TEMA N°1

CATASTRO URBANO, RURAL Y AVALUOS MINERO

DEFINICION DE CATASTRO. -

La etimología de la palabra catastro se origina del griego “KATASTIKHON”, que significa

“LISTO o REGISTRO”, ésta a su vez se compone de dos raíces, “KATA” que significa “HACIA
ABAJO” y de “STIKHOS” que significa “LÍNEA”. De ésta raíz se origina la palabra Catastro.

No existe una palabra de definición de la palabra catastro en cada país o institución puede tener
una de acuerdo al objetivo que pretende alcanzar, por ejemplo, si es un catastro con finalidad
fiscal, hará énfasis en la relación predio y valor del mismo con fines impositivos, si la finalidad es
la jurídica ara énfasis en la relación predio el titular catastral y el tipo de propiedad de la finca.

Catastro se define también de la siguiente: Es el inventario técnico para la obtención y

mantenimiento de la información territorial y legal, representada en forma gráfica y descriptiva,
de todos los predios del territorio nacional. Dicha información, que es susceptible de ser
complementada con otra de diversa índole, conformará el Centro Nacional de Información
Registro – Catastral disponible para usos multifinalitarios.

La definición anterior se debe a que la finalidad del catastro nacional es con fin múltiple, pero
pueden resaltarse los elementos comunes a otras definiciones que puedan existir de la palabra
catastro. Todo catastro es un inventario de predios que debe ser actualizado para que cumpla sus
objetivos debido a la dinámica del mercado inmobiliario.

CIENCIAS Y DISCIPLINAS AUXILIARES DEL CATASTRO. -

El catastro se apoya en ciencias tan diversas, entre las más importantes se pueden mencionar las
siguientes:

GEODECIA: Ciencia que estudia los procedimientos matemáticos a través de los cuales se
representará una fracción terrestre pasando de una superficie esférica en 3 dimensiones a su
representación a un mapa de 2 dimensiones, utilizado en la definición de redes de apoyo catastral.

TOPOGRAFIA: Conjunto de métodos e instrumentos necesarios para representar el terreno con

todos sus detalles naturales o artificiales en superficies de extensión limitada, de manera que sea
posible prescindir de la esfericidad terrestre sin cometer errores apreciables.

GEOGRAFIA: Etimológicamente geografía quiere decir: Descripción de la tierra. La geografía

es la ciencia que estudia los hechos y los fenómenos físicos, biológicos y humanos, considerados
en su distribución sobre la superficie de la tierra, así como la investigación de las causas que los
producen y sus relaciones mutuas.
CARTOGRAFIA: Ciencia que se encarga de representar en un mapa una parte o la totalidad de
la superficie terrestre, a través del sistema de proyección más adecuado.

FOTOGRAMETRIA: Arte, ciencia y tecnología de obtener información fidedigna y precisa de

objetos físicos y su entorno por medio de procesos de registro, medida e interpretación de
imágenes y modelos fotográficos, aporta una solución para el levantamiento de predios
catastrales de forma indirecta.

SISTEMAS DE INFORMACION GEOGRÁFICA (GIS). –

Es un sistema de hardware, software y procedimientos diseñados para soportar la captura,

administración, manipulación, análisis, modelamiento y graficación de datos u objetos
referenciados espacialmente, para resolver problemas complejos de planeación y administración.

Debido al avance de la tecnología se ha tenido un gran aporte de la Geomática disciplina que

agrupa las ciencias de la tierra y las tecnologías empleadas para la captura, difusión e integración
de los datos a los Sistemas de Identificación e Información Geográfica.

Así mismo es importante mencionar el aporte de las ciencias del Derecho en el ordenamiento
jurídico, las ciencias Económicas en lo relativo a la imposición tributaria. De la fusión de estas
dos ciencias y utilizando criterios técnicos de la ingeniería y arquitectura nace la valuación que
aporta los principios para determinar el valor de cada uno de los predios.

MÉTODOS UTILIZADOS PARA UN LEVANTAMIENTO CATASTRAL. -

Los métodos de levantamiento catastral tienen como finalidad obtener por medio de
procedimientos técnicos los datos numéricos para definir los linderos de los predios y establecer
las áreas que comprende cada una de ellos.

El proceso de generación cartográfica catastral puede ser efectuado mediante la aplicación de dos
métodos, el método de restitución fotogramétrica, también conocido como método indirecto, o
bien por el método de levantamiento topográfico o método directo. Así mismo puede ser
realizado por una combinación de ambos.

La selección de la combinación de métodos en las actividades del levantamiento catastral es

dependiente de la categorización que la municipalidad defina en función de la superficie Urbana
o Rural en el municipio de acuerdo a su plan de ordenamiento territorial. En cuanto a tierras
urbanas podría influir además la densidad predial y el valor de la tierra, para aumentar en
determinado sitio la precisión aceptable. En función de las tierras consideradas rurales es
determinante la densidad de los predios, así como el tipo de vegetación o elementos que definan
los mojones y linderos.

El levantamiento catastral consiste en medir ya sea de forma “DIRECTA o INDIRECTA” la

cantidad de distancias y ángulos necesarios para describir la forma del predio y determinar ya sea
gráfica o analíticamente la superficie del mismo.
El método topográfico que consiste en tomar directamente las medidas del predio de ESCALA
1:1, el método fotogramétrico, o indirecto consiste en tomar las medidas dentro de un modelo
fotográfico del objeto a una ESCALA REDUCIDA.

MÉTODOS DE LEVANTAMIENTO CATASTRAL DIRECTO. -

Consiste en el levantamiento geodésico y/o topográfico por medio de una serie de medidas
otorgadas o efectuadas en el campo a ESCALA REAL, cuyo propósito final es determinar, así
como describir los mojones y linderos que delimitan los predios, infraestructura existente y
accidentes geográficos de interés.

Esta actividad implica la medición con apoyo de satélites, mediante el sistema de

posicionamiento Global (GPS) y procedimientos tradicionales tales como: Poligonación,
triangulación, trilateración y radiación o la combinación de éstos con equipos de medición
topográficos de alta precisión. Estos últimos para propagar las coordenadas, una vez
transformadas.

En los núcleos en cuya área o zonas colindantes, existan vértices construidos, conservados y
calculados a partir de la Red Geodésica Nacional Activa, se establecerá una densificación de ésta
mediante la formación de una red de vértices definidos (por al menos tres vértices comunes,
adecuadamente distribuidos) por los métodos de Poligonación de precisión en malla u
observaciones GPS.

MÉTODO TOPOGRÁFICO

POLIGONACIÓN DE PRECISION (Redes locales). -

Las poligonales se realizarán, midiendo ángulos y distancias en las dos direcciones (por tramo)
utilizando para ellos distanciometros, electroópticos y teodolitos.

La longitud máxima de cada poligonal no podrá exceder más de 10 Km y la longitud máxima de

cada tramo no excederá más de 3 Km.

POLIGONALES DE APOYO. -

Cuando las circunstancias topográficas exigiesen densificar la red local establecida, se formará
entonces una malla de vértices por el método de poligonización que servirá de base para definir
los puntos de apoyo que se levanten en campo y facilitar trabajos de campo complementarios.

Las características de éstas mallas de poligonales de apoyo son: Que la longitud total máxima de
desarrollo será de 5 Km y longitud entre ejes estará entre los 500 y 1000 metros.

Las observaciones angulares se realizarán por el método de recíprocas y simultáneas entre

extremos de eje, utilizando distanciometros electroópticos o teodolitos, así como estación total de
precisión angular +/- 2’’, lineal de 5 mm + 3 ppm.
VÉRTICES PREDIALES. -

Para el levantamiento de estos, se podrán medir mediante cualquiera de los siguientes métodos:

a) Radiación

b) Intersección directa

c) Trisección inversa.

El cálculo y compensación de éstas poligonales de precisión y apoyo se efectuarán con programas

informáticos que consideren:

• Corrección por parámetros meteorológicos

• Reducción al elipsoide
• Compensación de los errores angulares y lineales
• Realizar el ajuste por mínimos cuadrados

VÉRTICES COMPLEMENTARIOS. -

Una vez superada la fase de restitución fotogramétrica (cuando el levantamiento haya sido por
método indirecto) de la información numérica, las áreas de fotografías ocultas por sombras,
vegetación, proyección de edificios u otras causas serán levantados y diferenciadas en trabajos
topográficos a partir de las poligonales de precisión o de apoyo se delimitarán las separaciones de
predios y construcciones que no hubieran quedado convenientemente definidas en la fase de
restitución.

Con lo anteriormente descrito podemos realizar las mediciones y cálculos con diferentes equipos
de trabajo como: LA ESTACIÓN TOTAL, se conoce con este nombre, al instrumento que
integra en un solo equipo las funciones realizadas por el teodolito electrónico, un medidor
electrónico de distancias y un microprocesador para realizar los cálculos que sean necesarios para
determinar las coordenadas rectangulares de los puntos del terreno.

Entre las operaciones que realiza una ESTACIÓN TOTAL puede mencionarse: Obtención de
promedios de mediciones múltiples angulares y de distancias, corrección electrónica de distancias
por constantes de prismas, presión atmosférica y temperatura, correcciones por curvatura y
refracción terrestre, reducción de la distancia inclinada a sus componentes horizontal y vertical,
así como el cálculo de coordenadas de los puntos levantados.

El manejo y control de las funciones de la ESTACIÓN TOTAL se realiza por medio de la

pantalla y del teclado, las funciones principales se ejecutan pulsando una tecla, como la
introducción de caracteres alfanuméricos, medir una distancia.
Otras funciones que se emplean poco o que se utilizan solo una vez son activadas desde el menú
principal, funciones como la introducción de constantes para la corrección atmosférica,
constantes de prisma, revisión de un archivo, búsqueda de un elemento de un archivo, borrado de
un archivo, configuración de la Estación, puertos de salida, unidades de medición, la puesta en
cero o en un valor determinado del círculo horizontal se realizan también desde el menú
principal.

La pantalla es también conocida como panel de control, en ella se presentan las lecturas angulares
en el sistema sexagesimal es decir los cálculos son divididos en 360°, de igual manera se puede
seleccionar para el círculo vertical, ángulos de elevación o ángulos cenitales (el cero en el
horizonte o en el zenit respectivamente).

La ESTACIÓN TOTAL es utilizada también tanto en levantamientos planimétricos como

altimétricos independientemente del tamaño del proyecto. Los levantamientos realizados con
estos instrumentos son rápidos y precisos el vaciado de los datos de campo están libres de error,
el cálculo se hace a través del software y el dibujo es asistido por computadora, lo cual garantiza
una presentación final.

El plano topográfico, en un formato claro, pulcro y que cumple con las especificaciones técnicas
requeridas.

MÉTODOS DE LEVANTAMIENTO CATASTRAL INDIRECTO. -

LEVANTAMIENTOS EN ÁREA URBANA. -

Al aplicar los métodos fotogramétricos en áreas urbanas, se preferirá el mapa de línea o

levantamiento vectorial, es decir de las imágenes obtenidas (raster) se obtiene información
delimitando predios (vectores) LEVANTAMIENTOS EN ÁREA RURAL, como ha quedado
expreso anteriormente, se considera válido el uso de métodos fotogramétricos para el
levantamiento catastral en general y particularmente para la determinación del
geoposicionamiento de vértices con resolución de pixel de 0,50 m, se recomienda para zonas
rurales con baja densidad predial.

Para la realización de levantamiento catastrales se puede trabajar con fotografía aérea o bien con
imágenes satelitales, sin embargo, estas solamente proporcionan la información que pueda ser
reconocida dentro la fotografía o imagen, cualquier otra información que sea necesaria debe
obtenerse en campo. A pesar que se puede tener información con cierta limitación este tipo de
levantamiento tiene la ventaja que se pueden cubrir grandes extensiones de terreno en un tiempo
menor comparado con los métodos topográficos.

La fotografía aérea es una proyección central del terreno a ESCALA REDUCIDA. Si las
condiciones bajo las cuales se toma fotografía fuesen óptimas es decir el terreno es plano, el eje
de la toma es completamente vertical y la altura de vuelo es conocida con precisión entonces la
diferencia entre un plano y una fotografía es solamente en detalle de los elementos más pequeños
que pueden ser identificables. Debido a que estos factores es imposible que sean ideales, por tal
motivo ha surgido las teorías y tecnologías fotogramétricas que permiten corregir cualquier error
o desplazamiento.

Para transformar una fotografía a un plano se deben realizar correcciones a los desplazamientos
en los ejes X, Y que pueda sufrir la cámara, así como el giro del eje vertical de la cámara,
distorsiones de lente, distorsiones de refracción.

Se puede emplear el uso de la fotogrametría empleando el método de una sola fotografía, se

puede considerar:

a) La amplificación de una fotografía es un producto cartográfico de precisión limitada.

b) La rectificación, esta consiste en eliminar todo tipo de distorsión causada por desplazamientos
o giros de la cámara o bien por variaciones en altura de vuelo, este producto ofrece un producto
cartográfico con escala aproximada y precisión controlada.

c) Monocomparador, que es un instrumento óptico mecánico de alta precisión para medir

coordenadas locales en una fotografía, por medio de programas de computación se transforma
estas en 4 coordenadas terrestres o fotocoordenadas terrestres para poder medir distancias y
superficies en un plano.

Así mismo se puede utilizar el método de utilizar dos fotografías consecutivas con lo que se logra
un modelo estereoscópico para eliminar todo tipo de distorsiones de la fotografía. Para poder
lograr este tipo de distorsiones se utilizará estereorestituidores cuya precisión influye en la
precisión del levantamiento.

ESPECIFICACIONES DE LAS FOTOGRAFIAS AÉREAS. -

La toma de fotografías aéreas se logra por medio de aviones de ala alta o bien por medio de
aviones acondicionados especialmente para este fin con una abertura en la parte inferior del
fuselaje para asegurar de ésta manera el control de la deriva del rumbo, alabeo y tiempo de
exposición.

El tipo de cámara si este es análogo se utiliza generalmente cámaras con chasis de formato medio
de 60 x 60 mm película ancha T -120, generando material fotográfico en formato de 20 x 20 o
bien de 40 x 40 centímetros. Existe también la posibilidad de utilizar cámaras digitales cuya
precisión dependerá del formato de la cámara y del tamaño mínimo de pixel.

La realización de los vuelos se realiza previa planificación considerando los siguientes factores:

a) Escala final de la fotografía aérea.

b) Traslape longitudinal, para una visión plana en fotografía el traslape debe estar entre el 30 y
40%, para una visión estereoscópica el traslape mínimo es de 60%.
c) Velocidad de vuelo.

d) Distancia focal y formato del chasis de la cámara.

e) Líneas de vuelo.

f) Longitud media de las líneas de vuelo.

La determinación de los factores anteriores permitirá conocer los requerimientos de película, la

cobertura efectiva de terreno por toma, la distancia del isocentro longitudinal y lateral de cada
fotografía, tiempos mínimos de vuelo y números de reabastecimiento. Así se calcula la altura de
vuelo con lo que se diseña la escala de la fotografía y el tiempo de obturación de la cámara.

La altura de vuelo (H) se determina por la expresión:

Dónde:

ESCALAS CARTOGRÁFICAS

La escala cartográfica es una relación matemática existente entre una dimensión real y las del
dibujo que representa la realidad sobre un mapa o un plano. Se escriben en forma de razón, por
ejemplo: 1:200, esto significa que un centímetro en el plano equivale a 200 centímetros o bien 2
metros en la realidad.

Existen tres tipos de escalas cartográficas:

a) ESCALA NATURAL. - En ésta las medidas del plano corresponden a las medidas reales del
objeto.

b) ESCALA DE REDUCCIÓN. - Es cuando el tamaño físico del plano es menor que las
dimensiones de la realidad.

c) ESCALA DE AMPLIACIÓN. - Es cuando el tamaño físico del plano es mayor que las
dimensiones de la realidad.

Según la norma UNE EN ISO 5455: 1996 “Dibujos Técnicos. Escalas” se recomienda utilizar las
siguientes escalas normalizadas:

a) ESCALAS DE AMPLIACIÓN. - 100:1, 50:1, 20:1, 10:1, 5:1, 2:1

b) ESCALA NATURAL. - 1:1

c) ESCALAS DE REDUCCIÓN. - 1:2, 1:5, 1:10, 1:20, 1:50, 1:100, 1:200, 1:500, 1:1000,
1:2000, 1:500, 1:20000.
En cartografía se hace una clasificación diferente pues en la práctica se clasifican en escalas
pequeñas y escalas grandes. Se conoce como escala pequeña la representación mayor o igual a
1:100000 y escala grande la que sea menor a esta escala. Es importante mencionar que, de
acuerdo a esta clasificación, entre más pequeña es la escala se cubre mayor cantidad de terreno,
mientras que entre mayor es la escala se reduce la cobertura de terreno, pero se logra calidad de
detalle

TEMA N° 2

DELIMITACIONES EN LA PROPIEDAD URBANA (Acotaciones)

ASPECTOS GENERALES. –

En un sistema puramente individualista, surge como limitación anormal de un derecho

normalmente ilimitado. Las limitaciones, las prohibiciones, suponen una excepción al amplio
contenido de la propiedad.

Sirve ésta al individuo, y el poder del propietario se extiende como regla general hasta el lugar o
momento en que surge la excepción. No hay más limitación que el contenido de otro dominio
colindante.

A la inversa, en un sistema de orientación socializadora, el dominio se proyecta hacia una doble

vertiente: La individual y la social, siquiera ambas se liguen entre sí en indisoluble vínculo, pues
al cumplir la propiedad una función social, el propietario lo es en cuanto forma parte de la
comunidad.

Así y como consecuencia del respeto debido a la voluntad individual, el dominio puede ser
limitado, ya por el mismo propietario, ya por otros que con él y su propiedad se relacionen,
siempre que no se lesionen intereses superiores de la comunidad (surgen así las que podemos
llamar limitaciones en sentido estricto), pero a la vez y como consecuencia del aspecto
comunitario, el dominio se delimita según su especie, en función de los demás intereses
integrados en la sociedad (resplandecen entonces las delimitaciones).

Así, en estos sistemas socializadores pueden existir limitaciones que, como excepciones socavan
el contenido normal de la propiedad, pero junto a ellas existen y deben existir otras restricciones
que aparecen como esencia delimitadora del contenido propio del dominio.

PUNTUALICEMOS:

1°) Las limitaciones, al no representar otra cosa que una anormalidad en el estatuto normal de la
propiedad, afectan exclusivamente al dominio que restringen y no a otro.

Aunque establecidas desde fuera y ajenas, en principio a la esencia de la propiedad que limitan
desde el momento de su creación se integran en contenido de tal propiedad, y a partir de entonces
lo delimitan en el tiempo y en la forma que fueron queridos por la voluntad creadora.
Al constreñir a un dominio determinado, delimitan las facultades de su titular.

2°) En cuanto a las delimitaciones, al integrarse en el contenido del dominio, afectan a toda
propiedad siquiera con diferente signo según su especial destino. Por ello puede hablarse de:

- Delimitaciones de la propiedad urbana (sirva de ejemplo la legislación del suelo y la de

Viviendas de Protección Oficial).
- Delimitaciones de la propiedad rústica (como los patrimonios familiares, unidades
mínimas de cultivo, exploraciones familiares, concentración parcelaria, ordenación rural).
- Delimitaciones de la propiedad tanto rústica como urbana (como los tanteos y retractos
legales).

Por lo que se refiere a las limitaciones, al ser – repetimos una mera anormalidad de un derecho
normalmente ilimitado, requieren una publicidad que, al exteriorizarlas, revelen su existencia y su
extensión.

Por eso, tales limitaciones deben acceder al Registro de la Propiedad para publicar frente a
tercero la restricción de poderes y de contenido que de otro modo no sería conocida.

Exceptúense, no obstante, aquellas prohibiciones que, impuestas por la ley, surgen por ejemplo
como limitaciones anormales ocasionadas por una circunstancia especial del individuo que
requiere una capacidad concreta para la realización de un acto (conyugue respecto al otro
conyugue) o por un destino especial de los bienes (herencia de persona declarada y fallecida
judicialmente).

Si se inscribe la adjudicación a favor del heredero del declarado fallecido, en el acta de

inscripción constaran los datos de su adquisición.
URBANISMO

ORIGEN DEL URBANISMO.

Etimológicamente e inicialmente, la palabra urbanismo procede de la palabra latina URBS –

URBIS, que significa ciudad. De acuerdo con este significado etimológico, el urbanismo es el
conjunto de conocimientos que se refieren al estudio de la creación, desarrollo, reforma y
progreso de los poblados, en orden a las necesidades materiales de la vida humana.

Urbanismo también es ciencia del diseño, construcción y ordenamiento de las ciudades. Por
extensión, trazado urbano, aunque no sea planificado. Otra definición sería que el urbanismo es el
arte de proyectar y construir ciudades.

LEVANTAMIENTOS PARCELARIOS

COMPONENTE FÍSICO DEL CATASTRO. -

El componente físico del catastro es de gran importancia en un levantamiento catastral

multifinalitario ya que permite determinar descriptiva y cartográficamente, la ubicación
geográfica, dimensiones, topografía y demás características físicas de los inmuebles que integran
un municipio.

INVENTARIO, DIAGNÓSTICO Y VALIDACIÓN DE LA INFORMACIÓN

CATASTRAL. -

Se corresponde con la etapa de revisión cartográfica (planos, mapas) que están disponibles en
diferentes organismos públicos y que se correspondan con el municipio, esto con la finalidad de
elaborar.

DELIMITACIÓN DE LA POLIGONAL – URBANA. –

Es la unidad urbanística constituida por una superficie de terreno delimitada para fines de
valoración catastral, ordenación urbana y planificación industrial, comercial, residencial entre
otras, es el instrumento de control que regula el desarrollo y crecimiento de las ciudades
determinadas con base a criterios como: Densidad de población, infraestructura de servicios, uso
de la tierra, aptitudes de las tierras y otros, tiene el propósito de impedir dificultades, tales como
la anarquía en el uso de la tierra que pueden conllevar a grandes conflictos.

SECTORIZACIÓN CATASTRAL. –
Los sectores catastrales están definidos por un conjunto de manzanas, que a su vez están
conformadas por lotes o parcelas, con características geométricas y de uso, que por lo general
conlleva a una diferenciación de áreas homogéneas, se consideran adicionalmente criterios
relacionados con las características propias de cada sector y del emplazamiento de la ciudad.

MANZANEO. –

Es una actividad que se realiza por cada sector catastral delimitado, la codificación de las
manzanas en los trabajos consultados por lo general parte desde la manzana ubicada en el
extremo noroeste del sector catastral, continuando su numeración en sentido oeste – este, para
luego en zig – zag continuar en dirección este – oeste y reiniciar luego en sentido oeste – este.

LEVANTAMIENTO PARCELARIO (LOTEO). –

Es una actividad catastral que se inicia una vez elaborada la sectorización y el manzaneo, tiene
como finalidad asignarle un número a cada parcela o lote. La asignación de código de cada
parcela se inicia con la ubicada en la esquina noroeste de cada manzana, a la que le corresponde
el número 001 y posteriormente siguiendo la secuencia con la misma trayectoria de las agujas del
reloj se le asigna el código hasta cubrir toda la manzana.

FICHA CATASTRAL. –

Es el instrumento utilizado en el proceso de levantamiento parcelario para recopilar datos

relacionados con las características físicas tanto del terreno como de la construcción y la
condición jurídica e información valorativa de los inmuebles.

CODIFICACION CATASTRAL. –

El Instituto geográfico establece un sistema único de codificación catastral, que facilita la

ubicación geográfica, identificación y sistematización de la información de cada inmueble, por
medio de la asignación de un conjunto de dígitos que los individualizan, el cual se denomina
código catastral.

El código catastral consiste en una notación alfanumérica, estructurada por once campos basada
en la localización de la parcela.

Los once campos están agrupados en tres bloques, el primero está integrado por la Entidad. El
segundo bloque está integrado por cuatro campos de tres caracteres cada uno y se corresponden
con el ámbito, el sector, la manzana o sub – sector y la parcela, el tercer bloque que compone el
código catastral está integrado por tres campos: Subparcela, nivel y unidad. Suman en total ocho
caracteres que tienen como particularidad la combinación de letras y números para la definición
de los mismos.

LEVANTAMIENTO CATASTRAL. –
Se aplica la ficha catastral de manera exhaustiva lográndose los componentes para la base
catastral descriptiva o de atributos. Esta etapa comprende por lo general de la medición de los
inmuebles, específicamente el frente, fondo, laterales y auxiliares, de igual manera como parte
del levantamiento se elabora el plano de mensura de cada inmueble, donde se refleja la forma y
dimensión tanto del terreno como del área de construcción.

PLANTA DE VALORES DE LA TIERRA. –

Permite determinar el valor de cada parcela ubicada en el área urbana, a través de la

determinación del valor del terreno por metro cuadrado, de acuerdo a una determinada posición
por manzanas, incluso a nivel de cada una de las calles que conforman un sector catastral de la
poligonal urbana de una ciudad.

BASES PARA EL ESTABLECIMIENTO DE LA PLANTA DE VALORES DE LA

TIERRA:

DETERMINACIÓN DE LA PARCELA TIPO. –

Es necesario contar con las respectivas medidas de los frentes de los inmuebles, que por lo
general se obtienen a través de la aplicación de la ficha catastral. La parcela tipo permite
comparar, cada una de las parcelas con una parcela tipo de cada manzana o sector, para a través
de ello conocer el grado de afectación en el valor del terreno, por variación en las dimensiones de
cada uno de los inmuebles.

AJUSTE POR FRENTE. –

Permite estimar un valor ponderado de la parcela, dependiendo de si el frente superior o es

inferior al frente tipo para determinar el ajuste al frente de cada uno de los inmuebles se le resta el
frente tipo de su respectiva manzana con lo que se obtiene una diferencia negativa, cuando el
frente del inmueble es menor o inferior que el frente tipo, y una diferencia positiva cuando frente
del inmueble es superior al frente tipo.

ESTABLECIMIENTO DE RANGOS Y PONDERACIONES. –

Una vez obtenidas las diferencias positivas y negativas para cada una de las manzanas del sector,
se agrupan dichas diferencias, por separado y de manera ascendente, con el propósito de
establecer rangos para ambas diferencias, con el fin de asignarles un valor de ponderación por el
frente tipo.

CÁLCULO DE AJUSTE POR POSICIÓN DE MANZANA. –

De acuerdo a la posición de cada inmueble respecto a la manzana se le asigna un determinado

ajuste. Por orden de importancia se tienen 5 posiciones: Manzanera, cabecera, esquina,
intermedia y calle ciega.
CÁLCULO DEL AREA DE LA PARCELA. –

Se determina multiplicando el frente por el fondo de cada inmueble cuando estos son de forma
regular.

ASIGNACIÓN DEL VALOR UNITARIO DEL METRO CUADRADO DE LAS

PARCELAS. –
Para la valoración de los inmuebles se toman en cuenta diversos aspectos como ubicación en la
manzana y la vialidad del sector. Los valores son variados ya que de acuerdo a la jerarquía en el
sector de la calle o avenida en donde se ubica el inmueble se le asigna una ponderación.
CÁLCULO DEL VALOR DE LA PARCELA. –

Se calcula multiplicando el área ( ), del inmueble por el valor unitario del metro cuadrado en
. Para el cálculo del valor final de la parcela debe considerarse los ajustes por frente y por
posición en la manzana, obteniéndose de este modo la Planta de valores de la Tierra, con el cual
se puede hallar el valor de cada parcela.

TABLA DE VALORES DE LA CONSTRUCCIÓN. –

Es una materia que contiene los factibles costos de reemplazo de un grupo específico de
construcciones comunes en la ciudad donde se aplican. Se sustenta en el análisis de la estructura
de costos, diferenciados por tipos de construcciones y por ende refleja los costos en un momento
dado. Para la elaboración y estructuración de la Tabla de valores de la construcción, es necesario
considerar el uso de la edificación y las características físicas de estas.

Estos usos pueden ser: Residencial, multifamiliar, industrial y comercial, mientras que las
características físicas están asociadas a: Estructura general, estructura del techo, paredes, pisos,
instalaciones sanitarias, ventanas, puertas e instalaciones eléctricas.

TIPOLOGÍA DE LA CONSTRUCCIÓN. –

Consiste en agrupar de acuerdo al orden de las características físicas de los inmuebles en la ficha
catastral. A cada una de las características se le asigna un valor comprendido entre diez (10) y
cero (0), donde el valor más alto se corresponde con el mejor material, descendiendo según
disminuye la calidad del mismo. Esto permite establecer un índice de carácter sumatorio, lo cual
permite agilizar la tipificación de todas y cada una de las construcciones registradas en la ficha
catastral.

DELIMITACION DE LA PROPIEDAD URBANA:

La oficialía mayor de gestión territorial (OMGT) es una instancia de operación centralizada
dentro del Gobierno Municipal, dedica sus esfuerzos a planificar, territorio municipal de manera
integral y sostenible. Es responsable por la administración del sistema Urbano.

ZONA URBANA.

Se refiere al área que está poblada en un 90% y un 10% de árboles dispersos del tipo frutal u
ornamental. Está considerada de importancia baja por su poca condición de refugio para la fauna
que representa y de sensibilidad ambiental baja por el tipo de vegetación.

ZONA SEMIURBANA.

Esta zona se caracteriza por presentar el desarrollo urbanístico mezclado con áreas pequeñas de
pastizal. El área de desarrollo urbano se encuentra con viviendas dispersas, solares, talleres con
depósitos de chatarras. Está considerada como unidad de importancia baja por su poca vegetación
y de sensibilidad baja, por lo poco vulnerable que es la unidad por su proximidad a la zona
urbana, no representando para la fauna ningún nicho de refugio y alimentación. Esta unidad
generalmente se considera un paso de transición a zona urbana.

ÁREA DE PLANTACIÓN AGRÍCOLA O AGROINDUSTRIAL.

Esta área contiene una cobertura vegetal de plantaciones agrícolas o agroindustriales con fines
comerciales. Este tipo de cobertura presenta un grado de importancia ambiental medio porque
temporalmente sirve de alimentación y en algunos casos de alojamiento para la fauna silvestre, y
sensibilidad ambiental baja por la susceptibilidad o vulnerabilidad que presenta ante las
transformaciones en su estado de desarrollo y manejo de la producción.