Tema 7: Negocios jurídicos sobre la empresa

1. Concepto de empresa.
2. Transmisión de una empresa:
- Efectos jurídicos de cualquier tipo de transmisión de una empresa.
- Transmisión inter vivos de una empresa:
- Compra venta de una empres a .
- Transmisión mortis causa de una empresa.

3. Arrendamiento de una empresa:

- Normativa sobre el arrendamiento de una empresa.
- Estructura del contrato de arrendamiento de una empresa.
- Contenido del contrato de arrendamiento de una empresa.
- Causas de extinción del contrato de arrendamiento de una empresa.

4. Usufructo de una empresa:

- Tipos de usufructo de una empresa.
- Contenido del contrato de usufructo de una empresa.

5. Hipoteca mobiliaria de una empresa o establecimiento mercantil:

- Estructura del contrato de hipoteca mobiliaria de una empresa o establecimiento mercantil.
- Ejecución de la hipoteca de una empresa o establecimiento mercantil.

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1. Concepto de empresa

La empresa es una organización de capital y de trabajo util izada instrumentalmente por el empresario para
realizar una actividad económica para el mercado.
2. Transmisión de una empresa

2.1. Efectos jurídicos de cualquier tipo de transmisión de una empresa:

- Efectos sobre las deudas y los créditos de la empresa:
A. Créditos de la empresa:
La transmisión de los créditos de la empresa no opera automáticamente con la transmisión de la empresa, sino
que requiere previsión expresa de las partes.
Para ello, debe seguirse la normativa propia la cesión de créditos: se requiere pacto entre el cedente (el
transmitente de la empresa) y el cesionario (el adquirente de la empresa) para la transmisión efectiva. No es
necesario el consentimiento del deudor para la cesión, si bien deberá ser comunicado de la operación par a que la
única forma de liberarse sea pagando al cesionario (en caso contrario, podría liberarse de su obligación
cumpliendo alternativamente con el cedente o con el cesionario).

B. Deudas de la empresa:
La transmisión de las deudas de la empresa no opera automáticamente con la transmisión de la empresa, sino
que requiere previsión expresa de las partes.
Para ello, se requiere pacto entre el acreedor de cada una de las deudas y el nuevo deudor (el adquirente de la
empresa). Si no se dispusiera de este consentimiento, los pactos entre el cedente (el transmitente de la empresa)
y el cesionario (el adquirente de la empresa) serían eficaces únicamente entre ellos, de forma que solo el cedente
podrá cumplir con el acreedor, pero luego estará legitimado para repetir contra el cesionario en virtud de su
acuerdo privado.

- Cesión de contratos:
La cesión de contratos implica la subrogación de un tercero (el adquirente de la empresa) en la posición
contractual del cedente (el transmitente de la empresa) en sus contratos con otras personas.
Con carácter general, la cesión de contratos de la empresa no opera automáticamente con la transmisión de la
empresa, sino que requiere previsión expresa de las partes. No obstante, en determinados supuestos
contemplados expresamente en la Ley, esta cesión sí opera de forma automática:
 Cesión de contratos de carácter imperativo: Corresponde con supuestos en los que la transmisión de la
empresa obliga al adquirente a subrogarse en la posición del transmitente en el contrato. Ejemplos de
contratos de este tipo:
o Contratos que deben cederse en todo tipo de transmisiones:
 Contratos laborales.
 Contratos de seguro de la empresa.
o Contratos que deben cederse únicamente en transmisiones mortis causa:
 Contratos de agencia.
 Contratos de factor.
 Contratos de comisión.
 Cesión de contratos de carácter dispositivo: Corresponde con supuestos en los que la transmisión de la
empresa supone también, de forma automática, la subrogación del adquirente en la posición del
transmitente en el contrato (salvo pacto en contrario). Ejemplos de contratos de este tipo:
o Contrato de arrendamiento del local en que se halle la empresa.
 - Generación de obligaciones accesorias:
El transmitente está obligado a transmitir los elementos esenciales (tanto materiales como inmateriales) que
componen la empresa, incluyendo las dos situaciones de hechos que caracterizan a una empresa en
funcionamiento: la clientela y sus expectativas (salvo pacto en contrario). Estas situaciones no pueden
transmitirse directamente, por lo que debe procurarse, al menos, su transmisión indirecta , lo que supone
imponer al transmitente una serie de obligaciones:
 Obligación de dar los elementos necesarios: El transmitente debe poner a disposición del adquirente todos
los elementos de la empresa a los que la clientela y las expectativas de ganancia van a menudo unidas, como,
por ejemplo, el listado de clientes de la empresa.
 Prohibición de competencia: El transmitente debe abstenerse de hacerle competencia al adquirente en las
zonas en las que pueda perturbarlo y durante el periodo de tiempo necesario para que consolide (u,
objetivamente, hubiera podido consolidar) la clientela y las expectativas de la empresa transmitida.
2.2. Transmisión inter vivos de una empresa:
- Compraventa de una empresa:
Una compraventa de una empresa es un contrato cuyo objeto es la transmisión de la empresa en sí misma a
cambio de un precio cierto.
La compraventa de la empresa supone la transmisión conjunta de todos los elementos que la componen, por lo
que, para que el contrato sea válido, deberá respetarse la ley de circulación propia de cada uno de los elementos
enajenados.

A. Contenido del contrato de compraventa de una empresa:

A.A. Obligaciones del vendedor:
a) Obligación de entregar la empresa:
La obligación de entregar la empresa supone la entrega conjunta de los bienes que la forman, de forma que el
adquirente pueda continuar su explotación por haber recibido, no solo los elementos aislados que la componen,
sino también lo que la jurisprudencia ha denominado “la organización productiva” de la empresa. Para ello,
además de la entrega de los bienes, el vendedor deberá cumplir una serie de obligaciones accesorias como la
puesta de la lista de los clientes a disposición del comprador, la comunicación a los mismos de la enajenación
realizada, el asesoramiento al comprador en la producción o la revelación al mismo de los secretos de fabricación.
Formas de determinación de los bienes que forman la empresa:
 Si la empresa tiene inventario: El vendedor tiene la obligación de entregar todos los bienes mencionados en
el inventario.
 Si la empresa no tiene inventario: El vendedor tiene la obligación de entregar, al menos, todos los bienes
esenciales de la empresa.

b) Prohibición de competencia:
El vendedor debe abstenerse de hacerle competencia al comprador en las zonas en las que pueda perturbarlo y
durante el periodo de tiempo necesario para que consolide (u, objetivamente, hubiera podido consolidar) la
clientela y las expectativas de la empresa transmitida.
2.3. Transmisión mortis causa de una empresa:
- Administración provisional de la empresa tras la muerte del empresario:
Tras la muerte del titular de la empresa, y hasta que se determine la personalidad del nuevo titular de la misma,
deberá gestionar y administrar la empresa (en orden supletorio):
 La persona nombrada por el difunto para tal efecto.
 El factor o gerente de la empresa en el momento de la muerte del empresario.
 Los llamados a la herencia o los albaceas: En caso de que los llamados a la herencia sean varias personas,
deberán ocuparse de la administración de la empresa formando una comunidad hereditaria. Si tal
administración se articula con carácter provisional, no supondrá la aceptación táctica de la herencia.

- Particularidades del régimen jurídico de la transmisión mortis causa de una empresa:

Para evitar la disgregación y liquidación de la empresa cuando fallece su titular, se permite la atribución de la
empresa a una sola persona en condición de legatario o único heredero. Esta atribución genera un problema
importante: la Ley exige que el pago de la legítima a los demás herederos se realice con los bienes del caudal
hereditario y sin demora, lo que no podrá hacerse si la empresa es transmitida únicamente a un solo heredero.
Para solucionar este inconveniente, se permite:
 Satisfacer la legítima a los demás herederos en metálico, incluso, de ser necesario, con efectivo proveniente
de fondos ajenos a la herencia.
 Aplazar el pago de la legítima en, como máximo, un periodo de 5 años desde el fallecimiento del empresario
testador.
3. Arrendamiento de una empresa

El arrendamiento de una empresa es un contrato por el cual el titular de la empresa cede el uso o la explotación
de la empresa a un tercero por un tiempo determinado y precio cierto.
La condición de empresario deja de ser ostentada por el arrendador y pasa al arrendatario, puesto que es el
arrendatario quien asume el ejercicio de la actividad económica en sustitución del arrendador.

3.1. Normativa sobre el arrendamiento de una empresa:

No existe normativa expresa sobre el arrendamiento de una empresa, por lo que la jurisprudencia ha optado por
aplicar determinados preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, la regulación del
contrato de arrendamiento del Código Civil.

3.2. Estructura del contrato de arrendamiento de una empresa:

- Elementos subjetivos:
 Arrendador.
 Arrendatario.

- Elementos objetivos:
 Uso de la empresa: Requisitos de la empresa:
o El objeto arrendado debe ser un local y el negocio en él instalado. Para ser considerados una empresa,
ambos deben formar un una unidad patrimonial dotada de vida propia (lo que la jurisprudencia ha
denominado un “conjunto organizado”).
o La empresa debió haber sido explotada en el pasado por el arrendador.
o La finalidad del arrendamiento debe ser continuar con la explotación de la actividad económica de la
empresa.
 Renta: La renta debe ser cierta.

- Elementos formales:
El contrato de arrendamiento de una empresa se rige por el principio de libertad de forma.
3.3. Contenido del contrato de arrendamiento de una empresa:
- Obligaciones del arrendador:
A. Entregar la empresa:
El arrendador debe entregar al arrendatario todos los elementos esenciales de la empresa en forma útil y realizar
todas aquellas prestaciones accesorias, pero necesarias para explotarla (como aconsejar al arrendatario, poner a
su disposición la lista de clientes...). Asimismo, deberá conferírsele al arrendatario un poder de disposición sobre
las materias primas, los enseres y las mercancías que sea necesario transformar o enajenar para explotar la
empresa arrendada.

B. Prohibición de competencia:
El arrendador debe abstenerse de hacerle la competencia al arrendatario en las zonas en la que pudiera
perturbarle durante la duración del contrato.

C. Hacer en la empresa las reparaciones necesarias.

El arrendador deberá entregar la empresa en el estado adecuado para su explotación, realizando (de ser
necesario) las reparaciones oportunas para ello.

- Obligaciones del arrendatario:

A. Explotar la empresa:
El arrendador deberá explotar la empresa con la diligencia de un ordenado comerciante.

B. Restituir la empresa al término del arrendamiento:

El arrendador deberá restituir la empresa al término del arrendamiento en el mismo estado en que fue recibida.
Para ello, deberá entregarle los elementos esenciales de la empresa y su organización, de forma que el valor del
conjunto sea similar al recibido al inicio del contrato.
Consecuencias jurídicas de una variación del valor de la empresa entre el inicio y el término del contrato:
 Si el valor de la empresa ha aumentado: Si el aumento del valor de la empresa es debido a la actuación del
arrendatario, el arrendador deberá indemnizarlo por ello (salvo pacto en contrario).
 Si el valor de la empresa ha disminuido: El arrendatario deberá indemnizar al arrendador por la pérdida de
valor (salvo pacto en contrario).

3.4. Causas de extinción del contrato de arrendamiento de una empresa:

El contrato de arrendamiento de una empresa se extingue por las mismas causas que el contrato de
arrendamiento en general (salvo la declaración de fallecimiento del arrendatario que, salvo pacto en contrario, no
supone la extinción del contrato de arrendamiento).

- Cobro de una indemnización por clientela:

El arrendatario tendrá derecho al cobro de una indemnización por clientela por parte del arrendador (salvo pacto
en contrario) en caso de que el contrato se hubiera extinguido y concurrieran, a la vez, las siguientes
circunstancias:
 El contrato de arrendamiento hubiera tenido una duración superior a 5 años.
 El arrendatario quisiera prorrogar el contrato por un periodo de tiempo de, al menos, 5 años más, pagando la
correspondiente renta de mercado.
 El arrendador no hubiera querido prorrogar el contrato.
4. Usufructo de una empresa

Un usufructo es un derecho que se constituye sobre una cosa ajena, permitiendo disfrutar de ella, pero con la
obligación de conservar su forma y sustancia.
La empresa no es, en sentido estricto, una cosa susceptible de soportar unitariamente derechos reales, por lo que
el usufructo de la empresa será único en su momento constitutivo y se descompondrá en tantas relaciones de
usufructo como cosas o bienes compongan la empresa.

4.1. Tipos de usufructo de una empresa:

 Usufructo legal: Usufructo determinado por la Ley. Es el caso del usufructo del cónyuge supérstite.
 Usufructo convencional: Usufructo constituido por contrato o testamento.

4.2. Contenido del contrato de usufructo de una empresa:

- Obligaciones del usufructuario:
A. Explotación de la empresa:
El usufructuario posee la explotación personal de la empresa, por lo que adquirirá la condición de empresario y la
perdería el nudo propietario (salvo pacto en contrario).

- Obligaciones del nudo propietario:

A. Prohibición de competencia:
El nudo propietario deberá abstenerse de hacer la competencia al usufructuario en la zona en la que pueda
perturbarle y durante el periodo de tiempo que dure el contrato (salvo pacto en contrario).
5. Hipoteca mobiliaria de una empresa o establecimiento mercantil

Una hipoteca mobiliaria es una garantía real sobre un bien mobiliario por la cual, en caso de impago de la deuda
garantizada, el acreedor podrá recuperar el importe mediante la enajenación del bien mueble hipotecado.
La empresa no es, en sentido estricto, una cosa susceptible de soportar unitariamente derechos reales, por lo que
no puede haber una hipoteca mobiliaria sobre el conjunto de la empresa, sino únicamente sobre algunos de sus
elementos.

5.1. Estructura del contrato de hipoteca mobiliaria de una empresa o de un establecimiento mercantil:
- Elementos subjetivos:
A. Hipotecante:
El hipotecante es la persona titular de la empresa hipotecada.
Requisitos del hipotecante:
 Ser titular de la empresa.
 Poder disponer del local de negocio en el que el la empresa desempeñe su actividad, lo que significa que
debe cumplir alguno de los siguientes requisitos:
o Ser titular del local de negocio.
o Ser arrendatario del local de negocio con derecho de traspaso.

B. Acreedor:
El acreedor es el titular del crédito en garantía del cual se constituye la hipoteca sobre la empresa.

- Elementos objetivos:
A. Empresa:
El objeto de la hipoteca mobiliaria de una empresa ha de ser necesariamente la empresa: un establecimiento
mercantil instalado en un local de negocio del que el titular de la empresa sea dueño o en el que esté arre ndado
con derecho de traspaso. Por tanto, la hipoteca de la empresa no recae sobre el inmueble en el que está instalada
la empresa, sino sobre el derecho de arrendamiento del mismo inmueble.

A.A. Extensión de la hipoteca mobiliaria de una empresa:

 Extensión necesaria: La hipoteca mobiliaria de la empresa deberá necesariamente englobar el derecho de
arrendamiento del local y las instalaciones técnicas fijas de la empresa que pertenezcan a su titular.
 Extensión normal: La hipoteca mobiliaria recaerá también sobre el nombre comercial y los demás derechos
de propiedad intelectual y el inmovilizado material de la empresa (salvo pacto en contrario).
 Extensión convencional: Si así lo acuerdan las partes, la hipoteca mobiliaria recaerá también sobre las
mercancías y las materias primas de la empresa.
En ningún caso, la hipoteca mobiliaria de la empresa podrá extenderse a la clientela ni a la organización de la
misma.

- Elementos formales:
A. Requisitos de la documentación del contrato:
La hipoteca mobiliaria sobre una empresa debe:
 Realizarse por escrito.
 Elevarse a escritura pública.
 Inscribirse en el Registro de Bienes Muebles.

B. Requisitos de información:
Si el titular de la empresa está arrendado en el local de negocio, deberá informar al arrendador del local de la
constitución de la hipoteca.
5.2. Ejecución de la hipoteca de una empresa o establecimiento mercantil:
En caso de ejecutarse la hipoteca, se subastará la empresa. Las pujas deberán ser globales, es decir, por todos los
elementos que componen la empresa de forma simultánea.
El adjudicatario podrá adquirir la condición de arrendatario del local comercial y continuar con la actividad de la
empresa.