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CURSO DE:
CATASTRO
MUNICIPAL
INMOBILIARIO
URBANO
POR:
Mg, Arq.FERMN PAREDES RODRGUEZ
2015
ACONDICIONAMIENTO IV
PLANIFICACIN URBANA Y
TERRITORIAL 2
CATASTRO
MUNICIPAL
INMOBILIARIO
URBANO
MATERIA PREPARADA Y ADAPTADA PARA
ALUMNOS DE ARQUITECTURA DE LA
UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO
POR:
INTRUDUCCIN:
Desde la dcada de los sesenta la sociedad peruana ha
experimentado un acelerado proceso de crecimiento y la mayora de
la poblacin vive en reas urbanas. Se estima que en la actualidad,
entre el 70% al 75% de la poblacin total del Per, ya es Urbana,
para el ao 2010 esta cifra podra alcanzar el 80%.
PRICISION
TIPO DE FACTOR
FINALIDAD DE LAS OBS
CATASTRO IMPORTANTE
MEDIDAS
APOIO DE SIN
GEOMTRICO MEDIDAS GRANDES
CAMPO AEROTRIANGULACIN
3.2.3.- FOTOMOSAICO
Confeccionado en la escala de 1/5000, sobre tela o
material resistente. Su finalidad ser permitir: Evaluar el
conjunto
Fiscalizar el trabajo en general
La divulgacin y la propaganda del Proyecto
La confeccin de las plantas
El sistema de identificacin.
3.2.4.- COLECCIN DE LA FOTO-CUADRA:
Resultante de las ampliaciones de fotogramas a escala
1/1000. Las foto cuadras sern de mucha utilidad a los
recenseadores.
3.3.1.- ESCRITORIO:
Para la ejecucin de los servicios tanto de laboratorio
como el de escritorio, se establece en un local prximo, ms, de
preferencia fuera de las reparticiones de la Municipalidad, de
modo a permitir un mejor acercamiento entre los equipos
funcionales que, naturalmente se encargarn de los archivos del
Catastro, despus de las primeras conclusiones.
Para evitar influencias polticas en los trabajos, y siendo
el CATASTRO un instrumento hbil de fiscalizacin y tasacin
de impuestos, es evidente su relativo aislamiento as como se
protegern de los reales intereses particulares de los
propietarios locales.
En cuanto al Archivo, deber ser implementado de modo
a permitir el registro de nuevas propiedades, as como a la
actualizacin de los mejoramientos o equipamientos de
Infraestructura.
3.3.2.- PERSONAL:
Para lograr la perfeccin en la ejecucin de los trabajos
de Catastro, el personal que trabaje en el emprendimiento,
deber ser habilitado por un curso previo de entrenamiento.
Es siempre conveniente que los Recenseadores y
Entrevistadores, sean locales, pues presentan ellos la ventaja
que conocen mejor la Ciudad y se locomovern con ms
facilidad en sus itinerarios, adems de la facilidad de poder
argumentar mejor y convencer a la poblacin y principalmente a
los propietarios, hacindoles conocer de las ventajas que
vendrn con la confeccin de un Catastro Municipal. En las
instrucciones que les fueran dadas, sern incluidas las tcnicas
de medidas lineares, el uso de formularios, la clasificacin de
3.4.-ZONIFICACIN:
3.4.1.- FINALIDAD:
Como un mtodo de definicin, separacin y de
derrotero de nomenclatura de las diferentes partes que
componen una Ciudad, la ZONIFICACIN permitir la
localizacin rpida de un lote. Da una secuencia para la
organizacin de la ciudad, permitiendo colocar los nmeros en
un banco de datos.
Desde el inicio de los trabajos de Catastro, la
ZONIFICACIN ayudar a la programacin de las actividades,
as, permitir la fiscalizacin de los trabajos, evitando vacos o
reas no catastradas.
Su validez permanecer mismo despus de los
servicios, cuando el Catastro fuera dado como terminado.
El Catastro deber ser dinmico, considerando el
desenvolvimiento constante de una ciudad, y as siendo, el
Catastro aqu descrito, permitir gracias a la ZONIFICACIN, el
acompaamiento de ese desenvolvimiento.
3.4.2.- PREPARACIN DE LA ZONIFICACIN
La ZONIFICACIN es ejecutada sobre una Planta de la
Ciudad, desde ya denominada PLANTA GENERAL (PG).
Se consigue la PG a partir de una copia en escala 1/1,
en lmina transparente y en contacto con el mosaico la
ortofotografa.
El parcelamiento de la ciudad seguir ciertos principios o
criterios para tener un orden o jerarqua de la siguiente manera:
UNA DEPENDENCIA GEOGRFICA: Numeracin de
las parcelas de terrenos o grupos de casas a partir del litoral
ZONA NORTE
ZONA ZONA
ESTE CENTRO
ZONA SUR
1 D 2 D
3 DISTRITO
4 D
Zona
Zona centro
oeste
Zona sur
3.4.3.- ESQUEMA DE LAS DIVISIONES
FIG. 1 CIUDAD
ZONA NORTE
ZONA ZONA
ESTE CENTRO
ZONA SUR
FIGURA 1 CIUDAD
1 D 2 D
3 DISTRITO
4 D
sector A
sector C
sector B
cuadra 8 cuadra1
calle C
lote 9 lote 2
calle D
calle D
lote 8 lote 3
calle B
lote 4
lote 7 lote 6
lote 5
calle A
3.4.4.-CDIGO DE NUMERACIN:
Como vimos, y se confirmar mas adelante, el cdigo
adoptado en el sistema de ZONIFICACIN, facilitar el
archivamiento de los datos de toda la ciudad, as como de los
lotes, las construcciones, las calles y avenidas, etc.
Todas estas informaciones permitirn los clculos.
De las valorizaciones por programas de computador.
Cada lote poseer. El nmero el cual lo
identificar y dejar explcito. El N de la ZONA (ZO: como en el
ejemplo del tem. 3.4.3) el N del distrito (ejm. 3D), el N del
Sector (como el ejm. SA), el N de la Cuadra (03), y el nmero
simple del lote (L9).
El lote del ejemplo se encuentra demostrado en las
figuras 5 y 6 con el nmero completo de: Z03DSAQ3L9.
En la forma simplificada pero conservando la misma
secuencia, el lote tendr el N 03A39.
3.5.-TRABAJOS DE DISEO
3.5.1.- PLANTA GENERAL-PG:
Conforme esclarece el tem 3.4.2 la PG (Planta General)
ser de mucha utilidad en la propuesta de la zonificacin. Ser
preparada en la escala 1/5000, en ella sern lanzadas todas las
calles, avenidas, parques, con sus respectivos nombres.
La Planta General, ser ejecutada en original
transparente, ya que tendr diversas utilidades. Por ejemplo, la
Zonificacin ser confeccionada sobre una copia de la Planta
General (PG).
3.5.2.- CROQUIS DE PROPIEDAD---CP
El CROQIS DE PROPIEDAD, ser confeccionado y
presentado en escala 1/100 o hasta 1/500, conforme las
CO3A03
LA PROBLEMTICA
OBJETIVOS
PREMISA
METODOLOGIA
1. Aspectos Tcnicos
Relacionados a la tecnologa del SIG y la creacin de base de
datos catastrales, comprende los siguientes pasos:
a) La obtencin de la cartografa base, que cubra toda la
extensin urbana de Trujillo, que tenga un buen nivel de
precisin, est en formato digital, y a una escala grande que
permita manejar detalles,- al nivel de lotes y est
convenientemente georeferenciado.
b) La conversin de la cartografa CADa SIG. .
c) La creacin de un enlace cartografa - registros (bases de
datos) mediante el desarrollo de un sistema de codificacin
catastral.
d) La vinculacin de diversas bases de datos (SATT, SEDALlB,
Registros Pblicos), mediante la codificacin catastral.
e) El desarrollo de los Estudios de Casos: Monserrate y Centro
Histrico de Trujillo, mediante trabajo de campo y de
gabinete.
f) El anlisis de datos y obtencin de resultados.
g) La visualizacin e ilustracin en forma de Mapas Temticos.
2. Aspectos Institucionales
1.1 QU ES UN CATASTRO?
Catastral
Identificacin del
lote/parcela.
Mapa y registros
Mercado Planificacin
INFRAESTRUCTURA
GRAPHICAL CADASTRE
BASE,
Arq.Urb.Fermn Paredes MAPS
Rodrguez 34
GEOMETRIC FRAMEWORK
ACONDICIONAMIENTO IV
1
2 1
3 2
1
3 2 1 arena
3 2 arcilla
3 grava
fig.5 representacin
Esquemtica de un SIG
Para asegurar que toda la informacin del suelo pueda ser tratada
como un recurso corporativo y pueda ser compartida entre todas
organizaciones, es necesario introducir normas flexibles pero
claramente definidas que faciliten su intercambio. Dado el rpido
cambio que se produce en la tecnologa, la inversin en el hardware y
el software tendr que ser renovada cada tres o cuatro aos. La
mayor inversin, sin embargo, se da en los datos, los cuales tambin
debern mantenerse y actualizarse.
Seguridad de la Propiedad
Un sistema catastral debe ser seguro para facilitar las transacciones
eficientes en mercado inmobiliario. Las instituciones financieras deben
ser atendidas ya que necesita informacin confiable sobre la
propiedad y sus propietarios para que puedan tomar buen decisiones
sobre hipotecas.
Claridad y Simplicidad
Para que sea eficaz, el sistema debe ser claro y simple parar que
pueda ser entendido por el usuario. Un sistema complejo reduce su
rapidez y su eficiencia. La simplicidad tambin es importante para
lograr menores costos y garanta de mantenimiento.
Apropiado actualizado
El sistema proporcionara informacin completa (todas las parcelas y
predios incluidos) y ser actualizado a travs de un proceso
institucionalizado y no a travs proyectos de duracin limitada.
Equitativa y justa
El desarrollo funcionamiento de un catastro debe ser un sistema
objetivo y tcnico separado de los procesos polticos (nivel de los
impuestos) y leyes sobre, por ejemplo, reformas agrarias o
formalizacin de la propiedad informal, etc.
Accesibilidad
Un catastro debe proporcionar acceso eficaz a su sistema papa todos
los usuarios a travs de, por ejemplo, oficinas descentralizadas,
simples y precios razonables.
Rentabilidad
El sistema debe ser rentable, es decir, los costos deben recuperarse,
pero adems debe ofrecer un precio justo y equitativo para los
usuarios. El desarrollo del catastro y los estudios preliminares no
deben ser cargados completamente a los usuarios iniciales. Adems,
el objetivo de reduccin de costos debe considerar el uso de nuevas
tecnologas de informacin.
Mantenimiento
Deben existir mecanismos para asegurar el mantenimiento del
sistema a travs del tiempo. El mantenimiento de los datos debe
integrarse a los procesos de organizacin interna de una oficina de
catastro. Es necesario adems mantener los equipos y el nivel de los
profesionales que labora en dicha oficina. El sistema debe ser
fsicamente protegido y contar con el almacenamiento por duplicado
de los archivos, de tal forma que la informacin no pueda ser daada
o adulterada en caso de un desastre, incendio o manipulaciones de
personas no autorizadas.
10
00
10
20
30
5
ACONDICIONAMIENTO IV
Trujillo metropolitano
911300
7150 910900
910500
910100
9097000
9093000
9089000
711000 71500 719000 723000 727000
a) Problemas de la Cartografa.
Figura 6:
Aerofotografa san - 1980
Mapa 6:
Restitucin aerofotogrfica san - 1983
Norte 9104182.0877
Este 717507.0247
Zona 17
Datum PSAD 56
DETALLE DE LA CARTOGRAFA
MAPA 5:
RELEVAMIENTO DE LA INFORMACION CATASTRAL ORLL
AREA DE TRABAJO
c) Codificacin de Manzanas
Establecidos los sectores catastrales, se asigna un cdigo a cada una
de las manzanas del sector, ste debe mantener una numeracin
lgica secuencial, que permita su identificacin posterior y codificacin
de nuevas manzanas en el sector. Paral a notacin de la clave de
manzana se seleccion el mtodo de lagarteo partiendo de las zonas
ms antiguas y consolidadas.
01 2 00 5 3 0 5
Esta Base de Objetos registra las Licencias (le Construccin, que son
las autorizaciones que otorgan las municipalidades en el mbito de su
jurisdiccin para ejecucin de obras de construccin. Se encuentra
indexada en funcin a su Ubicacin. Contiene una tabla con
informacin sobre la Conformidad de Obra, que Son certificados
otorgados por las municipalidades cuando se constata el
Cumplimiento de las obras segn los planos presentados y las
modificaciones autorizadas, Est indexada por sus campos de
ubicacin.
Esta compuesta por una serie de tablas como son licencias, calles,
urbanizaciones, giro del negocio entre otras. Esta informacin es
generada en la de Licencias de funcionamiento Los procesos para
actualizar esta base de datos se generan a partir de una autorizacin
municipal de apertura para nuevas licencias y la anulacin de la
autorizacin municipal en el caso de anulacin de licencias.
221
Figura 8: INTERRELACIN DE BASE DE DATOS A TRAVES DEL
CDIGO
COD-CATA CPRE-PRE
NRO-PIS
CPRE-PRE
DEC-PIS
CONT-PRE
CODCATS CODCATS
CODCATA
Codcata CLICODFAC
Conexin Desagiie
CODCATS
Propietario
CODCATA
FICHA FICHA
INF. INMUEBLES INF. PROPIRT
LEYENDA;
BASE DE DATOS SATT BASE DE DATOS SEDALIB
CODCATA Cdigo Catastral CODCATA Cdigo Catastral
Georeferenciado Georeferenciado
CONT-CON Cdigo Contribuyente. CLICODFAC Cdigo Facturacin
CONT-LIC Cdigo Contribuyente en Tabla (Mismo cdigo cliente)
Licencia. CLUNICOD Cdigo Cliente
CONT- PRE Cdigo Contribuyente en TablaCODCATS Cdigo Catastral Sedalib
Predio. BASE DE DATOS REGISTROS PUBLICOS
CPRE-CON Cdigo Predial en Tabla CODCATA Cdigo Catastral
Contribuyente Georeferenciado
CPRE-LIC Cdigo Predial en Tabla FICHA Cdigo Facturacin
Licencia INFINMUEBLES Datos Inmuebles
CPRE-PRE Cdigo Predial en Tabla Predio
5. ESTUDIO DE CASO: APLICACIN FISCAL EN EL SECTOR
MONSERRATE
5.1 ANTECEDENTES y CARACTERSTICAS GENERALES DEL
PROYECTO
PREDIOS POR
TOTAL DE
SUB - ZONA A FISCALIZAR %
PREDIOS
Conjunto Habitacional Monserrate 1,558 147 62
Sector A 941 134 62
P.J. Gran Chim de Monserrate 60 91 100
TOTAL 1,767 1,137 64
Fuente: P.E Plademetru (2001)
5. Fiscalizacin, En el marco del presente Estudio de Caso, se
determin ejecutar el trabajo de fiscalizacin del 50% de los
predios por fiscalizar Para ello se sigui el trmite sugerido
por la administracin del SATT, consistente en los siguientes
pasos:
Notificacin personal a cada unidad predial con dos das de
anticipacin.
Ejecucin de la fiscalizacin, utilizando las fichas proporcionadas por
el SATT.
Resultados de la fiscalizacin:
1. Luego de la contratacin de las 490 fichas de fiscalizacin con la
base de datos del SATT, se identificaron los predios que sufrieron
variaciones en sus reas construidas, predios que no estaban
inscritos y los predios que tenan registros duplicados (Ver
Mapa 11) El detalle se presenta en el Cuadro 8 :
PREDIOS AREA
SUB-ZONA B EDIFICIOS MUL- TOTAL
TIFAM.
DEPARTAMENTOS
(m2)
IV ETAPA 17 211 13,275
V ETAPA 32 428 22,000
II ETAPA 4 96 12,118
IETAPA + N2 2 65 4,226
TATAL 45 810 51,618
Fuente: PE. PLANDEMETRU (2001)
METODOLOGA DE TRABAJO
1. Recopilacin de Informacin. De las diferentes instituciones,
entre ellos: SATI que facilitaron su base de datos predial los
Registros Pblicos, ENACE y P.E. Pland1netru, para obtencin
de los Planos de lotizacin de Monserrate y Planos de
Distribucin, por niveles, de los diversos tipos de Edificios
Multifamiliares.
METODOLOGA GENRAL
Dada la complejidad de la Sub - Zona de Trabajo Centro Histrico por
las regularidades de los lotes, imprecisiones de las propiedades, alta
densidad de edificacin y concentracin de actividades, altos costos
para trabajo de relevamiento de informacin de campo y dispersin
de informacin, se opt por una metodologa de aproximaciones
sucesivas que iniciando con un trabajo de gabinete en el cruce le
informacin de diversas fuentes, se complementa con el recorrido de
campo. Esta estrategia nos permiti obtener productos o resultados
progresivos con diversos grados de precisin pata los fines varios.
METODOLOGA DE TRABAJO
RESULTADOS OBTENIDOS
1. Sobre la Identificacin del nmero de Lotes Catastrales en el
Centro Histrico. Segn el Catastro de 1947 suman 816 lotes y
luego del estudio de identificacin predial, tenemos un total de
1784 lotes en el Plano Catastral Base preliminar.
2. Identificacin predial de fondos de lotes en un 70% mientras que
el 30% se configur por defecto con ciertas deficiencias, Dicha
definicin se hizo confrontando el plano de Lotizacin del ao
1947 y el plano catastral de 1983 con la visualizacin
tridimensional de las aerofotografas de 1980.
MAPA 13: CARTOGRAFA CATASTRAL BASE PRELIMINAR
CENTRO HISTRICO DE TRUJILLO
REA DE TRABAJO
RESULTADOS OBTENIDOS
1. En el Cuadro 13 se puede observar el resultado de fa contrastacin
de las diferentes Bases de Datos, donde el 74.3 % de los lotes
catastrales se encuentran plenamente identificados, restando un
25.7 % para ser verificadas con trabajo de campo.
ABTENEMOS
IDENTIFICACION DE PREDIOS
LOTES
A
MANZAN MATRICE
LOTES REVI
A S OK
SAR
55 16 31 0 31
100.0
PORCENTAJE 100.0% 0.0%
%
3. En la Identificacin de Predios del Centro Histrico, se puede
apreciar que existe una diferencia entre las bases de datos. Gran
parte de los predios no identificados (28de Registros Pblicos y 37
del SATT) corresponden a oficinas, tiendas o stand, sujetos a
rgimen de propiedad horizontal (51.4% de los registros de
Registros pblicos y el 48.6% de, predios del SATT), por lo que se
recomienda profundizar la bsqueda de informacin sobre
expedientes de independizaciones,
Cuadro 14: Resultado de la Contrastacin de Bases de Datos
para Identificacin Predial
METODOLOGA DE TRABAJO
1. Convertir la Cartografa Catastral Base preliminar de formato CAD
a formato SIG.
2. Exportar la Bas de Datos EXCEL a SIG (programa ILWIS)
3. Trabajar campos o' atributos en la Base de Datos, para construir
la informacin deseada.
4. Analizar variables en base de datos, realizar cruces y clasificar
por rangos (clases)
5. Visualizar la informacin.
RESULTADOS OBTENIDOS
Civil Domestico
Civil Publica
Religioso
No Monumento
Ladrillo
Adobe
MATERIAL % LOTES
PREDOMINANTE CATASTRALES
ADOBE 46.58
LADRILLO 53.42
TOTAL 100%
MAPA 17: MAPA TEMTICO ALTURA DE EDIFICACIN
0 PISOS
1 PISOS
2 PISOS
3 PISOS
4 PISOS A MAS