ORDENAMIENTO DEL TERRITORIO RURAL.

Se utilizará para todos los niveles de ordenamiento territorial la sigla POT, incluyendo en su
definición los Planes básicos de ordenamiento territorial y Esquemas de Ordenamiento territorial.
POT: + 100.000 HABITANTES
PBOT: / 30.000 Y 100.000 HABITANTES.
EOT: - 30.000 HABITANTES.

El concepto general de los tres instrumentos es el mismo: Un instrumento de planificación del

territorio por excelencia, que contiene el conjunto de objetivos, políticas, estrategias, metas,
programas, actuaciones y normas que orientan el desarrollo físico del territorio y la utilización,
actividades o usos del suelo. A través de el, se ordena el territorio urbano y rural, en los municipios
y distritos NO PUEDE existir suelo sin norma, proyectando programas y proyectos que permitan
materializar las disposiciones en el territorio.

LEY 388 – 1997

Nace 6 años después de la expedición de la constitución política, viene a reconocer los

desequilibrios en el desarrollo económico, ambiental y social, y busca ante todo, armonizar y
actualizar las disposiciones contenidas en la Ley 9ª de 1989 con CPC, La ley orgánica de
desarrollo, ley orgánica de áreas metropolitanas y la ley que crea el sistema Nacional Ambiental.

Trae consigo el concepto de ORDENAMIENTO TERRITORIAL MUNICIPAL, entendido como:

ARTICULO 5. El ordenamiento del territorio municipal y distrital comprende un conjunto de

acciones político - administrativas y de planificación física concertadas, emprendidas por los
municipios o distritos y áreas metropolitanas, en ejercicio de la función pública que les compete,
dentro de los límites fijados por la Constitución y las leyes, en orden a disponer de instrumentos
eficientes para orientar el desarrollo del territorio bajo su jurisdicción y regular la utilización,
transformación y ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo
socioeconómica y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y culturales.

Por primera vez se dictan disposiciones claras para que las entidades territoriales ordenen su
territorio estableciendo objetivos, fines, estrategias, competencias, procedimientos, instrumentos y
determinantes de mayor jerarquía a tener en cuenta en el desarrollo y ejecución de la planificación
territorial.

El POT está constituido por COMPENENTES: los cuales de manera expresa son:

COMPONENTE GENERAL: prevalecen sobre las disposiciones de los componentes urbano y rural
del Plan. El componente general define un contenido estratégico y un contenido estructural,
Comprende la definición de políticas, objetivos y estrategias territoriales de largo y mediano plazo,
las cuales concretan el modelo de ocupación del territorio.

COMPONENTE URBANO: El contenido del componente urbano determina las normas y

decisiones para la administración del desarrollo, ocupación y gestión del suelo clasificado como
urbano y de expansión urbana a partir de lo dispuesto en la Ley 388 de 1997, constituido por las
políticas, acciones, programas y normas para encauzar y administrar el desarrollo físico urbano.

COMPONENTE RURAL: determina las normas y decisiones para garantizar la adecuada

interacción entre los asentamientos rurales y la cabecera municipal, así como la conveniente
utilización del suelo rural, y las actuaciones públicas tendientes a proporcionar la infraestructura y
el equipamiento básico necesario para el servicio de la población rural a partir de lo dispuesto en la
Ley 388 de 1997. estará constituido por las políticas, acciones, programas y normas para orientar y
garantizar la adecuada interacción entre los asentamientos rurales y la cabecera municipal, así́
como la conveniente utilización del suelo.

RURALIDAD EN LA LEY

Colombia es un país rural, y la ley 388 se centra en su mayoría en el suelo urbano, lo contempla
como una categoría uniforme en donde solo se identifica el suelo suburbano, el rural – rural
(ordinario) y el suelo de protección, solo se señala que el aprovechamiento debe ser eficiente u
sostenible no muestra una visión de ordenamiento para este uso de suelo siendo insuficiente para
todos los problemas de la ruralidad.

EL DECRETO 3600 DE 2007 (10 AÑOS DESPUES DE LA 388), se vienen a establecer las
reglamentaciones relativas al suelo rural, reglamentando las disposiciones de las leyes 99 de 1993
y 388 de 1997.

USOS DE SUELO:

SUELO CON VOCACION DE SER URBANIZADOS POR VOCACIÓN:

URBANO: Se entiende como suelo urbano aquel que se encuentra dentro del perímetro de
servicios públicos, siendo así, se entiende que todo suelo determinado en el POT dentro de este
uso TIENEN disponibilidad inmediata de servicios públicos, se encuentra consolidado o no por
edificación dentro del núcleo poblacional.

Se desarrolla a través de las licencias urbanísticas de urbanismo y construcción y/o a través de

planes parciales. En este suelo el plan parcial se adelanta cuando: sean áreas mayores a 10
hectáreas que no hayan sido urbanizadas (no cuenten con vías ni redes de servicios públicos) o en
los tratamientos de renovación urbana (hay varias modalidades de renovación urbana pero no los
voy a enredar con eso) en donde se busca la transformación de zonas desarrolladas de la ciudad
que tienen condiciones de subutilización de las estructuras físicas existentes, para aprovechar al
máximo su potencial de desarrollo.

EXPANSION URBANA: AUNQ EL PROFE DIJO QUE ES SUELO RURAL, NO ES SUELO

RURAL! En los planes se señala como una categoría de suelo independiente, Constituido por la
porción del territorio municipal que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del presente
Plan de Ordenamiento. Su desarrollo se adelanta a través del instrumento de planificación
intermedia identificado como PLAN PARCIAL, en estricto sentido se refiere al suelo en el cual se
proyecta el aumento de la huella urbana como consecuencia del crecimiento poblacional o el
incremento del consumo de suelo para fines urbanos. , sin embargo, mientras no se adopte el plan
parcial, este suelo tendrá usos de RURAL – RURAL para efectos de su explotación económica y
debe estar determinado en el POT previa justificación técnica.

La justificación de q no sea rural está en el artículo 8 de la 388 que señala:

a. La función pública del ordenamiento del territorio local se ejerce mediante la acción urbanística
de las entidades distritales y municipales, referida a las decisiones administrativas y a las
actuaciones urbanísticas que les son propias, relacionadas con el ordenamiento del territorio y la
intervención en los usos del suelo. Son acciones urbanísticas, entre otras:

1. Clasificar el territorio en suelo urbano, rural y de expansión urbana.

Y su contenido se regula dentro del componente urbano del POT.

PLAN PARCIAL: instrumento de planificación intermedia mediante el cual se diseña la

configuración de espacios públicos y privados, que permitirán la aplicación de los instrumentos de
gestión y ejecución asociada bajo el principio de equirepartición de cargas y beneficios (los
aportantes tienen derecho a participar de los beneficios en proporción a sus aportes y de las
cargas en proporción a los beneficios.)

SUELOS CON VOCACIÓN RURAL:

RURAL- RURAL: Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones
de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de
recursos naturales y actividades análogas. En regla general no pueden dividirse por menos de la
UAF.

SUBURBANO: las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo
y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión
urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad,
garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo
establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994. Podrán formar parte de esta categoría
los suelos correspondientes a los corredores urbanos interregionales. En los POT es obligatorio
señalar el umbral máximo de su urbanización, entendido como el porcentaje máximo del suelo rural
de un municipio q pude ser catalogado como de suelo suburbano.

Este suelo puede ser objeto de desarrollo con restricciones de uso y densidades y siempre se debe
garantizar el autoabastecimiento de servicios públicos previa aprobación de la corporación
autónoma competente.

PROTECCION: Constituido por las zonas y áreas de terrenos localizados dentro de cualquiera de
las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por
formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de infraestructuras para la provisión
de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para la
localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse. EL SUELO
DE PROTECCIÓN PUEDE ESTAR EN SUELO URBANO, DE EXPANSION RURAL, lo que se
protege es el potencial ambiental indistintamente de su destinación. (EL PROFESOR LO UBICA
EN SUELO RURAL PERO NO ES EXCLUSIVO DE ESTE SUELO.)

NOTAS DEL PROFESOR EN LAS DIAPOSITIVAS:

La importancia del suelo explica el deber que tienen las autoridades frente a su protección y
conservación. Lo previsto por los artículos 79, 80 y 334 de la Constitución, como del artículo 178 y
ss. del CRNR, es la prueba de ello.

El suelo:

- Es un recurso natural finito y un componente fundamental del ambiente, conformado

por distintos elementos (minerales, aire, agua, materia orgánica, macro y micro-
organismos).
- Presta servicios vitales para la comunidad en lo social: es el soporte de la vida
individual y colectiva, por lo que sus usos culturales y económicos son variados y relativos.
- Presta servicios ambientales clave, como producción de alimentos, forrajes, fibras,
madera, medicinas y generación de energía; protección ambiental y de la humanidad,
mediante filtrado, amortiguación, intercambio de gases, control de la contaminación,
regulación climática y de inundaciones; servicios de soporte, que mantienen todos los
 demás servicios, incluyendo fotosíntesis, reserva de genes y base de la biodiversidad, ciclo
y calidad del agua, y ciclo de nutrientes.

Por lo anterior CRNR – CODIGO NACIONAL DE RECURSOS NATURALES previó diferentes

disposiciones relacionadas con su utilización y conservación del suelo:

ARTICULO 178. Los suelos del territorio nacional deberán usarse de acuerdo a sus condiciones
y factores constitutivos. // Se determinará el uso potencial de los suelos según los factores
físicos, ecológicos y socioeconómicos de la región. // Según dichos factores también se
clasificarán los suelos.

ARTICULO 179. El aprovechamiento de los suelos deberá efectuarse en forma de mantener su

integridad física y su capacidad productora. // En la utilización de los suelos se aplicarán
normas técnicas de manejo para evitar su pérdida o degradación, lograr su recuperación y
asegurar su conservación.

DECRETO LEY 1333 DE 1986 prevé la siguiente protección: Artículo 54. No podrá extenderse el
perímetro urbano de manera tal que incorpore dentro del área por él determinada, suelos que
según la clasificación del IGAC pertenezcan a las clases I, II o III, ni a aquellos correspondientes a
otras clases agrológicas, que sean necesarias para la conservación de los recursos de aguas,
control de procesos erosivos y zonas de protección forestal.

NOTA: los suelos de clase 1, 2 y 3 son aquellas tierras aptas para cultivos , desarrollos
agrícolas y ganadería controlada.

FUNCIONES DEL SUELO RURAL SEGÚN LA UPRA – UNIDAD DE PLANIFICACION RURAL

AGROPECUARIA:

¡ Equilibrio ecológico y producción de recursos y servicios ambientales.

¡ Producción de alimentos.
¡ Usos agrarios no alimentarios (forestales, materias primas, etc.).
¡ Funcionamiento de agroindustria y empresas manufactureras.
¡ Infraestructura de interés general (SSPPDD, transporte, etc.).
¡ Espacio para actividades de esparcimiento y recreación al aire libre.
¡ Reconstrucción cultural y del patrimonio histórico.
¡ Reequilibrio territorial (mejorar las condiciones de vida de las zonas rurales puede
contribuir a controlar el despoblamiento rural y el problema de sobrepoblación de ciertas
urbes).
¡ Vivienda

NOTA: la vivienda a la que hace relación es vivienda campesina o aislada.

CONTENIDOS DEL POT Y EL SUELO RURAL.

COMPONENTE GENERAL Y SU RELACION CON EL SUELO RURAL.

DEBE INCLUIR:
- Los sistemas de comunicación entre el área urbana y el área rural y su articulación con los
respectivos sistemas regionales. (INTERCOEXION TERRITORIAL).

- El señalamiento de las áreas de reserva y medidas para la protección del medio ambiente,
conservación de los recursos naturales y defensa del paisaje, de conformidad con lo dispuesto en
la Ley 99 de 1993 y el Código de Recursos Naturales, así como de las áreas de conservación y
protección del patrimonio histórico, cultural y arquitectónico.
- La determinación y ubicación en planos de las zonas que presenten alto riesgo para la
localización de asentamientos humanos, por amenazas o riesgos naturales o por condiciones de
insalubridad. (ES OBLIGATORIO PARA TODOS LOS POT CONTAR CON ESTUDIOS BASICOS
DE RIESGOS Y AMENAZAS: estos no prohíben la actividad a desarrollar sobre el suelo, pero
indica de manera expresa si se deben desarrollar estudios de detalle que traigan consigo medidas
de manejo y mitigación para su desarrollo o si no son mitigables la prohibición desde el detalle
realizado)

- La localización de actividades, infraestructuras y equipamientos básicos para garantizar

adecuadas relaciones funcionales entre asentamientos y zonas urbanas y rurales.

- La clasificación del territorio en suelo urbano, rural y de expansión urbana, con la correspondiente
fijación de cada perímetro. (el profesor indica que solo se debe fijar el perímetro urbano, sin
embargo, en los POT se deben identificar con coordenadas el perímetro de cada uso y su
extensión en áreas lo que debe reflejarse de igual modo en la cartografía).

Componente Rural – POT- DECRETO 1232 DE 2020

El componente rural determina las normas y decisiones para garantizar la adecuada interacción
entre los asentamientos rurales y la cabecera municipal, así como la conveniente utilización del
suelo rural, y las actuaciones públicas tendientes a proporcionar la infraestructura y el
equipamiento básico necesario para el servicio de la población rural a partir de lo dispuesto en la
Ley 388 de 1997.

Este componente deberá contener por lo menos los siguientes elementos:

1. Las políticas de mediano y corto plazo para el uso y ocupación del suelo rural de acuerdo con lo
establecido en el componente general.

 2. La reglamentación de actividades y usos del suelo. Los usos del suelo se establecerán para
cada área de actividad, en principales, compatibles o complementarios, condicionados o
restringidos y/o prohibidos. Cuando un uso no haya sido clasificado como principal, compatible o
complementario, condicionado o restringido se entenderá prohibido.

 3. El señalamiento de las condiciones de protección, conservación y mejoramiento de las zonas de

producción agropecuaria, forestal o minera.

 4. La delimitación de las áreas de conservación y protección de los recursos naturales, así como
de las zonas de amenaza y riesgo y de las que forman parte del sistema de provisión de servicios
públicos domiciliarios o de disposición de desechos.

 5. Las disposiciones establecidas en la subsección 3 de la sección 3 del presente capítulo, para la

incorporación de la gestión del riesgo en la planificación territorial.

 6. La localización y dimensionamiento las zonas determinadas como suburbanas.

 7. La identificación de los centros poblados rurales y la adopción de las previsiones necesarias
para orientar la ocupación de sus suelos y la adecuada dotación de infraestructura de servicios
básicos y de equipamiento social.

 8. La determinación de los sistemas de aprovisionamiento de los servicios públicos y saneamiento

básico.
 9. La localización prevista para los equipamientos de salud y educación.

 10. La expedición de normas para la parcelación de predios rurales destinados a vivienda

campestre, las cuales deberán tener en cuenta la legislación agraria y ambiental.

 11. Las normas para el desarrollo de vivienda en suelo rural para atender las necesidades de la
población que habita esta clase de suelo, las cuales deberán tener en cuenta la legislación agraria
y ambiental.

Desde el Decreto 1232 en el suelo rural, cuando un uso no haya sido clasificado como principal,
compatible o complementario, condicionado o restringido se entenderá prohibido (D. 1232/20, art. 2
– art. 2.2.2.1.2.1.3 D. 1077/15-). 

CATEGORÍAS DEL SUELO RURAL.- DECRETO 3600 DE 2007

SUELO DE PROTECCIÓN:

a. Áreas de conservación y protección ambiental. Incluye las áreas que deben ser objeto de
especial protección ambiental de acuerdo con la legislación vigente y las que hacen parte de la
estructura ecológica principal, para lo cual en el componente rural del plan de ordenamiento se
deben señalar las medidas para garantizar su conservación y protección. Dentro de esta categoría,
se incluyen las establecidas por la legislación vigente, tales como:

1.1 Las áreas del sistema nacional de áreas protegidas.

1.2 Las áreas de reserva forestal.

1.3 Las áreas de manejo especial.

1.4 Las áreas de especial importancia ecosistémica, tales como páramos y subpáramos,
nacimientos de agua, zonas de recarga de acuíferos, rondas hidráulicas de los cuerpos de agua,
humedales, pantanos, lagos, lagunas, ciénagas, manglares y reservas de flora y fauna.

b. Áreas para la producción agrícola y ganadera y de explotación de recursos

naturales. Incluye los terrenos que deban ser mantenidos y preservados por su destinación a usos
agrícolas, ganaderos, forestales o de explotación de recursos naturales. De conformidad con lo
dispuesto en el parágrafo del artículo 2.2.6.2.2 del presente decreto, en estos terrenos no podrán
autorizarse actuaciones urbanísticas de subdivisión, parcelación o edificación de inmuebles que
impliquen la alteración o transformación de su uso actual. Dentro de esta categoría se incluirán,
entre otros, y de conformidad con lo previsto en el artículo 54 del Decreto-ley 1333 de 1986, los
suelos que según la clasificación del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, IGAC, pertenezcan a las
clases I, II y III, y aquellos correspondientes a otras clases agrológicas, que sean necesarias para
la conservación de los recursos de aguas, control de procesos erosivos y zonas de protección
forestal.

c. Áreas e inmuebles considerados cómo patrimonio cultural. Incluye, entre otros, los sitios
históricos y arqueológicos y las construcciones o restos de ellas que hayan sido declarados cómo
bienes de interés cultural en los términos de la Ley 397 de 1997 y las normas que la adicionen,
modifiquen o sustituyan.
d. Áreas del sistema de servicios públicos domiciliarios. Dentro de esta categoría se
localizarán las zonas de utilidad pública para la ubicación de infraestructuras primarias para la
provisión de servicios públicos domiciliarios, con la definición de las directrices de ordenamiento
para sus áreas de influencia.

Deberán señalarse las áreas para la realización de actividades referidas al manejo, tratamiento y/o
disposición final de residuos sólidos o líquidos, tales como rellenos sanitarios, estaciones de
transferencia, plantas incineradoras de residuos, plantas de tratamiento de aguas residuales, y/o
estaciones de bombeo necesarias para resolver los requerimientos propios de uno o varios
municipios y que se definan de conformidad con la normativa vigente.

e. Áreas de amenaza y riesgo. Incluye las zonas que presentan alto riesgo para la localización
de asentamientos humanos por amenazas o riesgos naturales o por condiciones de insalubridad.

Suelo de desarrollo restringido.

Categorías de desarrollo restringido en suelo rural. Dentro de estas categorías se podrán

incluir los suelos rurales que no hagan parte de alguna de las categorías de protección de que trata
el artículo anterior, cuando reúnan condiciones para el desarrollo de núcleos de población rural,
para la localización de actividades económicas y para la dotación de equipamientos comunitarios.
Dentro de esta categoría, en el componente rural del plan de ordenamiento territorial se podrá
incluir la delimitación de las siguientes áreas:

1. Los suelos suburbanos con la definición de la unidad mínima de actuación y el señalamiento de

los índices máximos de ocupación y construcción, los tratamientos y usos principales, compatibles,
condicionados y prohibidos. La delimitación de los suelos suburbanos constituye norma urbanística
de carácter estructural de conformidad con lo establecido 15 de la Ley 388 de 1997 y se regirá por
lo previsto en la Sección 2 del presente Capítulo. Solo se pueden calificar como SSU las áreas
paralelas a las vías arteriales o de primer orden (vías que integran las principales zonas de
producción y consumo del país y de éste con el exterior) y las vías intermunicipales o de
segundo orden (unen cabeceras municipales entre sí y conectan con una vía arterial). Los
corredores de vías veredales o de tercer orden, no.

La CAR define la extensión máxima de los corredores viales SSU respecto del perímetro urbano.

El ancho máximo de los CVSU es de 300 mts. medidos desde el borde externo de las fajas de
retiro obligatorio (o zona de exclusión) definidas por el art. 2 de la ley 1228/08:

60 mt para vías arteriales.

45 mt para vías intermunicipales.

20 mt para vías interveredales.

20 mt a cada costado de las vías de doble calzada.

CARACTERISTICA DE MEZCLA DE USOS EN EL SSU: Es posible realizar usos comerciales,

de servicios e industriales atendiendo a las siguientes reglas:

Comerciales y de servicios:

- Si se trata de un proyecto con un área de construcción de más de 5000 m2

forzosamente se debe desarrollar en una zona que haya sido específicamente
 delimitada cartográficamente en el POT o en la UPR. Si el área es menor debe haber
reglas que eviten que los usos y su intensidad excedan lo propio del SSU.
- Con miras a proteger el paisaje, el POT o la UPR deben definir las normas urbanísticas
(alturas máximas, las normas volumétricas, aislamientos, retiros, etc.) para el desarrollo de
estos usos.
- Los índices de ocupación no podrán ser superiores al 30% del área del predio y el
resto se destinará a la conservación o recuperación de la vegetación nativa.

Industriales:

- Que se desarrolle en áreas que han sido delimitadas con este fin por el POT o la UPR.
- Si se autoriza como UMA o como parque, agrupación o conjunto industrial debe
operar con eficiencia en relación con los SSPPDD. Esta última es un conjunto de
industrias afines con condiciones comunes de ubicación, infraestructura, equipamientos y
servicios, que cuenta con un sistema de zonificación interna de los usos permitidos en el o
los predios en que se localiza, que están sometidos a régimen de propiedad horizontal y
tiene una extensión de más de 6 hectáreas.
- Que tenga en cuenta el impacto ambiental y urbanístico que producen y de su
compatibilidad con los demás usos permitidos.
- Que, para proteger el paisaje, el POT o la UPR definan las normas urbanísticas (alturas
máximas, las normas volumétricas, aislamientos, retiros, etc.) para el desarrollo de este
uso.
- El índice de ocupación no podrá superar el 30% del área del predio o predios que
conforman la UMA; el resto se deberá destinar a conservación y recuperación de la
vegetación nativa. En los parques industriales el índice de ocupación podrá ser hasta del
50%, siempre que se asuman cesiones adicionales en los términos que regule el
municipio. En todo caso, estas cesiones no podrán ser inferiores al número de M2 que se
vaya a construir por encima del 30% y se deberán localizar en áreas delimitadas por el
POT para consolidar el sistema de espacio público en suelo rural (las cuales deben haber
sido definidas de manera concertada con la CAR).
- En ningún caso se podrá autorizar actividad industrial en suelos de alta capacidad
agrológica, AP, SP ni áreas de influencia de desarrollos residenciales aprobados o
áreas verdes destinadas a usos recreativos.

2. Los centros poblados rurales con la adopción de las previsiones necesarias para orientar la
ocupación de sus suelos y la adecuada dotación de infraestructura de servicios básicos y de
equipamiento comunitario.: Según el inc. 2º del parág. del art. 1 de la L. 505/99, “se entiende por
centro poblado los corregimientos, inspecciones de policía o caseríos con 20 o más viviendas
contiguas, localizadas en la zona rural”. Para el DANE, entidad que se ha ocupado de desarrollar
este concepto, el centro poblado presenta características urbanas tales como delimitación de vías
vehiculares y peatonales.

Según el art. 14 LDU el CR del POT debe identificar y delimitar los centros poblados rurales, y
adoptar las medidas necesarias para orientar la ocupación de sus suelos y la adecuada dotación
de infraestructura de servicios básicos.

3. La identificación y delimitación de las áreas destinadas a vivienda campestre, con la definición

de las normas urbanísticas de parcelación, de conformidad con lo previsto en el presente decreto
para el efecto.: la parcelación de SR para vivienda campestre exige que el POT identifique y
delimite de manera precisa las áreas en las que se autoriza este uso y que se definan las
normas urbanísticas de parcelación respectivas, teniendo en cuenta la legislación ambiental y
agraria. Y expresamente se prohíbe el otorgamiento de licencias hasta que ello no ocurra.

Su ordenación debe tener en cuenta las siguientes reglas y lineamientos:

- Las normas urbanísticas definidas deben respetar las densidades máximas fijadas por la
CAR, que deberán ser menores que las fijadas para el suelo suburbano.

- Los municipios pueden señalar terrenos que, por su valor paisajístico o importancia para la
actividad agrícola, ganadera o de aprovechamiento de recursos naturales se deben
mantener y preservar. Allí no se podrá autorizar parcelaciones, subdivisiones ni edificaciones que
alteren o transformen su uso actual.

4. La localización prevista para los equipamientos de salud, educación, bienestar social, cultural y
deporte.: Con el fin de cumplir cabalmente los fines constitucionales y legales de la OT y de
atender las necesidades de salud, educación, bienestar social, cultura y deporte, se ha previsto la
posibilidad de desarrollar equipamientos de esta clase en suelo rural.

La condición que fija el art. 2.3 del D. 097/06 es que se compruebe que de la localización
propuesta no surge el riesgo de formación de un núcleo de población.

NOTAS DE LA PRESENTACIÓN DEL PROFESOR:

Cconceptos clave dentro de la regulación del SUELO SUBURBANO – SSU son los de umbral
máximo de su urbanización y de unidad mínima de actuación. Según su definición por el art. 1
del D. 3600/07 (actual art. 2.2.1.1 del D. 1077/15), se entiende por ellas:

¡ Umbral Máximo de Su urbanización (UMS). Porcentaje máximo de suelo que puede ser

clasificado como rural suburbano en un municipio o distrito. La CAR puede fijar condiciones
para restringir el UMS que fija cada municipio. debe tener en cuenta (i) el carácter de
desarrollo de baja ocupación y baja densidad propio del SSU, (ii) las posibilidades de
suministro de agua potable y saneamiento básico y (iii) las normas de protección de los RN
y el MA.
¡ Unidad Mínima de Actuación (UMA). Superficie mínima de terreno definida en el CR del
POT que puede incluir una o varias unidades prediales para la ejecución de actuaciones
urbanísticas de parcelación y edificación de inmuebles, de conformidad con los usos
permitidos en el suelo rural suburbano. En ningún caso la UMA puede ser menor a 2
hectáreas. La determinación de la UMA para los diferentes usos permitidos apunta a
garantizar que mediante la tramitación de una única licencia de parcelación se cumple
con las cesiones obligatorias y se ejecutan las obras de infraestructura de SSPP para la
totalidad de los predios que se incluyen dentro de ella. La construcción de una sola casa
de habitación del propietario que no está en una parcelación, condominio ni agrupación de
vivienda, está exceptuada de cumplir con el área mínima de la UMA.

Además, se debe tener en cuenta que según el art. 31.31 L. 99/93 en los proyectos que se
desarrollen en SSU “[n]o menos del 70% del área a desarrollar (…) se destinará a la conservación
de la vegetación nativa existente”.

SUELO RURAL ORDINARIO.

La fracción del SR que el POT no califica como protegido ni como de desarrollo restringido tiene la
calidad de suelo rural ordinario (SRO). A diferencia de lo que sucede con el SSU, en el SRO no
hace falta establecer UMA.

En esta área se pueden desarrollar usos tradicionales y usos industriales, de conformidad con las
siguientes reglas:
- Con el fin de proteger las áreas destinadas a actividades agrícolas, turísticas, de explotación de
RN, forestales o agroindustriales y la vocación agropecuaria de este suelo, el art. 6 del D. 4066/08
estableció la imposibilidad de que los municipios. amplíen la extensión de los corredores viales del
servicio rural, las áreas de actividad industrial u otras áreas destinadas a estos usos. También
prohibió crear áreas nuevas, a menos que se dediquen a la explotación de recursos naturales o al
desarrollo aislado de usos agroindustriales, ecoturísticos, etnoturísticos, agroturísticos,
acuaturísticos y demás actividades análogas que sean compatibles con la vocación agrícola,
pecuaria y forestal del suelo rural. 

- El municipio. debe fijar condiciones para aislar las áreas de actividad existentes de los corredores
viales, de forma que no se produzcan conglomerados o aglomeraciones industriales que
desconfiguren o transformen la vocación agrícola, pecuaria y forestal del SR.
- Los índices de ocupación no podrán superar el 30% del área del predio y el resto se destinará a la
conservación o recuperación de la vegetación nativa.
- Los municipios. deben establecer normas para evitar el desarrollo de usos industriales fuera de
las áreas de corredores viales de servicio rural y de las áreas de actividad industrial u otras
destinadas a esos usos ya consolidadas.
- El POT debe fijar una clasificación de usos industriales teniendo en cuenta el impacto ambiental y
urbanístico que producen y su compatibilidad con los demás usos permitidos.
- No se puede autorizar el desarrollo de actividades industriales en suelos de alta capacidad
agrológica ni en suelos protegidos.

UPR - UNIDAD DE PLANIFICACIÓN RURAL: desarrollan y precisan los planes de ordenamiento

territorial, de lo cual se puede concluir que estas no pueden exceder ni contradecir a estos planes
sino reglamentar su contenido. De lo anterior se puede concluir que el contenido de las unidades
de planificación rural se circunscribe a las temáticas antes mencionadas y solo pueden reglamentar
aquello previsto previamente en el respectivo plan de ordenamiento territorial.

Son, por tanto:

- Instrumentos derivados: se subordinan integralmente al POT.
- Instrumentos de ejecución: buscan materializar las disposiciones y programas del POT.
- Instrumentos de planificación intermedia: se conciben en función de una unidad
geográfica específica y propenden por la integración de los componentes físico, social y
económico.

Las UPR pueden ser delimitadas por el POT teniendo en cuenta:

- La división veredal.
- La red vial y los asentamientos existentes.
- La estructura ecológica principal.
- La disposición en el territorio de las actividades productivas.
- Las cuencas hidrográficas, cerros, planicies u otros elementos geográficos.
EL Decreto. 1077/15 exige que el POT o la UPR definan, por lo menos, los siguientes aspectos:

- Las medidas de protección para evitar que se afecten la estructura ecológica principal y los
suelos pertenecientes a alguna de las categorías de protección.
- La definición de usos principales, compatibles, condicionados y prohibidos.
- Las normas para la parcelación de las áreas que se puedan desarrollar de acuerdo con las
normas generales y las densidades máximas definidas por la CAR respectiva.
- La definición de las cesiones obligatorias para las diferentes actuaciones.
- La localización y dimensionamiento de la infraestructura básica de servicios públicos.
- La definición y trazado del sistema de espacio público del centro poblado.
- La definición y trazado del sistema vial, con la definición de los perfiles viales.
- La definición y localización de los equipamientos colectivos, tales como educación, bienestar
social, salud, cultura y deporte.