1Trigésimo Tercero De Lo Civil

Ciudad de México, a dieciocho de mayo del dos mil veintidós.

V I S T O S para resolver en DEFINITIVA los autos del juicio ORDINARIO CIVIL,

seguido por el LARA BOJORQUEZ MONICA LETICIA en contra de
DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A. DE C.V., expediente 519 /21, y;

R E S U L T A N D O S:

1. Por escrito presentado ante Oficialía de Partes Común del Tribunal Superior de
Justicia el tres de agosto del dos mil veintiuno, la parte actora demando en la vía
Ordinaria Civil
de………………………………………………………………………………. las
siguientes prestaciones:

a) La Rescisión del Contrato de Promesa de Compraventa de Fecha Treinta de

Marzo de 2017, así como del Primer Convenio Modificatorio al Contrato de Promesa
de Compraventa de Fecha Treinta de Marzo de 2017, firmado con fecha Veintiuno de
Mayo de 2018, ambos respecto del inmueble ubicado en el Departamento 904 del
Edificio denominado Torre Florida, ubicado en la calle Cumbres de Acultzingo
Número 190, Colonia San Andrés Ateneo, también conocida como Ampliación San
Andrés Ateneo, Municipio de Tlalnepantla, Código Postal 54040, Estado de México,
en virtud del Incumplimiento de DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DE C.V. en
lo pactado en la Cláusula Tercera del Contrato de Promesa Compraventa
mencionado, llamada Trasmisión de Propiedad y entrega del Departamento, pactada
para el día Treinta de Marzo de Dos Mil Dieciocho, los cuales se anexan a la presente
demanda como documentos base de la acción.

b) La Devolución y Pago de la cantidad de $ 3,355,270.00 (Tres Millones

Trescientos Cincuenta y Cinco Mil Doscientos Setenta Pesos, 00/100,
M.N.),cantidad que fue entregada a DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DE
C.V. por concepto de pago del precio del Departamento 904 del Edificio denominado
Torre Florida, ubicado en la calle Cumbres de Acultzingo Número 190, Colonia San
Andrés Ateneo, también conocida como Ampliación San Andrés Ateneo, Municipio
de Tlalnepantla, Código Postal 54040, Estado de México, conforme a lo pactado en
las Cláusulas Segunda del Contrato de Promesa de Compraventa de Fecha Treinta
de Marzo de 2017 y Primera del Primer Convenio Modificatorio al Contrato de
Promesa de Compraventa de Fecha Treinta de Marzo de 2017, firmado con fecha
Veintiuno de Mayo de 2018.

c) El pago de los intereses legales calculados a la Tasa del 9% (Nueve por Ciento)
anual, sobre la cantidad de $ 3,355,270.00 (Tres Millones Trescientos Cincuenta y
Cinco Mil Doscientos Setenta Pesos, 00/100, M.N.), cantidad que fue entregada a
DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DEC.V. por concepto de pago del precio
del Departamento 904 del Edificio denominado Torre Florida, ubicado en la calle
Cumbres de Acultzingo Número 190, Colonia San Andrés Ateneo, también conocida
como Ampliación San Andrés Ateneo, Municipio de Tlalnepantla, Código Postal
54040, Estado de México, desde el día Diecisiete de Julio de Dos Mil Diecisiete, fecha
en que concluí de pagar el precio total del departamento no entregado.

d) El pago de la pena convencional derivada del incumplimiento de

DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DE C.V. al no haber entregado el
Departamento 904 del Edificio denominado Torre Florida, ubicado en la calle
Cumbres de Acultzingo Número 190, Colonia San Andrés Ateneo, también conocida
como Ampliación San Andrés Ateneo, Municipio de Tlalnepantla, Código Postal
54040, Estado de México, dentro de los plazos pactados en el Contrato de Promesa
de Compraventa de Fecha Treinta de Marzo de 2017, fijada para el día Treinta de
Marzo de Dos Mil Dieciocho, pena que deberá pagar la demandada desde el día
Primero de Abril de Dos Mil Veinte, conforme a lo expuesto en los hechos de la
presente demanda.

e). El pago de los gastos y costas que genere el presente juicio.

2. Mediante proveído de fecha seis de agosto del dos mil veintiuno, se admitió a
trámite en la vía y forma propuesta, y con las copias simples exhibidas debidamente
selladas y cotejadas, se ordenó emplazar a la parte demandada para que dentro del
término de ley diera contestación a la demanda instaurada en su contra; habiéndose
practicado los emplazamientos respectivo vía exhorto mediante diligencias de nueve
de noviembre del dos mil veintiuno.

3. Por escrito presentado con fecha trece de enero del dos mil veintidós la parte
demandada dio contestación a la demanda instaurada en su contra, en la forma y
términos que estimó pertinentes. Oponiendo las siguientes excepciones y defensas:
1.- OFERTA DE NO COBRAR O ESPERAR; 2.- LA FALTA DE ACCION Y
DERECHO; 3.- LA FALTA DE INTERPELACION; 4.LA DERIVADA DE LA
CLAUSULA DECIMA DEL CONTRATO BASE DE LA ACCION; 5.- LA DE MUTATI
LIBELI, y 6.- LA DE OSCURIDAD DE LA DEMANDA; con las que se mandó dar vista
a la parte actora para que manifestara lo que a su derecho conviniera, vista que fue
desahogada mediante escrito presentado con fecha veinticinco de enero del dos mil
veintidós.

4. Seguido que fue el juicio en sus demás etapas procesales previa la admisión y
desahogo de pruebas se ordenó pasar los autos a la vista de la Suscrita a fin de dictar
la Sentencia Definitiva que en Derecho corresponda, la que en este acto se dicta al
tenor de los siguientes:
 CONSIDERANDOS

I. La Suscrita Juzgadora es competente para conocer y resolver sobre el

presente asunto, conforme a lo dispuesto por los artículos 143, 144, 151,153 y 156
del Código de Procedimientos Civiles para esta Ciudad, así como el artículo 50 de la
Ley Orgánica del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México.

II. LA VÍA ORDINARIA CIVIL elegida es la adecuada al no contemplar nuestra

Legislación Procesal Civil una vía especial para la substanciación de éstos juicios.

III.- Así, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 281 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, las partes asumirán la carga de la
prueba de los hechos constitutivos de sus pretensiones, de lo que se colige que la
parte actora está obligada a probar su acción y la demandada sus excepciones en su
caso.

Bajo ese contexto, se entra al estudio del fondo del presente asunto, haciéndose la
valoración de las pruebas allegadas al juicio de acuerdo con las reglas de la lógica y
la experiencia, de conformidad con lo ordenado por el artículo 402 del Código de
Procedimientos Civiles.

En tal orden tenemos que, de la lectura integral del escrito de demanda se advierte
que la parte actora reclama la rescisión del Contrato de Promesa de Compraventa de
Fecha Treinta de Marzo de 2017, así como del Primer Convenio Modificatorio al
Contrato de Promesa de Compraventa de Fecha Treinta de Marzo de 2017, firmado
con fecha Veintiuno de Mayo de 2018, ambos respecto del inmueble ubicado en el
Departamento 904 del Edificio denominado Torre Florida, ubicado en la calle
Cumbres de Acultzingo Número 190, Colonia San Andrés Ateneo, también conocida
como Ampliación San Andrés Ateneo, Municipio de Tlalnepantla, Código Postal
54040, Estado de México, en virtud del Incumplimiento de DESARROLLADORA
ACULTZINGO, S.A DE C.V. en lo pactado en la Cláusula Tercera del Contrato de
Promesa Compraventa mencionado, como consecuencia de ello, la Devolución y
Pago de la cantidad de $ 3,355,270.00 (Tres Millones Trescientos Cincuenta y Cinco
Mil Doscientos Setenta Pesos, 00/100, M.N.),cantidad que fue entregada a
DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DE C.V. por concepto de pago del precio
del Departamento, el pago de los intereses legales calculados a la Tasa del 9%
(Nueve por Ciento) anual, sobre la cantidad de $ 3,355,270.00 (Tres Millones
Trescientos Cincuenta y Cinco Mil Doscientos Setenta Pesos, 00/100, M.N.), el pago
de la pena convencional derivada del incumplimiento de DESARROLLADORA
ACULTZINGO, S.A DE C.V. al no haber entregado el Departamento y el pago de los
gastos y costas, manifestando lo siguiente: “Con fecha Treinta de Marzo de 2017,
celebré en calidad de Promitente Compradora, Contrato de Promesa de
Compraventa con la hoy demandada DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DE
C.V., en calidad de Promitente Vendedora, respecto del Departamento 904 Edificio
denominado Torre Florida, ubicado en la calle Cumbres de Acultzingo Número 190,
Colonia San Andrés Ateneo, también conocida como Ampliación San Andrés Ateneo,
Municipio de Tlalnepantla, Código Postal 54040, Estado de México, con una
superficie de construcción aproximada de 130.00 m2 (Ciento Treinta metros
cuadrados), más dos lugares para estacionamiento, constando el supuesto
departamento de las Especificaciones de Construcción y Plano del departamento,
según el Anexo 1 del Contrato mencionado.

En virtud de que el precio del departamento mencionado fue modificado celebré el

Primer Convenio Modificatorio al Contrato de Promesa de Compraventa de Fecha
Treinta de Marzo de 2017, firmado con fecha Veintiuno de Mayo de 2018, fijándose
como Precio de la Operación la cantidad de $ 3,355,270.00 (Tres Millones
Trescientos Cincuenta y Cinco Mil Doscientos Setenta Pesos, 00/100, M.N.), cantidad
que fue entregada a DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DE C.V., la cantidad
de $ 793,000.00 (Setecientos Noventa y Tres Mil Pesos, 00/100, M.N.) entregada al
momento de la firma del Contrato mediante el cheque número 2410222 a cargo de la
cuenta a mi nombre número 19-0111111-1 en HSBC MÉXICO, S.A., así como por la
entrega de la suma de $ 2,562,270.00 (Tres Millones Trescientos Cincuenta y Cinco
Mil Doscientos Setenta Pesos, 79/100, M.N.), mediante el cheque numero 2548473
a cargo de la cuenta a mi nombre número 19-0111111-1 en HSBC MÉXICO, S.A., de
fecha Diecisiete de Julio de Dos Mil Diecisiete.

En la Cláusula Tercera del Contrato de Promesa de Compraventa de Fecha Treinta

de Marzo de 2017, se pactó que la entrega del Departamento así como la Trasmisión
de la Propiedad del mismo se realizaría el día Treinta de Marzo de Dos Mil Dieciocho,
contando con tres meses de gracia para la Promitente Vendedora, es decir que la
fecha máxima para la entrega del Departamento era la del Treinta de Junio de Dos
Mil Dieciocho, fechas que trascurrieron sin que DESARROLLADORA ACULTZINGO,
S.A DE C.V. hubiera concluido la obra del departamento y sin que hubiese designado
Notario para la escrituración del inmueble.

Con fecha 21 de Enero de 2019, en virtud del retraso que observaba la hoy
demandada DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DE C.V., en asumir su
compromiso de entregar el Departamento que la suscrita había pagado
completamente, inicié una queja ante la Procuraduría Federal del Consumidor, a la
cual se le asignó el número de expediente PFC.TLA.B.3/000127- 2019, para reclamar
la falta de cumplimiento del contrato celebrado y exigir que la proveedora cumpliera
con su obligación, llegando al acuerdo de que DESARROLLADORA ACULTZINGO,
S.A DE C.V, pagara como Pena Convencional la suma de $ 65,105.44 (Sesenta y
Cinco Mil Ciento Cinco Pesos, 44/100, M.N.), cantidad que efectivamente pagó la
demandada por concepto de Pena Convencional correspondiente a los meses de
Julio de 2018 a Febrero de 2019. No obstante, DESARROLLADORA ACULTZINGO,
S.A DE C.V., siguió pagando la Pena Convencional por los meses de Marzo, Abril,
Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2019,
siendo cada pago mensual por la suma de $8,388.00 (Ocho Mil Trescientos Ochenta
y Ocho Pesos, 00/100, M.N.). En virtud de que DESARROLLADORA ACULTZINGO,
S.A DE C.V. continuó incurriendo en incumplimiento por la entrega del departamento,
nuevamente inicié una queja el día Diecinueve de Enero de 2021 ante la Procuraduría
Federal del Consumidor, a la que se le asignó el número de PFC.TLA.B.3/000154-
2021, queja en la cual la hoy demandada nuevamente se comprometió a realizar el
pago de la Pena Convencional pagando únicamente la suma de $25,000.00
(Veinticinco Mil Pesos, 00/100, M.N.), suma correspondiente a los meses de Enero,
Febrero Marzo de 2020.

Como es el caso de que he pagado por el departamento hasta la presente fecha la

cantidad de $ 3,355,270.06 (Tres Millones Trescientos Cincuenta y Cinco Mil
Doscientos Setenta Pesos, 00/100, M.N.), cantidad que DESARROLLADORA
ACULTZINGO, S.A DE C.V. ha tenido en su poder desde hace ya Cuatro Años,
reclamo el pago de los intereses legales a la tasa del 9% (Nueve por Ciento) anual,
sobre la cantidad entregada, conforme a lo dispuesto por el Artículo 2395 del Código
Civil. Toda vez que la hoy demandada DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DE
C.V., ha omitido entregar el departamento y transmitir la propiedad del mismo según
lo pactado en el contrato y al hacerlo se ha colocado en una posición de
incumplimiento del mismo, es mi voluntad Rescindir dicho contrato, así como exigir
ante su Señoría el cumplimiento y pago de las prestaciones enunciadas en el Capítulo
correspondiente de la presente demanda.”

Por lo que la parte DEMANDADA al dar contestación a la demanda interpuesta en su

contra manifestó medularmente lo siguientes: “Es oportuno señalar que, la actora
MONICA LETICIA LARA BOJORQUEZ y los directivos de la empresa que represento
los CC. GONZALO MARTÍNEZ DEL RIO ARRANGOIZ, CARLOS E.
HOLSCHNEIDER GODDARD y RODRIGOMARTÍNEZ DEL RIO RUILOBA, así como
el suscrito en mi carácter de apoderado legal, en todo momento le hemos manifestado
la intención de cumplimiento del contrato de promesa de compraventa signado, sin
embargo derivado de una grave crisis económica por la que hoy en día continúa
pasando mi representada, la cual ha mermado el flujo de capital y con ello debilitado
el cumplir con las obligaciones pactadas, razón por la cual de manera extraordinaria
y extrajudicial, se pactó de manera, la espera de dicho cumplimiento de entrega y
firma de escritura del departamento que aduce en su demanda, pues incluso hoy en
día no se cuenta con los medios materiales y económicos para afrontar la misma, al
encontrarse la empresa en insolvencia financiera, sin que ello conlleve un
desconocimiento de sus obligaciones, lo que en todo momento ha sido plenamente
informado al actor, pues para el cumplimiento de entrega y proceder a la firma de
escritura, es necesario esperar a que se sanearan las finanzas de la empresa para
con ello estar en posibilidades de realizar su entrega y en su caso escrituración, lo
que además consta en convenio celebrado ante la PROCURADURÍA FEDERAL DEL
CONSUMIDOR, el cual acompaño en su original, convenio que se signó
precisamente al saber la actora la situación económica de la empresa y la solicitud
de esperar la entrega de su inmueble, lo que fue aceptado por el mismo;
consecuentemente es que la demanda que por la presente vía reclama deviene en
una falta de acción y derecho de dicha actora, pues al conocer y estar plenamente
en conocimiento de la falta de recursos económicos y la grave crisis de mi
representada en que a la fecha continúa laborando para el cumplimiento de sus
obligaciones, en números negros y ante ello resulta por demás imposible cumplir en
este momento con las obligaciones contraídas: lo que de ninguna manera se traduce
en manifestaciones exculpatorias, si no que obedecen a una realidad en la que
la empresa que represento se encuentra v además fue agravada a virtud de la
pandemia de salud mundial de la que toda la sociedad mexicana padece. En razón
de lo anterior, OPONGO LA EXCEPCION CONSISTENTE EN LA OFERTA DE NO
COBRAR O ESPERAR, consiste en el otorgamiento a la actora de un nuevo plazo
para el cumplimiento de una obligación subsistente: o una prórroga del plazo
originarlo para cumplir con la obligación; en cualquier caso, el acreedor queda privado
de realizar de su crédito, operando en el caso en concreto una prórroga al plazo de
entrega y escrituración correspondiente, lo anterior toda vez que mi representada
pactó la espera de dicho cumplimiento de sus obligaciones que por medio del
presente se reclaman, con la finalidad de postergar el plazo de entrega y escrituración
de la que el actor estuvo de acuerdo en establecer hasta en tanto se estuviera en
aptitud de cumplir cabalmente la obligación de entrega de su inmueble y ante ello,
por parte de mi representada el no cobrar hasta ese momento el monto que de la
operación se adeuda por parte del actor, corroborándose con ello la voluntad de
asumir de sus obligaciones que se tiene a la fecha con la actora, no se pudo cumplir
por situaciones extraordinarias y ante UN HECHO NOTORIO, relativo a la grave crisis
sanitaria por la que el mundo entero ha padecido v sigue padeciendo, encontrándose
ante un caso fortuito o de fuerza mayor, siendo de explorado derecho que al existir
estos casos, el incumplimiento de una obligación no puede ser imputable al deudor,
porque éste se ve impedido a cumplir por causa de un acontecimiento que está fuera
del dominio de su voluntad, que no ha podido prever o que aun previéndolo no ha
podido evitar, en razón de lo cual se pactó una prórroga sin estipulación de plazo de
entrega y escrituración, entre mi representada y el actor. Consecuentemente y
derivado de lo anterior, se opone como excepción y defensa, LA FALTA DE ACCIÓN
Y DE DERECHO, la cual resulta procedente ya que como se insiste, en el caso en
concreto se pactó la espera en el plazo de entrega y escrituración del inmueble, hasta
en tanto existieran las condiciones económicas en la empresa, para culminar el
mismo. Así mismo, y como consecuencia de la prorroga que se estipulara por parte
de mi representada y la actora y la condición de espera en la exigencia de la deuda,
lo cual deviene en una obligación de dar, ya sin plazo de cumplimiento, en razón de
lo anterior se opone la EXCEPCIÓN DE FALTA DE INTERPELACIÓN, como requisito
indispensable para exigir, el cumplimiento de dichas obligaciones, pues al tratarse de
una obligación de dar y sin que con la espera y prorroga se haya fijado el tiempo en
que deba cumplirse, por lo cual las obligaciones son exigibles hasta en tanto se
realice la interpelación correspondiente, cuya norma tiene la finalidad de fijar un plazo
perentorio para que la obligación sea cubierta, así como de dar a éste una seguridad
jurídica, siendo la obligación de plazo no establecido, toda vez que ante la solicitud
de espera y prórroga, no se estableció nuevo plazo de cumplimiento por lo cual la
obligación de entrega y escrituración que reclama el actor, no es exigible en cualquier
tiempo, por lo cual como diligencia previa a la promoción del presente Juicio,
necesariamente debió promover los medios preparatorios respectivos y en su caso
interpelar a mi representada, requisito sin el cual su acción principal no puede
proceder. Así mismo y se opone la excepción derivada DE LA CLAUSULA DÉCIMA,
del propio contrato base de acción, lo anterior ante la naturaleza jurídica de la
pretensión principal, la cual es la RESCISIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE
COMPRAVENTA, y ante lo cual y en atención a lo expresamente pactado por las
partes, lo que a su letra indica: "... los derechos de “EL PROMITENTE COMPRADOR”
serán asignados en favor de la persona física o moral que manifieste su interés en
adquirirlos, quien deberá hacer los pagos convenidos. El importe que se reciba por la
transmisión de los derechos que se realice se aplicará para liquidar a “EL
PROMITENTE COMPRADOR” los pagos efectuados hasta a la fecha de rescisión.”
Consecuentemente, el derecho de la actora, a percibir la devolución de sus
aportaciones, está garantizado, previo que se enajene el bien inmueble materia del
contrato base de acción y los pagos que deba realizar el nuevo adquiriente, serán
para liquidar las aportaciones que por esta vía reclama el actor, lo anterior en razón
de lo pactado. Por lo cual, sus pretensiones respecto del pago de la pena
convencional y los intereses que reclama, devienen absolutamente inatendibles, toda
vez que el actor pretende obtener un lucro indebido, pasando por alto lo convenido,
por lo tanto, sus pretensiones devienen improcedentes. Se hace valer también la
excepción DE MUTATI LIBELI, para el efecto de que pretenda modificar o ampliar su
escrito, toda vez que ha concluido el término para hacerlo. Además, se hace valer la
excepción DE OSCURIDAD DE LA DEMANDA, siendo esta defensa procedente toda
vez que la demanda, es oscura dolosa y tendenciosa, pues no plantea de manera
precisa, clara y congruente situaciones concretas y específicas, y solo utiliza
argumentaciones y supuestos falsos sin acreditar fehacientemente algún supuesto
planteado en la ley aplicable, por ende, no puede ser procedente su acción. Se
oponen como excepciones y defensas, todas y cada una de aquellas que se deriven
procesalmente de las actuaciones y desahogo de pruebas que en el presente se
generen. Por cuanto, a los HECHOS, me pronuncio en los siguientes aspectos: 1.-
EL HECHO que se contesta es CIERTO. 2.- De igual forma el correlativo que se
contesta ES CIERTO. 3.- Así mismo por cuanto al HECHO 3, es CIERTO. 4.-Por
cuanto al HECHO 4, de igual forma es CIERTO, sin embargo, es oportuno aclarar
que se pactó con la actora la espera en el cumplimiento del acuerdo de entrega y
escrituración de inmueble materia del contrato base de su acción. 5.- Por cuanto al
HECHO 5, es CIERTO, siendo oportuno señalar que en dicho procedimiento ante
PROFECO es que se convino la espera en el cumplimiento de la obligación de la
entrega, la cual fue aceptada por la actora, como lo acredito con el convenio que al
presente se acompaña. 6.- El Hecho 6, no constituyen hechos propios de la
demandada, por lo cual ni se afirman ni se niegan. 7. En efecto el HECHO 7, es
CIERTO, sin embargo, como se ha señalado las partes convinieron en pactar la
espera del cumplimiento de las obligaciones de entrega del inmueble.
Consecuentemente, toda vez que la empresa que representó pacto con la actora la
espera en la entrega del inmueble materia del contrato base de acción y ante ello en
ningún momento recibió requerimiento alguno de pago por parte de la actora, tal y
como se verifica en actuaciones, pues en su caso debió haberse realizado la
interpelación judicial o notarial respectiva, y de actuaciones y documentos que obran
en actuaciones se observa que no fue así, por lo cual su acción deviene
improcedente.”
Por tanto, tomando en consideración que la parte actora demanda la rescisión del
contrato de promesa de compraventa sujeto a condición de Fecha Treinta de Marzo
de dos mil diecisiete, así como del Primer Convenio Modificatorio al Contrato de
Promesa de Compraventa de Fecha Treinta de Marzo de dos mil diecisiete firmado
con fecha Veintiuno de Mayo de dos mil dieciocho, resulta necesario atender a las
siguientes consideraciones:

El Doctor en Derecho Ernesto Gutiérrez y González en su obra “Derecho de las

Obligaciones”, publicada por Editorial Porrúa, México 2003, señala que la rescisión
“es un acto jurídico unilateral por el cual se le pone fin de pleno derecho (“ipso jure”),
salvo que ley lo prohíbe, a otro acto jurídico, bilateral y plenamente valido, con motivo
del incumplimiento culpable en éste imputable a una de las partes”.

De la definición anterior, se puede apreciar que la rescisión es una de las formas para
dar fin a las relaciones contractuales, precisamente por el incumplimiento de una de
las partes en cuanto a una de las obligaciones pactadas, siendo el citado
incumplimiento, de uno de los contratantes la característica esencial de la rescisión.

En esa tesitura la acción rescisoria debe entenderse como la facultad que la ley otorga
al contratante-acreedor que ha cumplido con su obligación o que se allana a cumplirla
en caso de que ésta aun no sea exigible, para destruir el vínculo jurídico a su cargo
y obtener del contratante-deudor la devolución de las prestaciones cumplidas por él.

Ahora bien, la acción rescisoria de contrato presupone necesariamente la existencia

de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligación por una de las
partes, da derecho a la otra que si cumplió o está dispuesta a cumplir con la recíproca,
para solicitar ante la autoridad jurisdiccional la resolución del contrato; por lo que
implica la existencia de dos elementos a saber: el cumplimiento de la parte actora de
su obligación y el incumplimiento de su contraparte de la recíproca.

Por tanto, el acogimiento de la acción de rescisión de contrato descansa en el

acreditamiento de los siguientes elementos:

a) La existencia de una obligación;

b) La exigibilidad de ésta, y

c) El incumplimiento del deudor.

Lo anterior tiene apoyo en los siguientes criterios jurisprudenciales:

Octava Época, Tribunales Colegiados de Circuito, Jurisprudencia, Gaceta del

Semanario Judicial de la Federación, 73, Enero de 1994, materia: Civil, tesis: I.4o.C.
J/57, página: 62:

"CUMPLIMIENTO Y RESCISIÓN DE CONTRATO. LA FALTA DE

ACREDITAMIENTO DEL PAGO NO CONDUCE NECESARIAMENTE AL
ACOGIMIENTO DE LAS ACCIONES DE. El acogimiento tanto de la acción de
cumplimiento como de rescisión de contrato descansa en el acreditamiento de los
siguientes elementos: a) la existencia de la obligación; b) la exigibilidad de ésta y; c)
el incumplimiento del deudor, en el entendido de que respecto a este elemento, se
ha considerado suficiente con que el acreedor afirme la existencia del incumplimiento,
pues conforme a las normas que regulan la prueba, corresponde al deudor demostrar
el cumplimiento, si en esto hace consistir su defensa. Sin embargo, como el
incumplimiento del deudor constituye tan sólo uno de los elementos integrantes de
las referidas acciones, la falta de prueba del pago por parte del deudor no es
susceptible de conducir necesariamente en todos los casos al pronunciamiento de
una sentencia estimatoria, pues conforme a lo anterior, la carga de la prueba del pago
corresponde al obligado únicamente cuando éste afirme el cumplimiento de la
prestación a su cargo; pero si la defensa se relaciona con los otros elementos
integrantes de las referidas acciones, como pueden ser, por ejemplo, la inexistencia
de la obligación o su falta de exigibilidad, o bien, con cuestiones diferentes, como la
mora del acreedor, demostradas tales defensas, la acción debe desestimarse aun
cuando no esté probado el pago.”

"ACCIÓN RESCISORIA DE CONTRATO. LA MORA O INCUMPLIMIENTO DEL

DEUDOR, ES UN REQUISITO PARA SU PROCEDENCIA Y SU
ACREDITAMIENTO DEBE SER ESTIMADO DE OFICIO POR EL
JUZGADOR. En términos de lo dispuesto en los artículos 376 del Código de
Comercio, y 1778 y 2154 del Código Civil del Estado de México, referidos a contratos
de compraventa, para que el contratante-acreedor esté en posibilidad de demandar
ante el órgano jurisdiccional la rescisión de contrato, debe acreditar ante éste,
además de haber cumplido con su obligación, el hecho de que el contratante-deudor
ha incumplido con la suya y, por tanto, incurrido en mora. Ahora bien, tratándose de
contratos de compraventa en los que no se haya designado lugar de pago, operará
conforme a lo previsto en los artículos 2082 del Código Civil Federal, aplicado
supletoriamente en materia mercantil y 1911 del Código Civil para el Estado de
México, la regla general que establece que el pago debe hacerse en el domicilio del
deudor; en consecuencia, para que el deudor se constituya en mora, debe ser
requerido en su domicilio por el acreedor, hecho este último que, por constituir una
condición o requisito para la procedencia de la acción rescisoria de contrato, debe
acreditarse ante el juzgador y éste la debe estimar, aun de oficio, por ser de orden
público el cumplimiento de los requisitos de la acción, con independencia de que haya
o no alegación de la parte demandada en vía de excepción.”

Atendiendo a lo anterior, por cuanto hace al primer elemento de la acción de

cumplimiento denominado “existencia de la obligación” tenemos:

La actora ofreció como documento fundatorio de su acción la DOCUMENTAL

PRIVADA consistente en el Contrato de Promesa de compraventa sujeto a condición
de fecha treinta de marzo del dos mil diecisiete celebrado entre DESARROLLADORA
ACULTZINGO S.A. DE C.V. (LA PROMITENTE VENDEDORA) y MONICA LETICIA
LARA BOJORQUEZ (LA PROMITENTE COMPRADORA) respecto del inmueble
ubicado en el Departamento 904 del Edificio denominado Torre Florida, ubicado en
la calle Cumbres de Acultzingo Número 190, Colonia San Andrés Ateneo, también
conocida como Ampliación San Andrés Ateneo, Municipio de Tlalnepantla, Código
Postal 54040, Estado de México, en virtud del Incumplimiento de
DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DE C.V. quienes se obligaron en los
términos de las cláusulas siguientes:

CLÁUSULA PRIMERA.- PROMESA DE COMPRAVENTA.- LA PROMITENTE

VENDEDORA promete vender a la PROMITENTE COMPRADORA, quien a su vez
promete comprar de la PROMITENTE VENDEDORA el departamento que se
identifica en el inciso e) del apartado de declaraciones de ésta, con un área de
construcción de 130 metros cuadrados, que incluirá dos lugares de estacionamiento,
con las características, medidas y colindancias que se indican en el Anexo 1 del
presente contrato, sujeto a las condiciones señaladas en la Cláusula Octava del
mismo (en lo sucesivo las “Condiciones”).

CLÁUSULA SEGUNDA.- PRECIO.- Las partes acuerdan que el precio total del
departamento incluyendo las áreas privativas y áreas comunes, será la cantidad de
$3,639,967.54 (TRES MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL
NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE PESOS 54/100 MONEDA NACIONAL).
LA PROMITENTE COMPRADORA entregara a LA PROMITENTE VENDEDORA el
precio de compra de la siguiente manera:

a) La cantidad de $793,000.00 (SETECIENTOS NOVENTA Y TRES MILPESOS

00/100 MONEDA NACIONAL) como depósito en garantía al momento de firma del
presente contrato, sirviendo el mismo como el recibo más amplio y eficaz que en
derecho proceda.

b) La cantidad de $2,846,967.54 M.N. (DOS MILLONES

OCHOCIENTOSCUARENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE
PESOS 54/100 MONEDA NACIONAL)…

CLÁUSULA TERCERA. TRANSMISION DE PROPIEDAD Y ENTREGA DEL

DEPARTAMENTO.- LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a transmitir la
propiedad del Departamento y entregar el mismo el día 30 de MARZO de 2018,
contando con tres meses de gracia, contados a partir de esa fecha y realizar la
escrituración correspondiente, siempre y cuando LA PROMITENTE COMPRADORA
liquide a la PROMITENTE VENDEDORA el precio de venta del Departamento en la
misma fecha en que se realice la escrituración…

CLÁUSULA CUARTA. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO.- En caso de que LA

PROMITENTE VENDEDORA con la fecha de entrega del DEPARTAMENTO pactada
en la Cláusula Tercera del presente contrato, esta se obliga a pagar a la promitente
compradora el 0.25% (cero punto veinticinco por ciento) calculado sobre la cantidad
pagada a cuenta del precio de compra del Departamento pactado en la cláusula
segunda de este contrato, por cada mes de retraso en la entrega del mismo el
equivalente por los días transcurridos.

CLÁUSULA OCTAVA. CONDICIONES.- Las partes acuerdan que la transmisión de

la propiedad del Departamento y su escrituración ante notario público deberá llevarse
a cabo dentro de los 60 días siguientes a que se hayan cumplido las siguientes
condiciones:

(i) Que se hubiere constituido el Régimen de Propiedad en Condominio sobre el

Desarrollo.

(ii) Que el Desarrollo y el departamento cuenten con las características y

especificaciones contenidas en el Anexo 1 del presente contrato y que se hubiere
levantado el acta de entrega a satisfacción de LA PROMITENTE
COMPRADORA.

(iii) Que LA PROMITENTE COMPRADORA haya liquidado el precio de compra del

departamento a la PROMITENTE VENDEDORA.
Así mismo del Primer Convenio Modificatorio al Contrato de Promesa de
Compraventa de Fecha Treinta de Marzo de 2017, firmado con fecha Veintiuno de
Mayo de 2018, de su CLAUSULA PRIMERA se desprende lo siguiente:

CLAUSULA PRIMERA.- Con efectos a partir de esta fecha las partes en este acto
modifican la CLAUSULA SEGUNDA (PRECIO) del contrato de promesa de
compraventa, a fin de que dicha cláusula en lo sucesivo quede redactada como sigue:

SEGUNDA. PRECIO.- Las partes acuerdan que el precio total del Departamento,
incluyendo las áreas privativas y áreas comunes, será la cantidad de $3, 355,270.79
(TRES MILLONES TRESCIENTOS CIENCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS
SETENTA PESOS 79/100 M.N.)

LA PROMITENTE COMPRADORA entregará a la PROMITENTE VENDEDORA el

precio de compra de la siguiente manera:

a) La cantidad de $793,000.00 (setecientos noventa y tres mil pesos00/100 m.n.)

pagada con anterioridad a esta fecha.

b) La cantidad de $2,562,270.79 (dos millones quinientos sesenta y dos mil

doscientos setenta pesos 790/100 m.n.) pagada con anterioridad a esta fecha.

Documentales a las que se les concede valor probatorio de conformidad con lo

dispuesto por el artículo 335 del Código de Procedimientos Civiles, dado que aun y
cuando fueron objetadas por la parte demandada las mismas no fueron desvirtuadas
por la parte demandada al no haber ofrecido prueba idónea y suficiente en contra,
sino por el contrario reconoce y acepta haberlos celebrado, así como reconoce
expresamente el incumplimiento dado a los mismos, documentales con las cuales
queda debidamente acreditada la relación contractual existente entre las partes,
satisfaciéndose así el primer requisito de procedibilidad de la acción intentada.

Valor probatorio que se robustece con el desahogo de la prueba CONFESIONAL

ofrecida por la parte actora a cargo de la parte demandada desahogada en audiencia
de fecha veinticinco de abril del dos mil veintidós al contestar en sentido afirmativo la
posición uno.

Valor probatorio que además se adminicula con la confesión expresa que realiza al
contestar la demanda en la que reconoce la celebración del Contrato de Promesa de
Compraventa de Fecha Treinta de Marzo de 2017, así como del Primer Convenio
Modificatorio al Contrato de Promesa de Compraventa de Fecha Treinta de Marzo de
2017, firmado con fecha Veintiuno de Mayo de 2018.
En consecuencia valorados que fueron en su conjunto los anteriores medios de
convicción, se tiene por acreditado el primero de los elementos constitutivos de la
acción de rescisión denominado "existencia de la obligación" y con el mismo
se constata la relación contractual existente entre las partes, así como la forma y
términos en que éstas se obligaron; extremos que de conformidad con lo dispuesto
por los artículos 1832 y 1796 ambos del Código Civil para esta Ciudad, obligan a los
contratantes al exacto cumplimiento de las prestaciones expresamente pactadas en
el documento base de la acción, así como a las consecuencias que de éste se
deriven.

Por cuanto hace al segundo elemento de procedibilidad de la acción, consistente

en “la exigibilidad” de la obligación por la parte actora, cabe aludir al contenido del
contrato base de la acción, en cuyo rubro y cláusulas las partes estipularon la forma
y términos en que debía darse el cumplimiento a la obligación, así entonces, por su
parte la PROMITENTE VENDEDORA se obligó a transmitir la propiedad del
Departamento y entregar el mismo el día 30 de MARZO de 2018, contando con tres
meses de gracia, contados a partir de esa fecha y realizar la escrituración
correspondiente, siempre y cuando LA PROMITENTE COMPRADORA liquide a la
PROMITENTE VENDEDORA el precio de venta del Departamento en la misma fecha
en que se realice la escrituración, obligaciones que derivan del sinalagmático base
de la acción y resultan ciertas en términos del artículo 1954 del Código Civil existiendo
certeza respecto a la materia del incumplimiento en que incurrió la parte demandada
ya que no acreditó en el presente su cumplimiento respecto a la transmisión de
propiedad y entrega del departamento enunciado anteriormente en la cláusula tercera
del contrato base, en el entendido de que era a este a quien correspondía la carga
de la prueba. Es por ello que al haberse cumplido el momento o plazo pactado para
la realización de la obligación de la transmisión de propiedad y entrega del
departamento objeto de la venta es que se volvió exigible la obligación, hipótesis con
la que se acredita el segundo elemento de la acción y que de igual manera si bien
es cierto que de la CLÁUSULA OCTAVA se desprenden CONDICIONES
estipulándose que las partes acuerdan que la transmisión de la propiedad del
Departamento y su escrituración ante notario público deberá llevarse a cabo dentro
de los 60 días siguientes a que se hayan cumplido las siguientes condiciones:

(i) Que se hubiere constituido el Régimen de Propiedad en Condominio sobre el

Desarrollo.

(ii) Que el Desarrollo y el departamento cuenten con las características y

especificaciones contenidas en el Anexo 1 del presente contrato y que se hubiere
levantado el acta de entrega a satisfacción de LA PROMITENTE
COMPRADORA.
(iii) Que LA PROMITENTE COMPRADORA haya liquidado el precio de compra del
departamento a la PROMITENTE VENDEDORA.

También lo es que la parte demandada no acredita haber realizado las acciones

tendientes a cumplimentar las condiciones (i) y (ii) de la cláusula octava, quedando
únicamente acreditada la condición (iii) respecto a que se liquidó el precio de compra,
pues a mayor razón al contestar la demanda reconoce el pago quedando acreditado
con el desahogo de la prueba CONFESIONAL ofrecida por la parte actora a cargo
de la parte demandada desahogada en audiencia de fecha veinticinco de abril del dos
mil veintidós al contestar en sentido afirmativo la posición dos.

Por lo que hace al tercer elemento de la acción, este se justifica ante la propia
ausencia del cumplimiento por parte de la demandada a quien como se dijo
anteriormente le correspondía el acreditamiento del cumplimiento de su obligación,
en el entendido de que respecto a este elemento se ha considerado suficiente que la
acreedora afirme la existencia del incumplimiento, pues conforme a las reglas que
regulan la prueba para acreditar la acción de rescisión, corresponde al deudor
demostrar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por su parte. Atento a la
imputación que hace la parte actora al narrar los hechos de su demanda, en el sentido
de que la demandada ha incumplido con lo estipulado en la cláusula TERCERA del
contrato de promesa de compraventa de fecha treinta de marzo del dos mil diecisiete
ya que no realizo la transmisión de propiedad y entrega del departamento objeto de
la venta.

Sirve de apoyo al anterior razonamiento, la tesis jurisprudencial 308 emitida por la

Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en su anterior integración,
visible en el Semanario Judicial de la Federación 19172000, Sexta Época, materia
civil, tomo IV, página 261, cuyo rubro y texto son del tenor literal siguiente:

“PAGO O CUMPLIMIENTO, CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento de

las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor”

También cobra aplicación lo establecido por la Tercera Sala Civil de la

Suprema Corte de Justicia de la Nación, en su anterior integración en la tesis
publicada en la página 1697 del tomo CXXII del Semanario Judicial de la Federación,
Quinta Época; que a la letra se inserta:

“CONTRATOS, INCUMPLIMIENTO DE LOS. CARGA DE LA PRUEBA.- Al

demandado corresponde acreditar dentro del juicio, el cumplimiento de las
obligaciones a su cargo y, en tanto, no haber dado causa de incumplimiento del
contrato objeto del juicio, pues el actor no puede exigírsele la demostración de un
hecho negativo, cuando en uno de esa clase se funda la acción.”
En ese sentido, corresponde a los demandados acreditar su cumplimiento de pago y
no su incumplimiento a la parte actora. Al efecto la parte demandada reconoce de
manera expresa en su escrito de contestación el incumplimiento de la obligación a su
cargo y manifiesta que las partes pactaron de manera verbal ante la Procuraduría
Federal del Consumidor la espera de dicho cumplimiento de entrega y firma de
escritura del departamento objeto de la compra venta, para tal efecto la parte
demandada exhibió a fin de acreditar lo manifestado la DOCUMENTAL el convenio
celebrado con fecha treinta de marzo del dos mil veintiuno ante la PROCURADURÍA
FEDERAL DEL CONSUMIDOR, documental a la cual se le concede valor probatorio
por cuanto en el mismo se consigna y del que únicamente se advierte que el convenio
es en relación al pago de la pena convencional que este se obliga a pagar a la hoy
actora. Así mismo ofrece la confesional a cargo de la actora desahogada en audiencia
de fecha veinticinco de abril del dos mil veintidós, prueba a la cual se le concede valor
probatorio por cuanto, a su desahogo, sin que en nada beneficie al oferente de la
prueba al mantenerse en su dicho y remitirse al contenido de su demanda. Así mismo
la parte Actora exhibe como pruebas de su parte las DOCUMENTALES consistentes
en audiencia de fecha once de febrero del dos mil diecinueve, audiencia de siete de
marzo del dos mil diecinueve celebrada ante la PROCURADURIA FEDERAL DEL
CONSUMIDOR e informe rendido por DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A. DE
C.V., audiencia en la que las partes celebran convenio únicamente en relación al pago
de la Pena Convencional, copia de audiencia de fecha treinta de marzo del dos mil
veintiuno celebrada ante la PROCURADURIA FEDERAL DEL CONSUMIDOR así
como del informe rendido por DESARROLLADORA ACULTZINGO S.A. DE C.V., de
la que se desprende el convenio celebrado por las partes respecto del pago de la
pena convencional así como la copia con firma autógrafa en original de escrito de
Reclamación y anexos realizada ante la PROCURADURIA FEDERAL DEL
CONSUMIDOR, documentales a las cuales se les concede valor probatorio por
cuanto en las mismas se consigna y de las cuales se advierte el incumplimiento de la
parte demandada así como los diversos requerimientos realizados por la parte actora.
Así mismo ofrece la confesional a cargo de la demandada, desahogada en audiencia
de fecha veinticinco de abril del dos mil veintidós, prueba a la cual se le concede valor
probatorio al contestar la posición número tres en sentido afirmativo en relación a que
se ha abstenido de dar cumplimiento a su obligación de transmitir la propiedad del
Departamento y entregar el mismo el día 30 de MARZO de 2018, contando con tres
meses de gracia, contados a partir de esa fecha y realizar la escrituración
correspondiente, pactada en la cláusula tercera del base de la acción.

Ahora si bien es cierto que la parte demandada manifiesta que su incumplimiento es

derivado de una grave crisis económica por la que hoy en día continúa pasando, la
cual ha mermado el flujo de capital y con ello debilitado el cumplir con las obligaciones
pactadas, razón por la cual de manera extraordinaria y extrajudicial, se pactó de
manera, la espera de dicho cumplimiento de entrega y firma de escritura del
departamento que aduce la actora ya que incluso hoy en día no cuenta con los medios
materiales y económicos para afrontar la misma, al encontrarse la empresa en
insolvencia financiera, sin que ello conlleve un desconocimiento de sus obligaciones,
situación que fue agravada a virtud de la pandemia de salud mundial de la que toda
la sociedad mexicana padece también lo es que tomando en consideración la
pandemia declarada por la Organización Mundial de la Salud (OMS) de la
enfermedad COVID-19 provocada por el coronavirus, que afecto al mundo y desde
luego a México, constituyo un problema muy grave en materia de salud, económica,
jurídica y social, que generó que el 19 de marzo del dos mil veinte el Consejo de
Salubridad General la declarara como enfermedad grave de atención prioritaria y en
virtud de ser un hecho notorio, ya que atento al artículo 88 del Código Federal de
Procedimientos Civiles los tribunales pueden invocar hechos notorios aunque no
hayan sido alegados ni probados por las partes, entendiéndose por hechos notorios,
en general, aquellos que por el conocimiento humano se consideran ciertos e
indiscutibles, ya sea que pertenezcan a la historia, a la ciencia, a la naturaleza, a las
vicisitudes de la vida pública actual o a circunstancias comúnmente conocidas en un
determinado lugar, de modo que toda persona de ese medio esté en condiciones de
saberlo; y desde el punto de vista jurídico, hecho notorio es cualquier acontecimiento
de dominio público conocido por todos o casi todos los miembros de un círculo social
en el momento en que va a pronunciarse la decisión judicial, respecto del cual no hay
duda ni discusión; de manera que al ser notorio la ley exime de su prueba, por ser del
conocimiento público en el medio social donde ocurrió o donde se tramita el
procedimiento, así entonces tomando en consideración lo apuntado en líneas que
anteceden y toda vez que no puede hablarse aún de la posibilidad de un estado
general de diferimiento del cumplimiento de obligaciones, ni de exoneración de las
consecuencias de que se incumplan en los términos, forma, manera y tiempo en que
fueron contratadas ni mucho menos, de la exoneración del cumplimiento o pago de
las obligaciones, porque no se cumplen con los principios de la generalidad, ya que
la suspensión de actividades no ha sido en todas las ramas de la industria y del
comercio y tomando en consideración lo manifestado por la parte demandada en su
escrito de contestación, la demandada no acredita de qué manera dicha emergencia
sanitaria le ha impedido cumplir con su obligación, a mayor razón dejo de realizar el
cumplimiento de su obligación en fecha anterior a la que se declarara la emergencia
sanitaria.

Ahora bien, en ese orden de ideas se debe tener claro que una “obligación” es la
relación jurídica establecida entre dos o más personas, que tiene por objeto dar, hacer
o dejar hacer alguna cosa y puede referirse a todas las cosas que están en el
comercio, incluso a las futuras, en virtud de la cual una de ellas, denominado deudor,
tiene el deber de cumplir determinada prestación a favor de otro llamado acreedor.
Así, la obligación, es un deber jurídico que exige la concurrencia, por una parte, de
un derecho de un acreedor a cuyo favor ha de realizarse la prestación y puede, por
tanto, exigir el cumplimiento y, por otra, que el incumplimiento de ese deber por parte
del deudor u obligado, faculte al acreedor para ejercer una acción legal en contra de
su patrimonio.

Por lo que toda obligación jurídica nace para ser cumplida, y no se puede pensar en
la posibilidad de una obligación en la que se dejara a la voluntad del deudor el
cumplimiento o no de la obligación, pues la esencia de esta es el deber de cumplir la
prestación pactada por las partes, dentro del plazo estipulado para hacerlo, siendo
incorrecto pensar en la existencia de una obligación cuyo cumplimiento sea diferido
eternamente.

Por lo anteriormente expuesto es que queda acreditado el tercer elemento de la

acción intentada.

Ahora bien, en virtud de lo anteriormente considerado y de conformidad con lo

previsto en el artículo 2300 del Código Civil, la hoy actora, tiene acción y derecho
para demandar la rescisión del acto jurídico por incumplimiento de la parte
demandada. Luego entonces, se declara la rescisión del contrato la rescisión del
Contrato de Promesa de Compraventa sujeto a condición de
Fecha Treinta de Marzo de 2017, así como del Primer Convenio Modificatorio al
Contrato de Promesa de Compraventa sujeto a condición de Fecha Treinta de Marzo
de 2017, firmado con fecha Veintiuno de Mayo de 2018, ambos respecto del inmueble
ubicado en el Departamento 904 del Edificio denominado Torre Florida, ubicado en
la calle Cumbres de Acultzingo Número 190, Colonia San Andrés Ateneo, también
conocida como Ampliación San Andrés Ateneo, Municipio de Tlalnepantla, Código
Postal 54040, Estado de México, en virtud del Incumplimiento de
DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DE C.V. .
Por lo que hace a la prestación marcada con el inciso b) en términos de lo dispuesto
en el artículo 2311 del Código Sustantivo de la Materia, cuando se rescinda un
acuerdo de voluntades, el acreedor y el deudor deben restituirse las prestaciones que
se hubieren hecho, y tomando en consideración que en la presente controversia
resultó procedente la acción de rescisión del Contrato de Promesa de Compraventa
sujeto a condición de Fecha Treinta de Marzo de 2017, así como del Primer Convenio
Modificatorio al Contrato de Promesa de Compraventa sujeto a condición de Fecha
Treinta de Marzo de 2017, firmado con fecha Veintiuno de Mayo de 2018, celebrados
entre las partes contendientes, se condena a la parte demandada a devolver a la
parte actora la cantidad de $3,355,270.00 (TRES MILLONES TRESCIENTOS
CINCUENTA Y CINCO MIL DSCIENTOS SETENTA PESOS 00/100 M.N.), importe
que representa el monto total del pago realizado por la actora a la hoy demandada
como precio pactado de la compraventa.

Por lo que hace a la prestación marcada con el inciso c) la misma resulta procedente
por lo que se condena a la parte demandada a pagar a la actora los intereses legales
a razón del 9% anual sobre la cantidad de $3,355,270.00 (TRES MILLONES
TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL DSCIENTOS SETENTA PESOS 00/100
M.N.), generados a partir de que recibió el pago de dicha cantidad y hasta que este
devuelva dicha cantidad a la actora, los cuales se cuales serán cuantificados en
ejecución de sentencia previo el incidente que lo regule y apruebe

Se concede a la parte demandada el plazo de CINCO DIAS contados a partir de que

la presente resolución cause ejecutoria para que haga pago de las cantidades liquidas
a que haya sido condenada apercibida que en caso de no hacerlo se procederá a la
ejecución forzosa de la presente resolución.

En cuanto a la prestación marcada con el inciso d) la misma resulta procedente por

lo que se condena a la parte demandada al pago de la pena convencional pactada
en la cláusula cuarta derivada del incumplimiento de DESARROLLADORA
ACULTZINGO, S.A DE C.V. al no haber entregado el Departamento 904 del Edificio
denominado Torre Florida, ubicado en la calle Cumbres de Acultzingo Número 190,
Colonia San Andrés Ateneo, también conocida como Ampliación San Andrés Ateneo,
Municipio de Tlalnepantla, Código Postal 54040, Estado de México, dentro de los
plazos pactados en la cláusula tercera del Contrato de Promesa de Compraventa
sujeto a condición de Fecha Treinta de Marzo de 2017, pena que deberá pagar la
demandada desde el día Primero de Abril de Dos Mil Veinte y hasta que realice el
pago de la cantidad a que fue condenada a devolver a la parte actora, misma que se
cuantificara en ejecución de sentencia previo el incidente que lo regule y apruebe.

Por lo que hace a la excepción consistente en LA OFERTA DE NO COBRAR O

ESPERAR la misma resulta improcedente ya que no acredito con las pruebas
ofrecidas su manifestación respecto a que en el convenio celebrado ante la
Procuraduría Federal del Consumidor se había pactado un nuevo plazo para la
entrega pues como se advierte de las diversas actuaciones realizadas ante dicha
autoridad los convenios celebrados únicamente fueron en relación al pago de la pena
convencional. En cuanto a la excepción de FALTA DE ACCION Y DERECHO la
misma resulta improcedente ya que la parte actora acredito los elementos de su
acción de rescisión de contrato. La excepción de FALTA DE INTERPELACIÓN la
misma resulta improcedente ya que en el contrato base de la acción particularmente
en la Cláusula Tercera del mismo la hoy demandada se obligó a transmitir la
propiedad del Departamento y entregar el mismo el día 30 de MARZO de 2018,
contando con tres meses de gracia, contados a partir de esa fecha y realizar la
escrituración correspondiente, siempre y cuando LA PROMITENTE COMPRADORA
liquide a la PROMITENTE VENDEDORA el precio de venta del Departamento en la
misma fecha en que se realice la escrituración, por lo que al haberse cumplido el
plazo pactado para la realización de la obligación de la transmisión de propiedad y
entrega del departamento objeto de la venta es que se volvió exigible la obligación, y
que de igual manera si bien es cierto que de la CLÁUSULA OCTAVA se desprenden
CONDICIONES estipulándose que las partes acuerdan que la transmisión de la
propiedad del Departamento y su escrituración ante notario público deberá llevarse a
cabo dentro de los 60 días siguientes a que se hayan cumplido las condiciones
pactadas, también lo es que la parte demandada no acredito haber realizado las
acciones tendientes a cumplimentar las mismas, quedando únicamente acreditada la
condición (iii) respecto a que se liquidó el precio de compra a mayor razón la parte
actora le requirió el cumplimiento de la obligación mediante diversas actuaciones ante
la Procuraduría Federal del Consumidor. Por lo que hace a la excepción de
DERIVADA DE LA CLAUSULA DECIMA DEL CONTRATO BASE DE LA ACCION la
misma resulta improcedente la misma resulta improcedente ya que no se actualiza el
supuesto a que se refiere el tercer párrafo de la cláusula décima ya que la recisión
declarada no fue por cusas imputables a la hoy actora. La excepción de MUTATI
LIBELI resulta improcedente ya que como se desprende de la instrumental de
actuaciones la parte actora en ningún momento del procedimiento pretendió modificar
o ampliar su escrito de demanda. Y finalmente por lo que hace a la excepción de
OSCURIDAD DE LA DEMANDA la misma resulta igualmente improcedente ya que la
demandada al contestar la demanda interpuesta en su contra se pronunció respectos
de todas y cada una de las prestaciones y hechos contenidos en el escrito inicial.
Al no encontrarse el presente asunto dentro de los supuestos del artículo 140 del
Código de Procedimientos Civiles, no es de hacer especial condena en gastos y
costas.

Por lo expuesto y fundado, es de resolverse y se:

R E S U E L V E:

- - - PRIMERO.- Ha sido procedente la vía ORDINARIA CIVIL en que la parte

actora, acredito su acción y la demandada no justifico sus excepciones y defensas.

- - SEGUNDO.- Se declara la rescisión del Contrato de Promesa de

Compraventa sujeto a condición de Fecha Treinta de Marzo de 2017, así como del
Primer Convenio Modificatorio al Contrato de Promesa de Compraventa sujeto a
condición de Fecha Treinta de Marzo de 2017, firmado con fecha Veintiuno de Mayo
de 2018, ambos respecto del inmueble ubicado en el Departamento 904 del Edificio
denominado Torre Florida, ubicado en la calle Cumbres de Acultzingo Número 190,
Colonia San Andrés Ateneo, también conocida como Ampliación San Andrés Ateneo,
Municipio de Tlalnepantla, Código Postal 54040, Estado de México.

- - - TERCERO.- Se condena a la parte demandada a devolver a la parte actora

la cantidad de $3,355,270.00 (TRES MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y
CINCO MIL DSCIENTOS SETENTA PESOS 00/100 M.N.), importe que representa
el monto total del pago realizado por la actora a la hoy demandada como precio
pactado de la compraventa.
- - - CUARTO.- Se condena a la parte demandada a pagar a la actora los
intereses legales a razón del 9% anual sobre la cantidad de $3,355,270.00 (TRES
MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL DSCIENTOS SETENTA
PESOS 00/100 M.N.), generados a partir de que recibió el pago de dicha cantidad y
hasta que este devuelva dicha cantidad a la actora, los cuales serán cuantificados en
ejecución de sentencia previo el incidente que lo regule y apruebe

- - - QUINTO.- Se condena a la parte demandada al pago de la pena

convencional pactada en la cláusula cuarta del contrato base de la acción derivada
del incumplimiento de DESARROLLADORA ACULTZINGO, S.A DE C.V. al no haber
entregado el Departamento 904 del Edificio denominado Torre Florida, ubicado en la
calle Cumbres de Acultzingo Número 190, Colonia San Andrés Ateneo, también
conocida como Ampliación San Andrés Ateneo, Municipio de Tlalnepantla, Código
Postal 54040, Estado de México, dentro de los plazos pactados en la cláusula tercera
del Contrato de Promesa de Compraventa sujeto a condición de Fecha Treinta de
Marzo de 2017, pena que deberá pagar la demandada desde el día Primero de Abril
de Dos Mil Veinte y hasta que realice el pago de la cantidad a que fue condenada a
devolver a la parte actora, misma que se cuantificara en ejecución de sentencia previo
el incidente que lo regule y apruebe..

- - - SEXTO.- Se concede a la parte demandada el plazo de CINCO DIAS

contados a partir de que la presente resolución cause ejecutoria para que haga pago
de las cantidades liquidas a que haya sido condenada apercibida que en caso de no
hacerlo se procederá a la ejecución forzosa de la presente resolución.

- - - SEPTIMO.- Al no encontrarse el presente asunto dentro de los supuestos

del artículo 140 del Código de Procedimientos Civiles, no es de hacer especial
condena en gastos y costas.

NOTIFIQUESE.- ASÍ definitivamente juzgando, lo resolvió y firma la C. JUEZ

INTERINA TRIGÉSIMO TERCERO DE LO CIVIL DE PROCESO ESCRITO DE ESTA
CIUDAD, LICENCIADA LIZZET URBINA ANGUAS ante la C. Secretaria de Acuerdos
“A” MAESTRA MARTINA SAULA ARMAS LUNA con quien actúa y da fe.