CATASTRO URBANO Y RURAL

Carrera: Topografía - UMRPSFXCH Docente: Lic. Vicente Rojas Pillco

CAPÍTULO VI

GEOMÁTICA APLICADA AL CATASTRO

(MENSURA CATASTRAL)

INTRODUCCIÓN

El catastro es el punto de encuentro entre los problemas fiscales y los de información

territorial, entre estadística, cartografía y política. Si la cartografía es la materia
prima del catastro, (como se verá más adelante) el proceso de levantamiento
catastral es el punto neurálgico al que convergen los esfuerzos concentrados del
proyecto, dicho de otras palabras; el levantamiento catastral es la matriz principal,
en la que una vez construida, se desprenderán todos los demás objetivos del catastro,
(Sistema de información geográfica, valoración de los inmuebles, etc.). El catastro se
divide en dos grandes ramas, las cuales dependen de la situación geográfica,
económica y social del entorno del proyecto:

Levantamiento catastral urbano

Levantamiento catastral rústico

El primero de ellos se entiende como el que se desarrolla en focos urbanos mayores,

donde el criterio de definición urbanístico está enmarcado por la presencia de los
primeros 3 de los 5 servicios urbanos principales: el servicio de agua potable, el
servicio de drenajes, el servicio de energía eléctrica, pavimento público y teléfono,
(dicha división rustico–urbana no es válida en países desarrollados, ya que todos
estos servicios están presentes en ambos escenarios; en definitiva, el límite urbanístico
está definido solamente con propósitos de planeación urbana). Cada tipo de catastro,
desde su inicio, depende de variables diferentes, tanto en especificaciones técnicas y
tiempos de ejecución como en inversión.

Específicamente el catastro urbano solicita un enfoque más específico en torno a la

escala de la cartografía, levantamientos, análisis y desarrollo, ya que como resulta
lógico suponer, el valor de la tierra dentro de un marco urbano es muy superior al
valor de la tierra rústica o de cultivo; además de que la concentración parcelaria o
predial, dentro de los ámbitos urbanos, es mucho mayor a la distribución de
propiedades agrícolas en el ámbito rural. Así, pues, todos los métodos, criterios, y
estándares que se van a desarrollar a continuación obedecen a la aplicación de los
mismos dentro del ámbito del catastro urbano.
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Como ocurre con todo proyecto, los pasos de planeación y ejecución de un

levantamiento catastral deben llenar los requisitos de rapidez, economía, flexibilidad,
sencillez y exactitud.

La determinación del método

óptimo de levantamiento debe
realizarse sobre la base de factores
como la precisión, la finalidad, el
costo y el tiempo programado del
levantamiento, así como las
restricciones de índole legal o
administrativa y las circunstancias
humanas, políticas y económicas
que existan en un momento dado.
Grafica Nº 13 Esquematización gráfica del proceso de catastro Urbano Como puede verse, la definición y
la realización de un levantamiento
catastral nunca pueden abstraerse de las condiciones globales de una sociedad.

Es posible realizar el levantamiento catastral mediante dos métodos, los cuales se

pueden complementar. Uno que se denomina directo y otro, conocido como indirecto,
en el cual se emplean técnicas modernas y está basada en la medición de la tierra

DEFINICIÓN DE LEVANTAMIENTO CATASTRAL

Conjunto de acciones que tienen por objeto reconocer, determinar y medir

el espacio geográfico ocupado por un predio y obtener información de las
características naturales y artificiales del terreno.

En el momento de manejar cartografía, es importante tener claros algunos

conceptos básicos que permitan la correcta interpretación del material disponible.

Topografía: Es el conjunto de métodos e instrumentos necesarios para representar el

terreno con todos sus detalles naturales o artificiales, en superficies de extensión
limitada, de manera que sea posible prescindir de la esfericidad terrestre sin cometer
errores apreciables.

Cartografía: Es la ciencia cuyo objetivo principal es representar en un mapa una parte

o la totalidad de la superficie terrestre.

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Geodesia: Ciencia que estudia los procedimientos matemáticos, a través de los cuales se
representará una fracción terrestre pasando de una superficie esférica en 3 dimensiones
a su representación en un mapa de 2 dimensiones.

Grafica Nº 14 Representación esquemática de la transformación geodésica para catastro

Fotogrametría: Es el arte, ciencia y tecnología de obtener información fidedigna y

precisa de objetos físicos y su entorno, por medio de procesos de registro, medida e
interpretación de imágenes y
modelos fotográficos.

Plano: Es la representación
gráfica de un terreno de pequeñas
dimensiones, que se elabora a
través de procesos topográficos.

Mapa: Es la representación Grafica Nº 15 Proceso de mensura a través de fotogrametría

gráfica de una extensión terrestre
de grandes dimensiones, la cual se ha elaborado a través de procesos geodésicos.

Punto de control geodésico: Es el punto de referencia, cuyas coordenadas norte, este y

elevación sobre el nivel del mar se han determinado con precisión milimétrica, y se ha
posicionado de acuerdo con un sistema de referencia geodésico predefinido.

Sistema Global Navegación por Satélite (GNSS): Es el sistema, a través del cual se
puede establecer la posición de un punto sobre la superficie terrestre, obtenido a través
de triangulaciones espaciales referenciadas a satélites de posicionamiento.
Generalmente, es necesario establecer comunicación con 3 satélites para obtener la

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posición, sin embargo, mientras más satélites se puedan enlazar, mayor será la
precisión de la lectura. Se pueden clasificar en 3 grandes ramas:

GPS de navegación: es utilizado con fines turísticos, deportivos o de

posicionamiento sin gran precisión (errores entre 3 y 12 metros).

GNSS Topográfico: Mejora la precisión de la lectura al poseer una doble

frecuencia, que permite “refinar” la posición a través de un post proceso.
(lecturas sub-métricas)

GNSS Geodésico: Posee alta precisión, que permite realizar lecturas

milimétricas luego del post proceso, aunque su alto costo impide su fácil
adquisición.

Foto aérea: Imagen del terreno obtenida a través de equipos e instrumentos especiales.
No se puede utilizar como herramienta de medición, pues integra errores que se
eliminarán, a través del proceso conocido como restitución fotogramétrica, además no
cuenta con ningún tipo de georeferencia. Sin embargo, posee una escala aproximada,
calculada a partir de la altura del vuelo.

Georeferenciacion: Característica del material cartográfico, que permite ubicarlo en el

espacio; generalmente se dice que un mapa esta georeferenciado cuando se pueden
establecer correctamente las coordenadas de un punto cualquiera dentro de dicho
mapa.

Cualquier material
cartográfico, ya sea
digital o no, es susceptible
de ser georeferenciado,
estableciendo dos o más
puntos de control con
coordenadas conocidas.
Sin embargo, dependerá
de la calidad de
información que se Grafica Nº 16 Esquematización el procedimiento de la mensura catastral Urbano
disponga, para tener
mayor o menor precisión en la georerefenciación.

Ortofoto: Es el material obtenido a partir de la restitución fotogramétrica. Aquí se han

eliminado los errores debidos a la proyección cónica del lente fotográfico, rotación y
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traslación del avión, cambios en la altimetría del terreno, etc. Posee una escala
uniforme del terreno, además de encontrarse 100% georeferenciada, lo que permite
realizar mediciones con alto grado de exactitud.

Cartografía básica: Es material que se obtiene como resultado de la restitución

fotogramétrica, que incluye la definición de manzanas, predios y construcciones, sin
embargo, será el análisis catastral el que determinará si los posibles linderos físicos
identificados (muros, cercos, construcciones, etc.) conforman o no, el lindero jurídico
de la propiedad.

Digitalización: Es el procedimiento, a través del cual, se incorpora digitalmente

material cartográfico disponible en copias en papel. Se pueden utilizar para este
proceso mesas digitalizadoras, las cuales permiten calcar las imágenes de los planos a
la pantalla del equipo de cómputo, o sencillamente se escanea el plano en cuestión
(escáner con resolución y formato adecuados) y se digitaliza directamente en la
pantalla del ordenador, utilizando un software CAD (Diseño Asistido por Computadora,
por sus siglas en inglés).

Mapa Catastral: Es la representación gráfica del levantamiento de todos los predios de

un determinado sector; actualmente se trabaja de forma digital, con la ayuda de los
Sistemas de Información Geográfica (SIG).

Este mapa es capaz de proporcionar información relativa a los marcos físicos (frente,
fondo, área, forma), jurídicos (No. de registro, propietario, dirección) y económicos
(valor fiscal), de cualquier propiedad presente dentro del levantamiento, además de
facilitar las búsquedas y análisis específicos.

Foto identificación: Es el procedimiento, a través del cual, el inspector de campo

identifica sobre fotografía aérea, ortofoto, o cartografía básica, los linderos físicos de
una propiedad, para lo cual se necesitará de la colaboración del propietario o de los
vecinos del lugar, con el fin de lograr una mayor exactitud; además debe ser
complementada con la correspondiente investigación en el Registro de la Propiedad
Inmueble, para establecer que dicha propiedad cuenta con su inscripción legal.

Sistema de Información Geográfica (SIG): Es el sistema informático, que permite

establecer vínculos entre las bases gráficas (mapas) y las bases alfanuméricas (datos)
con las que se alimenta el sistema; además, permite realizar diversos análisis y
consultas, orientados hacia la planificación urbana, infraestructura, medio ambiente,
etc. Existen diversos paquetes de software dedicado a la elaboración de un Sistema de

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Información Geográfica, en el presente documento, para todo el análisis e

implementación se referirá al SIG Arc Info y/o ArcGis.

Imagen de satélite: Es la imagen obtenida a través de satélites especiales, los cuales

transmiten la información gráfica vía telemática, generalmente cubren grandes
extensiones de terreno, por lo que resultan mucho más económicas, que un proyecto
de fotografía aérea; sin embargo, la resolución disponible en la actualidad (0.6 metros)
no permite su uso dentro del campo catastral.

MÉTODOS DE LEVANTAMIENTO CATASTRAL

Directo: Levantamiento geodésico y/o topográfico, cuyo propósito final es

determinar las coordenadas geográficas o
geodésicas de puntos situados sobre la
superficie terrestre y vértices prediales.

Indirecto: Los levantamientos son realizados

a partir de insumos fotográficos,
fotogramétricos (productos derivados) y de
imágenes satelitales que permiten la
fotoidentificación de los vértices de los
predios en los materiales de campo.

Grafica Nº 17 Equipos de mensura catastral

MENSURA
catastral Urbano

La mensura es la operación de más alto valor jurídico, por medio de la cual el

agrimensor aplica métodos topográficos a fin de conocer el estado geométrico
parcelario real y su relación con los antecedentes
registrales y su vinculación al sistema catastral,
es decir hace un relevamiento de hechos
existentes y los compara con el estado jurídico
del dominio. Esto significa que la delimitación de
los derechos reales sólo puede hacerse por
Mensura, que a su vez constituye una de las bases
Grafica Nº 18 Mensura de predios Urbanos más importantes para el establecimiento de la
catastral Urbano Publicidad formal de los Derechos Reales dando
estabilidad y seguridad al sistema.

A través de la mensura se logra la unívoca ubicación y deslinde de las propiedades.

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PRINCIPIOS DE LA MENSURA

Los principios en los que se fundamenta la mensura, definidos sucintamente, son los
siguientes:

Identidad: Es el más importante, se debe determinar inequívocamente las causas

jurídicas que se aplican al territorio, diferenciando dominio de posesión o mera
ocupación.

Delimitación: La parcela sin sus límites pierde su carácter de tal. Se determina por
accidente natural o demarcación topográfica.

De Ubicuidad: La ubicación debe ser única para cada parcela. El plano de mensura
debe contener todos los elementos necesarios para ubicarla de manera cierta.

De Legitimidad: Establece la presunción que el titulo aplicable al terreno y los

atributos de la parcela son los que corresponden. Si existe duda al respecto, deberá
demostrarse lo contrario.

De Autenticidad: Exige que el plano de mensura esté certificado por profesional

habilitado para el ejercicio de la Agrimensura.

De Publicidad: El estado parcelario se registra en el organismo catastral, para

conocimiento de terceros.

ACTIVIDADES PREVIAS AL LEVANTAMIENTO CATASTRAL

1. Diagnostico de información predial en Áreas Catastro

2. Actualización de Manzanas en el Plano General de la Jurisdicción
3. Sectorización Plano Jurisdicción y Codificación manzanas catastrales
4. Caracterización Urbana
5. Cálculo del Potencial Tributario
6. Elaboración y Aprobación de un Dispositivo Municipal (Ordenanza)
7. Elaboración de Codificadores de Vías y Habilitaciones Urbanas
8. Impresión de Formatos Catastrales, Formatos de Regularización
9. Preparación de Fólderes de Manzana Catastral
10. Convocatoria, Capacitación y Selección del Personal a realizar el catastro
11. Conformación de los Equipos de Trabajo
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PROCEDIMIENTO GENERAL PARA MENSURAS CATASTRALES

Realizar un reconocimiento de la zona e inmueble a levantar, ubicando

además los puntos de apoyo para el levantamiento.
Ubicar en el inmueble la ubicación o distribución de nuevos puntos de
apoyo para el levantamiento, considerando las distancias, accesos a los
vértices o linderos, construcciones.
Instalar la estación total y prepararla para las observaciones o mediciones.
Anotando las alturas del instrumento y prisma.
Iniciar las mediciones.
Controlar y verificar los cierres lineales y/o angulares.
Dibujo y cálculo de áreas.

DELINEACION Y/O LEVANTAMIENTOS CATASTRALES

DELINEACION

Es un proceso en el cual identificamos vértices y linderos de las parcelas y

también identificamos la parcela con su respectivo propietario.

Con la Delineación de obtiene:

− La Identificación de parcelas.
− La Identificación del Propietario.

La parcela la podemos identificar en Fotografías Aéreas debidamente rectificadas, las

Ortofotos, Fotoplanos, etc. en los cuales se identifican los vértices y los linderos.

Para ir al campo a trabajar en esto es necesario llevar por lo menos los materiales
mínimos, así tenemos:

− Fichas de Información
− Escalímetro
− Cinta métrica. ( de 30 ó 50 mts. preferiblemente).
− Plomadas.
− Fotografías, (Fotos de Contacto; Fotos Rectificadas; Ortofotos;
Mapas; etc:)
− Escuadras
− Estereoscopio de Bolsillo
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− Machete
− Brújula, etc.

Para la identificación de linderos

Esta debe hacerse en compañía del propietario preferiblemente (o alguien que
conozca muy bien la propiedad) siguiendo todo el
lindero de la parcela o parcelas. Deberá de
informarse y asegurarse de que no existan
problemas sobre los linderos a identificarse o
medirse. El delineador tiene que estar muy seguro
del lindero que está identificando: si es necesario
recorrerá dos veces el lindero, esto como una
medida de comprobación y chequeo.

En la identificación de puntos o vértices; todos los

puntos deben quedar lo más asegurados posible,
para esto nos vamos a ayudar de varios
Grafica Nº 19 Identificación y mensura catastral
catastral Urbano elementos; así por ejemplo:
Las dos Fotos de contacto y el Estereoscopio, la cinta por si sola nos ayuda a
identificar (puntos y linderos), la brújula, etc.

Identificación del Propietario

Esto implica el llenado de la ficha de información con datos del propietario, (Nombres
y Apellidos, Dirección, # de Cédula de Identidad), si el propietario facilita la escritura,
entonces se llena la parte de los Datos Registrales (# de Finca, Tomo, Folio, Asiento y
Fecha de Adquisición) y si no facilita la escritura se tendrá que investigar los datos
Registrales en Registro Público de la Propiedad Inmueble del respectivo
Departamento.

La delineación en zonas Catastrales y/o visitas de campo se dan:

− Cuando el área Registral o Escriturada sea diferente a el área Catastral.

− Cuando los Planos Topográficos presentados no correspondan o tengan
discrepancias con las parcelas contenidas en los Mapas Catastrales.

La delineación en Zonas Catastradas básicamente consiste en verificar y/o corregir

las parcelas ya existentes, así como también la creación de parcelas nuevas en los
Mapas Catastrales; auxiliándose para ello en métodos Topográficos y Catastrales,
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Fotografías Aéreas, Mapas Catastrales y Fotomapas (Sandwich), cinta métrica,

brújula, teodolito, etc..

Una vez que el delineador es orientado e informado acerca del trabajo a realizar en el
campo, procede a preparar los materiales que utilizará, generalmente son: Copia Azul
del Mapa Catastral, Cinta Métrica, Escalimétro, Brújula, Fotografías aéreas de la zona
de trabajo (si las hay), fotomapas), esto último si la delineación es Rural.

Una vez en el sitio de trabajo, el delineador procederá a medir la(s) parcela(s) objeto
de la investigación Catastral o visita de campo, mide su perímetro y compara con las
medidas que tiene la parcela en el mapa, si hay discrepancia en algún lindero, deberá
tomar medidas de referencia, (ejemp. Medir Manual de Consulta sobre Temas
Catastrales parcelas adyacentes, anchos de calles, distancia a esquinas, etc.), hasta
asegurarse del punto en que hay que corregir el o los linderos, esto para la parte
Urbana, en donde se utiliza el Mapa Catastral 1:1,000.

En caso de ser Rural se procede a ubicarse bien en el terreno partiendo de algún

punto conocido en el terreno y que este bien identificado en el Mapa y auxiliándose de
brújula y cinta, se sitúa en la parcela objeto de medición y procedemos a medir el
perímetro, con cinta y brújula, comprobamos con las medidas del Mapa y si hay que
estar seguro en que lindero (s) es para corregir esos en el Mapa Catastral 1:10,000.

Ya una vez corregidos los linderos en la copia azul se procede a hacer un Skeatch (KV)
de los nuevos cambios y se elabora una orden de cambio D-3 por cada parcela
afectada.

Esta Orden de Cambio se realiza cuando la parcela cambia físicamente; es decir

cuando hay cambio de área, cambios de posición de la parcela, cambio o corrimiento
en los linderos, etc.

La Orden de Cambio D-3 se elabora en los formatos establecidos para tal fin; en el
llenado de la parte que dice Datos Viejos, se escribe el número catastral original o
matriz y el nombre del propietario de ese número catastral, de acuerdo a los datos de
la ficha de información en ese momento; en los siguientes espacios se llenará de
acuerdo a los Datos Nuevos resultantes después de haber realizado la investigación
catastral y/o delineación, y haber actualizado en la copia azul del Mapa Catastral los
nuevos cambios en la parcela.

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