Ancí PJ

Propuesta de aprovechamiento y transformación del
proyecto de construcción de la Villa Panamericana
Item Type info:eu-repo/semantics/masterThesis
Authors Ancí Paredes, Joel Gonzalo; Umeres Mendoza, José Carlos;

Zecenarro Vásquez, Ramil
Citation Paredes, A., Gonzalo, J., Mendoza, U., & Carlos, J. (2017).
Propuesta de aprovechamiento y transformación del proyecto
de construcción de la Villa Panamericana. Universidad
Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC). Retrieved from http://
hdl.handle.net/10757/622795
Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)
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UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
ESCUELA DE POSTGRADO
DIRECCIÓN ACADÉMICA DE INGENIERÍA
PROPUESTA DE APROVECHAMIENTO Y TRANSFORMACIÓN
DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN DE LA VILLA
PANAMERICANA
Trabajo de Investigación presentado por:
Ancí Paredes, Joel Gonzalo
Umeres Mendoza, José Carlos
Zecenarro Vásquez, Ramil
Para optar el grado académico de
MAGÍSTER EN
DIRECCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
Lima, enero de 2017

Resumen
La reducción de la brecha de infraestructura es importante para el desarrollo
del país, la disminución del déficit de vivienda es una oportunidad de progreso, es en
este contexto que se plantea una propuesta de solución aprovechando la inversión
del Estado en la organización de los XVIII Juegos Panamericanos Lima 2019,
específicamente en la construcción de la Villa Panamericana en el distrito de Villa El
Salvador, provincia y departamento de Lima.
Una vez planteado el problema y los objetivos, se enmarcaron las
características arquitectónicas dentro de las exigencias mínimas de la organización
del evento deportivo, se tomó como referencia edificaciones y proyectos de similares
características, se identificó el poder adquisitivo y parámetros de vivienda actuales de
la población a la que se dirige la propuesta, se realizó el análisis y elección de la mejor
alternativa. Se propuso un esquema de financiamiento acorde a los costos de
mercado y finalmente recomendaciones para la ejecución de obra dentro de los
plazos previstos.
Es importante tener en cuenta que las unidades de viviendas tendrán un
primer uso como alojamiento temporal de deportistas durante el desarrollo de los
Juegos Panamericanos y Parapanamericanos Lima 2019. Posteriormente se
considera un acondicionamiento menor, para finalmente proceder a la venta y entrega
como viviendas a los propietarios definitivos.
ii
Dedicatoria
A nuestras familias
Por apoyarnos en todo momento, por sus valores y motivación constante.
iii
Agradecimientos
A nuestros centros de formación
Al Colegio Salesiano de Cusco.
A la Universidad San Antonio Abad del Cusco.
A la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas.
iv
Índice de contenido
RESUMEN .................................................................................................................. I
DEDICATORIA ......................................................................................................... III
AGRADECIMIENTOS ............................................................................................... IV
ÍNDICE DE CONTENIDO ........................................................................................... V
ÍNDICE DE TABLAS............................................................................................... VIII
ÍNDICE DE FIGURAS ................................................................................................ X
INTRODUCCIÓN ....................................................................................................... 1
CAPÍTULO 1. ASPECTOS GENERALES ................................................................. 3
1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA........................................................................................... 3

1.2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA .............................................................................................. 6
1.3. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN ......................................................................................... 6
1.3.1. OBJETIVO GENERAL .............................................................................................................. 6
1.3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................................................... 6
1.4. JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA.............................................................................................. 7
1.5. ALCANCES Y LIMITACIONES ..................................................................................................... 8
1.5.1. ALCANCES .............................................................................................................................. 8
1.5.2. LIMITACIONES......................................................................................................................... 8
CAPÍTULO 2. MARCO TEÓRICO ........................................................................... 10
2.1. ANTECEDENTES ...................................................................................................................... 10

2.1.1. RESEÑA HISTÓRICA DEL DISTRITO DE VILLA EL SALVADOR ..................................... 10
2.1.2. EJEMPLOS DE PROYECTOS SIMILARES ...........................................................................12
2.1.2.1. CONJUNTOS HABITACIONALES EN LIMA .....................................................................12
2.1.2.1.1. UNIDAD VECINAL Nº 3.............................................................................. 13
2.1.2.1.2. CONJUNTO HABITACIONAL PALOMINO........................................................................13
2.1.2.1.3. CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FELIPE........................................................................14
2.1.2.1.4. CONJUNTO HABITACIONAL LIMATAMBO......................................................................15
2.1.2.2. VILLAS DEPORTIVAS ...................................................................................................... 16
v
2.1.2.2.1. VILLA OLÍMPICA – BARCELONA 1992 ........................................................ 16
2.1.2.2.2. VILLA PANAMERICANA – GUADALAJARA 2011 ............................................ 17
2.1.2.2.3. VILLA OLÍMPICA - LONDRES 2012 ............................................................. 18
2.1.2.2.4. VILLA BOLIVARIANA – TRUJILLO 2013 ....................................................... 19
2.1.2.2.5. VILLA PANAMERICANA – TORONTO 2015................................................... 20
2.1.2.2.6. VILLA OLÍMPICA – RÍO 2016..................................................................... 21
2.2. NORMATIVIDAD APLICABLE .................................................................................................. 22
2.3. IDENTIFICACIÓN DE LOS INTERESADOS ............................................................................. 23
2.4. METODOLOGÍA DE TRABAJO ................................................................................................ 25
CAPÍTULO 3. MARCO REFERENCIAL .................................................................. 26
3.1. ANÁLISIS DEL ENTORNO ........................................................................................................ 26

3.2. DIAGNÓSTICO SITUACIONAL ................................................................................................. 27
3.2.1. ZONA PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL .................................................................28
3.2.2. ZONA DEL PARQUE INDUSTRIAL ..................................................................................... 30
3.2.3. ZONA AGROPECUARIA ...................................................................................................... 30
3.2.4. ZONA COMERCIAL E INDUSTRIAL DE LA CARRETERA PANAMERICANA SUR ......... 30
3.2.5. ZONA RECREATIVA DE PLAYAS ....................................................................................... 30
3.2.6. ZONA DE LOMO DE CORVINA ........................................................................................... 31
3.3. JUSTIFICACIÓN DE LA DEMANDA .......................................................................................... 32
3.3.1. DÉFICIT DE VIVIENDAS EN PERÚ ..................................................................................... 33
3.3.2. DÉFICIT DE VIVIENDAS EN LA PROVINCIA DE LIMA ...................................................... 33
3.3.3. DÉFICIT DE VIVIENDAS EN EL DISTRITO DE VILLA EL SALVADOR ............................. 35
3.4. ANÁLISIS DE MERCADO ......................................................................................................... 37
3.4.1. MERCADO OBJETIVO ......................................................................................................... 38
3.4.2. CARACTERÍSTICAS DE GASTO SEGÚN NIVEL SOCIO ECONÓMICO EN LIMA
METROPOLITANA..................................................................................................................................40
3.4.3. ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA ACTUAL .......................................................... 41
CAPÍTULO 4. PROPUESTA DE VALOR ................................................................ 44
4.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ............................................................................................ 44

4.1.1. UBICACIÓN ........................................................................................................................... 44
4.1.2. ZONIFICACIÓN ..................................................................................................................... 45
4.1.3. ESTUDIOS BÁSICOS ........................................................................................................... 45
vi
4.1.3.1. CARACTERÍSTICAS DEL SUELO.....................................................................................45
4.1.3.2. TERRENO DISPONIBLE................................................................................................... 46
4.1.4. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO ................................................................................48
4.1.4.1. NORMATIVA Y PROPUESTA ARQUITECTÓNICA ........................................................ 48
4.1.4.2. DESCRIPCIÓN DE ALTERNATIVAS PROPUESTAS ...................................................... 49
4.1.4.2.1. ALTERNATIVA A ...................................................................................... 50
4.1.4.2.2. ALTERNATIVA B ...................................................................................... 56
4.2 METODOLOGÍA CONSTRUCTIVA ...........................................................................................63
4.2.1. PLANEAMIENTO PARA CONSTRUCCIÓN DE LA ALTERNATIVA A ......................... 64
4.2.2. PLANEAMIENTO PARA CONSTRUCCIÓN DE LA ALTERNATIVA B ......................... 70
4.3 EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA ..........................................................................75
4.3.1. PRESUPUESTO ALTERNATIVA A ................................................................... 75
4.3.2. PRESUPUESTO ALTERNATIVA B ................................................................... 79
4.3.3. COSTO DEL TERRENO ....................................................................................................... 83
4.3.4. CRONOGRAMA GENERAL DE IMPLEMENTACIÓN E INVERSIÓN ...................................84
4.3.5. CRONOGRAMA VALORIZADO DE INVERSIÓN ..................................................................87
4.3.6. SUPOSICIÓN DE INGRESOS ...............................................................................................90
4.3.7. FLUJO DE CAJA Y CÁLCULO DEL VAN Y TIR .................................................. 93
4.4 SELECCIÓN DE ALTERNATIVA................................................................................................96
4.4.1 DETERMINACIÓN DE CRITERIOS .......................................................................................96
4.4.2 DESCRIPCIÓN DE CRITERIOS ............................................................................................96
4.4.3 SELECCIÓN DE ALTERNATIVA ...........................................................................................97
4.5 ESTRATEGIA DE VENTAS ....................................................................................................... 99
4.5.1 PUBLICIDAD Y MARKETING ................................................................................................99
4.5.2 PROPUESTA DE ESQUEMA DE FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO .............................. 100
CAPÍTULO 5. CONCLUSIONES ........................................................................... 103
CAPÍTULO 6. RECOMENDACIONES ................................................................... 105
BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................... 106
ANEXOS ................................................................................................................ 108
vii
Índice de Tablas
Tabla 1: Déficit habitacional por departamento Año 2007 ........................................ 33
Tabla 2: Déficit habitacional en la provincia de Lima ................................................ 34
Tabla 3: Déficit habitacional por distrito en Lima Metropolitana ............................... 35
Tabla 4: Tipo de vivienda en el distrito de Villa el Salvador...................................... 36
Tabla 5: Viviendas particulares con ocupantes presentes por tipo de material de
construcción predominante en las paredes en el distrito de Villa el Salvador .......... 36
Tabla 6: Viviendas particulares presentes por tipo de abastecimiento de agua en el
distrito de Villa el Salvador ....................................................................................... 37
Tabla 7: Viviendas particulares presentes por tipo de desagüe en el distrito de Villa
el Salvador ............................................................................................................... 37
Tabla 8: Hogares en viviendas particulares por tipo de energía que más utiliza para
cocinar en el distrito de Villa el Salvador .................................................................. 37
Tabla 9: Distribución de Niveles por Zona 2016 - (%) Horizontales – Lima
Metropolitana ........................................................................................................... 39
Tabla 10: Distribución de Niveles por Zona 2016 – (%) Verticales – Lima
Metropolitana ........................................................................................................... 40
Tabla 11: Ingresos y Gatos según NSE 2016 – Lima Metropolitana ........................ 41
Tabla 12: Costo del Terreno en la zona de estudio (US$/m2).................................. 42
Tabla 13: Costo de viviendas (departamentos) en la zona de estudio ..................... 43
Tabla 14: Descripción de las alternativas propuestas .............................................. 50
Tabla 15: Tabla de acabados – Alternativa A ........................................................... 54
Tabla 16: Tabla de acabados – Alternativa A ........................................................... 60
Tabla 17: Datos generales – Alternativa A ............................................................... 76
Tabla 18: Detalle de áreas – Alternativa A ............................................................... 77
Tabla 19: Cálculo de costos de construcción por áreas construidas – Alternativa A 78
Tabla 20: Presupuesto de construcción – Alternativa A ........................................... 79
Tabla 21: Datos Generales – Alternativa B .............................................................. 80
Tabla 22: Detalle de áreas – Alternativa B ............................................................... 81
Tabla 23: Cálculo de costos de construcción por áreas construidas – Alternativa B 82
Tabla 24: Presupuesto de construcción – Alternativa B ........................................... 83
Tabla 25: Análisis de costo de terreno (Alternativas A y B) ...................................... 84
Tabla 26: Cronograma general del proyecto - Alternativa A ..................................... 85
viii
Tabla 27: Cronograma general del proyecto - Alternativa B ..................................... 86
Tabla 28: Cronograma valorizado del proyecto - Alternativa A ................................ 88
Tabla 29: Cronograma valorizado del proyecto - Alternativa B ................................ 89
Tabla 30: Supuesto de ingresos por ventas del proyecto - Alternativa A ................. 91
Tabla 31: Supuesto de ingresos por ventas del proyecto - Alternativa B ................. 92
Tabla 32: Flujo de caja y cálculo del VAN y TIR - Alternativa A ............................... 94
Tabla 33: Flujo de caja y cálculo del VAN y TIR - Alternativa B ............................... 95
Tabla 34: Descripción de criterios de selección ....................................................... 97
Tabla 35: Características más importantes de las alternativas planteadas .............. 97
Tabla 36: Valoración de criterios .............................................................................. 98
Tabla 37: Valores aplicados ..................................................................................... 98
Tabla 38: Resumen de simulación de crédito hipotecario – Alternativa B .............. 102
ix
Índice de Figuras
Figura 1: Unidad vecinal Nº 3 – Cercado de Lima, Lima - Perú ............................... 13
Figura 2: Conjunto Habitacional Palomino – Cercado de Lima, Lima – Perú ........... 14
Figura 3: Conjunto residencial San Felipe – Jesús María, Lima - Perú .................... 15
Figura 4: Conjunto habitacional Limatambo – San Borja, Lima - Perú ..................... 15
Figura 5: Villa Olímpica – Barcelona, España .......................................................... 17
Figura 6: Villa Panamericana – Guadalajara, México ............................................... 18
Figura 7: Villa Olímpica – Londres, Inglaterra .......................................................... 19
Figura 8: Villa Bolivariana – Trujillo, Perú ................................................................. 20
Figura 9: Villa Panamericana – Toronto, Canadá..................................................... 21
Figura 10: Villa Olímpica – Río de Janeiro, Brasil .................................................... 22
Figura 11: Mapa del Distrito de Villa el Salvador ...................................................... 26
Figura 12: Desarrollo urbano del Distrito de Villa El Salvador Año 1971 .................. 28
Figura 15: Zonificación del Distrito de Villa El Salvador Año 1993 ........................... 31
Figura 16: Distribución de Hogares según NSE 2016 – Lima Metropolitana ............ 38
Figura 17: Distribución de Hogares según NSE 2016 – Lima Metropolitana ............ 41
Figura 18: Mapa de ubicación del Proyecto en el distrito de Villa El Salvador ......... 44
Figura 19: Mapa de terreno disponible ..................................................................... 47
Figura 20: Propuesta arquitectónica Alternativa A ................................................... 51
Figura 21: Planta de departamento tipo – Alternativa A ........................................... 52
Figura 22: Planta de departamento tipo después de reacondicionamiento –
Alternativa A ............................................................................................................. 55
Figura 23: Propuesta arquitectónica Alternativa B ................................................... 57
Figura 24: Planta de departamento tipo – Alternativa B ........................................... 58
Figura 25: Planta de departamento tipo después de reacondicionamiento –
Alternativa B ............................................................................................................. 62
Figura 26: Vista en perspectiva de distribución de edificios de Alternativa A ........... 65
Figura 27: Distribución de Frentes de ejecución – Alternativa A .............................. 68
Figura 28: Sectorización por bloque a ejecutar – Alternativa A ................................ 68
Figura 29: Planificación del proyecto por fases de construcción – Alternativa A ...... 69
x
Figura 30: Distribución de torres grúas – Alternativa A ............................................ 70
Figura 31: Vista en perspectiva de distribución de edificios de Alternativa B ........... 71
Figura 32: Distribución de Frentes de ejecución – Alternativa B .............................. 73
Figura 33: Sectorización por frente a ejecutar – Alternativa B .................................. 73
Figura 34: Planificación del proyecto por fases de construcción – Alternativa B ...... 74
Figura 35: Vista publicitaria en planta de la alternativa seleccionada .................... 100
Figura 36: Subsidio estatal a la vivienda de interés social en países de la región –
2015 ....................................................................................................................... 101
xi
Introducción
El presente estudio analiza la factibilidad de construcción y venta de un
proyecto inmobiliario de viviendas de interés social en el Distrito de Villa el Salvador,
tomando como base la construcción de la Villa Panamericana que forma parte de la
infraestructura a construir para realización de los XVIII Juegos Panamericanos Lima
2019.
La investigación comprende plantear un proyecto con una propuesta
constructiva optimizada, la evaluación del mercado y el análisis de un sistema de
financiamiento accesible al público objetivo.
En Lima, desde décadas pasadas se tienen proyectos habitacionales de
carácter masivo, construidos en diferentes contextos socioeconómicos. Estas
experiencias sirven de base para el planteamiento de las dos propuestas a investigar.
De igual forma, se analizaron experiencias de villas deportivas construidas para
juegos olímpicos, panamericanos y bolivarianos, en distintos países y con realidades
particulares en cada caso, así como su uso definitivo una vez concluidos los eventos
deportivos para las que fueron construidas.
Las alternativas planteadas se han desarrollado teniendo en consideración la
normativa nacional de construcción, urbanismo, la Ley de Contrataciones del Estado
y criterios del Reglamento de Juegos Panamericanos de la ODEPA (Organización
Deportiva Panamericana). Asimismo, se realizó el análisis del entorno, diagnóstico
situacional, justificación de la demanda y análisis de mercado.
La propuesta de valor contiene la descripción del proyecto, estudios básicos,
propuesta arquitectónica, estructural y de instalaciones, metodología constructiva,
cronograma de obra, evaluación económica financiera y selección de alternativa
óptima.
1
La alternativa elegida considera costos de venta de mercado en la zona,
poder adquisitivo de la población de interés y propuesta particular de financiamiento
para hacer del proyecto un referente en ventas.
2
Capítulo 1. Aspectos Generales
1.1. Planteamiento del problema
Desde el inicio de la humanidad, satisfacer la necesidad de vivienda ha sido
una de las prioridades básicas del ser humano. En los tiempos actuales, el contar con
una vivienda y las condiciones de la misma están directamente relacionados con las
brechas socioeconómicas que persisten en países como el nuestro.
Según el estudio “Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en
América Latina y el Caribe” elaborado por el Banco Interamericano de Desarrollo
(BID) en el año 2012, una de cada tres familias de América Latina y el Caribe
(alrededor de 59 millones de personas) habita en una vivienda inadecuada o
construida con materiales precarios o carente de servicios básicos.
En el mismo estudio se recomienda que la región deba abordar la solución al
problema habitacional logrando que el mercado de viviendas funcione
adecuadamente, ofreciendo soluciones apropiadas y accesibles a los sectores de la
población con menores recursos.
En el contexto actual, ser dueños de una vivienda proporciona a las familias
importantes beneficios, desde los relacionados a la seguridad y salud, hasta los
orientados a incorporar a las personas en el sistema económico a través de los
créditos hipotecarios y el incremento de sus activos.
En nuestro país, en el año 1998 se crea el Fondo Hipotecario de Promoción de
la Vivienda – Fondo MIVIVIENDA mediante la Ley N° 26912 y se convierte en
Sociedad Anónima (S.A.) el 01 de enero de 2006, en virtud de la Ley de Conversión
N° 28579 y según lo señalado en el Decreto Supremo N° 024-2005-VIVIENDA. Desde
entonces, el Fondo MIVIVIENDA S.A. funciona como una empresa estatal de
3
derecho privado, comprendida bajo el ámbito del Fondo Nacional de Financiamiento
de la Actividad Empresarial del Estado - FONAFE y adscrito al Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento.
Los objetivos fundamentales para la creación del Fondo MIVIVIENDA son:
- La promoción y financiamiento de la adquisición, mejoramiento y
construcción de viviendas, especialmente las de interés social,
- La realización de actividades relacionadas con el fomento del flujo de
capitales hacia el mercado de financiamiento para vivienda,
- La participación en el mercado primario y secundario de créditos
hipotecarios, así como a contribuir al desarrollo del mercado de capitales.
Según el “Plan Estratégico Sectorial Multianual (PESEM) 2016 – 2021 del
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento”, el déficit de viviendas en el país
se mide de forma cuantitativa y cualitativa. El déficit cuantitativo se refiere al número
total de viviendas demandadas menos las ofertadas, mientras que el déficit cualitativo
está dado por las viviendas cuyas características físicas o situación de hacinamiento
no satisfacen condiciones básicas de habitabilidad.
De acuerdo al “Plan Bicentenario Perú hacia el 2021” elaborado por el Centro
Nacional de Planeamiento Estratégico (CEPLAN) el año 2011, la ciudad de Lima
concentra el 23.86% de la carencia global de viviendas en el Perú, con un déficit
cuantitativo de 170,763 viviendas y un déficit cualitativo de 273,239 viviendas.
Según datos del último Censo de Población y Vivienda llevado a cabo en el
año 2007, reportados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) en
el documento “Perú: Mapa del Déficit Habitacional a Nivel Distrital, 2007” y publicado
en diciembre del año 2009, en el Distrito de Villa el Salvador, de la
4
Provincia y Departamento de Lima, se ha identificado un déficit cuantitativo de 11,068
viviendas y un déficit cualitativo de 12,735 viviendas, haciendo un déficit habitacional
total de 23,803 viviendas.
No obstante haberse emprendido en los últimos años en el Distrito de Villa el
Salvador proyectos habitacionales promovidos por empresas privadas, éstos no han
logrado cubrir la demanda, en parte debido a que las unidades habitacionales puestas
a disposición del público no han tenido la acogida esperada principalmente por los
planes de financiamiento y adquisición poco atractivos para familias de bajos
ingresos, que les impiden tomar decisiones de compra, paralizando el proceso
comercial y obligando a los promotores inmobiliarios a postergar el inicio de
construcción de siguientes etapas.
Paralelamente a esta problemática, en el año 2013, en el marco de la 51°
Asamblea General de la Organización Deportiva Panamericana (ODEPA) llevada a
cabo en Toronto - Canadá, la ciudad de Lima es elegida como sede para los XVIII
Juegos Deportivos Panamericanos del año 2019, imponiendo su candidatura frente a
las de ciudades como Santiago (Chile), La Punta (Argentina) y Ciudad Bolívar
(Venezuela).
A partir de entonces, con el aval del Gobierno del Perú, la Municipalidad
Metropolitana de Lima y del Gobierno Regional del Callao, se da inicio a una serie de
medidas a nivel gubernamental, promoviendo la creación del Proyecto Especial para
la Preparación y Desarrollo de los XVIII Juegos Panamericanos y del Comité
Organizador de los XVIII Juegos Panamericanos (COPAL), adscritos al Ministerio de
Educación, quien es encargado de administrar el dinero del Estado.
En este escenario, surge la necesidad de que el Estado Peruano construya una
Villa Panamericana cuya ubicación será el Distrito de Villa el Salvador – Lima.
5
Esta deberá tener capacidad para alojar un promedio de 9,000 personas entre
deportistas, entrenadores, árbitros, etc.
En este contexto, se pretende integrar el proyecto de construcción de la Villa
Panamericana al actual déficit de viviendas en el distrito de Villa el Salvado,
analizando una alternativa de inversión que permita al Estado optimizar los recursos
en este proyecto, procurando mecanismos que logren garantizar la recuperación total
o parcial de la inversión y al mismo tiempo reduzcan la necesidad de viviendas de
interés social en el área de estudio a través del posterior acondicionamiento y venta
de la infraestructura construida.
1.2. Formulación del Problema
¿De qué manera se puede reducir el actual déficit de viviendas de interés social
en el distrito de Villa el Salvador de la Provincia y Departamento de Lima, utilizando
como alternativa la implementación de la infraestructura de la Villa Panamericana a
construirse con motivo de los XVIII Juegos Panamericanos Lima 2019, convirtiéndola,
con posterioridad al evento, en unidades habitacionales dirigidas al segmento
poblacional “C” y promoviendo su venta?
1.3. Objetivos de la investigación
1.3.1. Objetivo general
Proponer un esquema de proyecto viable que permita reducir el déficit actual
de viviendas de interés social en el Distrito de Villa el Salvador, Provincia y
Departamento de Lima, integrándolo al proyecto de construcción de la Villa
Panamericana a construirse con motivo de los XVIII Juegos Panamericanos Lima
2019.
1.3.2. Objetivos específicos
- Analizar una propuesta de diseño de la infraestructura para la Villa
6
Panamericana compatible con una posterior intervención para su conversión en
unidades habitacionales de interés social.
- Proponer sistemas constructivos basados en la estandarización de procesos
y optimización de recursos.
- Analizar un esquema de inversión que permita ofertar las viviendas del
proyecto a precios accesibles para el público al cual irá dirigido y al mismo tiempo
posibilite recuperar parcial o totalmente la inversión realizada.
1.4. Justificación e importancia
Una de las principales metas en nuestro país para los próximos años es
incrementar el número de viviendas de interés social construidas anualmente y reducir
el déficit de las mismas.
Si bien la empresa privada ha detectado la demanda de viviendas dirigidas
principalmente al sector poblacional “C” dando una respuesta positiva con el
lanzamiento de proyectos habitacionales de regular envergadura, éstos no han tenido
el éxito esperado principalmente debido a la poca penetración de los créditos
hipotecarios, es decir gran parte de los potenciales compradores no califican para la
adquisición de una vivienda con los esquemas de financiamiento actuales.
En ese escenario, se requiere que el Estado Peruano lidere la reformulación
de los sistemas de financiamiento actuales, analizando posibilidades de incremento
del subsidio a programas de promoción del mercado de viviendas sociales que
permitan incrementar la demanda efectiva con posibilidades de acceso al crédito
hipotecario.
El presente trabajo de investigación tomará como premisa el contexto descrito
en los párrafos precedentes y evaluará una alternativa de reducción del déficit de
viviendas sociales en el Distrito de Villa el Salvador, Provincia y
7
Departamento de Lima buscando integrarla al proyecto de construcción de la Villa
Panamericana. De esta manera, los resultados de este análisis permitirán conocer el
nivel de participación que deberá asumir el Estado para promover de manera efectiva
la adquisición y acceso a financiamiento por parte del público objetivo.
1.5. Alcances y limitaciones
1.5.1. Alcances
- El presente estudio analizará la factibilidad de promoción y venta de un
proyecto inmobiliario de viviendas sociales en el Distrito de Villa el Salvador, tomando
como base la construcción de la Villa Panamericana.
- La investigación comprende plantear un proyecto con una propuesta
constructiva optimizada, la evaluación del mercado y el análisis de un sistema de
financiamiento accesible al público.
1.5.2. Limitaciones
- El análisis se realizará con la información estadística disponible a la fecha,
proveniente de investigaciones realizadas por fuentes especializadas.
- No se analizará el financiamiento del proyecto de construcción de la Villa
Panamericana en sí mismo, se asume la existencia de una partida
presupuestal ya comprometida por el Estado Peruano.
- El terreno sobre el cual se construirá el proyecto es plenamente disponible por
gestión del Comité Organizador de los Juegos Panamericanos Lima 2019
(COPAL).
- Al estar en una etapa bastante preliminar, el proyecto real podrá ser susceptible
de modificaciones profundas en etapas de mayor avance y definición, no
obstante, el presente trabajo mantendrá las premisas ya declaradas.
8
- El diseño priorizará los parámetros necesarios para una vivienda de interés
social, tomando en segunda instancia los requerimientos de las instituciones
deportivas internacionales competentes en este tipo de eventos.
9
Capítulo 2. Marco Teórico
2.1. Antecedentes
2.1.1. Reseña histórica del distrito de Villa El Salvador
El origen del distrito de Villa el Salvador se remonta al año 1971, cuando un
grupo de familias de diversas zonas de Lima y del interior del país, que incluía a
pobladores provenientes del departamento de Ancash desplazados por el terremoto
de 1970, deciden invadir terrenos de urbanizadoras privadas ubicados en la zona de
Pamplona, entre los distritos de Santiago de Surco y San Juan de Miraflores, de la
Provincia y Departamento de Lima.
Ante este hecho, el Estado Peruano, a través de la policía nacional, incursionó
en el sector realizando sin éxito dos operativos de desalojo, obligando a las
autoridades a decidir bloquear los accesos a la zona para evitar la llegada de más
invasores y también para cortar el suministro de agua y alimentos a las personas que
ya se habían asentado en el lugar.
Poco tiempo después de las primeras intervenciones, el General Armando
Artola, Ministro del Interior en ese entonces, ordenó una nueva incursión, esta vez
con mucha más violencia, ocasionando el fallecimiento de un civil (Edilberto Ramos
Javier) y decenas de heridos entre policías y civiles.
Los dirigentes del grupo de invasores cursaron una invitación al Obispo Auxiliar
de Lima, Luis Bambarén, para que acuda a la zona de Pamplona y ayude a calmar
los ánimos exacerbados de los civiles y las autoridades. El consejo de la parroquia
del Niño Jesús de San Juan de Miraflores también intervino enviando al Presidente
Juan Velazco Alvarado una carta de protesta por los abusos cometidos por la Policía
Nacional, por los cuales tres de sus representantes fueron detenidos
10
por la Policía de Investigaciones del Perú (PIP).
Después de tensas reuniones entre los representantes del Ministerio de
Vivienda y los pobladores, el 11 de mayo de 1971, los pobladores accedieron a ser
reubicados en la Hoyada Baja de la Tablada de Lurín, donde finalmente se asentaron
para formar el hoy Distrito de Villa El Salvador.
La primera organización del Distrito de Villa El Salvador se denominó
Comunidad Urbana Autogestionaria de Villa El Salvador (CUAVES) que fue aprobada
en el año 1973 y tuvo como una de sus labores más destacadas la elaboración del
Primer Plan de Desarrollo Integral para Villa El Salvador. Esta organización fue
referente para sectores populares y barriadas en Perú y América Latina.
Villa El Salvador fue reconocida como distrito durante el gobierno del Arq.
Fernando Belaunde Terry, con la aprobación de la Ley Nº 23605 el 1 de junio de 1983,
teniendo como primer alcalde al ciudadano de origen español Michel Azcueta
Gorostiza.
En todo distrito que tiene como origen la invasión de terrenos, se genera una
gran demanda de viviendas que no es posible atender inmediatamente, entre muchas
razones, por la inexistencia de proyectos y/o programas de vivienda, ya sean privados
o del Estado, y también por las condiciones económicas iniciales de los pobladores
que no les permiten generalmente acceder a viviendas nuevas.
Conforme la zona se va desarrollando y generando actividades económicas,
los pobladores van incrementando sus ingresos, lo que les permite acceder a mayores
servicios y a la construcción de viviendas.
En el caso de Villa El Salvador, en el distrito se han desarrollado zonas
industriales, de comercio local, de servicios y residenciales de densidad media. El
11
distrito cuenta con un parque industrial que pasó por varias etapas, desde su
planificación en la década del año 1970 hasta su consolidación en la década de 1990,
que en la actualidad se sigue desarrollando enfocándose en la industria de muebles.
De acuerdo al estudio “La microempresa en el Parque Industrial de Villa El
Salvador: Compendio estadístico”, realizado por Pilar Corzo Arroyo en el año 2001,
el 45% de la fabricación de muebles se realiza en talleres / vivienda, lo cual implica
una reducción en las comodidades ya que los espacios son compartidos con los
talleres. Esto genera una demanda de mejores condiciones de habitabilidad que lleva
los pobladores a buscar alternativas de vivienda cerca de sus medios de producción.
Por lo tanto, es importante analizar alternativas que permitan reducir el déficit
de viviendas en el distrito y por consiguiente cubrir esta necesidad básica de la
población a través de proyectos enfocados en el desarrollo y comercialización de
viviendas de bajo costo dirigidas al sector socioeconómico “C”.
Bajo este esquema, se presenta la oportunidad de la construcción de la Villa
Panamericana en el distrito de Villa El Salvador, que durante la realización de los XVIII
Juegos Panamericanos Lima 2019 albergará a casi 9,000 personas entre atletas y
cuerpos técnicos. El planteamiento considera que esta infraestructura, una vez
culminados los juegos, puede ser ofertada como viviendas sociales de bajo
costo.
2.1.2. Ejemplos de proyectos similares
2.1.2.1. Conjuntos habitacionales en Lima
La construcción de conjuntos habitacionales ha sido y es una gran alternativa
que permite cubrir el déficit de viviendas. En la ciudad de Lima existen conjuntos
12
habitacionales considerados “emblemáticos” no solamente por la época y el contexto
político en el que fueron construidos, sino también por su ubicación y por la cantidad
de viviendas que ofertaron en el momento. A continuación, se presenta una
descripción de algunos de los más importantes, basada en la información contenida
en el artículo “Estudio de los conjuntos habitacionales en Lima (1949-1989)”
(Belaunde P, Ruiz M, Seminario P; 2014):
2.1.2.1.1. Unidad Vecinal Nº 3
Ubicada entre las Avenidas Colonial, Benavides y Universitaria en el Cercado
de Lima, se construyó en el año 1946 fomentada por la Corporación Nacional de la
Vivienda, bajo un concepto que relacionaba vivienda y trabajo, favorecida por su
cercanía a la zona industrial de la Av. Argentina.
Se edificaron 1,112 departamentos en un área de 29.8 hectáreas dirigidos a la
población menos favorecida económicamente.
Fuente: Lima y el Callao: Guía de Arquitectura y Paisaje
Figura 1: Unidad vecinal Nº 3 – Cercado de Lima, Lima - Perú
2.1.2.1.2. Conjunto habitacional Palomino
Ubicado en la Av. Venezuela en el Cercado de Lima, fue financiado por la
13
Sociedad de Beneficencia Pública de Lima y construido en el año 1965, en un área
de 17.50 hectáreas proporcionando casi 1,700 viviendas cuyas áreas variaban entre
70 y 105 m2 buscando acercar la vivienda económica a los lugares de trabajo de las
zonas industriales.
Figura 2: Conjunto Habitacional Palomino – Cercado de Lima, Lima – Perú
2.1.2.1.3. Conjunto residencial San Felipe
Se construyó sobre los terrenos del antiguo hipódromo de San Felipe
impulsado a través de la Junta Nacional de la Vivienda. Iniciado en el año de 1963,
se inauguraron sucesivamente sectores desde 1966, se edificaron 1,600 viviendas en
un área de más de 20 hectáreas distribuidas en edificios esbeltos y torres y bloques
de menor altura.
14
Figura 3: Conjunto residencial San Felipe – Jesús María, Lima - Perú
2.1.2.1.4. Conjunto habitacional Limatambo
La construcción de este complejo ubicado entre las Avenidas Angamos y
Aviación en el distrito de San Borja, se inició en el año 1980 y se concluyó en el año
1983, entregando 2,300 viviendas distribuidas en bloques – manzana con edificios de
4 y 5 pisos, los de 4 pisos se ubicaron en el interior del bloque mientras que los de 5
pisos se ubicaron hacia las calles y avenidas.
Figura 4: Conjunto habitacional Limatambo – San Borja, Lima - Perú
15
2.1.2.2. Villas deportivas
El esquema general de desarrollo de los últimos proyectos de Villas deportivas,
no solo en Juegos Panamericanos, sino también en Juegos Olímpicos y Bolivarianos,
ha sido la construcción de sedes que presten el servicio de alojamiento durante los
eventos para después ser acondicionadas y ofertadas como viviendas masivas. El
concepto de estos proyectos ha variado dependiendo de la ubicación donde las villas
deportivas fueron construidas y del público objetivo al que fueron dirigidas.
Este tipo de proyectos ha generado gran impacto cubriendo la necesidad de
vivienda y dinamizando el área de influencia en las distintas ciudades organizadoras,
no obstante, existen también ejemplos con poco éxito, en los que los objetivos no
fueron alcanzados y donde al día de hoy los complejos no han logrado ser habitados
total o parcialmente.
De la revisión de proyectos similares, se ha considerado pertinente mencionar
los siguientes:
2.1.2.2.1. Villa Olímpica – Barcelona 1992
Este proyecto contempló la intervención integral de la zona costera norte de
Barcelona en una extensión de 150 hectáreas, en la que previamente predominaba
la actividad industrial. La Villa Olímpica, se preparó para albergar alrededor de 15,000
atletas e integrantes de las delegaciones participantes.
16
Fuente: barcelonaolimpica.net
Figura 5: Villa Olímpica – Barcelona, España
El proyecto integral generó un gran impacto en la imagen y la actividad de la
zona costera norte, la cual fue modernizada, convirtiéndose en el primer barrio
marítimo de Barcelona, asimismo la construcción de vías de transporte como el
cinturón del litoral permitió aliviar grandes problemas de tráfico vehicular; la
intervención también contempló la creación de playas y zonas de restaurantes y ocio.
2.1.2.2.2. Villa Panamericana – Guadalajara 2011
Complejo de 650 departamentos y 6.50 hectáreas de jardines, fue construido
para albergar a más de 6,000 atletas que participaron en los XVI Juegos
Panamericanos de Guadalajara 2011. El proyecto contemplaba la venta de los
departamentos como viviendas de lujo, permitiendo recuperar la inversión, sin
embargo, hasta el día de hoy, la Villa permanece deshabitada debido a que fue
construida en una zona de recarga acuífera, generando el rechazo de vecinos
afectados y organizaciones civiles que mantienen demandas judiciales impidiendo
que el ayuntamiento de Zapopan (México) pueda dar la autorización de habitabilidad.
17
Fuente: skyscrapercity.com
Figura 6: Villa Panamericana – Guadalajara, México
Lo descrito anteriormente da muestra que la ubicación de este tipo de
proyectos es una variable muy importante a tener en cuenta al momento de realizar
los análisis y estudios previos.
2.1.2.2.3. Villa Olímpica - Londres 2012
Proyectada en un área industrial (Stratford) al este de Londres, tuvo entre sus
objetivos el mejoramiento medio ambiental y urbanístico de la zona, para lo cual se
gestionó su cambio de uso, permitiendo la construcción de 62 edificios con casi 2,900
departamentos que albergaron alrededor de 17,000 atletas e integrantes de los
cuerpos técnicos.
Los resultados para este proyecto fueron los esperados, la primera fase (Villa
Olímpica) fue entregada 06 meses antes del inicio de los juegos, permitiendo al comité
organizador amoblar adecuadamente los espacios para los visitantes.
18
Fuente: lainformación.com
Figura 7: Villa Olímpica – Londres, Inglaterra
Hoy la Villa Olímpica es una zona residencial con 2,818 nuevas viviendas, cuyo
30% está destinado a vivienda social. Se tiene previsto que en los próximos años se
construyan más viviendas y que las sedes de diversas instituciones se trasladen al
área comercial aledaña, dinamizando aún más la zona.
2.1.2.2.4. Villa Bolivariana – Trujillo 2013
Proyectada para albergar a más de 4,000 participantes entre deportistas e
integrantes de comisiones técnicas de los XVII Juegos Bolivarianos de Trujillo 2013,
fue diseñada para ofertar 863 departamentos distribuidos en 4 torres de 12 pisos, 5
de 15, 3 de 18, una de 19 pisos y otra de 20 pisos, que una vez terminados debían
convertirse un condominio de viviendas económicas.
19
Fuente: adondevivir.com
Figura 8: Villa Bolivariana – Trujillo, Perú
Los edificios no se pudieron concluir a tiempo para los Juegos Deportivos
Bolivarianos, por lo que los deportistas y cuerpos técnicos tuvieron que ser alojados
en diversos hoteles, resultando un fracaso para la organización. Actualmente el
proyecto sigue en ejecución y viene siendo ofrecido como un proyecto inmobiliario de
estreno.
2.1.2.2.5. Villa Panamericana – Toronto 2015
Construida para albergar a más de 10,000 atletas e integrantes de comisiones
técnicas, consta de 5 edificios de 4 pisos, 4 de 5 a 7 pisos, 21 de 9
pisos, 8 de 10 pisos, 7 de 14 pisos y 3 de 24 pisos distribuidos en 4 zonas haciendo
un total de 1,285 departamentos, que una vez terminados los juegos se convirtieron
en un complejo que combina zonas comerciales con viviendas sociales,
departamentos y una residencia para estudiantes universitarios.
20
Fuente: urbantoronto.ca
Figura 9: Villa Panamericana – Toronto, Canadá
La Villa Olímpica fue planificada e incluida dentro del programa para la
candidatura del evento, indicando que la inversión en la zona ya había comenzado y
que la inversión se haría independientemente si Toronto era elegida o no sede para
este evento, esto constituyó un factor para el éxito del proyecto, ya que formaba parte
de un plan de revitalización de la zona costera de la ciudad de Toronto.
2.1.2.2.6. Villa Olímpica – Río 2016
La edificación fue construida en una zona residencial de Rio de Janeiro
(Tijuca). Consta de 31 edificios de 17 pisos divididos en 7 bloques que hacen un total
de 3,604 departamentos, para albergar alrededor de 18,000 atletas e integrantes de
comisiones técnicas. La proyección de estos edificios es convertirse en un conjunto
habitacional de lujo en el cual cada departamento se venda a un precio aproximado
de US$ 700,000.
21
Fuente: clarin.com
Figura 10: Villa Olímpica – Río de Janeiro, Brasil
Teniendo como referencia los proyectos antes descritos, el presente trabajo
estará orientado a evaluar alternativas que consideren un óptimo diseño, análisis de
procesos constructivos eficientes que permitan cumplir con los plazos establecidos y
esquemas financieros que representen para el Estado peruano una inversión
conveniente en términos económicos y de reducción del déficit de viviendas sociales
en el área de estudio.
2.2. Normatividad Aplicable
Reglamento Nacional de Edificaciones: Tiene como objeto normar los
criterios y requisitos mínimos para el Diseño y ejecución de las Habilitaciones Urbanas
y las Edificaciones, permitiendo de esta manera una mejor ejecución de los Planes
Urbanos. Es la Norma Técnica rectora en el territorio nacional que establece los
derechos y responsabilidades de los actores que intervienen en el proceso
edificatorio, con el fin de asegurar la calidad de la edificación (Reglamento Nacional
de Edificaciones, Título I Generalidades, Norma G010 – Artículo 1, 2006).
Ley de Contrataciones del Estado: Tiene como finalidad establecer normas
orientadas a maximizar el valor de los recursos públicos que se invierten y a
22
promover la actuación bajo el enfoque de gestión por resultados en las contrataciones
de bienes, servicios y obras, de tal manera que estas se efectúen en forma oportuna
y bajo las mejores condiciones de precio y calidad, permitan el cumplimiento de los
fines públicos y tengan una repercusión positiva en las condiciones de vida de los
ciudadanos (Ley de Contrataciones del Estado, Artículo 1: Finalidad, 2014).
Esta norma ayudará a definir el tipo de ejecución y la modalidad de contratación
del proyecto, la cual deberá orientarse al cumplimiento de los plazos.
Reglamento de los Juegos Panamericanos: Este documento constituye el
conjunto de normas, procedimientos y obligaciones que deben cumplir todos los
Miembros de la ODEPA, las Confederaciones Deportivas Panamericanas u
organizaciones deportivas que desarrollen similar función y el Comité Organizador de
los Juegos Panamericanos con el propósito, declarado y aceptado, de garantizar la
mayor eficacia y una alta calidad en la organización de los Juegos Panamericanos
(Reglamento de los Juegos Panamericanos – Introducción).
Host City Contract Operational Requeriments (International Olympic
Comittee): Este documento contiene las especificaciones mínimas que deben tener
las villas olímpicas, que, se toman como referencia para el desarrollo de instalaciones
para alojar a los deportistas de eventos como los XVIII Juegos Panamericanos Lima
2019.
2.3. Identificación de los interesados
Como en todo proyecto de envergadura, existen actores importantes que
deben ser tomados en cuenta. Estos pueden ser personas, poblaciones, instituciones
estatales o empresas que forman parte del análisis del problema y las posteriores
soluciones. A continuación, se mencionan los principales actores que
23
formarán parte del presente proyecto:
Organización Deportiva Panamericana: Organización internacional de
carácter regional, reconocida por el Comité Olímpico Internacional (COI). Tiene como
objetivos primordiales la celebración y conducción de los Juegos Panamericanos
(ODEPA, Estatuto, Artículo I, Nombre). Está integrada por los Comités Olímpicos
Nacionales de América.
Estado Peruano: A través del Comité Organizador de los Juegos
Panamericanos de 2019 (COPAL-Perú) institución adscrita al Ministerio de
Educación, es el encargado del desarrollo y organización del evento.
Municipalidad Metropolitana de Lima: Tiene como objetivo lograr el
desarrollo económico, social, poblacional, cultural y ambiental, proporcionando al
ciudadano el ambiente adecuado para la satisfacción de sus necesidades vitales, en
aspectos de viviendas, salubridad, abastecimiento, educación, recreación, transporte
y comunicaciones (Reglamento de Organización y funciones de la Municipalidad
Metropolitana de Lima, Título I, Artículo 10, Objetivos, 2015).
Específicamente, para este estudio, es el ente encargado de definir el cambio
de zonificación de los terrenos donde se proyectará la Villa Panamericana.
Organismo de Supervisión de la Contrataciones del Estado (OSCE):
Organismo técnico especializado encargado de promover el cumplimiento de la
normativa de contrataciones del Estado peruano, promueve las mejores prácticas en
los procesos de contratación de bienes, servicios y obras (OSCE, Reglamento de
Organización y Funciones, Título primero, Artículo 1, 2016).
Pobladores de Villa El Salvador: Grupo de interés de gran relevancia que
formará parte del análisis de la demanda y uso proyectado para los edificios una vez
culmine la realización de los Juegos Panamericanos, con el objetivo de satisfacer la
24
necesidad de vivienda de los pobladores del distrito.
2.4. Metodología de Trabajo
La metodología que se seguirá en la presente investigación consistirá en la
recolección de datos de fuentes especializadas. Posteriormente se realizarán
consultas a profesionales expertos de las diferentes especialidades que componen el
tema en estudio.
Con el objetivo de analizar y proponer la construcción de edificaciones para
viviendas económicas, tanto en la configuración estructural como en los acabados
seleccionados, en el procedimiento constructivo y el tiempo de ejecución, se
investigarán experiencias de proyectos similares. Esto permitirá, optimizar recursos
que repercutirán en menores costos y montos de inversión para el proyecto.
Se analizarán sistemas estructurales, acabados y procesos constructivos,
llegando a tener un producto que cumpla con los estándares exigidos de costo,
calidad y seguridad.
También se analizarán filosofías de trabajo que eliminen actividades que no
agreguen valor a la obra (pérdidas) como es el caso del Lean Construction.
25
Capítulo 3. Marco Referencial
3.1. Análisis del entorno
El distrito de Villa El Salvador está localizado en la zona sur de la ciudad de
Lima, limitando al norte con el distrito de San Juan de Miraflores, al este con el distrito
de Villa María del Triunfo, al sur con el distrito de Lurín y al oeste con el distrito de
Chorrillos y el Océano Pacífico.
Fuente: www.amigosdevilla.it/mapas
Figura 11: Mapa del Distrito de Villa el Salvador
El distrito tiene una extensión de 35.46 Km2 (33.90% de uso residencial) y una
altitud promedio de 143 m.s.n.m.
Villa El Salvador nace en 1971 como un asentamiento humano en la zona de
Pamplona. En 1983 es elevada a distrito y el 1 de enero de 1984 entra en vigencia la
primera gestión municipal. Según información del INEI, al año 2015 se proyectó una
población de 463,014 habitantes.
La actividad económica en el distrito se divide en producción manufacturera y
26
comercio diversificado, cuenta con un parque industrial conformado por pequeñas y
medianas empresas trabajando en el rubro agropecuario, de alimentos, calzado,
carpintería, confecciones y metalmecánica principalmente.
El transporte utilizado por la población es en base a ómnibus, taxis y mototaxis.
Asimismo, el distrito cuenta con 2 estaciones de la Línea 1 del Metro de Lima.
Uno de los principales problemas del distrito es la inseguridad ciudadana, por
ello se tiene el Plan Distrital de Seguridad Ciudadana del Distrito de Villa El Salvador
2016 liderado por el alcalde y cuyo objetivo es reducir la delincuencia.
El distrito de Villa El Salvador, como varios otros sectores de la ciudad de Lima,
está expuesto a un alto nivel de peligro sísmico al contar con áreas susceptibles a
licuación de suelos, densificación, estabilidad de taludes y amplificación sísmica;
fenómenos que representan un alto peligro para las estructuras con cimentaciones
superficiales (Microzonificación Sísmica del Distrito de Villa El Salvador - Centro
Peruano Japonés de Investigaciones Sísmicas y Mitigación de Desastres, Marzo
2011).
3.2. Diagnóstico situacional
La ciudad de Lima, capital del Perú, fundada en el año de 1535, actualmente
cuenta con 9 millones 834 mil 631 habitantes, según estimaciones del Instituto
Nacional de Estadística e Informática al 30 de junio de 2015 (Instituto Nacional de
Estadística e Informática, INEI, www.inei.gob.pe, 2016).
El distrito de Villa El Salvador tiene una población de 463,014 habitantes
(Instituto Nacional de Estadística e Informática, INEI, www.inei.gob.pe, 2016).
Según el “Diagnóstico local participativo del consumo de drogas en el distrito
de Villa El Salvador – 2006”, el asentamiento dado a través del tiempo divide al
27
distrito en 6 zonas representativas de acuerdo a la predominancia de usos y de los
tipos de habilitaciones para dichos usos:
3.2.1. Zona Predominantemente Residencial
- Ocupación Masiva, desde 1971 hasta finales de la década de 1980,
distinguiéndose los grupos residenciales y las urbanizaciones.
- Ocupación Fragmentaria, con los asentamientos producto de invasiones
a inicios de la década de 1990.
Fuente: www.amigosdevilla.it
Figura 12: Desarrollo urbano del Distrito de Villa El Salvador Año 1971
28
29
3.2.2. Zona del Parque Industrial
- Conformado por 3 parcelas agrupadas en 7 gremios productivos: cuero,
artesanía, confección, carpintería, fundición, metal mecánica y alimentos.
3.2.3. Zona Agropecuaria
- Es la principal reserva ecológica del distrito y se encuentra al Noroeste.
Allí se realizan proyectos de tratamiento de aguas servidas mediante
lagunas de oxidación. La presencia de grandes lotes y su cercanía con la
Carretera Panamericana Sur ha permitido la inserción de usos industriales
y comerciales, así como viviendas unifamiliares. Prueba de ello es la
ubicación en la zona de los almacenes de las trasnacionales SAGA
FALABELLA y RIPLEY, así como del Mercado UNICACHI.
3.2.4. Zona Comercial e Industrial de la Carretera Panamericana
Sur
- Esta zona no se conecta espacial ni funcionalmente con las anteriores
zonas del distrito, su dinámica es metropolitana y se relaciona con la
Carretera Panamericana Sur y el distrito de Chorrillos. En ella se dan lotes
de gran tamaño que tienen acceso desde la Carretera Panamericana Sur
y limita con El Cerro Lomo de Corvina, que en este flanco tiene una gran
pendiente (más de 100% en algunos casos) existiendo riesgo de
deslizamientos. La principal industria ubicada en este lugar es la Fábrica
de Cementos Lima.
3.2.5. Zona Recreativa de Playas
- Cuenta con 5.5 Km. de playas: Venecia, Barlovento y Conchán. Tiene
importancia turística, recreacional, institucional, comercial y residencial.
30
3.2.6. Zona de Lomo de Corvina
- Es la zona alta del cerro Lomo de Corvina, la cual está definida como
intangible por su carácter arqueológico. No obstante, ha sido invadida por
pobladores de manera precaria, pese a la topografía difícil, la carencia de
servicios básicos y el complicado acceso.
Fuente: Chambi: 2001:13, con base en MVES – SICVES 1999
Figura 15: Zonificación del Distrito de Villa El Salvador Año 1993
El distrito de Villa El Salvador tiene en su mayoría edificaciones de vivienda del
tipo unifamiliar, las que por lo general han sido autoconstruidas utilizando materiales
de baja calidad y técnicas inadecuadas, con poco o inexistente control por parte de la
Municipalidad.
Se tienen viviendas construidas con materiales predominantes como adobe,
quincha, mampostería, madera y otros más precarios. Según el INDECI, en el informe
“Estudio para determinar el nivel de vulnerabilidad física ante la probable ocurrencia
de un sismo de gran magnitud: Distrito Villa El Salvador”, la mayor parte
31
de las viviendas del distrito no contaron con la participación de un Ingeniero Civil en
las etapas de diseño y construcción.
Se tienen también edificaciones conocidas como “vivienda productiva”, en las
que se da más importancia al espacio productor, con un taller que ocupa una gran
parte del terreno total, reservando áreas mínimas para las necesidades básicas de
habitabilidad.
En el distrito se han desarrollado muy pocos proyectos inmobiliarios del tipo
condominio masivo. Como un ejemplo podemos citar el proyecto “Los Parques de
Villa El Salvador I”, que cuenta con 33 edificios de 5 pisos y actualmente está en
desarrollo la segunda etapa, “Los Parques de Villa El Salvador II” con 14 torres
adicionales.
Asimismo, se tienen en venta y alquiler departamentos en pequeños edificios
que representan emprendimientos inmobiliarios particulares o ampliaciones
construidas en los aires de viviendas unifamiliares.
En general, la actual oferta es muy reducida respecto a otros distritos de la
ciudad de Lima.
3.3. Justificación de la demanda
La vivienda, como derecho universal, se ha convertido en una necesidad de
carácter básico. La correcta información del déficit habitacional es importante, dado
que permite la planificación oportuna y la elaboración de objetivos dentro de la política
social de un Estado.
Como ya se mencionó, se pueden identificar dos tipos de déficit de viviendas,
uno cuantitativo y otro cualitativo, los que sumados dan el déficit habitacional total. El
déficit cuantitativo se encuentra referido a la diferencia entre el número de hogares
(familias) que demandan una vivienda y el número de viviendas ofertadas.
32
El déficit cualitativo se asocia a la calidad de las viviendas, en relación a las
adecuadas condiciones de habitabilidad para las personas.
3.3.1. Déficit de viviendas en Perú
El déficit habitacional en el Perú llega a 1.86 millones de viviendas (1’470,947
cualitativo y 389,745 cuantitativo), distribuido de la siguiente manera:
Tabla 1: Déficit habitacional por departamento Año 2007
DEPARTAMENTO PORCENTAJE TOTAL CUANTITATIVO CUALITATIVO

Amazonas 1.65% 30,741.00 1,744.00 28,997.00
Ancash 3.61% 67,224.00 12,202.00 55,022.00
Apurímac 1.72% 32,026.00 1,807.00 30,219.00
Arequipa 4.67% 86,817.00 24,843.00 61,974.00
Ayacucho 3.24% 60,201.00 5,205.00 54,996.00
Cajamarca 5.82% 108,361.00 8,334.00 100,027.00
Callao 2.45% 45,530.00 18,608.00 26,922.00
Cusco 4.77% 88,718.00 11,323.00 77,395.00
Huancavelica 2.36% 43,929.00 1,809.00 42,120.00
Huánuco 3.87% 71,927.00 5,520.00 66,407.00
Ica 3.69% 68,597.00 17,683.00 50,914.00
Junín 4.55% 84,734.00 17,365.00 67,369.00
La Libertad 4.91% 91,340.00 21,646.00 69,694.00
Lambayeque 2.84% 52,842.00 13,687.00 39,155.00
Lima 23.86% 444,002.00 170,763.00 273,239.00
Loreto 4.02% 74,737.00 5,804.00 68,933.00
Madre de Dios 0.47% 8,835.00 1,263.00 7,572.00
Moquegua 0.73% 13,609.00 1,917.00 11,692.00
Pasco 1.40% 25,971.00 2,364.00 23,607.00
Piura 6.87% 127,776.00 18,241.00 109,535.00
Puno 5.58% 103,800.00 10,659.00 93,141.00
San Martín 3.00% 55,853.00 6,707.00 49,146.00
Tacna 1.27% 23,582.00 5,152.00 18,430.00
Tumbes 0.68% 12,680.00 1,633.00 11,047.00
Ucayali 1.98% 36,860.00 3,466.00 33,394.00
Total 100.00% 1,860,692.00 389,745.00 1,470,947.00
Fuente: INEI, Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda
Elaboración: Propia
3.3.2. Déficit de viviendas en la Provincia de Lima
Según datos del Programa Mi Vivienda, el déficit habitacional en la provincia
de Lima es de 444,002 viviendas, lo que representa el 24% del total nacional,
concentrándose en el área de Lima Metropolitana el 87% del mismo. Esto representa
una clamorosa falta de 385,411 viviendas en la ciudad.
33
Tabla 2: Déficit habitacional en la provincia de Lima
DÉFICIT Nº VIVIENDAS PORCENTAJE
Déficit Cuantitativo 170,763 38.5%
Déficit Cualitativo 273,239 61.5%
Total 444,002 100.0%
Fuente: Mapa de Déficit Habitacional 2007 - INEI
A continuación de muestra el déficit en Lima Metropolitana por distritos:
34
Tabla 3: Déficit habitacional por distrito en Lima Metropolitana
TOTAL CUANTITATIVO CUALITATIVO
DISTRITO PORCENTAJE
VIVIENDAS PORCENTAJE Nº VIVIENDAS PORCENTAJE Nº VIVIENDAS
Lima 2.51% 9,686.00 37.20% 3,603.19 62.80% 6,082.81
Ancón 0.60% 2,310.00 13.80% 318.78 86.20% 1,991.22
Ate 8.46% 32,607.00 33.10% 10,792.92 66.90% 21,814.08
Barranco 0.18% 708.00 38.60% 273.29 61.40% 434.71
Breña 0.51% 1,975.00 33.50% 661.63 66.50% 1,313.38
Carabayllo 3.95% 15,236.00 30.20% 4,601.27 69.80% 10,634.73
Chaclayo 0.40% 1,530.00 56.70% 867.51 43.30% 662.49
Chorrillos 3.44% 13,242.00 50.20% 6,647.48 49.80% 6,594.52
Cieneguilla 0.38% 1,474.00 17.90% 263.85 82.10% 1,210.15
Comas 7.02% 27,044.00 55.90% 15,117.60 44.10% 11,926.40
El Agustino 2.39% 9,219.00 48.80% 4,498.87 51.20% 4,720.13
Independencia 3.13% 12,078.00 54.00% 6,522.12 46.00% 5,555.88
Jesus María 0.18% 713.00 39.40% 280.92 60.60% 432.08
La Molina 0.48% 1,833.00 64.00% 1,173.12 36.00% 659.88
La Victoria 1.90% 7,320.00 28.10% 2,056.92 71.90% 5,263.08
Lince 0.23% 869.00 32.60% 283.29 67.40% 585.71
Los Olivos 2.77% 10,682.00 49.10% 5,244.86 50.90% 5,437.14
Lurigancho 3.19% 12,300.00 27.30% 3,357.90 72.70% 8,942.10
Lurín 1.20% 4,629.00 26.20% 1,212.80 73.80% 3,416.20
Magdalena del Mar 0.23% 898.00 47.40% 425.65 52.60% 472.35
Magdalena Vieja 0.33% 1,273.00 57.20% 728.16 42.80% 544.84
Miraflores 0.16% 613.00 48.00% 294.24 52.00% 318.76
Pachacamac 2.02% 7,776.00 13.30% 1,034.21 86.70% 6,741.79
Pucusana 0.32% 1,231.00 8.10% 99.71 91.90% 1,131.29
Puente Piedra 4.09% 15,777.00 26.40% 4,165.13 73.60% 11,611.87
Punta Hermosa 0.12% 445.00 12.60% 56.07 87.40% 388.93
Punta Negra 0.09% 344.00 23.30% 80.15 76.70% 263.85
Rímac 1.92% 7,395.00 39.60% 2,928.42 60.40% 4,466.58
San Bartolo 0.12% 448.00 17.00% 76.16 83.00% 371.84
San Borja 0.25% 969.00 61.10% 592.06 38.90% 376.94
San Isidro 0.08% 327.00 52.60% 172.00 47.40% 155.00
San Juan de Lurigancho 15.56% 59,979.00 36.60% 21,952.31 63.40% 38,026.69
San Juan de Miraflores 6.05% 23,316.00 55.50% 12,940.38 44.50% 10,375.62
San Luis 0.53% 2,032.00 37.50% 762.00 62.50% 1,270.00
San Martín de Porres 7.23% 27,882.00 57.30% 15,976.39 42.70% 11,905.61
San Miguel 0.67% 2,594.00 54.70% 1,418.92 45.30% 1,175.08
Santa Anita 2.50% 9,631.00 48.50% 4,671.04 51.50% 4,959.97
Santa María del Mar 0.01% 32.00 43.80% 14.02 56.30% 18.02
Santa Rosa 0.20% 753.00 12.00% 90.36 88.00% 662.64
Santiago de Surco 1.28% 4,934.00 58.30% 2,876.52 41.70% 2,057.48
Surquillo 0.58% 2,227.00 38.60% 859.62 61.40% 1,367.38
Villa El Salvador 6.18% 23,803.00 46.50% 11,068.40 53.50% 12,734.61
Villa María del Triunfo 6.56% 25,277.00 29.60% 7,481.99 70.40% 17,795.01
TOTAL 100.00% 385,411.00 158,542.22 226,868.82
Fuente: Mapa de Déficit Habitacional 2007 – INEI

3.3.3. Déficit de viviendas en el distrito de Villa El Salvador
El déficit de vivienda en Villa El Salvador es de 23,803 unidades, de las
cuales el 46.5% corresponde al déficit cuantitativo y el 53.5% al cualitativo. Significa

35
entonces que, a la fecha, un aproximado de 11,068 familias carece de vivienda y otras
12,735 cuentan con viviendas que no reúnen las condiciones básicas de habitabilidad.
Asimismo, se tiene la siguiente información del tipo de vivienda y acceso a
servicios públicos que tiene el distrito.
Tabla 4: Tipo de vivienda en el distrito de Villa el Salvador
TIPO DE VIVIENDA PORCENTAJE

Casa Independiente 95.3%
Departamento en edificio 1.4%
Vivienda en quinta 0.2%
Vivienda en casa de vecindad 0.3%
Choza o cabaña 0.0%
Vivienda improvisada 2.4%
Otros 0.3%
Total 100.0%
Fuente: INEI-Censo XI de Población y VI de Viviendas, octubre 2007
Elaboración: MTPE – Observatorio Socio Económico Laboral de Lima Sur
Tabla 5: Viviendas particulares con ocupantes presentes por tipo de material de

construcción predominante en las paredes en el distrito de Villa el Salvador
TIPO DE PARED PORCENTAJE

Ladrillo o Bloque de cemento 77.5%
Adobe o tapia 0.6%
Madera 17.3%
Quincha 0.2%
Estera 2.2%
Piedra con barro 0.0%
Piedra o sillar con cal o cemento 0.1%
Otros 2.2%
Total 100.0%
36
Tabla 6: Viviendas particulares presentes por tipo de abastecimiento de agua en el
distrito de Villa el Salvador
TIPO DE ABASTECIMIENTO DE AGUA PORCENTAJE
Red pública dentro de la vivienda 75.7%
Red pública fuera de la vivienda 3.0%
Pilón de uso público 3.0%
Camión cisterna otro similar 14.9%
Pozo 1.1%
Río, acequia, manantial o similar 0.0%
Vecino 2.1%
Otros 0.4%
Total 100.0%
Tabla 7: Viviendas particulares presentes por tipo de desagüe en el distrito de Villa el

Salvador
TIPO DE DESAGÜE PORCENTAJE

Red pública de desagüe dentro de la vivienda 75.9%
Red pública de desagüe fuera de la vivienda 3.1%
Pozo séptico 5.3%
Pozo ciego o negro / letrina 13.0%
Río, acequia o canal 0.1%
No tiene 2.7%
Total 100.0%
Tabla 8: Hogares en viviendas particulares por tipo de energía que más utiliza para
cocinar en el distrito de Villa el Salvador
TIPO DE ENERGÍA PORCENTAJE

Electricidad 1.3%
Gas 86.9%
Kerosene 5.6%
Carbón 2.4%
Leña 1.7%
Otro 0.1%
No cocinan 2.1%
Total 100.0%
37
3.4. Análisis de Mercado
Como se ha mencionado anteriormente, la propuesta del presente trabajo tiene
como objetivo reducir el déficit de viviendas de interés social en el distrito de Villa El
Salvador a través del aprovechamiento y transformación del proyecto de construcción
de la Villa Deportiva de los Juegos Panamericanos Lima 2019.
3.4.1. Mercado Objetivo
Según lo planteado en los objetivos del presente estudio, el proyecto estará
orientado a familias del Nivel Socio Económico “C” en el distrito de Villa El Salvador.
De acuerdo al Informe “Niveles Socio Económicos 2016” realizado por la Asociación
Peruana de Empresas de Investigación de Mercados (APEIM), el 40.5% de hogares
de Lima Metropolitana pertenece al NSE C, tal como se puede apreciar
en la siguiente figura:
Fuente: APEIM - Data ENAHO 2015

* Estimaciones APEIM según ENAHO 2015
Figura 16: Distribución de Hogares según NSE 2016 – Lima Metropolitana
En el mismo estudio, tomando en cuenta la distribución de los hogares por
zonas, se ubica al distrito de Villa El Salvador en la Zona 9.
Bajo una distribución horizontal (dentro de la Zona 9), se obtiene que el
38
42.7% de la población del distrito de Villa El Salvador está comprendida dentro del
NSE “C”.
Bajo una distribución vertical (dentro del NSE C), se tiene que de toda la
población de Lima Metropolitana comprendida dentro del NSE “C”, el 11.8%
pertenece a la Zona 9.
Estos datos se pueden apreciar en las siguientes tablas:
Tabla 9: Distribución de Niveles por Zona 2016 - (%) Horizontales – Lima

Metropolitana
Niveles Socioeconómicos
Zona
TOTAL NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E
Zona 1 (Puente Piedra, Comas, Carabayllo) 100.0 1.0 10.7 44.3 31.5 12.5
Zona 2 (Independencia, Los Olivos, San Martín de Porras) 100.0 1.9 23.1 51.5 21.0 2.5
Zona 3 (San Juan de Lurigancho) 100.0 0.0 18.7 41.7 27.9 11.7
Zona 4 (Cercado, Rímac, Breña, La Victoria) 100.0 3.8 26.7 45.0 19.9 4.6
Zona 5 (Ate, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, San
100.0 2.0 12.1 40.6 36.3 8.9
Luis, El Agustino)
Zona 6 (Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, San
100.0 13.6 58.0 22.4 5.2 0.7
Miguel)
Zona 7 (Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina) 100.0 34.6 45.2 14.0 5.0 1.2
Zona 8 (Surquillo, Barranco, Chorrillos, San Juan de
100.0 4.2 27.8 43.3 20.1 4.6
Miraflores)
Zona 9 (Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Lurín,
100.0 0.0 6.1 42.7 38.7 12.5
Pachacamac)
Zona 10 (Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de
100.0 1.4 18.5 43.8 23.7 12.5
la Legua, Ventanilla)
Otros 100.0 0.0 8.2 42.9 24.5 24.5
Total 100.0 5.2 22.3 40.5 24.3 7.7
Fuente: APEIM 2016 - Data ENAHO 2015
39
Tabla 10: Distribución de Niveles por Zona 2016 – (%) Verticales – Lima Metropolitana
Niveles Socioeconómicos
Zona
NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E Muestra Error (%)*
Zona 1 (Puente Piedra, Comas, Carabayllo) 2.1 5.1 11.7 13.8 17.3 289 5.5
Zona 2 (Independencia, Los Olivos, San Martín de Porras) 5.0 14.6 17.9 12.1 4.5 324 5.3
Zona 3 (San Juan de Lurigancho) 0.0 9.1 11.2 12.4 16.4 283 6.1
Zona 4 (Cercado, Rímac, Breña, La Victoria) 6.9 11.3 10.5 7.7 5.7 498 4.4
Zona 5 (Ate, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, San
4.2 5.9 10.9 16.2 12.6 347 5.2
Luis, El Agustino)
Zona 6 (Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, San
15.8 15.6 3.3 1.3 0.5 286 5.7
Miguel)
Zona 7 (Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina) 57.0 17.3 3.0 1.8 1.4 321 5.6
Zona 8 (Surquillo, Barranco, Chorrillos, San Juan de
6.2 9.5 8.1 6.3 4.5 284 5.9
Miraflores)
Zona 9 (Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Lurín,
0.0 3.1 11.8 17.9 18.3 279 5.6
Pachacamác)
Zona 10 (Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de
2.7 8.4 11.0 9.9 16.6 1,004 3.1
la Legua, Ventanilla)
Otros 0.0 0.2 0.7 0.7 2.2 49 14.3
Total 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 4,964 1.6
* Nivel de confianza al 95% p=0.5

3.4.2. Características de gasto según Nivel Socio Económico en
Lima Metropolitana
De acuerdo a los datos del estudio antes citado, el Nivel Socio Económico “C”
tiene un ingreso familiar promedio mensual de S/ 3,446 mientras que el promedio
mensual de gasto es de S/ 2,840.
Asimismo, el porcentaje de gasto que destinan a vivienda es de 14%, tal como
se puede ver en el siguiente cuadro y gráfico:
40
Tabla 11: Ingresos y Gatos según NSE 2016 – Lima Metropolitana
Lima Metropolitana ( S/ )
TIPO DE GASTO PROMEDIO
TOTAL NSE A NSE B NSE C NSE C1 NSE C2 NSE D NSE E
Grupo 1 : Alimentos 688.0 997.0 787.0 692.0 709.0 662.0 582.0 467.0
Grupo 2 : Vestido y Calzado 98.0 253.0 136.0 87.0 92.0 78.0 62.0 44.0
Grupo 3 : Alquiler de vivienda, Combustible, Electricidad y
256.0 566.0 382.0 236.0 258.0 195.0 153.0 84.0
Conservación de la Vivienda
Grupo 4 : Muebles, Enseres y Mantenimiento de la vivienda 110.0 611.0 165.0 65.0 71.0 55.0 48.0 37.0
Grupo 5 : Cuidado, Conservación de la Salud y Servicios
126.0 301.0 175.0 117.0 133.0 87.0 77.0 53.0
Médicos
Grupo 6 : Transportes y Comunicaciones 209.0 861.0 361.0 150.0 168.0 116.0 74.0 46.0
Grupo 7 : Esparcimiento, Diversión, Servicios Culturales y
233.0 879.0 375.0 182.0 200.0 151.0 95.0 56.0
de Enseñanza
Grupo 8 : Otros bienes y servicios 113.0 286.0 154.0 101.0 109.0 86.0 72.0 57.0
PROMEDIO GENERAL DE GASTO FAMILIAR MENSUAL 3,110.0 7,362.0 4,249.0 2,840.0 3,012.0 2,527.0 2,034.0 1,479.0
PROMEDIO GENERAL DE INGRESO FAMILIAR 3,927.0 10,860.0 5,606.0 3,446.0 3,649.0 3,075.0 2,321.0 1,584.0
MENSUAL*
*Ingreso estimado en base al gasto - INEI

Figura 17: Distribución de Hogares según NSE 2016 – Lima Metropolitana
3.4.3. Análisis de la Oferta Inmobiliaria actual
El distrito de Villa el Salvador no se ha caracterizado por un desarrollo
inmobiliario significativo predominando las zonas urbanas de densidad media. El uso
y finalidad de la vivienda ha ido variando en el tiempo, acogiendo
41
progresivamente a mayor número de personas y sirviendo además como centro
productivo de manufacturas que representan la principal actividad económica de los
pobladores del distrito.
Una de las variables más importantes a considerar para el emprendimiento de
un proyecto inmobiliario es el costo del terreno, motivo por el cual se ha realizado una
búsqueda de publicaciones en las páginas web de venta inmobiliaria más conocidas,
recabando información de costos de terrenos ubicados en la zona de estudio. Este
análisis ha permitido formar una idea de la inversión inicial aproximada que requerirá
el proyecto. Los costos varían en un rango que va desde los US$
290.00 hasta los US$ 725.57 por metro cuadrado, teniendo un costo promedio de US$
442.61por metro cuadrado.
A continuación, se muestra el cuadro comparativo de diversos terrenos en la
zona del estudio, así como el costo promedio por metro cuadrado:
Tabla 12: Costo del Terreno en la zona de estudio (US$/m2)
AREA PRECIO RATIO

PUBLICACIÓN UBICACIÓN FECHA
(m2) (US$) (US$/m2)
URBANIA Sector Sexto 140.00 78,000.00 557.14 29/12/2016
URBANIA Panamericana Sur 500.00 250,000.00 500.00 29/12/2016
URBANIA Colina U. Científica del Sur 8,500.00 4,250,000.00 500.00 29/12/2016
URBANIA Panamericana Sur 9,020.00 4,419,800.00 490.00 29/12/2016
URBANIA Panamericana Sur (CBRE) 12,334.00 5,000,000.00 405.38 29/12/2016
URBANIA Urb. Pachacamac 108.00 40,000.00 370.37 29/12/2016
URBANIA Cerca a Saga y Ripley 27,648.00 8,017,920.00 290.00 29/12/2016
URBANIA Av. Sol (Alfredo Graf) 3,204.00 1,121,400.00 350.00 29/12/2016
URBANIA Frente a antigua Panamericana 6,202.00 4,500,000.00 725.57 29/12/2016
URBANIA A 6 cuadras de Villa Panamericana 30,000.00 11,400,000.00 380.00 29/12/2016
URBANIA Av. Sol 6,173.00 2,777,850.00 450.00 29/12/2016
ADONDEVIVIR Cerca a Saga y Ripley 7,670.00 2,690,000.00 350.72 29/12/2016
ADONDEVIVIR Espalda de Saga y Ripley 17,500.00 8,750,000.00 500.00 29/12/2016
ADONDEVIVIR Av. Sol 2,000.00 840,000.00 420.00 29/12/2016
ADONDEVIVIR Calle 5 y 6 Av. Sol 4,000.00 1,400,000.00 350.00 29/12/2016
PROMEDIO 442.61
Fuente: www.urbania.pe, www.adondevivir.com.pe

42
Del mismo modo, se ha realizado un análisis de todos los proyectos y/o
inmuebles ofertados en la zona de influencia del estudio, publicados en las principales
páginas web inmobiliarias. Esta búsqueda ha permitido comprobar que no existen
nuevos proyectos y que los inmuebles identificados son en su mayoría departamentos
de reventa cuyos precios van desde los US$ 44,117.65 hasta los US$ 50,000. Estos
departamentos tienen un área alrededor de los 65 metros cuadrados, que
relacionando al costo se obtiene un ratio promedio de 709.46 US$ por metro
cuadrado. Estos datos brindan una referencia de costo por metro cuadrado bastante
precisa en el planteamiento del esquema de ventas del proyecto propuesto en el
presente estudio.
A continuación, se muestra el cuadro comparativo de la oferta de viviendas en
la zona de estudio:
Tabla 13: Costo de viviendas (departamentos) en la zona de estudio

AREA RATIO
PUBLICACIÓN UBICACIÓN PRECIO FECHA OBSERVACIONES
(m2) (US$) (US$/m2)
URBANIA Parques de Villa El Salvador 63.00 50,000.00 793.65 29/12/2016
URBANIA Av. Velasco 74.00 45,000.00 608.11 29/12/2016
URBANIA Parques de Villa El Salvador 69.25 48,438.00 699.47 29/12/2016 Tiene cochera
MITULA Parques de Villa El Salvador 63.00 49,422.65 784.49 29/12/2016
TROVIT Parques de Villa El Salvador 65.00 44,117.65 678.73 29/12/2016
ADONDEVIVIR Parques de Villa El Salvador 65.00 45,000.00 692.31 29/12/2016 Quinto Piso
PROMEDIO 709.46
Fuente: www.urbania.pe, www.adondevivir.com.pe, www.mitula.com.pe, www.trovit.com.pe

43
Capítulo 4. Propuesta de Valor
4.1 Descripción del Proyecto
4.1.1. Ubicación
El proyecto se ubica en el distrito de Villa El Salvador, entre la intersección de
las Avenidas El Sol y Pastor Sevilla sobre un terreno de 44 hectáreas.
Fuente: Comité Organizador de los Juegos Panamericanos Lima 2019

Figura 18: Mapa de ubicación del Proyecto en el distrito de Villa El Salvador
Los accesos a la zona del proyecto son:
 Por el oeste por la Panamericana Sur por la Av. Mateo Pumacahua y
la Av. Pastor Sevilla.
 Por el sur por la Av. El Sol.
Asimismo, se tiene la Estación “El Sol” de la Línea 1 del Metro de Lima a
aproximadamente 2.2 Km.
44
4.1.2. Zonificación
El terreno, de propiedad del Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento, contaba con una calificación de “parque zonal” bajo la denominación
de Parque Zonal 26 Complejo Biotecnológico Lote Pz 26.
Mediante Resolución Suprema Nº002-2016-VIVIENDA del 10 de marzo del
2016, publicada en el Diario Oficial El Peruano, se dispone la transferencia gratuita
de este predio de un área total de 449,277.80 m2, inscrito en la Partida Nº P03146016
del Registro de Predios de Lima, a favor del Ministerio de Educación, con el fin de ser
destinado para la construcción de la Villa Panamericana y demás infraestructura
deportiva en el marco de las acciones necesarias para el desarrollo de los XVIII
Juegos Panamericanos y de los Juegos Parapanamericanos Lima 2019, previa
desafectación o levantamiento de su condición de bien de dominio público (Parque
Zonal) ante la entidad competente, y en cumplimiento de las normas del Sistema
Nacional de Bienes Estatales.
La Municipalidad Metropolitana de Lima mediante Ordenanza Nº 1999 del 13
de octubre de 2016, publicada en el Diario Oficial El Peruano, le asigna zonificación
Residencial de Densidad Media (RDM) y designa como zona de recreación Pública
(ZRP).
4.1.3. Estudios Básicos
4.1.3.1. Características del suelo
El estudio “Características Geotécnicas del distrito Villa El Salvador” (2011),
realizado por el CISMID, nos proporciona información del tipo de suelo existente por
la zona del proyecto.
Según el estudio la zona del proyecto está comprendida en la Zona III
conformada por los depósitos de arenas eólicas. El perfil estratigráfico en esta zona
45
indica rellenos de 0.30 a 1.0 m de espesor, llegando en algunos lugares a persistir
hasta los 2.5 m. Debajo de este material se encuentra un suelo conformado
predominantemente por arenas limosas, mal gradadas que se caracterizan por tener
una compacidad suelta a media densa, llegando a un estado compacto a
profundidades mayores a 10 m.
En general, el terreno de cimentación está conformado por estratos de arenas
finas de gran potencia, las cuales se encuentran ligeramente húmedas, sueltas a
media densas, con cuyas características de resistencia se obtienen valores de
capacidad de carga de 0.80 a 1.20 Kg/cm2.
De acuerdo a una calicata realizada en la intersección de la Av. Pastor Sevilla
y Av. El Sol (junio 2010), se observa a -0.30 m de profundidad relleno contaminado, y
de -0.30 m a -2.00 m una arena mal gradada que corresponde a un suelo SP. En otro
estudio (agosto 1998) en la intersección de la Av. Pastor Sevilla y 1º de Mayo, se
observa a -0.60 m de profundidad material de relleno, de -0.60 m a -2.20 m arena
pobremente gradada (SP), de -2.20 m a -2.70 m arena limosa (SM), de -2.70 m a -
3.10 m arena pobremente gradada (SP).
Como conclusión de los datos e información revisada en los documentos
citados, podemos asumir que la zona presenta un suelo conformado
predominantemente por arenas con cierto grado de humedad, lo que nos obliga a
pensar en sistemas de cimentación adecuados para este tipo de terreno, como
plateas de cimentación y el uso de pilotes para estabilizar las edificaciones de mayor
altura.
4.1.3.2. Terreno disponible
El Comité Organizador de los Juegos Panamericanos Lima 2019 ha
sectorizado el terreno para diferentes usos, de acuerdo al plan de inversión y
46
necesidad del evento. El área aproximada máxima para la construcción de los
edificios de vivienda y alojamiento es de aproximadamente 3.8 hectáreas. De acuerdo
al análisis de alternativas, se elegirá la propuesta que mejor uso le dé al terreno
disponible.
Las factibilidades de servicios serán tramitadas con las entidades
correspondientes según los requerimientos de agua potable, alcantarillado y energía
eléctrica del proyecto.
Fuente: Propia
Figura 19: Mapa de terreno disponible
47
4.1.4. Características del Proyecto
4.1.4.1. Normativa y Propuesta Arquitectónica
Tomando en cuenta que el lote no cuenta con parámetros específicos, se
adopta como marco normativo referencial el Reglamento de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano (DS-004-2011-VIVIENDA, Dirección Nacional de
Urbanismo, Dirección de Ordenamiento Territorial), instrumento técnico normativo
cuyo objetivo es “complementar la planificación urbana de las localidades,
facilitando la actuación u operación urbanística, en un área urbana o de expansión
urbana, cuyas dimensiones y condiciones ameriten un tratamiento integral especial”.
Son objeto de esta normativa “aquellas áreas identificadas y delimitadas en el
Plan de Desarrollo Metropolitano y/o Plan de Desarrollo Urbano, como Zonas de
Reglamentación Especial, a fin de ser intervenidas mediante acciones de reajuste de
suelos, de reurbanización, de renovación urbana, entre otras, a través de las
Unidades de Gestión Urbanística”.
Bajo esta modalidad, el proyecto se permite definir ciertos parámetros
particulares a través del desarrollo de un Plan Específico, que haga factible una
propuesta dentro de los estándares edificatorios convencionales, adoptando
excepcionalmente ciertas medidas que permitan el desarrollo prioritario de un
proyecto de interés particular, como lo es la residencia de deportistas para los Juegos
Panamericanos Lima 2019.
Por otro lado, se especifica en el marco legal de este instrumento que “los
Planes Específicos pueden ser propuestos para su aprobación ante las
municipalidades provinciales, por las municipalidades distritales respectivas y/o
personas naturales o jurídicas de derecho privado o público interesadas en su
desarrollo, mediante la conformación de Unidades de Gestión Urbanística”. Siendo,
48
además, “aplicable en casos de parcelas rústicas cuyas formas o dimensiones
individuales dificultan la dotación física de las áreas de aporte, la incorporación de las
obras de carácter provincial o la subdivisión de lotes, entre otros, en los proyectos de
habilitación urbana por iniciativa de un solo propietario.”
Se toma como referencia general los estándares mínimos de edificaciones
establecidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), lo que permite un
trazo que cumple con cierta holgura las condiciones de habitabilidad y confort mínimo,
siguiendo los parámetros generales que a continuación se detallan:
- Área Libre mínima 40% de la Superficie del terreno.
- Retiro mínimo: 5 ml.
- Densidad: Vivienda de alta Densidad (RDA) 2250 hab./Ha.
- Estacionamientos: 1 estacionamiento por cada 4 departamentos.
4.1.4.2. Descripción de alternativas propuestas
El proyecto se presenta en una modalidad de condominio de viviendas de
interés social con una alta densidad residencial, con el objetivo de albergar a los
deportistas durante los Juegos Panamericanos y Parapanamericanos en el año 2019
y posteriormente promover la venta de los departamentos como medida de
disminución del déficit de vivienda en el distrito de Villa El Salvador.
Como se ha visto en el capítulo 2 del presente estudio, se cuenta con varias
referencias de este tipo de condominios en el país, así como proyectos construidos
en otros países para este tipo de eventos.
En consecuencia, se han analizado dos tipos de propuestas arquitectónicas
que cumplan con los objetivos requeridos para la generación del alojamiento inicial y
posterior vivienda, con el propósito de encontrar la solución más conveniente en
términos de inversión y plazo de ejecución.
49
Cada propuesta corresponde a un sistema constructivo y solución de trazo
diferente, considerando la ejecución de un total de 1120 departamentos con
características similares, con un área efectiva de 65 m2 en promedio, según la
siguiente tabla:
Tabla 14: Descripción de las alternativas propuestas

SISTEMA
ALTERNATIVAS DESCRIPCIÓN
CONSTRUCTIVO
24 edificios de 05 pisos, con 08

Sistema de encofrado
departamentos por piso
monolítico en muros y
Alternativa A
losas, con estructuras de
08 edificios de 05 pisos, con 04
ductilidad limitada.
departamentos por piso
Sistema estructural
Alternativa B 07 edificios de 20 pisos, con 08 aporticado convencional y
departamentos por piso muros de albañilería no
confinada.
4.1.4.2.1. Alternativa A
El conjunto habitacional contará con un total de 1,120 departamentos y está
conformado por 24 barras de 5 pisos con 8 departamentos por nivel y 8 medias barras
de 5 pisos con 4 departamentos por nivel, que se distribuyen en un área de 38,072
m2.
La composición del departamento tipo es de 03 dormitorios, sala – comedor, 2
baños y cocina – lavandería, teniendo un área construida de 65 m2. Todos los
departamentos cuentan con toda una cara ventilada hacia el exterior lo cual permite
que todos los ambientes cuenten con iluminación natural, excepto los baños que se
ventilarán a través de ductos.
A continuación de muestra la propuesta arquitectónica de esta alternativa:
50
Fuente: Propia
Elaboración: Propia – Colaboración Arq. Pedro Indacochea Prevost
Figura 20: Propuesta arquitectónica Alternativa A
51
Fuente: Propia
Figura 21: Planta de departamento tipo – Alternativa A
52
Se prevé tener 3 ingresos peatonales / vehiculares, y desde estos veredas y
vías que distribuyen los accesos a todos los edificios y estacionamientos.
Como zonas comunes / exteriores se tienen áreas verdes con juegos de niños,
cuarto de basura, zona de parrillas, casetas de seguridad y sala de uso múltiple.
También se tienen estacionamientos en las áreas exteriores en una proporción
de 1 plaza por cada 4.
El proyecto cumplirá con las normas de edificación establecidas (retiros, áreas
mínimas, áreas libres, etc.). Asimismo, todo el proyecto cuenta con una apropiada
ventilación e iluminación natural, siguiendo los estándares mínimos de calidad que
se precisan en el Reglamento Nacional de Edificaciones.
El sistema estructural planteado es mediante muros de concreto con ductilidad
limitada, que entre sus ventajas representa rapidez constructiva y menor costo
respecto de otros sistemas.
La cimentación será en base a una platea de cimentación, los elementos
verticales con muros de concreto (e= 0.10m) y losas macizas con un espesor de
0.12m.
Las instalaciones sanitarias consideran los valores y parámetros estipulados
en el Reglamento Nacional de Edificaciones respecto al consumo diario, evacuación
de aguas servidas y red de agua contra incendio.
La propuesta considera tanto las instalaciones interiores como las redes
exteriores, para el almacenamiento se prevé cisternas que serán abastecidas de la
red pública y funcionarán mediante equipos de bombeo de presión constante y
velocidad variable.
Las instalaciones eléctricas incluyen la red de alimentadores según
53
propuesta de la demanda máxima, la red de alumbrado y tomacorrientes y el sistema
de comunicaciones, todo según Código Nacional de Electricidad y el Reglamento
Nacional de Edificaciones.
El presupuesto de obra calculado en base a ratios de proyectos similares y
análisis propios considera obras preliminares y provisionales, movimiento de tierras
(masiva y localizada), estructuras, arquitectura, instalaciones sanitarias y ACI,
instalaciones eléctricas, seguridad y evacuación, obras exteriores (jardines, veredas,
estacionamientos, cerco perimétrico, caseta de seguridad, áreas comunes, etc.),
gastos generales y utilidad.
En la siguiente tabla se muestran el cuadro de acabados para la alternativa
descrita:
Tabla 15: Tabla de acabados – Alternativa A
PISOS MUROS CZ ZOCALOS SANITARIOS
NACIONAL STD
NACIONAL STD
SOLAQUEADO
LAVADERO A.
LISTONES DE
PAPEL TAPIZ
INOXIDABLE
NACIONAL 1
NACIONAL 2
LAVATORIO
CERÁMICO
CERÁMICO
LAMINADO
CERÁMICO
CERÁMICO
NACIONAL
NACIONAL
NACIONAL
INODORO
GRIFERÍA
PINTADO
MADERA
SALA COMEDOR
HABITACIÓN PRINCIPAL
HABITACIÓN SECUNDARIA 1
COCINA - LAVANDERÍA
BAÑO 1
BAÑO 2
Fuente: Propia
Una vez culminados los juegos parapanamericanos se tiene previsto iniciar la
etapa de reacondicionamiento, en la cual se retirarán los elementos provisionales de
drywall que se habían colocado para generar las habitaciones de los deportistas y de
esta manera reponer el espacio de la sala comedor proyectada. En la siguiente figura
se puede apreciar la planta final del departamento después del reacondicionamiento:
54
Fuente: Propia
Figura 22: Planta de departamento tipo después de reacondicionamiento – Alternativa A
55
4.1.4.2.2. Alternativa B
El conjunto residencial contará con un total de 1,120 departamentos y está
conformado por 7 torres de 20 pisos que se distribuye en un área de 18,942 m2.
La composición del departamento tipo es de 03 dormitorios, sala – comedor, 2
baños y cocina, teniendo un área construida de 65 m2. Todos los departamentos
cuentan con toda una cara ventilada hacia el exterior lo cual permite que todos los
ambientes cuenten con iluminación natural, excepto los baños que se ventilarán a
través de ductos.
A continuación, se muestra la propuesta arquitectónica de esta alternativa:
56
Fuente: Propia
Figura 23: Propuesta arquitectónica Alternativa B
57
Fuente: Propia
Figura 24: Planta de departamento tipo – Alternativa B
58
Se prevé tener 3 ingresos peatonales / vehiculares, y desde estos, veredas y
vías que distribuyen los accesos a todos los edificios y estacionamientos.
Como áreas comunes se tienen áreas verdes con juegos para niños, cuarto de
basura, zona de parrillas y sala de uso múltiple.
También se tiene estacionamientos en las áreas exteriores en una proporción
de 1 plaza por cada 4 departamentos.
El proyecto cumplirá con las normas de edificación establecidas (retiros, áreas
mínimas de ambientes, áreas libres, etc.). Asimismo, todo el proyecto cuenta con una
apropiada ventilación e iluminación natural, siguiendo los estándares mínimos de
calidad que se precisan en el Reglamento Nacional de Edificaciones.
El sistema estructural planteado es en base a muros de corte o placas y
pórticos de concreto armado formado por columnas y vigas, teniendo un núcleo
central rígido (escaleras - ascensores).
La cimentación será en base a una losa de cimentación, los elementos
verticales con pórticos de vigas y columnas, placas y losas aligeradas de un espesor
de 0.20m.
Las instalaciones sanitarias consideran los valores y parámetros estipulados
en el Reglamento Nacional de Edificaciones, para consumo diario, evacuación de
aguas servidas y la red de agua contra incendio.
La propuesta considera tanto las instalaciones interiores como las redes
exteriores, para el almacenamiento se prevé cisternas que serán abastecidas de la
red pública y funcionarán mediante equipos de bombeo de presión constante y
velocidad variable.
Las instalaciones eléctricas incluyen la red de alimentadores según propuesta
de la demanda máxima, la red de alumbrado y tomacorrientes y el
59
sistema de comunicaciones, todo según Código Nacional de Electricidad y el
Reglamento Nacional de Edificaciones.
Las instalaciones mecánicas incluyen el suministro e instalación de 2
ascensores por torre, así como el sistema de presurización de las escaleras de
emergencia.
El presupuesto de obra calculado en base a ratios de proyectos similares y
análisis propios considera obras preliminares y provisionales, movimiento de tierras
(masiva y localizada), estructuras, arquitectura, instalaciones sanitarias y ACI,
instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas (ascensores y presurización de
escaleras), seguridad y evacuación, obras exteriores (jardines, veredas,
estacionamientos, cerco perimétrico, caseta de seguridad, áreas comunes, etc.),
gastos generales y utilidad.
En la siguiente tabla se muestran el cuadro de acabados para la alternativa
descrita:
Tabla 16: Tabla de acabados – Alternativa A
PISOS MUROS CZ ZOCALOS SANITARIOS

SOLAQUEADO
NACIONAL STD
NACIONAL STD
LISTONES DE
PAPEL TAPIZ
LAVADERO A.
INOXIDABLE
LAVATORIO
NACIONAL 1
NACIONAL 2
CERÁMICO
CERÁMICO
LAMINADO
CERÁMICO
CERÁMICO
NACIONAL
NACIONAL
NACIONAL
INODORO
GRIFERÍA
PINTADO
MADERA
SALA COMEDOR
HABITACIÓN PRINCIPAL
COCINA
BAÑO 1
BAÑO 2
Fuente: Propia
60
Una vez culminados los juegos parapanamericanos se tiene previsto iniciar
la etapa de reacondicionamiento, en la cual se retirarán los elementos provisionales
de drywall que se habían colocado para generar las habitaciones de los deportistas
y de esta manera reponer el espacio de la sala comedor proyectada. En la siguiente
figura se puede apreciar la planta final del departamento después del
reacondicionamiento:
61
Fuente: Propia
Figura 25: Planta de departamento tipo después de reacondicionamiento – Alternativa B
62
4.2 Metodología Constructiva
Con el objetivo de proponer sistemas constructivos basados en la
estandarización y optimización de procesos, se plantea la aplicación de conceptos,
filosofías y metodología que permitan obtener las metas trazadas.
Entre varios existentes, se utilizará el enfoque de la filosofía Lean Construction,
que tiene como objeto la reducción y/o eliminación de las pérdidas en los procesos al
momento de la construcción.
Se recomienda el uso de herramientas de Lean Construction y elementos del
Sistema del Ultimo Planificador (The Last Planner System) planteado por Glenn
Ballack en el año 2000, siguiendo los pasos que se describen a continuación:
Herramientas de Lean Construction:
- Análisis de fases críticas: Se deberán identificar las fases críticas para
cada alternativa, analizando los pros y contras del proceso de ejecución.
- Sectorización: Consistirá en dividir el trabajo de la obra en áreas o
sectores con la misma cantidad de trabajo a ejecutar.
- Trenes de trabajo: Se plantearán secuencias de trabajo basadas en la
sectorización de cada alternativa.
Metodología “Last Planner”:
- Planificación maestra: Estará basada en la definición de hitos de
cumplimiento.
- Planificación por fases: En esta se detalla el programa de ejecución a nivel
de fases del proyecto.
- Planificación Lookahead: Esta planificación debe realizarse analizando un
horizonte promedio de 5 semanas, utilizando la metodología del “último
planificador” que considera la participación del último
63
responsable de la ejecución del trabajo, pudiendo éste ser el maestro de
obra, el jefe de cuadrilla o líder de grupo. Esta planificación considera
tareas disgregando en actividades componentes, permitiendo que se
identifiquen y analicen las restricciones.
- Planificación Semanal: Se deberán programar las actividades y tareas
que han sido seleccionadas como ejecutables, incluyéndolas en un
período de ejecución semanal tomando en cuenta la prioridad, la
secuencia de ejecución y si se cuentan con todos los recursos disponibles
para ello.
Para este estudio, el alcance de las herramientas de Lean Construction y
elementos de The Last Planner System, abarcará el análisis de las fases críticas de
construcción, sectorización de la ejecución del Proyecto y la Planificación a nivel de
fases, ya que el trabajo de tesis se desarrolla con ese nivel de detalle.
4.2.1. Planeamiento para construcción de la Alternativa A
Esta alternativa cuenta con 24 edificios de 05 pisos, con 08 departamentos por
piso + 08 edificios de 05 pisos, con 04 departamentos por piso.
El proyecto abarca gran parte del terreno disponible, tal como se muestra en
la siguiente imagen:
64
Fuente: Propia
Figura 26: Vista en perspectiva de distribución de edificios de Alternativa A
La distribución de bloques en la mayor parte del terreno permite que se pueda
trabajar en varios frentes a la vez. Al existir 24 bloques de 05 pisos (08 departamentos
por piso) y 08 bloques de 05 pisos (04 departamentos por piso) existe la posibilidad
de abrir varios frentes de trabajo.
Las unidades han sido proyectadas con departamentos tipo, lo cual permite
que los procesos de trabajo sean repetitivos en cada bloque.
Aplicando las herramientas y metodología de Lean Construction para esta
alternativa se define lo siguiente:
Análisis de fases críticas del proyecto:
- Diseño modular: El diseño ha sido planteado de manera que todas las
65
unidades tengan la misma geometría, de este modo los procesos
constructivos pueden ser estandarizados. Asimismo, proyectar el edificio
con el número máximo de pisos (cinco) permitido para uso sin ascensor,
permite economizar evitando ejecutar partidas referentes a la instalación
de este equipo.
- Movimiento de tierra: Los edificios al no contar con una gran altura y al
haber proyectado los estacionamientos en el nivel cero, no requerirán
excavaciones muy profundas ni rellenos de gran volumen, lo cual facilitará
la extracción y acarreo de material.
- Cimentaciones: Se han planteado plateas de cimentación, que, por la
forma regular de los bloques y la profundidad de cimentación, además de
la amplitud del terreno y la inexistencia de redes subterráneas, hacen ver
que esta actividad no representará mayor problema.
- Estructuras: El sistema estructural planteado con muros de ductilidad
limitada (MDL) en bloques con plantas regulares, se puede considerar
como un sistema industrializado que permitirá la utilización de encofrado
metálico especial para este tipo de edificaciones, elevando
considerablemente su número de usos. Adicionalmente, considerando
que el sistema estructural no contempla elementos como vigas y
columnas, se mejorarán sustantivamente los tiempos de ejecución en
todas las actividades componentes de esta fase, ya que se podrá colocar
concreto en muros y techo en un solo vaciado.
- Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: En los muros de ductilidad limitada
es factible disminuir el recorrido de las tuberías, mediante la utilización
de tuberías flexibles para el caso de las eléctricas y semi flexibles para
66
el caso de las sanitarias. Una ventaja de este sistema es que el recorrido
de tuberías de agua fría y caliente de puede realizar por los muros,
eliminando re trabajo que se generan cuando las tuberías sufren daños al
ser colocadas por las losas. Todos estos puntos se traducirán en ahorro
de tiempo y costo a través de la mejor utilización de materiales y la
disminución de pérdidas con la supresión de instalación de accesorios.
Sectorización:
Bajo este enfoque, la construcción debe ser dividida en sectores de trabajo, en
los cuales se deberá ejecutar cada día la misma cantidad de metrado dependiendo
de la fase. Se ha proyectado la ejecución en cuatro (04) frentes de siete (07) barras
cada uno, cada barra de departamentos contará con cuatro (04) sectores de trabajo,
tal como se puede apreciar en las siguientes figuras:
Fuente: Propia
67
Figura 27: Distribución de Frentes de ejecución – Alternativa A
Fuente: Propia
Figura 28: Sectorización por bloque a ejecutar – Alternativa A
Planificación por fases:
Esta planificación está basada en las fases de construcción del proyecto.
68
Fuente: Propia
Figura 29: Planificación del proyecto por fases de construcción – Alternativa A
69
Para ejecutar el trabajo de esta manera, se ha considerado utilizar grúas torre
de entre 30 m a 50 m de radio de alcance para el transporte vertical de materiales,
herramientas y equipos. La forma en que se dispondrán las grúas y sus áreas de
alcance se pueden apreciar en el siguiente gráfico:
Fuente: Propia
Figura 30: Distribución de torres grúas – Alternativa A
4.2.2. Planeamiento para construcción de la Alternativa B
Esta alternativa contará con 07 edificios de 20 pisos, con 08 departamentos
por piso.
Ocupará menos área de terreno que la Alternativa A, en la siguiente imagen
se aprecia la distribución:
70
Fuente: Propia
Figura 31: Vista en perspectiva de distribución de edificios de Alternativa B
La distribución de bloques permite disponer de mayor área libre, conforme a
esta proyección el número de frentes disponibles para trabajar estaría dado por el
número de edificios, es decir siete (07).
Al igual que la Alternativa A, las unidades han sido proyectadas con
departamentos tipo, lo cual permite que los procesos de trabajo sean repetitivos en
cada bloque.
Aplicando conceptos de Lean Construction para esta alternativa se define lo
siguiente:
Análisis de fases del proyecto:
- Diseño: El diseño ha sido planteado de manera que, como máximo, se
tengan dos tipos de distribuciones de planta, de esta manera los procesos
constructivos podrán estandarizarse. Los edificios requieren de la
instalación de ascensores, que incrementarán el costo de ejecución de
estructuras e instalaciones necesarias para estos equipos.
- Movimiento de tierras: Los edificios, al contar con estacionamientos
proyectados en el nivel cero y tener una cimentación conformada por
71
losa de cimentación y pilotes, no requerirán mayor profundidad de
excavación. La amplitud del terreno permitirá una relativa agilidad en la
eliminación del material excedente.
- Cimentaciones: Se han considerado plateas de cimentación con pilotes
para estabilizar los edificios de mayor altura y transmitir las cargas hasta
una profundidad donde se encuentre el estrato de suelo con mayor
capacidad portante. Teniendo en cuenta la forma regular de los bloques,
la profundidad de cimentación, la amplitud del terreno y no haber
considerado estacionamientos subterráneos, esta actividad contará con
amplio frente de trabajo.
- Estructuras: El sistema estructural planteado es aporticado. La ejecución
se realizará por fases: primero los elementos verticales y luego los
horizontales. Estas etapas son restrictivas para el avance y construcción
de cada nivel de la edificación.
- Instalaciones eléctricas y sanitarias: Bajo este sistema estructural, el
recorrido de los ductos es mayor respecto a los edificios de ductilidad
limitada, requiriendo de mayor uso de materiales, mano de obra y los
controles de calidad necesarios.
Sectorización:
Bajo este enfoque se dividirá la construcción en sectores de trabajo. En cada
sector se deberá ejecutar cada día la misma cantidad de metrado, dependiendo de
la fase. Se ha proyectado la ejecución en 07 frentes (cada bloque será un frente) que
a su vez tendrán tres (03) sectores de trabajo, tal como se puede apreciar en los
siguientes gráficos:
72
Fuente: Propia
Figura 32: Distribución de Frentes de ejecución – Alternativa B
Fuente: Propia
Figura 33: Sectorización por frente a ejecutar – Alternativa B
Planificación maestra:
Esta planificación está basada en las fases de construcción del proyecto.
73
Fuente: Propia
Figura 34: Planificación del proyecto por fases de construcción – Alternativa B
74
Para cumplir con esta programación será necesario trabajar haciendo uso de
grúas torre que facilitarán el transporte horizontal y vertical de materiales,
herramientas u equipos. Adicionalmente, se planea hacer uso de torres de
distribución de concreto que deberán ser instaladas desde el inicio de la construcción
y que se puedan izar conforme avance en altura la construcción. Este equipo
permitirá tener una estación fija para el bombeo de concreto y una rápida y fácil
colocación incrementando el rendimiento de esta partida.
4.3 Evaluación Económica y Financiera
La evaluación económica del proyecto considera la inversión necesaria para
implementar las dos alternativas planteadas.
El análisis realizado, además del presupuesto de obra, considera los costos
de gerencia de proyecto, elaboración de la ingeniería de detalle (expediente técnico),
supervisión de obra, factibilidades de servicios, licencias y aprobaciones municipales,
gastos de ventas y reacondicionamiento de los departamentos una vez concluidos
los Juegos Panamericanos.
4.3.1. Presupuesto Alternativa A
Como se ha mencionado anteriormente, la Alternativa A considera 24 bloques
de 05 pisos a 08 departamentos por piso + 08 bloques de 05 pisos de 4
departamentos por piso. Los datos generales de esta propuesta se pueden ver en la
tabla siguiente:
75
Tabla 17: Datos generales – Alternativa A
ALTERNATIVA "A":
24 BLOQUES DE 05 PISOS A 08 DEPARTAMENTOS POR PISO + 08 BLOQUES DE 05 PISOS
DE 4 DEPARTAMENTOS POR PISO
TOTAL: 1,120 DEPARTAMENTOS
ITEM ÁREAS m2 UND m2

1.0 Área de terreno 38,071.78
2.0 Número de departamentos 1,120.00
3.0 Área construida por departamento para venta 65.00 1,120.00 72,800.00
4.0 Áreas comunes por departamento techada 8.18 1,120.00 9,160.00
5.0 Área de estacionamiento por vehículo 12.00 282.00 3,384.00
6.0 Área libre 21,679.78 1.00 21,679.78
% Área libre 56.94%
TOTAL ÁREA TECHADA CONSTRUIDA (NO INCLUYE ESTACIONAMIENTOS) 81,960.00
Fuente: Propia
Las áreas calculadas para esta propuesta se pueden ver en la Tabla 18. De
igual manera, se ha elaborado el presupuesto en función a ratios de costos de
construcción por áreas y especialidades, tomando experiencias de proyectos
similares. Este cálculo se puede apreciar en la Tabla 19.
Finalmente, el presupuesto de esta alternativa se aprecia en la Tabla 20.
76
Tabla 18: Detalle de áreas – Alternativa A
CUADRO DE ÁREAS - ALTERNATIVA "A":

24 BLOQUES DE 05 PISOS A 08 DEPARTAMENTOS POR PISO + 08 BLOQUES DE 05 PISOS DE 4 DEPARTAMENTOS POR PISO
ÁREAS
ÁREA ÁREA
COMUNES ÁREA
N° DE N° DE N° DE DEP. ÁREA PROMEDIO DE CONSTRUÍDA CONSTRUÍDA
MÓDULO DESCRIPCIÓN POR TECHADA
MÓDULOS PISOS POR PISO DEPARTAMENTO (m2) POR PLANTA POR MÓDULO
PLANTA TOTAL (m2)
(m2) (m2)
(m2)
Dorm, sala, com. 48.00

BLOQUE DE 08 Departamentos Baño 4.70
24 5 8 67 587 2,935 70,440
DEP. POR PISO modulares Cocina 12.30
TOTAL 65.00
8 5 4 28 288 1,440 11,520
TOTAL 65.00
TOTAL m2 81,960
ÁREA DE TERRENO m2 38,072

ÁREA CONSTRUIDA m2 16,392 43%
ÁREA LIBRE m2 21,680 57%
Fuente: Propia
77
Tabla 19: Cálculo de costos de construcción por áreas construidas – Alternativa A
RATIOS DE CÁLCULO - ALTERNATIVA "A":

BLOQUE DE 08 DEPARTAMENTOS
PRELIM. ESTRUCT. ARQUIT. INST. ELÉC. INST. SANIT. SCI INST. MEC. ÁREA m2
POR PISO
DORMITORIOS+ SALA+COMEDOR 20.00 470.00 288.00 96.00 48.00 34.00 - 384.00
BAÑO 20.00 470.00 396.00 96.00 65.00 22.00 - 37.60
COCINA 20.00 470.00 336.00 112.00 72.00 41.00 - 98.40
ÁREAS COMUNES POR EDIFICIO 20.00 470.00 240.00 96.00 48.00 34.00 - 67.00
TOTAL POR BLOQUE - 1 nivel (S/. ) 11,740.00 275,890.00 174,624.00 57,926.40 31,176.80 20,195.60 - 587.00
TOTAL 24 BLOQUES (S/.) 1,408,800.00 33,106,800.00 20,954,880.00 6,951,168.00 3,741,216.00 2,423,472.00 - 70,440.00
BLOQUE DE 04 DEPARTAMENTOS
POR PISO
BAÑO 18.00 470.00 396.00 96.00 65.00 22.00 - 18.80
COCINA 18.00 470.00 336.00 112.00 72.00 41.00 - 49.20
ÁREAS COMUNES POR EDIFICIO 18.00 470.00 240.00 96.00 48.00 34.00 - 28.00
TOTAL POR BLOQUE - 1 nivel (S/. ) 5,184.00 135,360.00 85,992.00 28,435.20 15,324.40 9,910.80 - 288.00
TOTAL 08 BLOQUES (S/.) 207,360.00 5,414,400.00 3,439,680.00 1,137,408.00 612,976.00 396,432.00 - 11,520.00
TOTAL PROYECTO (S/.) 1,616,160.00 38,521,200.00 24,394,560.00 8,088,576.00 4,354,192.00 2,819,904.00 - 81,960.00
Fuente: Propia
78
Tabla 20: Presupuesto de construcción – Alternativa A
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN - ALTERNATIVA "A"

ITEM DESCRIPCIÓN UND CANTIDAD PRECIO (S/.) PARCIAL (S/.)
1.0 GERENCIA DE PROYECTO 2.0% DEL C.D. GLB 1.00 1,676,761.69 1,676,761.69
2.0 GASTOS DE LICITACIÓN 0.2% DEL C.D. GLB 1.00 167,676.17 167,676.17
3.0 PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN 98,928,939.47
3.1 EXPEDIENTE TÉCNICO 2.0% DEL C.D. 1,676,761.69 1,676,761.69
3.2 CONSTRUCCIÓN PRINCIPAL - COSTO DIRECTO 83,838,084.30 83,838,084.30
3.2.1 OBRAS PRELIMINARES GLB 1.00 1,616,160.00 1,616,160.00
3.2.2 ESTRUCTURAS GLB 1.00 38,521,200.00 38,521,200.00
3.2.3 ARQUITECTURA GLB 1.00 24,394,560.00 24,394,560.00
3.2.4 INSTALACIONES ELÉCTRICAS GLB 1.00 8,088,576.00 8,088,576.00
3.2.5 INSTALACIONES SANITARIAS GLB 1.00 4,354,192.00 4,354,192.00
3.2.6 SISTEMA CONTRA INCENDIO GLB 1.00 2,819,904.00 2,819,904.00
3.2.7 INSTALACIONES MECÁNICAS GLB 1.00 - -
3.2.8 HABILITACIÓN URBANA GLB 1.00 4,043,492.30 4,043,492.30
3.3 GASTOS GENERALES CONSTRUCTORA 8.0% DEL C.D. 6,707,046.74 6,707,046.74
3.4 UTILIDAD DE CONSTRUCTORA 8.0% DEL C.D. 6,707,046.74 6,707,046.74
4.0 GASTOS DE SUPERVISIÓN 4.0% DEL C.D. GLB 1.00 3,353,523.37 3,353,523.37
5.0 LICENCIAS Y FACTIBILIDADES 1.8% DEL C.D. GLB 1.00 1,509,085.52 1,509,085.52
6.0 ACONDICIONAMIENTO PARA VIVIENDAS GLB 1.00 1,680,000.00 1,680,000.00
SUB TOTAL INVERSIÓN DEL PROYECTO (S/.) (No incluye IGV) 107,315,986.22
IGV (S/.) 18% 19,316,877.52
TOTAL (S/.) 126,632,863.74
Fuente: Propia
4.3.2. Presupuesto Alternativa B
Como se indicó de manera precedente, la Alternativa B considera la
construcción de 07 edificios de 20 pisos, con 08 departamentos por piso. Los datos
generales de esta propuesta se pueden ver en la tabla siguiente:
79
Tabla 21: Datos Generales – Alternativa B
ALTERNATIVA "B":
07 TORRES DE 20 PISOS DE 08 DEPARTAMENTOS POR PISO
ITEM ÁREAS m2 UND m2

1.0 Área de terreno 18,942.00
2.0 Número de departamentos 1,120.00
3.0 Área construida por departamento para venta 65.00 1,120.00 72,800.00
4.0 Áreas comunes por departamento techada 12.00 1,120.00 13,440.00
5.0 Área de estacionamiento por vehículo 12.00 280.00 3,360.00
6.0 Área libre 14,630.00 1.00 14,630.00
% Área libre 77.24%
TOTAL ÁREA TECHADA CONSTRUIDA (NO INCLUYE ESTACIONAMIENTOS) 86,240.0
Las áreas calculadas para esta propuesta se pueden ver en la Tabla 22. De
igual manera, se ha elaborado el presupuesto en función a ratios de costos de
construcción por áreas y especialidades, tomando experiencias de proyectos
similares. Este cálculo se puede apreciar en la Tabla 23.
Finalmente, el presupuesto de esta alternativa se aprecia en la Tabla 24.
80
Tabla 22: Detalle de áreas – Alternativa B
CUADRO DE ÁREAS - ALTERNATIVA "B":

ÁREAS
ÁREA ÁREA
COMUNES ÁREA
N° DE N° DE N° DE DEP. ÁREA PROMEDIO DE CONSTRUÍDA CONSTRUÍDA
MÓDULO DESCRIPCIÓN POR CONSTRUÍDA
MÓDULOS PISOS POR PISO DEPARTAMENTO (m2) POR PLANTA POR TORRE
PLANTA TOTAL (m2)
(m2) (m2)
(m2)

7 20 8 96 616 12,320 86,240
TOTAL 65.00
TOTAL m2 86,240
ÁREA DE TERRENO m2 18,942

ÁREA CONSTRUIDA m2 4,312 23%
ÁREA LIBRE m2 14,630 77%
Fuente: Propia
81
Tabla 23: Cálculo de costos de construcción por áreas construidas – Alternativa B
RATIOS DE CÁLCULO - ALTERNATIVA "B":

TORRE DE 08 DEPARTAMENTOS POR

PISO
BAÑO 20.00 530.00 420.00 96.00 65.00 22.00 - 37.60
COCINA 20.00 530.00 360.00 112.00 72.00 41.00 - 98.40
ÁREAS COMUNES POR EDIFICIO 20.00 530.00 260.00 96.00 48.00 34.00 177.08 96.00
TOTAL POR TORRE - 1 nivel (S/. ) 12,320.00 326,480.00 195,984.00 60,710.40 32,568.80 21,181.60 17,000.00 616.00
TOTAL 07 TORRES (S/.) 1,724,800.00 45,707,200.00 27,437,760.00 8,499,456.00 4,559,632.00 2,965,424.00 2,380,000.00 86,240.00
TOTAL PROYECTO (S/.) 1,724,800.00 45,707,200.00 27,437,760.00 8,499,456.00 4,559,632.00 2,965,424.00 2,380,000.00 86,240.00
HABILITACIÓN URBANA
UND Cantidad P.U. (S/.) PARCIAL (S/.)
Sistema eléctrico exterior, subestación glb 1.00 1,500,000.00 1,500,000.00
Sistema de agua potable exterior glb 1.00 1,000,000.00 1,000,000.00
Sistema de desagüe exterior glb 1.00 500,000.00 500,000.00
Pistas, veredas, estacionamientos, jardines m2 14,630.00 35.00 512,050.00
Cerco perimétrico ml 770.00 300.00 231,000.00
TOTAL S/. 3,743,050.00
Fuente: Propia
82
Tabla 24: Presupuesto de construcción – Alternativa B
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN - ALTERNATIVA "B"

ITEM DESCRIPCIÓN UND CANTIDAD PRECIO (S/.) PARCIAL (S/.)
1.0 GERENCIA DE PROYECTO 2.0% DEL C.D. GLB 1.00 1,940,346.44 1,940,346.44
2.0 GASTOS DE LICITACIÓN 0.2% DEL C.D. GLB 1.00 194,034.64 194,034.64
3.1 EXPEDIENTE TÉCNICO 2.0% DEL C.D. 1,940,346.44 1,940,346.44
3.2 CONSTRUCCIÓN PRINCIPAL - COSTO DIRECTO 97,017,322.00 97,017,322.00
1.00 OBRAS PRELIMINARES GLB 1.00 1,724,800.00 1,724,800.00
2.00 ESTRUCTURAS GLB 1.00 45,707,200.00 45,707,200.00
3.00 ARQUITECTURA GLB 1.00 27,437,760.00 27,437,760.00
4.00 INSTALACIONES ELÉCTRICAS GLB 1.00 8,499,456.00 8,499,456.00
5.00 INSTALACIONES SANITARIAS GLB 1.00 4,559,632.00 4,559,632.00
6.00 SISTEMA CONTRA INCENDIO GLB 1.00 2,965,424.00 2,965,424.00
7.00 INSTALACIONES MECÁNICAS GLB 1.00 2,380,000.00 2,380,000.00
8.00 HABILITACIÓN URBANA GLB 1.00 3,743,050.00 3,743,050.00
3.3 GASTOS GENERALES CONSTRUCTOR 8.0% DEL C.D. 7,761,385.76 7,761,385.76
3.4 UTILIDAD DE CONSTRUCTORA 8.0% DEL C.D. 7,761,385.76 7,761,385.76
4.0 GASTOS DE SUPERVISIÓN 4.0% DEL C.D. GLB 1.00 3,880,692.88 3,880,692.88
5.0 LICENCIAS Y FACTIBILIDADES 1.8% DEL C.D. GLB 1.00 1,746,311.80 1,746,311.80
6.0 ACONDICIONAMIENTO PARA VIVIENDAS GLB 1.00 1,680,000.00 1,680,000.00
SUB TOTAL INVERSIÓN DEL PROYECTO (S/.) (No incluye IGV) 123,921,825.72
IGV (S/.) 18% 22,305,928.63
TOTAL (S/.) 146,227,754.35
Fuente: Propia
4.3.3. Costo del terreno
El valor del terreno en el que se implementará el proyecto ha sido calculado
de acuerdo a los datos obtenidos en el análisis de la oferta inmobiliaria actual en el
distrito de Villa El Salvador (ver capítulo 3).
Considerando que el área considerada para el proyecto no cuenta con
servicios instalados, se ha considerado razonable trabajar con un valor unitario de
US$ 400 por metro cuadrado.
El análisis para cada alternativa se presenta en la tabla siguiente:
83
Tabla 25: Análisis de costo de terreno (Alternativas A y B)
COSTO DEL TERRENO - ALTERNATIVA "A":

24 BLOQUES DE 05 PISOS A 08 DEPARTAMENTOS POR PISO +
08 BLOQUES DE 05 PISOS DE 4 DEPARTAMENTOS POR PISO
ÁREA DE TERRENO 38,071.78 m2 T.C. 3.40

COSTO DEL TERRENO 400.00 US $/m2
COSTO TOTAL 15,228,712.00 US $
COSTO TOTAL 51,777,620.80 S/.
COSTO DEL TERRENO - ALTERNATIVA "B":

ÁREA DE TERRENO 18,942.00 m2 T.C. 3.40

COSTO DEL TERRENO 400.00 US $/m2
COSTO TOTAL 7,576,800.00 US $
COSTO TOTAL 25,761,120.00 S/.
Fuente: Propia
4.3.4. Cronograma general de implementación e inversión
Para ambas alternativas, se han planteado cronogramas generales de
implementación e inversión del proyecto, considerando secuencias y tiempos
razonables, según experiencias de proyectos similares. Este análisis se presenta en
los siguientes cuadros:
84
Tabla 26: Cronograma general del proyecto - Alternativa A
ALTERNATIVA "A":
CRONOGRAMA GENERAL
AÑO 2017 AÑO 2018 AÑO 2019
JUL AGO SET OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC
ITEM ACTIVIDAD DURACIÓN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
1.0 EXPEDIENTE TÉCNICO 4 meses

2.0 CONSTRUCCIÓN 18 meses
3.0 ENTREGA - IMPLEMENTACIÓN 2.5 meses
4.0 RE ACONDICIONAMIENTO 2 meses
5.0 VENTAS
5.1 Mensuales 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 45
5.2 Acumulado 43 86 129 172 215 258 301 344 387 430 473 516 559 602 645 688 731 774 817 860 903 946 989 1,032 1,075 1,120
5.3 % Acumulado 4% 8% 12% 15% 19% 23% 27% 31% 35% 38% 42% 46% 50% 54% 58% 61% 65% 69% 73% 77% 81% 84% 88% 92% 96% 100%
6.0 DESEMBOLSOS - INVERSIÓN
E
N
T
R
E
G
A
Fuente: Propia
85
Tabla 27: Cronograma general del proyecto - Alternativa B
ALTERNATIVA "B":
CRONOGRAMA GENERAL
AÑO 2017 AÑO 2018 AÑO 2019
JUL AGO SET OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC
ITEM ACTIVIDAD DURACIÓN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
1.0 EXPEDIENTE TÉCNICO 4 meses

2.0 CONSTRUCCIÓN 16 meses
3.0 ENTREGA - IMPLEMENTACIÓN 2.5 meses
4.0 RE ACONDICIONAMIENTO 2 meses
5.0 VENTAS
5.1 Mensuales 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 39
5.2 Acumulado 47 94 141 188 235 282 329 376 423 470 517 564 611 658 705 752 799 846 893 940 987 1,034 1,081 1,120
5.3 % Acumulado 4% 8% 13% 17% 21% 25% 29% 34% 38% 42% 46% 50% 55% 59% 63% 67% 71% 76% 80% 84% 88% 92% 97% 100%
6.0 DESEMBOLSOS - INVERSIÓN
E
N
T
R
E
G
A
Fuente: Propia
86
4.3.5. Cronograma valorizado de inversión
Para ambas alternativas, se ha realizado un análisis en el tiempo de los
desembolsos que serán necesarios, mes a mes, a fin de implementar el proyecto en
el tiempo previsto.
Este análisis comprende los costos del terreno, gerencia, licitación,
expediente técnico, construcción, supervisión, gastos generales, utilidad del
constructor, licencias y factibilidades, acondicionamiento de las viviendas luego del
evento de los Juegos Panamericanos, publicidad, marketing, ventas y comisiones.
Estos gastos se presentan en las siguientes tablas:
87
Tabla 28: Cronograma valorizado del proyecto - Alternativa A
ALTERNATIVA "A":
CRONOGRAMA DE INVERSIÓN
AÑO 2017
MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC
ITEM ACTIVIDAD INVERSIÓN S/.
1 2 3 4 5 6 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
1.0 COSTO DE TERRENO 51,777,620.80 51,777,621 - - - - - - - - - - - - - - - - -

2.0 GERENCIA DE PROYECTO 1,676,761.69 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 - - - - -
3.0 GASTOS DE LICITACIÓN 167,676.17 83,838 83,838 - - - - - - - - - - - - - - - -
4.1 EXPEDIENTE TÉCNICO 1,676,761.69 - - 419,190 419,190 419,190 419,190 - - - - - - - - - - - -
4.2 CONSTRUCCIÓN PRINCIPAL - COSTO DIRECTO 83,838,084.30 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
4.2.1 OBRAS PRELIMINARES 1,616,160.00 - - - - - - 1,616,160 - - - - - - - - - - -
4.2.2 ESTRUCTURAS 38,521,200.00 - - - - - - 2,407,575 2,407,575 - - - - - - - - - -
4.2.3 ARQUITECTURA 24,394,560.00 - - - - - - - - 1,524,660 1,524,660 - - - - - - - -
4.2.4 INSTALACIONES ELÉCTRICAS 8,088,576.00 - - - - - - - 505,536 505,536 - - - - - - - - -
4.2.5 INSTALACIONES SANITARIAS 4,354,192.00 - - - - - - - 272,137 272,137 - - - - - - - - -
4.2.6 SISTEMA CONTRA INCENDIO 2,819,904.00 - - - - - - - 176,244 176,244 - - - - - - - - -
4.2.7 INSTALACIONES MECÁNICAS - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
4.2.8 HABILITACIÓN URBANA 4,043,492.30 - - - - - - 192,547 192,547 192,547 192,547 192,547 192,547 192,547 - - - - -
4.3 GASTOS GENERALES DE CONSTRUCTORA 6,707,046.74 - - - - - - 319,383 319,383 319,383 319,383 319,383 319,383 319,383 - - - - -
4.4 UTILIDAD DE CONSTRUCTORA 6,707,046.74 - - - - - - 319,383 319,383 319,383 319,383 319,383 319,383 319,383 - - - - -
5.0 GASTOS DE SUPERVISIÓN 3,353,523.37 - - - - - - 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 - - - - -
6.0 LICENCIAS Y FACTIBILIDADES 1,509,085.52 - - - - - - 251,514 251,514 - - - - - - - - - -
7.0 ACONDICIONAMIENTO PARA VIVIENDAS 1,680,000.00 - - - - - - - - - - - - - - 840,000 840,000 - -
8.0 PUBLICIDAD, MARKETING, VENTAS, COMISIONE 838,380.84 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199
TOTAL INVERSIÓN S/. 159,931,987.86 51,949,761 172,140 507,492 507,492 507,492 507,492 5,354,556 4,692,313 3,557,884 2,603,967 1,079,307 1,079,307 1,079,307 26,199 866,199 866,199 26,199 26,199
TOTAL INVERSIÓN ACUMULADA S/. 51,949,761 52,121,900 52,629,392 53,136,885 53,644,377 54,151,869 59,506,425 64,198,738 152,279,103 154,883,070 155,962,377 157,041,684 158,120,991 158,147,190 159,013,390 159,879,589 159,905,788 159,931,988
TOTAL INVERSIÓN % 32.48% 0.11% 0.32% 0.32% 0.32% 0.32% 3.35% 2.93% 2.22% 1.63% 0.67% 0.67% 0.67% 0.02% 0.54% 0.54% 0.02% 0.02%
TOTAL INVERSIÓN ACUMULADA % 32.48% 32.59% 32.91% 33.22% 33.54% 33.86% 37.21% 40.14% 95.21% 96.84% 97.52% 98.19% 98.87% 98.88% 99.43% 99.97% 99.98% 100.00%
INICIO INICIO E
JUEGOS N
PANAMERICANOS Y T
JUEGOS PARA R
PANAMERICANOS E
G
A
Fuente: Propia
88
Tabla 29: Cronograma valorizado del proyecto - Alternativa B
ALTERNATIVA "B":
CRONOGRAMA DE INVERSIÓN
AÑO 2017
MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC
TI E A C T VI DI A D NI V E R S
M ÓI N S ./
1 2 3 4 5 6 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
1.0 COSTO DE TERRENO 25,761,120.00 25,761,120 - - - - - - - - - - - - - - - - -

2.0 GERENCIA DE PROYECTO 1,940,346.44 - - 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 - - - - -
3.0 GASTOS DE LICITACIÓN 194,034.64 - - 97,017 97,017 - - - - - - - - - - - - - -
4.1 EXPEDIENTE TÉCNICO 1,940,346.44 - - - - 485,087 485,087 485,087 485,087 - - - - - - - - - -
4.2 CONSTRUCCIÓN PRINCIPAL - COSTO DIRECTO 97,017,322.00 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
4.2.1 OBRAS PRELIMINARES 1,724,800.00 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
4.2.2 ESTRUCTURAS 45,707,200.00 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
4.2.3 ARQUITECTURA 27,437,760.00 - - - - - - - - 1,613,986 1,613,986 1,613,986 1,613,986 1,613,986 - - - - -
4.2.4 INSTALACIONES ELÉCTRICAS 8,499,456.00 - - - - - - - - 531,216 531,216 531,216 - - - - - - -
4.2.5 INSTALACIONES SANITARIAS 4,559,632.00 - - - - - - - - 284,977 284,977 284,977 - - - - - - -
4.2.6 SISTEMA CONTRA INCENDIO 2,965,424.00 - - - - - - - - 185,339 185,339 185,339 - - - - - - -
4.2.7 INSTALACIONES MECÁNICAS 2,380,000.00 - - - - - - - - 148,750 148,750 148,750 - - - - - - -
4.2.8 HABILITACIÓN URBANA 3,743,050.00 - - - - - - - - 197,003 197,003 197,003 197,003 197,003 - - - - -
4.3 GASTOS GENERALES DE CONSTRUCTORA 7,761,385.76 - - - - - - - - 408,494 408,494 408,494 408,494 408,494 - - - - -
4.4 UTILIDAD DE CONSTRUCTORA 7,761,385.76 - - - - - - - - 408,494 408,494 408,494 408,494 408,494 - - - - -
5.0 GASTOS DE SUPERVISIÓN 3,880,692.88 - - - - - - - - 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 - - - - -
6.0 LICENCIAS Y FACTIBILIDADES 1,746,311.80 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
7.0 ACONDICIONAMIENTO PARA VIVIENDAS 1,680,000.00 - - - - - - - - - - - - - - 840,000 840,000 - -
8.0 PUBLICIDAD, MARKETING, VENTAS, COMISIONE 970,173.22 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318
TOTAL INVERSIÓN S/. 150,653,118.94 25,791,438 30,318 204,949 204,949 593,018 593,018 593,018 593,018 4,090,437 4,090,437 4,090,437 2,940,155 2,940,155 30,318 870,318 870,318 30,318 30,318
TOTAL INVERSIÓN ACUMULADA S/. 25,791,438 25,821,756 26,026,705 26,231,654 26,824,672 27,417,691 28,010,709 28,603,728 134,760,344 138,850,782 142,941,219 145,881,374 148,821,529 148,851,847 149,722,165 150,592,483 150,622,801 150,653,119
TOTAL INVERSIÓN % 17.12% 0.02% 0.14% 0.14% 0.39% 0.39% 0.39% 0.39% 2.72% 2.72% 2.72% 1.95% 1.95% 0.02% 0.58% 0.58% 0.02% 0.02%
TOTAL INVERSIÓN ACUMULADA % 17.12% 17.14% 17.28% 17.41% 17.81% 18.20% 18.59% 18.99% 89.45% 92.17% 94.88% 96.83% 98.78% 98.80% 99.38% 99.96% 99.98% 100.00%
INICIO INICIO E
JUEGOS N
PANAMERICANOS Y T
JUEGOS PARA R
PANAMERICANOS E
G
A
Fuente: Propia
89
4.3.6. Suposición de ingresos
Se ha considerado un análisis de venta de las viviendas desde el momento en
que se considera que el expediente técnico estará completamente revisado y
aprobado. Así mismo, se ha considerado que los estacionamientos disponibles
también representarán un ingreso a través de ventas.
Para la Alternativa A se ha fijado un precio de venta por departamento de S/
154,700 con un ratio de venta de S/ 2,380 por metro cuadrado.
Para la Alternativa B se ha fijado un precio de venta por departamento de S/
185,640 con un ratio de venta de S/ 2,856 por metro cuadrado.
En las tablas siguientes se resumen los montos previstos para los ingresos por
ventas:
90
Tabla 30: Supuesto de ingresos por ventas del proyecto - Alternativa A
ALTERNATIVA "A": VIVIENDAS:

CRONOGRAMA DE INGRESOS - VENTAS PRECIO POR m2 (US $) 700.00
ÁREA DE DEPARTAMENTO (m2) 65.00
COSTO POR DEPARTAMENTO (US $) 45,500.00
ESTACIONAMIENTOS:
COSTO POR ESTACIONAMIENTO (US $) 4,500.00
AÑO 2017 AÑO 2018

NOV DIC ENE FEB MAR MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC
ITEM ACTIVIDAD
5 6 7 8 9 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
1.0 VENTA DE UNIDADES

1.1 VIVIENDAS VENDIDAS POR MES 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 45
1.2 VIVIENDAS VENDIDAS POR MES ACUMULADO 43 86 129 172 215 731 774 817 860 903 946 989 1,032 1,075 1,120
2.0 VENTA DE ESTACIONAMIETOS
2.1 ESTACIONAMIENTOS VENDIDOS POR MES 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 7
2.2 ESTACIONAMIENTOS VENDIDOS POR MES ACUM. 11 22 33 44 55 187 198 209 220 231 242 253 264 275 282
3.0 INGRESOS (SOLES)
3.1 VIVIENDAS VENDIDAS POR MES 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,961,500
3.2 VIVIENDAS VENDIDAS POR MES ACUMULADO 6,652,100 13,304,200 19,956,300 26,608,400 33,260,500 113,085,700 119,737,800 126,389,900 133,042,000 139,694,100 146,346,200 152,998,300 159,650,400 166,302,500 173,264,000
3.3 ESTACIONAMIENTOS VENDIDOS POR MES 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 107,100
3.4 ESTACIONAMIENTOS VENDIDOS POR MES ACUM. 168,300 336,600 504,900 673,200 841,500 2,861,100 3,029,400 3,197,700 3,366,000 3,534,300 3,702,600 3,870,900 4,039,200 4,207,500 4,314,600
3.5 TOTAL INGRESOS POR MES 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 7,068,600
3.6 TOTAL INGRESOS POR MES ACUMULADO 6,820,400 13,640,800 20,461,200 27,281,600 34,102,000 115,946,800 122,767,200 129,587,600 136,408,000 143,228,400 150,048,800 156,869,200 163,689,600 170,510,000 177,578,600
3.7 % INGRESOS POR MES 3.21% 3.21% 3.21% 3.21% 3.21% 3.21% 3.21% 3.21% 3.21% 0 0 3.21% 3.21% 3.21% 3.33%
3.8 % INGRESOS POR MES ACUMULADO 3.21% 6.43% 9.64% 12.86% 16.07% 54.64% 57.85% 61.07% 64.28% 67.50% 70.71% 73.92% 77.14% 80.35% 83.68%
INICIO E
JUEGOS
N
PANAMERICANOS Y T
JUEGOS PARA
R
PANAMERICANOS E
G
A
Fuente: Propia
91
Tabla 31: Supuesto de ingresos por ventas del proyecto - Alternativa B
ALTERNATIVA "B": VIVIENDAS:

CRONOGRAMA DE INGRESOS - VENTAS PRECIO POR m2 (US $) 840.00
ÁREA DE DEPARTAMENTO (m2) 65.00
COSTO POR DEPARTAMENTO (US $) 54,600.00
ESTACIONAMIENTOS:
COSTO POR ESTACIONAMIENTO (US $) 4,500.00
AÑO 2017 AÑO 2018

NOV DIC ENE FEB MAR MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC
ITEM ACTIVIDAD
5 6 7 8 9 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
1.0 VENTA DE UNIDADES

1.1 VIVIENDAS VENDIDAS POR MES - - 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 39
1.2 VIVIENDAS VENDIDAS POR MES ACUMULADO - - 47 94 141 705 752 799 846 893 940 987 1,034 1,081 1,120
2.0 VENTA DE ESTACIONAMIETOS
2.1 ESTACIONAMIENTOS VENDIDOS POR MES - - 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 4
2.2 ESTACIONAMIENTOS VENDIDOS POR MES ACUM. - - 12 24 36 180 192 204 216 228 240 252 264 276 280
3.0 INGRESOS (SOLES)
3.1 VIVIENDAS VENDIDAS POR MES - - 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 7,239,960
3.2 VIVIENDAS VENDIDAS POR MES ACUMULADO - - 8,725,080 17,450,160 26,175,240 130,876,200 139,601,280 148,326,360 157,051,440 165,776,520 174,501,600 183,226,680 191,951,760 200,676,840 207,916,800
3.3 ESTACIONAMIENTOS VENDIDOS POR MES - - 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 61,200
3.4 ESTACIONAMIENTOS VENDIDOS POR MES ACUM. - - 183,600 367,200 550,800 2,754,000 2,937,600 3,121,200 3,304,800 3,488,400 3,672,000 3,855,600 4,039,200 4,222,800 4,284,000
3.5 TOTAL INGRESOS POR MES - - 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 7,301,160
3.6 TOTAL INGRESOS POR MES ACUMULADO - - 8,908,680 17,817,360 26,726,040 133,630,200 142,538,880 151,447,560 160,356,240 169,264,920 178,173,600 187,082,280 195,990,960 204,899,640 212,200,800
3.7 % INGRESOS POR MES 0.00% 0.00% 4.20% 4.20% 4.20% 4.20% 4.20% 4.20% 4.20% 0 0 4.20% 4.20% 4.20% 3.44%
3.8 % INGRESOS POR MES ACUMULADO 0.00% 0.00% 4.20% 8.40% 12.59% 62.97% 67.17% 71.37% 75.57% 79.77% 83.96% 88.16% 92.36% 96.56% 100.00%
INICIO E
JUEGOS N
PANAMERICANOS Y T
JUEGOS PARA R
PANAMERICANOS E
G
A
Fuente: Propia
92
4.3.7. Flujo de caja y cálculo del VAN y TIR
Con toda la información y análisis realizados, finalmente se ha desarrollado un
flujo de caja económico para ambas alternativas.
En el cálculo del Valor Actual Neto (VAN) se ha considerado un Costo de
Oportunidad del Capital (COK) de 9% anual, tomado de la Tasa Social de Descuento
(TSD) anual del Sistema Nacional de Inversión Pública (SNIP), valor considerado
como “el costo en que incurre la sociedad cuando el sector público extrae recursos
de la economía para financiar sus proyectos” (Directiva General del Sistema Nacional
de Inversión Pública, Anexo SNIP 10, 2014).
Como resultado de estos análisis, se ha encontrado que la opción más viable,
desde el punto de vista económico, es la alternativa B.
Estos análisis y cálculos se presentan en las siguientes tablas:
93
Tabla 32: Flujo de caja y cálculo del VAN y TIR - Alternativa A
ALTERNATIVA "A":
FLUJO DE CAJA: VAN Y TIR
AÑO 2017
MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC
ITEM ACTIVIDAD
1 2 3 4 5 23 24 25 26 27 28 29 30
1.0 INGRESOS
1.1 VENTAS VIVIENDAS - - - - - - 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,961,500
1.2 VENTAS ESTACIONAMIENTOS - - - - - - 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 107,100
TOTAL INGRESOS - - - - - - 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 7,068,600
2.0 EGRESOS
2.1 COSTO DE TERRENO 51,777,621 - - - - - - - - - - - - - -
2.2 GERENCIA DE PROYECTO 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 - - - - -
2.3 GASTOS DE LICITACIÓN 83,838 83,838 - - - - - - - - - - - - -
2.4 PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN - - 419,190 419,190 419,190 419,190 4,855,049 831,314 831,314 831,314 - - - - -
2.5 GASTOS DE SUPERVISIÓN - - - - - - 159,692 159,692 159,692 159,692 - - - - -
2.6 LICENCIAS Y FACTIBILIDADES - - - - - - 251,514 - - - - - - - -
2.7 ACONDICIONAMIENTO PARA VIVIENDAS - - - - - - - - - - - 840,000 840,000 - -
2.8 PUBLICIDAD, MARKETING, VENTAS, COMISIONES 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199
2.9 IGV 30,985 30,985 91,349 91,349 91,349 91,349 963,820 194,275 194,275 194,275 4,716 155,916 155,916 4,716 4,716
2.10 IR - - - - - - - - - - - - - - 17,685,394
TOTAL EGRESOS 51,980,746 203,125 598,841 598,841 598,841 598,841 6,318,376 1,273,582 1,273,582 1,273,582 30,915 1,022,115 1,022,115 30,915 17,716,309
RESUMEN
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO -51,980,746 -203,125 -598,841 -598,841 -598,841 -598,841 502,024 5,546,818 5,546,818 5,546,818 6,789,485 5,798,285 5,798,285 6,789,485 -10,647,709
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO ACUMULADO -51,980,746 -52,183,871 -52,782,711 -53,381,552 -53,980,393 -54,579,233 -54,077,210 -47,904,004 -42,357,186 -36,810,368 -30,020,884 -24,222,599 -18,424,314 -11,634,830 -22,282,539
COK anual 9.00% (*) E

INICIO
COK mensual 0.72% CONSTRUCCIÓN JUEGOS N
PANAMERICANOS T
VAN S/. -27,594,862.12 Y R
JUEGOS PARA E
TIR mensual -1.99%
PANAMERICANOS G
TIR anual -21.43% A
(*) Se aplica la Tasa Social de Descuento (TSD) establecida por directiva del SNIP, la cual representa el costo en que incurre la sociedad cuando el sector público extrae recursos de la economía para financiar sus proyectos.
Directiva General del Sistema Nacional de Inversión Pública - Resolución Directoral N° 003-2011-EF/68.01 - Anexo Modificado por RD 003-2014-EF/63.01 - Anexo SNIP 10
Fuente: Propia
94
Tabla 33: Flujo de caja y cálculo del VAN y TIR - Alternativa B
ALTERNATIVA "B":
AÑO 2017
MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC
ITEM ACTIVIDAD
1 2 3 4 5 23 24 25 26 27 28 29 30
1.0 INGRESOS
1.1 VENTAS - - - - - - - 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 7,239,960
1.2 VENTAS ESTACIONAMIENTOS - - - - - - - 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 61,200
TOTAL INGRESOS - - - - - - - 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 7,301,160
2.0 EGRESOS
2.1 COSTO DE TERRENO 25,761,120 - - - - - - - - - - - - - -
2.2 GERENCIA DE PROYECTO - - 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 - - - - -
2.3 GASTOS DE LICITACIÓN - - 97,017 97,017 - - - - - - - - - - -
2.4 PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN - - - - 485,087 485,087 485,087 3,778,258 2,627,976 2,627,976 - - - - -
2.5 GASTOS DE SUPERVISIÓN - - - - - - - 204,247 204,247 204,247 - - - - -
2.6 LICENCIAS Y FACTIBILIDADES - - - - - - - - - - - - - - -
2.7 ACONDICIONAMIENTO PARA VIVIENDAS - - - - - - - - - - - 840,000 840,000 - -
2.8 PUBLICIDAD, MARKETING, VENTAS, COMISIONES 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318
2.9 IGV 5,457 5,457 36,891 36,891 106,743 106,743 106,743 736,279 529,228 529,228 5,457 156,657 156,657 5,457 5,457
2.10 IR - - - - - - - - - - - - - - 22,084,985
TOTAL EGRESOS 25,796,895 35,775 241,840 241,840 699,762 699,762 699,762 4,826,716 3,469,383 3,469,383 35,775 1,026,975 1,026,975 35,775 22,120,760
RESUMEN
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO -25,796,895 -35,775 -241,840 -241,840 -699,762 -699,762 -699,762 4,081,964 5,439,297 5,439,297 8,872,905 7,881,705 7,881,705 8,872,905 -14,819,600
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO ACUMULADO -25,796,895 -25,832,670 -26,074,510 -26,316,350 -27,016,112 -27,715,874 -28,415,635 -17,546,515 -12,107,218 -6,667,921 2,204,984 10,086,689 17,968,394 26,841,298 12,021,699

INICIO
COK mensual 0.72% N
CONSTRUCCIÓN JUEGOS
T
VAN S/. 5,278,749.78 PANAMERICANOS Y
R
JUEGOS PARA
TIR mensual 1.41% E
PANAMERICANOS
G
TIR anual 18.30% A
Fuente: Propia
95
4.4 Selección de alternativa
4.4.1 Determinación de criterios
Los criterios de selección nos darán una perspectiva para valorar
adecuadamente cada alternativa estudiada. De acuerdo a los tipos de proyecto que
tenemos se han determinado los siguientes criterios:
- Propuesta urbanística y arquitectónica.
- Análisis económico.
- Impacto ambiental en zona de proyecto.
4.4.2 Descripción de criterios
De acuerdo a los criterios antes descritos, tenemos la siguiente descripción para la
selección de la alternativa más conveniente:
96
Tabla 34: Descripción de criterios de selección
CRITERIO FACTORES JUSTIFICACIÓN
Respetar alturas, áreas libres, rutas

Cumplimiento de parametros según
de evacuación, etc. según
norma
reglam ento.
Distribución óptim a de ambientes y
Propuesta urbanística y
Habitabilidad de unidad de vivenda adecuadas zonas de circulación y
arquitectónica
accesos.
Uso de menor area de terreno
Cantidad de área de terreno utilizada posible, para reducir costos de
inversión.
VAN positivo y la TIR m ayor al costo
Recuperación de la inversión
de oportunidad del capital
Análisis Ecónomico
Propuesta de financiamiento para la Cuota inicial accesible y creditos
venta atrayentes para el publico objetivo
Afectación m ínima de ecositem as
Impacto medio ambiental en zona de
Impacto Ambiental existentes en la zona de proyecto
construcción
(bosques y fauna)
4.4.3 Selección de alternativa
A continuación, se detalla un comparativo de las características más
importantes de ambas alternativas:
Tabla 35: Características más importantes de las alternativas planteadas
ALTERNATIVA 1 ALTERNATIVA 2
Nº departamentos 1,120.00 1,120.00
Área de terreno utilizada (m2) 38,072.00 18,942.00

Nº de pisos 5.00 20.00
Nº de edificios 32.00 7.00
Área Ocupada (m2) 16,392.00 4,312.00
Área Libre (m2) 21,680.00 14,630.00
Área Total Construida (m2) 81,960.00 86,240.00
Tiempo ejecución obra (días calendarios) 434.00 490.00

Fuente: Propia
La matriz de valoración a continuación expuesta representa un conjunto de
criterios específicos y fundamentales que nos permitirán elegir la mejor propuesta.
97
Tabla 36: Valoración de criterios
Coeficente
CRITERIO FACTORES Alternativa 1 Alternativa 2
Ponderación
Cumplimiento de parametros
0.10 5 5
según norma
Propuesta urbanística Habitabilidad de unidad de

0.10 2 4
y arquitectónica vivenda
Cantidad de área de terreno

0.15 1 5
utilizada
Recuperación de la inversión 0.50 1 5

Análisis Económico
Propuesta de financiamiento
0.10 4 4
para la venta
Impacto medio ambiental

Impacto Ambiental 0.05 2 3
en zona de construcción
VALOR DE CRITERIO 0.31 0.78
Coeficiente de ponderación: peso según importancia de los factores del criterio.

Tabla 37: Valores aplicados
1 muy bajo
2 bajo
3 medio
4 alto
5 muy alto
Como se puede observar se tiene mayor peso en los factores de uso de
terreno y recuperación de la inversión, ya que el costo del terreno resulta bastante
incidente en el costo final de venta, asimismo la recuperación de la inversión asegura
la sostenibilidad del proyecto desde el punto de vista de la financiación por parte del
Estado Peruano.
Por todo lo expuesto se selecciona la alternativa B como la mejor propuesta
de construcción y que cumple con todos los requisitos de inversión, construcción y
habitabilidad.
98
4.5 Estrategia de ventas
El cronograma de ventas expuesto en el punto 4.3.6 considera que la
alternativa seleccionada reportará ingresos por ventas a partir del mes de enero del
año 2018. Esta es ciertamente una propuesta optimista que deberá contar con un
esquema de marketing y ventas agresivo.
Del mismo modo, es importante contar con un esquema de financiamiento
accesible al público objetivo, para lo cual se deben evaluar propuestas y medidas a
nivel gubernamental que viabilicen la aprobación de estos créditos hipotecarios.
4.5.1 Publicidad y Marketing
El proyecto debe ser lanzado como una gran oportunidad de adquirir una
vivienda propia a precios accesibles. La coyuntura de la construcción de la Villa
Panamericana será el principal atractivo a fin de generar expectativa en el público
objetivo.
Transmitir las principales características y las buenas condiciones de
habitabilidad y comodidad de la vivienda será un factor fundamental para generar el
interés de los potenciales compradores. En ese sentido, se generarán vistas
amigables del producto, como la que se muestra en el gráfico siguiente:
99
Fuente: Propia
Elaboración: Propia- Colaboración Arq. Pedro Indacochea Prevost
Figura 35: Vista publicitaria en planta de la alternativa seleccionada
4.5.2 Propuesta de esquema de financiamiento hipotecario
El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento desde el año 1998
con la creación del Fondo Mi Vivienda ha implementado programas que han permitido
el acceso a viviendas de carácter social a personas de escasos recursos, bajo
esquemas financieros con condiciones especiales a través de tasas por debajo del
mercado y subsidios.
A pesar del avance del sector inmobiliario en los últimos años, el Perú aún se
encuentra por debajo de otros países de la región en cuanto a subsidios estatales y
fomento de viviendas de interés social, lo cual se puede apreciar en el gráfico
siguiente:
100
Fuente: Ministerio de Vivienda de Chile, Ministerio de Vivienda de Perú, Ministerio de Hacienda de
Colombia.
Elaboración: Arq. Ricardo Arbulu Soto (Presentación: Situación y perspectivas del sector inmobiliario
en el Perú - Foro Inmobiliario UPC 2016).
Nota: La información de Chile corresponde al año 2013.
Figura 36: Subsidio estatal a la vivienda de interés social en países de la región –
2015
De acuerdo a las últimas disposiciones del Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento, en el futuro el máximo de precios para poder acceder
a viviendas bajo el programa del Crédito Mi Vivienda será reducido de 70 UIT a 38
UIT. Dado que el costo de la alternativa seleccionada supera en más de cinco (05)
UIT el tope establecido, es necesario entonces plantear condiciones bajo las cuales
las unidades de vivienda de la Villa Panamericana sean atractivas y accesibles para
el mercado objetivo.
Entre las condiciones que se proponen, están:
- Tasas de crédito bajas respecto a los créditos hipotecarios normales; esta
tasa de acuerdo a lo expresado por el Ministerio de Vivienda estará en el
orden del 7.1%,
- Cuota mensual por debajo del 40% del ingreso bruto familiar, de
101
acuerdo a lo recomendado por las entidades financiera. Según el análisis
mostrado en el estudio de mercado, familias del Nivel Socio Económico C
cuentan con un ingreso mensual promedio de S/ 3,400.
- Al estar el proyecto orientado a familias del NSE “C”, es muy posible que
las familias que quieran adquirir una de las viviendas ofertadas no cuente
con el aporte inicial mínimo requerido, por lo que se plantea la reducción
del mismo a un 5% del valor del inmueble. Para el caso de la alternativa
seleccionada ésta se calcula en S/ 9,282.
- Plazo máximo de pago del crédito hipotecario obtenido ante una entidad
financiera. Para este caso se ha considerado en 25 años.
A continuación, se muestra la tabla resumen de la simulación de un crédito
hipotecario con las condiciones antes mencionadas:
Tabla 38: Resumen de simulación de crédito hipotecario – Alternativa B
Entidad Financiera
Costo
Costo Porcentaje
Costo / Departa Aporte Valor de Ingreso
Area Departa TCEA máximo de Porcentaje
ALTERNATIVA m2 mento inicial Monto a cuota a promedio
(m2) mento sujeta a salario para de Ingreso
(US$) (S/) mínimo financiar 25 años familiar
(US$) evaluación endeudamie mensual
TC= 3.40 5% (S/) (S/) NSE C (S/)
nto
B 65 840 54,600 185,640 9,282 176,358 8.25% 1,369.47 3,400 40% 40.3%
Nota 1: Cuota calculada bajo condiciones de crédito del Banco de Crédito del Perú
Nota 2: El valor de la cuota y las condiciones del crédito son evaluadas enteramente por las entidades financieras que brindarán el crédito
Se puede ver que las cuotas mensuales se encuentran dentro del porcentaje
máximo del 40% del ingreso bruto familiar, recomendado por las entidades
financieras.
102
Capítulo 5. Conclusiones
- El análisis realizado y la información estadística revisada confirman que existe
un déficit de viviendas de interés social en el distrito de Villa El Salvador, que
debe ser tenida en cuenta a nivel gubernamental. Esta carencia puede ser
atendida en parte y de manera muy eficiente para el Estado con el
aprovechamiento de la infraestructura a ser construida para la Villa
Panamericana.
- Es posible un planteamiento que contribuya a reducir el déficit actual de
viviendas en el distrito de Villa El Salvador integrado al proyecto de
construcción de la Villa Panamericana.
- Por los plazos de ejecución que han sido considerados, es importante incluir
sistemas que optimicen los procesos constructivos tales como las
herramientas de Lean Construction. Igualmente, es importante implementar
tecnologías que contribuyan a reducir plazos de ejecución del proyecto, tales
como torres grúa o torres de distribución de concreto.
- El costo del terreno es un parámetro importante en cualquier proyecto
inmobiliario que no puede ni debe ser pasado por alto aun cuando de una
inversión estatal se trate.
- En la región, el Perú no se ha caracterizado por ser un país que promueva y
atienda la carencia de viviendas de interés social. Generar condiciones para
la activación de la industria y el mercado inmobiliario dirigido al Nivel Socio
Económico “C” sigue siendo un reto importante para el actual gobierno. En ese
sentido se deben promover programas especiales de acceso al crédito
hipotecario orientados a los niveles poblacionales con mayor necesidad de
vivienda.
103
- El proyecto de la Villa Panamericana en particular resulta económicamente
factible para que el Estado recupere la inversión realizada y al mismo tiempo
atienda convenientemente el déficit de viviendas de interés social en el distrito
de Villa El Salvador.
- La alternativa seleccionada (07 torres de 20 pisos con 08 departamentos por
piso) resulta favorable tanto por la menor cantidad de terreno a ser utilizado
como por las mejores condiciones de habitabilidad que presenta desde el
punto de vista urbanístico.
104
Capítulo 6. Recomendaciones
- Se recomienda implementar la figura de concurso oferta para la licitación del
proyecto, para que de esta manera se acorten los plazos de elaboración de la
ingeniería de detalle y la ejecución de obra.
- La empresa encargada de las obras deberá tener la experiencia mínima en la
construcción de proyectos similares.
- El Estado Peruano deberá proponer un sistema de financiamiento según la
capacidad de gasto de la población interesada y bajo los parámetros
analizados en el presente estudio.
- Para el cumplimiento de los plazos previstos según fecha de realización de los
Juegos Panamericanos, se deberá trabajar coordinadamente gobierno local,
nacional, entidades de servicios e instituciones involucradas en la aprobación
de permisos, licencias, factibilidades de servicios, etc.
105
Bibliografía
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desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe.
Washington D.C.
2. Fondo Mi Vivienda. (2016, Noviembre). Recuperado de
www.mivivienda.com.pe
3. Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. (2015). Plan Estratégico
Sectorial Multianual (PESEM) 2016 – 2021 Sector Vivienda, Construcción y
Saneamiento. Lima - Perú.
4. Centro Nacional de Planeamiento Estratégico (CEPLAN). (2011). Plan
Bicentenario: El Perú hacia el 2021. Lima - Perú.
5. Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI). (2009). Perú: Mapa del
Déficit Habitacional a Nivel Distrital, 2007. Lima - Perú.
6. Corzo, P. (2001). La microempresa en el Parque Industrial de Villa El Salvador:
Compendio estadístico. Lima. Impresión Nuevo Mundo.
7. Belaúnde, P., Ruiz, M. & Seminario, P. (2004). “Estudio de los conjuntos
habitacionales en Lima (1949-1989)”. DAU, Documentos de Arquitectura y
Urbanismo, Nº5.
8. Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. (2006). Reglamento
Nacional de Edificaciones. Lima – Perú.
9. Organismo Supervisor de las Contrataciones del Estado. (2014). Ley Nº 30225
- Ley de Contrataciones del Estado. Lima - Perú.
10. Organización Deportiva Panamericana. (2010, 7 mayo). Recuperado de
http://www.paso-odepa.org/es/odepa/estatuto
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Requirements. Lausanne – Switzerland.
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Funciones de la Municipalidad Metropolitana de Lima. Lima – Perú.
13. Organismo Supervisor de las Contrataciones del Estado. (2016). Reglamento
de Organización y Funciones del Organismo Supervisor de las Contrataciones
del Estado. Lima - Perú
106
14. Universidad Nacional de Ingeniería – Centro Peruano Japonés de
Investigaciones Sísmicas y Mitigación de Desastres (CISMID). (2011).
Convenio Específico de Cooperación Interinstitucional entre el Ministerio de
Vivienda, Construcción y Saneamiento y la Universidad Nacional de Ingeniería
“Estudio de Microzonificación Sísmica y Vulnerabilidad en la Ciudad de Lima”
– Apéndice B: Características Geotécnicas del distrito Villa El Salvador. Lima
- Perú.
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Participativo del Consumo de Drogas en el Distrito de Villa El Salvador 2006.
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16. Instituto Nacional de Defensa Civil – INDECI. (2010). Estudio para determinar
el nivel de vulnerabilidad física ante la probable ocurrencia de un sismo de
gran magnitud: Distrito Villa El Salvador. Lima – Perú.
17. Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados – APEIM.
(2016). Niveles Socio Económicos 2016. Lima – Perú.
18. Arca, A. & Calderón, F. & Picardo, C. (2008). La Vivienda Productiva en Villa
El Salvador: Un estudio de casos. Lima – Perú. Pontificia Universidad Católica
del Perú.
19. Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. (2011). Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano (DS-004-2011-VIVIENDA,
Dirección Nacional de Urbanismo, Dirección de Ordenamiento Territorial).
Lima – Perú.
107
Anexos
Anexo 1: Infografía Alternativa A
Anexo 2: Infografía Alternativa B
Anexo 3: Flujo de caja y cálculo del VAN y TIR – Alternativa A
Anexo 4: Flujo de caja y cálculo del VAN y TIR – Alternativa B
108
Anexo 1: Infografía Alternativa A
109
Anexo 2: Infografía Alternativa B
110
Anexo 3: Flujo de caja y cálculo del VAN y TIR - Alternativa A
ALTERNATIVA "A":
AÑO 2017 AÑO 2018 AÑO 2019
MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC
ITEM ACTIVIDAD
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
1.0 INGRESOS
1.1 VENTAS VIVIENDAS - - - - - - 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,652,100 6,961,500
1.2 VENTAS ESTACIONAMIENTOS - - - - - - 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 168,300 107,100
TOTAL INGRESOS - - - - - - 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 6,820,400 7,068,600
2.0 EGRESOS
2.1 COSTO DE TERRENO 51,777,621 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
2.2 GERENCIA DE PROYECTO 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 62,102 - - - - -
2.3 GASTOS DE LICITACIÓN 83,838 83,838 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
2.4 PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN - - 419,190 419,190 419,190 419,190 4,855,049 4,192,806 5,717,466 5,717,466 5,717,466 5,717,466 5,717,466 5,717,466 5,717,466 5,717,466 5,717,466 5,717,466 5,717,466 5,717,466 5,717,466 5,717,466 3,309,891 2,355,974 831,314 831,314 831,314 - - - - -
2.5 GASTOS DE SUPERVISIÓN - - - - - - 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 159,692 - - - - -
2.6 LICENCIAS Y FACTIBILIDADES - - - - - - 251,514 251,514 251,514 251,514 251,514 251,514 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
2.7 ACONDICIONAMIENTO PARA VIVIENDAS - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 840,000 840,000 - -
2.8 PUBLICIDAD, MARKETING, VENTAS, COMISIONES 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199 26,199
2.9 IGV 30,985 30,985 91,349 91,349 91,349 91,349 963,820 844,616 1,119,055 1,119,055 1,119,055 1,119,055 1,073,783 1,073,783 1,073,783 1,073,783 1,073,783 1,073,783 1,073,783 1,073,783 1,073,783 1,073,783 640,419 468,714 194,275 194,275 194,275 4,716 155,916 155,916 4,716 4,716
2.10 IR - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2,775,971 - - - - - - - - - - - 17,685,394
TOTAL EGRESOS 51,980,746 203,125 598,841 598,841 598,841 598,841 6,318,376 5,536,930 7,336,028 7,336,028 7,336,028 7,336,028 7,039,241 7,039,241 7,039,241 7,039,241 7,039,241 7,039,241 7,039,241 9,815,212 7,039,241 7,039,241 4,198,303 3,072,681 1,273,582 1,273,582 1,273,582 30,915 1,022,115 1,022,115 30,915 17,716,30
RESUMEN
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO -51,980,746 -203,125 -598,841 -598,841 -598,841 -598,841 502,024 1,283,470 -515,628 -515,628 -515,628 -515,628 -218,841 -218,841 -218,841 -218,841 -218,841 -218,841 -218,841 -2,994,812 -218,841 -218,841 2,622,097 3,747,719 5,546,818 5,546,818 5,546,818 6,789,485 5,798,285 5,798,285 6,789,485 -10,647,709
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO ACUMULADO -51,980,746 -52,183,871 -52,782,711 -53,381,552 -53,980,393 -54,579,233 -54,077,210 -52,793,739 -53,309,367 -53,824,996 -54,340,624 -54,856,252 -55,075,094 -55,293,935 -55,512,777 -55,731,618 -55,950,460 -56,169,301 -56,388,143 -59,382,955 -59,601,797 -59,820,638 -57,198,541 -53,450,822 -47,904,004 -42,357,186 -36,810,368 -30,020,884 -24,222,599 -18,424,314 -11,634,830 -22,282,539

INICIO
COK mensual 0.72% JUEGOS N
CONSTRUCCIÓN
PANAMERICANOS T
VAN S/. -27,594,862.12 Y R
TIR mensual -1.99% JUEGOS PARA E
PANAMERICANOS G
TIR anual -21.43% A
111
Anexo 4: Flujo de caja y cálculo del VAN y TIR - Alternativa Bº
ALTERNATIVA "B":
AÑO 2017 AÑO 2018 AÑO 2019
MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SET OCT NOV DIC
ITEM ACTIVIDAD
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
1.0 INGRESOS
1.1 VENTAS - - - - - - - - 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 8,725,080 7,239,960
1.2 VENTAS ESTACIONAMIENTOS - - - - - - - - 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 183,600 61,200
TOTAL INGRESOS - - - - - - - - 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 8,908,680 7,301,160
2.0 EGRESOS
2.1 COSTO DE TERRENO 25,761,120 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
2.2 GERENCIA DE PROYECTO - - 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 77,614 - - - - -
2.3 GASTOS DE LICITACIÓN - - 97,017 97,017 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
2.4 PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN - - - - 485,087 485,087 485,087 485,087 6,254,729 5,680,211 7,294,197 7,294,197 7,294,197 7,294,197 7,294,197 7,294,197 7,294,197 7,294,197 7,294,197 7,294,197 7,294,197 3,778,258 3,778,258 3,778,258 3,778,258 2,627,976 2,627,976 - - - - -
2.5 GASTOS DE SUPERVISIÓN - - - - - - - - 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 204,247 - - - - -
2.6 LICENCIAS Y FACTIBILIDADES - - - - - - - - 291,052 291,052 291,052 291,052 291,052 291,052 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
2.7 ACONDICIONAMIENTO PARA VIVIENDAS - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 840,000 840,000 - -
2.8 PUBLICIDAD, MARKETING, VENTAS, COMISIONES 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318 30,318
2.9 IGV 5,457 5,457 36,891 36,891 106,743 106,743 106,743 106,743 1,234,433 1,131,020 1,421,537 1,421,537 1,421,537 1,421,537 1,369,148 1,369,148 1,369,148 1,369,148 1,369,148 1,369,148 1,369,148 736,279 736,279 736,279 736,279 529,228 529,228 5,457 156,657 156,657 5,457 5,457
2.10 IR - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4,960,438 - - - - - - - - - - - 22,084,985
TOTAL EGRESOS 25,796,895 35,775 241,840 241,840 699,762 699,762 699,762 699,762 8,092,393 7,414,461 9,318,965 9,318,965 9,318,965 9,318,965 8,975,523 8,975,523 8,975,523 8,975,523 8,975,523 13,935,961 8,975,523 4,826,716 4,826,716 4,826,716 4,826,716 3,469,383 3,469,383 35,775 1,026,975 1,026,975 35,775 22,120,760
RESUMEN
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO -25,796,895 -35,775 -241,840 -241,840 -699,762 -699,762 -699,762 -699,762 816,287 1,494,219 -410,285 -410,285 -410,285 -410,285 -66,843 -66,843 -66,843 -66,843 -66,843 -5,027,281 -66,843 4,081,964 4,081,964 4,081,964 4,081,964 5,439,297 5,439,297 8,872,905 7,881,705 7,881,705 8,872,905 -14,819,600
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO ACUMULADO -25,796,895 -25,832,670 -26,074,510 -26,316,350 -27,016,112 -27,715,874 -28,415,635 -29,115,397 -28,299,109 -26,804,891 -27,215,175 -27,625,460 -28,035,745 -28,446,029 -28,512,873 -28,579,716 -28,646,559 -28,713,403 -28,780,246 -33,807,528 -33,874,371 -29,792,407 -25,710,443 -21,628,479 -17,546,515 -12,107,218 -6,667,921 2,204,984 10,086,689 17,968,394 26,841,298 12,021,699

INICIO
COK mensual 0.72% N
JUEGOS
T
VAN S/. 5,278,749.78 PANAMERICANOS Y
R
JUEGOS PARA
TIR mensual 1.41% E
PANAMERICANOS
G
TIR anual 18.30% A
112

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Propuesta de aprovechamiento y transformación del

proyecto de construcción de la Villa Panamericana

Item Type info:eu-repo/semantics/masterThesis

Authors Ancí Paredes, Joel Gonzalo; Umeres Mendoza, José Carlos;

Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)

Download date 13/11/2023 14:19:10

Item License http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/

Link to Item http://hdl.handle.net/10757/622795

PROPUESTA DE APROVECHAMIENTO Y TRANSFORMACIÓN

DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN DE LA VILLA

Trabajo de Investigación presentado por:

Ancí Paredes, Joel Gonzalo

Umeres Mendoza, José Carlos

Zecenarro Vásquez, Ramil

Para optar el grado académico de

Lima, enero de 2017

del país, la disminución del déficit de vivienda es una oportunidad de progreso, es en

este contexto que se plantea una propuesta de solución aprovechando la inversión

del Estado en la organización de los XVIII Juegos Panamericanos Lima 2019,

específicamente en la construcción de la Villa Panamericana en el distrito de Villa El

Salvador, provincia y departamento de Lima.

Una vez planteado el problema y los objetivos, se enmarcaron las

características arquitectónicas dentro de las exigencias mínimas de la organización

del evento deportivo, se tomó como referencia edificaciones y proyectos de similares

características, se identificó el poder adquisitivo y parámetros de vivienda actuales de

la población a la que se dirige la propuesta, se realizó el análisis y elección de la mejor

alternativa. Se propuso un esquema de financiamiento acorde a los costos de

mercado y finalmente recomendaciones para la ejecución de obra dentro de los

Es importante tener en cuenta que las unidades de viviendas tendrán un

primer uso como alojamiento temporal de deportistas durante el desarrollo de los

Juegos Panamericanos y Parapanamericanos Lima 2019. Posteriormente se

considera un acondicionamiento menor, para finalmente proceder a la venta y entrega

como viviendas a los propietarios definitivos.

Por apoyarnos en todo momento, por sus valores y motivación constante.

Al Colegio Salesiano de Cusco.

A la Universidad San Antonio Abad del Cusco.

A la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas.

DEDICATORIA ......................................................................................................... III

ÍNDICE DE CONTENIDO ........................................................................................... V

ÍNDICE DE TABLAS............................................................................................... VIII

ÍNDICE DE FIGURAS ................................................................................................ X

CAPÍTULO 1. ASPECTOS GENERALES ................................................................. 3

1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA........................................................................................... 3

CAPÍTULO 2. MARCO TEÓRICO ........................................................................... 10

2.1. ANTECEDENTES ...................................................................................................................... 10

CAPÍTULO 3. MARCO REFERENCIAL .................................................................. 26

3.1. ANÁLISIS DEL ENTORNO ........................................................................................................ 26

CAPÍTULO 4. PROPUESTA DE VALOR ................................................................ 44

4.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ............................................................................................ 44

CAPÍTULO 5. CONCLUSIONES ........................................................................... 103

CAPÍTULO 6. RECOMENDACIONES ................................................................... 105

BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................... 106

ANEXOS ................................................................................................................ 108

proyecto inmobiliario de viviendas de interés social en el Distrito de Villa el Salvador,

tomando como base la construcción de la Villa Panamericana que forma parte de la

infraestructura a construir para realización de los XVIII Juegos Panamericanos Lima

La investigación comprende plantear un proyecto con una propuesta

constructiva optimizada, la evaluación del mercado y el análisis de un sistema de

financiamiento accesible al público objetivo.

En Lima, desde décadas pasadas se tienen proyectos habitacionales de

carácter masivo, construidos en diferentes contextos socioeconómicos. Estas

experiencias sirven de base para el planteamiento de las dos propuestas a investigar.

De igual forma, se analizaron experiencias de villas deportivas construidas para