Estudio de mercado:

Comportamiento económico del mercado del proyecto:

La constitución política de Colombia de 1991 en su artículo 51 establece: “todos los colombianos

tienen derecho a la vivienda diga”. Se considera vivienda digna aquella que contenga aspectos de

interioridad y exterioridad. Interioridad – es todo aquello que ofrece protección, abrigo y

descanso, incluyendo la calidad de materiales y comodidad. Exterioridad. Es el ahorro, adecuado

satisfacción de desarrollo, es la interacción social, es potencialidad de formar ciudad. La

actividad del estado deberá está orientado a propiciar condiciones que les permitan un adecuado

desarrollo del individuo (Roa Varon, 2006).

Comportamiento de la demanda

De acuerdo con la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (2008) en Colombia existían en 2008

11.815.800 hogares, de los cuales EL 3,79% (447.494) no contaba con vivienda. Este porcentaje

era superior en el área urbana 4,18% que en el zona rural (2,39%). El promedio de personas por

hogar era de 3,73 y de personas por vivienda 3.87, el porcentaje de hogares en Bogotá sin

vivienda era de 2,49% (52.568), el número de personas por hogar (3,40) es inferior al promedio

nacional. La región oriental es la que presentaba en 2008 un mayor déficit de vivienda en

términos absolutos (109.201), pero en términos porcentuales es la región de la Orinoquía y

Amazonía aquella con mayor déficit habitacional. Con respecto al número de personas por hogar

y por vivienda, es la región Atlántica la que presenta niveles más altos (4,30 y 4,45,

respectivamente).

Por su parte, la participación de las viviendas arrendadas se incrementó al pasar de 25,71% en

1990 a 30,62% en 2007, lo que corresponde a un crecimiento de 70,90% de las unidades durante
el mismo período. Se debe considerar que la mayor participación de este tipo de vivienda se

explica por la reducción de la participación de la vivienda propia y otros tipos de vivienda. En

este último caso su crecimiento alcanzó solamente el 16,68%, lo que corresponde a un

incremento de 87.324 unidades durante 18 años.

Según el informe realizado por ciencuadras.com Bogotá con un 34.34% y Medellín con un

25,25% son las ciudades que tuvieron mayor oferta de inmuebles en arrendo y venta durante el

segundo trimestre del año 2021, los proyectos más buscados en Colombia cuentan con al menos

parqueadero dos habitaciones y tienen entre 20 y 75 metros cuadrados y la mayoría de las

búsquedas en el segundo trimestre del año fueron disponibilidad de viviendas en Bogotá del

42.54%.

Comportamiento de la Oferta:

Según el análisis realizado por ciencuadras.com se ha determinado que la oferta de vivienda

usada ha disminuido en el último año al tiempo que incrementa la venta de vivienda nueva en la

ciudad de Bogota.

De acuerdo con la información reportada por la Superintendencia de Sociedades, en Colombia en

2011, había 972 compañías en el subsector de construcción de obras residenciales (CIIU F4511 y

F4521). La mayor parte se encontraban en Bogotá (52,4%), Antioquia (12,13%). En el siguiente

cuadro, se puede ver que la región Andina aglomeraba a la gran mayoría.

Costos

Se determina que los rubros más importantes en el gasto de las familias tienen que ver con la

alimentación y la vivienda

En cuanto a las alternativas financieras, las aprobaciones de créditos en pesos evidenciaron un

crecimiento trimestral para vivienda VIS del 19.83% y No VIS del 8.39%

Fuentes primarias

Población y Muestra: El actual proyecto, para obtener la información necesaria, utilizó técnicas

cuantitativas; es decir en la investigación de mercados, se aplicó un número determinado de

encuestas, para que los resultados puedan proyectarse hacia la población. Se realizó una

investigación de mercados, de tipo descriptiva porque con esta, se obtuvo la información de

fuentes primarias, se identificó aspectos como: las percepciones del mercado meta, poder

adquisitivo, patrones de consumo, e información que permita conocer aspectos importantes del

mercado de vivienda multifamiliar en la región, para ser analizada.

Se identifica a la población de la ciudad de Bogotá como el sector al cual va dirigido el proyecto

de vivienda multifamiliar, la aplicación de la encuesta se establecen preguntas estratégicas para

la definición y solución del problema principal:

La encuesta involucra la recolección de información por medio de cuestionarios y usualmente se

aplican a grupos amplios de personas:

Encuesta aplicada a 500 personas de la ciudad de Bogota entre los estratos 3 y 4

1- Edad:
a. 15 a 25 años
b. 26 a 36 años
c. 37 a 47 años
d. Más de 48 años

Edad
Edad: 15 a 25 años 26 a 36 años
37 a 47 años Más de 48 años

21% 24%

25% 30%

2- . Sexo
a. Masculino
b. Femenino
c. Otro
 SEXO
. Sexo Masculino Femenino

36%

64%

3- Su vivienda es
a. Propio
b. Arrendado

Tipo de vivienda
a. Propio b. Arrendado

35%

65%

4- Si ha respondido vivienda arrendada según la pregunta anterior, cuánto tiempo lleva en

este contrato:
a. Menos de 1 año
b. De 1 a 3 años
c. De 3 a 6 años
d. Más de 6 años
 Tíempo de arrendamiento
a. Menos de 1 año b. De 1 a 3 años
c. De 3 a 6 años d. Más de 6 años

38% 37%

19%
6%

5- Cuál es su ingreso mensual promedio:

a. Menos de 1 smlv
b. 1 smlv
c. Más de 1 smlv
d. Más de 2 smlv

Ingreso Promedio
a. Menos de 1 smlv b. 1 smlv
c. Más de 1 smlv d. Más de 2 smlv
0%

14%

49%
37%

6- Le gustaría tener vivienda propia.

a. Si
b. No
 Intencion de adquirir vivienda
propia
Le gustaría tener vivienda propia.
Si
No
2%

98%

7- Cuantas personas tiene a cargo

a. Ninguna
b. Entre 2 y 5
c. Mas de cinco personas.

N° de personas a cargo
Cuantas personas tiene a cargo Ninguna
Entre 2 y 5 Mas de cinco personas.

19%

43%

38%
8- Le interesaría obtener vivienda a través de diferentes métodos de pago
a. Si
b. No

Opciones de pago
Si No
4%

96%

Entre la población encuestada se puede observar que el 30% corresponde a habitantes entre los

26 a 36 años de edad, de los cuales el 64% corresponde a sexo masculino de la población total

más del 60% asegura que el tipo de vivienda es arrendada teniendo en cuenta que la gran

mayoría de esta población ha iniciado un proyecto de vida identificando al 34% con 12 meses de

contrato de arrendamiento y el 38% llevan contratos con más de 6 años de pagar un lugar donde

vivir, entre la población encuestada el 49% gana más de dos salario mínimo legal vigente, la

intención de adquirir vivienda propia es del 98% y se observa que la mayoría de la población

tiene entre 2 y 5 personas a cargo, las personas interesadas en obtener vivienda propia les

interesa que se oferten a través de diferentes medios de pago.

Información económica del mercado:

Mercado consumidor:
 El mercado consumidor del proyecto de apartamentos multifamiliar son los habitantes de la

ciudad de Bogotá de la localidad de Usaquen y los barrios cercanos conformados

especialmente por familias entre 2 y 5, o estudiantes universitarios, o profesionales o madres

cabeza de familia, que estén entre estratos 3 y 4, que no tengan bien inmueble deseen

adquirir vivienda nueva en la ciudad de Bogotá.

Selección del segmento de mercado:

Teniendo en cuenta que la propiedad raíz es una inversión que se valoriza en el corto y largo

plazo, se considera una inversión segura existen muchas empresas que ofrecen este tipo de

producto a la población, para el proyecto de vivienda multifamiliar se da valor agregado a la

construcción pues al ser solo 3 torres con 5 apartamentos cada una se ofrece mayor satisfacción a

los clientes pues hoy en día se evidencia construcciones enormes con gran cantidad de torres que

puede generar incomodidad en el largo plazo y es por ello que el segmento de mercado del

proyecto se centra específicamente a las familias de los estratos 3 y 4 deseen adquirir vivienda

multifamiliar en la localidad de Usaquén en la ciudad de Bogotá.

Definición del mercado meta:

Familias de la ciudad de Bogotá que deseen adquirir vivienda multifamiliar en el sector de

Usaquén situado en sector inmejorable para desarrollo, cuenta con diferentes usos aprobados,

cerca de vías principales como la 120 y la séptima, sector comercial y residencial. El lote es de

250 m², donde se construirán 15 apartamentos urbanizados, los cuales estarán dividido en 3

torres y cada una constará de 5 apartamentos por 45m². Este proyecto será para las familias de

estrato 3 y 4, las edades de las personas oscilan entre los 26 y 36 años

Mercado competidor:

Con base en dicha información se define la estrategia competitiva. Mercado distribuidor,

elaboración de las estrategias de: precio, promoción, publicidad y distribución, mercado

proveedor. Para cada mercado, especificar características, tamaño y ubicación. Plantear la

mezcla de mercado o marketing mix a través de las 4 pes: Producto, Precio, Promoción y

Distribución. Plantear la estrategia comercial. Estimar la demanda optimista y pesimista del bien

o servicio con base en uno o dos métodos de proyección que pueden ser de carácter: cualitativo,

causal, series de tiempo.

Mercado consumidor:

Mercado meta: Familias entre los estratos 1 y 2 que no posean un bien inmueble y que vivan en

la ciudad de Bogotá

Este proyecto será para las familias de estrato 3 y 4, las edades de las personas oscilan entre los

25 y 40 años. , la necesidad de diseñar el proyecto nace de la problemática de evidenciar un alto

déficit de vivienda en el sector de Usaquén a raíz de la migración de personas hacia esta

localidad por el desarrollo económico y social que presenta y el aumento en la tasa de natalidad

del sector, dado que en esta localidad de Usaquén es un sector en donde el crecimiento

económico presenta aumento por establecimientos comerciales y ser un lugar con características

estrategias para habitar como amplias zonas verdes, bajos niveles de inseguridad, adecuada

infraestructura vial, cercanía a colegios, centros comerciales, parques recreativos, centros de

salud, han generado una gran migración de personas hacia esta localidad, las cuales necesitaran

una vivienda para vivir, por lo cual hace que esta característica que aumente la demanda.

Mercado competidor:
Con relación a vivienda en Bogotá se identifica los principales competidores que tienen

propuesta de vivienda multifamiliar cerca de la localidad de Usaquén sector Santabárbara y se

identifican los siguientes competidores

PROYECTOS DE VIVIENDA
SECTOR NOMBRE EMPRESA MTS2 VALOR APTO N° HABITACIONES
Séptima Avenida PROPERATI 48 $ 355.700.000 2
Bosques de Pinos LA HAUS 45 $ 296.400.000 2
Usaquén MIRAMONT PARK 56 $ 302.417.500 2
Santa Bárbara ATTICO 123 57.12 $ 561.245.000 2
Usaquén MIRAMONT PARK 56 $ 395.000 2
Fuente elaboración propia

Estrategias

PRECIO

La estrategia de precio está basada en los precios que maneja la competencia, los costos por la

construcción de cada apartamento.

Estrategia de Precios

BASADO EN PRECIO BASADO EN LA

LOS COSTOS COMPENTENCIA
 Fuente: Elaboración propia.

Estrategia de promoción: Para crear mayor satisfacción, acogida y atraer un gran número de

clientes se realizan las siguientes estrategias de promoción:

 En el momento de ofrecer los apartamentos se opta por brindar descuento del 10% en el

pago de la cuota inicial hasta los dos primeros meses después de empezar a ofrecer los

apartamentos.

O en el caso de no tener el valor total de la cuota inicial se opta por

 Brindar la posibilidad de separar el apartamento deseado durante los primeros dos meses

por un valor de 800.000 pesos, logrando asi la seguridad de obtener un cliente fijo.

Estrategia de Publicidad

La recuperación de la inversión se hará a corto plazo, para ello es importante contar con el

personal capacitado para la compraventa de los apartamentos.

Mediante una página web con un portafolio de servicios para atender las solicitudes de servicios,

consultas, sugerencias y reclamos en línea.

Otra de las estrategias es la ubicación de una valla en el sitio de la construcción y de avisos

puestos las universidades y edificios de oficinas cercanos.

Estrategia de distribución
La venta de los apartamentos se realizara mediante un canal de distribución se realizara

mediante un canal de distribución el cual es directo donde el cliente tiene la facilidad de

comunicarse directamente con la empresa para adquirir el apartamento deseado en la oficina

principal.

Venta directa: Empresa------------------------------------- Cliente

https://www.ciencuadras.com/blog/wp-content/uploads/2021/07/Informe-

trimestral_2021_2_v2.pdf