¿Qué es el urbanismo?

El urbanismo constituye la organización u ordenación de los edificios y los espacios de una ciudad
acorde a un marco normativo. Es por tanto una disciplina que define teniendo en cuenta la
estética, la sociología , la economía, la política, la higiene, la tecnología, el diseño de la ciudad y su
entorno. Se ocupa tanto de los nuevos crecimientos como de la ciudad ya existente y consolidada
a fin de mantenerla o mejorar sus infraestructuras y equipamientos.

En este diseño de la ciudad el ayuntamiento, mediante el planteamiento, establece unas

categorías de suelo en función del uso que se vaya a hacer. Es lo que se conoce de forma genérica
como clasificación y calificación del suelo. Aunque puede variar la nomenclatura de una
comunidad autónoma a otra, de forma genérica estas clases de suelo son:

El suelo rústico o no urbanizable: son los terrenos destinados a labores agropecuarias, bosques,
etc.

El suelo urbanizable: son los terrenos destinados a convertirse en parte de la ciudad pero que
todavía tienen un carácter rural o no urbanizable.

El suelo urbano: son los terrenos que ya forman parte de la ciudad.

Esta clasificación se encuentra recogida en los esquemas de los Planes Generales de los
municipios. Para que un suelo pueda pasar de suelo rústico a urbanizable o urbano es necesario
que tenga redactado un planteamiento general o de desarrollo en el que se especifique qué clase
de suelo es y qué necesita para su transformación.

La consulta de la información urbanística de un municipio se puede hacer bien solicitando dichos

datos al técnico municipal del ayuntamiento, bien analizando directamente la documentación
urbanística que se puede obtener en los ayuntamientos, en los colegios de arquitectos, en las
delegaciones provinciales de la consejería competente en urbanismo, o en Internet (portales
municipales y de las comunidades autónomas).

En el caso de la realización de una tasación del suelo siempre habrá de conseguirse una copia de la
documentación para incluirla posteriormente en el correspondiente informe de tasación.
Sociedad de Tasación también elabora una herramienta para el análisis: El Mapa del Tiempo
Urbanístico, en él, incluye alertas urbanísticas identificadas en determinadas localizaciones y la
situación del mercado del suelo por regiones, la evolución de los valores en la zona y costes de
construcción promedio en la zona.

Esta magnífica herramienta para testar el mercado inmobiliario y de suelo, inscrita en nuestra
plataforma de información inmobiliaria, se ofrece a profesionales del sector y de la comunicación,
así como al público en general de manera totalmente gratuita y en abierto y te permitirá acceder a
un ingente flujo de información valiosísima para los profesionales, investigadores y estudiosos del
sector. Te animamos a visitar sin perder más tiempo nuestro nuevo portal Herramientas
Inmobiliarias.

El Análisis urbanístico:

El urbanismo es una disciplina de una gran trascendencia en la valoración inmobiliaria. Sus

conclusiones determinan la legalidad y estabilidad en el tiempo de los valores calculados y
asignados al inmueble. La complejidad del análisis a realizar depende de las características propias
del inmueble, del estado de su desarrollo y del marco legal del entorno en que se localiza.

En España, el urbanismo es una competencia y una responsabilidad propia de los poderes

públicos, que viene regulada en la Constitución Española. El reparto competencial queda
distribuido entre el Estado, la Comunidad Autónoma y los Ayuntamientos.

El análisis urbanístico de la valoración ha de realizarlo un profesional con un importante

conocimiento de las normativas y a su vez de la práctica de los procesos de gestión de desarrollo
del suelo. Estas necesidades determinan que las valoraciones de suelos realizadas por ST Sociedad
de Tasación, se asignan solo a tasadores muy especializados, con una titulación específica
(arquitectos), conocedores de las circunstancias del mercado local y de toda la normativa
urbanística de aplicación, tanto a nivel de la comunidad autónoma, como del ámbito municipal.

Accede a nuestro Informe de Legislación Urbanística en España.

Otros términos que tienen que ver con urbanismo:

Aprovechamiento urbanístico

Es la superficie de techo edificable del uso predominante, que permite el planeamiento

urbanístico, sobre un ámbito determinado. Por ejemplo: 1m2 de vivienda en edificio es igual a 1
unidad de aprovechamiento.
Aunque se puede expresar en m2, no es propiamente una medida de superficie sino una medida
de valor económico. Se emplea para cuantificar el beneficio de los propietarios de las parcelas
aportadas a un ámbito de suelo, que va a transformarse en suelo urbanizado. Es un dato que se
utiliza en las tasaciones de terrenos para calcular la edificabilidad permitida en el mismo.

Aprovechamiento tipo o medio

Es el aprovechamiento asignado a una determinada área de reparto.

Área de reparto

División que se realiza en suelo urbano y urbanizable a efectos de delimitar el aprovechamiento

tipo o medio al que tienen derecho los propietarios.

Calificación urbanística

En urbanismo hace referencia a la técnica de categorización del suelo según su destino o uso
básico: suelo urbano, suelo urbanizable, suelo no urbanizable.

Calificación es la subdivisión del suelo de un municipio, establecido en el planeamiento, en zonas a

las que asignar usos concretos (residencial, industrial, comercial, espacios libres, etc.) y
aprovechamientos urbanísticos (cantidad de metros edificable o edificabilidad). Dicha calificación
urbanística interviene de forma decisiva en la valoración de un inmueble.

Comprobación urbanística

Es la consulta de las condiciones y limitaciones de una determinada finca en los planes

urbanísticos correspondientes a la localidad en la que esté ubicada.

Cédula urbanística

Certificación expedida por el Ayuntamiento que informa de las condiciones urbanísticas de una
determinada finca.

Gestión urbanística

La gestión urbanística es el conjunto de actuaciones encaminadas a la materialización tanto física

como jurídica del proyecto de desarrollo de un terreno.

Hasta que no esté finalizado todo este proceso, que incluye tanto la nueva descripción registral de
las fincas (trasformación jurídica mediante un proyecto de reparcelación) como la ejecución
material de la urbanización, es decir, calles, aceras, suministros de agua, electricidad...
(transformación física), no se considera que el suelo ha pasado a ser urbanizado o directamente
edificable.

Informe urbanístico
Documentación que informa sobre las determinaciones de naturaleza urbanística, tales como
clasificación y calificación del suelo, usos e intensidades permitidas, ordenanza y otras, que
afectan a un determinado inmueble.

Licencia urbanística

Acto administrativo mediante el cual adquiere efectividad la posibilidad de realizar cualquier acto
de naturaleza urbanística (parcelación, edificación, demolición, ocupación, aprovechamiento...),
previa concreción de lo establecido al respecto en las leyes, planes de ordenación y el resto de la
normativa

Niveles urbanísticos del terreno, según la definición de la orden ECO

A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles:

Nivel I: Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

Nivel II: Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar
para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una
explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán los terrenos
clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del
planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su
desarrollo.

Parcela

Unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida
edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

Parcelación de terrenos

La parcelación consiste en la división simultánea o sucesiva de terrenos urbanos para formar

nuevas fincas edificables o de servicios (calles) de acuerdo con las previsiones del planeamiento.

Reparcelación

La reparcelación supone la previa agrupación de una serie de fincas comprendidas en un polígono

o unidad de actuación, para su posterior división en otras nuevas ajustadas al planeamiento
urbanístico.

Solar

Parcela urbana con características particulares de adquisición de infraestructuras, definidas por las
distintas leyes urbanísticas.
Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable (Definición ECO)

Distintas clases de suelo según las definiciones establecidas en la legislación vigente sobre régimen
del suelo y ordenación urbanística en cada comunidad autónoma.

Urbanizar

Acción de dotar un terreno de redes secundarias o de distribución (primarias) de los servicios de

agua, alcantarillado, y energía, además de la apertura de vías, que conforman un tramado que
corresponda a manzanas, en donde individual o colectivamente se pueda desarrollar la
construcción de edificaciones, y queda pendiente solo las acometidas de conexión a dichos
servicios, pero que además estén incorporados al perímetro urbano.

Valor urbanístico

Sociedad de Tasación también elabora una herramienta para el análisis: El Mapa del Tiempo
Urbanístico, en él, incluye alertas urbanísticas identificadas en determinadas localizaciones y la
situación del mercado del suelo por regiones, la evolución de los valores en la zona y costes de
construcción promedio en la zona.

Se entiende que el urbanismo es una de las disciplinas que complementan de mejor manera a la
arquitectura en general, y por esta razón, es casi obligación organizar cualquier proyecto de
grandes dimensiones para la conformación y orden del espacio, con el fin de aprovechar las
dimensiones y conformar una ciudad óptima para los ciudadanos.

Las ventajas de los proyectos urbanistas en la actualidad es que facilitan el tránsito y se enfocan en
la usabilidad de los espacios para crear una mejor experiencia a largo plazo. Esto significa una
mejora en la calidad de vida, así como en el rendimiento de los edificios.

En Panel y Acanalados Monterrey, festejamos el “Día mundial del urbanismo”, y por esto, te
invitamos a continuar leyendo y descubrir más detalles sobre las características del Urbanismo.

¿Cuál es el objetivo del urbanismo?

Es importante aclarar que al referirnos a esta especialización, no sólo estamos refiriéndonos a

características físicas o estructuras, sino también a todos aquellos aspectos que surgen como
consecuencia de una población establecida, como pueden ser la estética, economía, higiene,
tecnología, tradiciones, etc. En donde cada uno se encuentra interrelacionado para poder otorgar
una buena calidad de vida a los habitantes, respondiendo claramente cuál es el objetivo principal
del urbanismo.
El urbanismo es a grandes rasgos una especialización que se enfoca en los aspectos físicos o
estructurales que pueden afectar a una comunidad o población establecida. Es decir, la meta
definitiva del Urbanismo son los elementos que están interrelacionados con los usuarios y que, si
están bien conformados, pueden mejorar la calidad de vida de los habitantes de ese lugar.

Para lograrlo, se debe de estudiar la geografía urbana del lugar, así como la población aproximada
que residirá en el lugar con el fin de desarrollar correctamente los proyectos y tener una
estimación adecuada sobre las capacidades necesarias en cada obra. La mayoría de estos
proyectos, utilizan como materiales principales perfiles de acero, láminas traslúcidas o páneles
aislantes. Los cuales proveen de más ventajas además de su fortaleza estructural.

Ante el incremento de la población urbana en un lugar, tienen que implementarse adecuaciones

para garantizar la comodidad y satisfacción de los pobladores, así como garantizar las nuevas
necesidades que puedan surgir mediante la actualización de la planificación urbana.

En un breve resumen, la importancia de la urbanización como una especialidad, genera mejores

ciudades, y es capaz de transformar a las ya existentes, con el fin de evolucionar para cumplir con
las necesidades de sus ciudadanos, usando herramientas y mejoras urbanas para el desarrollo
continuo de los inmuebles.

¿Cómo surge el urbanismo?

La palabra Urbanismo proviene de la antigua Roma, donde esta ciudad era la más avanzada y se le
llamaba así al pueblo romano, debido a su adaptabilidad para transformar la ciudad. Sin embargo,
el tamaño de las poblaciones modernas en comparación con la del pueblo romano no es el mismo,
y este término ha evolucionado para referirse al entorno y cómo cambian en favor de la gente.

Las construcciones urbanas definen la vida moderna, y separan a las poblaciones más rurales o
tradicionales. Los elementos que determinan la urbanidad de un espacio son el tamaño, densidad
y la heterogeneidad, en donde el tamaño es el alcance, mientras que la densidad y
heterogeneidad son el efecto de carácter social que tienen sobre la vida colectiva estos cambios y
mejoras en el entorno de una ciudad.

Características que no pueden faltar en el urbanismo

Existen características del urbanismo que según los arquitectos especializados en el tema, no
pueden faltar. Estas reglas no escritas dentro de la urbanización se enfocan en mejorar la calidad
de vida, optimizando los recursos disponibles y causando el menor impacto ambiental posible. 5
de estas características son:
1. Crecimiento urbano controlado

Es importante conocer el impacto ambiental de cualquier proyecto de urbanismo, por lo que es

importante tener en consideración la reducción de las dificultades y recursos que se tomarán del
ambiente para llevar a cabo una construcción.

Para esto se toman en cuenta la cantidad de áreas verdes a crear o mantener, la recarga de los
mantos acuíferos de la zona, así como el límite de personas que pueden estar en ese espacio, que
propician un desgaste en los recursos o que provoque la falta de servicios.

2. Infraestructura para transporte

También se toma en consideración dentro del desarrollo urbano al transporte, sobre todo el que
es contaminante, para modificarlo con el fin de contar con nuevos vehículos que, según las
regulaciones más recientes de emisión de gases, no generen contaminantes.

Esto puede incluir vehículos eléctricos o híbridos, estaciones de recarga y sustitución de espacios
para crear nuevas estaciones de servicios, como lo pueden ser centrales para bicicletas o puntos
de carga para autos eléctricos, así como la creación de vías especiales para los servicios de
transporte público y vehículos alternativos.

Qué es urbanismo y cómo se ve en una ciudad desde arriba

Urbanismo en la ciudad.

3. Espacios verdes

Las azoteas verdes son una realidad que se generaliza con cierto ritmo en muchas ciudades, pero
hay que incentivar su desarrollo y los gobiernos pueden hacerlo con mejores extensiones
tributarias para quienes tengan estos espacios en sus propiedades. Los muros, las calles y las
avenidas también pueden disponer de un espacio para la vegetación en beneficio del clima, la
humedad, la recarga de mantos acuíferos y ambiente más respirable.

El caso de las azoteas o techos verdes es novedoso para todas las ciudades urbanas, e incluso es
incentivado por la misma población civil debido a que se pueden aprovechar los espacios
superiores de las propiedades para la creación de huertos personales. Pero el techo no es el único
sitio que puede servir para los espacios verdes, también se puede utilizar los muros, calles y
avenidas para modificar el clima local, así como la humedad y la recarga de los mantos acuíferos.
4. Aprovechar los desperdicios

Las reglas de reciclaje son importantes para el urbanismo debido a que mantienen la calidad de
este proceso y se encargan de mantener un buen margen de operación para el manejo de las
enormes cantidades de residuos que son utilizados para este fin.

Un manejo adecuado de los desperdicios de las construcciones y de la vía pública se ve reflejado

en ahorros financieros significativos, así como en espacios urbanos más limpios para sus
ciudadanos.

Aprovechar los desperdicios.

Inspección de los procesos de reciclaje para urbanismo.

5. Optimizar los líquidos

El problema más grave que enfrenta la planificación urbana en la actualidad es la reducción del
desperdicio de agua. La infraestructura hidráulica deficiente puede ser un obstáculo mayor para
cualquier proyecto, por el costo, dificultad y tamaño que representa modificarlo.

Los nuevos proyectos hidráulicos se encargan de colocar tuberías eficientes, y duraderas que
sirvan como sustitutos, con los que se pueda ahorrar agua y dejar pasar las cantidades adecuadas
de agua potable, así como también en los servicios sanitarios para el manejo de aguas residuales
para su uso en limpieza de espacios, vehículos, actividades de riego, y más.