ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO

30/08/23 4:29 PM

CONCEPTO DE EMPRESA
- De auqellas instituciones que tienen diferentes acercamientos dependiendo del area de comercio
que quiere establecer

ARTICULO 333. La actividad económica y la iniciativa privada son libres, dentro de los límites del bien común.
Para su ejercicio, nadie podrá exigir permisos previos ni requisitos, sin autorización de la ley.
La libre competencia económica es un derecho de todos que supone responsabilidades.
Concordancias
La empresa, como base del desarrollo, tiene una función social que implica obligaciones. El Estado fortalecerá
las organizaciones solidarias y estimulará el desarrollo empresarial.
Concordancias
El Estado, por mandato de la ley, impedirá que se obstruya o se restrinja la libertad económica y evitará o
controlará cualquier abuso que personas o empresas hagan de su posición dominante en el mercado nacional.
La ley delimitará el alcance de la libertad económica cuando así lo exijan el interés social, el ambiente y el
patrimonio cultural de la Nación.

Desde <http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/constitucion_politica_1991_pr011.html>

- Este concepto se da en 2 ramas, libertad de empresa y libre competencia

- Autonomia negocial, de la voluntad, usted puede disponer de sus propios intereses y de su
patrimonio, implica la libertad para materializar ese ideal
- Desde la CP la nocion de empresa, es la liberta de empresa, autonomia negocial y escojan la forma
organizativa que mas le convenga, el OJ da posibilidades y se escoge con que se siente mas
comodo
- Libre competencia, si permite que disponga de su patrimonio, lo minimo es garantizar un mercado
para que lleguen con esos deseos, ese mercado y garantias se ve con el derecho de la comeptencia
- Funcion social de la empresa

RTÍCULO 25. <EMPRESA - CONCEPTO>. Se entenderá por empresa toda actividad económica organizada
para la producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o para la prestación
de servicios. Dicha actividad se realizará a través de uno o más establecimientos de comercio.

Desde <http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_comercio.html#25>

- En el Cco se altera un poco la vision, la nocion de empresa tiene una identificacion muy puntual, es
una actividad que goza de una cualdiad que es ORGANIZADA que lo hace el empresario, la
actividad empresarial puede referirse a 3 campos
1. Transformacion de las materias primas
2. Campo de la comercialziacion de los bienes
3. Prestacion de un servicio
- La empresa tiene 2 elementos que se desprenden el art 25
A. Elemento subjetivo- empresario
B. Elemento instrumental- establecimiento de comercio

RECUENTO

CONCEPTO DE EMPRESARIO
- Sigue habiendo una falta de definicion legal de lo que es un empresario, no hay un denominador
comun que nos permita homologarlo en el derecho
A. Cosntitucional- puede adoptar diferentes modalidades- todas las perosnas estatales o privadas que
tiene respecto de terceros un deber de cuidado
- En la CP se le colocan cargas no solo en sentido economico, sino que cumpla con la funcion social
de de la propeidad pirvada, proteccion a trabajdores consumidores
B. Comercial- Nocion de empresa, persona encargda de orgnizar los bienes de un establecimiento de
comercio
- Materia constitucional, nocion de empresario poco tiene que ver con el animo de lucro que se
desprende del codigo de comercio
C. Tributario -Indistitntamente de la naturaleza, el hecho tributario proporciona el pago de un tributo,
indepndeintemente de la entidad, pero se basa del estatuto comercial
D. Laboral- indisitntamente de la organziacion, es uno de los extremos de esa relacion de
subordinacion, que lo caracteriza en sede comercial

EMPRESARIO COMERCIAL
- El empresario es la persona natural o juridica que ejerce organizada y profesionalmente, una
actividad economica dirigida a la produccion o mediacion de bienes y servicios
- Quienes organian lo sbienes de los establecimeintos de comercio- es el empresario
- Por lo que el empresario es el sujeto que tiene derechos y es titular de las obligaciones del
establecimiento de comercio, porque en el ejercicio comercial, se demandan los establecimientos
de comercio, pero no se tiene en cuenta que a quien se debe demandar es el empresario
- El responsable es el empresario, es el quien tiene una relacion particular con los bienes
- Porque esta relacion es de derecho de dominio o de propiedad
- Ej: librería - arrendamiento, el lugar no es suyo. Un contrato de deposito, editoriales para que
depositen los libros
- La relacion del empresario con los bienes, no se necesita que sea una relacion de dominio
- Es encesario tener en cuenta que es la persona sobre la que recaen los derecho sy obligaciones, es
el sujeto de derecho y la relacion con los bienes no es una relacion de dominio, sino pued e ser en
virtud de otros titulos
- Diferenciacion entre comerciante y empresario- en el comerciante siempre hay animo de lucro, en
cambio en el empresario no lo hay, porque se cubre diferentes formas de organización
- Comerciante como persona natural y comerciante como persona juridica (sociedad)
- Clasiifiaciones del Cco

- Hay personas juridicas que aunque no son comerciantes, pueden usar el estabelcimiento de
comercio
- Ej: art 46 corporaciones

Formas de organización empresaial no sujetos de derechos

- Entidades que no tienen personeria juridica
A. Contratos de colaboracion empresarial
- Sociedad de hecho
- Joint venture
- Union temporal o consorcio
B. Negocios juridicas para actividades mercantiles
- Contrato de fiducia
- Fondo de inversion comun
- Muchas entidades que no son comerciales, pero ejecutan acrtividades coemrciales

Cual es la tendencia en la regulacion de los empresarios y actividades empresariales

- Hay deberes que superan el limite subjeto de los comerciantes y superan esa organización
- Entender que hay regulaciones en sentido estricto, para organizarlas en otra forma de organiacion
- Ej: deber de registro, fundaciones, donde impone la obligacion de registro aun a aquellas
organizaciones sin animo de lucro
- Estatuto tributario- obligacion de registrar los libros de comercio
- Derecho de competencia- entidades sin animo de lucro, pueden ser sujeto pasivo o activo, de actos
de comeptencia desleal
- Expansion de deberes que se esperan de ciertos sujetos cuando se enfrentan a crisis economicas
- La categoria comerciante, que aunque limitada con el animo de lucro, ha sido extendida a otros
tipos de componentes de actividades empresariales

ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO
- Hay una particularidad en cuanto a la ubicación de las normas que regulan esta amteria
- Nocion de empresa- art 25 Cco
- Pero el concepto de estabelcimiento de comercio y demas- art 515 Cco, profundizo en esta materia
- Esta organizado en los bienes mercantiles- es una cosa, un objeto, y al ser un bien es sobre el bien
que se realizan los NJ
- Si se tuviera claro, no se demandarian los estabelcimientos juridicos

ARTÍCULO 515. <DEFINICIÓN DE ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO>. Se entiende por establecimiento de

comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa.
Una misma persona podrá tener varios establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo
establecimiento de comercio podrá pertenecer a varias personas, y destinarse al desarrollo de diversas
actividades comerciales.

- Se debe llegar a concluir algunas caracteristicas que se pueden desprender de la isnticion

- Hay una relacion triangular donde el estabelcimiento de comercio es el instrumento, la empresa la
actividad y el empresario quien la realiza
- Se puede llegar a la siguiente conclucion que para que exista la figura se debe estar en presencia de
la pluralidad de bienes, conjunto de bienes- se da por sentado que hay varios bienes que en
conjutno el empresario ha organizado, coordinado
- Lo que hace que el computador, libros, un local, sea una librería, es porque una persona destino
ese conjunto de bienes para eso
- Es la voluntad del empresario el que dispone que lo sbienes sean destinados para una actividad
- Cuando se diferencian unos con otros, no necesariamente son organizados de una predisposicion
- El estbaleicmiento es:
1. Una unidad tecnica- si bien es un conjunto de bienes, pero frente al universo, frente al derecho, es
un solo bien mercantil, un solo estableicmiento de comercio, estan integrados ocn bienes de
diferente naturaleza
- Es una universalidad de bienes de hecho y de derecho - se hace una afirmacion de quien le da la
nauraleza. De derecho la naturaleza se la da la ley, tiene se efecto. En el de facto es la persona que
determnaa que uun conjunto de bienes tengan esa finalidad
- Por eso es de hecho porque es el empresario el que le esta dando la finalidad
B. Incorporal- si bien puede estar compuesta por bienes corporales e incorporal
- La caracteristica generica que se le da el estabelcimiento, es incorporal, como se puede tocar a la
lerner? No se puede
C. Instrumental- porque de cuerdo con el art 25 y 515 es el instrumento que tine el empresario para
llevar a cabo los fines de la empresa
D. Objeto de diversos negocios
- Se puede celebrar de infinidad de negocios, vender, arrendameinto, usufructo, embargo

FORMACION
- Estos nombres no se encuentra, pero estan incorporados, ademas la dispociion del Cco lo habla a
modo de ejemplo, porque no todos estan conformados por estos tipos de bienes y eso no
desnaturaliza la categoria de establecimiento
- Que tipo de bienes es usual para el estabelcimietno de comercio, por eso siempre se habal de un
conjunto de bienes
1. Propiedad insdustrial
- Propiedad intelectual- derechos de autor y propiedad instrual (se divide en nuevas creaciones y
signos distintivos)
- En nuevas creaciones hay ciertos tipos de bienes, que tienen una industria particualr: patentes,
modelo de utilidad, diseños insdustriales
- Y signos distintivos, signos que diferencian algo: marcas, lemas, denominacione de origen,
indicaciones lcoales o de procedencia
- Se habal dese la propiedad isndutrial que peuden ser elementos incorporales que integren el
estabelcimiento de comercio son bienes inmateriales paero hacern parte de su estabelcimeinto
2. Mercancias
- Ciertos estableicmientos que se dedican a negociar cierto tipo de bienes, esas mercancias hacern
parte del estabelcimiento
- Bajo la nocion de estableicmiento, que es una universalidad, se habla de un bien, no se debe
proecupar de hacer un titulo y modo de cada bien, esino se tenga que todo es un solo objeto y no
se hable de una comrpapventa, sobre caada cosa
3. Creditos
- Relaciones crediticias, quien se obligar es el empresario, pero eventualmente si quisieran enajeanr
su librería, hace parte del EC esos credito y obligaiones
- Esos creditos hacen parte del EC, es un tema de negociacion
4. Mobiliario e instalaciones
- No hace parte de mercancia, pero hacen parte de la actividad que van a comernzar
5. Propiedad comercial
- Esta como figura alude a lo siguiente, hay una nocion arraigada de que los EC necesitan de un
espacio fisico, porque se trata de esos bienes que se tienen que crea en un espacio crirtico
- Hay un inmubeel del local comercial- empresario con el inmubeel,s euel tener 2 iocioens, que el
sea el propietario, o sea el arrendatario
- De acuerdo con el Cco, hace parte del EC el contrato de arrendamiento, es una parteintegral e ¡l EC
- Quiere decir que al arrendador le toca quedarse callado y recibir quien compra el estabelcimiento
- Inmobiliarias coloquen una clausula, donde el contrato de arrendaimeitno, de que no hace parte
del EC
- Para evitar de que con quien contrata tiene cierta vida creditica, y llegue alguien con quien no
quiera contratar
- Por lo que el contrto de arrendamiento, hace parte dele stabelcimiento de comercio y se lo lleva
ese contrato

Ineficacia de esas estipulaciones

RECUENTO
- Derecho a impedir la desviacion de clientela- cuando dice que el establecimiento de comercio tiene
este derecho, esta dispocion no era necesaria como un elmento integrante del establecimiento ya
que por disposicion legal ya hay un regimen que protege la clientela con respecto a su
estabelcimiento de comercio
- Es usual identificar la cleintela, con una relacion de fidelidad, pero no quiere decir que el elmeento
humano pueda ser negociado
- No comprometer a integrar la clientela al negocio, ya que hace parte de un acto volitivo de
mantener la relacion o no con el comerciante
- Lo que es integrante al EC es el derecho a impedir la desviacion, pero no era necesario porque ya
que es un tema que esta regulado
- Parte integrante tambien son los CONTRATOS, es posible que los contratos funjan como una forma
de ceision de la postura contractual
- El empresario es un extremo de la relacion contracgtual, que al enajenarlo se aparta y viene otra
persona a ocupar su posicion
- Tambien se ve en laboral como la SUSTITUCIÓN PATRONAL
- Se pretende no tener que comenzar a renovar las relaciones negociales de comercio, sino al
entender que hacen parte del mismo, se hace la susticuion de esas partes contractuales
- Con que clausula se evitaria la sustitucion, con una clausula intuito personae, y no permite que la
celebracion de la venta del EC arrastre los contratos
- Requeririan una autorizacion, para sustituir a las partes
- No todos los establecimientos tienen estos elmeentos
- IMPORTANCIA DE RECONOCER LA AUTONOMIA NEGOCIAL DE LAS PARTES, se puede excluir cierto
tipo de bienes, debido a que en materia de enajenacion, si no se excluyo, se puede entender que
se transmiten todos los elementos del EC
- La idea de la negociación es verificar que los elmeentos minimos que permitan desarrollar la
actividad comercial que compraron, porque si no es asi se estarian comprando bienes particulares
no un EC
- El tema marcario muchas veces es la razon de ser, la identificacioin que hace el cliente con los
elementos del servicio que realizan
- Al igual que la matricula de los comerciantes, la matricula de los estabelcimientos comerciantes es
una obligacion y se debe hacer en los 30 dias siguientes, a matricular ese conjunto de bienes como
un establecimiento de comercio que se debe nombrar
- Cuando se nombra un EC se llamaba ENSEÑA COMERCIAL, el nombre comercial distingue
empresarios y la marca los bienes y servicios que proveen
- Se le asigna un valor a ese conjunto de bienes que estan destinando a desarrollar esa actividad
comercial
- Homonimia, no puede utilizar nombres que ya existen
- Renovar la matricula, para poder mantener actualizada la informacion
- Tambien es necesario la cancelacion de matricula, cuando se trata de cancelarla es porque ya se
esta dando noticia a los terceros, en relacion que el estabelcimiento de comercio no va mas
- Si no se actualiza la cancelacion, bien puede exponerse de que siga funcionando la presuncion de
comerciantes
- Hay una incongruencia en el OJ con respecto a el rol de la policia en los estabelcimientos de
comercio. La policia por codigo nacional puede pedir la infroacion basica que deben tenerse al dia
1. Matricula
2. Autoriazcion de los bomberos, extintores
3. Autorizacion de sayco y asinco
4. Si es un bar autorizacion de la policia para explotar esa actividad
- Por CNP no tomarse los 30 dias que dan de gracia para matricularse, sino cuando se inicie el
servicio ya tener todo listo, porque para el CNP no existen los 30 dias

CONTRATOS QUE SE PUEDEN EJERCER EN EL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO

- Son un bien mercantil y se pueden ejercer diferentes negocios mercantiles, el Cco regulo
especificamente la comrpaventa de EC
- Reconocimiento de la universalidad, esecenarios de asignacion forzosa se debe mantener la unidad
del EC
- Hay muchas disposiciones con la finalidad de conservar la empresa, en el regimen de insolvencia
intentar salvar y conservar las empresas
- En el caso de enajenaciones forzadas, se debe preferir asignar el EC antes de las unidades
individuales, como liquidacion, sucesion, proceso de divorcio
- Donde se deba hacer el inventario de los bienes, los jeuces deberian velar por asignarlo como una
unidad, la idea es conservar la unidad de negocio- empresarial
- Pero en la practica eso no es la rgla y se tiene que comenzar a separar los bienes
- Enajenacion- intentar que no me vendan el cascaron, sino el EC en general
- A que se refiere con enajenacion, con la expresion intento que significaran todos los negocios
juridicos que implique la transferencia del derecho de la propiedad
- La categoria contractual mas especifica es una compraventa, donacion, dacion en pago, aporte de
ese bien a una sociedad
- No casarce con la enajenacion es una compraventa, pero aplica es para todas aquelals relaciones
que impliquen la transferencia de dominio
- Los contratos relacionados con el EC son contratos SOLEMNE- necesidad de la formalidad para que
exista, ni que se celebro el NJ
- Todos los contratos son solemnes, arrendamiento, prenda, usufructo, comodato, todos esos
contratos, son solemnes
- Esta conssite en que debe elvarse a escritura publica o documento privado reconocido ante
autoridad competente
- La escritura publica tiene su formalidad, y pago ante la notaria
- Documento como queramos, si bien se peude ante un juez, es preferible ante las camaras de
comercio, el secretario y se le da el visto bueno
- Estos son elmeentos de existencia del contrato, la publicidad seria a traves del registro mercantil y
este nos sirve para la oponibilidad del ejemplo clasico de la compraventa
- En colombia hay un regimen especial cunado llevan implicita la enajenacion, regimen de
responsabilidad solidaria- comprador y vendedor
1. Cualquier relacion de enajenacion de un estabelcimiento de comercio, le impone la carga al
enajenante de entregarl al comprador un BALANCE GENERAL
- Cual es la importancia? Pasivos
- El regimen de solidaridad es de 2 meses
- Si no se solemniza y se olvido el registro mercantil, la solidaridad es infinita, porque no hay un
punto de partida para poder contar los 2 meses
- En la vida real las partes forman contratos, pero se saltan los requisitos, si no se hizo el registro, no
existe, por lo que el acreedor de las obligaciones a quien le cobra? Al vendedor porque el no tiene
conocimiento
- No se logra diferenciar los roles, por lo que para el tercero el contrato no existe
- Elevaron a escritura, pero no hicieron registro, pero no hay oponibilidad, porque no existe el punto
de partida temporal donde estan los 2 meses
- En relacion con que existe la solidaridad? Todas las obligaciones antes de la celebracioin del
contrato, esta se predica con respecto a las oblgiaciones anteriores
- Pero que otra circusntancia se necesita despues de los 2 meses?
4. Publicidad a los acreedores, le impone al vendedor enviar 2 avisos a los acreedores: un aviso
general y particular
- El general es un aivso por un medio de alta circulacion donde se va a dar noticia del contrato que
se celebro
- Pero tambien un aviso particular, a cada acreedor se le aviso de la venta del EC
- Hacerlo por escrito y correo certificado para mirar que si le llego
- La logica de los avisos, no es para que lloren o bendigan el nuevo acreedor, sino que ellos pueden
presentarse un nuevo fenomeno llamado la OPOSICION
- La oposicion corren los 2 meses de la solidaridad
- La oposicion para que se entienda bien hecha, va a la camara de comercio yd ice que se opone a la
relacion, pide que les GARANTICEN O LES PAGUEN LA OBLIGACION
- La oposicion arrincona al vendedor, que podria resolver como vendedor? Plan A le garantiza o le
paga, pero el vendedor dice que no, la solidaridad no se rompe
- Porque todas estas obligaciones las vemos para que se rompe las obligaciones

Para romper la solidaridad

- Entregar el balance general, los avisos, los registros

No se puede bajar el liston de las cargas, es lo imperativo, lo que se quiera maniobrar a partir de este
minimo, se puede realizar

El vendedor sigue siendo responsable de lo que haga

El legislador parte de la base de que todos sabemos quienes son los acreedores porque entregaron el
balance general, pero puede que lo hicieron a las patadas o se les olvido agregar un acreedor
- Como es la logica de proteccion a ese acreedor que no fue incluido, nisiquiera le aplica el regimen
de solidaridad porque no estuvo, estos acreedores les he permitido que les siga reclamando al
vendedor
- Pero el Cco establece que al vendedor lo acompaña en la desgracia el comprador si el comprador
no demuestra buena fue excenta de culpa
- Pero si se presume la buena fe, estan diciendo que debe demostrar algo que presume
- Pero para la corte, admite interpretacion de ciertos principios, ya que se aplica a un gremio donde
se exige la profesionalidad
- El acreedor gana porque tiene 2 personas a las que pedirle el cumplimiento
- El Cco prevee las siguiente situacion, cuando se negocia el precio, hay diferentes mecanismos para
hallar el precio
- Venta de acuerdo con la informacion financiera, a los activos se le restan los pasivos y ese es el
precio, es excepcional, no es normal que se llegue al precio con esa cifra tan basica
- Es posible que se adquiera a la proyeccion de negocios, el momento historico que se haga con el
mismo influye con el valor del precio
- El Cco tiene una hipotesis que aplica solo cuando el precio se calculo con respecto al balance
general, de libros- puede suceder que por una inexactitud de la informacion nuestro comprador
haya pagado en exceso
- Ej: paso 50M, pero el valor fue por una valoracion inexacta y costaba 25
- Cual es la proteccion? Le puede pedir al vendedor lo que se pago en exceso Una cosa es el EC es el conjunto de
- La solicitud es judicial y debe hacerse a los 6 meses siguientes a la celebracion del contrato que se bienes y otra el local comercial que es el
haga inmueble
- Institucion que solo opera para el comprador, no para el vendedor
Las normas de arrendamiento de local
Estas reglas solo operan para la enajenacioni comercial no se aplican al
arrendamiento de estabelcimiento de
Arrendamiento de EC, son peligrosas porque si cae el bien en manos inexpertas, se quiebra, por lo que comerccio
esos negocios donde se da el uso o disposicion a una persona que no tenga la tecnica puede ser la
muerte de esa actividad- es exotico que se celebren estos contratos

Contrato de prenda con tenencia del acreedor,

Ojo con los negocios donde se entrega el uso, pero no la propiedad

TODAS LAS OPERACIONES SOBRE ESTABELCIMEINTO DE COMERCIO SON SOLEMNES

ARRENDAMIENTO LOCALES COMERCIALES

- Encontraremos 2 personas- arrendador propietario o quien tiene el derecho de arrendarlo y
arrendatario empresario que va a ejercer su actividad comercial
- El arrendatario tiene una gran proteccion que en la vida real afecta al arrendador
- Las protecciones se puede proteger con:
1. El derecho de renovacion del contrato de arrendamiento
- La relacion contractual se mantiene, no se rompe el contrato, pero eso no significa que el contrato
tenga que seguir bajo las mismas reglas de juego
- Se permite que dadas unas circuntancias las partes se sienten a negociar- el canon de
arrendamiento
- Prorroga es una situacion donde es una fotocopia, nadie cambia nada, es un tinte castigador
- En cambio la renovacion es mas amabale
- Condiciones para que se renueve
A. Es un derecho pensado para proteger al arrendatario, por que en la vida real se puede ver una
tendencia entre arrendadores y arrendatario
- El arrendatario tiene su negocio, creo una clientela y el arrendador puede intentar echarlo para
remplazarlo y tomar su clientela
- Se parte del supuesto donde el local territorial es muy importante, es determinante para generar
esos lazos, cuales son las condiciones para que haya lugar a la renovación del contrato
- La renovacion solo procede cuando se esta proximo a terminar el contrato
- Condiciones
1. Que el arrendatario sea empresario, porque en ese local se desarrolla una actividad empresarial a
traves de un EC
2. Duracion, esa persona tiene que haber estado en condicion de arrendataria por lo menos durante
2 años consecutivas, si el contrato solo lleva 6 o 7 meses no se peude pensar en esto
3. Haber desarrollado la misma actividad
4. Tiene que ser arrendatarios ejemplares y estar cumplido con sus obligaciones, lo que pasa es que a
veces tienen mas obligaciones que no sean solo pagar el canon
5. Que no se presente ninguna causal que exceptue la renovacion
- Al igual que hay causales para renovar, hay situaciones donde se ha estabelcido para no renovar

1. El derecho de preferencia

RECUENTO

No se renueve y se restituya el local comercial

1. En la vida real EC en la causal donde se pida el bien para vivienda propia,
- Vivienda propia, el arrendador es el que necesita para su uso propio el inmueble, no la mama, el
primo, u otra persona cercana del arrendador
2. Vaya a desarrollar una actividad comercial sustancialmente diferente
- Debe ser diferentes, para evitar que se aproveche de la clientela que ya tenia establecida el
arrendatario
- Es especifica en señalar que sea diferente, a veces es complejo porque hay negocios donde tienen
ciertas caracteristicas que se comparten
- En la practica que pasa, si se pide pero solo vive 1 semana o hizo un negocio diferente que fracaso
y despues monto uno igual
- El Cco no establece cual es la duracion de estas circunstancias, sin embargo hay una norma donde
dice que debe ser de 1 año, es de aplicación analogica
- NO APLICAR ANALOGICMANENTE LAS DIRECTRICES DE VIVIENDA URBANA
- Si no cumple con 1 año, da la posibilidad de que sea demandado por incumplimiento
3. Cuando sea necesario realizar sobre el LC una contruccion, reparacion, demolicion del espacion
- Hay circusntancias donde debido a la magnitud de la reparacion se necesita el desalojo, pero hay
que tener en cuenta cual es la reparacion, pintar, quiza no, cambiar el piso si
- ESTOS SUPUESTOS DEBEN SURGIR PROXIMOS A LA TERMINACION DEL CONTRATO
- Ej: contrato termino definido 5 años, al 3 año se interviene porque se debe hacer una obra, hay
renovacion?
- Cuando se hable de la renovacion se debe hablar en el 5 año
- Por eso no siempre debe pensar en la renovacion del contrato, porque esta solo esta de manera
exclusiva cuando se esta proximo al vencimiento del contrato
- Si debe hacer la reparacion en el 3 año, y por la magnitud no puede estarlo, se debe ir al CC,
establece serie de disposiciones, bajar el canon, terminar el contrato, pero son disposiciones a la
luz del CC
- El Cco son para ciertas circusntancias
- En el caso que apliquen estas 3 circunstancias se debe aplciar

Desaucio- es el mecanismo que va a usar el arrendador para darle noticia al arrendatario que por alguna
de estas 3 causales debe retonarle la tenencia del local comercial
- Solamente cuando se genere alguna de estas circusntancias se usa este termino
- Es FORMAL:
1. debe contar por ESCRITO
2. Se debe invocar especificamente la causal por la que se hace el desahucio, se debe explicar la
circusntnaica, sino se puede demandar por indebido desahucio
- Ej: se van a vivir alla, pero la van a remodelar, no invocar causales cuando sea instrmental para la
vivienda o el LC
- Art 518 Cco
- No invocar la remodelacion cuando sea instrumental para las otras causales
3. Anticipacion del mismo, enviar el desahucio maximo con 6 meses de anticipacion a la terminacion
del contrato
- Ej: es hasta el 31 de diciembre, se debe hacer el ultimo dia de junio
- La idea del D es que se tenga un tiempo especifico, para que pueda restituir el inmueble y pueda
ubicarse en otro sitio
- Ese calculo esta partiendo del supuesto de que el contrato es a termino fijo, pero si es a termino
indefinidio como se hace el calculo
- El CC el D debe hacerse en la misma medida del tiempo en que se pague el canon, y lo normal es
que sea mensual, por lo que ese deberia ser el tiempo
- Lo mejor es pactar, si es a termino indefinido, no solo de una de las aprtes, si no por ambas, con
cierta antelacion se va a D
- Si se pacta en contrario, se tendra que es ineficaz del pleno derecho
- Ej: termino fijo de 3 años, aviso de 3 meses para el desucio, el arrendador lo estipulo
- Pero hay que tener en cuenta que son normas imperativas, que tenia que haber remitido con los 6
meses, y que el contrato se hubiera renovado
- Respecto del arrendadro no tendria efecto
- Ej: el arrendatario podria hacer lo mismo, 3 meses antes cualquiera podia dar por terminado el
contrato en cualquier termino, para el surte todos los efectos juridicos
- Estas disposiciones protegen al arrendatario y son una especie de carga para el arrendador
- Ej: si no pago los canones, no hay D, sino CGP restitucion de inmueble arrendado, esto es un
incumplimiento de contrato
- Estas dispociiones son para cuidar a un arrendatario bien portado
- La renovacion permite que se sienten a discutir las condiciones
- Pero si el arrendador se porta mal, hizo mal el D, no da chance de negociar, si no que va a estar
sujeto al mismo contrato

DERECHO DE PREFERENCIA EN LA CELEBRACION DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

- Este derecho para que opere deben presentarse las siguientes circunstancias, la causal que se
solicita para restituirlo es 1 y solo esa- para remodelar o hacer una obra en el LC
- El Cco dice que tienen 60 dias para iniciarlo, cuando termine la obra existe el derecho de
preferencia, para disponer el bien de nuevo en el comercio, debe ofrecerle al arrendatario el
contrato
- Es un derecho de preferencia, es una oferta
- Si se inicia un nuevo contrato comienza de cero, el deber que tiene el arrendador de ofrecerle al
ultimo arrendatario el local
- La preferencia es cuando el local va a ser puesto en el mundo de los arrendamientos, pero cuando
se va a hacer un negocio diferente, no esta obligado a esto
- Es una oferta, no liga a nadie, el arrendatario puede negarse
- Ej: eran 3 arrendatarios los que pedi que me devolvieran los locales, hice la obra, solo me queda 1
local, a quien se le deberia tener preferencia? Al mas antiguo, esa es la respuesta del Cco
- Pero si todos fue en el mismo tiempo, son cumplidos, quiza lo mas conveniente es hacer la oferta
al mismo tiempo, y el primero que acepte
- El deber que tiene el arrendador de ofrecer, el arrendatario no tiene la obligacion de aceptar
- Adicionalmente nuestro arrendador no puede pretender recuperar el valor de la obra con el canon
- La idea es que no se le castigue al arrendatario en esta relacion negocial aumentarle
exhorbitantemente la obra
- Si bien, las mejoras, puede hacer que aumente el canon, pero no puede ser excesivo, si no se
ponene de acuerdo, se puede pedir a un perito para el estabelcimiento del precio
- La preferencia es solo para la causal de remodelacion, no para las otras

FENOMENO DEL SUB ARRIENDO

- El sub arriendo como se indica es otro nivel de arrendameinto, en que consiste?
- Arrendador principal y arrendatario, pero el arrendatario suscribe con un tercero otro contrato de
arrendamiento con un tercero, por lo que el arrendatario tendra otro rol de arrendador
- El Cco permite que en los arrendamientos de LC haya subarriendo, no esta prohibido
- En que circusntancias se permite?
1. El contrato de SA tiene un limite cuantitativo, metros del LC, si se quiere SA = o menos del 50% de
los metros, se puede hacer sin aurorizacion del arrendador
2. Si es superior al 50% se debe pedir permiso al arrendador, si no se pide, estaria incumpliendo el
contrato y daria lugar a que se termine la relacion
- En ambos casos se tiene un limite cualitativo- en NINGUN escenario el subarriendo puede implicar
un detrimento de los intereses de ese arrendador principal
- En cada caso concreto se debe analizar si se lesionan los intereses
- Ej: hay una clausula tipica, que dice prohibido sub arrendar, por eso el legislador dijo, no se puede
pactar en contrario, si pacta será ineficaz
- En el contrato se pacto que estaba prohibido SA- es ineficaz en una proporcion, pero no es
incoherente en otra, puede tener ese doble sentimiento de efectos

CESION DEL CONTRATO DE ARRENDAMEINTO

- Si se enajena el EC que pasa con el CA, se arrastra y sigue la suerte del estabelcimiento de comercio
- Si lo que ocurre es la cesion del contrato de arrendamiento del LC, sin que medie la enajenacion,
ahí si debo pedir autorizacion
- Si lo que se quiere es tener la librearia, pero ponerla en otro lugar, SI DEBE TENER AUTORIZACION
- Pero si media una venta, no se necesita aurotizacion de alguien, porque se esta protegiendo la
universalidad
- Ej: zapateria, se esta en el LC, si se quiere ir a europa y quiere vender la zapataria, tiene derecho a
tener el LC, porque como se esta vendiendo el EC, el contrato de arrendamiento hace parte de
esto, no hace parte de una causal para que se termine el contrato, opera una sustitucion
contractual
- Lo que si requeriria autorizacion es cuando se quiere ceder el arrendameinto del LC, sin vender, me
quedo pequeño el local, pero no quiero perder el contrato, por lo que se lo da a otra persona, pero
aquí si necesita autorizacion porque no se esta alterando el derecho de dominio