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VOZ Y VOTO DE LOS MOROSOS EN LAS ASAMBLEAS

METRO CUADRADO

En lo que respecta al tema de las decisiones de la asamblea general el

artículo 37 del régimen de propiedad horizontal, contempla que:

“…  Todos los propietarios de bienes privados que integran

el edificio o conjunto  tendrán derecho a participar en sus
deliberaciones y a votar en ella.

No se violan los derechos fundamentales de los propietarios morosos

al impedirles hablar y votar, sin embargo, es importante consultar las
indicaciones del reglamento de propiedad horizontal.

"Soy administradora de propiedad horizontal hace siete años. Quiero

saber ¿los morosos pueden tener voz y voto en la asamblea de
copropietarios? Considero que sí, pero no recuerdo en qué resolución
o sentencia de la Corte se define esto. Le agradezco su orientación
pues se acerca la asamblea de copropietarios y los miembros del
consejo de administración me han consultado el tema".

Respuesta
En varios casos la jurisprudencia ha señalado que no se violan
derechos fundamentales de los morosos al impedirles participar en las
asambleas. De todas formas, es importante consultar el reglamento.

Si allí no se hace alguna previsión al respecto no se podría impedir a

estas personas que participen con voz y voto en la asamblea. Si está
contemplada la disposición les recomiendo que de acuerdo con los
antecedentes de la Ley 675 del 2001 no se impida estos derechos
cuando se requiera el quórum del 70 por ciento.

¿Pueden los propietarios morosos votar en las

asambleas?
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, que regula el Régimen de
Propiedad Horizontal, en los conjuntos residenciales pueden votar
quienes tengan la calidad de propietarios. El artículo 37 señala “Todos
los propietarios de bienes privados que integran el beneficio o
conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y
votar en ella”.

Si bien la Ley es clara, existen algunas teorías que tienden a

interpretar con fundamento en la Sentencia de tutela T-633 de 2003,
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que, por vía estatutaria, es decir, por acuerdo en el Reglamento de

Propiedad Horizontal es viable limitar el voto a los propietarios
morosos.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que las Sentencias de Tutela

tiene efectos interpartes, lo que significa que resuelve situaciones
fácticas particulares. Y el caso que analizó la Corte Constitucional en la
citada Sentencia inclusive la Copropiedad, aun no se encontraba
acogida a la Ley 675 de 2001.

Por consiguiente, regular esta prohibición vía Reglamento, puede

mediante acciones judiciales posteriores, derivar en eventuales
vicios de las decisiones que se tomen.

Debe tenerse en cuenta que estar en mora, no cambia la calidad de

propietarios de quienes no cumplen a tiempo con el pago de las
expensas ordinarias y extraordinarias. Y la Ley prevé otras acciones y
restricciones en el uso de bienes comunes no esenciales para presionar
que quienes componente la Copropiedad cumplan con sus obligaciones
pecuniarias.

¿PUEDE LIMITARSE EL DERECHO A VOZ Y VOTO EN LA ASAMBLEA A UN

COPROPIETARIO QUE ES DEUDOR MOROSO?
Mar 3, 2018 | BLOG, PROPIEDAD HORIZONTAL
Éste es otro de los temas importantes cuando de asamblea de
propietarios se trata, por la incidencia que tiene dentro de ella y para
las decisiones que se tomen sobre el funcionamiento de la P.H., pues
en caso que sean alto el número de ellos, puede ser la causa principal
para controlar la asamblea; por tal razón se hace necesario limitar su
derecho.

Se han creado diferentes procesos para lograr que el propietario o

residente moroso cumpla con sus obligaciones económicas, pero, en
muchos casos, no son suficientes y se hace indispensable restringir
su derecho al voto y a su intervención en la asamblea; aunque la
Ley 675 de 2001 no señala prohibición expresa en su articulado.

Aunque, es comprensible que en asamblea se tome esta medida, por

razón de lo inconveniente que resulta que los morosos interfieran con
su opinión en contra de las medidas tomadas por la asamblea para
castigar a los propietarios o residentes morosos, afectando el correcto
funcionamiento del edificio o conjunto residencial; por lo que se
sugiere limitar sólo el derecho a voto y no el de voz, ni su
ingreso a la asamblea de propietarios.
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Puede llegar a surgir la inquietud de si se le puede prohibir a un

deudor moroso otorgar poder para que lo represente en la asamblea,
aunque el reglamento no lo mencione en su articulado y la respuesta
sería NO, porque a pesar que la Ley permite mecanismos de cobro
para propietarios morosos, algunos de ellos pueden ser objeto de
tutela en beneficio del propietario o residente.

Hay posiciones encontradas en lo concerniente a la prohibición del

derecho a voz y voto en la asamblea cuando se está en mora, pues
unos opinan que sí se puede, otros defienden lo contrario por cuanto la
Ley de P.H. no lo contempla, tal como se expresa en el art.37, al
señalar que:

“La asamblea general la constituirán los propietarios de

bienes privados o sus representantes o delegados reunidos
con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en
el reglamento de propiedad horizontal.

Todos los propietarios de bienes privados que integran el

edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus
deliberaciones y votar en ella”.

Igualmente, la Ley 675 de 2001 tampoco prohíbe que un propietario

moroso sea elegido como miembro para el Consejo de Administración,
a menos que en los estatutos de la P.H. se reglamente
específicamente sobre ello para tener un fundamento legal establecido,
recordando que es el Administrador quien, anticipadamente, evite que
esta situación realizando las gestiones de cobro pertinentes y lo cual
está señalada como una de sus principales funciones.
Este régimen de propiedad horizontal no se refiere expresamente a
estos casos, pero si la prohibición está determinada en los estatutos,
SÍ SE PUEDE limitar el derecho a voz y voto y a ser elegido como
miembro del Consejo.
El propietario moroso puede demandar en caso que se le prohíba voz y
voto (cuando el tema NO se encuentre desarrollado en los estatutos
de la copropiedad), porque la Ley 675 de 2001 no lo prohíbe
expresamente.

¿SABES SI LOS PROPIETARIOS MOROSOS PUEDEN PARTICIPAR

Y VOTAR EN LA ASAMBLEA GENERAL?

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Inicialmente, es menester indicar que la Asamblea General de la
copropiedad -de conformidad con el artículo 39 de la Ley 675 de
2001- “se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la
fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio
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de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de

cada período presupuestal”, es decir, durante los primeros 3 meses del
año. Ahora bien, la participación en las deliberaciones y a votar en
ella, se constituye en un derecho para todos los propietarios de bienes
privados que integran el edificio o conjunto (art. 37), sin embargo, la
ley no estableció una prohibición para aquellas personas que se
encuentran en mora con la copropiedad, así que inicialmente no existe
razón para indicar que no puedan participar y votar en la misma.

Sin embargo, la Corte Constitucional en fallo de tutela Sentencia T-633

de 2003, indicó que, “el  impedir el ingreso de los deudores morosos a
las asambleas de propietarios, como es el caso que se estudia,  no
constituyen medidas que vulneren los derechos fundamentales  de los
residentes y, por consiguiente, dichas decisiones no pueden ser
controvertidas a través de la acción de tutela (…)” (Subrayas fuera de
texto).

Por lo anterior, es posible evitar la participación y voto de los morosos

en la asamblea, sin embargo, esto no es facultativo de la
administración, consejo de administración o incluso de algún miembro
de la asamblea, dicha prohibición o restricción debe estar consagrada
en el reglamento de propiedad horizontal y debe recaer únicamente
sobre su derecho al voto, más no sobre su derecho a participación, el
cual, sin importar las deudas existentes, debe permitirse.

En caso de no estar incluido en el reglamento de propiedad horizontal

-de conformidad con el artículo 38 de la Ley 675 de 2001 numeral 6-
la asamblea general de propietarios podrá “aprobar las reformas al
reglamento de propiedad horizontal”,  y posteriormente elevarlo a
escritura pública y registrarlo en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos correspondiente. Hasta que esto no se realice,
la asamblea no puede prohibir la participación y voto del moroso en la
asamblea general.