repartición equitativa de cargas y
beneficios.
Siendo así, García Herreros será un plan parcial de desarrollo con una única UAU.
Cargas urbanísticas:
Espacio público: Se proyecta desde la OUEN, se propone 9.800 mts2 de espacio público,
correspondiente al 25% del área total del polígono, el espacio público propuesto se refiere
a los nuevos andenes de las manzanas residenciales, contemplados con un ancho de 4 en
donde 1.5 mt se destina a una franja verde arborizada para mejorar las condiciones
ambientales y el control climático y una franja peatonal de 2.5 mt de ancho y a la
incorporación de un Parque de carácter lúdico-recreativo
Equipamiento: Se incorpora un equipamiento cultural. Se trata de un edificio de uso

polivalente destinado a un Centro de Cultura y Escuela de Música, implantado en medio de
un parque con un teatro al aire libre.
Tratamiento de renovación urbana
Para el caso que nos ocupa, en el polígono a planificar a través de la OUEN nos remitiremos
al tratamiento de renovación urbana en la modalidad de redesarrollo, toda vez que de
acuerdo a los programas proyectados se busca promover la transformación de la porción
del territorio, en el cual se busca reordenar la trama urbana y generar nuevos espacios
públicos y privados.
En el plan de ordenamiento territorial lo encontramos ubicado en el artículo 182 numeral

segundo, indicando desde la norma local, que corresponde a las áreas en las cuales se
promueve la sustitución de las estructuras urbanas y arquitectónicas en sectores con
condiciones de subutilización de la infraestructura existente. Esto implica la sustitución o
reconstrucción de las edificaciones, recuperación y el manejo ambiental del sistema de
espacio público e infraestructura de soporte, incluyendo estrategias sociales para el manejo
de los habitantes localizados en el área.
El tratamiento de renovación urbana se desarrolla a través de planes parciales en busca

de la transformación de zonas desarrolladas que tienen condiciones de subutilización de
estructuras físicas existentes, para aprovechar el potencial de desarrollo del polígono.
De acuerdo a la norma local, se podrá a través del plan parcial reemplazar las edificaciones
en su uso y aprovechamiento.
Ubicación: Bajo este tratamiento se propone la intervención de los barrios Ínsula y el

Salado.
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El salado:
Ilustración 4. Localización de las intervenciones en el barrio El Salado
Ínsula:
Ilustración 5. Localización de las intervenciones en el barrio Ínsula

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Usos propuestos
Uso principal: Residencial, de acuerdo a lo señalado en el Articulo 234 del Acuerdo 022
de 2019, es el destinado a la actividad de vivienda en inmuebles destinados a la habitación
permanente. Para la zona ya delimitada se propone vivienda multifamiliar, contemplada en
el numeral segundo del ya mencionado artículo 234.
Uso complementario: Uso comercial, indicado en el artículo 235 del POT vigente, siendo
el comercio vecinal y zonal los propuestos para la presente área, donde la venta de artículos
y comestibles de primera necesidad vinculados al giro cotidiano de la vida de los habitantes
del sector es la target del mismo, aunado a la venta de artículos complementarios a
actividades productivas y al hogar.
Servicios: indicado en el artículo 236 de POT vigente, siendo la preparación y consumo de

alimentos, oficinas para servicios profesionales y/o financieros y servicios profesionales el
sector de esta actividad a la cual se encamina la proyección presentada.
Los usos complementarios se proponen en primer piso.
Cargas urbanísticas
Espacio público destinado a parques:
Plan Parcial el Salado: Se proponen desde la OUEN unas cargas predeterminadas de tres
(03) parques y 1 edificio de equipamiento correspondiente al Centro Integral de Atención a
la familia - CIAF.
Plan Parcial Ínsula: Se proponen desde la OUEN unas cargas predeterminadas de dos
(02) parques.
Teniendo en cuenta que una de las estrategias propuesta para el tratamiento de renovación
urbana, es el disponer de espacio público necesario para consolidación de un sistema de
servicios públicos para el disfrute pasivo y activo de la comunidad, el ocio y el esparcimiento
solo se podrá compensar el mismo hasta el 50% siempre y cuando el área a dejar en sitio
cumpla con los mínimos permitidos en el POT.
Cabe señalar que la compensación de las zonas de cesión no se estipulan desde POT
como a entregar en áreas receptoras predeterminadas, de acuerdo al artículo 180 numeral
5º, la compensación del espacio público será determinada por la secretaría de Vivienda del
municipio o quien haga sus veces, determinando su costo, o aceptando la compensación
en especie, teniendo los curadores urbanos la obligación de solicitar a dicha cartera, que
se proceda a liquidar el valor de la compensación o aceptar la propuesta de compensación
en otros terrenos.

obligatorios en los planes parciales a desarrollar, cuyo ancho serán de 4 mt : en donde 1.5
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De acuerdo a la propuesta presentada, el espacio público propuesto corresponde

porcentualmente sobre el total de los polígonos de los planes parciales de acuerdo a lo
siguiente:
Plan parcial el salado: 14%

Plan parcial Niza: 25%
Por tratarse de renovación urbana en redesarrollo a planificar a través de plan parcial, este
dispondrá lo atinente a la normatividad urbanística, volumetría e instrumentos propios de la
herramienta de planificación intermedia, sin perjuicio de lo establecido en la ficha anexa al
presente documento que desarrolla el respectivo tratamiento. En todo caso, la repartición
equitativa de cargas y beneficios deberá ser suficiente para viabilizar los proyectos
urbanísticos frente a las cargas a desarrollar.
Tratamiento de mejoramiento integral
Estipulado en el Artículo 184 de POT vigente, identifica, orienta y regula las actuaciones
urbanísticas para mejoramiento de los sistemas estructurantes del territorio sometido a él,
así como mitigar los impactos de los riesgos existentes. De acuerdo a lo señalado en el
plan de ordenamiento, no es requisito sine quanon para la ejecución de acciones
urbanísticas en este tratamiento que el suelo haya sido objeto de proceso de legalización.
Ubicación:
Ilustración 6. Localización de las intervenciones de mejoramiento integral.
Para el desarrollo de los programas se ha dividido el polígono del tratamiento en dos sub
sectores:
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Sub sector 1: Identificado en el plano con color amarillo
Este sector no tiene ninguna afectación por riesgos, por lo cual, podrán adelantarse las
actuaciones urbanísticas de manera directa sin requerir la realización de estudios
detallados.
Usos propuestos: En este subsector se proyecta desde la OUEN, Comercio local y

vivienda.
Espacio público: Se proyecta un equipamiento.
Sub sector 2 : Identificado en el plano con color naranja
En este sector se debe adelantar el estudio detallado de riesgos como actividad preferente
que permita identificar las medidas de mitigación y/o reducción del riesgo, es de anotar que
esta actividad hace parte de las estrategias de gestión del riesgo señaladas en el artículo
17 del POT municipal, señalando que los A.V.R. se realizarán en los sectores delimitados
para determinar las medidas estructurantes y no estructurantes a desarrollar.
Por ser una zona cuya parte del suelo se encuentra en condición de riesgos las actuaciones
urbanísticas a ejecutar se encuentran condicionadas a los resultados de los estudios
detallados, a fin de determinar si la amenaza es mitigable o en su defecto dicha área debe
ser señalada como área de protección en caso de no ser mitigable.
Usos propuestos: En este subsector se proyecta desde la OUEN, Comercio local y

vivienda.
Espacio público: Se proyectan parques de escala vecinal.
PROGRAMAS ADMINISTRATIVOS PROPUESTOS
El programa a desarrollar se prevé de manera integral frente al mejoramiento del entorno y

mejora de vivienda:
Intervención de mejoramiento de entorno: Programa coordinado con la comunidad para

que de manera conjunta con el ente territorial se busque mejorar fachadas, zonas de cesión
y jardines, con el objeto de vincular y de apropiar a las comunidades en el desarrollo del
proceso de cabio y transformación de su entorno, a fin de que mejoren sus condiciones de
vida, seguridad y salud. El ente territorial deberá organizar la participación comunitaria
apostándole a la construcción del tejido humano.
Intervención de mejoramiento integral de vivienda: cuyo objetivo es realizar

intervenciones en unidades habitacionales precarias, que necesitan baterías de baños,
cocinas o alcobas, verificando el cumplimiento del saneamiento predial y las condiciones
de riesgo resueltas, con cofinanciación de las entidades del sector de vivienda, acceso a
subsidios de vivienda y mejoramiento de la oferta de servicios públicos domiciliarios.
Este programa puede ser financiado a través del sistema nacional de regalías, siempre y
cuando el inmueble o inmuebles que conforman el barrios sea de propiedad del
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departamento, municipio, distrito o entidad pública, en caso tal, deberá encontrarse el bien
inmueble libre de gravámenes y/o cualquier limitación a la propiedad.
Plan terrazas: corresponde a un conjunto de intervenciones en aquellos predios que tiene

ya desarrollada una unidad de vivienda en 1 o 2 pisos y necesitan ampliar a una segundo
o tercer piso, luego de verificar las condiciones de la construcción y el cumplimiento de las
normas antisísmicas. Este plan se financia con recursos propios de propietario, subsidios
de mejoramiento y recursos de la administración municipal.
Disposiciones comunes a ambos sub sectores frente al desarrollo de los programas:
Se proponen actuaciones de ordenamiento urbano, recuperación ambiental, titulación de

predios, mejoramiento de vivienda y redensificación de nuevos desarrollos.
La zona demarcada bajo el tratamiento de mejoramiento integral se estipula como área

receptora de transferencia de obligaciones de área útil para la construcción de vivienda VIP
y VIS, siempre y cuando se realice la incorporación de la misma al tratamiento de
renovación urbana en la modalidad de redesarrollo tal como lo señala el artículo 182 del
plan de ordenamiento territorial, en consonancia con lo establecido en el artículo
2.2.2.1.5.3.3 que señala que la obligación de destinar suelo para el desarrollo de programas
y proyectos VIS y VIP se podrá trasladar a cualquier otra zona urbana o de expansión
urbana, en terrenos sometidos a tratamiento de desarrollo o de renovación urbana en la
modalidad de redesarrollo.
Los programas y actuaciones urbanísticas en el sector demarcado como de mejoramiento

integral, serán impulsados a oficio de la Alcaldía municipal o a petición de los habitantes
del sector, siendo en todo caso responsabilidad del ente territorial su estructuración,
administración y desarrollo.
Los diferentes programas tendrán como base de mano de obra a los mismos habitantes del
sector, siempre y cuando acrediten la idoneidad para ello, actuando de manera preferente
como impulsor del mejoramiento integral de la calidad de vida de los habitantes del sector.
Los programas propuestos deberán ser derivados y estar articulados con las propuestas
programas y proyectos prevenientes de la secretaría de vivienda del municipio de Cúcuta
como cartera funcionalmente facultada para su ejecución y de acuerdo con los lineamientos
de los proyectos previstos desde el Plan de Desarrollo Municipal.
Tratamiento de consolidación
Ubicado en el artículo 181 del POT, orienta las actuaciones urbanísticas en zonas
urbanizadas en las cuales existe un equilibrio entre las infraestructuras de soporte urbano
y el volumen densificado y que presentan bajo potencial de transformación. En el polígono
de la OUEN encontramos la modalidad de consolidación con densificación moderada, en el
entendido en que se encuentran condiciones urbanísticas de calidad, pero existen lotes o
unidades con áreas generosas que permiten su consolidación.
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Ubicación:
Ilustración 7. Localización de las zonas de desarrollo urbano en tratamiento de consolidación
Uso propuesto: Residencial, de acuerdo a lo señalado en el Articulo 234 del Acuerdo

022 de 2019, es el destinado a la actividad de vivienda en inmuebles destinados a la
habitación permanente. Para la zona ya delimitada se propone vivienda multifamiliar,
contemplada en el numeral segundo del ya mencionado artículo 234.
Cargas urbanísticas:
Se proyectan desde la OUEN:
Espacio público destinado a parques: Se propone un parque deportivo, lúdico,

recreativo.

obligatorios en los planes parciales a desarrollar, cuyo ancho serán de 4 mt : en donde 1.5
El espacio público propuesto corresponde al 25% del área total del polígono del tratamiento
en estudio.
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Normas de edificabilidad:
Bajo el tratamiento de desarrollo (como base desarrollada en el POT), encontramos la

definición de normas de loteo (área mínima de lote uso residencial) de ocupación (densidad
uso residencial), así como normas de retiro mínimo con respecto a las secciones viales. De
manera generalizada y uniforme a partir del artículo 186 del subcapítulo 3 del capítulo II del
acuerdo 022 de 2019, se definen normas de retiros y aislamientos para todos los
tratamientos asociados a los usos y áreas de actividad, normas diferenciadas para
antejardines y fachadas. De igual manera se establecen reglas claras con respecto a
estacionamientos y la compensación de estos, secciones viales, voladizos, entre otros,
normas constructivas de habitabilidad y calidad en la edificación, índices de ocupación y
construcción asociados específicamente a usos y áreas de actividad, los cuales son la base
para la precisión de normas urbanísticas dentro de las fichas reglamentarias.
Por lo cual, como norma base se tendrá lo señalado en el Plan de Ordenamiento territorial.
Estas normas no debieran encontrarse sujetas exclusivamente a la clasificación de usos,

sino que su definición debe obedecer principalmente a las condiciones físicas de los
sectores que se traduce en la categorización de los tratamientos urbanísticos. Es necesario
entonces una armonización de este tipo de determinaciones de manera tal que se ajusten
a las condiciones reales de los sectores normativos.
2.2. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN, GESTION Y FINANCIACIÓN
Tabla 2. Batería de instrumentos de planificación, gestión y financiación del POT
BATERÍA DE INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN, GESTIÓN Y FINANCIACIÓN POT.
PLANIFICACIÓN
En el respectivo plan parcial se concretarán los criterios para la conformación de
Unidades de Actuación Urbanística y se incorporará el proyecto específico de
delimitación que podrá ser propuesto por los propietarios o definido por la Oficina de
Planeación, TIC y Gestión Urbana. La delimitación tendrá en cuenta los siguientes
aspectos:
● Las condiciones financieras y económicas que hagan posible el reparto de las

PLANES PARCIALES cargas y beneficios.
● La división predial.
● Otras condiciones que se definan técnicamente en el Plan Parcial. los planes

parciales de acuerdo a su artículo 274 si podrán ser desarrollados sobre suelo
urbano para la transformación de espacios urbanos preexistentes.
Este instrumento de planificación aterrizan el detalle de la norma urbana en las
diferentes zonas del municipio y de acuerdo a lo señalado en POT estas serán
adoptadas mediante Decreto posterior, sin que a la fecha se hayan generado.
FICHAS REGLAMENTARIAS
Como ya se señaló, la formulación de las operaciones urbanísticas estratégicas se
caracterizan por ser principalmente de carácter operativo y de ejecución de
programas y de proyectos, sin embargo por carecer de norma específica
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preexistente, se deberá a través de la formulación de la OUEN precisar la

reglamentación de usos y aprovechamiento, desarrollando norma urbanística
específica, según las reglas definidas para las áreas de actividad y tratamientos
urbanísticos generales definidas en el POT, en específico los establecidos en los
cuadros anexos del Acuerdo 022 de 2019.
Como el municipio no cuenta directrices de implantación o regularización y manejo
adoptadas para los equipamientos de escala supramunicipal y urbana, y teniendo
en cuenta los equipamientos preexistentes en el área de influencia de la OUEN
(aeropuerto, zona franca, Cenabastos) desde la formulación de la OUEN se deberán
incluir para efecto de la regularización de los preexistentes normas asociadas a
DIRECTRICES DE
instrumentos de administración y gestión que permita la mitigación de impactos, la
IMPLANTACIÓN O
generación de transición en la trama urbana y la incorporación de elementos
REGULARIZACIÓN Y MANEJO
urbanos amigables a los usuarios y visitantes de los diferentes equipamientos. Sin
embargo, es importante que la administración municipal en cabeza de la secretaría
de planeación desarrolle de manera reglamentaría, las acciones y medidas de
mitigación de impactos urbanísticos, en especial la de regularización de los
equipamientos y de los usos condicionados preexistentes en cada sector.
Es el procedimiento mediante el cual la Administración municipal, reconoce,
regulariza y expide la reglamentación, para los desarrollos humanos realizados
informalmente, que cumplan con las condiciones exigidas por la normatividad
LEGALIZACIÓN DE nacional para ser objeto de esta posibilidad.
ASENTAMIENTOS
El procedimiento y demás requisitos se encuentran definidos en la reglamentación
expedida por la administración de San José de Cúcuta, la cual podrá ser objeto de
ajustes y modificaciones cuando se requiera.
Es el instrumento de planeamiento por el cual se realizan los ajustes urbanísticos y
normativos a los desarrollos de origen informal que fueron sometidos a procesos
de legalización, y cuentan con Mapa aprobado y acto administrativo de
reconocimiento, en los cuales se han presentado alteraciones en sus espacios
públicos originalmente determinados.
REGULARIZACIÓN DE
DESARROLLOS
Los planes de regularización de desarrollos culminan con la expedición de una
resolución expedida por el Departamento Administrativo que adoptará el (los)
nuevo(s) Mapa (s) urbanístico(s), contendrá la norma urbanística y las acciones a
desarrollar dentro del tratamiento correspondiente.
GESTION
Las Unidades de Actuación urbanística son las áreas conformadas por uno o varios
inmuebles que deben ser diseñadas, urbanizadas o construidas como una unidad
de planeamiento y gestión, para promover el uso racional del suelo, garantizar el
cumplimiento de las normas urbanísticas y concretar el reparto equitativo las cargas
y beneficios.
UAU
En aquellas actuaciones urbanísticas en las cuales no se presente acuerdo entre la
totalidad de los propietarios o no cumplan con las condiciones para obtener una
única licencia de construcción, aplicará la delimitación de unidades de actuación
urbanística, conforme a lo previsto en la Ley 388 de 1997 y demás normas
reglamentarias.
Los traslados y compensación de obligaciones son mecanismos mediante los que
en los estrictos términos que se indican en el POT, la administración podrá
establecer alternativas para cumplir las siguientes obligaciones urbanísticas:
TRASLADO O
COMPENSACIÓN DE
Espacio público
OBLIGACIONES
Parqueaderos
URBANÍSTICAS
Vivienda de interés social y de interés social prioritario
Todas aquellas otras obligaciones que se autorice en el presente POT pueden ser
susceptibles de estos mecanismos.
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Las alternativas para el cumplimiento de las obligaciones antecedentes son las

siguientes:
Traslado de obligaciones: Posibilidad de cumplimiento de obligaciones urbanísticas

en inmuebles
diferentes al que lo causa.
Compensación: Posibilidad de pago en dinero de las obligaciones urbanísticas
Instrumento que permite englobar diversos lotes de terreno para luego subdividirlos
REAJUSTE DE SUELO
en forma más adecuada y dotarlos de obras de infraestructura urbana.
Instrumento que permite englobar distintos inmuebles para que, previa la

INTEGRACIÓN INMOBILIARIA adecuación de la infraestructura y el espacio público, sea posible rehabilitarlos y
subdividirlos, logrando una mejor distribución de espacios y usos.
Cuando para el desarrollo de una unidad de actuación urbanística no se requiera
una nueva configuración predial de su superficie y las cargas y
beneficios de su desarrollo puedan ser repartidos en forma equitativa entre sus
COOPERACIÓN ENTRE propietarios, la ejecución podrá adelantarse a través de sistemas de cooperación
PARTÍCIPES entre los partícipes, siempre y cuando se garantice la cesión de los terrenos y el
coste de las obras de urbanización correspondientes,
de conformidad con lo definido en el plan parcial.

FINANCIACIÓN
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 82 de la Constitución Política y el

artículo 73 de la Ley 388 de 1997, las acciones urbanísticas que regulan la
PARTICIPACION EN
utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento,
PLUSVALIA
generan beneficios que da derecho al municipio de San José de Cúcuta a participar
en las plusvalías resultantes de dichas acciones.
Es una contribución especial que genera un gravamen real, que se impone a los
propietarios o poseedores de los bienes inmuebles que se
benefician con la ejecución de una obra, plan o conjunto de obras de interés público.
CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN
Es un instrumento de financiación del desarrollo urbano y su recaudo tiene
destinación específica para la construcción o rehabilitación de las obras.
La Administración Municipal, a través de la Secretaría de Hacienda y previa la

autorización que emita el Concejo, podrá emitir, colocar y mantener en
circulación, títulos valores denominados bonos de reforma urbana, con el fin de
BONOS Y PAGARÉS DE
financiar la ejecución de las actividades a que se refiere el artículo 104 de la Ley 9
REFORMA URBANA
de 1989, siempre que las actuaciones urbanísticas respectivas estén previstas o
autorizadas en el programa de ejecución del POT y de conformidad con la
priorización que realice el Departamento Administrativo de Planeación.
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Este mecanismo de financiación de proyectos se encuentra contemplado en el

artículo 296 del POT, el cual tiene plena concordancia con la visión y alcance de la
formulación de la OUEN, por este se pueden financiar los proyectos de intervención
urbanística principales, priorizando aquellos que correspondan a la vigencia de corto
plazo del plan de desarrollo y del programa de ejecución del POT, definiendo la
destinación de estos recursos conforme a lo establecido en el artículo 296 en el
parágrafo 4.
APORTES POR
Se observa de acuerdo a lo señalado en el parágrafo 3 que se otorga a la
EDIFICABILIDAD -
administración municipal el termino de cuatro (4) meses contados desde la
TRANSFERENCIA DE
expedición del acuerdo que aprueba el POT para expedir la reglamentación a través
DERECHOS
Decreto municipal, a fin de que se norme el procedimiento de cálculo y liquidación
de los aportes urbanísticos por edificabilidad adicional, así mismo se circunscribe al
mismo termino la constitución del fondo especial de aportes urbanísticos por
edificabilidad adicional que será administrado por el departamento administrativo de
planeación municipal, por lo cual, de haberse cumplido el termino señalado sin el
desarrollo reglamentario se entiende una pérdida de las facultades reglamentarias y
de manera necesaria se deberá adelantar los trámites pertinentes ante concejo que
permitan tener nuevamente dichas facultades.
INSTRUMENTOS ADICIONALES
Los predios que sean de propiedad de entidades públicas de cualquier orden o
administrados por éstas, o que sean propiedad de particulares y sobre los cuales se
prevea desarrollar proyecto de interés general, previamente a su enajenación,
OFERTA PREFERENTE
deberán ser ofertados preferentemente a la administración distrital para el desarrollo
de los planes, programas, estrategias de intervención o actuaciones estratégicas en
los términos establecidos para ello.
La transferencia de derechos de construcción y desarrollo se entiende como un
mecanismo de distribución equitativa de cargas y beneficios, por medio del cual se
asignan índices de construcción transferibles de áreas denominadas “zonas
generadoras” (terrenos ubicados en la estructura ecológica principal o que se ubican
en el tratamiento de conservación), para que estos sean posteriormente transferidos
los propietarios de las áreas denominadas “zonas receptoras” (predios ubicados en
TRANSFERENCIA DE suelo urbano o de expansión urbana).
DERECHOS DE
CONTRUCCIÓN Tienen como fin garantizar el reparto equitativo de cargas y beneficios, para los
propietarios de terrenos e inmuebles que se encuentren en zonas generadoras de
derechos de edificabilidad y los determinados como de preservación urbanística y
ambiental en especial a los predios de aledaños al canal de Bogotá, como una
estrategia para la gestión de los suelos deberán ser compensados mediante la
aplicación de derechos transferibles de construcción y desarrollo, compensaciones
económicas, beneficios y estímulos tributarios, conforme a las normas vigentes.
FORMAS DE CONTRATACIÓN Y ADMINISTRACIÓN ASOCIADAS AL DESARROLLO DE PROYECTOS
URBANOS
Mediante las cuales el capital privado es vinculado y empleado para la provisión de
servicios y bienes públicos. Dentro de este tipo de contratación es de gran
importancia la asignación de riesgos y la determinación de los pagos condicionados
al uso efectivo y adecuado de la infraestructura contratada.
ASOCIACIONES PÚBLICO
PRIVADAS Este modelo colaborativo permite la ejecución de obras públicas como vías,
hospitales, escuelas, cárceles entre otros bienes públicos tendientes a ser a futuro
a la administración, pero dada a un particular para su utilización y explotación de
manera provisional.
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Como instrumento financiero orientado a lograr su usufructo y/o explotación,

permitiendo que con él se sostenga y se financie el mismo, mediante el concurso de
los particulares. Una vez se desarrolle un programa y plan para este item se facilitará
el desarrollo de estrategias de urbanismo táctico y modalidad de aprovechamiento
temporal, para su implementación se podrán utilizar concesiones, permiso temporal
APROVECHAMIENTO
de explotación o convenios y contratos.
ECONÓMICO DEL ESPACIO
PÚBLICO
Esta herramienta busca el control y saneamiento urbano, captura externalidades
negativas derivadas del mal uso y/o contaminación del espacio público, así como la
búsqueda de la sostenibilidad financiera del espacio público mediante la reinversión.
Se propone la creación de la gerencia de espacio público y deberá concatenarse
con el Decreto existente frente a esta materia en el municipio.
SUELO CREADO COMO
la posibilidad que le otorga el Estado de multiplicar el potencial normal del suelo,
GENERADOR DE DERECHOS
frente al potencial de edificación
DE CONSTRUCCION
Para el manejo de los habitantes de los sectores objeto de transformación

PROGRAMA DE VECINOS
urbanística en pro de no desmejorar en ningún caso su calidad de vida.
MEJORA TU BARRIO Instrumento de gestión dentro del tratamiento de mejoramiento integral.
coordinado con la comunidad para que de manera conjunta con el ente territorial se
MEJORO MI ENTORNO
busque mejorar fachadas, zonas de cesión y jardines.
MEJORO MI VIVIENDA búsqueda del mejoramiento de las condiciones de habitabilidad del inmueble.
Las zonas de reserva vial que se demarquen en la propuesta de formulación de la
OUEN, siempre y cuando correspondan a proyectos del programa de ejecución del
plan de ordenamiento y dentro de los programas del Plan de Desarrollo Municipal,
deberán ser declaradas enmarcándolas dentro de lo establecido en el Párrafo
segundo del Artículo 289 del POT.
Se hace necesario adelantar la correspondiente afectación para que sea procedente

el proceso de enajenación voluntaria conforme a lo establecido en el artículo 61 de
DEFINICION DE RESERVAS la Ley 388 de 1997 y en las disposiciones en el artículo 289 del Acuerdo 022 de
VIALES 2019. Es de recalcar que el POT en el numeral 1.1. del literal c de su artículo 180
señala las obligaciones de generación de espacio público sobre predios
urbanizables no urbanizados, teniendo las zonas de afectaciones obligatorias
determinadas como afectaciones viales del sistema estructurante de la ciudad, como
cesiones a título gratuito a favor del municipio a transferir por escritura pública,
señala también, que el urbanizador para este fin, así como para canales cederá de
manera gratuita hasta el 7% del área neta urbanizable, pudiéndose canjear hasta el
50% por cesión tipo 1 cuando la diferencia sea superior. Por lo que no se prevé la
afectación de predios por reservas viales en predios consolidados.
2.3. FICHAS RESUMEN POR TIPO DE TRATAMIENTO
Se anexan al presente fichas técnicas que de manera practica presenta resumen de lo

señalado en el presente documento para su aplicabilidad.
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Tabla 3. Resumen de la formulación
TRATAMIENTO DE DESARROLLO (A TRAVES DE PLAN PARCIAL)

Desarrollo por Plan Parcial:
• Los predios comprendidos dentro del ámbito del Plan Parcial de desarrollo
"Santa Inés" requieren de la formulación de un instrumento de planificación
de gestión asociada que garantice la generación de un desarrollo urbanístico
TRATAMIENTO
optimo que obedezca a las necesidades en cuanto a la generación de espacio
público del sector y las zonas aledañas a este, así como un reparto equitativo
de cargas y beneficios.
• Los predios de la UAU García Herreros : MZ-35 y MZ-36
SUSTENTO
NORMATIVO Artículo 174, - 181 del Acuerdo 022 de 2019
TRATAMIENTO- POT
Intervención de las áreas definidas por POT bajo el tratamiento de desarrollo dentro
del ámbito de la OUEN, a través del instrumento de planificación intermedia PLAN
PARCIAL, que permita promover un modelo de ocupación compacto, efectuándose
PROGRAMAS
una estructura vial y de espacialidades públicas que se articulen a éste, generando
así una conexión del área de planificación con el entorno inmediato logrando un
desarrollo más armónico del sector
FICHA TECNICA Plan Parcial Santa Inés: PROGRAMA 1 documento formulación componente
PROGRAMA. Urbanismo.
Sub- 1 Esta área localizada entre las Avenidas 5 y la Avenida 2 y entre la calle 3 y
LOCALIZACIÓN la calle 4A
Sub-2 Esta área localizada entre las Avenidas 5 y 7 y entre la calle 4 y la calle 2
Plan Parcial Santa Inés: Sub sector 1
SECTOR
NORMATIVO: 4 UAU García Herreros: Sub sector 2
Plan Parcial de Desarrollo en Suelo Urbano: Instrumentos que articulan de manera

específica los objetivos de ordenamiento territorial que se expresan en la planificación
concretando las condiciones técnicas, jurídicas, económico – financieras y de diseño
urbanístico que permiten la generación de los soportes necesarios para la ocupación
y construcción de predios urbanizable no urbanizados, asegurando condiciones de
habitabilidad y de protección de la Estructura Biofísica, de conformidad con las
previsiones y políticas de este Plan.
INSTRUMENTOS DE Unidades de Actuación Urbanística: La delimitación de estás debe hacerse por
GESTION medio del decreto de aprobación del plan parcial y cuya finalidad principal es la de
garantizar el derecho de igualdad al hacer una configuración justa de la propuesta
urbanística a desarrollar, a través de la agrupación de un numero de predios, quienes
deberán tramitar para su desarrollo una única licencia de urbanismo por la cual se
asuman las cargas urbanísticas y asignación equitativa de los beneficios para la
construcción de los predios resultantes que permitan concretar el modelo de
ocupación. para su concreción es necesario el cumplimiento de los procedimientos
legales para su conformación.
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Traslado o compensación de obligaciones urbanísticas: La Ley 9 de 1989

estableció la posibilidad de implementación de los mecanismos de compensación y
traslado para el cumplimiento de cargas urbanísticas de cesión de suelo para espacio
público y equipamientos, dichos mecanismo están sujetos a la conveniencia en la
localización de este tipo de estructuras urbanas así como al cumplimiento de unas
condiciones mínimas de dichos soportes.
Cooperación de participes: Esta aplica en los casos en los que no se requiere para
la correcta distribución de cargas y beneficios de una redistribución predial, sino que
con la configuración predial existente se puede concretar el modelo de ocupación y
urbanismo y solo se define como estrategia para el reparto de beneficios la
compensación en dinero o acuerdos sobre intensidades de uso y edificabilidad
Reajuste de tierras: En los casos que para la correcta ejecución de la unidad de

actuación se requiera una reconfiguración espacial de los predios que la conforman,
se usa este mecanismo de gestión, el cual básicamente facilita una conformación
predial acorde a las necesidades del urbanismos propuesto y reasigna derechos
prediales sobre los lotes resultantes, para la definición del alcance de estos derechos
es imperante analizar el esquema financiero del proyecto, en cuanto a los valores del
suelo antes y después de la acción urbanísticas y los costos de urbanismo asociados
al desarrollo de dichos predios.
Repartición equitativa de cargas y beneficios: Definido para cada plan parcial en

particular y para cada una de las unidades de actuación urbanística determinadas en
el plan. Las cargas definidas en el plan tienen el carácter de obligaciones que
benefician a los participantes proponentes a la ciudad y equivalen a un porcentaje de
los beneficios que ofrece la norma de aprovechamientos a los propietarios e
inversionistas, para que el instrumento de financiación sea aplicable, las cargas
generadas deben garantizar que los beneficios sean proporcionales a los aportes.
Plusvalía: consiste en un tributo de origen constitucional-i9, ya que esta definió en su
artículo 82 que las entidades territoriales podrían participar del Plusvalor que sus
decisiones (acciones urbanísticas) ocasionaran sobre los inmuebles de propiedad
privada, para ello se requiere que medie entonces una acción urbanística, en este
caso el plan parcial, que otorgue alguno de los beneficios causantes de plusvalía
claramente identificados en la Ley 388 de 1997 y cuya exigibilidad se hace efectiva
INSTRUMENTOS DE en el momento es que tal beneficio se concreta, si bien es cierto en principio con la
FINANCIACION definición de los planes parciales se presume la acusación de unos beneficios de
desarrollo que luego se concretan a través de la expedición de las licencias
urbanísticas, para el caso del municipio de chucuta, es importantísimo hacer el
análisis específicos de viabilidad de la aplicación de este instrumento, en especial
porque el POT vigente define unos índices de aprovechamiento bastantes generosos
y por debajo de los propuestos en la OUEN.
Plan Parcial: Artículo 274 del Acuerdo 022 de 2019

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UAU: Articulo 282 del Acuerdo 022 de 2019

Reajuste de tierras: Articulo 285 del Acuerdo 022 de 2019
Cooperación de participes: Articulo 288 del Acuerdo 022 de 2019
SOPORTE
NORMATIVO Integración inmobiliaria: Artículo 286 del Acuerdo 022 de 2019
INSTRUMENTOS POT. Traslado o compensación de obligaciones urbanísticas: Articulo 283 del Acuerdo 022
de 2019
Repartición equitativa de Cargas y beneficios: Articulo 281 del Acuerdo 022 de 2019
TRATAMIENTO DE RENOVACION URBANA EN LA MODADLIDAD DE REDESARROLLO

Renovación urbana en la modalidad de redesarrollo: La intervención de los Barrios
Ínsula y el Salado requieren la sustitución de las estructuras urbanas y arquitectónicas
TRATAMIENTO que permita la transformación de las zonas objeto de intervención, logrando la
sustitución o reconstrucción de las edificaciones existentes, la recuperación de la
zona, la adecuación y generación e espacio público ambientalmente sostenible.
SUSTENTO Artículo 182, numeral 2 del Acuerdo 022 de 2019
NORMATIVO
TRATAMIENTO- POT
Intervención de los Barrios Ínsula y el Salado, a través del instrumento de planificación
intermedia PLAN PARCIAL, se propone intervención de vías, espacio público e
inmobiliaria. Se propone un modelo alternativo de ocupación del suelo que busque
PROGRAMAS contrarrestar los efectos generados por los procesos de ocupación y urbanización
ilegal del suelo. Por esto, la intervención en esta zona se fundamenta en establecer
un límite o borde urbano que impida que la ciudad siga creciendo de manera
descontrolada a causa de la urbanización ilegal.
Plan Parcial Ínsula: PROGRAMA 2 documento formulación componente Urbanismo.
FICHA TECNICA
PROGRAMA Plan Parcial el Salado: PROGRAMA 1 documento formulación componente
Urbanismo.
Barrio Ínsula: MZ-5, MZ-6, MZ-7, MZ-8, MZ-9, MZ-10 y MZ-11.

MANZANAS OBJETO
DE RENOVACION Barrio el Salado: MZ-17, MZ-18, MZ-19, MZ-20, MZ-21, MZ-22, MZ-23, MZ-24, MZ-
URBANA 25, MZ-26, MZ-27 y MZ-28,
Plan Parcial Ínsula: Sub sector 2

SECTOR
NORMATIVO: 2 Plan Parcial el Salado: Sub sector 1
Plan Parcial de renovación urbana: Instrumentos que articulan de manera específica
los objetivos de ordenamiento territorial que se expresan en la planificación
INSTRUMENTOS DE urbanístico que permiten la generación de los soportes necesarios para la
GESTION transformación de los espacios urbanos previamente existentes, asegurando
condiciones de habitabilidad y de protección de la Estructura Biofísica, de
conformidad con las previsiones y políticas de este Plan.
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Cooperación de participes: Esta aplica en los casos en los que no se requiere para la
correcta distribución de cargas y beneficios de una redistribución predial, sino que
con la configuración predial existente se puede concretar el modelo de ocupación y
urbanismo y solo se define como estrategia para el reparto de beneficios la
compensación en dinero o acuerdos sobre intensidades de uso y edificabilidad
Unidades de Actuación Urbanística: La delimitación de estás debe hacerse por medio
del decreto de aprobación del plan parcial y cuya finalidad principal es la de garantizar
el derecho de igualdad al hacer una configuración justa de la propuesta urbanística a
desarrollar, a través de la agrupación de un numero de predios, quienes deberán
tramitar para su desarrollo una única licencia de urbanismo por la cual se asuman las
cargas urbanísticas y asignación equitativa de los beneficios para la construcción de
los predios resultantes que permitan concretar el modelo de ocupación. para su
concreción es necesario el cumplimiento de los procedimientos legales para su
conformación.
Traslado o compensación de obligaciones urbanísticas: La Ley 9 de 1989 estableció
la posibilidad de implementación de los mecanismos de compensación y traslado para
el cumplimiento de cargas urbanísticas de cesión de suelo para espacio público y
equipamientos, dichos mecanismo están sujetos a la conveniencia en la localización
de este tipo de estructuras urbanas, así como al cumplimiento de unas condiciones
mínimas de dichos soportes.
Integración Inmobiliaria: En el entendido en que el presente plan parcial busca la
intervención de vías, espacio público e inmobiliaria, lo que requiere de la integración
de predios que permitan reconfigurar la trama física y urbanística del sector, con el
objeto de adecuar la infraestructura y el espacio público de acuerdo a los objetivos
planteados por el componente de urbanismo en la ficha técnica de proyecto.
Repartición de cargas y beneficios, definido para cada plan parcial en particular y para
cada una de las unidades de actuación urbanística determinadas en el plan. Las
INSTRUMENTOS DE cargas definidas en el plan tienen el carácter de obligaciones que benefician a los
FINANCIACION participantes proponentes a la ciudad y equivalen a un porcentaje de los beneficios
que ofrece la norma de aprovechamientos a los propietarios e inversionistas, para
que el instrumento de financiación sea aplicable, las cargas generadas deben
garantizar que los beneficios sean proporcionales a los aportes.
Plan Parcial: Artículo 274 del Acuerdo 022 de 2019
UAU: Articulo 282 del Acuerdo 022 de 2019
Cooperación de participes: Articulo 288 del Acuerdo 022 de 2019
SOPORTE Integración inmobiliaria: Articulo 274 del Acuerdo 022 de 2019
NORMATIVO
INSTRUMENTOS POT Traslado o compensación de obligaciones urbanísticas: Articulo 274 del Acuerdo 022
de 2019
Repartición de Cargas y beneficios: Artículo 274 del Acuerdo 022 de 2019
TRATAMIENTO DE CONSOLIDACION CON DENSIFICACION MODERADA

Consolidación con Densificación Moderada: corresponde a zonas ya desarrolladas
que han sido objeto de urbanismo y por lo tanto cuentan con soportes urbanos
TRATAMIENTO suficientes y acorde a los usos e intensidades de usos existentes y que dada sus
condiciones urbanísticas cuentan con potencial para aumentar la densidad
respetando los límites de los soportes urbanos y estructura predial.
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N° 1504 - 2023
SUSTENTO
NORMATIVO
TRATAMIENTO- POT Articulo 181 numeral 2 del Acuerdo 022 de 2019
La propuesta de desarrollos inmobiliarios que promuevan la consolidación de
elementos estructurantes tales como la ronda del canal Bogotá presente en el sector,
siendo estos desarrollos una estrategia para la gestión y financiación de las
PROGRAMAS
propuestas de mejora y acondicionamiento del espacio público asociado a la
estructura del canal. Así mismo, se generan usos residenciales con mayor altura que
responden a la demanda de vivienda en condiciones óptimas.
FICHA TECNICA
Operación Urbana Niza Norte
PROGRAMA
LOCALIZACIÓN DE Esta área localizada en el Barrio Niza Norte, entre el Anillo vial Occidental, la
LA OPERACIÓN Alameda de Niza y el Canal Bogotá
URBANA
Esta área localizada entre el Canal Bogotá y la calle 4
SECTOR Sub sector 1

NORMATIVO: 3
Sub sector 2
cargas por edificabilidad adicional: para el tratamiento de consolidación consistiría
en las cargas que debe asumir el constructor que pretenda acceder a edificabilidades
adicionales, con destino a la adecuación de obras de infraestructura de servicios
públicos domiciliarios y asociados al espacio público y la movilidad, que permita darle
los respectivos soportes urbanos a los desarrollos inmobiliarios
Transferencia de derechos de construcción y desarrollo: La Ley 151 de 1998
estableció la posibilidad de implementación como estrategia para la generación de
INSTRUMENTO DE espacio público en áreas desarrolladas, la constitución de derechos de desarrollo y
GESTIÓN construcción, siendo estos causados en áreas generadoras, cuyo fin es la
incorporación de estas a los sistemas de espacio público, para la operación urbana,
esta es una opción para la adquisición de predios a las zonas aledañas al canal
Bogotá, si bien esta es una práctica que comúnmente aplicable en las zonas
definidas bajo el tratamiento de conservación no significa que es estas no puedan
ser aplicables para los predios necesarios y requeridos para la conformación de los
sistemas de espacio público y que sean procesos de enajenación voluntaria.
Aportes por edificabilidad: Aportes por edificabilidad: consisten en el pago por

concepto de aprovechamientos adicionales de construcción al fondo creado para tal
fin y cuya destinación está sujeta al cumplimiento de metas de los programas y de los
proyectos priorizados en el plan de desarrollo y programa de ejecución del POT. los
INSTRUMENTOS DE proyectos objetos de financiamiento a través de este mecanismo deberán ser
FINANCIACION definidos por el departamento administrativo de planeación del municipio, mediante
resolución anual
Contribución de Valorización: mecanismo de financiación para obras de interés
público siendo las presentes en el sector las asociadas al proyecto estructurante del
canal Bogotá
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N° 1504 - 2023
Plusvalía: consiste en un tributo de origen constitucional, ya que esta definió en su

artículo 82 que las entidades territoriales podrían participar del Plusvalor que sus
decisiones (acciones urbanísticas) ocasionaran sobre los inmuebles de propiedad
privada, para ello se requiere que medie entonces una acción urbanística, en este
caso el plan parcial, que otorgue alguno de los beneficios causantes de plusvalía
claramente identificados en la Ley 388 de 1997 y cuya exigibilidad se hace efectiva
en el momento es que tal beneficio se concreta, si bien es cierto en principio con la
definición de los planes parciales se presume la causación de unos beneficios de
desarrollo que luego se concretan a través de la expedición de las licencias
urbanísticas, para el caso del municipio de Cúcuta, es importantísimo hacer el análisis
específicos de viabilidad de la aplicación de este instrumento, en especial porque el
POT vigente define unos índices de aprovechamiento bastantes generosos y por
debajo de los propuestos en la OUEN, por lo cual este mecanismo de financiación
podría quedar sujeto a la modificación del plan de ordenamiento territorial
SOPORTE Aportes por edificabilidad: Articulo 296 del acuerdo 022 de 2019
NORMATIVO
INSTRUMENTOS POT Transferencia de derechos de construcción y desarrollo: Articulo 297 del acuerdo
022 de 2019
TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL

Mejoramiento Integral Barrios y Mejoramiento Urbanistico: corresponden a zonas de
origen informal y algunas que a pesar de tener un origen formal, presenta insuficiencia en
TRATAMIENTO los soportes urbanos básicos, así como precariedad en las condiciones urbanísticas del
sector, de igual forma se encuentras irregularidades en cuanto a la delimitación de zonas
públicas y privadas
SUSTENTO Articulo 184 numeral 2 del Acuerdo 022 de 2019

NORMATIVO
TRATAMIENTO- POT
Se proponen la intervención reestructurante para la ejecución de proyectos de dotación de
infraestructura vial y dotacional
PROGRAMAS
la implementación de programas para la legalización de los asentamientos y titulación de
predios que hayan sido resultado de conformación de asentamientos de origen informal
Programas de Mejoramiento Integral de barrios
FICHA TECNICA
PROGRAMA
Barrios Colinas del Salado y Panamericano

LOCALIZACIÓN DE LA
OPERACIÓN URBANA
SECTOR NORMATIVO: Sub sector 1

1 Sub sector 2
Legalización de asentamiento: es el mecanismo mediante el cual el municipio para el
INSTRUMENTOS DE reconocimiento y regularización de asentamientos de origen informal
GESTIÓN Regularización de Asentamiento: es el mecanismo de planificación mediante el cual se
hacen los reajustes urbanísticos a barrios que han sido objeto de legalización
N/A
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N° 1504 - 2023
INSTRUMENTOS DE
FINANCIACION
SOPORTE NORMATIVO Legalización de asentamiento: 279 Acuerdo 022 de 2019

INSTRUMENTOS POT Regularización de Asentamiento: 280 Acuerdo 022 de 2019
2.4. DIRECTRICES DE IMPLANTACION O REGULARIZACION O MANEJO

De acuerdo a lo establecido en el Artículo 277 del POT, en concordancia con lo señalado
en artículo 272 de la misma norma, se expedirán directrices de implantación o y
regularización manejo para equipamientos de escala supramunicipal y urbana; para usos
comerciales pesados, metropolitano y urbanos y para los servicios detallados en el ya
referenciando artículo 277. Es de anotar que en el polígono de la OUEN encontramos
desarrollos que cumplen con la característica de exigencia de un plan de implantación o
regularización, sin que a la fecha por parte del ente territorial se hayan adoptado las
directrices para su presentación mediante acto administrativo.
Si bien la presentación sugerida de este tipo de directrices desborda el objeto de la OUEN,

presentarlas para ser adoptadas por el alcalde municipal es una opción jurídicamente válida
y que debe ser evaluada por las carteras de valorización y de planeación. Por lo cual en el
presente aparte nos permitimos remitir para su consideración posibles directrices de
implantación o regularización en consonancia con lo establecido en el POT:
ASPECTO COMUNES A LOS PLANES DE IMPLANTACION Y REGULARIZACION

Los planes de implantación o regularización tendrán los siguientes aspectos en común para
tener en cuenta:
a) No podrán ser objeto de plan de implantación o regularización las actividades que

se desarrollen en suelos de protección ambiental, así como aquellos ubicados en
zona de riesgo no mitigable, en zona de afectaciones viales o de servicio público.
b) Los planes de implantación o regularización serán expedidos sin perjuicio de los
permisos, licencias, autorizaciones o concesiones y demás derechos ambientales
que deban solicitarse ante la autoridad ambiental competente, el peticionario tendrá
la obligación de tramitarlos ante dicha entidad, antes de iniciar cualquier tipo de
intervención en el predio.
c) En el caso que la actividad a implantar o regularizar tenga efectos sobre vías
publicas o en las zonas aledañas a estas, se debe presentar concepto favorable
expedido por la secretaria de movilidad e infraestrutura.
d) Serán objeto de implantación regularización o manejo los usos, escalas y servicios
expresamente estipulados en el Articulo 277 del Acuerdo 022 de 2019, en
concordancia con el Articulo 272 de la misma norma.
ETAPAS Y CONTENIDO: El trámite para la expedición de los planes de implantación y

planes de regularización descritos se encuentra sujetos al cumplimiento de las siguientes
etapas que contendrán:
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N° 1504 - 2023
a) Consulta preliminar
b) Formulación
c) Adopción
CONSULTA PRELIMINAR: La etapa de consulta preliminar tiene por objeto el análisis de

la solicitud y la definición de la viabilidad de la misma para seguir con el tramite y dar inicio
al proceso de formulación y adopción de los Planes de Implantación o los Planes de
Regularización. Dicha solicitud se radicará ante la la Secretaria de Planeación Municipal.
a. Análisis y revisión de la solicitud: Una vez radicada la solicitud con sus anexos,
la Secretaria de Planeación municipal, revisará que la información y la
documentación aportada este completa, de no ser así, dentro de los 10 días
siguientes a la fecha de radicación se requerirá al interesado para que la complete
en el término máximo de un (1) mes en los terminos del CPACA. Se entenderá que
el peticionario ha desistido de su solicitud o de la actuación cuando no satisfaga el
requerimiento, salvo que antes de vencer el plazo concedido solicite prorroga hasta
por un termino igual, tal y como lo establece la Ley 1755 de 2015 o aquellas normas
que la modifiquen o sustituyan.
b. Viabilidad: Después de verificar que la documentación requerida se encuentra
radicada en lagal y debida forma y teniendo en cuenta la visita a campo, la
secreataria de planeación territorial definirá la viabilidad de la solicitud, de acuerdo
con la normatividad aplicable. En este mismo acto se le informara al peticionario el
tipo de Plan de Implantación o Regularización que deberá formular y se le solicitaran
los elementos necesarios para la presentación del mismo.
FORMULACION: En esta etapa, el interesado formulara el plan de implantación o

regularización teniendo en cuenta las disposiciones establecidas en la resolución de la
consulta preliminar:
a. Contenidos del plan de implantacion o regularizacion:

Para la formulación de este tipo de plan se deberá presentar un documento que contenga
como mínimo lo siguiente.
1. Requisitos urbanísticos
2. Requisitos ambientales
3. Requisitos en movilidad
4. Propuesta de mitigación
ADOPCION: Los planes de implantación y los planes de regularización, según sea el caso,
serán adoptados mediante resolución motivada expedida por la Secretaria de Planeación
Municipal dentro del plazo perentorio e improrrogable de 30 días hábiles contados a partir
de la fecha de radicación del documento de formulación del instrumento.
Cada una de las etapas se encontrarán desarrolladas de fondo en el acto adminsitrativo

que adopte la OUEN con sus fichas normativas. Es de anotar, que se presenta
procedimiento general propuesto y que de fondo deberá desarrollarse en compañía de la
secretaría de planeación municipal como el área facultada funcionalmente para ello. Dentro
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N° 1504 - 2023
del estúdio tecnico juridico a adelantar con la Secretaría de Planeación municipal se deberá
tener en consideración lo establecido por el Plan de Ordenamiento Territorial para tal caso
y el desarrollo procedimiental de contenidos mínimos a radicar en cada uno de los
componentes.
Se debe terner claro por parte de la adminsitración que en el evento de adoptar estas directri
2.5. RESERVAS VIALES

Se define por reservas viles las franjas de terreno necesarias para la construcción o la
ampliación de las vías públicas que deben ser tenidas en cuenta para los procesos de
afectación predial o adquisición predial de inmuebles y en la construcción de redes de
servicios públicos domiciliarios. La reserva vial obedece a una definición cartográfica
obedece a una demarcación de las zonas sin que impida de manera alguna el desarrollo
de los predios.
Es de anotar que las reservas viales y sus modificaciones deben ser adoptadas por acto
administrativo cuyo anexo se incorpora a la cartografía oficial y no será requisto para
adelantar los procesos de adquisición predial, de la decalratoria de utilidad pública,
aununcio de proyecto o cualquiero instrumento de planeación y gestión del suelo.
Frente al tópico revisado, tenemos que en el área de poligono de la OUEN encontramos los
siguientes proyectos desde el componente de infraestructura, en las cuales se proponen
ampliación de vias o creación de tramos inexistentes, pero necesarios para garantizar la
continuidad de la trama vial, frente a esto se identifica las diferentes vías proyectadas:
Tabla 4. Vías intervenidas dentro de la OUEN
VIAS EN EL POLIGONO DE INTERVENCIÓN

Vía Área actual Área proyectada Predios afectados
Avenida 7 75000 m2 125000 m2 50
Calle 4 12000 m2 60000 m2 14
Avenida 4 9000 m2 31000 m2 28
Calle 13A 8000 m2 18000 m2 10
Calle 16 Norte 6400 m2 12000 m2 4
Avenida 5 28000 m2 40000 m2 37
Avenida 2A 28320 m2 35400 m2 10
Avenida 6 20250 m2 27000 m2 22
Calle 24 8000 m2 10000 m2 5
Avenida 16B Este 21000 m2 33000 m2 33
Avenida 17 Este 16000 m2 22000 m2 32
Calle 18 Norte 8000 m2 11000 m2 8

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N° 1504 - 2023
*Esta información encuentra su soporte gráfico en la cartografía normativa.
El presente intrumento de gestión del suelo encuentra su sustento en la función pública del
urbanismo que entre otras señala como fin posibilitar a los habitantes el acceso a vias,
infraestructuras de transporte y demas espacios públicos, en concordancia a esto, el POT
en el numeral 1.1. del literal c de su artículo 180, señala las obligaciones de generación de
espacio público sobre predios urbanizables no urbanizados, teniendo las zonas de
afectaciones obligatorias determinadas como afectaciones viales del sistema estructurante
de la ciudad, como cesiones a título gratuito a favor del municipio a transferir por escritura
pública, señala también, que el urbanizador para este fin, así como para canales cederá de
manera gratuita hasta el 7% del área neta urbanizable, pudiéndose canjear hasta el 50%
por cesión tipo 1 cuando la diferencia sea superior. Por lo que no se prevé la afectación de
predios por reservas viales en predios consolidados.
En atención a lo explicado, se incorporará al proyecto de Decreto la definición de las

reservas viales señaladas cartográficamente.
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3. CONCRECION DE LA NORMA APLICABLE
Como herramienta jurídica para la adopción de la OUEN y sus fichas normativas, se

proyectará un Decreto Municipal, este acto administrativo no solo tendrá una finalidad
operativa en cuanto a proyectos y reglas para su financiación y gestión, sino que, dado el
alcance de la consultoría, tiene la finalidad de complementar las disposiciones generales
de tratamientos urbanísticos, usos y aprovechamientos. En virtud de lo anterior se propone
como estructura del decreto de adopción de la OUEN, la siguiente:
Ilustración 8. Estructura del decreto de adopción de la OUEN
CONSIDERANDOS:
Antecedentes Normativos Nacionales

Antecedentes Normativos Municipales
Antecedentes Contractuales
TITULO I
Disposiciones generales
Documentos que conforman la OUEN.
Ámbito de la OUEN.
Objetivos generales.
Definiciones.
TITULO II
Operación Urbana estratégica
Capítulo I
Definición, políticas, estrategias,
Capítulo II
Programas y Proyectos
TITULO III
Capítulo I
Componente Urbano de la OUEN.
-Definición de la OUEN.
-Modelo de Ordenamiento.
+Estructura Urbana
+Estructura ambiental (EEP-EEC- riesgo)
+Estructura funcional (movilidad y equipamientos Públicos, espacio público)
+Estructura económica (ejes de competitividad).
-Espacios estratégicos.
- Directrices de implantación o regularización y manejo.
Capitulo II
-Tratamientos urbanísticos, usos y aprovechamientos.
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-Normas complementarias.
Capítulo III
Cargas urbanísticas.
Capítulo VI
Instrumentos de gestión.
TITULO IV
Capítulo I
Instrumentos de financiación.
TITULO V
Disposiciones finales.
Es de anotar que, para la proyección del acto administrativo referenciado, se hace

necesario que de manera inicial la administración adopte las fichas reglamentarias, y que
la formulación presentada por la OUEN sea ajustada a las mismas con el objeto de no
incurrir en imprecisiones jurídicas procedimentales que pudieran a futuro tipificar vicios en
la forma legal de adopción de la reglamentación intermedia.
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4. RESUMEN EJECUTIVO
¿Cuál es el modelo normativo?
Las Operaciones Urbanas Estratégicas (OUE) están definidas e incorporadas al POT de

Cúcuta en la modificación excepcional adoptada en 2011. Corresponden a un instrumento
de planificación de segundo nivel, que contribuye al desarrollo e implementación del modelo
de ordenamiento territorial establecido en el POT.
A la vez, comprende una serie de decisiones territoriales, administrativas, normativas y

financieras, que el dan un rol funcional al territorio incluido en el ámbito de la OUE, en
relación con las diferentes escalas territoriales que le dan marco y referencia. Para el caso
de la OUEN, las escalas de orden nacional, departamental, metropolitana y urbana,
establecen los mandatos y los lineamientos estructurales de superior jerarquía, para su
formulación e implementación.
Las OUE, como uno de los instrumentos que desarrolla lo establecido en el POT, son
fundamentales para la implementación de acciones integrales, para el desarrollo y gestión
de áreas urbanas estratégicas, para la implementación de proyectos a gran escala,
considerando que es un instrumento que define proyectos integrales, consensuados entre
el sector público, el sector privado y las comunidades, sobre la ciudad y las
transformaciones estructurales que requiere, para asegurar el mejoramiento de las
condiciones sociales y económicas, tanto de la población residente como de los visitantes,
trabajadores y actores económicos que actúan en su territorio.
La OUEN no se limita a la propuesta de actuaciones en su propio ámbito de intervención,

es indispensable identificar problemáticas y formular estrategias y acciones que relacionan
el ámbito de la OUEN con sus áreas de influencia, con las zonas aferentes y limítrofes, que
aportan conflictos o abren espacios de oportunidad para la acción de la OUEN, ya que con
ello se busca contribuir a la integración de las diferentes escalas territoriales identificadas,
y a la consolidación del modelo de ordenamiento previsto en el POT.
¿Cuál es el régimen de usos permitidos en la norma?
El régimen de usos de las distintas clases del suelo municipal, es definido por las normas
urbanísticas generales de los planes de ordenamiento territorial, tal como lo consagra el
articulo 15 de la Ley 388 de 1997, siendo la OUEN un instrumento de planificación para una
porción del suelo urbano, debidamente delimitadas, el régimen de usos se relaciona
directamente con la definición de las áreas de actividad asignadas a casa sector del suelo
urbano, estas áreas de actividad se encuentran en definidas de manera general a partir del
articulo 166 del Acuerdo 022 de 2019, siendo establecidas las siguientes: Comercial y
servicios, Industrial, dotacional e institucional, Residencial, estás se clasifican en
subcategorías y se les define para cada subcategoría y categoría un régimen específico de
usos en los anexos 3.1
El régimen de usos para los predios de los localizados dentro del ámbito de la OUEN, es el
mostrado en la siguiente imagen:
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Ilustración 9. Usos del suelo OUEN
Encontramos dentro de la área de la OUEN entonces, todas las clases de área de actividad
establecidas en el POT, corresponde entonces a través de las fichas precisar la localización
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de las subcategorías de cada área actividad conforme a los cuadros de usos generales de
los anexos 3.1 y 3.2 del POT, cuyas disposiciones podrán ser complementadas, de acuerdo
a la faculta reglamentaria ejercida por la administración municipal, tal como lo dispone el
parágrafo 2 del articulo 166 del Acuerdo 022 de 2019, al respecto estableció:
Parágrafo 2: Para los anexos contenidos en el parágrafo 1, del presente artículo, el

Municipio de San José de Cúcuta, a través del Departamento Administrativo de Planeación
Municipal, podrá adicionar y/o complementar el contenido de los anexos identificados como
3.1 "Usos permitidos por área de actividad y zona, este anexo contiene las categorías de
usos con la actividad y los usos principales, complementarios y condicionados" y Anexo 3.2
"Categorías de usos con actividad, este anexo contiene la categoría de usos por descripción
de las actividades permitidas".
¿Cuál es el régimen de obligaciones y aprovechamientos urbanísticos?
El ámbito de aplicación de la OUEN las cargas se determinan conforme a las normas del
tratamiento urbanístico aplicable conforme al POT y de igual manera los aprovechamientos.
Siendo estos los definidos en el POT a partir del articulo 172 del Acuerdo 022 de 2019,
estos corresponden a los tratamientos urbanísticos, Consolidación, Mejoramiento Integral,
Renovación Urbana y de Desarrollo.
Del mismo modo, la consultoría de la OUEN ha presentado como cartografía normativa y

de formulación del presente documento fichas por tipo de tratamientos, las cuales aterrizan
de manera ejecutiva el régimen de aprovechamientos para cada uno propuesto y/o
aplicable para el polígono de la OUEN.
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N° 1504 - 2023
Ilustración 10. Tratamientos Urbanos OUEN

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5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
• El POT establece su reglamentación de usos por área de actividad, sin embargo,

para la formulación de la OUEN se tiene como núcleo esencial los Tratamiento, con
el objeto de desarrollar zonas homogéneas con programas, proyectos e
instrumentos acordes con las características físicas de cada zona a intervenir,
permitiendo un manejo diferenciado para cada sub-zona delimitada.
• Al momento de la proyección del presente DTS no se cuentan con las fichas

reglamentarias base que permita estableces la reglamentación específica a cumplir
por cada programa y proyecto, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 275 del
POT vigente, las fichas reglamentarias precisan en detalle la norma urbana en las
diferentes zonas. Se recomienda al ente territorial que dichos instrumentos de
planificación sean adoptados reglamentariamente de acuerdo al proceso
establecido en el POT para ello, sin perjuicio de aquellas presentadas por la OUEN
para cada uno de los tratamientos, propuesta que deberá ser evaluada por la
secretaría da valorización en compañía del departamento de planeación municipal
(quien es el competente natural).
• Las zonas de uso común pertenecientes a los conjuntos cerrados de manera errada
se catalogan en el POT como cesiones tipo 2; este error nace de que por la
naturaleza de las zonas señaladas nunca dejan de ser propiedad privada y aunque
sean de uso de los habitantes del conjunto cerrado, estas tienen un régimen de
derecho privado y no ingresan al inventario de viene públicos de la entidad, de
ningún modo bajo las zonas de uso común se concreta la escritura de transferencia
a título de cesión gratuita a favor del municipio.
• En el tratamiento de renovación urbana solo se podrá compensar el mismo hasta

el 50% siempre y cuando el área a dejar en sitio cumpla con los mínimos permitidos
en el POT, en pro de la salvaguarda de la generación de espacio público efectivo
en las zonas que carecen de él.
• El polígono bajo el tratamiento de mejoramiento integral solo podrá ser área

receptora de vivienda VIS y VIP cuando se realice la incorporación de la misma al
tratamiento de renovación urbana en la modalidad de redesarrollo tal como lo
señala artículo 182 del plan de ordenamiento territorial y en consonancia con lo
establecido en el artículo 2.2.2.1.5.3.3 del Decreto 1077 de 2015.
• Las directrices para la implantación y regularización deberán ser estudiadas por la

secretaria de planeación municipal y aprobadas mediante acto administrativo, si
bien para todos los efectos contractuales se presentan directrices para implantación
y manejo de los equipamientos y servicios existentes en el polígono de la OUEN,
se deben aprobar por parte del ente territorial para todo el municipio, sirviendo de
base para todos y cada uno de los programas y proyectos que impliquen su
formulación.
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• Las normas de loteo, retiro mínimo, aislamientos, antejardines, fachadas y demás

se sujetan desde el POT a la clasificación de usos, sin embargo, deberían obedecer
a principalmente a las condiciones físicas de los sectores que se traduce en la
categorización de los tratamientos urbanísticos.
• Frente al instrumento de aportes por edificabilidad – transferencia de derechos de

edificabilidad, se deberá verificar el cumplimiento de su reglamentación dentro de
los cuatro meses siguientes a la adopción del POT, de no haberse cumplido, se
entiende perdida de la facultad reglamentaria para este asunto y para su activación
deberá solicitarse nuevamente al Consejo Municipal.
• En búsqueda de mejorar las condiciones de la calidad de vida de los habitantes,

lograr los indicadores de espacio público y equipamientos en el polígono de la
OUEN, la consultoría propone índices de ocupación y construcción inferiores a los
señalados en el POT.
• La estructura de adopción normativa se desarrollará a través de un proyecto de

Decreto que no solo tendrá una finalidad operativa en cuanto a proyectos y reglas
para su financiación y gestión, sino que, dado el alcance de la consultoría, tiene la
finalidad de complementar las disposiciones generales de tratamientos
urbanísticos, usos y aprovechamientos.
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6. DEFINICIONES
Las definiciones que se transcriben se presentan como complemento a las establecidas en

el Acuerdo 022 de 2019:
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO: Son los instrumentos que articulan de manera

específica los objetivos de ordenamiento territorial que se expresan en la planificación, con
los de gestión del suelo y financiación, para las zonas pertenecientes a los suelos de
expansión o que estando dentro del suelo urbano, para su desarrollo requiere de gestión
asociada de los privados que conforman el sector.
PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA: Instrumentos que articulan de manera

específica los objetivos de ordenamiento territorial que se expresan en la planificación
urbanístico aplicable a los terrenos sometidos al tratamiento de renovación en modalidad
redesarrollo.
UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANISTICA: consiste en la delimitación de un área

conformada por varios predios, que requiere para un desarrollo equitativo de la gestión
asociada de los propietarios presente en el sector y de la obtención de una única licencia
de urbanismo. Su delimitación debe hacer mediante decreto de municipal de aprobación
del plan parcial.
COOPERACIÓN DE PARTICIPES: Esta aplica en los casos en los que no se requiere para
la correcta distribución de cargas y beneficios de una redistribución predial, sino que con la
configuración predial existente se puede concretar el modelo de ocupación y urbanismo y
solo se define como estrategia para el reparto de beneficios la compensación en dinero o
acuerdos sobre intensidades de uso y edificabilidad.
INTEGRACIÓN INMOBILIARIA: es el mecanismo de gestión para las zonas desarrolladas

y que amerita de la implementación de proyectos de renovación urbana, por lo cual requiere
de la integración de predios que permitan reconfigurar la trama física y urbanística del
sector, con el objeto de adecuar la infraestructura y el espacio público de acuerdo a los
objetivos planteados en la propuesta urbana.
AREAS DE ACTIVIDAD: Las áreas de actividad corresponden a porciones del suelo

urbano, definidas previamente en el plan de ordenamiento municipal, que, en atención a los
lineamientos del modelo de ocupación, de la estructura urbana existente y proyectada,
define el régimen de uso principal, complementarios y restringidos dentro de cada sector
SECTORES NORMATIVOS: Corresponden a la confluencia entre el área de actividad y el

tratamiento urbanístico. El sector normativo define las obligaciones y derechos respecto de
la utilización del suelo.
SUBSECTORES NORMATIVOS: Es la subclasificación de los sectores normativos en

porciones de suelo que obedecen a una dinámica urbanística similar, por lo cual el requiere
una regulación homogénea.
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N° 1504 - 2023
INDICES DE APROVECHAMIENTO BASICO: se entiende como el número mínimo de

metros cuadrados construidos a los que tiene derecho a acceder el constructor o el
desarrollador asumiendo las cargas urbanísticas básicas sin que se requiera asumir por ello
cargas adicionales. Es el Índice de Construcción Básico, y se establece como el total de
área neta construida dividido entre el área neta urbanizable objeto del plan parcial o licencia
de urbanización. El índice de aprovechamiento básico se calcula así:
INDICES DE APROVECHAMIENTO ADICIONAL: se entiende como el número de metros

cuadrados construidos a los podría acceder el desarrollador y constructor asumiendo las
cargas urbanísticas adicionales aplicables a cada tratamiento conforme a lo dispuestos en
los planes de ordenamiento territorial y las normas que lo complementen.
APORTES POR EDIFICABILIDAD: Instrumento de financiación del desarrollo urbano que

tiene por objetivo la generación de recursos destinados a la financiación de los proyectos
del programa de ejecución del POT sus instrumentos y mecanismos de planificación
derivada o complementaria, que corresponden a los metros cuadrados y/o
aprovechamientos licenciados que se hayan solicitado como adicionales a los índices de
construcción básicos asignados a las diferentes áreas de la ciudad, en atención a los
tratamientos urbanísticos indicados en el presente Plan.
TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO. La Ley 151

de 1998 estableció la posibilidad de implementación como estrategia para la generación de
espacio público en áreas desarrolladas, la constitución de derechos de desarrollo y
construcción, siendo estos causados en áreas generadoras, cuyo fin es la incorporación de
estas a los sistemas de espacio público.
TRASLADO O COMPENSACIÓN DE OBLIGACIONES URBANÍSTICAS: La Ley 9 de

1989 estableció la posibilidad de implementación de los mecanismos de compensación y
traslado para el cumplimiento de cargas urbanísticas de cesión de suelo para espacio
público y equipamientos, dichos mecanismo están sujetos a la conveniencia en la
localización de este tipo de estructuras urbanas, así como al cumplimiento de unas
condiciones mínimas de dichos soportes.
REPARTICIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS: PRINCIPIO DEL ORDENAAMIENRO

TERRITORIAL: Se trata de la valoración de las cargas urbanísticas de cada desarrollo y su
equivalencia a los porcentajes de los beneficios que ofrece la norma de aprovechamientos
a los propietarios e inversionistas, para que el instrumento de financiación sea aplicable,
las cargas generadas deben garantizar que los beneficios sean proporcionales a los
aportes.
MOT – MODELO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL: Busca materializar la visión del

territorio y se soporta en el análisis de atracción y restricciones para determinar el uso, la
ocupación y manejo del suelo.
Página 51
N° 1504 - 2023
7. CARTOGRAFÍA NORMATIVA Y DE FORMULACIÓN
Esta información se entrega como anexo del presente documento.
Anexo N° 1: Fichas normativas – Infraestructura vial

Anexo N° 2: Fichas normativas – Desarrollo urbano

Obs P4 - DTS de La Definición de Las Normas Urbanísticas

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CONSULTORÍA REQUERIDA PARA FORMULAR Y ESTRUCTURAR

LAS OPERACIONES URBANAS ESTRATÉGICAS.

OPERACIÓN URBANA ESTRATÉGICA NORTE (OUEN)

PRODUCTO 4 - DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

CONTRATO DE CONSULTORÍA NO. 1504-2023

INFORMACIÓN SOBRE CALIDAD

CONTROL DE REVISIONES Y CAMBIOS

V1 18/09/2023 Entrega inicial

Ilustración 1. Tratamientos urbanos de la OUEN ............................................................. 12

Tabla 1. Tratamientos y modalidades .............................................................................. 11

PDD: Plan Departamental de Desarrollo

El componente normativo de la OUEN ha adelantado un análisis documental jurídico –

1. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE (DTS) DEL COMPONENTE

1.1. OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS DEL COMPONENTE

Generar una propuesta normativa que permita la concreción de norma urbana en el

• Reglamentar los usos de suelo específicos en el ámbito de la OUEN que permita

• Identificar y priorizar los proyectos estratégicos asociados a los programas y

• Definir los instrumentos de financiación y gestión para la realización de los proyectos

• Precisarle al municipio las estrategias jurídicas y legales para la realización de las

• Proyectar acto administrativo mediante el cual se adopta lo OUEN y se reglamente

• Precisar normatividad e instrumentos de gestión, financiación y administración que

• Servir de herramienta para la concreción del objetivo general de la OUEN.

Basándose en lo establecido en el POT vigente y en el PDM se enmarcan las operaciones

obtención de los recursos económicos y de inversión que viabilice la ejecución de esas

Se propone con esto, la estructuración de un sistema normativo que facilite y establezca el

Teniendo en cuenta que los contenidos presentes en el ordenamiento territorial del

El enfoque metodológico es el análisis documental, dentro del presente componente se

Para la definición de normas urbanísticas es necesario comprender el alcance de la

1. OUEN: Definición de normas urbanísticas específicas de usos y aprovechamientos:

2. Tratamientos urbanísticos: inexistente reglamentación de los tratamientos

3. Renovación y desarrollo: Identificación y definición de proyectos asociados al

4. Mejoramiento integral: Deficiencia de soportes urbanos en las zonas de tratamiento

5. Desarrollo: con la definición de los rangos de edificabilidad base y adicional, se

6. Sistemas de financiación de proyectos estructurantes: identificar acorde a las

2.1. DE LOS TRATAMIENTOS URBANISTICOS

Tabla 1. Tratamientos y modalidades

Fuente: EPYPSA SAS, 2023 a partir del POT 2019

Aterrizando la mencionada norma al polígono objeto de intervención de la OUEN, tenemos

Ilustración 1. Tratamientos urbanos de la OUEN

Fuente: EPYPSA SAS, 2023 a partir del POT 2019

Es de anotar, que el plan de ordenamiento territorial de Cúcuta establece su reglamentación

Permitidos: Usos principales o predominantes, determinan el destino de las áreas de

Por contemplarse su reglamentación en el Plan de Ordenamiento territorial se hace

1. Vivienda de interés prioritario:

2. Cesiones obligatorias – Generación de espacio público para urbanizaciones: El

a. Zonas de afectaciones: Hacen parte de las llamadas cesiones tipo 1, sin

b. Afectación vial: en caso de existir afectaciones por el plan de infraestructura vial

c. Ceder la integración al trazado urbano en continuidad con las vías existentes,

e. Ceder las áreas que como consecuencia de la constitución de la urbanización

f. Si en el proyecto urbanístico, se plantean zonas de parqueaderos de carácter

3. Cesiones obligatorias – terrenos consolidados como conjunto cerrado:

b. La cesión Tipo 2 corresponden a las áreas comunales en los proyectos que se

PLAN PARCIAL SANTA INÉS EN TRATAMIENTO DE DESARROLLO

El tratamiento de desarrollo es susceptible de ser “desarrollado” a través de licencias

Ilustración 2. Localización del Plan Parcial Santa Inés.

Fuente: EPYPSA SAS, 2023.

Servicios: indicado en el artículo 236 de POT vigente, siendo la preparación y consumo de

Los usos complementarios se proponen en primer piso.

Dentro de la propuesta presentada por EPYPSA se presenta un espacio público proyectado

El plan parcial Santa Inés, aunque se encuentra ubicado en el tratamiento de desarrollo

UAU GARCIA HERREROS

En la modalidad de desarrollo, desde el componente urbano se propone la delimitación y