TASACIÓN Y VENTA DE INMUEBLES

TP N°1
Alumno: Torres Ángela Cecilia
Localidad: Loma Verde, Escobar
PRIMERA PARTE
Conforme al Código de Planeamiento; Desarrollo Urbano Ambiental y Edificación y la
lectura del mismo, responder:

a.- ¿Qué es el Planeamiento Urbano ambiental?

El Planeamiento Urbano Ambiental surge como una disciplina que aspira a consolidar la
relación entre la planeación de una ciudad, sus procesos sociales y su medio ambiente. Los
instrumentos de gestión del planeamiento urbano deben promover los procesos del desarrollo
local en pos de una superación a mediano y largo plazo de las condiciones de calidad de vida y
de hábitat, siempre vinculándolo con el medioambiente. La idea principal es la sustentabilidad
urbano-ambiental.
El Plan Urbano Ambiental buscará el crecimiento económico, la transformación urbanística, la
equidad social, la preservación de la diversidad cultural y el uso racional de los recursos
ambientales a fin de mejorar las condiciones de vida de sus habitantes y minimizar la
degradación de su hábitat, para garantizar la sostenibilidad para futuras generaciones.
En el municipio de Escobar se planteó un nuevo Plan Estratégico Territorial 2020/2030, que
buscará:
• Garantizar la protección del AMBIENTE NATURAL
• Ordenar el CRECIMIENTO URBANO.
• Fortalecer y consolidar la PRODUCCIÓN AGRÍCOLA
• Promover la INTEGRACIÓN SOCIAL urbana y el derecho a la ciudad
• Desarrollar la ESTRUCTURA VIAL Y DE TRANSPORTE
• Sostener el proceso de radicación de INDUSTRIAS Y EMPRENDIMIENTOS PRODUCTIVOS
• Reconversión de la MATRIZ ENERGÉTICA, SANITARIA Y DE MANEJO DE RESIDUOS.
• Consolidar la capacidad de GESTIÓN MUNICIPAL DEL PLANEAMIENTO territorial
Todo esto se logrará mediante un conjunto de instrumentos técnicos y normativos que se
redactan para ordenar el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación o
conservación. Se trata de una proyección con la que se establece un modelo de ordenamiento
espacial. Se relaciona con la con la geografía, la arquitectura, la ingeniería en transporte y la
ingeniería civil en la medida en que ordenan espacios para asegurar su correcta integración con
las infraestructuras y sistemas urbanos. Precisa de un buen conocimiento del medio físico,
social y económico que se obtiene a través del análisis según los métodos de la geografía, la
sociología y demografía, la economía y otras disciplinas.
La planificación urbana establece además decisiones que afectan al derecho de propiedad, por
lo que es necesario conocer la estructura de la propiedad y establecer cuál puede ser el
impacto a la propiedad privada sobre la viabilidad de los planes.
b.- Estructuración Territorial y/o Urbana, ¿a qué se refiere?
La estructura urbana es la relación urbanística (tanto desde el punto de vista espacial como
económico y social) en el interior del espacio urbano entre las distintas partes que componen
la ciudad. Ésta está regida por un orden determinado y una organización esencial, conformada
por elementos urbanos reconocidos como el sistema vial, espacios verdes, tramas, trazados,
tejidos y equipamientos. Algunos de ellos, por su disposición, adquieren connotaciones de
principales y otros de secundarios.
La Estructura Urbana hace referencia a la organización que adoptan los elementos constitutivos
de la ciudad en un momento determinado del tiempo. En ella se constituyen sistemas y
subsistemas de relaciones que determinan su organización y modos de crecimiento.
La organización funcional, constituye el conjunto de actividades urbanas, económicas, sociales
y la manera de relacionarse de estas en el tiempo y el espacio cultural. El conjunto de las
actividades urbanas y las relaciones que mantienen entre sí, constituye el sistema urbano.
Asimismo pueden identificarse subconjuntos determinados de actividades y relaciones, que
constituyen diferentes subsistemas. El cambio del tipo de componentes y relaciones de estas
estructuras o cambio estructural implica modificaciones cualitativas en las características
mismas del sistema urbano.
Los elementos constitutivos de la estructura urbana son el medio natural y el medio
construido. La primera, hace referencia al territorio de soporte sobre el cual se asientan los
elementos urbanos, el espacio físico que posibilita la construcción y organización de la ciudad e
impone las condiciones para su posterior desarrollo, crecimiento y posibilidades de expansión.
Los elementos que constituyen el medio natural son:
● Relieve y morfología del terreno: topografía.
● Tipos de suelo: capacidad de soporte.
● Cursos de agua: ríos, arroyos, lagos
● Tipo de vegetación: arbustales, bosques, pastizales.
● Clima y microclimas: temperaturas, lluvias, humedad.
● Características ambientales.
● Características paisajísticas.
El medio construido está representado por la forma en que se ordenan y agrupan sus
componentes en el territorio de soporte, según las diferentes utilizaciones del espacio en
función de las actividades y necesidades de la población. Los elementos que constituyen el
medio construido son:
● Usos de suelo
● Sistema vial
● Sistema de espacios verdes
● Equipamiento
● Soporte Infraestructural.
c.- Clasificación del suelo; Distritos; Zonificación de Usos de Suelo. ¿Qué conceptos
se utilizan para realizar la clasificación?
Los suelos pueden ser urbanos o urbanizables. Los primeros son aquellos legalmente
integrados en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas
propias del núcleo o asentamiento de la población del que forme parte. Cuentan con vías de
comunicación consolidadas, suministro de agua corriente, acometidas eléctricas formales,
redes de comunicaciones, redes de suministro de gas doméstico y demás servicios básicos.
Son considerados suelos urbanizables aquellos para los cuales los instrumentos de ordenación
territorial y urbanística prevén o permiten su paso a la situación de suelo urbanizado.
Precisamente porque de conformidad con su naturaleza están dedicados al uso agrícola,
ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos
naturales, cuyos espacios adolecen de la penetración de servicios básicos, de servicios de
transporte o de vías de comunicación. El suelo urbanizable es precisamente el suelo rural que
está en proceso de transformación desde rural a suelo urbanizable, de conformidad con los
planes urbanísticos.
Con respecto a la factibilidad de construcción, en el suelo urbano se puede construir sin ningún
tipo de problemas. Sin embargo, en el caso del suelo urbanizable, en primer lugar, ha de ser
reglamentado a través de un plan de desarrollo, y de un proyecto de urbanización, por lo que
hasta tanto no se cumpla con estos parámetros, las condiciones para edificar solamente
permiten efectuar construcciones propias de la característica rural del suelo.
La zonificación es el instrumento técnico de gestión urbana que contiene el conjunto de
normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso y la ocupación del suelo, en función a
los objetivos de desarrollo sostenible y a la capacidad de soporte del suelo, para localizar
actividades con fines sociales y económicos, como vivienda, recreación, protección y
equipamiento; así como la producción industrial, comercio, transportes y comunicaciones. La
zonificación regula el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto del uso y ocupación
que se le puede dar al mismo. Se concreta en planos de Zonificación Urbana, Reglamento de
Zonificación. En el municipio de Escobar queda configurada la zonificación en: Área Urbana,
Área Complementaria, Área Industrial, Área de Equipamiento y Área Rural, de acuerdo a lo
siguiente:

● Área Urbana: urbanizada y semiurbanizada

● Área Complementaria: residencial, de nueva urbanización y de desarrollo extraurbano.
● Área Industrial: Polo Industrial Científico y Tecnológico y zona industrial exclusiva.
● Área de Equipamiento: Zona Logística Productiva y Turística de Puerto, Zona de
Equipamiento recreativo comunitario, Zona de Equipamiento sanitario, Zona de
Equipamiento de servicio.
● Área Rural: Zona residencial y productiva chacras, Zona de reserva ambiental, Área de
Amortiguación de la Reserva Ambiental Otamendi.

El concepto de distrito se utiliza para nombrar a las delimitaciones que permiten subdividir una
región territorial para organizar la administración, la función pública y los derechos del tipo
político y civil. Las localidades que conforman el partido de Escobar son: Belén de Escobar,
Garín, Ing. Maschwitz, Matheu, Maquinista F. Savio y Loma Verde.
d.- ¿Qué es y que determina el Ejido Municipal?
El término municipal en Argentina se denomina ejido o radio municipal y en su origen se
trataba de espacios públicos a la salida del trazado urbano.
Existen diversos sistemas para la determinación territorial del municipio:
Ejido urbano: según el cual se hace coincidir los límites del municipio con los del espacio
urbanizado. La gestión de los territorios fuera de los ejidos es responsabilidad del estado
provincial.​
Ejidos colindantes: en el que los ejidos incluyen un área urbana y una rural de manera que
todo el territorio provincial queda comprendido dentro de gobiernos locales con límites
comunes.
Mixto: En el que los ejidos incluyen un área urbana y una rural circundante a aquella, pero
quedan entre ellos áreas no comprendidas en ningún municipio.
El sistema de ejido urbano se ajusta al concepto tradicional de municipio, encargado de
asuntos propios de una ciudad y con una gestión de cara a sus propios vecinos. Con respecto a
la población rural dispersa o pequeñas localidades el sistema de ejidos colindantes tiene la
posibilidad de integrarla y atenderla desde el nivel municipal. El sistema mixto lo hace con las
localidades de su entorno más cercano. Con respecto a la planificación territorial, esta se ve
facilitada si el municipio tiene jurisdicción sobre el área rural circundante (como el en sistema
de ejidos colindantes o el mixto).
La división provincial en ejidos municipales convive con la división en entidades de segundo
nivel llamadas departamentos. En general los departamentos agrupan varios gobiernos locales;
en las provincias de Buenos Aires, Mendoza, San Juan y La Rioja, el departamento o partido
coincide con el ejido municipal.

e.- ¿Para qué y por qué se determinan el, F.O.S; F.O.T. alturas y retiros?

Las disposiciones que regulan FOS y FOT, alturas y retiros, tienen por objeto regular la
intensidad de ocupación del suelo y la morfología general de la ciudad, promover la
consolidación de los núcleos urbanos incrementando los niveles de densificación de ciertos
fragmentos y preservar las densidades medias que caracterizan el tejido consolidado de las
áreas urbanas.