DESPACHO CIVIL-MERCANTIL

ENCARGO 1
Hace un tiempo vino al despacho un cliente que tenía arrendado un piso. Nos explicó que
había tenido diversos desencuentros con el arrendatario, circunstancia que, unida a su
avanzada edad, le había llevado a plantearse resolver el contrato y en el futuro proceder a
la venta de la vivienda.
Puesto que en ese momento no había ningún impago, procedimos a analizar la
posibilidad de darlo por extinguido por finalización del plazo contractual. Para ello,
analizamos la legislación aplicable en el momento de su formalización y vimos que ello
era posible, de modo que, con la antelación prevista en la norma, remitimos un burofax al
arrendatario declarando nuestra voluntad de dar por finalizado el arrendamiento, negando
la posibilidad de entrar en prórroga.
La cuestión es que el arrendatario no sólo no abandonó la vivienda en la fecha en que se
cumplía el plazo de duración del contrato, sino que, desde que recibió el burofax, dejó de
pagar las rentas del alquiler.
Se adjunta el contrato de arrendamiento, que es de fecha 1 de febrero de 2019, y el
burofax enviado al inquilino.
Ante esta situación, debemos formalizar la oportuna demanda que nos permita
recuperar la posesión del inmueble, así como las rentas que se han impagado y las
que se devenguen hasta recuperar dicha posesión.
En la demanda debéis hacer mención:
→ a la normativa aplicable en la fecha de constitución del contrato de
arrendamiento, ya que la duración mínima legal de los mismos ha ido variando.
→ Y todos aquellos extremos que consideréis oportunos para facilitar que se
ejecute la sentencia a la mayor brevedad y se proceda al lanzamiento.

FECHA DE ENTREGA: 06/10/2023 hasta las 29:59 h.

El artículo 10.1 LAU vigente a la fecha de formalización del contrato de arrendamiento de
vivienda contempla la posibilidad de una duración contractual mínima de tres años y una
prórroga obligatoria de dicho acuerdo, si ninguna de las partes hubiera notificado a la otra
la voluntad de rescindirlo con al menos treinta días de antelación a la fecha de
vencimiento del contrato, el hecho de no renovarlo porque, en caso contrario, el contrato
se prorrogaría necesariamente durante un año más (como mínimo). En nuestro caso, el
propietario arrendador ha comunicado por burofax en los términos legalmente
establecidos (plazo mínimo de un mes de antelación y comunicación de dicha acción a
través de burofax) la voluntad de no renovar dicho contrato. Para ello, la jurisprudencia
nos refiere que: «(...) para evitar que opere la prórroga obligatoria establecida en el
señalado artículo es necesaria la notificación de cualquiera de las partes a la otra de su
voluntad de no renovar con una antelación superior ("al menos") al plazo de "un mes" a la
"fecha de vencimiento del contrato". Atendida la literalidad del precepto no cabe hablar de
interpretación más o menos restrictiva o estricta del mismo, ya que el precepto utiliza
conceptos objetivos y de interpretación unívoca, así se refiere a una concreta fecha (el
día de finalización del contrato) indicando un concreto plazo ("un" "mes"), plazo sobre el
que no cabe otra interpretación que la legal recogida en el art. 5 CC ("si los plazos
estuviesen fijados por meses o por años se computarán de fecha a fecha"). (...).» (SAP
Barcelona de 25 de abril de 2008, ECLI:ES:APB:2008:5200).

De esta manera, dado que el burofax se recibe por el arrendatario en una fecha anterior al
plazo mínimo indicado, podemos considerar que se ha comunicado la rescisión
contractual del arrendamiento de vivienda en los términos contemplados en la legislación
vigente y procede que el arrendatario acate los términos planteados en la comunicación
realizada.

El artículo 250.1 LEC establece que, dentro del criterio material, las pretensiones se
pueden clasificar como sumarias (las que demandan al tribunal que resuelva con carácter
sumario y con causas de oposición tasadas y eficacia de cosa juzgada limitada) y dejando
a salvo el juicio declarativo plenario que corresponda a la cuantía. Este mismo precepto
contempla que se decida en juicio verbal cualquiera que fuese la cuantía de las demandas
que versen sobre reclamaciones de cantidades por impago de rentas o cantidades
debidas por el arrendatario o en la expiración del plazo fijado contractualmente la
recuperación de la posesión de la finca urbana dada en arrendamiento ordinario.
Asimismo, parece que sea la voluntad de la norma porque, de conformidad con el artículo
249.1.6º LEC, se deben tramitar por juicio declarativo ordinario todas las cuestiones
relativas a arrendamientos urbanos salvo los desahucios por falta de pago y por
expiración del plazo contractual. Por tanto, conforme a lo dispuesto en el artículo 444.1
LEC establece que, cuando en el juicio verbal que se pretenda la recuperación de la finca,
dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, solo se permitirá al
demandado arrendatario alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la
procedencia de la enervación (se puede probar o alegar cualquier circunstancia que incida
o influya directamente en el cumplimiento de la obligación). En consecuencia, si se
alegase o acreditase una circunstancia que influyera o concerniera a la falta de pago,
podría considerarse que estaríamos ante una cuestión compleja, por lo que la solución
más adecuada conllevaría que el conflicto se tuviera que resolver en el ámbito de un juicio
ordinario (SAP Girona de 28 de noviembre de 2001, ECLI:ES:APGI:2001:1826). La
extinción del contrato por expiración del plazo tiene efecto de cosa juzgada en virtud del
artículo 447.2 LEC. El proceso comprenderá el desahucio y la recuperación posesoria, así
como la reclamación de las cantidades y rentas debidas al arrendador. Sobre la
revalorización del IPC, solo los grandes tenedores se ven afectados por la decisión
gubernamental de limitar dicha subida al 2%

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE LLEIDA QUE

POR TURNO DE REPARTO CORRESPONDA

"Don/Doña nombre y apellidos del procurador/a", Procurador/a de los Tribunales (Colegiado/a nú-
mero "núm. de colegiado/a" del Ilustre Colegio de Procuradores de Lleida, y de "Don/Doña nom-
bre y apellidos", con DNI "núm. de DNI", y domicilio en "vía pública, número, población, código
postal", como acredito mediante copia de escritura de poder que acompaño como documento núme-
ro uno, bajo la dirección letrada de "Don/Doña nombre y apellidos", colegiado/a número "núm. de
colegiado/a" del Ilustre Colegio de Abogados de Lleida, con despacho abierto en la calle de "vía
pública, número, población, código postal", ante este Juzgado comparezco y como mejor proceda
en derecho,

DIGO:

Que por medio del presente escrito interpongo DEMANDA DE JUICIO VERBAL DE DESAHU-
CIO CONTRA OCUPANTE ILEGAL DE VIVIENDA Y DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD a
tramitar por la vía del juicio verbal como se dispone en el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuicia -
miento Civil para poder ejercitar tanto esta acción de desahucio por la expiración del plazo contrac-
tual con resolución del contrato de arrendamiento de vivienda contra el arrendatario de la vivienda
D. (nombre del arrendatario) así como la acción necesaria para reclamar las cantidades impagadas
por importe de XXXXX,XX euros, en concepto de rentas atrasadas más las cantidades que pudieran
ir venciendo en concepto de rentas mensuales y las cantidades que procedieran hasta que la pose-
sión del inmueble fuese entregada a mi mandante además de los preceptivos intereses que procedan
de todo lo que se exponga, con fundamento en los siguientes

HECHOS
PRIMERO.- Esta demanda está dirigida a recuperar la plena posesión de la vivienda cedida en
arrendamiento al haberse visto mi mandante privada de ella sin su consentimiento como resultado
de la ocupación ilegal que se produce por la parte frente a la que se dirige la presente demanda.

SEGUNDO.- Mi mandante, el Sr./ la Sra. (nombre y apellidos) con DNI número (número de DNI),
adquirió por compraventa el día (una fecha anterior a la del contrato de arrendamiento) la vivienda
objeto del contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, con número registral () fue inscrita
en el Tomo (), libro (), folio () del Registro de la Propiedad de Lleida número 1. Se aporta la escri-
tura de compraventa como documento número dos, así como nota simple registral donde figura en
la actualidad como propietario de dicho inmueble como documento número tres. En otro orden de
cosas, mi mandante carece de la condición de gran tenedor de vivienda en los términos que dispo -
nen el artículo 5.9 de la Ley catalana 24/2015 y, con carácter supletorio si procediese, el artículo
3.1.k) de la Ley 12/2023 como se acredita a través de certificación emitida por el Registro de la Pro-
piedad de Lleida número 1 donde se relacionan las propiedades de mi representado y que se acom-
paña como documento número cuatro.

TERCERO.- El 1 de febrero de 2019 se firmó contrato de arrendamiento de esta vivienda en el que

figuraban esta parte demandante como arrendadora y el demandado como arrendatario. En dicho
documento, se realizó el pacto de abonar una renta mensual de trescientos noventa euros (#390,00#)
cantidad que se vería incrementada o decrementada según las variaciones que mostrase el Índice de
Precios al Consumo Anual que publicase el órgano competente para ello. En este acuerdo también
se pactó que el arrendatario sería responsable de abonar los consumos de suministros o servicios
que se contratasen en el inmueble de los que hiciere uso (en principio, gas y electricidad) quedando
el arrendador y el inmueble indemnes de dichas responsabilidades. Se acompaña dicho contrato
como documento número cinco. Asimismo, el arrendatario en dicho acto entregó una fianza de tres-
cientos noventa euros correspondiente a una mensualidad de renta que se ha ingresado en la cuenta
correspondiente al depósito de consignación judicial, a la que se dará el destino legal que correspon-
da y cuyo resguardo se aporta como documento número seis.

CUARTO.- Que mi mandante comunicó por burofax entregado el 24 de noviembre de 2021 la fina-
lización del contrato de arrendamiento al arrendatario por el transcurso del plazo legal establecido
de tres años para que procediera a entregar las llaves del inmueble y su posesión en la fecha de 1 de
febrero de 2022. Se aporta esta comunicación y su certificación de contenido como documentos nú-
meros siete y ocho.
QUINTO.- Que llegó la fecha de vencimiento del contrato suscrito y el arrendatario continúo vi-
viendo en la vivienda, negándose a abandonarla y sin satisfacer las rentas que comenzó a adeudar.
Así mismo, esta parte demandante ha tenido conocimiento a través del presidente de la Comunidad
de Propietarios a la que pertenece que se han presentados numerosas quejas por parte de los propie-
tarios de dicha comunidad, a consecuencia de diferentes inmisiones que proceden de la vivienda
usurpada. A este respecto, se aporta como documento número nueve la comunicación que ha recibi-
do mi mandante por parte de la Comunidad de Propietarios con la relación de quejas emitidas por
los diferentes propietarios y en virtud de la cual se le informa de estos extremos.

SEXTO.- Que se han realizado numerosos intentos hasta la fecha para que el poseedor del inmueble
abandonase la vivienda y abonara la rentas adeudadas todos los cuales han resultado infructuosos lo
que motiva la obligación de acudir a la vía judicial ya que se ha tratado de solucionar el problema
existente sin que el demandado haya accedido a comunicarse con esta parte, ni a acceder a la vi -
vienda, ni a responder a los requerimientos realizados.

A estos hechos, le son de aplicación los siguientes

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Los artículos 45 y 52.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil otorgan la competencia al

Juzgado al que nos dirigimos por encontrarse situada la finca en su demarcación.

SEGUNDO.- Las partes ostentan capacidad suficiente para este litigio conforme disponen los ar-
tículos 6 y 7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

TERCERO.- El artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil considera que están legitimados de

forma activa y pasiva el arrendador demandante y el arrendatario demandado por ser las partes que
suscribieron el contrato en cuestión sin que exista ninguna tercera persona afectada por este litigio.
Igualmente, la legitimación pasiva le corresponde al demandado por ser la persona que se encuentra
ocupando de forma indebida el inmueble en cuestión. Así mismo, según lo dispuesto en el artículo
439,6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta parte hace constar de manera expresa que la deman-
dante carece de la condición de gran tenedora de vivienda como se ha manifestado en los hechos.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se

cumplen las normas procesales de postulación y defensa porque la presente solicitud se formula a
través de Procurador/a de los Tribunales legalmente habilitado y bajo la dirección de Letrado fir-
mante de la misma.

QUINTO.- El artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil remite al cauce del juicio verbal
para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo fijado contractualmente y de las
cantidades adeudadas. Estamos ante un uso en precario cuyo concepto y requisitos se han determi-
nado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencia de 19 de septiembre de 2013,
ECLI: ES:TS:2013:4766, en cuyo Fundamento Jurídico Segundo el Alto Tribunal considera que se
debe mantener la declaración de precarista ya que el titulo inicial arrendaticio opuesto por los code-
mandados ha perdido eficacia en cuanto ocupan la finca sin pagar renta ni ostentar título legítimo
que ampare dicha ocupación, por lo que la relación jurídica que ostentaron devino en precario so-
brevenido (“el inicial título arrendaticio que oponen los demandados ha perdido eficacia, debien-
do mantenerse la declaración de precarista de la parte demandada, en cuanto ocupa la finca sin
pagar renta o merced ni ostenta título legítimo que la ampare (art. 250.1.2º de la LEC y art. 1750
C. Civil).”).

SEXTO.- Procede la acumulación de las acciones indicadas ya que, aunque el art. 437 de la LEC es-
tablece en su apartado cuarto que “No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva
de acciones,” se contemplan un conjunto de excepciones entre las que se encuentra la dispuesta en
la regla 3ª que dispone que “La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades
análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de
pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se re-
clame.”. Asimismo, en dicha regla se contempla la posibilidad de acumular también las acciones
que se pudieran ejercitar contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satis-
fecho (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2021, ECLI:ES:TS:2021:3873 y de 7
de marzo de 2022, ECLI: ES:TS:2022:935).

SÉPTIMO.- La cuantía de este procedimiento se fija en el importe de ocho mil ochocientos sesenta
y siete euros con sesenta y tres céntimos (#8.867,63#). Debemos tener presente que la renta inicial
de trescientos noventa euros se ha visto incrementado con los Índices de Precios al Consumo (IPCs)
correspondientes a los ejercicios 2019, 2020, 2021, 2022 que han resultado ser de 1,4%, 2,5%, 5,5%
y 10,8%, por lo que las rentas mensuales adeudadas correspondientes a los meses del año 2022
(once (11) mensualidades) tienen un importe mensual de cuatrocientos veintidós euros con ochenta
y tres céntimos (#422,83#) y las del año 2023 (nueve (9) mensualidades hasta este momento) tienen
un importe mensual de cuatrocientos sesenta y ocho euros y cincuenta céntimos (#468,50#). Esta
cuantía está determinada según la aplicación de los artículos 251.2ª, 3ª y 9ª y 252.2 de la Ley de En-
juiciamiento Civil que afirman que si las acciones acumuladas son las de desahucio y reclamación
de rentas o cantidades debidas la cuantía de la demanda vendrá determinada por el importe de la
cuantía reclamada.

OCTAVO.- En relación a la finalización del contrato suscrito porque el plazo ha expirado, los ar-
tículos 1565 y 1581 del Código Civil determinan que el arrendamiento concluye el día prefijado en
el contrato de arrendamiento si fuese de duración determinada sin que haya necesidad de requeri-
miento y, en el caso de que hubiera existido prórroga, expresa o tácita, en aplicación del artículo 9
de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la libertad de duración que las partes pactasen li-
bremente que, en este caso, resulta ser de tres años cuya fecha de finalización es la indicada en la
comunicación remitida a la parte demandada de 1 de febrero de 2022 (Sentencia de la Audiencia
Provincial de Vizcaya de 14 de junio de 2018, ECLI: ES:APBI:2018:1498. “de modo que cumplido
el plazo contractual pactado conforme al art. 1565 Cº Civil el mismo concluye sin necesidad de re-
querimiento y si continua disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del
arrendador, entra en tácita reconducción por meses dado que la renta se ha fijado mensualmente,
a no ser que haya precedido requerimiento del arrendador…”; Sentencia del Tribunal Supremo de
31 de marzo de 2021, ECLI:ES:TS:2021:1152, “Como hemos declarado en la sentencia 530/2018,
de 26 de septiembre, la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a
un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contra-
tantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el dis-
frute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal
del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin
requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.”).

NOVENO.- Sobre el pago de las rentas, el artículo 1555,1 del Código Civil establece la obligación
del arrendatario de abonar el precio acordado en los términos convenidos mientras que el artículo
220,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil posibilita la interposición de reclamaciones de aquellas
prestaciones periódicas que se devengasen con posterioridad al momento en que se dictase senten-
cia y, en este caso, de aquellas prestaciones reclamadas que se devengasen en un momento posterior
a aquél en que se dictó sentencia junto con la acumulación de la acción de desahucio por la expira-
ción del término y de pago de rentas, de tal manera que la sentencia deberá incluir tanto la condena
al pago de las rentas devengadas desde la presentación de la demanda hasta que la posesión del in -
mueble fuese entregada (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008,
ECLI: ES:TS:2008:4154, “(...) el pago de la renta del arrendamiento (…), fuera de plazo y después
de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia,
y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el
arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de
las rentas periódicas”. La sentencia también alude al rigor de la obligación de pagar la renta según
el artículo 114.1 LAU 1964 porque el impago de una sola mensualidad es causa de resolución del
contrato y a la inexistencia de abuso de derecho por parte del arrendador que, en caso de impago,
ejercita la acción de desahucio.)

DÉCIMO.- La solicitud de ejecución de la demanda de desahucio será suficiente para que se realice
de manera directa sin que haya que desarrollar ningún otro trámite o procedimiento para que se pro -
ceda al lanzamiento en la fecha y hora que se hubiera señalado en la sentencia como refiere el ar-
tículo 549,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

UNDÉCIMO.- En virtud del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece la imposi-
ción de las costas, esta parte solicita sean impuestas a la parte demandada ya que tal y como dispone
la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de julio de 2007, se ha formulado reque-
rimiento previo por el que se hizo saber al demandado el cese en la tolerancia posesoria de la que
hizo caso omiso y mantuvo la ocupación indebida obligando a mi mandante a iniciar este procedi -
miento.

Por tanto, de todo lo expuesto, esta parte SUPLICA AL JUZGADO que tenga por presentada este
escrito junto con los documentos que se acompañan, así como las copias que se aportan de todo ello
y que el Letrado de la Administración de Justicia admita a trámite esta demanda y sea desarrollada
por el cauce del juicio verbal para que en su día sea dictada sentencia por la que:
- se declare finalizado el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2019 suscrito en-
tre D./Doña y D. (nombre del arrendatario) por haber expirado el plazo contractual,
- se proceda a ordenar el desahucio de D. (nombre del arrendatario) del inmueble de la Calle
(nombre de la calle donde radica el inmueble arrendado), teniéndose por solicitada la ejecu-
ción de la sentencia para que sea fijado el día y la hora para el lanzamiento directo de la par -
te demandada tal y como se interesa por otrosí,
- se condene al demandado a la cantidad de ocho mil ochocientos sesenta y siete euros con se -
senta y tres céntimos (#8.867,63#) en concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas,
así como al pago de aquellas cantidades que en concepto de renta mensual o asimiladas se
hubieran devengado desde la interposición de esta demanda hasta que se haya realizado la
 entrega efectiva del inmueble, así como los intereses legalmente establecidos desde la fecha
de la interpelación para la primera cantidad y desde que fueran venciendo para su pago las
segundas,
- se autorice de manera expresa al arrendador a que haga suya la fianza depositada por impor-
te de trescientos noventa euros para que compense parte de la deuda reclamada si dicha fian-
za no tuviera que destinarse a alguno de los fines propios, y,
- se condene al demandado al pago de las costas de este juicio.

OTROSÍ PRIMERO DIGO que, conforme a lo expuesto y al amparo del apartado 1 bis del artículo
441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil esta parte interesa se proceda al inmediato desalojo de la vi-
vienda tras la admisión de la presente demanda, acordando requerir al demandado para que aporte,
en un plazo de cinco días, título que justifique su posesión. En caso de que no lo aportara, el tribu-
nal, mediante Auto, ordenará la inmediata entrega de la posesión de la vivienda a mi mandante. Así
mismo, de los apartados tercero y cuarto del artículo 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta
parte también interesa que, si se dictase sentencia condenatoria de desahucio, se proceda a la ejecu -
ción directa de la resolución sin que haya necesidad de cualquier otro trámite, llevándose a efecto el
lanzamiento en el día y hora exactos que se señale en la propia sentencia o en la fecha que se hubie -
ra fijado cuando se ordenase la realización del requerimiento a la parte demandada, de conformidad
a lo que se solicita en este escrito de demanda sin que haya que aplicar el plazo de espera estableci-
do en el artículo 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

OTROSÍ SEGUNDO DIGO que, a los efectos dispuestos en el artículo 231 de la Ley de Enjuicia -
miento Civil, esta parte manifiesta su voluntad de cumplir con los requisitos exigidos por la Ley, a
los efectos de subsanación de los defectos de los actos procesales en que esta parte pudiera haber in-
currido.

Por todo lo expuesto,

SUPLICO AL JUZGADO que tenga por efectuadas las anteriores manifestaciones a todos los efec-
tos legales que fueran procedentes y, en consecuencia, proceda a acordar la ejecución directa de la
sentencia que se dicte y se lleve a efecto el lanzamiento en el día señalado.

Es justicia que se pide en Lleida, a 6 de octubre de 2023.