Capitulo Ix BL PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO pARTE I: Tracto 1, CONCEPTO 11. Significado coman del vocablo E: su tesis doctoral, todavia inédita, Gabriel VENTURA, antes de analizar el significado juridico del vocablo “tracto”, nos recuerda que len el lenguaje comtin esta voz, que proviene del latin tractus, se em- plea para representar “el espacio que media entre dos lugares”, como asi también un “lapso de tiempo”, es decir una nocién la distancia existente fisicamente entre dos lugares, se ubican en el tiempo. dirigida a representar © entre dos puntos que Ver Gabriel VENTURA; “Tracto abreviado”, tesis doctoral presentada en la Facultad de Derecho de la Univ. Nacional de Cérdoba. 2. Estas son las dos primeras acepciones que encontramos en la 20 Lengua, Madrid, 1992; y también en la mas reciente, la 22.2 puede consultarse por medio de Internet en la pagina de la ed. del Diccionario de la ed., primera del Siglo XI, que Real Academia: www.rae.es= et de Espanés Luis Moiss 314 jcados tecnicos rdenamiento juridico, adquiriendg g; a pasado # Orian conel sentido originario, no coin ent te es i iden 1. os. Vemnos asi que en el terreno contractyay 5 de “tracto sucesivo”, o también de “,, { cia a un vinculo que tiene cierta permans” 7, para hac ue algunas de las obligaciones que nace, len. ral, Ya. A" ciendo de manera periddica y cone en in de cosas, donde la merced a, ae icamente; 0 en un contrato de suministro g. ablecimiento hospitalario, donde las oe de la mercadey ie Feberan efectuarse y el pago del precio se a mensualmente. La “distancia” temporal entre las prestaciones, ysu repeticién Perio. dica, justifica que s€ hable en estos contratos de tracto “sucesivo”, 5 “continuado”. 2. El tracto y los derechos reales. reales, y en el campo del Derecho registr blo tracto, para referirnos con él al encas cucesivas titularidades del derecho que se ejercita sobre una cosa dada. Por uno de esos curiosos cambios que se producen en el significado de las palabras, la primitiva idea de “tracto” como “espacio” que separ: dos puntos, se convierte en la idea de “continuidad” o enlace ee in panics ae estaban separados, de manera que se deja de prestar atencién al benod lnginacioo| Jusidisa que se encuentra entre las distintas titularida- , y se privilegia la “sucesi6n encadenada” e ininterrumpida de esas titularidades, También en el terreno de los derechos al, los juristas empleamos el voca- denamiento que existe entre las 2, TRACTO Y LEGITIMACION A partir de la ide: establecer una vii a que acabamos de “egitimaci ad aes muy estrecha een algunos autores suelen poner’, Hlegando a eee de tracto, y la de ue “el pretendido prin- prin: ots Seg aril Oa 3. Ver Angel SANZ FERNA 5 pp. 316 y 317, |ANDEZ; Instituciones de Derec, ss, ‘ 1 Derecho tipo one “carlo, Reus, Madrid, 1947, T.1 ilEI principio del tracto sucesivo 315 tract sucesivo no es otra cosa que una d, le e! aes, s6n”4. Ei di Tivacié o de! “ie legitimacion - En efecto, el tracto 0 espa acion formal del oP pio oa cio que si ear del derecho real, va encadenando suiceoivdnicnt media entre slat 4° partir del primer adquirente, hasta llegar al tang e818 gar al titular ad my a 0 foe principio general del derecho consagrado en el artic ome PO" g civil argentino, nadie puede adquirir de otro un | articulo 3270 fe Cot co que el que tiene el enajenante, es ictiibearss ee cea ois Oe itimado”, para el acto de transmision. Pero wilt ase _qcoent i sustancialmente se reduce a la exigencia de que qui seal itese, sie jol derecho, la legitimacion requiere algo mis ceeetreneise #itad0 para disponer de ese derecho. Asi, por ejemplo, si our ages face pa inhibicion, NO podra disponer del bien; adviértase, ademas, ane pe enominados incapaces de hecho no pueden disponer por st, y que at . i fas personas legitimadas son los “representantes” legales del eee Pero, tanto en el caso de la representacion necesaria de los incapaces, como ef la representacion voluntaria, la legitimacion dimana de la persona fitular del derecho, pues se considera a los actos del representante como actos de la persona representada, de manera que en esas trasmisiones se cample con el requisito sustancial de continuidad en el tracto. actual y, 3, TRACTO SUSTANCIAL 31, Funcionamiento del tracto Ya Jeronimo GONZALEZ distinguia en el tracto dos aspectos, uno “gustantivo, o civil, y otro adjetivo, o formal”®. Desde el punto de vista sustancial el tracto comienza a funcionar lue- godela primera adquisicion del dominio sobre una cosa, mueble o inmueble; a partir de ese momento toda “transmision”, 0 constitucién de derechos desmembrados 0 gravamenes, solo tendra validez si es efectuada por el “titular” del derecho. Tratandose de inmuebles, en nuestro pais, a partir eee 4. Autory obra citados en nota anterior, T. Il, p. 95. 3. Ver erénimo GONZALEZ Y MARTINEZ; “Tracto sucesivo”, en Revsstt Critica de Derecho Inmobilirio, 1927, N.° 33, p. 678: “Dos aspectos, por lo tanto, tiene el principio eraminado uno sustantivo o civil, y otro adjetivo o formal, ‘conforme haga referencia a janecesidad de que el acto inscribible se derive del titular inscrito; 0 mire a que los distintos actos payee? independientemente cy el Registro, en inacripciones separadasy Si AAlGAMo! ie siciones en un solo asiento”.Luis Molsset a€ Peparic> 316 ‘ica y SU conquista por Espana, tod ad de la Corona, y la “primera a 5 tigy, d real. Las posteriores transmisign iSicis,® s, 0 por enajenaciones. Prog. em, eho eBeELolt a ser Propiedaq daca if sea por via de donacion 9 gg 1 ‘Stade nacional (oP tunidades otorgo la propiedad:a-una persona qua." ey numerosas oe titular. Nace allt el historial juridico del inmueby he, tituy6 en De eaasan de manera completa los cambios de titularidag ey gy tracto oe cv sea que esos cambios tengan su origen en a Ue sa erated o en actos de enajenacion entre vivos. Misi, - puede suceder también que el primer titulo de propiedad no 4, tenido su origen en una merced real, oen ae soma de tierras oes Estado, sino en la ocupation por Hemp Ee ae, AS Caming de una “prescripcion adquisitiva”, como titulo originario de inmuebles que no tuvieron otro duefo, salvo el dominio eminente de la Corona, 9 de} Estado nacional’. miento de Améri deradas propied sa alguna merce’ i sucesione n por via de : oath Ria las tierras sin du emia 2342, inc. 1) que del descubri fueron const tenia como cau! 3.2. Ruptura del tracto 1. Muebles. Recordemos brevemente que nuestro derecho conoce con frecuencia la ruptura del tracto en materia de bienes muebles, donde se admite la posibilidad de las Ilamadas adquisiciones a non domino, contem- plada, a partir de la vigencia del Codigo civil, en sus articulos 2412 y 3271; el primero de ellos considera propietario al poseedor de buena fe de cosas muebles, siempre que no se trate de cosas robadas 0 perdidas’, y el segun- do —de manera concordante— reconoce que alguien que no era propietario del bien mueble, puede transmitir un derecho mejor que el que tenia. No es éste el momento de profundizar en el andlisis de esas normas, que n0s limi- tamos a mencionar para sefialar que en esa hipotesis se produce una ruptura en el tracto; se interrumpe la cadena originaria, y comienza una nueva. ‘stir ate mend at 6 En i acta ein Corte Suprema de Justicia de la Nacién ha dicho: 4 osusantecen i sinario del Estado Nacional las tiertas existentes en su jurisdiccién # usucapign en contra de aye a ctalenado, o los particulares no hubiesen adquit T, 234, p, 457) aquél™, (Corte Suprema, 1956, “Nacion c, Urdaniz, Luis M" 7. Casi todos los Codi \ ig0S occidl perilo encontramos en el articulo 948, nice Segran un principio semejante enel caso de iecion queEl principio del tracto sucesiyg 37 materia mobiliaria el tracto puede “aa nueva titularidad, cuando el dueno fa abandon; yge!? vevcero la haga suya de manera originari n 527). El Cédigo contempla tambié: ia propiedad de muebles, en los capitulos M, 2567 y SS.) ¥ a las diferen ‘ambien interrumpirse y dar ‘a, lo que permite dedicados tes formas de acces; a la especifica- acces 2 On (arts. 2571 y ss) » Inmuebles. Prescripcién. En materia de in ~ ta transmisiOn del bien opera normaim 2 JA _ A G lente por dos vias Bion hereditaria, © por actos de disposicion entre Vivos, nec Por aie se admite que el titular puede abandonar su derecho, a fobs o jocupase el bien no adquiriria de inmediato una nueva titularidad, 4 ut ja apropiacion esta legislada solamente para cosas he c a muebles (art. 2525) yy necesitaria ejercitar esa posesin durante 20 afios, por carecer de itary oe, adquirir la propiedad por prescripcion (art. 4016). La ejecuci6n forzosa de} bien en subasta judicial no importa una rup- tura del tracto, sino simplemente una forma de transmisién Por actos entre vyivos. muebles la situacion es di- La otra ruptura del tracto en materia inmobiliaria se produce cuando por ley se afecta el bien a un fin de utilidad publica, y se procede a expro- piarlo, indemnizando al propietario, con el fin de incorporarlo al dominio piiblico. Se extingue entonces la primitiva “cadena de titularidades”, y nace una nueva; esto sucede especialmente cuando al cambiar el destino del bien, cambia su calificacién, en raz6n de que se lo afecta al dominio publico. A nuestro criterio en estas hip6tesis se produce una ruptura del tracto y la adquisicion fundada en la ley de afectacién al dominio pitiblico, aunque deba indemnizarse al anterior propietario, convierte a esta “nueva titulari- dad”, en una titularidad originaria, por su naturaleza distinta, que no podra insertarse en la matricula originaria, que debe ser cancelada. En el caso de la usucapion el tracto se interrumpe porque el derecho de quien prescribe no emana del anterior propietario, y cuando el juez de- clare que se ha operado la prescripcion adquisitiva, deberé ordenar la ‘ancelacin de la matricula del titular inscripto, y se abriré una matricula hueva para quien adquirié por usucapi6n. Este punto se encuentra especifi- ‘amente regulado por el articulo 952 del Cédigo civil peruano’. Att 852 Cédigo civil peruano de 1984).- Quien adquiere un bien por prscripion puede ‘ntablar juicio para que se le declare propietario. iets Sentencia que accedeala peticin es titulo parala inscripcin dela propiedad en el regis voy para cancelar el asiento en favor del antiguo duenoque el nuevo titular no deriva sy derech corte en el tracto de titularidades- lis © de} ay snguido, y ha nacido una nueva titularidag Ntigyg te tinguido, F det ; en la anterior. epee edentes en chy antec re, Insistimos en hay un que no tiene CTO REGISTRAL TRA! * ; Elementos: Titularidad. Previa inscripcigg 41. Tracto sucesivo- La necesidad sustancial de que luego de la primera adquisc Fane er ee cid mpla con el tracto Sucesiye Mt derecho, en si todos los sistemas de publicidad registral’, que sue vert men und de los principios basicos del sistema, que no p,,)° vertirlo responce = seguridad si se prescin 2 fe En materia registral el funcionamiento del “tracto” nace con lo que A ley argentina en su articulo 12 denomina gmatneulacion Y figurarg coma primer propietario “en el Registro”, la persona que solicit la incorporacign del bien a la matricula, acreditando debidamente su titularidad. Po, su puesto que ello exige probar la “causa originaria” del derecho, Por lo que sin duda debera remontar los antecedentes hasta el “primer Propietarig extrarregistral”, y acreditar también el “tracto sustancial” que ha conduc. do desde ese primer propietario, hasta el que solicita la matricula del bien en el Registro. De alli en mas, para que se opere una transmision de derechos, la ley exige que se retinan dos requisitos, a saber: a) que el acto o hecho transmi- sivo provenga de quien es titular; y b) que esa titularidad haya sido previamente inscripta. La primera de estas exigencias encuentra una for mulacion negativa en el parrafo inicial del articulo 15 de la Ley N.° 1780, eis no registrar” documentos en que aparezca como titular del Cantingia’ niegoty Sade a la que figura en el Registro en tal card. €xponiendo el principio del tracto de la siguiente mane 9. SANZ FERNAND} yada: Taidea deta concesion optsen elsistema australiano y sus derivados, en los cuales domi" fac innecesario un med aoe ones tienen cardcter en cierto modo originati" 10. 1a doctrnaespafla le dg estinado a asegurar el tracto (ver Op. cit T uP “inconpon ss Lengua sonambre de “inmatriculacion’, vocablo que 10 fgt!*, alamatrculg, | "4®€1 Us0 del prefijo “in”, procura sealar ques" P™ Estimamos _ ess empleado por la ley Argentina es sufi lo por la ley Argentina, de la Real Academia. =319 nto en el que “Parezca como titular del ue figure en Ja Uscripcion precedente, 8 folio deberén resulted, el perfecto enca- nio y de los dems derechos registrados, inscripciones y sug Modificaciones, can. ee el titular del domi niento 2 1 der hae la correlacion entre las {cor asi inciones”. 5 0 extin: cione: cela to, o hecho, que sea causa de w a jebe encontrar su reflejo en istral, epi! A “actos”, decimos ca 128! diente. Ademas de respor cor un simple “hecho” juridico, como la muert ie dae, Noreen fei bien, sea porque fa titularid \ a situaciOn j sea porque el fallecimiento de un usufructuario, usuario o oe partes: lida Ia plena propiedad en cabeza de quien en De do a la condicién de “nudo Propietario”. to estal “hechos”, Porque hay hips- ©, produce cambios ad del dominio Pasa ese momen- revi ‘cepciones a la previa inscripcion abreviado. Excep. ‘racto 4.2. to mas arriba, que a veces erdo a lo que hemos expues| a vec a pier araas fuera del Registro, ha Bee ay race a “hecho juris stancial, y una persona que no Seen i as cee de Be a Revie ‘OS, O que aparece con derechos a aioe eee ee La falta de inscripcion Previa, que “actua ; eres A lo prive de “legitimacion sus Pac ial, es obstaculo que lo p i ii ustancial, no a titularidad st i itive le realice. 4 “vali ” de los actos dispositi ‘Os jal”, ni afectara la “validez” de qu tancial”, ni afec inscripci istral no tiene i juridico, donde la inscripcion Tegistral sistema juridico, {a inscripci¢ a En meee el requisito de la previa Pern ee eet aus caracter cons| ie fornia, vinculado con el procedimien saat ibe etiaaiee cia que regula la forma de llevar los ea sad nae ren Boas iguiente apartado, no pue: : metas toe - isiones de derechos, qu ley, como lo veremos en Ae teieeis tc ches, ge i SOS en que se pro AaB atin a ia Ba, ea easel del tracto, ya que ee ee i al tcc i ad a legitimacion, aunque todavia n eee pe No tiene limita B eu tepiby rdar que en muchas op: eee sets Bistro. Parece innecesario reco por via hereditaria, que erates be a a de transmisiones 2 Speed in ele Bonk terete ae fais de “previa inscripci6n”, no p “Sate : “{) eb tracto RNANDEZ expresa: ee, SANZ FE lusivamen' ML En igual sentido, para eh Detecho espatck Foc gee Sucesivo es un mero requisit peisn Op. cit. T 2, p. 93.Luis Moisset de Espanés 320 rive a los nuevos titulares, que lo son desde obstaculo eles del causante, del derecho que Sustancialm, mismo de la fondo. Se acepta entonces, para evitar gasto, noce la ley de fo misiones en un solo asiento, Yae : jas trans! Aereners A aque Stee aati “tracto abreviado”, o comprimido’ e la den proceder s . >, si implemente una especie de] 4 ferente, sino $) eae ‘ lidad no = 2 ee cones al “tracto”, sino de hipotesis en No se trata Pare Oey a nar1g aplica el requisito de la “previa ea i Mas arriba hemos dicho que me een eae del trato Cuan, -adena se interrumpe Y Pasa a haber una act que No tiene si, so h cadena en los titulares anteriores. Esto no sucede en lo que denomin, igen, facto abreviado, sino que Sy ace Sabana en su expat 3 |; varios pasos que se han sucedi Fe 1a Inscripcion sq tracto sucesivo abreviado: sucesivo, porque len a fe tr €s perfecto; abreviado, porque en un solo asiento regist@ 1g, qusconstancia de varias cambios otransmisiones”” : i eRe re Aaa ¥ GONZALEZ; “Excepciones al tracto sucesivo ea de Derecho Inmobiliario, 1933, N° 105, p. 671.7s SUCESIVG 321 ., de un tracto sustancial, y recibir actos ey en el derecho, pese a la falta de Previa utaciON" on herramientas que deben estar jst oe cticia, y no pueden constituirse jes y eB" . ad Jeamente se procura proteger con | n 108 que con, inscripcion, | al servicio de en obst, llas, cia stan varias ones aS técnicas 105 valore: b 6 se- ‘culos para @ I trafico caracter de la enumeracion: zejemplificativa © taxativa? y registral, ademas de exigir que se cumpla co : tent én peritarie dean scar de hingeeanie es bi He manera que sin que haya habido inscripcién Previa se puedan eee Jos pasos que se han dado. Comienza diciendo esta norma: Beart 16 (Ley N°17.801).- “No ser necesaria la ees a los efectos de la continuidad del tracto vento que se otorgue, en los siguientes casos: (_- eth autor nacional, como VILLARO, entiende que la enumeracién ida en esa norma tiene cardcter taxativo', aunque matiza en alguna oo gueposicion) ya/quelacepta que cadauno de lus incisos puede dar ‘el pees clases de actos”’*. VILLARO fundamenia esta postura en cobida 53 ‘ ue, a su entender, “el articulo 16 contiene supuestos que son Be ta dbaitimaticn vegisual’ aia que ~por esta via— otorga a eae uia que a Ia legitimacion sustancial, pese a que con anteriori- payor jerand! ioc obra, ha afirmado que la Ley N.° 17.801 “no contiene pe esas a la legitimacion (...) al menos en la forma en que la desen- Save la doctrina registral clasica’”™*. l I tracto, da la Sis de abreviaci6n del Previa inscripcion o con respecto al docu- iterio limitati lecié en la XII Reunion Nacional de re criterio limitativo preval e re ES de Registro de la Propiedad, efectuada en Parana en areas ee da GARCIA CONT"; pero la mayoria de la doctrina, en cam ie Ee ig que estimamos mas correcta, se inclina a sostener ane: B sar ae contenida en ese articulo tiene un caracter m 7 ion Editora Ver Felipe Pedro VILLARO; Elementos de Derecho registral Inmobiliario, Fundacion Edi . Ver Felipe Pedro i Notarial, La Plata, 1980, p. 94. : icio, Berle prt ea eco ellosno hay otros, aunque cada uno de ellos ai citados en notas anterior. a 17. Obray lugar citados en las notas anteriores. 18. VILLARO, Op. cit., p. 37. i ~ 19. Ver Ratil R. GARCIA CONI; El contencioso registral, taxativa. Fuera de 5”, obra y lugar Depalma, Buenos Aires, 1978, p. 98.392 y no agota las hip6tesis de aplicaci6n de] estra ie} en un fallo del Tribunal Superig, a ht s tamos que si se ha cumplido el tracto ste e Jy, el Registro debera inscribir e] dog ANciay la totalidad de los pasos dados, y, Mento, wets “nabiendo tracto suo. Mi ejemplificativo” do. Por nu Cérdoba”, interpre acredita debidamente, gonstancia registral de LAN ha dicho que cesive \GHI 2 ; Oj dente CO’ erfectamente configurado, no hay inconveniente , Materia sustantivo ye mal o registral se comprima © abrevie”2, "que wa to sucesivO or Tac, Analisis de los distintos supuestos contemplados en lew rma idas en vida por el causante. Este Supuesio articulo 16, que expresa textualmente. °St4 con, 5.2. 1. Obligaciones contrai templado en el inc. a) del a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herede, clarados o sus representantes, en cumplimiento de cee . obligaciones contraidas en vida por el causante o su conyuge eee . nes registrados a su nombre; (...)”. © bie. El sefior A tiene un bien registrado a su nombre; ha decidido ty sarselo a B, o constituir un usufructo a favor de C, compromiso ne te en instrumento privado, pero no otorgé la escritura. A muere, yB, e a reclaman judicialmente el cumplimiento del compromiso; el juez ion % el derecho del actor, y ordena que se efectue la correspondiente nein a nombre de B, o de C. n Puede suceder también que sin necesidad de entablar una demanda, el interesado entre en contacto con los herederos y éstos, Para cumplir a obligacion asumida por su causante, le extiendan la escritura publica, aun- que todavia el bien no se ha inscripto a su nombre. : 2. TransmisiOn o constitucién de derechos por los herederos. El caso contem- Plado en el inc. b) del articulo 16 5 " es uno de los en la vida practica. Prey, aire pent que se da con mayor frecuencia ent ennai 20. Podemos menci general del eee frei otros, a GARCIA CONI (Op. cit., p. 99), FALBO ("Doctrina RNO y MARCOLIN DE a neshetnmobiliario Argentino” ,en Rev. Notaral N°35. COGHLAN (Teoria general de Dee SOO RNO (Ley Nacional Registral Inmobiliaria, p- 24)! 21. La Segunda Parte d echo Inmobiliario Registral, p, 161) 22. AntonioR. AN, ptttl® est dedicada al andlsis de ese caso os Aires, 1984p 161, “orla General de Derecho Inmobiliario R istral, Abeledo Perro 8%El principio del tracto suces| r p iP VO 323 4) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmi- is pienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o oath cedieren viet gnyuBe , aes yegistral de un inmueble, muere; deja 3 hijos, que son sus x tua ie no se haya efectuado la particion hereditaria, ni ins- eer es titularidades en el Registro, sera suficiente contar con la uev9s Jrederos, para que puedan disponer, y Ja inscripcién re- “arate! fectuard nor la mecanica del tracto abreviado. Incluso si uno de e a también ha fallecido dejando quienes lo sucedan, los C., acreditando su derecho con la declaratoria, Ocuparan el este tenia, ¥ concurriran a suscribir la escritura que acredite el n que desean efectuar. dros jsposicio' at FI Registro dejara constancia documentada de todos los anteceden- n asiento de “tracto abreviado”, y la falta de “previa inscripcion”, nt anid obstaculo para la admisibilidad del acto. E] tracto sustancial 0 00) “amplido fuera del Registro, que tomara debida nota, de manera se bién el requisito del tracto registral. per a at Merde 3, Particion de bienes hereditarios. En tercer lugar la ley prevé: ° Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particién de bienes hereditarios. Por lo general los autores nacionales se limitan a mencionar la hipdte- sis, sin prindar ejemplos de su aplicacién, y uno de los autores de la ley, FALBO, nos dice que con este inc., unido a los dos anteriores, “se ha procu- rado evitar el tramite de inscripcion de la declaratoria de herederos, con evidentes ventajas economicas de tiempo y de costos”*. LOPEZ DE ZAVA- LIA trata a este inc. de “enigmatico”™, y tiene razon, ya que no es costumbre inscribir a mera declaratoria de herederos, y cuando se efectia la “parti- cién’, adjudicando a cada heredero su hijuela, la simple inscripcion de esas hijuelas no es una hipétesis de “tracto abreviado”, porque es el traspaso directo del titular registral fallecido, al heredero al que se ha adjudicado el bien. Procura entonces el jurista tucumano encontrar una hipétesis de actos gue sean “consecuencia” de la particion e imagina el caso de que hubiese sido necesario “someter el inmueble al régimen de horizontalidad”, hipo- pasties 21 erect BM é Mew! Norberto FALBO; “El registro de la propiedad inmueble organizado por la ley nacio- Bort senel Curso de Derecho registral inmobiiari, ‘coordinado por Alberto D. MOLINARIO, 2 ome Aes 1971, p. 228. PREZ DE ZAVALA, Curso..., p. 349.Luis Moisset de Espanes 594 aso que podria beneficiarse tesis en la cual encuentra un caso d P TSE CON el tra cto viado®. * Nos parece que’ les o mayores posibilidade emos agregar otro ejemplo que suele s de darse en la vida practica: o| au ce igy ae . e . Ja cual en el acto particionario se aqj,,4.° "am, myiiuela de costas’» por 6] mA audic ada ger sacssori0 al letrado, pata pagarle ne ei Pe meen En $l 1 bien a no ina pasado directamente del causante al nuevo titular, fing 256 a ento del titular registral— paso a ser de propieg 28 is ad d, e que pod desde el fallecimi SE epee herederos, y luego S° adjudico, por la hijuela be Costas a Un teres registro de este traspaso que es consecuencia” del acto de pong a efectiia por tracto abreviado. ‘a entaciones simultdneas. El ultimo inc. del articulo 16, disp ‘ ne; nstrumentaciones que se otorguen en forma ai ocios juridicos que versen sobre el mismo ie ones hayan intervenido dig ele, 4, Instrum d) Cuando se trate dei tanea y se refieran a neg! cos q aunque en las respectivas autorizact funcionarios. Esta norma es una de las que tiene mayor importancia, pues desplic. in abanico de posibilidades y permite sostener el caracter abierto de |; de tracto abreviado. En la practica tiene frecuen. dos ventas simultaneas: A vende a B, y éste, que to registral, vende a C; 0 una venta y la inme- dor de una hipoteca). tintos ga w enumeracién de hipotesis te aplicacion (por ejemplo, todavia no tiene emplazamien diata constitucion, por el compra Sin embargo, la interpretacion del artfculo presenta algunas dificulta- des, en especial determinar qué debe entenderse por simultaneidad de los actos, para que sea aplicable el tracto abreviado, tema sobre el cual nos for- mul6 una consulta el Colegio de Escribanos de la Provincia de Cordoba* = ~ usndemog aus la simultaneidad prevista por la mencionada norma ae ad eR ee Jnetaunenesinnsy se encuentren realmente vincul- orate ps i misma fecha”, aunque pueda existir diferencia de eee eee momento. en que se suscribieron uno y otro docu- portante es la “unidad ideal del tiempo juridico”, aspect eres 25. Op. cit. en nota anterior, p. 350. 26, Vernuestro:”Inst : Fei a 3s simultaneas y tracto abreviado”, Lunes 4y 30, Vales” 27. ElProfesor Gustav oteear, ‘0. A. BONO, en postura que merece ser analizada, sostiene piridico ideal’. pare. | ara lon actos ep e ~” Ave halee loge Sterpaeh pameaaaeae rence todolel plazo 4° vigencit quee! “tiemEI principio del tracto sucesigg . 325 on mucha profundidad por Fe ap. oe aa ™ando LOpRz p, et Invelentes trabajos™, OPEZ DE ZAVALIA e segundo” I Fumento, que ieluctibe ie jo por quien figura como “titular re istral” Te como b al oye con las previsiones del Ultimo parrafon see rine io una adecuada y Sompleta relacién de ante, cotenienare inscripto en él Registro - Para el del econ el certificado registral previsto cnt dederd agregarse otro certificado, vineulane reece undo te, sobre quien no deben pesar “inhibiciones” aes Pete disponibilidad del derecho que acaba de e mente debe | articulo 162 . cedentes ” ‘ Primer” docume; disp?" es “segundo” acto puede contener tanto una transmisi6n de | id de 10s derechos adquiridos, una transmisign parcial (por Eee itucion de un usufructo © de un condominio, 9 la constitucién de al- in gravamen (p. ej. hipoteca), que suele ser e] caso mas frecuente, ® En todas las hipotesis, si el “segundo” documento esta completo en toa la relacion de los antecedentes vinculados con el tracto, el Registro sta legalmente habilitado para efectuar la inscripcién de ese derecho, en for- definitive, dejando en ese momento, sobre la base de las constancias contenidas en el “segundo” documento, de los pasos que se han dado a ir de la persona que figuraba como titular registral, que han llegado de manera “abreviada”, pero que mantienen sin interrupci6n el “tracto” conti- uo que requiere la ley registral. Esta mecanica de “tracto abreviado”, consagrada de manera especial por la ley registral, es posible en razén de que los registros inmobiliarios 38. Fernando J. LOPEZ DE ZAVALIA; “Irretroactividad de las leyes”, en LL. 135-1489; y jones sobre el tiempo en el derecho”, en Rev. Juridica de Tucuman, N.° 25, pp. 15- = {At 16 (ley N17.801) -No sera necesaria la previa inscripcion oanotacion, aos efectos de ‘acontinuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: "4 = '4 Cordoba" do incluso por la pa cated el principio de “tracto” tiene dog Debemos inate aeiricial) que exige que el disponente nes; una de caracter Jegitimado para disponer, de singular imp sea su titular Y eae que se funda en el principio juridico Conga, ancia : materia inmobiliaria Figo civil, de que nadie puede transmitiy ,, Fade i ar a es mejor que el que posee. 7 dere, ne, 0 qui de caracter “formal”, y se funda en la ire, registral que brinde seguridad Juridica” a gy: ad gy inistra el Registro de manera que ef re se penta del tracto sustancial se refleje Ch cane asieritos registales, port | legislador exige como regla genera’ Gut ©. Aut OANi0 Publico que aun, Bea un instrumento cuente con Ja certificacion de que el disponent, ve figura como titular inscripto. Esa regla general reconoce, sin embargo, excepciones para hipotei en las cuales el “tracto sustancial ha sido respetado, sin su Previo refi en el Registro, Verificado el cumplimiento del tracto sustancial, lo (ae logra en el caso que analizamos con la presentacién del “segundo” docu. mento. El Registro se limitara, tomando como base ese instrumento, a deja constancia de todos los pasos dados a partir de quien figuraba como fits inscripto, para llegar a consignar las nuevas titularidades. : Pica 2 , de tin ei, thy que no tier La segunda es ticular una técnica ren enla publicidad que sum! Acotamos que, a nuestro criterio, el Gltimo asiento no esti condiciona- do a la ulterior presentacion de Ia primera’ escritura, ya que nuestro sistema no solamente es “declarativo”, sino que tampoco es el francés de “trans. seal a Jo cual en algunas hipotesis puede resultar innecesario que s es eerie Megue al Registro. Por ejemplo, si se han producido me ae enajenaciones totales del derecho de propiedad, res- I req del “tracto abreviado”, la presentacién del segundo og oO de una , Pa err cane wean eBuida de hipoteca, la registracién del ‘se nto de titularidad repige erecesidad de que el Registro practique eealedet adquirente del bien, ahora deudot Tegistral: Docy ument Forte Sepunda de cote ea utdado en resolucion judicial”, Lunes4¥ Capitulo, p...222EI principio del tracte SUCesiyg i esas constancias ser4n Sufici F recari, Y Oo ejecutar la hipoteca, Bp esta Mi egado c sible que una interpretacién ¥ eriot, €S Bestel haga necesario que pac la EY ea pero bodavialiing hi titular rT Registro para contar “formalmente” mento + disponer nuevamente de al. mit no han sido celebrados di ui actos 4 lentes, Para Sarantizar al acreedor hipotesis, iferencia de Ia Strictamente jj, el adquirente, iguNnos o todos sus d © manera simultanea, RELACION DE ANTECEDENTES ; J articulo 16 culmina con un Parrafo dedicado ala m : i constancias que deben dejarse e toria, “(,..) En todos estos casos el documento debera expresar pesienieodel dominio 0 de los derechos motivo de ; Es judicacion, a partir del que figure inscri; , circunstan- Bee se consignara en el folio respectivo”. i ima”, queda reflejada en manera, aunque el tracto se comprima > que ee Ja historia integra de las transmisiones y derechos que se 2 : en sobre el inmueble, ecénica inscrip- N los asientos, expresando: la relacion de los la transmisién o 7, TRACTO Y CALIFICACION REGISTRAL. ocupar- Para concluir deseamos destacar algo que He BEER laterite nos de la calificacién registral, y sobre lo cual volvere: aman es te itulo. El articulo 15 de la ley establece ee ee este 3 a e; istrador analice si el acto que se pesende ae Reese een del tracto sucesivo. Para pene aes registrador no puede limitarse a examinar oe ae neat eee ari fue debe, forzosamente, ingresar al contenido fee. “tanto la titularidad del disponente, como su