Impuesto sobre Sociedades

Reinversión de beneficios extraordinarios

Fecha: 04.07.2023
Referencia IS.Operaciones inmobiliarias en el seno de un grupo fiscal. Exención por reinversión de
beneficios extraordinarios. Afectación de un inmueble destinado a la venta durante dos
años.
Cuestión La consultante es la sociedad cabecera de un grupo empresarial que tributa en el
régimen de consolidación fiscal. Entre las entidades integrantes del grupo fiscal se
encuentra la sociedad inmobiliaria "I", en la que se centralizan las inversiones en
bienes inmuebles que después son alquilados a las compañías operativas del
grupo, dedicadas al comercio al por mayor de vehículos automóviles y sus accesorios,
y a su reparación. En 2021 la entidad "I" ha transmitido un inmueble en el que una de
las entidades dependientes operativas estuvo desarrollando parte de su actividad
hasta que trasladó sus operaciones a otro municipio distinto, lo que tuvo lugar en
diciembre de 2018. Desde dicha fecha y hasta formalizarse la transmisión (dos años y
cuatro meses después), el inmueble ha permanecido en venta, sin ser utilizado en
ninguna actividad. Por otro lado, también en el ejercicio 2021, otra entidad operativa
del grupo fiscal ha trasladado su actividad a un inmueble adquirido por la entidad "I"
mediante un contrato de arrendamiento con opción de compra, que reúne los
requisitos para tener la consideración de arrendamiento financiero. Además, en este
último inmueble se han llevado a cabo trabajos de reacondicionamiento para adaptarlo
a las necesidades requeridas por la entidad usuaria para poder desarrollar su
actividad.

Desea conocer:

1) Si cabe considerar que el inmueble vendido en 2021 se encuentra afecto al

desarrollo de actividades económicas a los efectos de aplicar la no integración de
beneficios extraordinarios prevista en el artículo 36 de la Norma Foral 11/2013, de 5
de diciembre.

2) En caso afirmativo, si cualifica para materializar la reinversión del importe

obtenido en la venta de dicho inmueble, la inversión en el local adquirido mediante
arrendamiento con opción de compra, así como las obras de acondicionamiento
realizadas en el mismo.
Solución 1) Con respecto a la primera cuestión planteada en el escrito de consulta, es de
aplicación el artículo 36 de la Norma Foral 11/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto
sobre Sociedades (NFIS), que establece que: "1. Podrán no integrarse en la base
imponible las rentas obtenidas, una vez corregidas, en su caso, en el importe de la
depreciación monetaria regulada en el apartado 9 del artículo 40 de esta Norma Foral,
en la transmisión onerosa de elementos patrimoniales del inmovilizado material,
intangible o inversiones inmobiliarias, afectos a explotaciones económicas, o de estos
elementos cuando hayan sido clasificados como activos no corrientes mantenidos para
la venta con carácter previo a su transmisión. Para la no integración será necesario
que el importe obtenido en las citadas transmisiones se reinvierta en cualquiera de los
elementos patrimoniales antes mencionados, dentro del plazo comprendido entre el
año anterior a la fecha de la entrega o puesta a disposición del elemento patrimonial y
los tres años posteriores. A los efectos de la reinversión no serán tenidos en cuenta los
costes correspondientes a las obligaciones asumidas derivadas del desmantelamiento o
retiro asociados a los activos en que se materialice dicha reinversión, con
independencia de su consideración a efectos de la valoración de aquéllos. La
reinversión se entenderá materializada en la fecha en que se produzca la puesta a
disposición de los elementos patrimoniales en que se materialice. Tratándose de
elementos patrimoniales que sean objeto de contratos de arrendamiento financiero, se
considerará realizada la reinversión en la fecha de celebración del contrato, por un
importe igual al valor de contado del elemento patrimonial. Los efectos de la
reinversión estarán condicionados, con carácter resolutorio, al ejercicio de la opción de
compra. (...)".

De donde se deduce que los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades pueden
no integrar en la base imponible la renta que obtengan como consecuencia de la
transmisión onerosa de elementos patrimoniales del inmovilizado material, intangible o
inversiones inmobiliarias, afectos a su explotaciones económicas, o de estos cuando
hayan sido clasificados como activos no corrientes mantenidos para la venta con
carácter previo a su transmisión, siempre y cuando reinviertan el importe así obtenido en la adquisición de
cualquiera de los bienes o derechos citados a que se refiere el artículo 36.1 de la NFIS, dentro del plazo
comprendido entre el año anterior a la fecha de la entrega o de la puesta a disposición de los citados
elementos patrimoniales y los tres años posteriores.

Con carácter general, el plazo para materializar la reinversión del importe obtenido por la venta de los
activos no corrientes comprende el año anterior a la fecha de la entrega o puesta a disposición de los
elementos patrimoniales de que se trate y los tres años posteriores, considerándose efectuada la
reinversión en el momento en que se produzca la puesta a disposición de los elementos en que se
materialice. No obstante, tratándose de elementos patrimoniales que sean objeto de contratos de
arrendamiento financiero, la reinversión se considerará realizada en la fecha de celebración del contrato,
por un importe igual al valor de contado del elemento patrimonial. En este caso, los efectos de la
reinversión quedan condicionados, con carácter resolutorio, al ejercicio de la opción de compra.

En lo que respecta a las particularidades de esta exención por reinversión de beneficios extraordinarios
cuando el contribuyente forma parte de un grupo fiscal (como ocurre en el supuesto de consulta), hay que
tener presente que el artículo 83.1 de la NFIS establece que: "1. El grupo fiscal tendrá la consideración de
contribuyente".

Como una manifestación de este principio, el artículo 93 de la NFIS, referente a la reinversión de

beneficios extraordinarios, determina que: "1. Las entidades del grupo fiscal podrán aplicar la reinversión
de beneficios extraordinarios a que hace referencia el artículo 36 de esta Norma Foral, pudiendo efectuar la
reinversión la propia entidad que obtuvo el beneficio extraordinario, u otra perteneciente al grupo fiscal. La
reinversión podrá materializarse en un elemento adquirido a otra entidad del grupo fiscal a condición de
que dicho elemento sea nuevo. 2. La reinversión de beneficios extraordinarios no procederá en el supuesto
de transmisiones realizadas entre entidades del grupo fiscal. No obstante, cuando el resultado
correspondiente a esas operaciones deba incorporarse a la base imponible del grupo fiscal, éste podrá
aplicar lo dispuesto en el artículo 36 de esta Norma Foral siempre que cumpla los requisitos establecidos en
el mismo".

De los preceptos transcritos se desprende que las condiciones y requisitos exigibles a efectos de la
aplicación del régimen de reinversión de beneficios extraordinarios, en el ámbito del régimen de
consolidación fiscal, deben computarse a nivel de grupo, en la medida en que éste tiene la condición de
contribuyente en el Impuesto sobre Sociedades.

Concretamente, el artículo 93 de la NFIS permite que la reinversión pueda realizarse por la propia
entidad que obtiene el beneficio extraordinario u otra perteneciente al mismo grupo fiscal, bajo el
entendimiento de que dicha renta se ha generado dentro del grupo consolidado, que es en quien recae la
condición de contribuyente del Impuesto sobre Sociedades, siendo el mismo contribuyente el que debe
realizar la reinversión (la misma entidad transmitente del elemento patrimonial, u otra distinta, siempre
que integre el mismo grupo fiscal).

En este mismo sentido, esta Dirección General entiende que, en el ámbito del régimen de consolidación
fiscal, el requisito de afectación de los activos a una explotación económica exigido para poder acogerse a
la exención por reinversión de beneficios extraordinarios puede computarse, no a nivel individual (es decir,
teniendo en cuenta exclusivamente las circunstancias concurrentes en la entidad transmitente), sino a nivel
de grupo fiscal.

De conformidad con todo lo anterior, el grupo fiscal representado por la entidad consultante podrá
aplicar el régimen de reinversión de beneficios extraordinarios sobre la renta que se ponga de manifiesto en
la venta del inmueble por el que pregunta (el transmitido a través de su sociedad inmobiliaria "I"), siempre
y cuando cumpla los requisitos exigidos para ello en los artículos transcritos. En particular, siempre y
cuando el elemento patrimonial en cuestión tuviera la consideración de inmovilizado material, o de
inversiones inmobiliarias de la empresa, y se encontrase afecto a una explotación económica en el
momento de su transmisión, o bien se tratase de cualquiera de dichos elementos y hubiese sido clasificado
como activo no corriente mantenido para la venta con carácter previo a su transmisión.

A todos estos efectos, la normativa reguladora del Impuesto sobre Sociedades no contiene ninguna
definición de qué debe entenderse por inmovilizado material, inversiones inmobiliarias o por activo no
corriente mantenido para la venta, lo que obliga a acudir a la legislación mercantil para establecer el
alcance de dichos términos. Así, concretamente, el artículo 35 del Código de Comercio preceptúa que: "1.
En el balance figurarán de forma separada el activo, el pasivo y el patrimonio neto. El activo comprenderá
con la debida separación el activo fijo o no corriente y el activo circulante o corriente. La adscripción de los
elementos patrimoniales del activo se realizará en función de su afectación. El activo circulante o corriente
comprenderá los elementos del patrimonio que se espera vender, consumir o realizar en el transcurso del
ciclo normal de explotación, así como, con carácter general, aquellas partidas cuyo vencimiento,
enajenación o realización, se espera que se produzca en un plazo máximo de un año contado a partir de la
fecha de cierre del ejercicio. Los demás elementos del activo deben clasificarse como fijos o no corrientes.
(...)".
 En esta misma línea, la Norma 6ª de Elaboración de las Cuentas Anuales del Plan General de
Contabilidad (PGC), aprobado mediante Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, indica que: "El
balance, que comprenderá, con la debida separación, el activo, el pasivo y el patrimonio neto de la
empresa, se formulará teniendo en cuenta que: 1. La clasificación entre partidas corrientes y no corrientes
se realizará de acuerdo con los siguientes criterios: a) El activo corriente comprenderá: - Los activos
vinculados al ciclo normal de explotación que la empresa espera vender, consumir o realizar en el
transcurso del mismo. Con carácter general, el ciclo normal de explotación no excederá de un año. A estos
efectos se entiende por ciclo normal de explotación el período de tiempo que transcurre entre la adquisición
de los activos que se incorporan al proceso productivo y la realización de los productos en forma de efectivo
o equivalentes al efectivo. Cuando el ciclo normal de explotación no resulte claramente identificable, se
asumirá que es de un año. (...) 18. La empresa presentará en el balance, de forma separada del resto de
los activos y pasivos, los activos no corrientes mantenidos para la venta y los activos correspondientes a un
grupo enajenable de elementos mantenidos para la venta, que figurarán en el epígrafe B.I. del activo y los
pasivos que formen parte de un grupo enajenable de elementos mantenidos para la venta, que figurarán en
el epígrafe C.I. del pasivo. Estos activos y pasivos no se compensarán, ni se presentarán como un único
importe".

Asimismo, en la Parte Quinta del PGC (Definiciones y relaciones contables), se define el activo no
corriente (Grupo 2), señalando que: "Comprende los activos destinados a servir de forma duradera en las
actividades de la empresa, incluidas las inversiones financieras cuyo vencimiento, enajenación o realización
se espera habrá de producirse en un plazo superior a un año". Mientras que, en lo que respecta a las
existencias (Grupo 3), prevé que: "Son activos poseídos para ser vendidos en el curso normal de la
explotación, en proceso de producción o en forma de materiales o suministros para ser consumidos en el
proceso de producción o en la prestación de servicios".

Por su parte, en lo que respecta a los activos no corrientes mantenidos para la venta, la Norma de
Registro y Valoración 7ª del PGC ("Activos no corrientes y grupos enajenables de elementos, mantenidos
para la venta"), establece la que: "1. Activos no corrientes mantenidos para la venta. La empresa
clasificará un activo no corriente como mantenido para la venta si su valor contable se recuperará
fundamentalmente a través de su venta, en lugar de por su uso continuado, y siempre que se cumplan los
siguientes requisitos: a) El activo ha de estar disponible en sus condiciones actuales para su venta
inmediata, sujeto a los términos usuales y habituales para su venta; y b) Su venta ha de ser altamente
probable, porque concurran las siguientes circunstancias: b1) La empresa debe encontrarse comprometida
por un plan para vender el activo y haber iniciado un programa para encontrar comprador y completar el
plan. b2) La venta del activo debe negociarse activamente a un precio adecuado en relación con su valor
razonable actual. b3) Se espera completar la venta dentro del año siguiente a la fecha de clasificación del
activo como mantenido para la venta, salvo que, por hechos o circunstancias fuera del control de la
empresa, el plazo de venta se tenga que alargar y exista evidencia suficiente de que la empresa siga
comprometida con el plan de disposición del activo. b4) Las acciones para completar el plan indiquen que
es improbable que haya cambios significativos en el mismo o que vaya a ser retirado. Los activos no
corrientes mantenidos para la venta se valorarán en el momento de su clasificación en esta categoría, por
el menor de los dos importes siguientes: su valor contable y su valor razonable menos los costes de venta.
Para la determinación del valor contable en el momento de la reclasificación, se determinará el deterioro
del valor en ese momento y se registrará, si procede, una corrección valorativa por deterioro de ese activo.
Mientras un activo se clasifique como no corriente mantenido para la venta, no se amortizará, debiendo
dotarse las oportunas correcciones valorativas de forma que el valor contable no exceda el valor razonable
menos los costes de venta. (...)".

De conformidad con todo lo anterior, la calificación de un elemento como activo corriente o no corriente
depende, no de su propia naturaleza, sino de su afectación o destino económico. El activo no corriente
comprende los elementos destinados a servir de forma duradera en las actividades de la empresa, mientras
que en el circulante (en el activo corriente) se incluyen los bienes que se espera vender, consumir o realizar
en el ciclo normal de explotación de la compañía (así como aquellos otros cuyo ciclo, vencimiento,
enajenación o realización, se cree tendrá lugar en un plazo máximo de un año contado a partir de la fecha
de cierre del ejercicio). Concretamente, los activos poseídos para ser vendidos, consumidos o realizados en
el curso normal de las explotaciones de la empresa constituyen las existencias.

Entre los activos cuya enajenación o realización se espera en un plazo máximo de un año desde la fecha
de cierre del ejercicio también se encuentran los activos no corrientes mantenidos para la venta. En
resumen, se trata de activos no corrientes cuyo valor contable se espera recuperar a través de su
enajenación, en lugar de por su uso continuado; motivo por el que deben ser traspasados desde el activo
no corriente, al activo corriente de la empresa. Para que dicha reclasificación resulte procedente, la venta
del activo debe resultar altamente probable, en el sentido de que tenga lugar en el plazo de un año desde
el cambio de calificación contable, salvo que por hechos o circunstancias fuera del control de la empresa el
plazo de venta se tenga que alargar, pero siempre que exista evidencia suficiente de que la empresa sigue
comprometida con el plan de disposición del activo. Mientras un activo se encuentre en esta situación no se
amortizará, pero podrán registrarse las oportunas correcciones valorativas de forma que el valor contable
no exceda el valor razonable menos los costes de venta.
 Finalmente, el PGC define las inversiones inmobiliarias (Cuentas 220 y 221) como: "Activos no
corrientes que sean inmuebles y que se posean para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:
-Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o -Su venta
en el curso ordinario de las operaciones. (...)".

En lo que se refiere a estas últimas (inversiones inmobiliarias), y más concretamente, a los inmuebles
destinados al arrendamiento que tengan la consideración de inversiones inmobiliarias, la exigencia de
afectación a una explotación económica establecida en el artículo 36 de la NFIS pasa por el cumplimiento
de lo señalado en la disposición adicional décima de la NFIS, según la que: "A los efectos de lo dispuesto en
esta Norma Foral, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles tiene la consideración de explotación
económica cuando concurran las circunstancias previstas en el apartado 3 del artículo 24 de la Norma Foral
del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, excepto en los supuestos en los que esta Norma Foral
exige unos requisitos diferentes a tal efecto". Resumidamente, de conformidad con lo previsto en el artículo
24.3 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
(NFIRPF), para que el arrendamiento de inmuebles tenga la consideración de actividad económica el
contribuyente debe disponer para su ordenación, al menos, de una persona empleada con contrato laboral,
a jornada completa y con dedicación exclusiva a la actividad, sin computar a las personas que estén
vinculadas con él en los términos del artículo 42.3 de la NFIS.

En efecto, la exigencia prevista en el artículo 36 de la NFIS, de que se transmitan elementos del

inmovilizado material afectos al desarrollo de una explotación económica, impide que se pueda aplicar el
régimen de reinversión de beneficios extraordinarios sobre las rentas generadas como consecuencia de la
enajenación de inmuebles que se mantengan como simple inversión, o que se encuentren destinados a la
venta con objeto de incrementar la liquidez de la compañía.

No obstante, hay que recordar que también dan derecho a acogerse a la exención por reinversión de
beneficios extraordinarios las rentas procedentes de la transmisión de las inversiones inmobiliarias, afectas
a explotaciones económicas, que hayan sido clasificadas como activos no corrientes mantenidos para la
venta con carácter previo a su transmisión. Este tipo de activos, por definición, no cumplen el requisito de
afectación a la actividad económica establecido en el artículo 36 de la NFIS. Por ello, cuando los elementos
patrimoniales transmitidos pertenezcan a esta categoría de activos, resulta razonable exigir la afectación a
las explotaciones económicas del contribuyente en el momento de producirse su reclasificación contable
desde inmovilizado material, o de las inversiones inmobiliarias, al activo corriente de la empresa.

En el presente caso, la entidad "I", dependiente del grupo fiscal consultante, destinaba el inmueble
objeto de transmisión al arrendamiento, siendo arrendataria otra entidad dependiente del mismo grupo
fiscal. Según se deduce de lo señalado en el escrito de consulta, la entidad "I" no cumplía los requisitos
establecidos en la disposición adicional décima de la NFIS para que el arrendamiento tenga la consideración
económica; no obstante, la arrendataria sí desarrollaba en el inmueble una actividad económica (de
comercio al por mayor de vehículos automóviles y sus accesorios y/o reparación de los mismos).

Consecuentemente, teniendo en cuenta que ambas entidades (arrendadora y arrendataria del inmueble)
forman parte del mismo grupo fiscal, cabría considerar que el inmueble en cuestión se encontraba afecto a
una explotación económica a nivel de grupo fiscal, al menos, hasta que dejó de ser utilizado por la entidad
usuaria, en diciembre de 2018.

Sentado lo anterior, procede analizar si el inmueble por el que se pregunta podía ostentar, igualmente, la
consideración de activo no corriente mantenido para la venta, de acuerdo con la con la definición
establecida en el Plan General de Contabilidad, antes analizada.

A este respecto, hay que recordar que, si bien la NRV 7ª del PGC establece un periodo de un año en el
que se espera que se produzca la transmisión de los activos no corriente mantenidos para la venta, cabría
mantener dicha clasificación contable cuando, por hechos o circunstancias fuera del control de la empresa,
el plazo de venta inicialmente previsto se tuviera que alargar, siempre y cuando exista evidencia suficiente
de que la empresa sigue comprometida con el plan de disposición del activo de que se trate.

Por lo que, si este fuera el caso del inmueble por el que se pregunta, sería razonable considerar que la
demora en la venta del mismo más allá del plazo de un año no le hará perder la condición de activo
susceptible de generar rentas susceptibles de acogerse a la exención por reinversión regulada en el artículo
36 de la NFIS.

Adicionalmente, la afectación o no de un elemento patrimonial al desarrollo de una explotación

económica es una cuestión de hecho que debe valorarse atendiendo a las circunstancias concurrentes en
cada caso. Concretamente, y aun tratándose de situaciones distintas a la aquí planteada, en supuestos
excepcionales, de transmisión de elementos patrimoniales con carácter previo a su entrada en
funcionamiento, esta Dirección General ha considerado que debe atenderse al objetivo contrastado para el
que se adquirió el bien de que se trate, a los pasos dados por el contribuyente para su efectiva entrada en
funcionamiento, a las circunstancias sobrevenidas ajenas a la voluntad y conveniencia de la compañía que
imposibiliten o dificulten gravemente su entrada en funcionamiento efectiva, a los acontecimientos
acaecidos entre el momento en que se verifique la imposibilidad de llevar a cabo el proyecto inicialmente
planeado y la fecha de enajenación de los activos, o al destino que se otorgue a los importes obtenidos en
la transmisión.

En definitiva, esta Dirección General entiende que el inmueble enajenado podrá cualificar para la
exención regulada en el artículo 36 de la NFIS, en la medida en que las circunstancias concurrentes en el
caso permitan concluir que lo que transmitió la entidad "I" no constituía un activo mantenido por el grupo
como mera inversión sino un elemento patrimonial integrante de su actividad productiva.

Sin ánimo exhaustivo, a tal efecto, procederá evaluar la concurrencia de los siguientes hechos, que el
contribuyente podrá acreditar en los términos señalados en el artículo 103 de la Norma Foral 2/2005, de 10
de marzo, General Tributaria: 1) las gestiones llevadas a cabo por el grupo para posibilitar la venta del
inmueble desde que dejó de ser utilizado en la actividad productiva; 2) las posibles dificultades encontradas
para materializar la transmisión en un plazo más breve de tiempo, ajenas a la voluntad y al control del
contribuyente (incluidas las características objetivas del inmueble); 3) la proporción del tiempo que se
mantuvo el activo a la venta (dos años y cuatro meses) con respecto al que se encontró afecto a la
actividad económica de comercio al por mayor de vehículos automóviles y sus accesorios, siendo utilizado
por alguna de las entidades operativas del grupo fiscal; y, en definitiva atender a los requisitos previstos en
la Norma de Registro y Valoración 7ª del PGC para la contabilización como "Activos no corrientes y grupos
enajenables de elementos, mantenidos para la venta"), transcritos más arriba.

2) En cuanto a si las inversiones que va a acometer la entidad "I" son o no aptas para materializar en
ellas el compromiso de reinversión que pretende asumir el grupo fiscal consultante, la Norma de Registro y
Valoración 8ª del PGC, relativa a los Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar, según la
que: "Se entiende por arrendamiento, a efectos de esta norma, cualquier acuerdo, con independencia de su
instrumentación jurídica, por el que el arrendador cede al arrendatario, a cambio de percibir una suma
única de dinero o una serie de pagos o cuotas, el derecho a utilizar un activo durante un periodo de tiempo
determinado, con independencia de que el arrendador quede obligado a prestar servicios en relación con la
explotación o mantenimiento de dicho activo. La calificación de los contratos como arrendamientos
financieros u operativos depende de las circunstancias de cada una de las partes del contrato por lo que
podrán ser calificados de forma diferente por el arrendatario y el arrendador. 1. Arrendamiento financiero
1.1. Concepto. Cuando de las condiciones económicas de un acuerdo de arrendamiento, se deduzca que se
transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del
contrato, dicho acuerdo deberá calificarse como arrendamiento financiero, y se registrará según los
términos establecidos en los apartados siguientes. En un acuerdo de arrendamiento de un activo con opción
de compra, se presumirá que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la
propiedad, cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar dicha opción. También se
presumirá, salvo prueba en contrario, dicha transferencia, aunque no exista opción de compra, entre otros,
en los siguientes casos: a) Contratos de arrendamiento en los que la propiedad del activo se transfiere, o
de sus condiciones se deduzca que se va a transferir, al arrendatario al finalizar el plazo del arrendamiento.
b) Contratos en los que el plazo del arrendamiento coincida o cubra la mayor parte de la vida económica
del activo, y siempre que de las condiciones pactadas se desprenda la racionalidad económica del
mantenimiento de la cesión de uso. El plazo del arrendamiento es el periodo no revocable para el cual el
arrendatario ha contratado el arrendamiento del activo, junto con cualquier periodo adicional en el que éste
tenga derecho a continuar con el arrendamiento, con o sin pago adicional, siempre que al inicio del
arrendamiento se tenga la certeza razonable de que el arrendatario ejercitará tal opción. c) En aquellos
casos en los que, al comienzo del arrendamiento, el valor actual de los pagos mínimos acordados por el
arrendamiento suponga la práctica totalidad del valor razonable del activo arrendado. d) Cuando las
especiales características de los activos objeto del arrendamiento hacen que su utilidad quede restringida al
arrendatario. e) El arrendatario puede cancelar el contrato de arrendamiento y las pérdidas sufridas por el
arrendador a causa de tal cancelación fueran asumidas por el arrendatario. f) Los resultados derivados de
las fluctuaciones en el valor razonable del importe residual recaen sobre el arrendatario. g) El arrendatario
tiene la posibilidad de prorrogar el arrendamiento durante un segundo periodo, con unos pagos por
arrendamiento que sean sustancialmente inferiores a los habituales del mercado. 1.2. Contabilidad del
arrendatario El arrendatario, en el momento inicial, registrará un activo de acuerdo con su naturaleza,
según se trate de un elemento del inmovilizado material o del intangible, y un pasivo financiero por el
mismo importe, que será el menor entre el valor razonable del activo arrendado y el valor actual al inicio
del arrendamiento de los pagos mínimos acordados, entre los que se incluye el pago por la opción de
compra cuando no existan dudas razonables sobre su ejercicio y cualquier importe que haya garantizado,
directa o indirectamente, y se excluyen las cuotas de carácter contingente, el coste de los servicios y los
impuestos repercutibles por el arrendador. A estos efectos, se entiende por cuotas de carácter contingente
aquellos pagos por arrendamiento cuyo importe no es fijo sino que depende de la evolución futura de una
variable. Adicionalmente, los gastos directos iniciales inherentes a la operación en los que incurra el
arrendatario deberán considerarse como mayor valor del activo. Para el cálculo del valor actual se utilizará
el tipo de interés implícito del contrato y si éste no se puede determinar, el tipo de interés del arrendatario
para operaciones similares. La carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo del arrendamiento y
se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue, aplicando el método del
tipo de interés efectivo. Las cuotas de carácter contingente serán gastos del ejercicio en que se incurra en
ellas. El arrendatario aplicará a los activos que tenga que reconocer en el balance como consecuencia del
arrendamiento los criterios de amortización, deterioro y baja que les correspondan según su naturaleza y a
la baja de los pasivos financieros lo dispuesto en el apartado 3.5 de la norma sobre instrumentos
financieros. 1.3. Contabilidad del arrendador El arrendador, en el momento inicial, reconocerá un crédito
por el valor actual de los pagos mínimos a recibir por el arrendamiento más el valor residual del activo
aunque no esté garantizado, descontados al tipo de interés implícito del contrato. El arrendador reconocerá
el resultado derivado de la operación de arrendamiento según lo dispuesto en el apartado 3 de la norma
sobre inmovilizado material, salvo cuando sea el fabricante o distribuidor del bien arrendado, en cuyo caso
se considerarán operaciones de tráfico comercial y se aplicarán los criterios contenidos en la norma relativa
a ingresos por ventas y prestación de servicios. La diferencia entre el crédito contabilizado en el activo del
balance y la cantidad a cobrar, correspondiente a intereses no devengados, se imputará a la cuenta de
pérdidas y ganancias del ejercicio en que dichos intereses se devenguen, de acuerdo con el método del tipo
de interés efectivo. Las correcciones de valor por deterioro y la baja de los créditos registrados como
consecuencia del arrendamiento se tratarán aplicando los criterios de los apartados 2.1.3 y 2.9 de la norma
relativa a los instrumentos financieros. (...)".

En términos similares se expresa la Norma de Registro y Valoración 7ª del Plan General de Contabilidad
de Pequeñas y Medianas Empresas (PGCPYME), aprobado mediante Real Decreto 1515/2007, de 16 de
noviembre, con la única matización de que el importe del activo y del pasivo financiero a registrar por el
arrendatario es, en todo caso, el valor razonable del bien arrendado al inicio del arrendamiento.

Consecuentemente, dejando al margen los criterios específicos aplicables por las microempresas, desde
un punto de vista de contable, los contratos de arrendamiento financiero se registran en sede de la
empresa arrendataria como si estuviéramos ante la adquisición directa del bien en cuestión mediante el
empleo de financiación otorgada por la entidad arrendadora. Es decir, como si estuviéramos ante una
adquisición del elemento de que se trate, utilizando el comprador la financiación que le concede el propio
vendedor. Por ello, según el PGC, la empresa arrendataria: 1) debe consignar en su balance el activo
arrendado, por un importe igual al menor de entre su valor razonable y el valor actual al inicio del contrato
de los pagos mínimos acordados; 2) ha de reconocer un pasivo financiero de igual cuantía; y 3) tiene que
distribuir la carga financiera total del contrato a lo largo del período de arrendamiento, imputándola a la
cuenta de pérdidas y ganancias de los ejercicios en los que se devengue, según el método del tipo de
interés efectivo.

Esta contabilización de los contratos de arrendamiento financiero responde a la primacía que otorgan el
PGC y el PGCPYME al fondo económico de las operaciones sobre su forma jurídica, y, por lo tanto, no se ve
obstaculizada por el hecho de que, desde un punto de vista jurídico, la entidad arrendadora conserve la
propiedad de los activos hasta el momento en que se ejercite la opción de compra incluida en ellos.

Adicionalmente, este tratamiento contable tiene su reflejo en el artículo 19 de la NFIS, relativo a la

amortización de los elementos patrimoniales en determinados supuestos de cesión, que regula que: "1. En
los casos de cesión de uso de activos con opción de compra o renovación, se entenderá que no existen
dudas razonables de que se ejercitará una u otra opción, entre otros, cuando el importe a pagar por su
ejercicio sea inferior al importe resultante de minorar el valor del activo en la suma de las cuotas de
amortización máximas que corresponderían a éste dentro del tiempo de duración de la cesión, y la
operación se considerará como arrendamiento financiero. 2. En los contratos de arrendamiento financiero,
incorporen o no opción de compra, será deducible para la entidad cesionaria el importe correspondiente a
las cuotas de amortización que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 16 de esta Norma Foral,
correspondan a los activos cedidos. La carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo del
arrendamiento atendiendo al criterio de devengo. 3. Cuando el activo haya sido objeto de previa
transmisión por parte del cesionario al cedente, la operación se considerará como un método de
financiación y el cesionario continuará la amortización de aquél en idénticas condiciones y sobre el mismo
valor anterior a la transmisión. 4. Los activos a que hace referencia este artículo podrán también
amortizarse libremente en los supuestos previstos en el artículo 21 de esta Norma Foral".

La aplicación de la normativa contable y fiscal transcrita supone, por tanto, que en las operaciones de
arrendamiento financiero, el arrendatario pueda destinar los activos no corrientes adquiridos mediante las
mismas a materializar el compromiso de reinversión que hubiera asumido en relación con la exención
regulada en el artículo 36 de la NFIS, toda vez que es dicho arrendatario, y no el arrendador, quien debe
registrar el activo de que se trate como un inmovilizado, conforme a su naturaleza.

Además, el artículo 36 de la NFIS exige expresamente que la materialización de la reinversión se lleve a

cabo en activos no corrientes afectos a explotaciones económicas. Por ello, esta Dirección General entiende
que el inmueble adquirido por la sociedad inmobiliaria "I" mediante un contrato de arrendamiento
financiero servirá para la finalidad que aquí se analiza, siempre y cuando el inmueble se destine
efectivamente al desarrollo de sus actividades económicas a nivel del grupo fiscal, según lo concluido en el
punto anterior de esta respuesta. De modo que, en la medida en que la edificación en cuestión entre a
formar parte del inmovilizado de la sociedad inmobiliaria "I", y esta lo destine al arrendamiento a otra
entidad del grupo fiscal que lo afecte, a su vez, a sus explotaciones económicas, podrá entenderse
cumplido el requisito de afectación, al menos, mientras ambas compañías (arrendadora y arrendataria),
continúen formando parte del grupo fiscal.

A estos efectos, la materialización del compromiso de reinversión se entenderá realizada en la fecha de

puesta a disposición del nuevo inmueble, que, en un supuesto como el planteado coincidirá con la fecha de
celebración del contrato, por un importe igual al valor de contado del elemento patrimonial. En todo caso,
los efectos de la reinversión estarán condicionados, con carácter resolutorio, al ejercicio de la opción de
compra.

En cuanto a la inversión adicional para reacondicionar el nuevo pabellón a la que también se hace
referencia en el escrito de consulta, dados los escasos datos que se aportan en relación con la misma,
únicamente puede señalarse que servirán para materializar el compromiso de reinversión asumido por el
grupo fiscal, siempre y cuando las obras acometidas cumplan los requisitos exigidos en las Normas de
Registro y Valoración 2ª y 3ª del PGC y PGCPYME, y en la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto
de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del
inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, para formar parte del inmovilizado material o de
las inversiones inmobiliarias, o para tener la consideración de obras de renovación, ampliación o mejora de
las mismas, cuyo coste deba incorporarse a su valor contable, y no se trate de meros gastos de reparación
y/o conservación, a imputar en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio.
Normativa Arts. 36 y 93 de la Norma Foral 11/2013, de 5 de diciembre.