Universidad de Guadalajara.

*Centro Universitario de Arte, Arquitectura y Diseño*

*Ensayo Final*
*Fundamentos económicos de la ciudad*
*24 /05/2022 *
*Arias Diaz David*

Introducción
A continuación, se realizó un análisis de un procedimiento metodológico que
está relacionado con el calculo para saber el déficit de vivienda, así como la
oferta y la demanda que se da en el mercado de vivienda. En el cual se
pretende trasladar una metodología ya establecida, y poder comprender el
como esta vinculado directamente el mercado de la vivienda con el déficit
actualmente existente en las ciudades mexicanas, así como el poder
solucionar o ajustar ciertas tendencias para regular la calidad de la vivienda.
 Justificación
La elección de la metodología de cálculo del déficit habitacional de la
Fundación João Piñeiro se basó principalmente en las métricas que utilizo
para identificar ciertos valores tanto cualitativos como cuantitativos, por
medio de datos censales e información de la vivienda. La efectividad de esta
puede variar, puesto que dependiendo del país será el contexto para tener
una base de datos más rica en información. Destacó que en ella se hace una
reflexión y análisis el cual brinda una mejor comprensión del déficit, además
se incluyen factores tan importantes como el individuo/familia, la vivienda y
el hogar de manera particular, en los cuales se desglosan distintas métricas
a fin de estandarizar un criterio para evaluar a la vivienda. Lo cual dará pie a
una sucesión de eventos en los que se podrá entender como se relaciona la
oferta y la demanda en el mercado de vivienda, así como las proyecciones
dependiendo del crecimiento demográfico. Personalmente considero que se
debe tener más información sobre estos déficits, que ayuden a mejorar la
calidad de vivienda en la ciudad, y que resulte practico para evitar los
asentamientos informales, que consecuentemente pueden atraer problemas
de salud o riesgos para las familias.

Objetivo
El objetivo del ensayo es mantener una explicación de los problemas de las
familias y de las viviendas existentes en el área metropolitana del municipio
de Zapopan. Mi interés es dado que se ha visto migración de parte de los
habitantes de Guadalajara hacia esa parte de la ciudad. Lo cual implicaría
una oferta atractiva surgida en aquel municipio. Comprender la dinámica
que existe entre el déficit de vivienda y el mercado actualmente, así como la
especulación que puede surgir en el porvenir de los años.
 Desarrollo
1.
En este caso en particular elegí la ciudad del lado del municipio de Zapopan
que conforma el área metropolitana de Guadalajara, en un periodo del año
2010 al 2020.
2.
¿Cómo se define el déficit de vivienda? Bajo esta pregunta la metodología
nos arroja que para poder calcular este déficit tomaremos tres análisis
importantes los cuales desglosan una serie de diversos factores que se
toman en cuenta para obtener el déficit.

El primer análisis está ligado al método para el cálculo del déficit de vivienda

• Déficit creciente de viviendas disponibles (déficit habitacional)

• Cohabitación familiar: las viviendas con más de una familia
• Viviendas improvisadas
• Renta excesiva: casas y apartamentos urbanos con hasta tres salarios
mínimos de ingreso familiar que gastan más del 30% en la renta.
• Déficit por reposición de viviendas disponibles (inadecuación de las
viviendas)
• Hacinamiento excesivo de residentes: viviendas con más de tres
personas por dormitorio.
• Falta de infraestructura: viviendas en que falta por lo menos uno de
los servicios básicos (electricidad, sistema de abastecimiento de agua
con agua corriente, sistema de alcantarillado, etc.).
• Viviendas sin instalaciones sanitarias en su interior.
• Inadecuación del terreno urbano: sin posesión de la tierra.
• Depreciación: estimación del déficit de las viviendas con más de 50
años de construcción.
Es de importancia relevante considerar estos factores cuantitativos, puesto
que nos ayuda a identificar cuáles son los déficits que se tiene del área de
estudio, lo que permite posteriormente crear una hipótesis sobre el déficit
existente.
El segundo análisis establecido es la estimación de la demanda de vivienda

• Demanda de vivienda demográfica

• Demanda de vivienda domiciliaria
• Demanda de vivienda anual
• Demanda de vivienda a nivel local desagregado
Resulta de gran ayuda en contar también con un estudio sobre demografía,
puesto que nos permite sacar un calculo y determinar sobre qué población
es potencialmente hábil para poder adquirir nueva vivienda, esto claro
dependiendo de la edad y el sexo. Por otro lado, también se incursiona en
las viviendas que son improvisadas, las cuales son parte de muchas
realidades urbanas. Entre los factores se encuentra el análisis demográfico
de población anual que adquiere nueva vivienda en ciudades, lo que resulta
lógico, puesto que mucha gente de entornos rurales migra a la ciudad.
Por último, el tercer análisis son las sugerencias para la elaboración y
explotación de los datos de las familias y los hogares en los censos.

• Matización sobre el déficit y la demanda habitacional

• Estimación de clase económica
Basándose en los dos análisis anteriores, podemos obtener el tipo de
vivienda existente y las familias que viven en ellas. La operacionalización
para captar esta información y el concepto de familia varían entre los censos
de un mismo país y más aún entre los países.
Y por otra parte al contar con el factor de un estudio socioeconómico nos
permite identificar que tipo de habitantes tienen poder de adquirir cierto
tipo de viviendas dependiendo de su ingreso.

¿Cómo se integra en el análisis del mercado de vivienda? Para responder a

esta pregunta, se puede apoyar en los análisis de la estimación de la
demanda de vivienda , el cálculo del déficit de vivienda y la estimación de la
clase económica. Lo cual forma una dinámica entre lo ofertado (la oferta) y
lo demandado (la demanda) de la vivienda. Lo anterior está ligado
completamente con el mercado inmobiliario, así como los agentes
económicos que lo conforman y regulan.
3.
En cuanto a la oferta de la vivienda podemos destacar los siguientes puntos
• Consta de inmuebles ofrecidos en el mercado, puede referirse a
terrenos (La tierra), terrenos construidos (tierra y edificaciones) o
viviendas y sus anexos (un apartamento en un condominio, por
ejemplo).
• El dinamismo del mercado inmobiliario se establece por el volumen de
transacciones relacionadas con propiedades nuevas o antiguas y
terrenos edificables.

La oferta comprende lo que el mercado está ofertando al consumidor (en

este caso serían las familias), el cual puede ser con terrenos para futura
construcción, por medio de viviendas ya edificadas o bien con vivienda y
anexos como son condominios.
4.
Partiendo de los tres análisis de la metodología del déficit de vivienda, la
demanda de la vivienda recae en los siguientes indicadores:
• El crecimiento demográfico de la población y los hogares, así como su
edad, son factores que determinan las necesidades de vivienda.
• La estructura del hogar: la disminución del tamaño medio de los
hogares por el envejecimiento de la población y la evolución de las
estructuras familiares (convivencia) es un fenómeno que afecta a casi
todos los territorios: con una población constante genera necesidades
adicionales en vivienda.
• Los ingresos, ya que la vivienda es el principal rubro del gasto de los
hogares.
De manera general podemos definir a la demanda, como el conjunto de
valores cuantitativos y cualitativos que condicionan al mercado a una
estandarización de la vivienda. Tratando de tomar en consideración las
problemáticas y necesidades (infraestructura) que presentan las familias o
individuos, así como la dinámica de la estructura familiar que repercute en
los acomodos y tamaños de la vivienda. Esto se entrelaza con la oferta que
el mismo mercado de vivienda puede ofrecer.
 5.
A continuación, aplicaremos la metodología provista utilizaremos
información demográfica sobre los habitantes del municipio de Zapopan, así
como de distintas características de la vivienda, tomando en cuenta servicios
básicos en ella.

Densidad de población y Vivienda

A continuación, se muestran los índices sobre la densidad de población y
de viviendas habitadas en el municipio de Zapopan, Partiendo del año 2010
hasta 2019 que es hasta donde se tienen datos.
• Densidad de población = Habitantes
Superficie territorial

Años Habitantes Superficie Municipal km^2 Densidad de Poblacion (hab/km^2)

2010 1,243,756 893.15 1392.549964
2011 1,243,756 893.15 1392.549964
2012 1,243,756 893.15 1392.549964
2013 1,288,014 893.15 1442.10267
2014 1,332,272 893.15 1491.655377
2015 1,332,272 893.15 1491.655377
2016 1,332,272 893.15 1491.655377
2017 1,404,381 893.15 1572.390976
2018 1,476,491 893.15 1653.127694
2019 1,476,491 893.15 1653.127694

Densidad de Poblacion (hab/km^2)

1700

1600

1500

1400

1300

1200
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Densidad de Poblacion (hab/km^2) 1392.5499 1392.5499 1392.5499 1442.1026 1491.6553 1491.6553 1491.6553 1572.3909 1653.1276 1653.1276

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
 • Densidad de vivienda = Viviendas
Superficie Artificial (por hectárea)

Años Viviendas Superficie Artificial ( Hectareas) Densidad de Vivienda (Hect.)

2010 317,419 13865 22.8935449
2011 317,419 13,865 22.8935449
2012 317419 13,865 22.8935449
2013 338,080 13,865 24.38369996
2014 358,742 13,865 25.87392715
2015 358,742 13,865 25.87392715
2016 358,742 13,865 25.87392715
2017 391,809 13,865 28.25885323
2018 424,876 13,865 30.6437793
2019 424,876 13,865 30.6437793

Densidad de Vivienda (Hectareas.)

35

30

25

20

15

10

0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Densidad de Vivienda (Hectarea.) 22.8935 22.8935 22.8935 24.3836 25.8739 25.8739 25.8739 28.2588 30.6437 30.6437
 Habitantes por vivienda

• Habitantes por vivienda = Habitantes = Densidad de población

Vivienda Densidad de vivienda

Años Habitantes Viviendas Habitantes por vivienda

2010 1243756 317419 3.91
2011 1243756 317419 3.91
2012 1243756 317419 3.91
2013 1288014 338080 3.8
2014 1332272 358742 3.71
2015 1332272 358742 3.71
2016 1332272 358742 3.71
2017 1404381 391809 3.58
2018 1476491 424876 3.47
2019 1476491 424876 3.47

Habitantes por vivienda (Superficie Urbana)

4
3.9
3.8
3.7
3.6
3.5
3.4
3.3
3.2
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Habitantes por vivienda (Superficie
3.91 3.91 3.91 3.8 3.71 3.71 3.71 3.58 3.47 3.47
Urbana)

De forma proporcional la cantidad de viviendas habitadas ha aumentado

por km/2, de tal manera que paso de 22 viviendas por km/2 (2010) a 30
viviendas (2019) en el lapso de 10 años. A diferencia de estos datos la
cantidad de habitantes por vivienda ha decrecido, podríamos decir que la
tendencia es que el hacinamiento este en declive pasando a una modalidad
más cómoda y sin tanta vulnerabilidad para las familias.
Esto se traduce en una tendencia de que la población está migrando a
Zapopan dado que la oferta de la vivienda que presenta el municipio logra
ser atractiva para las familias y que incluso con los datos de la INEGI va
reduciéndose el hacinamiento en la vivienda.
 PIRAMIDE DE EDADES SEGÚN SEXO (2010)
EDAD Hombres (607,907) Mujeres (635,849)
De 0 a 4 años 55426 53517
De 5 a 9 años 58737 56941
De 10 a 14 años 58810 56903
De 15 a 19 años 61630 60134
De 20 a 24 años 60469 60898
De 25 a 29 años 51487 53626
De 30 a 34 años 44970 49461
De 35 a 39 años 45225 49821
De 40 a 44 años 38027 42511
De 45 a 49 años 31342 35990
De 50 a 54 años 27453 31492
De 55 a 59 años 21002 23540
De 60 a 64 años 16577 18232
De 65 a 69 años 10751 11845
De 70 a 74 años 7053 8231
De 75 a 79 años 4359 5522
De 80 a 84 años 2629 3807
 PIRAMIDE DE EDADES SEGÚN SEXO (2020)

Edad Hombres (720,592) Mujeres(755,899)

De 0 a 4 años 54,252 53,358
De 5 a 9 años 56,048 54,423
De 10 a 14 años 56,247 53,703
De 15 a 19 años 59,870 58,142
De 20 a 24 años 65,105 64,685
De 25 a 29 años 62,774 63,344
De 30 a 34 años 57,815 59,756
De 35 a 39 años 53,837 55,945
De 40 a 44 años 46,280 50,406
De 45 a 49 años 43,783 48,693
De 50 a 54 años 37,992 44,253
De 55 a 59 años 30,867 36,074
De 60 a 64 años 26,553 32,099
De 65 a 69 años 19,687 23,711
De 70 a 74 años 14,536 16,908
De 75 a 79 años 8,643 10,131
De 80 a 84 años 4,634 6,323
85 años y más 3,370 5,633
La tendencia de la forma de la pirámide está en proceso de transformación,
puesto que en el 2010 podemos ver que la forma era la conocida
´´campana´´ y ahora está empezando a formarse una forma de ´´bulbo´´,
está pasando de la modalidad estancada a una más desarrollada. Podemos
concluir que la tendencia de seguir así, la cantidad de población joven (de
25 a 29 años) y los adultos (de 30 a 59 años) tomara mayor protagonismo,
aunque actualmente no ha sido un cambio significativo en las próximas 2
décadas se ocupara nuevamente una demanda de población de niños y
jóvenes.
Lo podemos formular en cuanto que va creciendo la población joven y adulta
tiene mayor facilidad y es mas probable que adquiera propiedad nueva.

Viviendas habitadas particulares en Zapopan y sus

Vulnerabilidades.

En cuanto al apartado de vivienda, se pretende analizar la calidad tomando

en consideración; tipo de piso, accesibilidad al agua potable, drenaje,
electricidad, internet, línea telefónica, computadora. Para diagnosticar que
tanta vulnerabilidad existe en las viviendas.

Años Viv. Habitadas P. madera/mosaico P. Cemento/Firme P. No especificado P. de tierra P. de tierra %

2010 310,905 243,304 56,134 2,818 8,649 2.781878709
2015 358677 295586 57030 1363 4699 1.31
2020 424876 335411 73152 10835 5478 1.2893

Años Viv. Habitadas Con agua entubada Sin especificar Sin Agua entubada Sin agua entubada %
2010 310,905 300,905 1,697 8,303 2.670590695
2015 358677 351934 431 6312 1.76
2020 424876 413308 10625 943 0.2219

Años Viv. Habitadas Con drenaje No especifo Sin drenaje Sin drenaje %
2010 310905 307859 1803 1243 0.399800582
2015 358677 355126 2870 717 0.1999
2020 424876 413269 11177 430 0.1012

Años Viv. Habitadas Con energia electrica Sin especificar Sin energia electrica Sin Energia electrica%
2010 310905 309,578 732 595 0.191376787
2015 358677 358139 179 359 0.1
2020 424876 413987 10603 286 0.0673
Años Viv. Habitadas Con internet Sin esp. Sin internet Sin internet %
2010 310905 138986 2932 168987 54.35325903
2015 358677 196196 1399 161118 44.92
2020 424876 319756 10780 94340 22.2041

Años Viv. Habitadas Con computadoras Sin esp. Sin Computadoras Sin Computadoras%
2010 310905 169,122 2367 139416 44.84199354
2015 358677 193686 1148 163844 45.68
2020 424876 255997 10792 158087 37.2077

Años Viv. Habitadas Con linea telefonica Sin Esp. Sin linea telefonica Sin Linea telefonica%
2010 310905 216121 2208 92576 42.83526358
2015 358677 213987 1363 143327 39.9599
2020 424876 250174 10822 163880 38.5712

Los rangos de vulnerabilidad en los distintos criterios arrojan que son bajas
en la mayoría de los servicios.
De forma que se puede determinar que, en los últimos diez años, (partiendo
del 2010 al 2020), la accesibilidad al internet y a una computadora ha ido
en aumento, al punto de que es una minoría los habitantes que no cuentan
con estos servicios. Aunque la cantidad de gente que usa una línea telefónica
ha ido decreciendo probablemente por el uso de dispositivos de teléfono
móvil. Por los demás servicios de igual forma es una cantidad mínima la que
presenta problemas de abastecimiento o en condiciones vulnerables.
Con este análisis se identifica que si bien las viviendas cuentan con carencias
de servicio empieza a reducirse, lo cual esta estrictamente ligado a una
calidad más estandarizada de la vivienda. Por una parte, resulta atractiva
para las familias dado que la oferta estar provista de la mayoría de servicios.

Economía
En este análisis se tomará a considerar la cantidad de habitantes que
económicamente están activos, cuales sectores son ocupados.

Población Económicamente Activa (2010)

Poblacion en
edad de no
Año trabajar Poblacion total Ocupada Desocupada
2010 340334 1243756 542497 19736
 Sectores de Trabajo

PEA Sector I PEA Sector II PEA Sector III PEA Sector I % PEA Sector II % PEA Sector III%

6292 141375 388103 1.119108982 25.14526895 69.02885459

Hogares Con Jefatura femenina

Numero de vivienda Hogares con jefatura

Hogares con jefatura femenina
particulares habitadas femenina %
78,032 310905 25.09834194

Población Económicamente Activa (2020)

Poblacion en
edad de no
Año Poblacion total trabajar Ocupada Desocupada
2020 1,476,491 328,031 770,711 10,994

Sectores de Trabajo

PEA Sector I PEA Sector II PEA Sector III PEA Sector I % PEA Sector II % PEA Sector III%

8456 165,616 503,212 1.082 21.187 64.374

Hogares Con Jefatura femenina

Numero de
Hogares con
Hogares con vivienda
jefatura
jefatura femenina particulares
femenina %
habitadas

149304 425,194 35.11432428

Observando los datos podríamos indicar que el número de cantidad de
personas económicamente activas ha aumentado con el pasar de los años.
Inicialmente en el 2010 la cantidad activa menor a la mitad de los habitantes,
a comparación de los datos del 2020 los cuales arrojan que más de la mitad
del municipio esta económicamente activa. Respecto al sector con más
empleos sería el tercero el que está dedicado al comercio, a los servicios
tanto de comunicación como de transporte. Lo que podría resultar más
alarmante es la cantidad de hogares con jefatura femenina la cual ah
incrementando gradualmente, inicialmente en el 2010 apenas representaba
una quinta parte de los hogares, sin embargo, en el 2020 más de una tercera
parte de los hogares tenía jefatura femenina.

Este último factor, nos indica sobre su dinámica de industrias en el

municipio, y brinda un gran espectro de a que se dedican los habitantes. Al
trasladar esta información con la metodología podemos determinar que, al
tratarse de una población con un ingreso obtenido de servicios,
generalmente representa mayor acumulación del capital, esto traducido
seria en un mayor poder adquisitivo y por consecuencia en una calidad de
vivienda mayor.

De manera general, podría resumir que, si bien el municipio de Zapopan

cuenta con un mercado de Vivienda en Zapopan superior a lo ofrecido en
otros municipios de la ZMG como Tlajomulco e incluso de Guadalajara. Sin
embargo, se necesita incrementar los espacios de la vivienda y reducir aún
más los precios y generar una oferta más competitiva. Los servicios de
infraestructura parecen ser relativamente eficientes dado la cantidad de
habitantes, el rezago más notable es a las periferias donde se encuentra un
abandono de vivienda, debido al coste de transporte y la calidad de la
vivienda. Con un crecimiento continuo de densidad de vivienda, puede
ocasionar problemas en los traslados entre trabajo y hogar. Siendo necesario
el incluir sistemas de transporte masivo como la línea 3 de tren ligero.

Conclusión
Opino el fundamental que se generen estudios con metodologías
estructuradas estrictamente, con datos más actualizados, esto con la
finalidad de dar solución a distintas realidades urbanas. Bastante
información de la vivienda irregular aún no está del todo clara en las distintas
fuentes estadísticas. El tener estas metodologías pueden permitir generar
hipótesis sobre el comportamiento del mercado de vivienda en Zapopan, y
cuáles son las proyecciones a futuro con las tendencias actuales. En el caso
de las viviendas irregulares que actualmente existen, seria posible ajustar
esos déficits y evitar que estos sigan en aumento.
 Bibliografía

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