HOMOGENEIZAR ANTECEDENTES

La homogeneización de antecedentes consiste, según Dante Guerrero, en la conversión de

todos ellos a operaciones de ventas al contado de lotes tipo tomados como patrón.
La tarea requiere además, la aplicación de coeficientes correctivos y el empleo de tablas
adecuadas.

En el siguiente caso aplicaremos a los valores unitarios de cada uno de los lotes antecedentes
su coeficiente correspondiente de la tabla de Fitte y Cervini, según sus medidas de frente y
fondo.

AH (antecedente homogeneizado)= Vc/m2 (valor unitario o por metro cuadrado)

Cfcx100 (coeficiente de Fitte y Cervini)

PUZ: $1597 xm2+$ 1865 xm2+$1.543, 20 xm2

3

PUZ: $1.668,33 =

Establecer el precio unitario de la cuadra (PUC) o zona (PUZ), que resulta de la suma de los
antecedentes homogeneizados, dividida por su cantidad (promedio).

Finalmente, tasar el lote en cuestión aplicando la siguiente fórmula:

PN (precio normalizado)= PUC x Cfc

100
PN $1.668,33x86,4
100

PN: $1.441 x 600m2 $ 864.600

El PN aplicado a la superficie del lote es igual al precio total del lote libre de mejoras.

Caso:

Un cliente le ha pedido a usted que calcule el valor de una propiedad que le interesa comprar.
Ha visto una casa de tres dormitorios, cocina comedor, comedor principal, dos baños y garaje
para dos autos. Se trata de un inmueble de una antigüedad de 25 años y de una categoría de
construcción muy buena y un estado bueno de conservación. La propiedad tiene una
superficie total de 100 m2. de mejoras. El valor a nuevo del metro cuadrado de estas mejoras
oscila los cincuenta y cinco mil pesos ($55.000) y se encuentran asentadas sobre un terreno de
esquina de 20 m de frente, sobre una avenida, por 45 de fondo, sobre una calle de ripio.
Es una zona residencial intermedia y, por las averiguaciones realizadas, ha recogido los
siguientes antecedentes de operaciones de venta de terreno hechas recientemente: Un terreno
de 11 metros de frente por 32 de fondo en la cuadra siguiente al terreno a tasar se vendió en
ocho millones quinientos mil pesos ($8.500.000); otro de 12 metros de frente por 35 de fondo
sito a dos cuadras del terreno a tasar por el cual piden doce millones de pesos ($12.000.000) y
un tercer terreno, 10 metros de frente por 30 metros de fondo ubicado en una zona
“Premium”, vendido a dieciséis millones de pesos ($16.000.000).
1) Tase sólo el inmueble, libre de mejoras, homogeneizando los valores aplicando los
coeficientes correspondientes, según las explicaciones y fórmulas arriba mencionadas.

X= 20m x 45m

Ctt= 0,882

Cfc= 78,7

Ce= 20+45 =65= 3,25

20

Ce= 1,19

A= 11m x 32m= 352 m2

$8.500.000 = $24.147
352m2

Ctt= 0,988
Cfc= 97.03

$24.147 x 0,988= $23.857

$24.147 x 100= $24.886

97,03
Un cliente le ha pedido a usted que calcule el valor de una propiedad que le interesa comprar.
Ha visto una casa de tres dormitorios, living, cocina comedor, dos baños y garaje para dos
autos. Se trata de un inmueble de una antigüedad de 15 años aproximadamente y de una
categoría de construcción muy buena y en buen estado de conservación. La propiedad tiene
una superficie total de 150 m2. El valor a nuevo del metro cuadrado de estas mejoras oscila
los $70.000 y se encuentran asentadas sobre un terreno de 15 m de frente por 40 de fondo. En
esa zona, por las averiguaciones realizadas, se han recogido los siguientes antecedentes de
operaciones de venta de terreno hechas recientemente: Un terreno de 15 metros de frente por
30 de fondo en la cuadra siguiente al terreno a tasar se vendió en setecientos mil pesos; otro
de 13 m por 30 de fondo sito a dos cuadras del terreno a tasar se vendió en setecientos veinte
mil pesos y existe un tercero en la misma cuadra del terreno a tasar que mide 15 m de frente
por 40 de fondo, vendido a ochocientos mil pesos.

X= 15mx40m= 600m2

A= 15x30= 450m2 $700.000

450m2

A= $1555,55x1,116

A= $1735,99

B= 13x30= 390m2 $720.000

390m2

B= $1846,15x1,060

B= $1957

C= 15x40= 600m2 $800.000

600m2

C= $1333,33x0,990

C= $1320

PUZ= $1735,99+$1957+$1320
3
PUZ= $1670,99m2x0,990
PN= $1654,28x600m2
$992.568,06
X.: 11mx35m esquina

A: 10mx25m $850.000 Coef. 1,080 (TT)

250m2
$3.400m2x1,080

$ 3.672

10m+25m= 3,5
10m

1 0,83 1,23 1,025

1,20 1,20

B: 12mx20m $600.000 Coef. 1,221

240m2

$2.500m2x1,221

$3052,50 = 0,831
$ 3.672

$3.672x0,831= $3.051

$3.052,50+$3.051= $6.103,50
2
VHZ $3.051,75x Coef. TT 0,952

$2.905,26 x (CE) 1,23 x sup. Total 385m2 $1.375.785,87

11m+35m 4,18
11m
1,23

1
1,23

$2905,26x0,81= 2353,26x385= $906.005

D= 13,52

70.000$x150m2= $10.500.000 x13,52= $1.421.700

 100

$10.500.000-$1.421.700= $9.080.400
Sup. 150m2

A= 15 años

Estado de conservación= bueno

Categoría= MB

Vm2= $70.0000

A= 15años x 100 = 18,75

VP 80 años

D= 13,54

$70.000x150m2= $10.500.000x13,54= $1.421.700

100

$10.500.000-$1.421.700= $9.078.300

A=15añosx100= 30= 21,53

VP 50años

D=21,53

$10.500.000x21,53= $2.260.650

100

$10.500.000-$2.260.650= $8.239.350