Cómo funcionan los

comodatos inmobiliarios y
cuándo es aconsejable
aplicarlos en una operación
Es frecuente en casos de compraventa de inmuebles en los
que el vendedor necesita quedarse algunos días más en la
propiedad que está vendiendo para necesita terminar de
acondicionar la vivienda ala que se mudará

PorJosé Luis Cieri

14 Ago, 2022
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Tanto a la hora de comprar como vender una vivienda hay que
hacer bien los números y dejar todo bien claro por escrito para
evitar disgustos: el comodato es una opción para ganar tiempo
entre quienes deben hacer una mudanza al mismo tiempo
El comodato inmobiliario está de moda en un contexto post
pandemia, que hace que el rubro pueda agilizar algunas
contrataciones que antes eran impensadas. Conceptualmente es el
contrato por el cual el dueño de una propiedad se obliga a
entregar a otra el derecho de uso de la misma, para que se
sirva gratuitamente de ella y lo restituya en idénticas
condiciones a las recibidas una vez finalizado el plazo. Las
partes se denominan “comodante” que es el titular del inmueble y
“comodatario” que es el que recibe la cosa en préstamo gratuito.

¿Por qué un comodato? Tradicionalmente su uso habilitaba para

tomarse unos días para la mudanza. Aquellos que compran y
venden en forma simultánea, en donde coincide la misma fecha de
venta y compra puede tornarse complicado mudarse el mismo día
de la escritura. Es frecuente en casos de compraventa de
inmuebles en los que el vendedor precisa quedarse algunos días
más en la propiedad que está vendiendo, ya que necesita
remodelar, arreglar o pintar donde se mudará.

Andrea Rey, titular de la Escribanía Rey, dijo a Infobae que “las

partes de común acuerdo y en absoluta confianza, tema primordial
y fundamental, deciden permitirse unos días para disponer de sus
pertenencias y organizar el traslado. Entonces firman el contrato
de comodato con el antecedente de haber vendido por escritura y
con el justificativo expreso que es porque se necesitan esos días
necesarios para finalizar con la mudanza. El plazo lo acuerdan las
partes y como está dado en el marco de la buena fe y la confianza,
se determina un plazo coherente y variable, no especificado por la
ley ni de cumplimiento de orden público”.

“Las partes de común acuerdo deciden permitirse unos días para

organizar la mudanza. Firman el contrato de comodato con el
antecedente de haber vendido por escritura y el justificativo de
porqué necesitan esos días” (Rey)
Estas circunstancias deben ser de conocimiento del escribano
interviniente para poder brindar un adecuado asesoramiento
y poder redactar el contrato.

“Si deciden no firmar el comodato es un riesgo para el

comprador porque en nuestro derecho para ser considerado dueño
del inmueble se necesita el título/escritura y el modo/tradición o
entrega de la cosa, transfiriendo los derechos de posesión. Y son
actos materiales estos últimos, así que aunque en la escritura
figure la transmisión de los derechos, si en la realidad no sucedió,
no estaría completo el derecho de dominio”, añadió Rey.

También hay otros tipos de comodatos en el ámbito de oficinas,

uso corporativo o acuerdos para la utilización de comedores
escolares, entre otros casos.

Cuanto cuesta

Básicamente el comodatario pagará todos los servicios que se

consuman durante el comodato, así como los gastos ordinarios.

Bernardo Mihura de Estrada, secretario del Colegio de

Escribanos de Buenos Aires, destacó a Infobae lo siguiente:
“Cuando el comodato se da en el marco de una compraventa,
generalmente no hay gastos extras y se incluye como parte de los
puntos de la operación. Si bien no se vuelca en la escritura hay
documentos contextuales que hacen referencia clara a este
procedimiento”.

Pero sí hay comodatos puntuales, donde sí se establece un monto

relativo a ese contrato y en donde el escribano realiza certificación
de formas y redacta un documento a esos fines. Se da en los casos
donde un propietario prefiere no alquilar y sí prestar, por
ejemplo.

“Se establecen plazos (tres meses para una casa de verano) y se

dejan establecidas las cláusulas legales para disponer del inmueble
una vez vencido ese período, por ejemplo. El objetivo es dejar en
claro por escrito y con consentimientos esos plazos y
compromisos para evitar problemas a futuro”, amplió Mihura de
Estrada.
Hay comodatos puntuales, donde sí se establece un monto relativo
a ese contrato y en donde el escribano realiza certificación de
formas y redacta un documento a esos fines. Se da en los casos
donde un propietario prefiere no alquilar y sí prestar, por ejemplo
Fuentes expertas informaron que por costos de redacción del
contrato y su certificación en Buenos Aires el arancel notarial
estipula para estos contratos un honorario que parte desde $50.000
más impuestos y cada firma desde $3.000 más impuestos y
costo de fojas, dependiendo si es por derecho propio o hay que
analizar la representación de quien firma. “Lo que habitualmente
no suele cobrarse es el honorario de la redacción del comodato
cuando se deben disponer de días para mudarse luego de la
escritura de venta. Se le cobra a la parte vendedora la certificación
de las firmas solamente”, contó Rey.

Por cuanto tiempo dura el comodato y si se puede renovar

En principio no hay plazo mínimo ni máximo estipulado en el

Código Civil y Comercial; y al vencimiento del plazo pactado se
podría renovar por voluntad de las dos partes.

Sobre qué se aconseja al propietario de una vivienda en este caso,

y cuando conviene hacerlo y cuando no, Juan de Dios Troisi,
vocal del Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de la
Ciudad de Buenos Aires, comentó a Infobae que “el consejo
siempre es que esta modalidad se haga por contrato, por escrito,
para que queden perfectamente establecidas las obligaciones de
cada parte, y la fecha de restitución del inmueble; y por supuesto
que se certifiquen las firmas notarialmente para que dicho acuerdo
tenga fe pública en cuanto a los firmantes, por lo que luego nadie
podrá desconocer la firma en dicho contrato, lo cual es una
ventaja a la hora de una posible acción legal motivada por un
incumplimiento de alguna de las partes”.
Se puede acordar una prórroga de plazos. O una renovación del
contrato de comodato siempre y cuando haya justificación entre
las partes
Qué pasa si el comodatario no cumple con lo pactado, qué se le
aplica y como se resuelve la situación.

“En el contrato se pacta todo lo relativo al incumplimiento, tanto

la posibilidad de concurrir a la justicia para reclamar la entrega del
inmueble más los daños y perjuicios, como multas establecidas
por cada día de demora en la restitución”, amplió Troisi.

La aplicación de este contrato no ha variado con el paso de los

años; la situación que el vendedor necesite un tiempo determinado
para mudarse o reubicarse siempre se ha dado.

Mihura de Estrada, argumentó: “Hay casos donde es claro el

miedo del comprador a que ese vendedor que entrega el inmueble
incumpla con los plazos. Por eso es que se puede aplicar una
retención en garantía, es decir, queda en custodia del
escribano o del corredor una cierta suma de dinero para
eventuales incumplimientos. Si se diera que no entrega a
tiempo, entonces el comprador podría disponer de esa
garantía para afrontar gastos que se generaran por la demora
de esa entrega”.

Se aconseja utilizar la posibilidad de habilitar dentro del mismo

contrato un correo electrónico de validez entre las partes para
agilizar el intercambio de la comunicación y/o la red Whatsapp
como medio de prueba y notificación fehaciente.
“Se puede acordar una prórroga de plazos. O una renovación del
contrato, que es una posibilidad si hay justificación”, concluyó
Rey.