Materia

TT- I - técnicas de tasación I
EDUBP | MAR | tercer cuatrimestre
EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación - I - pag. 1

í n dic e
 presentación 3
 programa 4
contenido módulos

 mapa conceptual 5

 macroobjetivos 6
 agenda 6
 material 7
material básico
material complementario
 glosario 8
 módulos *
m1 | 17
m2 | 28
m3 | 33
m4 | 39
m5 | 62
m6 | 74
m7 | 80
m8 | 88
m9 | 95
m10 | 123
* cada módulo contiene:

microobjetivos
contenidos
mapa conceptual
material
actividades
glosario

 evaluación 129
impresión total del documento 129 páginas !
EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación I - pag.2

p r e se nt ac ión
Bienvenido a TÉCNICAS DE TASACIÓN I
Estimado alumno:
Bienvenido a la asignatura Técnicas de
Tasación, materia que se encuentra en el
tercer cuatrimestre de su carrera. En esta
instancia, confiamos en que usted ya posee
una base sólida para comprender la may-
oría de los términos técnicos que utilizare-
mos.
Cabe recalcar que esta asignatura se car-

acteriza por su enfoque práctico, ya que le
brindará los cimientos de su actuar profe-
sional.
Durante el transcurso de la materia abor-

daremos, como tema eje, los distintos tipos
de métodos para lograr establecer el valor
de las diferentes clases de bienes.
Pero nuestro objetivo no se limita al aprendizaje y al manejo de técnicas

de tasación, sino también pretendemos mostrarle la trascendencia de esta
profesión en los ámbitos judiciales y privados.
Si nos circunscribimos al ámbito judicial, Usted deberá aprehender la impor-

tancia de la labor del martillero como perito y auxiliar de la justicia; si vamos
un poco más allá, en el ámbito privado, usted será el facilitador de la actividad
de intermediación inmobiliaria y, específicamente, con estos conocimientos,
podrá calcular el valor de los bienes que le confiarán sus clientes.
Durante el cursado le proponemos una comunicación permanente para inter-

cambiar ideas, despejar dudas y transitar juntos el aprendizaje y la aplicación
de los contenidos trabajados. Para ello no sólo cuenta con el soporte tecno-
lógico y las herramientas que le ofrece el cursado en esta modalidad, sino
también con nuestra mejor predisposición para ayudarlo.
¡Bienvenido nuevamente y comencemos a trabajar juntos!

p r o g ram a
Módulo 1: Conceptos generales de la materia

Tasación, Concepto, Motivos, Criterios. Objetos de la Tasación. Valor. Con-
cepto. Tipos. Cotizar Precio: Concepto Variabilidad del precio. Principios gene-
rales de la Tasación. Categorías de la Tasación.
Módulo 2: Doctrinas
Doctrina objetiva y subjetiva. Simetría y su importancia. Centro de simetría,
superficie. Denominaciones catastrales.
Módulo 3: Método indirecto o de conjunto

Aspectos Generales. Métodos usuales de tasación. Método indirecto o de con-
junto, o de la renta. Tasa de capitalización. Técnicas de aplicación del método
indirecto. Quebrantos de la renta.
Módulo 4: Método directo comparativo o separativo

Introducción al Método directo comparativo o separativo. Factores que inciden
en el valor del inmueble. Factores Intrínsecos e Extrínsecos. Clasificación de las
categorías de la construcción según su destino.
Homogeneización de antecedentes. Coeficientes de homogeneización. Tabla
de Fitte y Cervini. Tabla de Tribunal de Tasaciones de la Nación. Técnicas Ope-
rativas. Ley de Hoffman. Regla Norteamericana. Lote esquina. Tabla de Valvano.
Mejoras. Tabla de Ross Heidecke. Método Empírico.
Módulo 5: Tasación de unidades funcionales destinadas a departamentos

Consideraciones respecto a las unidades en Propiedad Horizontal. Introduc-
ción al método directo comparativo o separativo. Desarrollo de la metodología.
Departamento tipo. Superficie propia homogeneizada. Normas de Homogenei-
zación de las superficies propias. Coeficiente de ubicación del edificio. Coefi-
ciente de ubicación del departamento según el piso. Coeficiente de ubicación
del departamento en planta. Coeficiente de ubicación del departamento en
esquina o frente a plaza. Coeficiente de características constructivas de edifi-
cio. Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del depar-
tamento. Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento.
Coeficiente de Oferta. Tablas para tasar departamentos.
Módulo 6: Tasación de unidades funcionales destinadas a oficinas

Tasación de unidades funcionales destinadas a oficinas. Oficina Tipo. Normas
de homogenización de las superficies propias de oficinas Superficie propia
homogeneizada. Coeficiente de ubicación de la oficina según el piso. Coefi-
ciente de ubicación de la oficina según el piso. Coeficiente de ubicación de la
oficina en esquina o frente a plaza o parque. Coeficientes de características
constructivas del edificio. Coeficiente de depreciación por edad y estado de
conservación de la oficina. Coeficientes según la superficie cubierta propia
homogeneizada de la oficina. Coeficiente por baño privado y garaje. Coefi-
ciente de Oferta. Tablas para tasar oficinas
Módulo 7: Tasación de unidades funcionales destinadas a locales comer-

ciales
Locales en galerías. Locales Tipo. Normas de Homogeneización de las
superficies propias de locales. Coeficientes de características constructivas.
Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del local.

Coeficiente de relación entre frente y fondo. Coeficiente según la superficie
cubierta del local propia homogeneizada. Coeficiente de Oferta. Tablas para
tasar locales comerciales.
Módulo 8: Tasaciones de vehículos

Aspectos generales. Concepción del vehículo. Ficha Técnica del Vehículo.
Aspectos fundamentales a tener en cuenta. Método Lineal.
Módulo 9: Tasación rural

Conceptos generales. Suelo, agua, clima. Pastizales naturales. Mejoras. Fac-
tores que influyen en el valor de un inmueble rural. Metodología de la valua-
ción rural. Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural.
Método Analítico Comparativo Ponderado. Documentación. Actividad ganadera.
Tipos de razas. Sugerencias para establecer valores. Equinos. Fuentes de infor-
mación para la tasación.
Módulo 10: Prueba pericial

Concepto. Clasificación de las pericias. Clasificación de los peritos. Perito
Oficial. Perito de Control. Anticipos de gastos. Valoración de la pericia. Hono-
rarios de los Peritos. Tareas no remuneradas. Modelo pericial en sede judicial.
Modelo de Acta de Aceptación de cargo de Perito Tasador, Modelo de Audien-
cia de inicio de tareas Periciales. Modelo de Acta de inspección In Situ.
Modelo de autorización para tasar en forma particular.

m a p a c o nc e pt u al

m a c r o o b j e t ivos
• Comprender la terminología específica referida a las técnicas de tasa-

ción, para aplicarla correctamente en su desempeño profesional.
• Utilizar adecuadamente los criterios para reconocer los diferentes tipos
de bienes existentes en el tráfico jurídico-comercial, a los fines de iden-
tificar cuáles pueden ser objeto de valuación.
• Conocer adecuadamente las características del el objeto a tasar para
aplicar con precisión el método de valuación que resulte más conve-
niente.
• Desarrollar habilidades para aplicar en casos concretos las herramien-
tas que abordamos en la materia, a los fines de transferir esas herra-
mientas a la realidad laboral.
• Comprender en qué consiste el procedimiento para la presentación
formal de la tasación, entendiendo que esto forma parte de la actividad
profesional del martillero y corredor público.
a g e n da
Porcentaje estimado por módulo, según la cantidad y complejidad de los conte-

nidos y actividades:
Módulo Porcentaje
Módulo 1 10%
Módulo 2 10%
Módulo 3 10%
Módulo 4 15%
Módulo 5 10%
Módulo 6 10%
Módulo 7 10%
Módulo 8 10%
Módulo 9 5%
Modulo 10 10%
TOTAL 100%
Tiempo estimado en semanas que le demandará el estudio de cada módulo de

la asignatura:

Módulos
semanas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1
2
3
4
5 Actividad 1 de la evaluación
6
8
11
13
14
m a t e rial
Material básico:
• El material de estudio de esta asignatura se encuentra desarrollado en
cada uno de los módulos.
Material complementario:
• AGUADA, et ál: Manual Integrador del Tasador. Córdoba, Editorial
Advocatus, 2007.
• AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasación inmobiliaria urbana y
rural. 4º Edición (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario,
Editorial Juris, 2006.
• CHANDIAS, M.: Tasación de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Edito-
rial Alsina, 1954.
• GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y
rurales. 2º Edición. Buenos Aires, Editorial Alsina, 1994.
• IBÁÑEZ, M. A.; TOPALIÁN, A.: Elementos de la tasación bienes

muebles, inmuebles y semovientes. 2º Edición. Córdoba, Editorial
Alveroni, 2008.

g l osario
Aguada: lugar en el que abreva el ganado. Aguadas naturales: la de los

arroyos, lagunas, etc.
Aguadas artificiales: la de las bebidas o bebederos.
Airbag: sistemas de seguridad de los automóviles, que consiste en una bolsa

sintética que se infla con los gases producidos en un choque. Es un sistema
complementario al cinturón de seguridad.
Alambrado: cerco de alambres estirados, sujetos a postes enterrados de

trecho en trecho.
Alzada: altura de un equino, tomada desde el suelo a la cruz, es decir, donde

comienza el pescuezo.
Antecedentes: operaciones inmobiliarias de similares características que son

cercanas en el espacio y en el tiempo, y son de utilidad para tasar un inmueble
mediante el método directo comparativo.
Antigüedad o edad: el número de años transcurridos entre las fechas de cons-

trucción de un inmueble o de la última rehabilitación integral del mismo, y la
fecha de la valoración.
Aparcería: trato o convenio de quienes van a la parte en una granjería.
Apero: conjunto de piezas y arneses que sirven para una cabalgadura (recado,
freno, cabezada, riendas, estribos y rebenque) o que son necesarios para atar
o uncir animales a un rodado o máquina rodante.
Arrendamiento: precio de la locación de un campo. Contrato por el cual el

arrendatario o locatario goza, por un tiempo y precio convenidos, del campo de
propiedad de otra persona.
Arreo: conjunto de animales vivos que se transportan por tierra, con sus
propios medios, de un lugar a otro.
Automotor: serán considerados automotores los siguientes vehículos: automó-

viles, camiones (inclusive los llamados tractores para semirremolque), camio-
netas rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus, microómnibus y colectivos,
y sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no estuvie-
ran carrozados.
Bien inmueble: el suelo físico y aquellos elementos artificiales que se adhieren

al suelo.
Bienes inmuebles por accesión física: las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, de manera tal que esta adhesión
tenga el carácter de perpetuidad.
Bienes inmuebles por su naturaleza: las cosas que se encuentran, por sí

mismas, inmovilizadas como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que

forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo, de
una manera orgánica y todo lo que se encuentra bajo el suelo, sin el hecho del
hombre.
Bienes muebles: son todos aquellos bienes personales que son transporta-
bles, es decir que pueden trasladarse de una parte a otra.
Brete: sitio reducido cercado con fuertes maderas, estacas o postes y que sirve
para reunir hacienda, que ha de pasar por mangas o entrar a corrales.
Caballo: equino macho castrado, utilizado para el trabajo. Caballo de tiro:

para ser atado a un vehículo o implemento agrícola. Caballo de silla: para ser
utilizado como cabalgadura.
Cabina: habitáculo principal de un camión que puede ser fija o basculante.
Caravana: cinta de cobre o metal blanco que se pasa por un agujero hecho
en medio de las orejas de los lanares finos, en la que consta el nombre del
criador y el número del registro particular del animal, a fin de su más fácil y
pronta individualización. También se emplea en forma de botón de dos caras,
colocadas a presión, para individualizar lanares y porcinos.
Carnero: ovino reproductor macho.
Carrocería: estructura de un automotor que permite diferenciarlo en tricuerpo o

tres volúmenes, bicuerpo o dos volúmenes, monovolumen y familiares.
Casco: casa habitación o conjunto de dependencias principales donde reside

el dueño, mayordomo, peones y demás personas que viven o trabajan en una
estancia.
Catastro: el inventario y registro de la propiedad inmobiliaria, pública y pri-

vada, urbana y rural de un territorio o país en sus aspectos físicos, jurídicos y
valorativos.
Contramarca: marca duplicada, puesta al revés de la primera. Indica que

queda anulada la marca, por una transferencia de propiedad.
Cordero: ovino recién nacido y hasta de cuatro meses de edad.
Corral: cercado de palos a pique, postes o alambrados fuertes, que se usa

para encerrar ganado.
Cotización: estimar particularmente, de forma pública, a alguien o a algo en

relación a un fin determinado.
Cubiertas: superficie de goma montada sobre llantas.
Denominaciones Catastrales: definiciones dadas por las leyes de la dirección

de catastro (Provincial, Nacional y Municipal) a los distintos tipos de inmuebles.
Departamento tipo: características ideales.
Departamentos: cada una de las divisiones en unidades funcionales o de

vivienda de un inmueble de propiedad horizontal y/o edificio en altura.

Depreciación en las mejoras: disminución del valor o precio de una cosa, con
relación al que antes tenía, comparándolas con otras de su clase.
Depreciación: es la disminución del valor de un bien, por causas físicas funcio-

nales económicas o ambientales.
Derechos Reales: El derecho real es una relación jurídica inmediata y directa

entre una persona y una cosa. El derecho real es una relación de derecho en
virtud de la cual una cosa se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva,
en todo o en parte, sometida al poder de apropiación de una persona.
Descornar: cortar los cuernos a un vacuno.
Dimensiones: distancia entre ejes, alturas de asientos, etc.
Doctrina: Escuela, Método, Disciplina.
Equino: perteneciente o relativo al caballo
Escasez: condición del mercado existente a cualquier precio, en la cual la can-

tidad ofrecida de un bien es menor que la cantidad demandada.
Estancia: explotación rural destinada a la ganadería y agricultura en gran

escala.
Estimativa: apreciar, fijar.
Factores Extrínsecos: son aquellas características externas y ajenas al bien.
Factores Intrínsecos: son aquellas características individuales y especificas

del bien.
Fundo: finca, predio
Hacienda gorda: conjunto de ganados de un dueño o de una finca.
Haras: explotación rural destinada a la cría y reproducción de equinos.
Hierra: marcación de hacienda mayor (vacuno, equino, mular) mediante un

hierro caldeado.
Homogeneizar: es el procedimiento por el cual se analizan las características

del inmueble que se tasa, en relación con otros comparables, con el objeto de
deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de com-
praventa o una renta homogeneizada para aquél.
Interés: lucro producido por un capital prestado, expresado casi siempre en un

tanto por ciento anual – tipo de interés – tasa de interés.
Interpolar: intercalar, interponer entre los resultados de los coeficientes, si así

fuera necesario.
Invernada: campo de buenos pastos destinado especialmente al engorde del

ganado mayor.
Jagüel: excavación o fosa grande y profunda que, en los campos de mala

o poco agua, sirve para acumular la de napas y de lluvia, mejorando y
conservando las del lugar. Del jagüel se la eleva por medios mecánicos hasta
los bebederos.
Labranzas: cultivo de los campos, tierras de labor.
Libro de Pedigrí: en el que se anotan los datos relativos a la individualización

de un animal, su ascendencia y su descendencia.
Local Comercial: espacio físico donde una persona desarrolla una actividad de
exposición y venta al público de productos de consumo.
Manada: conjunto de yeguas que sirve un semental.
Mejora: toda construcción y /o agregado realizado en un terreno que aumenta

su valor y calidad.
Mercado: el sistema en el que se intercambian bienes y servicios entre com-

pradores y vendedores, mediante mecanismos de precios.
Método Directo: examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.
Método Empírico: es una técnica de tasación de características no normativas,

basada únicamente en la experiencia.
Método Indirecto: tiene en cuenta la renta que produce o es susceptible de

producir la propiedad, la cual capitalizada a un tipo conveniente de interés con-
duce inmediatamente a su Valor.
Método Lineal: busca el precio a nuevo del bien y le resta el valor de deprecia-
ción por su antigüedad.
Mocho: el ganado vacuno sin cuernos.
Novillo: vacuno macho, castrado y sin domar.
Objetiva: al realizar la tasación, sólo se determinan las características físicas

actuales.
Oficinas: espacio físico, donde se desempeñan distintas tareas, ya sean admi-

nistrativas o de toma de decisiones para un fin determinado, en donde pueden
compartir una o más personas.
Ordinarias: comunes, usuales, frecuentes.
Orejan: se dice del animal que está sin marcar (orejano de marca) o del
ganado menor que no se ha señalado (orejano de señal)
P.U.Z: Precio Unitario de la Zona.
Padrillo: el equino destinado a semental o reproductor macho
Paletilla: señal que se pone en las orejas de los vacunos u ovinos y que
consiste en una muesca arriba y otra debajo de una misma oreja.

Pastaje: derecho que se paga por tener animales en campo ajeno, para que allí
pasten.
Pecuniario: concerniente o relativo al dinero efectivo.
Pedigree: árbol genealógico de un animal.
Plante: conjunto de madres finas, cuidadosamente seleccionadas y a quienes

se les destina un determinado semental.
Plusvalía: acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrínsecas a ella.
Potrero: pedazo de campo cercado, de gran extensión, en que se divide un

campo de mayor superficie, y que se destina al pastoreo.
Potrillo: hijo de la yegua, de hasta dos años de edad.
Potro: caballo nuevo (2 a 3 años) que no ha sido aún domado.
Precio: el término usado para designar la cantidad pedida ofrecida o pagada

por un bien o servicio.
Propiedad Horizontal: en inmuebles, se considera parcela al conjunto del

inmueble y subparcela a cada unidad que la compone.
Propiedad Horizontal: finca que, perteneciendo a una sola o varias perso-

nas se halla integrada dentro de una comunidad en la que existen elementos
comunes compartidos por los titulares de los distintos pisos o departamentos
individuales.
Renta: utilidad o beneficio que se cobra periódicamente por el alquiler de algo.
Rentabilidad: utilidad producida por una determinada inversión, su cálculo se

efectúa dividiendo los beneficios obtenidos por la inversión realizada.
Res: animal vacuno o lanar destinado al abasto o a la matanza.
Semental: dicho de un animal macho, que se destina a padrear
Semental: reproductor. Macho de calidad que se destina a la reproducción y a

la mejora del ganado de su especie.
Simetría: correspondencia de posición, forma y medida, con relación a un eje

entre los elementos de un conjunto.
Subjetiva: perteneciente o relativo a nuestro modo de pensar o de sentir, y no

al objeto en sí mismo.
Superficie cubierta: toda mejora o construcción dentro de una parcela

cubierta.
Superficie propia homogeneizada: son los metros cuadrados que tiene una
unidad funcional que incluye los distintos tipos de superficie que la conforman
y que los podemos describir como: cubierta, semi-cubierta o galerías, balco-
nes; descubierta, etc.

Superficie: extensión, medida de un espacio limitado por una línea.
Tasa de Capitalización: interés del Mercado inmobiliario, en lugar y tiempo

determinados.
Tasación: justiprecio, estimación del precio de algo, fijado oficialmente.
Técnica de balance: equilibrio, comparación para la elección de un método

correcto.
Ternero/a: animal vacuno así llamado hasta que haya cumplido alrededor
de un año. Los machos castrados, en la época del destete toman el nombre
de novillitos y luego el de novillos. Los machos enteros, se llaman toritos y
luego toros. Las hembras, son vaquillonas de año, vaquillonas de dos años y
después, vacas.
Terreno: espacio de tierra (terreno para edificar). Lote.
Tinglado: galpón grande, hasta de tres paredes o costados, en el que se

guardan mercaderías, maquinarias, etc. a fin de resguardarlas de la intemperie.
Toro: vacuno macho destinado a semental.
Tranquera: armazón de madera y hierro que, a manera de puerta, se coloca en

los alambrados para permitir el tránsito de peatones, cabalgaduras, vehículos y
haciendas.
Tropa: conjunto más o menos numeroso de hacienda, que se lleva por tierra.
Vaca: vacuno hembra que ha cumplido 3 años de edad.
Valor a Nuevo: Expresa el valor material neto de un edificio al momento de su

terminación.
Valor con Mejoras: Es el valor en plaza de un terreno incluidas las mejoras

construidas en él.
Valor Contable: Es el valor de la tierra, edificios y mejoras, existencias y todos

los demás bienes que configuran el patrimonio de una persona física o jurídica
y que se encuentran consignados en sus libros contabilidad.
Valor de Compra-venta: Es el precio que se pacta en orden a la transferencia

en venta de un bien. Puede representar la conveniencia del vendedor, del com-
prador, o de ambos.
Valor de Costo: Valor Neto de un edificio (mano de obra y materiales), sin con-
siderar el valor del terreno, honorarios profesionales, tasas, impuestos, gastos
generales o indirectos, beneficio empresario, financiación, publicidad, interme-
diación o gestión inmobiliaria, etc. Puede corresponder a un edificio a construir
(Presupuesto) o a un edificio construido (costo real o costo depreciado
Valor de Expropiación: Es el valor razonable en plaza de un bien (no es de

aplicación excluyente a inmuebles) sujeto a expropiación por parte del Estado
por razones de utilidad pública.
Valor de Liquidación o de Venta Forzosa: Es el precio potencial de venta de

una propiedad en litigio, en caso de liquidación forzosa.
Valor de Pericia: Expresa la reducción del valor de un bien, originada en un

daño que afecta al mismo y/o a otros
Valor de Perjuicio: Expresa, en términos periciales, la depreciación (disminu-

ción de valor), el daño emergente ( por trabajos o tareas no previstas que se
deban realizar), el lucro cesante (días de trabajo y ganancia que se pierden,
beneficio que se dejó de percibir) y el daño moral (problemas de orden psí-
quico y psicológico que ocasionaron perjuicios en las actividades y consecuen-
cias en la salud) derivados de la ruina (caída o destrucción), los siniestros o
destrucción por causas fortuitas (sismos, inundaciones, incendios, etc.), las
lesiones (detrimento de la calidad estética, material o funcional por problemas
de ejecución), los defectos (mala calidad de los materiales, imperfecciones,
fallas de fabricación) y los vicios (aparentes y ocultos) de una construcción.
Este valor en todas sus particularidades, aún en el caso del daño moral, se
traduce en montos de dinero.
Valor de Préstamo: Es el valor establecido por un Tasador con la finalidad de

establecer una garantía hipotecaria.
Valor de Reposición o Reproducción: Es el costo de reconstrucción de un

edificio destruido por acción de un siniestro
Valor de Tasación: Es el precio de un bien, mueble o inmueble, en una unidad

monetaria establecida.
Valor de Venta al Contado o Valor Venal o Valor de Mercado: Es el precio

real abonado de contado por la adquisición de un determinado bien.
Valor en Plaza. Es la cantidad de bienes de otra índole que se entregarán

en intercambio por la propiedad de un bien. En el caso de un bien mueble o
inmueble, puede ser dinero u otro medio de pago equivalente (Títulos, accio-
nes, etc.)
Valor Impositivo: Es el valor establecido por el estado con relación a un bien,

con finalidades exclusivamente fiscales. Habitualmente no coincide con el valor
en plaza del mismo bien.
Valor Mercado: El valor mercado es el que le corresponde a una propiedad al

momento de realizar la tasación. Se encuentra relacionado, en forma directa,
con la oferta y demanda de bienes de características similares.
Valor Patrimonial: El valor patrimonial es un tanto difícil de obtener en una

tasación puesto que el patrimonio no representa únicamente el conjunto de
bienes que posee una persona, como lo define el Código Civil en su Art. 2312,
sino que a ello hay que agregarle las cargas que inciden en el inmueble. Enton-
ces, el valor patrimonial de un bien es igual al valor mercado del mismo, menos
las cargas que lo gravan.
Valor Potencial. Es la renta presunta de un inmueble, en función de una finali-

dad concreta proyectada para el mismo.
Valor Presente o Actual o Depreciado: Expresa la reducción del Valor a

Nuevo a causa de la depreciación física determinada en función de la edad,
vida útil y estado de conservación de un edificio.

Valor Residual o Valor de Demolición: Es el valor que se le asigna a los mate-
riales de demolición de un edificio que ha sufrido una depreciación (pérdida de
valor) total, ya sea por causas físicas y/o funcionales
Valor Sentimental. Por depender de motivaciones afectivas de sus propietarios
Valor: concepto económico que se refiere al precio más probable al que llega-
rán compradores y vendedores de un bien o servicio que está disponible para
su adquisición.
Vaquillona: vaca nueva de 1 a 3 años.
Variabilidad del precio: variación del precio en un momento y tiempo determi-

nados.
Venal: vendible o expuesto a la venta.
Vida Probable: la estimación en años del tiempo total de vida útil de un edifi-
cio, desde el momento de su construcción hasta el momento en el que deja de
estar en condiciones para ser usado conforme su destino.
Vida Remanente: es la expectativa en años de vida útil que le resta a un bien.
Vida Útil: es el plazo durante el cual un inmueble está en condiciones de ser

usado para el fin a que se destina.
Viscosidad: propiedad de los fluidos por la que presentan resistencia a la velo-

cidad de deformación.

m ó d u los
m1
m1 contenidos
Tasación: Conceptos Generales de la materia
En este módulo aplicaremos adecuada y pertinentemente los conceptos técni-

cos propios de la tasación, tales como: tasar, valorar, cotizar, y precio.
¿Qué es la Tasación?
En el presente módulo estudiaremos el sig-
nificado de algunos conceptos claves para
nuestra asignatura tales como: tasación,
cotización, valor y precio. Éstos son los más
importantes a tener en cuenta al momento
de realizar la tasación de un bien, cualquiera
fuera su naturaleza.
Ahora comencemos con un primer interrogante: ¿Que es la Tasación?
La acción de tasar reconoce su origen etimológico en el griego tassó, y en el

latín taxare como acción de evaluar, estimar, poner precio. Por su parte la Real
Academia Española señala que tasar consiste en poner tasa a las cosas vendi-
bles, o graduar el valor o precio de las cosas.
A su vez tasación, (del latín taxatio, taxationis) significa justipreciar, avaluar
las cosas.
Con el mismo significado, utilizamos las palabras evaluar, evaluación, valorar,
valoración, valuar, valuación y otras derivadas.
El diccionario Larousse define el acto de tasar como el de “poner precio oficial-
mente a ciertas cosas vendibles”. Aquí, el término valorar tiene un significado
muy similar pero sin el calificativo de oficial. Esta sutil diferencia es de gran
importancia ya que está señalando explícitamente que el acto y la acción de
tasar están reservados a quienes tienen la formación, conocimientos, habilita-
ción profesional y un mínimo de experiencia, para avalar y certificar ante terce-
ros, el valor o precio de un bien.
De este modo se separa el acto de valorar, en el sentido de asignar precio a

un bien, subjetiva o intuitivamente, o sobre la sola base de la experiencia per-
sonal, de la acción de tasar que implica la aplicación de conocimientos y méto-
dos científicos por parte del profesional, en este caso, el Martillero y Corredor
Público, dando fe y certificando el valor equitativo de un bien.
Autores como Arson, Marston y Thomas definen a la tasación como el arte de
estimar o dar el justiprecio de los valores de cambio de determinadas propie-
dades. Se puede decir que la tasación es la estimación del valor en dinero
sobre una cosa y, dicha cosa, es a su vez susceptible de valor pecuniario. La
tasación siempre recae sobre cosas materiales capaces de modificar su valor

y que, desde el punto de vista jurídico, responden al nombre de bienes. Éstos
constituyen parte del patrimonio activo de una persona y pueden ser muebles,
inmuebles y semovientes.
Al tasar un bien inmueble se tiene un objetivo determinado que es medir el valor

monetario de una propiedad en un mercado y tiempo determinado. Asimismo,
vamos a aclarar algunos conceptos que son utilizados con frecuencia y que
tienen relación con la materia que vamos a estudiar; dichos conceptos nos ayu-
darán a ubicar y precisar la tarea específica de tasar.
Motivos
¿Cuáles son las razones o motivos por los que
se realiza una tasación y cuán importante es
esta tarea?
El Ing. Dante Guerrero, en su Manual de
Tasaciones, establece un paralelo entre las
funciones profesionales de los Escribanos y
los Tasadores, en el sentido que aquellos son
“fedatarios de actos entre personas o institucio-
nes y éstos dan fe y certifican el valor equitativo
y razonable de un bien o de una cosa.”
La importancia de la función del tasador en el medio en que actúa se traduce

en el asesoramiento, la medición y avalúo con relación a los bienes pasibles
de ser objetos de propiedad o dominio, contribuyendo a su mejor aprovecha-
miento y utilización.
El acelerado proceso de urbanización y modernización del trazado de las ciu-
dades, hace necesaria la presencia profesional del tasador, en muchos casos,
la adecuación urbana requiere la acción expropiatoria del Estado, situación que
trae aparejado, posibles conflictos de intereses entre expropiador y expropiado.
Asimismo, el creciente desarrollo de la industria y la continua modernización y
tecnificación de la explotación agropecuaria, hacen cada día más necesaria la
intervención del Tasador como colaborador inmediato e ineludible con relación

a estas actividades que requieren, permanentemente, la actualización del valor
de sus activos físicos para respaldar su desenvolvimiento productivo econó-
mico y financiero.
Sin perjuicio del reconocimiento pleno del derecho a la propiedad privada, la
función social de la propiedad es un concepto universalmente aceptado, que
exige la frecuente acción del Tasador en la esfera oficial, contribuyendo a la
regulación justa y equitativa de las cargas impositivas, los servicios públicos y
las contribuciones sociales.
En el ámbito de las relaciones interpersonales, el Martillero y Corredor Público
actúa profesionalmente en actos sucesorios, de división de bienes afectados,
en forma independiente de los intereses particulares en juego.
Por otra parte, el natural anhelo de las personas de mejorar sus condiciones de
vida accediendo a la vivienda propia, en el marco de planes oficiales o priva-
dos, requieren asimismo de la actividad profesional del Tasador interviniendo
en el trámite de operaciones inmobiliarias hipotecarias.
Por todo lo expresado, y en intima relación con el desenvolvimiento social en
su sentido más amplio pero con implicancias más directas en las actividades
económicas, la tasación debe acompañar necesariamente los cambios conti-
nuos y la intensa dinámica de la sociedad, considerando la importancia que
revisten los bienes para las personas físicas y jurídicas, dentro del contexto
social, económico, productivo, político, cultural, educativo, sanitario, ecológico,
etc.
Con el objeto de brindar un panorama más concreto respecto de los motivos o
finalidades de una tasación, podemos indicar las siguientes solo a título enun-
ciativo y no taxativo:
 Con relación a la función pública:

- Determinación de valores en Catastros Económicos.
- Determinación de Cargas Impositivas.
- Determinación de Indemnizaciones en Expropiaciones.
- Determinación de Factibilidad de Expropiaciones.
- Determinación de Tarifas de Servicios en función del
valor Real de la propiedad (Tasas Municipales).
- Otros.
 Con relación a temas hipotecarios y judiciales:
- Para determinar montos de Garantía en Préstamos.
- Para determinar Valor del Terreno en Créditos Hipote-
carios.
- Para estimación de Daños y Perjuicios.
- Para determinar montos de Garantía en Fianzas.
- Otros.
 En relación a requerimientos de particulares:

- División de Condominio.
- Determinar el precio de venta de una propiedad.
- Establecer montos para realizar permutas.
- Determinar alquileres.
- Estudio económico-financiero de una inversión.
- Otros.
Ahora, profundicemos un poco más y analicemos….
Criterios
Como vocablo, criterio tiene su origen en el griego “kritérion” y significa:
juzgar. Siguiendo esta línea de razonamiento, podríamos decir que criterio

alude a la capacidad de juicio o discernimiento, aplicada al conocimiento de la
verdad.
Como en todas las profesiones, también en la del Martillero y Corredor Público
se ha desarrollado una etapa previa, de preparación, dentro del ámbito de la
educación formal, que le ha permitido acceder a conocimientos, metodologías
y procedimientos, hábitos y conductas, que deberá aplicar en los casos con-
cretos en que sean requeridos su asesoramiento o intervención profesional.
En el transcurso de esa etapa formativa, el futuro Martillero no solamente
internalizará los contenidos conceptuales de las diferentes asignaturas, sino
que también deberá, con la guía de los docentes, formar progresivamente esa
capacidad de juicio o discernimiento a la que hacíamos referencia al definir el
término criterio.
En consecuencia, saber tasar no significa solamente tener un conocimiento

muy amplio de los valores actuales de los bienes (por ejemplo, inmuebles) de
las distintas zonas de una ciudad o de un país, ya que eso no es suficiente,
sino que necesariamente debe incluir la búsqueda, el análisis y la ponderación
de la mayor cantidad posible de antecedentes que finalmente conducirán al
valor de la tasación.
De igual modo, la función de tasar no se reduce exclusivamente a encontrar
el valor de una cosa, sino también en demostrar los fundamentos y el análisis
ponderativo que nos condujo a la determinación de dicho valor, para poder
brindar una respuesta veraz, satisfactoria y completa a quien o quienes hayan
requerido nuestros servicios profesionales en este campo.
Objetos de la Tasación ¿Qué tasar?:

Todo lo precedentemente expresado puede darnos alguna idea general al
respecto, claro que los objetos susceptibles de tasación son todos los bienes,
muebles, inmuebles y semovientes, sobre los cuales puedan ser ejercidos
derecho reales en los términos establecidos por el Código Civil.
Resultaría sumamente dificultoso, sino casi imposible, incluir en una lista la
totalidad de bienes pasibles de una Tasación, pero con la finalidad de circuns-
cribir el campo básico del Tasador y sin que ello signifique que no puedan
incluirse otro más, podríamos citar los siguientes:
- Terrenos baldíos (urbanos, suburbanos, rurales).
- Terrenos con mejoras (urbanos, suburbanos, rurales).
- Edificios (viviendas individuales, multifamiliares, colecti-
vas, fabriles, de oficinas, comerciales, de espectáculos,
etc.).
- Obras en construcción
- Obras de arte :
Plástica: (óleos, temperas, pasteles,
carbonillas, dibujos, esculturas, orfe-
brería, grabados, tallados, tapices,
aguafuertes, etc.)
Música: (originales de partituras, grabaciones, inéditos, etc.).

Literatura: (originales, manuscritos, primeras ediciones, incunables, inéditos, etc.).
Fotografía: (originales, negativos, etc.).
Cine: (originales, inéditos, óperas primas, afiches, etc.).
- Artesanías.
- Antigüedades.
- Joyas.
- Vestuario.
- Mobiliario.
- Colecciones (filatélicas, numismáticas, de armas, etc.).
- Instrumentos Musicales.
- Artefactos electrodomésticos.
- Artículos de electrónica.
- Aparatología (médica, de ingeniería y arquitectura, de agrimensura,
etc.).
- Maquinarias (agrícolas, industriales, viales, de la construcción,
etc.).
- Vehículos (motocicletas, automóviles, camionetas, camiones, utilita-
rios, ómnibus, aeronaves, embarcaciones, etc.).
- Ganado (sementales, tropillas, etc.).
- Marcas, señales, propiedad intelectual, derechos de autor, compo-
sitor, intérprete, etc.).
Valor
La palabra valor, tiene su etimología en el latín valere, valoris
en cuya primera acepción, que es valer, encontramos la razón
o motivo de su aplicación en nuestra asignatura, ya que sus
derivados: valor, valioso, valúa, valuar, valuación, valoración,
valorar, valorativo, valoración, valorizar, etc. son de uso habitual
e intensivo y forman parte del vocabulario básico especifico del
Martillero y Corredor Público.
El valor se define como el resultado de la comparación de bienes y riquezas en función de

una unidad monetaria, para un mercado dado y en un determinado tiempo. El valor de un
bien es único, objetivo y privativo del bien examinado.
Es muy clara la similitud con TASAR, aunque este último vocablo significa no solamente
“ poner tasa a las cosas vendibles” o “ graduar el valor o precio de las cosas”, sino que
agrega la cualidad importantísima, de que ese precio debe ser el precio justo
Ahora bien, con todo esto podemos entender que avaluar, valuar y valorar son sinónimos
entre sí: los términos se refieren a la tarea de estimar o apreciar que realiza una persona,
para obtener el valor o precio de una cosa. Podríamos pensar que cualquiera de nosotros,
a diario, valoramos o apreciamos el valor que tienen las cosas, en función de nuestras pre-
ferencias y no necesariamente tenemos que ser expertos para ello.
Si una persona realiza la tarea en forma pública diremos que la misma se encarga de
cotizar. Cabe aclarar aquí que una persona que realiza dicha tarea en forma pública debe
denotar cierta idoneidad en su función. Se entiende por esto que la persona que se encarga
de cotizar debe demostrar solidez, lo cual se logra formándose en dicha tarea, e implica

además poseer criterio, experiencia y aplicación de métodos.
Para ser más específicos, pensemos en el caso de un Martillero y Corredor Público al momento
de cotizar un inmueble antes de ponerlo a la venta, realizando dicha cotización por requeri-
miento del propietario (el cliente).
Entonces, decimos que cualquier persona puede avaluar, valuar o valorar y que para esta
tarea no es necesario contar con una formación específica. Ahora bien, no cualquiera puede
cotizar, ya que para ello se requiere pericia, idoneidad u oficio en el tema.
Si estas personas realizan dichas tareas en forma oficial, lo que ejecutan es la acción de tasar,
porque lo hacen en representación de un órgano del Estado.
Como ejemplo de tasar, tenemos el caso típico del Martillero y Corredor Público en la sede judi-
cial; allí actúa, como Perito Tasador, por requerimiento oficial del juez.
El valor no es una característica del bien sino una función variable con los fines de la estima-
ción. No existen diversos valores para un mismo bien, lo que existen son distintos métodos para
estimarlo. Esos métodos serán nuestro objeto de estudio, pensando cómo cada uno de ellos se
adapta en mayor o menor medida a cada avalúo en particular.
Volviendo a la idea de unicidad del valor, vemos que así lo ha entendido también la Primera Con-
vención Panamericana de Valuadores, realizada en Lima en 1949, al establecer que:
“el valor de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean los
fines para los que se avalúa este valor, es ideal y el objeto de una valuación es
aproximarse lo más posible a él. El grado de aproximación de una valuación está
en función directa del fin para el cual se efectúa, ya sea tributario, hipotecario,
comercial o judicial”.
Para continuar con el estudio de la materia, vamos a analizar otros conceptos importantes
Tipos o categorías de valores

Con estos primeros conceptos, ya estamos en condiciones de adentrarnos en el conocimiento y
estudio de los diferentes tipos o categorías de valores, los cuales pueden o no estar fuertemente
determinados por la subjetividad, es decir, por el objetivo con el cual, actuando en función de
Tasadores, fijamos o damos tal valor a tal bien. También pueden responder a la aplicación
de métodos y procedimientos científicos que nos acercan a un valor más objetivo, factible de
demostrar y fundamentar.
Con una finalidad enunciativa, no taxativa, veremos a continuación algunos de los más
usados:
Valor de Tasación Es el precio de un bien, mueble o inmueble, en una unidad mone-

taria establecida, en un momento histórico dado y para un determi-
nado mercado, fijado por uno o varios Tasadores, con relación al
valor en plaza del mismo.
Valor en Plaza Es la cantidad de bienes de otra índole que se entregarán en inter-
cambio por la propiedad de un bien. En el caso de un bien mueble o
inmueble, puede ser dinero u otro medio de pago equivalente (Títu-
los, acciones, etc.). El que adquiere la propiedad del bien, adquiere
también la totalidad de las obligaciones y derechos del propietario
original.

Valor Mercado El valor mercado es el que le corresponde a una propiedad al
momento de realizar la tasación. Se encuentra relacionado, en
forma directa, con la oferta y demanda de bienes de característi-
cas similares, que se encuentren situados en zonas semejantes.
Usted bien se imagina que al existir mayor cantidad de ofertas con
relación a la demanda, el precio del inmueble baja; mientras que
a mayor cantidad de demanda en relación a la oferta, el precio del
inmueble aumenta.
Valor de Venta al Con- Es el precio real abonado de contado por la adquisición de un deter-
tado o Valor Venal o minado bien.
Valor de Mercado
Valor de Compra-venta Es el precio que se pacta en orden a la transferencia en venta de
un bien. Puede representar la conveniencia del vendedor, del com-
prador, o de ambos. Es una referencia importante para el Tasador.
Valor Potencial Es la renta presunta de un inmueble, en función de una finalidad
concreta proyectada para el mismo. Sería el caso de una Empresa
que planifique un emprendimiento Inmobiliario sobre un determi-
nado terreno, efectuando un balance entre egresos e ingresos,
incluyendo la utilidad comercial a obtener (beneficio empresario)
Valor Contable Es el valor de la tierra, edificios y mejoras, existencias y todos los
demás bienes que configuran el patrimonio de una persona física
o jurídica y que se encuentran consignados en sus libros contabi-
lidad.
Valor de Liquidación o Es el precio potencial de venta de una propiedad en litigio, en caso
de Venta Forzosa de liquidación forzosa.
Valor a Nuevo Expresa el valor material neto de un edificio al momento de su ter-

minación. En términos concretos expresa el total de dinero gastado
en su construcción. No incluye el terreno.
Valor Presente o Actual Expresa la reducción del Valor a Nuevo a causa de la depreciación
o Depreciado física determinada en función de la edad, vida útil y estado de con-
servación de un edificio. La depreciación no se aplica al terreno,
solo a las mejoras.
Valor Residual o Valor Es el valor que se le asigna a los materiales de demolición de un
de Demolición edificio que ha sufrido una depreciación (pérdida de valor) total, ya
sea por causas físicas (desgaste, deterioro o decrepitud) y/o por
causas funcionales (insuficiencia o ineptitud, obsolescencia).
Valor de Reposición o Es el costo de reconstrucción de un edificio destruido por acción
Reproducción de un siniestro (atentado, incendio, ciclón, sismo, etc.). Resulta
evidente que este valor será mayor que el que tenía el edificio al
momento de su destrucción, considerando que el mismo estaba
afectado por depreciación física en razón de su edad, vida útil y
estado de conservación. Resulta del trabajo conjunto e interdiscipli-
nario con profesionales de la construcción.

Valor de Costo Valor Neto de un edificio (mano de obra y materiales), sin conside-
rar el valor del terreno, honorarios profesionales, tasas, impuestos,
gastos generales o indirectos, beneficio empresario, financiación,
publicidad, intermediación o gestión inmobiliaria, etc. Puede corres-
ponder a un edificio a construir (Presupuesto) o a un edificio cons-
truido (costo real o costo depreciado). Normalmente es determinado
por un profesional de la construcción (Arquitecto, Ingeniero, etc.).
Valor Patrimonial El valor patrimonial es un tanto difícil de obtener en una tasación
puesto que el patrimonio no representa únicamente el conjunto de
bienes que posee una persona, como lo define el Código Civil en su
Art. 2312, sino que a ello hay que agregarle las cargas que inciden
en el inmueble. Entonces, el valor patrimonial de un bien es igual al
valor mercado del mismo, menos las cargas que lo gravan.
Valor con Mejoras Es el valor en plaza de un terreno incluidas las mejoras construidas
en él. Puede ocurrir que dichas mejoras signifiquen una minusva-
lía (menor valor) del mismo terreno baldío, en razón de ser inade-
cuada para dicho predio. Esta situación implicaría una pérdida real
del valor total de la propiedad con relación a futuras transacciones
sobre el mismo. El caso contrario (plusvalía) se daría si la construc-
ción responde en términos de adecuación al terreno en el que está
edificada
Valor Impositivo Es el valor establecido por el estado con relación a un bien, con
finalidades exclusivamente fiscales. Habitualmente no coincide con
el valor en plaza del mismo bien.
Valor de Expropiación Es el valor razonable en plaza de un bien (no es de aplicación
excluyente a inmuebles) sujeto a expropiación por parte del Estado
por razones de utilidad pública, teniendo en cuenta la finalidad más
provechosa que podría habérsele dado al mismo por parte de su
titular dominial, y tomando como límite de dicho valor el que podría
haber surgido del ofrecimiento en ventas particulares
Valor de Préstamo Es el valor establecido por un Tasador con la finalidad de establecer
una garantía hipotecaria. En este caso, puede resultar de utilidad
en función de la confiabilidad de la tasación.
Valor Sentimental Por depender de motivaciones afectivas de sus propietarios (sub-
jetividad casi absoluta) no constituye una base para determinar el
valor en plaza.
Valor de Pericia Expresa la reducción del valor de un bien, originada en un daño que
afecta al mismo y/o a otros. Por ejemplo sería el caso de un edifi-
cio dañado por una circunstancia originada en un inmueble vecino,
que también pudiera haber resultado afectado. Desde otro punto
de vista puede también expresar el monto necesario para restituir
el bien afectado a su estado original previo al daño.

Valor de Perjuicio Expresa, en términos periciales, la depreciación (disminución de
valor), el daño emergente ( por trabajos o tareas no previstas que
se deban realizar), el lucro cesante (días de trabajo y ganancia
que se pierden, beneficio que se dejó de percibir) y el daño moral
(problemas de orden psíquico y psicológico que ocasionaron per-
juicios en las actividades y consecuencias en la salud) derivados
de la ruina (caída o destrucción), los siniestros o destrucción por
causas fortuitas (sismos, inundaciones, incendios, etc.) Las lesio-
nes (detrimento de la calidad estética, material o funcional por pro-
blemas de ejecución), los defectos (mala calidad de los materiales,
imperfecciones, fallas de fabricación) y los vicios (aparentes y ocul-
tos) de una construcción. Este valor en todas sus particularidades,
aún en el caso del daño moral, se traduce en montos de dinero.
Precio
Según su significado académico, es el valor pecunario que expresa la
proporción en que se cambia un bien o un servicio por dinero.
Siguiendo el razonamiento realizado con relación al costo, el cual fue
analizado desde el punto de vista de quien adquiere un bien, reite-
ramos aquí que el concepto de PRECIO tiene una relación directa
respecto de quien VENDE un bien.
Al costo (lo que él pagó por la adquisición del mismo), le ha agregado otros egresos y otros
conceptos, incluyendo el beneficio lucro o ganancia, valores que sumados al costo de origen
terminan configurando el PRECIO a que el bien o producto es ofrecido en venta a potenciales
compradores.
Sería el caso de una unidad habitacional (departamento), que ha tenido un determinado costo
en materiales y mano de obra, y cuyo PRECIO incluirá el valor proporcional del terreno, hono-
rarios profesionales, tasas, impuestos, gastos generales o indirectos, beneficio empresario,
financiación, publicidad, intermediación o gestión inmobiliaria, etc.
El valor de TASACION en muchos casos es la base para la fijación del precio final de venta de
un bien. En otros casos representa directamente ese precio.
Variabilidad del precio

Ahora bien, cabría preguntarse: ¿el precio o valor de un bien es siempre el mismo? ¿El precio en
una tasación varía?
Puede ocurrir que el precio determinado en una tasación sufra variabilidad, ya sea aumentando
o disminuyendo el importe establecido. Por lo general esto sucede cuando ingresa al mercado,
transformándose en precio venal para la venta. Las circunstancias fortuitas que provocan la
variabilidad pueden ser de distintas índole, lo ideal es que el Tasador esté prevenido y haya
efectuado una correcta técnica de balance que será lo que le permitirá escoger una metodología
más propicia conforme al objeto y al mercado.
Para ello, el Tasador deberá reconocer los aspectos técnicos, jurídicos y económicos, que inci-
den en la tasación. Veamos con mayor detalle cada uno de estos tres aspectos:
 El aspecto técnico: es la situación que involucra la metodología; un buen método

empírico ayudará a determinar objetivamente el bien y el momento económico, tras una
aplicación de la técnica correspondiente.
 En cuanto al jurídico, se considera de suma importancia verificar la certeza de los títu-
los, situación de planos, invasiones, ordenanzas municipales, etc.; puesto que cualquier
problema planteado en estas circunstancias puede significar la imposibilidad de trans-
ferencias u otros inconvenientes que se reflejan de inmediato, creando una disminución

en el precio por pago de multas u otra solución jurídicamente costosa.
En definitiva, la situación jurídica, tanto del sujeto como del objeto, se
debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.
 El aspecto económico: es el determinante del precio. El correcto
análisis del mercado inmobiliario - recensión, estabilidad, progresión
económica - es el punto de partida para la tasación, lo que nos puede
demostrar que, en algunas ocasiones, el capital invertido en una cons-
trucción no siempre se refleja en el precio de transferencia, algunas
veces se mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido. Es
por ello que necesitamos identificar la situación que caracteriza el
momento económico.
En la tasación, no podemos separar los tres aspectos porque son concurren-

tes y constituyen la base de esta especialidad. Todos estos aspectos quedan
a cargo del profesional interesado en incursionar en esta materia, que deberá
adquirir los conocimientos y la experiencia necesarios a fin de realizar una
correcta tasación para la determinación del justoprecio.
Anticipándonos a la respuesta de la pregunta formulada, el precio no siempre
es el mismo. Para encontrar la respuesta nos formulamos los siguientes interro-
gantes
 ¿Por qué varía o cambia el precio o valor de las cosas?
 ¿Cuáles son los motivos por los que varía el precio?
Aquí haremos referencia a un principio económico, el principio de escasez,

que afecta la variabilidad de los precios. Este principio plantea que los bienes
valen más o menos unos que otros, en relación a cuán limitada sean las canti-
dades existentes del mismo en un lugar.
Como ejemplo típico, un bien muy limitado en las cantidades que podemos
obtener de él es el diamante. Por lo tanto, ése es el motivo por lo que un dia-
mante es caro, es un bien de lujo, es un bien que muy pocos podrían comprar,
de hecho es poco probable que alguien tenga el patio de la casa lleno de
diamantes.
Por el otro lado, el agua es un bien que existe en mucha mayor cantidad
(paradójicamente, nuestro planeta se llama Tierra y en su gran mayoría está
compuesto de agua), por lo cual su precio es uno de los más bajos que exis-
ten, cualquier persona puede adquirir litros de agua, de hecho es posible que
alguien tenga una pileta llena de agua en el patio de su casa.
Pero aquí no concluye la cuestión, ya hablamos de que la escasez se da en
un lugar, pues los recursos o bienes son limitados, y de ello se deriva que el
consumirlos implica su agotamiento en el tiempo: el stock de existencias se
reducirá y el precio de los mismos tenderá a aumentar. Éste es otro de los moti-
vos que nos harán variar el precio de los bienes.
También tenemos ciertos casos en los que la escasez no sólo se da en un lugar
y en un tiempo determinado, sino que también ocurre en una circunstancia
específica o particular. Suponga Ud. que se encuentra en un desierto sometido
al calor, y que sumado a ello se le ha terminado el agua que llevó para realizar
la travesía, o que por cierto accidente perdió toda el agua de la que disponía.
Luego de caminar un rato, aparece un vendedor que tiene para ofrecer diaman-
tes y agua fresca.
Analice y respóndase:
¿Cuál de los bienes adquiere mayor precio, dadas estas circunstancias?
¿Cuánto pagaría por el diamante? ¿Cuánto por el agua?

Principios Generales de Tasación
El Tribunal de Tasaciones de la Nación, en su Norma TTN 1.31, ha establecido un concepto sobre lo
que es tasar o valuar, considerándolos expresamente como sinónimos, ajustándolo estrictamente a la
tarea del experto tasador y basando el concepto en tres principios fundamentales y aceptados a nivel
internacional. Así, define que:
“Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una
fecha precisa, para un fin establecido”.
En función de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales:
1) Principio de sustitución: el valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares

características sustitutivos de aquél.
2) Principio de temporalidad: el valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y
puede variar a lo largo del tiempo.
3) Principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las
técnicas por seguir.
Categorías de las Tasaciones2.

Se clasifican las tasaciones en las siguientes categorías:
1) Estimativas: la apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión del experto,
basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra
o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.
2) Ordinarias: la apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle,

de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará de una memoria descriptiva con el detalle de la
tarea ejecutada. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados por el comitente.
3) Extraordinarias: se dan cuando, además de las que caracterizan a las Ordinarias, se realiza una o
más de las siguientes tareas:
a. Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables.
b. Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc., correspondientes a una
época anterior, de por lo menos cinco años, a la fecha de la encomienda.
c. Actuación conjunta con otros profesionales.
Actividades
Actividad 1: Trabajando en una Inmobiliaria

Usted ya es Martillero y Corredor Público y un amigo suyo le ofrece ser socio
de su inmobiliaria, hacía ya varios años que le venía proponiendo unirse a su
emprendimiento inmobiliario.
El primer día su socio le encarga la atención de la inmobiliaria y se va a rea-
lizar la venta de una propiedad, suena el timbre, usted atiende y en esa lla-
mada se presenta el Sr. González, cliente habitual de la empresa, dispuesto a
contratar sus servicios.
Mientras espera a su socio, el Sr. González comienza a consultar sobre situaciones relacionadas con
su profesión, porque siempre ha escuchado sobre términos que nunca entendió. Ante esta situación,
usted deberá contestarle las siguientes preguntas:
1 Tribunales de Tasación de la Nación www.ttn.gov.ar

2 Norma TTN 2.2 www.ttn.gov.ar

1. ¿Qué es tasar?
2. ¿Cuál es el significado de valor impositivo?
3. ¿Qué es la variabilidad del precio?
m2
m2 contenidos
Doctrinas: Objetiva y Subjetiva
La tarea de tasar se lleva a cabo aplicando métodos según las características,

la finalidad y la potencialidad de los bienes. Podríamos decir que una tasación
es objetiva cuando el análisis y estudio del bien se realiza solamente teniendo
en cuenta sus características físicas actuales (solo se evalúa el objeto).
En el otro extremo tenemos una tasación subjetiva que se daría cuando,
además del análisis y estudio de sus características físicas actuales, se pone en
consideración la potencialidad de lo que se podría realizar con los bienes dán-
dole un destino distinto al actual, variando según la finalidad que se le quiera
asignar (es decir, se evalúa lo que un sujeto podría realizar con el bien).
Veamos un ejemplo:
El Palacio Ferreyra está situado en Barrio Nueva Córdoba de la Ciudad de

Córdoba, una de las zonas de mayor construcción de edificios en altura en
los últimos años y que también concentra la mayor cantidad de estudiantes
universitarios.
El Palacio posee unas características constructivas

y calidad de materiales que lo hacen único.
Perteneció a una familia de apellido Ferreyra,
de allí su denominación, pero en la actualidad
funciona como un Museo de Arte que depende de
la Provincia de Córdoba, que expropió el inmueble.
Hasta el día de hoy, la familia Ferreyra sigue

reclamando ante la justicia que el valor que le pagaron por la
expropiación no es suficiente, pues pretende que la tasación se
considere en forma subjetiva, lo que le daría un mayor valor al
inmueble, mientras que la Provincia por ley tuvo que tasar en forma
objetiva.
En este caso, la justicia dirá hacia qué doctrina se inclina.
Considerando solamente la construcción que posee hoy, para
expropiar un inmueble, la ley determina que el valor de tasación
debe ser objetivo.
Sería subjetivo, siguiendo con el ejemplo anterior, tasar el mismo inmueble pero evaluando la
cantidad de metros cuadrados cubiertos que se pueden construir sobre el terreno, y la cantidad
de departamentos por planta. Es evidente que los valores serían distintos, pues en la zona se
pueden construir torres con la altura más alta permitida en toda la ciudad.
Simetría: su importancia
Sin entrar en mayores detalles, para los propósitos de la presente asignatura, consideramos de
utilidad dar algunas nociones elementales de simetría que servirán para regularizar lotes con
características asimétricas.
La simetría es la propiedad que tienen algunas figuras de parecer equilibradas y armoniosas

por estar sus partes distribuidas de manera tal que, con respecto a un punto o una recta, cons-
tituyen un conjunto armónico.
Si las personas fueran simétricas, podríamos partir en dos una foto de manera tal que nos per-
mita obtener exactamente la mitad de la figura, y notaríamos que ambas partes son iguales. Lo
mismo ocurriría con un objeto o animal cuando sus lados tengan armonía en un todo. Llevada
a un terreno, cuanto más simétrico (regular) sea el mismo más aprovechable será su superficie
al momento de realizar las mejoras. Los terrenos con proporciones adecuadas constituyen un
predio con armonía en sus dimensiones.
Centro de simetría
Una figura tiene centro de simetría cuando, respecto de ese punto, cada una de las figuras tiene
su centro en la intersección de las diagonales, en la misma figura.
En los paralelogramos, el centro de simetría está dado por el punto de intersección de las dos
diagonales. En la circunferencia el centro geométrico “O” es el centro de simetría. Cualquier
punto de ella tiene su punto simétrico.

Eje de simetría
Se dice que dos puntos distintos son simétricos con respecto a una recta, lla-
mada eje, cuando se encuentre sobre una misma perpendicular a dicha recta y
equidistante de ella.
La simetría con respecto a una recta se llama axial, y la recta, eje de simetría.
Se dice que una figura tiene eje de simetría cuando haciendo girar 180º sobre
el supuesto eje, a una de las dos partes en que ha quedado dividida la figura,
la misma coincide exactamente con la otra. En otras palabras, el eje de simetría
es el que divide a la figura en dos partes iguales, de tal manera que superpo-
niéndolas coinciden en toda su extensión.
Por lo tanto, hay figuras que tienen uno, dos o más ejes de simetría, y otras que
no tienen ninguno.
Superficie
La superficie de una figura es la medida de su extensión considerando dos
dimensiones: largo y ancho.
La unidad de medida es el metro cuadrado (m2). Por lo tanto, para calcular
la superficie de una figura habrá que averiguar cuántas veces la unidad de
medida está comprendida en dicha superficie.
Los polígonos pueden tener superficies regulares o irregulares. A continuación
nos ocuparemos de la explicación de las superficies irregulares. Omitiremos la
explicación de la superficie de los polígonos regulares, en virtud de que por ser
tan elemental, consideramos que debe ser conocida por todos.
Para explicar la superficie de los polígonos irregulares, utilizaremos el método
más sencillo, es decir, por medio de la división de triángulos. Estas superficies
irregulares pueden darse en terrenos o campos que por diversos motivos resul-
taron subdivididos, invadidos, etc.
Para hallar la superficie es menester recurrir a la triangulación, tomando como
punto de partida uno de los vértices y, desde allí, se trazan segmentos de recta
a los vértices no consecutivos, como podrá verse en el próximo ejemplo.
Una vez obtenidos diversos triángulos - A B C, A C D, A D E y A E F -, a los

efectos de hallar la superficie de cada triángulo, usted deberá aplicar la fórmula base
por altura sobre dos y señalar cada superficie con la siguiente numeración: I, II, III, IV.
A continuación analicemos un ejemplo:
Ud. posee un terreno con forma de polígono irregular

El mismo tiene una superficie total de doscientos setenta y siete mil qui-
nientos metros cuadrados (277.500 mts2).
La superficie está calculada a través del método de la triangulación, que a
continuación pasaremos a ejemplificar.
Superficie Trián- bxh 800 m x 300 m 120.000 m2

gulo I 2 2
gulo II 2 2
gulo III 2 2
gulo IV 2 2
Total 277.500 mts2
Denominaciones catastrales utilizadas

En este apartado Ud. será brevemente introducido en el ámbito de las denomina-
ciones empleadas por la Dirección Nacional y Provincial de Catastro, a los fines de
la identificación de la tierra según Ley de Catastro Nacional 14.159 IC 1 y Decreto
Reglamentario Nº 17.389/53.
 Predio: extensión territorial configurada por la poligonal cerrada que delimita

físicamente el derecho del dominio, cierto o presunto de una persona o de
varias en condominio. El predio puede estar constituido por uno o más títulos.
 En el orden de la provincia de Córdoba, según la ley 5738 de catastro, se
denomina planta:
o Urbana: a las ciudades, pueblos, villas y todo otro fraccionamiento
representado por manzanas o unidades equivalentes, cuyas superfi-
cies no excedan a una hectárea y media y no superen a doce hectá-
reas rodeadas de calles.
o Suburbana: conjunto de fracciones (quintas) cuyas superficies
excedan de una y media, y no superen a doce hectáreas rodeadas de
calles.
o Subrural: conjunto de fracciones de tierras (chacras) cuyas superfi-
cies excedan a doce hectáreas y no superen a ciento veinte hectáreas
rodeadas por calles.
o Rural: conjunto de predios cuyo fraccionamiento no encuadre en las
clasificaciones establecidas en lo que respecta a urbana, suburbana
y subrural.
 Parcela: toda posición de inmueble con características uniformes, cerradas
por una línea polígona perteneciente a un solo dueño o a varios en condomi-
nio por uno o más títulos ubicados en un mismo partido dentro de un término
que puede ser manzana, chacra, quinta, cuartel o sección.
 Propiedad horizontal: en el caso de inmuebles sujetos a este régimen, se
considerará como parcela al conjunto del inmueble y como subparcela cada
una de las unidades que lo componen.

Habiendo visto las nociones de simetría aplicables a terrenos irregulares y
los tipos de denominaciones catastrales empleados, Ud. está en condiciones
de ver la temática referida a los métodos de tasación y sus aplicaciones.
Finalizamos aquí el Módulo 2 en el que hemos conocido parte del vocabulario

que utilizaremos en el futuro para relacionarnos profesionalmente con nuestros
pares, y le dejamos una pista para ampliar sus informaciones sobre el catastro
en Internet: puede consultar en la siguiente página http://www.catastro.meh.es/
los enlaces a distintas direcciones de catastro de Argentina y del mundo.
Actividad 1: Continúa el asesoramiento
El Sr. González regresa a la inmobiliaria

buscándolo a Ud, porque tiene algunas
consultas para realizarle, debido a que
obtuvo una excelente calidad en sus expli-
caciones.
1. El Sr. González le dice que hace algunos días escuchó a otros colegas
suyos hablar de las Denominaciones Catastrales. ¿Podría usted comen-
tarle qué son dichas denominaciones catastrales y brindarle un ejemplo
para aclarar aún más la explicación?
2. Ahora, le proponemos explicarle al Sr. González qué es una parcela.
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información complementaria 1
VISUALIZAR DESDE LA PLATAFORMA.

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m3 contenidos
Método indirecto o de conjunto
En este módulo comprenderemos en qué consiste el método indirecto o de

conjunto en la tasación de inmuebles, para aplicarlos adecuadamente en su
desempeño profesional.
Métodos de Tasación
La necesidad de efectuar valuaciones de bienes llevó a profundizar sobre los
factores y elementos que influyen en la estimación de un valor. Es necesa-
rio aclarar que los métodos de tasación no se encuentran ligados a normas
legales, es decir, que no existe norma alguna que nos indique el procedimiento
a seguir para realizar una tasación, sino que a la fijación de un valor se llega
mediante la aplicación de diversas técnicas que nos permiten demostrar las
características del bien y compararlo con antecedentes. Dichos antecedentes
pueden servir para la aplicación de dos teorías.
Una de ellas sostiene que la tasación del inmueble debe realizarse teniendo en
cuenta la condición actual del mismo, sin tener en cuenta futuras condiciones,
lo que llamamos “valor potencial”. La otra teoría tiene en cuenta datos del pre-
sente y las posibilidades futuras del bien.
La primera teoría, es decir, la de actualidad exclusiva, es rechazada por algu-
nos especialistas en la materia, dado que éstos sostienen que las condiciones
actuales son muy importantes al momento de realizar una tasación pero, que
de ningún modo deben perderse de vista las condiciones futuras del bien,
debido a que esto puede influir en el valor actual del mismo.
Ahora bien, si nos basamos en la concepción actual y general de Chandias,

encontramos que éste clasifica los métodos en dos grupos: separativos y de
conjunto, además encontramos el Método Empírico
• Método Directo Comparativo o Separativo:

Parte de la premisa que un inmueble se encuentra compuesto de dos
elementos fundamentales. En el caso de un terreno, por ejemplo, se

habla del terreno por un lado y las mejoras realizadas en él por el otro,
y que cada uno tiene un valor por sí mismo, independiente uno del
otro.
• Método Indirecto O De Conjunto o De Renta :
Este método tiene en cuenta el beneficio que presta el bien en su totali-
dad, sin considerar otra cosa que la renta real o probable que el mismo
pueda producir. De esta clasificación surge que los métodos pueden
clasificarse en específicos o comparativos.
o Los métodos específicos: tienen en cuenta las particulari-
dades del bien, superficie, forma del terreno, condiciones del
suelo, topografía, categoría de edificación, aprovechamiento y
distribución de la superficie edificada y renta.
o Los métodos comparativos: tienen en cuenta las característi-
cas generales del bien a tasar y lo comparan con propiedades
de semejantes características en cuanto a su ubicación, super-
ficie del terreno y edificada, categoría de las mejoras, etc.
De los métodos usuales de tasación

Los métodos más usuales de tasación son el método directo, el método indi-
recto, y el empírico que describiremos a continuación. Veamos.
El método directo es aquel que analiza, por un lado, el valor del terreno, y por
el otro, el de sus mejoras (edificaciones que se encuentren asentadas en éste),
obteniendo de cada uno de ellos un resultado; de la suma de ambos se obtiene
el valor total del inmueble. El estudio de la tierra se realiza de forma compara-
tiva, para lo cual se realiza una minuciosa búsqueda de antecedentes de lotes
libres de mejoras, que posean características similares en cuanto a ubicación,
forma, superficie, servicios, etc.
Dichos antecedentes luego son homogeneizados a través de la aplicación de
técnicas, como puede ser la aplicación de tablas.
El valor de las mejoras se obtiene teniendo en cuenta las características
generales de la edificación, en lo que respecta a calidad (categoría), cantidad,
antigüedad, estado de conservación, etc.
Este análisis es más riguroso que el Método Indirecto o de Conjunto, ya que se
hace estableciendo el presupuesto de ejecución de obra, o bien determinando
el valor del metro cuadrado cubierto, a los que en ambos casos corresponde
aplicarle el porcentaje de descuento correspondiente a amortización, según su
antigüedad y estado de conservación.
Dentro de los métodos separativos existe una teoría que identifica a las técni-
cas utilizadas en los mismos como comparativas, analíticas o empíricas. Las
comparativas y analíticas tienen como objetivo la aplicación de los métodos
anteriormente descriptos, mientras que las empíricas, se basan en la experien-
cia, en la capacidad que tiene el tasador para buscar datos, compararlos tanto
en sus aspectos internos como externos y realizar una investigación de sus
valores. Esta técnica ayuda en muchas oportunidades al tasador a encontrar el
método correcto para encontrar el valor de un bien.
Por el otro lado, el método indirecto es de conjunto, es decir, el valor del
inmueble se encuentra relacionado en forma directa con la renta líquida anual
que éste produce o es capaz de producir, la que es capitalizada a un tipo de
interés conveniente, lo que nos conduce a su valor.
Observaciones sobre el método indirecto
Retomando lo expresado anteriormente sobre este método, decimos que la
conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un tipo
de interés equitativo, es un método universalmente aceptado como básico en
toda tasación.
Para aquellos bienes que están destinados a producir renta, esta capitalización
es uno de los elementos más importantes que hacen a la formación del juicio

definitivo. Éste es un método claro, expeditivo, y exclusivamente matemático
que comprende dos elementos determinantes:
• la estimación y separación de la renta bruta actual

• la aplicación de una tasa conveniente de capitalización
El valor de inversión de una pro-

piedad depende de la cantidad y
calidad de los frutos que genera o
bien puede generar y de otros fac-
tores que pueden alterar la cantidad
o calidad de éstos; o bien pueden
producir una disminución o aumento
en el poder adquisitivo del dinero, lo
que se va a encontrar reflejado en la
tasa de capitalización
La tasa de capitalización, a su vez, depende de los riesgos que genere la

inversión: a medida que aumenta el interés, más alto es el riego, tanto para el
capital como para la renta. En consecuencia, los títulos que devengan altos
intereses no se negocian con tanta facilidad como aquellos que producen inte-
reses más bajos.
En la actualidad, al encontrarnos inmersos en una economía globalizada,
existen hechos tales como la caída de la bolsa en mercados internacionales,
que pueden producir de una forma u otra algún tipo de recesión que influya en
forma directa en las economías particulares.
Por eso, el análisis del mercado inmobiliario se debe realizar en el momento
económico que corresponda, a fin de obtener una tasación lo más acertada
posible.
Tasa de capitalización
Para que surja de la aplicación de este
método, (método indirecto) un resultado
razonable, es imprescindible que la tasa de
interés utilizada sea equitativa. La renta es
muy fácil de calcular siempre que los datos
que se tengan no sean erróneos; no ocurre
lo mismo con el cálculo de la tasa, el cual
no tiene más método para su determinación
que el buen criterio del tasador.
No obstante, existen algunos factores a tener en cuenta para determinar una

tasa de interés razonable, los que se describen de la siguiente manera:
• El tipo de edificación: definido por la calidad de los materiales y

la funcionalidad en la distribución de las mejoras, lo que se rela-
ciona con otros elementos de importancia como la duración física
del inmueble, el valor residual del mismo, la caída en desuso etc. Es
decir, edificios de alta calidad tanto material como funcional serán
más fáciles de vender; esa perspectiva de realización de capital inver-
tido hace disminuir la tasa de interés.

• La ubicación de la propiedad: la zona donde se encuentre el
inmueble nos va a dar un panorama de la categoría de inquilino y sus
futuras tendencias; si éstas son de desarrollo y valorización indicarán
estabilidad y una duración en la renta.
En consecuencia, podemos decir que la tasa de interés va a depender de las

condiciones que le otorguen seguridad a la renta y que le aseguren duración,
de manera que a condiciones favorables corresponde una disminución de la
tasa y viceversa.
Otros elementos a tener en cuenta al momento de elegir la tasa de capitaliza-
ción de un inmueble son:
• El promedio de los intereses fijados por la rentabilidad del mercado
inmobiliario
• El tipo de riesgo que genera la inversión, recordemos que a mayor
riesgo mayor debe ser la tasa lo que disminuye el valor de la propie-
dad.
• Un análisis comparativo con la plaza inmobiliaria del sector.
¿Conoce Usted cuál es la situación del mercado inmobiliario en la Argen-
tina? Los primeros días del año definieron un nuevo panorama para algunos
inmuebles, después de haber sido duramente golpeados por la crisis interna-
cional. Los especialistas auguran una suba en los precios de venta mientras
que la caída de los alquileres encontró su piso. Amplíe su información sobre
la rentabilidad actual de los inmuebles leyendo el artículo Cuáles son las
oportunidades del mercado inmobiliario para inversores. IC 1
Todos los elementos que nombramos en este apartado contribuyen a la

correcta aplicación del método indirecto.
Vamos, ahora sí, a ver sus técnicas de aplicación.
Técnicas de aplicación del método indirecto

El Ing. Dante Guerrero no está muy conforme con el método de capitalización
de renta; sostiene que al partir valores pequeños para encontrar grandes valo-
res, los errores por pequeños que sean pueden producir un error muy grande
en la determinación del valor.
No obstante su disconformidad con el método, el ing. Guerrero desarrolló una
fórmula muy sencilla para encontrar el valor locativo de un inmueble en la que
establece que:
la renta es igual al valor del inmueble por la tasa de interés bancaria

R=VxI
Y para encontrar el valor del inmueble establece la siguiente fórmula:

valor es igual a renta sobre tasa de interés del mercado inmobiliario
R
V =
I
A continuación unos ejemplos:

Cálculo de R=VxI
la renta R = $405.000 x 0,5% (interés mensual)
R = $ 2025
Cálculo
del valor R
V =
del bien
I
V = $ 2025 / 0,5 %(interés mensual)
V = $ 405.000
Referencias: R = Renta V = valor del inmueble I = tasa de interés
Quebrantos en la renta
En nuestro país, los usos y costumbres fijaban que el alquiler de una propiedad repre-
sentaba el uno por ciento de su valor, es decir, el doce por ciento anual. Por lo tanto, un
inmueble cuyo valor es de $500.000 tiene una renta de $5.000 equivalente al uno por
ciento de su valor.
Esta pauta planteada desde el método indirecto se transforma en una aplicación directa
y constante, con limitaciones que le impone el mismo mercado cuando existen variantes
en el poder adquisitivo de la gente, lo que produce un quebranto en la regla.
Tal relación directa de capital inmobiliario invertido e intereses que debiera producir la
propiedad (1%), se ve reducida en las rentas de propiedades de muy buena categoría
debido a sus costos de mantenimiento, lo que produce una caída en el alquiler que hace
que en algunos casos la renta no supere el 0,4 % del valor de la propiedad, es decir, un
4,8% anual.
En las propiedades de menor valor, este hecho produce la situación inversa debido a que
la demanda de alquileres aumenta, lo que produce una muy buena relación del capital
invertido con respecto a la renta, arrojando como resultado rentas del 1% del valor de la
propiedad. Tal es el caso de propiedades cuyo valor es de $280.000 donde se abonan
rentas de $2800.
Es decir que, la renta se encuentra estrechamente ligada a la situación del país, ya que
en periodos inflacionarios el poder adquisitivo baja produciendo como consecuencia lo
analizado anteriormente. Además, no podemos dejar de mencionar la relación rentas/
tasa de interés bancaria.
En la tasa de interés bancaria también surgen variaciones producidas por la situación
que atraviesa el país en determinado momento, haciendo que en épocas donde no
existe inflación las tasas de interés ronden el doce por ciento del capital y en épocas de
inflación, como las que atraviesa el país en la actualidad, el interés disminuya, oscilando
tasas que rondan el 4,5% a 5% anual.

Actividades
Actividad 1: Quiero vender mi casa

Mariana y Gonzalo Echeverri están recién casados y sus padres les regala-
ron una casa en un barrio Residencial que posee 3 dormitorios, kitchenette,
living, 1 baño, garaje y un patio de un tamaño considerable. Ellos deciden
acondicionarla para vivir, pero después de un año de habitarla resuelven
alquilarla debido a que los trabajos de cada uno de ellos quedan a una gran
distancia y pierden mucho tiempo en traslados.
El matrimonio se encuentra en un dilema y quieren saber en cuánto se

podría vender la propiedad.
Ellos estiman que el alquiler de la misma sería aproximadamente de $ 3200,
con los impuestos incluidos; y la tasa de interés del mercado inmobiliario
sería el 0,72% mensual.
En esta actividad usted deberá calcular el valor de venta de la propiedad.
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m4
m4 contenidos
Método Directo Comparativo o Separativo
En este módulo conoceremos en qué consiste el método directo comparativo o

de conjunto para realizar las tasaciones de inmuebles, ya sea para presentarlas
en la justicia o de forma particular, empleando apropiadamente dicho método
en su desempeño profesional.
Método Directo Comparativo o Separativo
Como vimos anteriormente, los métodos se clasifican en separativos (método

directo-comparativo), o de conjunto (método indirecto). Los separativos son
aquellos que sostienen que el inmueble se encuentra formado por dos compo-
nentes de distinta naturaleza (Lote y Mejoras) constituyendo cada uno un valor
por separado. Los de conjunto consideran el bien por el beneficio que presta o
rinde, al margen de las partes que lo conforman.
El método directo comparativo es más preciso que el método indirecto, pero
su aplicación técnica requiere mayor trabajo, dado que realiza el estudio de
la tierra y las mejoras por separado, adquiriendo un valor para cada uno, los
que después son sumados para obtener el valor total del inmueble.

El diccionario Larousse, define a Terreno como: “un sitio o espacio de tierra”
Para ser más específicos, este término está relacionado con la profesión de
Martilleros y Corredores Públicos, es también “un espacio de tierra utilizable”
para diversos fines, y por tal circunstancia, susceptible de tener un valor. En
consecuencia y tal como lo hemos visto con anterioridad, es un objeto de tasa-
ción.
Un terreno es un bien inmueble respecto del cual pueden haberse constituido
derechos reales en los términos establecidos por el Código Civil Argentino y la
legislación derivada y concordante.
Por ello, y al igual que en todos los casos de bienes registrables, la primera
instancia de análisis que corresponderá realizar, será en relación a los docu-
mentos probatorios de dichos derechos, así como también respecto de los
que acreditan la identidad de quienes declaran detenerlos o ser sus titulares
dominiales, propietarios o tenedores.
A estos documentos se agregará en caso de existir, o se podrá requerir su
realización en caso de faltar y considerársela necesaria, documentación técnica
que refiera la materialidad física del bien (por ejemplo: Planos de Mensura, de
División o Unión, etc.), sus límites (materializados o no), invasiones, servidum-
bres (de hecho, registradas, temporarias, perpetuas, de paso, de uso, etc.) su
orientación, su ubicación relativa respecto de colindantes, accidentes natura-
les, mejoras y elementos construidos por el hombre, etc.
Sin perjuicio de ello, los Factores Intrínsecos y los Factores Extrínsecos

dentro de los cuales podemos distinguir a los Factores de Localización (o de
Sitio) y a los Factores de Entorno (o de Situación). Estos elementos básicos
de análisis que nos permitirán establecer cuáles son los datos del terreno a
tasar, cuales los de la zona donde el mismo está ubicado.
Una vez realizada la búsqueda de antecedentes, el tasador debe seleccionar
los que tengan características similares a las del inmueble a tasar, a los fines de
la formación y variación del precio del mismo.
Factores que inciden en el valor del inmueble: Factores Intrínsecos y Fac-

tores Extrínsecos
Factores Intrínsecos: Como su nombre lo indica estos factores se refieren a
aquéllos que son privativos y exclusivos del terreno a tasar.
Factores propios del lote:
• Dimensiones y proporciones relativas de las mismas.
• Forma, regular e irregular en mayor o menor grado.
• Niveles; propios y con respecto a los colindantes y a la vía pública).
• Ubicación dentro de la manzana, orientación.
• Tipo y calidad de suelo.
• Relación lote-edificio.
• Superficie
• Proporciones
• Relación Frente- Fondo
• Límites (con otros terrenos, con la vía pública, etc., materializados o
no)
• Orientación
• Topografía
• Pendientes
• Vegetación / Forestación
• Aptitud arquitectónica o destino funcional posible.
• Otros

Elementos extrínsecos:
Son todos aquellos factores relacionados con la zona o área en que se encuentra ubicado
el predio a tasar
Al analizarlos, deberemos considerar no solamente los referidos al entorno o medio
ambiente natural, sino también los que tienen que ver con el entorno o medio ambiente
cultural o culturalizado (como resultado de las múltiples actividades y acciones del
hombre).
La mayoría de estos elementos revisten el carácter de condicionantes (en el sentido de
que significan restricciones de diversos tipo y magnitud), o son posibilitantes (en el sen-
tido de que representan factibilidades, facilidades o ventajas de distinto orden e importan-
cia), con relación a los bienes inmuebles, con o sin mejoras.
La generalidad de éstos se encuentran incluidos en la clasificación de Factores de Loca-

lización (o de Sitio) y Factores de Entorno (o de Situación) que agregamos a continuación
por considerarlos un importante material de apoyo y consulta, porque se refieren a todos
aquellos aspectos de entre los cuales deberán seleccionarse los que afecten en forma
directa el lote.
A- FACTORES DE LOCALIZACIÓN (o de Sitio)

Se refieren a las características imperantes en el propio lugar geográfico de
implantación del inmueble. En general están relacionados con el ámbito con-
creto en el cual se ubica un terreno. Algunos son privativos del terreno y otros del
espacio físico circundante, el cual puede ser considerado a escala del inmueble,
a escala urbana y/o a escala regional.
LOS FACTORES de Localización quedan comprendidos en los estudios de:
a- FACTORES GEOGRAFICOS ESCALA REGIONAL
b- FACTORES CLIMÁTICOS ESCALA URBANA
c- FACTORES CULTURALES ESCALA DEL INMUEBLE
A su vez, estos factores comprenden una serie de elementos de análisis y valor-
ación que actúan como condicionantes y/o posibilitantes en relación al inmueble
de que se trate.
FACTORES GEOGRAFICOS Latitud / relieve / vegetación

Topografía / niveles y curvas /
composición del suelo
Proximidad de masas o cursos
de agua
Características del paisaje nat-
ural (flora y fauna)

FACTORES CLIMÁTICOS Vinculación con la geografía /
Temperatura / latitud / altitud
Humedad ambiente
Nubosidad
Precipitaciones (lluvia, nieve,
granizo)
Heladas
Asoleamiento
Orientación
FACTORES CULTURALES Relaciones con el entorno /

Paisaje cultural
Características del usuario del
objeto
Características del usuario del
entorno
Factibilidad económica /
accesibilidad / mercados
Factibilidad de equipos y mano
de obra
Infraestructura existente:
calles, caminos, electricidad,
gas, TE, etc.
Intensidad de uso de los ser-
vicios
Reglamentación (Municipal /
Provincial) de Usos del suelo
/ Intensidad del uso del suelo
(densidad)
Valor de la tierra (residencial /
comercial / Industrial)
Compatibilidad e incompatibi-
lidad de usos (con otros usos
del suelo, con otras activi-
dades, etc.)
Vecindades valorizantes y
desvalorizantes
B- FACTORES DE ENTORNO (o de Situación):

Indican su ubicación relativa respecto de otros lugares y actividades y se
refieren fundamentalmente a aquellos aspectos derivados de las acciones del
hombre sobre el medio natural y de las interrelaciones e interacciones con los
demás.

FACTORES DE ENTORNO Accesibilidad
Mercado Inmobiliario: Oferta y
Demanda
Origen de la materia prima
Destino de la producción
Tamaño de la Edificación
Infraestructura
Servicios Públicos
Relaciones inter-edificios
Normas de Control (urban-
ización, zonificación y edifi-
cación)
Promoción de las actividades /
Desgravaciones impositivas
Marketing
¿Cómo vamos hasta aquí? Continuemos ahora con el estudio de la materia.
El elemento más importante es la ubicación. Se podría decir que el precio de una propiedad se
encuentra directamente relacionado con su ubicación y como consecuencia de ésta, surgen los
siguientes datos a tener en cuenta:
Ciudad: al realizar el análisis de la ciudad donde se encuentra emplazado el inmueble a tasar, se

deberán tener en cuenta:
• Características principales (turística, Industrial, etc.).
• Tendencia económica (progresiva, regresiva, estancada).
• Desarrollo social.
En las ciudades importantes, centros de regiones geo-

gráficas de actividad propias - económicas y políticas-,
siempre se encontrarán centros de perfil típicamente
comercial, donde la tierra alcanza los valores más altos.
En oposición a estos centros de tendencia florecientes, los centros urbanos también contie-
nen regiones de estancamiento, o tendencia regresiva. Ellas constituyen un problema al momento
de la tasación ya que no son muchos los antecedentes que puedan encontrarse, porque las ventas
generalmente se encuentran completamente retraídas.
Barrio: se denomina así a cada una de las partes en que se encuentra dividida una ciudad y consti-
tuyen una parte del conjunto urbano. Entre ellos existen diferencias marcadas por los distintos tipos
de factores, que a continuación enumeraremos.
Carácter distintivo de la zona o barrio: en este punto se debe tener en cuenta el tipo de conforma-
ción de la zona, para lo cual debemos analizar si se trata de una zona de tipo industrial, comercial,
residencial, etc.
En las zonas de tipo industrial los lotes de mayor superficie, dado su utilización, adquieren mayor
valor que los lotes chicos ya que éstos resultan de menor interés adquisitivo. En zonas de tipo

comercial se debe tener en cuenta el tránsito tanto vehicular como peatonal, el ancho de las veredas
y calzadas y, por supuesto, el tamaño del lote en lo que respecta a su frente. Respecto a este último
punto, recuerde que uno de los puntos importantes de un emprendimiento de este tipo es la exhibi-
ción al público, para lo cual el frente es de suma importancia a los fines de tener grandes vidrieras de
exhibición.
Otro de los aspectos a tener en cuenta por el tasador al momento de hacer el estudio de la zona, es
realizar un análisis a los fines de establecer si el barrio posee vida propia o si los habitantes de éste se
encuentran obligados a trasladarse a barrios aledaños para satisfacer sus necesidades básicas.
Por último, tanto la urbanización como los servicios públicos y privados otorgan confort y comodidad
a los habitantes del sector, dándole mayor valor a la tierra del sector.
Manzana: la manzana es un espacio que por lo general es de forma simétrica, delimitado por calles, y
dividido en parcelas. Para el estudio de este elemento es necesario realizar un análisis exhaustivo de
las arterias que circundan la manzana, el primer punto a tener en cuenta son las características que
las identifican: si se trata de una calle común, con o sin salida, si es una avenida, boulevard o pasaje.
El segundo punto a tener en cuenta son las dimensiones (ancho) tanto de la calzada como de la
acera.
El tercer punto es él tránsito, tanto el vehicular
como el peatonal. Para el primero, tendrá que ana-
lizar el sentido en que corre la calle, si es de doble
mano, la velocidad de circulación (normal, rápida,
lenta), las posibilidades de estacionamiento, etc.
Para el segundo caso, pensará en las paradas
de transporte público o privado, la proximidad de
espacios verdes (plazas, arboledas), etc.
El tipo de calzada influye: se debe tener en cuenta si ésta se encuentra pavimentada o bien es de ripio
o tierra, si tiene o no cordón cuneta, el estado de conservación de la misma.
Otro de los elementos a considerar es la categoría de la edificación existente en la manzana y el desa-
rrollo de centros comerciales.
También considerará la altimetría, que es la diferencia de altura que existe entre manzanas del mismo
sector, teniendo en cuenta la ubicación del lote a tasar dentro de la manzana y la relación de altura
de éste con respecto a las calles de la zona (en el alto o en el bajo). Hay barrios donde existe poca
diferencia de altura entre las manzanas, pero existen otros barrios donde la diferencia de altura entre
manzanas es por demás notoria, resultando un inconveniente en épocas de lluvias: en los lugares
que no tienen bocas de tormenta o bien cuando éstas no están en condiciones de funcionamiento, se
producen inundaciones.
Cuadra: llamamos cuadra a la distancia que cubre una calle, entre dos arterias transversales, las que
la delimitan. Desde el punto de vista de la tasación, llamamos cuadra a una sola de las aceras, ya que
pueden existir marcadas diferencias entres ellas, las que influyen en el valor del terreno. Los elemen-
tos a tener en cuenta al momento de realizar el análisis de la cuadra son la importancia y la orienta-
ción:
• Acera de mayor importancia: sea por su carácter comercial (comercios, bares,
teatros, etc.) lo que hará que tenga mayor cantidad de tránsito peatonal.
• Orientación: hay que tener presente que la mejor orientación es la NORESTE, ya

que el sol sale al este y se esconde al oeste, por lo que un lote con esta orien-
tación recibe los rayos solares durante más tiempo por día que un lote ubicado
en la acera SUR u OESTE. Estas últimas orientaciones se consideran negativas
debido a que los lotes situados al sur son más fríos y las edificaciones sufren
más deterioros y los lotes que dan al oeste sufren, en muchas oportunidades,

de altas temperaturas en horarios vespertinos, debido a
que el sol se pone por el oeste.
Ubicación del lote en la cuadra: la proximidad del lote con calles que poda-
mos considerar de mayor importancia, como puede ser el caso de una avenida,
boulevard, etc., tendrá una influencia positiva en el valor del lote.
Pensemos la diferencia entre un lote medial (que se encuentra entre dos lotes)
y uno en esquina: si es un lote esquina, su valor se verá incrementado debido a
que tiene acceso por dos calles y mejor ventilación e iluminación, etc.; mientras
que a medida que nos retiramos hacia el centro de la cuadra el lote disminuye
el valor.
Como decíamos más arriba, en el caso de zonas comerciales el lote esquina
es el óptimo, porque ofrece al inversionista una vidriera más amplia que la que
podemos obtener en un lote medial.
Factores en potencia que pueden variar el valor: dichos factores pueden
influir de manera positiva o negativa. Influyen positivamente todas las obras
de infraestructura que se realicen en el sector, los emprendimientos de tipo
comerciales. Tal es el caso de los shoppings, que generan un movimiento muy
importante y jerarquizan la zona en la cual se emplazan, lo cual acrecienta
notablemente el valor de los inmuebles.
El tasador siempre debe tener en cuenta las obras y proyectos realizados o en
vías de ejecución, nunca debe considerar un simple comentario realizado por
terceras personas sobre futuros proyectos a realizarse en el lugar.
Pueden influir de forma negativa el emplazamiento de villas miserias asentadas
en el sector, la presencia de fábricas que arrojen contaminantes al exterior, los
descampados que con frecuencia se transforman en basurales, siendo de esta
forma un foco contaminante del medio ambiente, etc.
El análisis de estos factores queda a criterio del tasador, ya que hay corrien-
tes diferentes. Una de ellas tiene en cuenta las obras una vez realizadas en el
sector, ya que de esta forma es notorio si el emprendimiento causó una influen-
cia negativa o positiva en la zona. La otra teoría tiene en cuenta la incidencia
negativa o positiva de un proyecto con el sólo hecho de haber comenzado los
trabajos de ejecución. Sin embargo, no es este último el método más aplicado,
dado que la mayoría prefiere no atribuir mayor o menor valor al bien por un
simple comentario de un posible hecho.
Factores que dependen de su emplazamiento:

• Zona o Barrio.
• Normas de zonificación.
• Tendencias de desarrollo en la zona o barrio.
• Servicios públicos con que dispone (agua
corriente, energía eléctrica, gas, cloacas, tras-
porte, luz blanca).
• Importancia de las calles y sus condiciones físi-
cas (ancho, estado general de las mismas, si
son de tierra, ripio, pavimentadas, pendientes y
niveles).
• Tipo de construcciones vecinas (linderos y proxi-
midades).
• Ofertas de tierras en la zona.

Factores que dependen de las condiciones de venta
• Fecha en que se realizó la operación de compra – venta.

• Forma de pago (contado o con facilidades).
• Venta individual o en block.
• La situación del vendedor y su necesidad de vender; la situación del
comprador y su interés en comprar.
Factores particulares
En los puntos anteriores se han visto las influencias que normalmente son fenó-
menos característicos de la tierra urbana, dentro de ciudades que tienen una
tendencia progresiva como es el caso de Capital Federal, Ciudad de Córdoba y
todos los centros que mantengan la misma tendencia.
El valor no es ajeno a influencias particulares, privativas de una comunidad
determinada, de una zona o aún más una cuadra determinada; influencias
imposibles de fijar dentro de los límites de un texto, aun cuando fuera más
amplio que éste, pero que no escaparán a la agudeza del valuador. Así, por
ejemplo, los desniveles fuertes en ciudades de turismo serrano pueden consti-
tuir un elemento más de valorización.
En síntesis, los factores particulares son aquellos que no estando incluidos en
la lista anterior, resultan de condiciones particularísimas del bien, pero no son
siempre susceptibles de reconocer y escapan a todo intento de enumeración.
De la enumeración vista anteriormente, surgen dos tipos de factores que influ-
yen en el valor de la propiedad. Por un lado, los elementos extrínsecos; y por el
otro, los elementos intrínsecos.
.
Clasificación de las categorías de la construcción según su destino
Existen también categorías de tipo intermedias, que son aquellas que no se

encuentran definidas por el tipo de material utilizado o por las categorías tradi-
cionalmente conocidas.
Al momento de realizar el estudio de la categoría de las mejoras, el profesio-
nal a cargo deberá tener en cuenta, además de la calidad de los materiales
empleados, otros elementos que se encuentran directamente relacionados con
éstos, como es el caso de la mano de obra empleada para la aplicación de los
materiales, el emplazamiento del lote dentro del cual se realizaron las mejoras,
la distribución de las mismas etc.
Recuerde que por más que los materiales utilizados sean de primer nivel, si se
ha empleado una mano de obra que no sea acorde con éstos, o si las mejo-
ras se realizaron en un lote cuyo emplazamiento (barrio) no es acorde con su
categoría, o si la distribución de éstas es defectuosa, el valor que adquiere el
metro cuadrado cubierto no va ha ser acorde con su categoría.
• Edificios destinados a vivienda familiar individual o unidad funcional

colectiva: de lujo, muy buena, buena y económica.
• Edificios destinados a locales comerciales, escritorios y oficinas: muy
buena, buena, y económica.
• Edificios destinados a depósitos, cocheras y similares:
a) Tinglados y cobertizos: categoría única.
b) Galpones: construcción simple, mejorada y buena.
c) Cocheras: buena y económicas.
Estado de conservación: para determinar el estado de conservación del

inmueble se deben tener en cuenta dos aspectos fundamentales, el aspecto

exterior del bien y el estructural. El aspecto exterior se encuentra compuesto
por los revoques, cielos rasos, carpinterías, pintura, revestimientos, pisos,
estado de los techos, humedades, etc. El aspecto estructural se refiere a los
elementos vitales de una propiedad como por ejemplo el estado de los cimien-
tos, columnas, vigas, paredes, cañerías (Agua, Gas, cloacas).
Antigüedad: la vida útil de un edifico se encuentra directamente relacionada

con la categoría de la construcción, es decir, con la calidad de los materiales
con que se encuentra construida: a mejor calidad de materiales mayor será la
vida útil del inmueble.
Sigamos estudiando….
Homogenización de Antecedentes
El camino más seguro para establecer el valor de la tierra libre de mejoras
consiste en determinar; por comparación, su valor venal, es decir su precio en
plaza establecido al momento de la tasación. Para realizar esta comparación se
deben tener en cuenta operaciones de compraventa, ya que en éstas se puede
ver la incidencia de todos los factores que pueden variar el precio del lote.
De esta manera se obtiene, en forma directa y comparativa, el valor del metro
cuadrado de tierra en la zona, valor que luego será analizado por el tasador
para determinar la influencia de los factores que podrían incidir en él, lo que
podría reflejarse en un porcentaje de plusvalía (aumento de precio) o en un
porcentaje castigo (disminución de precio). Entonces, una vez recopilados los
antecedentes el tasador los procesa a los fines de lograr una correcta homoge-
neización. Homogeneizar antecedentes es convertirlos a todos en operaciones
de ventas al contado, de lotes tipo tomados como patrón: baldíos ubicados en
un punto básico, con iguales servicios públicos y referidos a la fecha en que se
quiere determinar el valor, que puede ser tanto la actual como una anterior.
Para realizar una correcta homogenización es necesario aplicar coeficientes
correctivos, a cuyos fines se han confeccionado tablas que, si se aplican de
manera correcta, se transforman en la base de una correcta tasación.
En definitiva,…saber tasar es saber homogeneizar antecedentes…
Coeficientes de homogeneización
En este punto, veremos cómo aplicar los coeficientes de medida, para lo cual
es necesario recopilar antecedentes de ventas de lotes heterogéneos en sus
medidas, para transformarlos en un lote tipo que, como vimos con anterioridad
en este módulo, son aquellos cuyas medidas tienen 10 m x 30m u 11 m x
30 m .
Dentro de los coeficientes de medidas encontramos los que surgen de la tabla
de Fitte y Cervini y de la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación, y los
detallamos a continuación.
La Tabla de Fitte y Cervini

Establece como lote tipo (ideal) el de 11 metros de frente por 30 metros de
fondo y realiza una tabla de doble entrada en la que se observa que a medida
que aumenta el fondo del lote disminuye el coeficiente, siendo al revés con el
frente, ya que a medida que éste aumenta lo hace también su coeficiente.
Este aumento se produce hasta un límite, donde el autor considera que el
frente pasa a ser oneroso debido que para su aprovechamiento requerirá una
mayor inversión al momento de construir, y también le significará una mayor
carga en los impuestos y servicios públicos (recordemos que las mejoras en
servicios públicos normalmente se cobran teniendo en cuenta el frente del lote,
tal es el caso de las cloacas, asfalto, cordón, cuneta, etc.). Esta tabla, por lo

general, es aplicable en lugares destinados a viviendas de tipo individuales.
La Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación

La tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación establece como lote tipo aquel
que mide 10 metros de frente por 30 metros de fondo, al que le asigna el coefi-
ciente de uno (1). Este coeficiente se acrecienta hasta llegar a los 15 metros
de frente, empezando a partir de allí a descender argumentando lo mismo que
FITTE Y CERVINI.
La tabla de frente y fondo del Tribunal de Tasaciones usualmente se utiliza para
terrenos localizados en zonas de desarrollo de grandes edificios en altura,
aunque el criterio y la experiencia del tasador, así como las particulares con-
diciones del lote tasar, serán los que en definitiva decidirán cuál de las tablas
utilizará
Ahora veremos cómo puede variar una tasación según la tabla que utilicemos
para realizarla:
a. Tabla del Tribunal de Tasaciones

Lote de 11mts x 30 mts coef. 1,015
Lote de 7 mts x 30 mts coef. 0,864
b. Tabla de Fitte y Cervini

Lote de 11 mts x 30 mts Coef. 1,00
Lote de 7 mts x 30 mts Coef.. 89,0
Queda entonces demostrado cómo beneficia el Tribunal de Tasaciones a los

lotes de mayor frente, siempre hasta el límite que es los quince metros.
Por consiguiente, para el valor normalizado del lote a tasar tenemos que:
• Homogeneizar los antecedentes:

Para llevar adelante esta tarea es necesario calcular el valor del metro
cuadrado (del lote antecedente), el cual dividiremos por el coeficiente
de frente y fondo obtenido en la tabla, y a este resultado lo multiplicare-
mos por un índice cuyo valor es cien.
Valor metro ² homogeneizado = Valor del metro cuadrado

Coeficiente x 100
• Promedio de valores de metros cuadrados homogeneizados (Valor

Unitario de la cuadra “VUC” o Valor Unitario de la Zona “VUZ”): esta
operación se llevará a cabo mediante una simple tarea que consiste en
sumar los antecedentes homogeneizados y dividirlos por la cantidad
de los mismos.
• Determinación del valor del metro cuadrado normalizado: surge de

multiplicar el VUC o VUZ, según corresponda, por el coeficiente del
lote a tasar, y a su resultado dividirlo por cien.
Valor del metro² normalizado = Vuc x Coef.
100
• Valor normalizado del lote: surge de multiplicar el valor normalizado

del metro cuadrado por la superficie del lote a tasar.

Será una herramienta de utilidad que Usted conozca la Tabla de Fitte y
Cervini IC 1 y la Tabla del Tribunal de Tasaciones. IC 2
Técnicas Operativas
A- Búsqueda de antecedentes
Lo reiteramos: Es la primera etapa o paso, y de tanta importancia que el
Ing. Chandías que “…sin información no hay valuación…”
Es una tarea escrupulosa que tiene como objetivo encontrar la mayor can-
tidad de información requerida a datos generales y de situaciones simila-
res, que pudieran ser importantes y de utilidad en etapas posteriores de la
tasación.
Los precios de venta son un dato relevante, de los cuales se deben
rastrear su conformación y origen y el conocimiento de los factores que
pudieran haber modificado o “deformado” los valores de mercado, o las
condiciones de oferta y la demanda de ese momento.
Destacamos entre dichos factores deformadores del precio de venta, las
divisiones de dominio o condominio, los aportes a sociedades jurídicas,
los remates judiciales, la publicidad escasa o excesiva, la distorsión de
valores para evadir impuestos, etc.
Los remates públicos brindan datos de una mayor confiabilidad, así como
también los boletos de compraventa entre particulares que reflejan los
valores unitarios reales y no los valores menores que usualmente hacen
figurar en las escrituras (con la finalidad nunca declarada de cargas impo-
sitivas).
Puede resultar también de utilidad la información originada en institucio-
nes bancarias y/o privadas y referidas a garantías hipotecarias, prendarias,
etc.
La búsqueda de antecedentes, si se realiza en la zona, y con personas y/o
profesionales, constituye una valiosa instancia en la presente etapa.
B- Reconocimiento del bien:

El primer acercamiento propiamente dicho al bien de que se trate, está
relacionado con toda la información registral del mismo, su situación domi-
nal (legal y/o real), su condición jurídica, impositiva (de orden Municipal,
Provincial y/o Nacional), etc.
El reconocimiento del bien en términos catastrales, si bien provee infor-
mación confiable por ser de origen oficial, resulta generalmente atrasada
respecto de una operación a realizar, o ha sido asentada mucho tiempo
después de realizada la venta, por lo que puede resultar un dato desactua-
lizado.
Esta tarea de búsqueda suele resultar muy laboriosa por la falta de actua-
lización de los Catastros, o por la falta de ordenamiento, correlación y
estado de la documentación, sobre todo en pequeñas oficinas públicas del
interior. El tema se agrava cuando los inmuebles registran antecedentes de
mucha antigüedad, o cuando se han materializado divisiones de hecho, no
mensuradas ni registradas oficialmente.
Las publicaciones en los distintos medios de prensa, avisos publicita-
rios, letreros de venta en la zona, las condiciones generales del mercado
inmobiliario local y los archivos y registros de venta con que los mismos
pueden contar, etc. Son a su vez factores a considerar.
También son de gran relevancia los datos de la compra que pueda aportar
el propietario actual, ya que constituyen una suerte de “materia prima”
para el informe de Tasación.
Toda esta tarea de relevamiento de información es conveniente que sea
realizada personalmente por el tasador o por personal idóneo de su con-

fianza.
Esto significa que no solamente hay que clasificar y/u ordenar los datos
en una tarea de gabinete, sino que es muy importante el “trabajo de
campo”, en el lugar y en contacto directo con la realidad.
Es una instancia que conviene sea realizada, en la medida de lo

posible, sin terceros ni intermediarios que puedan considerarla una tarea
más dentro de su rutina laboral, sin la alta responsabilidad que implica el
interés profesional en el tema
C- Inspección ocular o reconocimiento físico:
Cumplida la anterior etapa, la inspección ocular o el reconocimiento

del bien es de gran trascendencia, ya que significa un gran acerca-
miento a la realidad concreta del mismo, a su materialidad específica
(se trate de un bien material o de uno inmaterial)
Esta etapa implica la inspección visual que posibilitará verificar la exis-
tencia y el estado de las mejoras, construcciones y accesorios, estado
de ocupación (inquilinos, tenedores, intrusos, etc.), factores relativos
a la zona o entorno (servicios públicos, infraestructura, accesibilidad,
comunicaciones, etc.), colindantes desvalorizantes (salas velatorias,
destacamentos de fuerzas de seguridad o militares, hoteles u hosped-
ajes, talleres, líneas de
alta tensión y/o gasoductos en el predio, etc.) o de otros que lo afec-
ten positivamente (estacionamientos, parques, plazas, jardines, edifi-
cación importante, etc.).
D- Registro de antecedentes:
El cúmulo de antecedentes, datos e información recopilados en las etapas pre-

cedentes, requiere que sea transcripta de un modo ordenado y sistemático en
algún tipo de documento que permita su rápida ubicación, consulta y procesa-
miento.
Esta fase del proceso de la Tasación habitualmente se materializa con un docu-
mento de trabajo al que se designa genéricamente como Planilla de Antece-
dentes.
En la misma plantea la conveniencia de ubicar en primer lugar los coeficientes
correctivos que surgen de cálculos matemáticos o determinaciones de orden
técnico los que de alguna manera constituyen elementos invariables. Hecho
esto, coloca al final aquellos factores correctivos en los que por su cierto grado
de indeterminación, entra a jugar la subjetividad o apreciación personal del
profesional tasador.
E- Selección de antecedentes:
En este paso se realizan las opciones respecto de los antecedentes registra-

dos, dando prioridad a los que correspondan a bienes similares o próximos al
que se está tasando. Cuando ello no es posible, lo que ocurre a menudo, se
efectúa la homogeneización con el objeto de tasación mediante la aplicación
de coeficientes correctivos.
En este caso en que estamos tratando la tasación de bienes INMUEBLES SIN

MEJORAS, la selección de los antecedentes de VENTAS y las OFERTAS deben
corresponder a inmuebles cuya ubicación sea próxima al que se está tasando

y preferiblemente de características semejantes o análogas al mismo, tanto en
sus factores intrínsecos como en sus factores extrínsecos.
F- Homogeneización de antecedentes:
El Ing. Dante Guerrero asigna tanta trascendencia a esta etapa del proceso
de Tasación que llega a expresar en forma contundente que “… saber tasar es
saber homogeneizar antecedentes…”
Y define como “HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES”… la conversión de
todos ellos a operaciones de ventas supuestas al contado, de lotes tipo toma-
dos como patrón, baldíos ubicados en un punto básico, con iguales servicios
público, y todas referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor, que
puede ser la actual o una anterior.
La homogeneización se obtiene mediante coeficientes correctivos cuya deter-

minación y/o elección está íntimamente relacionada con las características del
bien inmueble a tasar.
Con un criterio de racionalidad, las correcciones resultantes deberán estar

incorporadas a las planilla de estudio del valor de la tierra, de alguno de los
dos modelos propuestos o de otro que sea el resultado de la propia experien-
cia del profesional tasador.
G- Elaboración del informe de tasación:
Si su destinatario es la Justicia, el informe o Dictamen Técnico Pericial deberá

acompañar la mayor cantidad de información posible que avale y justifique el
valor inmobiliario al que se ha arribado.
Las planillas de operaciones inmobiliarias (VENTAS) deben contener la mayor
cantidad de datos e información, con el mayor grado de precisión posible, ya
que ello garantizará la validez y veracidad de los análisis que se realicen sobre
los mismos.
Ello dará más respaldo al informe y lo hará inobjetable ante el Juez y las partes.
En los casos de Informes de Tasaciones extrajudiciales, puede no ser tan

importante la inclusión de la totalidad de los antecedentes, sino de los más
relevantes, junto con el valor determinado, que suele ser la información consi-
derada de más importancia por el comitente.
Demás está decir que estas etapas no deben realizarse exclusivamente a nivel
del análisis de la información conseguida, sino que la verificación personal y en
el lugar de origen, la misma aportará importantes elementos de juicio que evita-
rán en gran medida el riesgo de caer en errores de criterio o de apreciación.
Vamos a ver un ejemplo:
Su hermana María, que está deslumbrada por un lote que ha visto

en venta, las medidas son 11 m de fte x 29 m de fdo , en el cual quiere
edificar su casa. En esa zona, por las averiguaciones realizadas, se han
encontrados los siguientes antecedentes:
Antecedente 1: Lote 10 m de fte x 34 m de fdo Valor: $ 185.000

Antecedente 2: Lote 11 m de fte x 31 m de fdo Valor: $ 193.000

¡Nos ponemos a trabajar!
Antecedente 1: lote 10m de fte x 34 m de fdo Valor: $ 185.000

Valor m² = Valor del lote / Superficie
Valor m² = $ 185.000 / 340 m² = $ 544,11
Valor metro² homogeneizado = Valor del metro cuadrado

Coeficiente x 100
Valor metro² homogeneizado = $ 544,11

94,5 x 100
Valor metro² homogeneizado= $ 575,77
Antecedente 2: lote 11 m de fte x 33 m de fdo Valor : $ 193.000

Valor m² = $ 193.000 / 363 m² = $ 531,68

Coeficiente x 100
Valor metro ² homogeneizado = $ 531,68

96,1 x 100
Para trabajar de una forma más ordenada, aconsejamos sistematizar los datos en una planilla
como la que mostramos a continuación:
A n t e c e n - Medidas Superficie Valor V a l o r C o e f i - Coef. Aj. Valor Homo-

dente Unit. del ciente Esquina geneizado
m²
1 10 m x 34 m 340 m2 $ 185.000 $ 544,11 94,5% ------ $ 575,77
2 11 m x 33 m 363 m2 $ 193.000 $ 531,68 96,1 % ------ $ 553,25
Valor unitario de la cuadra “VUC” o Valor unitario de la zona “VUZ”:

$ 575,77+ $ 553,25= $1129,04 / 2 = $ 564,51
Lote a tasar

Valor del metro cuadrado normalizado = Vuc x Coef.
100
$ 564,51 x 101,0 = $ 57015,51 / 100 = $ 570,15
Valor del metro cuadrado Normalizado x Superficie del Lote:

$ 570,15 x 319 m² = $ 181.877,85
EL VALOR DEL LOTE A TASAR ES $ 181.877,85
Ley de Hoffman
Esta teoría divide el lote de terreno en dos partes iguales y estima que las dos terceras
partes (66%) del valor de un terreno se encauentran en la primera mitad dándole a la segunda
mitad (la más alejada del frente) un tercio (33%) del valor del lote.
Esta teoría es utilizada generalmente para tasar unidades funcionales que se encuentren distribui-
das a lo largo de un terreno.
Ejemplo:
Mitades de 165 m²
Valor Total del Lote: $ 350.000
Valor de la primera mitad: $ 350.000 x 2 /3 = $ 233.333,33 (66% del valor)

Valor mts ²= $ 1414,14
Valor de la segunda mitad: $350.000 x 1 /3 = $ 116.666,66 (33% del valor)
Valor mts²= $ 707,07
Regla Norteamericana

Esta teoría divide en cuatro partes iguales el fondo del lote, dándole a la parte del frente un valor
cuatro veces superior a la del fondo, y a las del medio le da un valor dos o tres veces superior.
Estos coeficientes los podríamos llamar coeficientes de distribución, ya que determinan el valor
del metro cuadrado de terreno según dónde se ubique el inmueble emplazado en el mismo.
Estas técnicas se utilizan generalmente en tasaciones de inmuebles construidos en propiedad
horizontal y que se encuentren distribuidos a lo largo del terreno.
I
Ejemplo
Precio total del lote: $150.000
a) $ 150.000 x 4 = $ 60.000
10
b) $ 150.000 x 3 = $45.000
10
c) $ 150.000 x 2 = $30.000
10
d) $ 150.000 x 1 = $15.000
10

Lote Esquina:
El LOTE ESQUINA es un lote que posee dos frentes a la vía pública, los cuales
están unidos entre sí en un ángulo generalmente de 90º, o expresado de otra
manera, es un lote que da a dos calles y cuyas líneas municipales se cruzan o
interceptan entre sí.
Siempre se piensa que los lotes esquina tienen mayor valor unitario que el lote
medial. La plusvalía (aumento del precio) se relaciona, en esta teoría, con el
mejor aprovechamiento que tienen éstos para llevar adelante proyectos arqui-
tectónicos intensivos, mejores condiciones de iluminación, ventilaciones direc-
tas. Otro de los beneficios a tener en cuenta es la posibilidad para proyectar
locales comerciales con grandes vidrieras a la calle, etc.
Todo esto ha hecho que siempre a las esquinas se le reconociera un porcen-

taje de mayor valor, que en la antigüedad era de un 25% al valor unitario del
lote medial, sin tener en cuenta las particularidades que el lote esquina pudiera
tener en función de su ubicación, carácter de cada una de las calles (comercial,
residencial, vecinal, principal, avenida, longitud de los frentes, proporcionali-
dad, etc.
Independiente de cuál sea el criterio al respecto, todos los autores y especial-
ista acuerdan que el LOTE ESQUINA tiene mayor valor unitario (valor del m²)
que un lote medial o un lote intermedio próximo a la esquina.
Dentro de los métodos que utilizan Coeficientes de Medidas, destacamos el
Método del Ing. Miguel Valvano, de aplicación habitual para valorizar los lotes
esquinas. Propuso en el V Congreso Argentino de Ingeniería un método, que
resultó superador de los aplicados hasta ese momento, y por su importancia
fue adoptado por el Tribunal de Tasaciones de la Nación.
En su fundamentación, el Ing. Valvano expresa que “… para la correcta
determinación del coeficiente de valoración de la esquina es conveniente, si se
quiere proceder de un modo racional, partir de la relación entre la superficie del
lote y la suma de los frentes, ya que ella es un índice de las ventajas que tiene
un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones, situados
a mitad de cuadra.”
Se tiene en cuenta para el cálculo de su plusvalía dos cosas:
• El índice de utilización (n en la Tabla de Valvano) que es aquél

que surge de dividir la suma de los frentes del lote, por el frente
de mayor valor.
• Una vez obtenido dicho índice ingresamos a la tabla, teniendo
en cuenta la zona donde se encuentra el inmueble.
Las tablas que corresponden pueden ser:
• Tabla I: Corresponde a las zonas céntricas y comerciales;

• Tabla II: Comercial y residencial intermedia;
• Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios,

• Tabla IV: Barrios en formación.
Al coeficiente obtenido en esta operación le sumamos 1 en concepto de plusvalía. Es decir,

que para el cálculo de valor normalizado del metro cuadrado de un lote esquina, hay que multiplicar
el valor unitario de esquina (valor del metro cuadrado del frente más costoso) por el coeficiente
obtenido en la tabla de frente y fondo (Tribunal de Tasaciones, o Fitte Cervini según corresponda por
la zona donde se encuentre), y luego multiplicar este resultado por el coeficiente obtenido en la tabla
de Valvano.
Si a este resultado lo multiplicamos por la superficie total del lote a tasar, obtenemos el valor final del
lote.
n =suma de frentes (en metros) / frente (en metros) de mayor valor en $
o n = F1 + F2 / F mayor $
La tabla de Valvano IC 3 le servirá para resolver el siguiente caso:
Vamos a tasar un Lote Esquina de 11 m de fte (frente de mayor valor) x 29 m de fte

Ubicado en zona céntrica comercial.
Los antecedentes son los mismos que en el ejercicio anterior.

Valor m² = $ 185.000 / 340 m² = $ 544,11

Coeficiente x 100
Valor metro² homogeneizado = $ 544,11

94,5 x 100

Valor m² = $ 193.000 / 363 m² = $ 531,68

Coeficiente x 100
Valor metro ² homogeneizado = $ 531,68

96,1 x 100
Valor unitario de la cuadra “VUC” o Valor unitario de la zona “VUZ”:

$ 575,77+ $ 553,25= $1129,04 / 2 = $ 564,51
Lote a tasar

Valor del metro cuadrado normalizado = Vuc x Coef.
100
$ 564,51 x 101,0 = $ 57015,51 / 100 = $ 570,15
Valor del metro cuadrado Normalizado x Superficie del Lote Esquina Zona Céntrica
Comercial.
n = Suma de frentes (en metros) / Frente (en metros) de mayor valor en $
o
n = F1 + F2 / F mayor $
n = 11 m + 29 m = 40 m / 11 m = 3,63
Ahora, ingresamos a la Tabla de Valvano a la columna n, tomamos índice 3,63,

y como es una zona céntrica comercial corresponde la Tabla I. El resultado es
0,34; al cual le sumamos 1 en concepto de plusvalía. El resultado es 1,34.
$ 570,15 x 1,34 x 319 m² = $ 243.716,31
El valor del lote a tasar es $ 243.716,31
Mejoras
Cuando nos referimos a las mejoras, hablamos de todo
aquello que se ha incorporado al terreno y que nuestro
Código Civil en su artículo 2315 identifica como inmue-
ble por accesión.
No siempre el capital invertido en mejora nos deter-
mina el valor final de la misma, recordemos que siem-
pre el valor de la inversión se va a ver relacionado en
forma directa con los factores intrínsecos y extrínsecos
del inmueble, lo que analizaremos cuando lleguemos
al método empírico.
Sumado a esto, no siempre se invierte de manera
correcta en la construcción de un inmueble, ya que su
calidad de construcción puede ser de la mejor, pero su
emplazamiento puede no ser acorde al capital invertido
en mejoras, por lo que debemos ser muy cuidadosos
al aplicar los métodos de tasación. Para ello, contamos
con la ayuda de la Tabla de Ross-Heidecke. IC 4
Tabla de Ross -Heidecke

Este criterio es el más utilizado para la depreciación de las mejoras, porque
tiene en cuenta el estado de conservación del bien, algo que otros métodos no
tienen.
El estado de conservación de bien es el elemento de juicio que debe intervenir
en la determinación del valor actual depreciado. Por ejemplo, pueden existir
edificios de similar antigüedad pero con distintos servicios de mantenimiento,
lo que le dará distintos valores. Ross Heidecke fija 5 estados posibles.

Los estados de conservación encabezan las columnas de la tabla de Ross Heidecke.
1- Nuevo o muy bueno.

2- Regular, con conservación normal.
3- Necesita reparaciones sencillas.
4- Necesita reparaciones importantes.
5- Estado de demolición
Para calcular la vida probable de un bien inmueble, el tasador debe aplicar su criterio y buen sen-
tido. Para ello, la vida probable en nuestro país oscila entre 60 años a 75 años de acuerdo con la
categoría y calidad de los materiales empleados en la construcción.
Aplicación: ¿como ingresamos a la tabla de Ross Heidecke?
.
% de Duración = Antigüedad X 100
Vida probable
Con este resultado, ingresamos a la Tabla de Ross Heidecke, y éste será el porcentaje de deprecia-
ción
Entonces vemos que:
Precio Normalizado = Valor a nuevo – Porcentaje de Depreciación
El precio normalizado se multiplica por la superficie de las mejoras, y se le suma al lote y así
obtendremos el valor total del bien inmueble
Método empírico
Como hemos podido ver anteriormente, este método se basa pura y exclusivamente en la práctica y
la experiencia que tiene el tasador para recopilar datos que puedan ser necesarios para la elección
y aplicación de un método.
Recopilación de antecedentes
Esta técnica carece de teorías y fórmulas, simplemente se trata de observar, recopilar y comparar
antecedentes, para después estar en condiciones de aplicar el procedimiento correcto.
Conocido el inmueble a tasar, el tasador debe hacer una exhaustiva búsqueda de información que le
sirva para llevar adelante su tarea, ya que sin información podemos decir que no hay valuación.
Una de las formas usuales, a los fines de conseguir datos, es acudir a inmobiliarias del sector, ya
que mediante éstas se realizan muchas operaciones que pueden ser utilizadas como antecedentes,
además nos pueden dar su opinión sobre el bien a tasar; cabe destacar que las apreciaciones de
las inmobiliarias pueden ser acertadas o no, por lo cual queda a criterio del tasador si las tiene en
cuenta.
Otra forma de recopilación de antecedentes es a través de los avisos clasificados, con los cuales
podemos adquirir información de operaciones realizadas u ofrecimientos. En este último caso se
tendrá que actuar con precaución, ya que son operaciones no concretadas, por lo que deberá reali-
zar un análisis de las condiciones impuestas para que ésta se realice.
Sin embargo, lo más importante es recopilar datos de ventas, esta tarea conviene que sea realizada
por el tasador en forma personal ya que durante la realización de la tarea va captando información
adicional.

Una vez recopilados los datos, corresponde realizar la
inspección del inmueble al cual se refiere, en donde se
reúnen una serie de elementos internos y externos que
será necesario tener en cuenta al momento de elegir el
método a emplear: aspecto de la zona donde se ubica,
servicios públicos y privados, pavimento, topografía,
forma y superficie del lote, categoría de las mejoras,
antigüedad y estado de conservación, materiales recu-
perables en una posible demolición, etc.
Ahora sí, damos por finalizado el desarrollo del Módulo 4.

Realicemos las actividades, que le brindarán la posibilidad de poner en práctica
los métodos aprendidos en este módulo.
Actividades
Actividad 1: Asesorando a su cliente en la compra de una propiedad

Lo visitan en su inmobiliaria unos nuevos clientes, Ignacio y Dolores, que unos
amigos le recomendaron su estudio por el excelente trabajo de asesoramiento
que usted realizó. Ellos quieren comprar una propiedad con ciertas caracterís-
ticas: 2 dormitorios, living, comedor, 2 baños, y la condición es que posea 2
cocheras, quincho y pileta.
Usted tiene para brindarle lo que ellos

necesitan:
Una propiedad que tiene una antigüe-
dad de 8 años y una categoría de cons-
trucción muy buena, con una superficie
cubierta total de 180 m².
La vida probable es de 60 años, de acuerdo a los materiales empleados en la

misma.
Con la experiencia adquirida, Usted sabe que el valor a nuevo del m² de
estas mejoras, oscila en los $ 3500. Tenga en cuenta que estas mejoras se
encuentran asentadas sobre un terreno regular de 12 m x 31 m.
Usted recopiló los siguientes antecedentes de operaciones de ventas recientes
de terrenos:
 Antecedente 1: Lote de 13 m x 30 m $ 165.000
 Antecedente 2: Lote de 14,50 m x 33 m $ 170.000
 Antecedente 3: Lote de 12,50 m x 35 m $168.000
Usted deberá calcular el valor de la propiedad que le interesa comprar

su cliente. Deberá utilizar la tabla de Fitte-Cervini. Para ello, le presentamos la
siguiente tabla que seguramente lo ayudará en su trabajo. A 1

Actividad 2: Actuando como Perito Tasador
Usted ha sido sorteado en una causa y el Juez le solicita que, como Perito
Tasador especializado, justiprecie el valor de un lote designado. Dicho terreno
se encuentra en una esquina del Barrio Céntrico Comercial, más conocido de
su provincia que tiene 12 m de fte x 29 m (12 m fte de mayor valor).
Los antecedentes recopilados fueron lotes mediales:
 Antecedente 1: Lote de 14 m x 33m $ 380.000
 Antecedente 2: Lote de 11 m x 36 m $ 350.000
De acuerdo con lo estudiado: ¿qué precio le dará usted al juez que se lo enco-
mendó? A 2
Luego de haber estudiado este módulo, usted está en condiciones de

resolver la primera actividad de la evaluación parcial.
m4 |contenidos | IC
información complementaria 1,2,3 y 4
m4 |actividad 1 | AA
asistente académico 1
Tablas de Antecedentes de Lotes
Antec. Medi- Superfi- Valor Valor Unit. Coeficiente Valor Homoge- VUC o
das cie del m² neizado VUZ
Lote a Medi- Superfi- Valor Uni- C o e f i - Valor Homoge- Valor del Lote
tasar das cie tario de la ciente neizado
Zona

m4 |actividad 2 | AA
asistente académico 2
Tal como le sugeríamos en la actividad anterior, el siguiente cuadro es un recurso útil para su trabajo.
Tablas de Antecedentes de Lotes
Antec. Medidas Superf. Valor Valor Unit. C o e f i - Coef. Aj. V a l o r VUC o

del m² ciente Esquina Homo- VUZ
genei-
zado
1
Lote Medidas Superfi- Valor Uni- Coefi- Coef. Aj. Valor Homoge- Valor del
a cie tario de ciente Esquina neizado Lote
tasar la Zona

m5
m5 contenidos
Tasación de unidades funcionales destinadas a departamentos
En este módulo distinguiremos las particularidades del Método Directo Com-

parativo, a los fines de aplicarlo correctamente según las características de la
Unidad funcional a tasar, en este caso: departamento.
En este módulo veremos métodos para determinar valores de unidades funcio-

nales, concretamente departamentos, de acuerdo a sus características.
La Ley Nacional 13512 consagra un derecho de propiedad con los atributos
del dominio sobre pisos o departamentos, pero limitado, teniendo en cuenta la
armonía con los otros propietarios y la conservación de la seguridad del edifi-
cio. Sobre partes comunes se origina un condominio especial que está some-
tido a un régimen de administración expresamente establecido por ley.
La naturaleza jurídica del presente régimen pone de manifiesto un derecho
de copropiedad o comunidad, en el que los diversos propietarios del edificio
serían condóminos con una doble facultad:
a- Derecho de participación en la comunidad general, según el valor de las
cuotas del edificio con las que participa.
b- Derecho exclusivo al uso, goce y disposición jurídica sobre las partes obje-
tivamente determinadas.
Este derecho real de propiedad es autónomo; la propiedad horizontal sería una
figura sui generis, en la que se combinan el dominio y el condominio, pero que
se unen en un todo indivisible a causa de la unidad de su destino, es un dere-
cho con características propias que lo separan y diferencian de otras figuras
jurídicas.
El desarrollo del sistema inmobiliario ha

tenido las características de un brillante
negocio inmobiliario, con renovado aporte
de capitales interesados. La sumatoria
de capitales y esfuerzos hacia este rubro,
determinará, al margen de las situaciones
generales, su paulatino encauzamiento hacia
un ritmo normal en la construcción, todo ello
dependiendo de las circunstancias políticas y
económicas del momento.

Chandías nos dice:
“el valuador debe admitir que un terreno vendido en propiedad
horizontal debe tener un precio mayor que el de los que no han sido
afectados a este régimen, en razón de que para los primeros hay
una demanda mayor, tanto mayor será cuanto mayor sea el número
de departamento“.
Cabe agregar que para el caso de que no estén sometidos a dicho régimen y
se sitúen en un sector de permanentes inversiones, siempre se debe observar
el aprovechamiento del suelo y del espacio aéreo, teniendo en cuenta, las posi-
bilidades y limitaciones que surgen de los respectivos códigos de edificación
Consideraciones respecto a las unidades en Propiedad Horizontal: �

Sus elementos son:
a) unidad de propiedad exclusiva (Art.1 P. H.),
b) partes y cosas de uso común (enumeración),
c) terreno,
d) partes de uso exclusivo,
e) destino de las unidades,
f) porcentaje de participación de cada unidad en el consorcio.
a) Unidad de propiedad exclusiva:

Es el derecho de propiedad de cada dueño de piso o departamento con res-
pecto a esa parte. Esa propiedad indivisa de cada consorcista puede recaer
sobre:
1 – Pisos de un edificio: la caracterización de pisos no es tan compli-
cada, ya que es todo espacio que se encuentra entre los planos que forman el
techo y el pavimento de un piso, como los muros maestros que sustentan el
edificio y constituyen a la vez paredes laterales o frontales de cada piso.
2 – Departamentos de un mismo piso: su determinación ya no es tan
simple, pues debe haber una autonomía en cada división, que permita el apro-
vechamiento exclusivo de cada propietario.
3 – Departamentos en un edificio de una sola planta: para que
puedan estar comprendidos en el régimen de propiedad horizontal, deben
tener independencia entre los departamentos y salida directa o indirecta (por
pasillo común), a la vía pública.
En este caso deben existir algunas cosas comunes, como ser el terreno, y
además elementos que podrían ser de uso común, porque de lo contrario no
habría motivo para la inclusión en el régimen de propiedad horizontal.
En conclusión, podríamos decir que a los fines de la inclusión de un edificio al
régimen de propiedad horizontal, hace falta cumplir con dos requisitos indis-
pensables:
 Independencia funcional: cada unidad debe ser autónoma a los fines del
cumplimiento de su destino.
 Salida a la vía pública: por vía directa, o indirectamente por un pasillo
común.
b) Partes y cosas de uso común (enumeración):
El artículo 2 de la Ley 13.512 exige, para que una parte o cosas del edificio
tengan ese carácter, que reúna los siguientes requisitos:
 Que sean cosas de uso común del edificio;
 Que sean cosas indispensables para mantener la seguridad del edificio.

Hace una enunciación no taxativa de las cosas que son de uso común
citando las siguientes:
 A- los cimientos, los muros maestros, techos, patios, solares, pórticos,
galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puerta de entrada, jardines.
 B- los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción,
agua caliente o fría, refrigeración.
 C- los locales para el alojamiento del portero y portería.
 D- los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.
 E- los ascensores, montacargas, y en general todos los artefactos o insta-
laciones existentes para servicios de beneficio común.
c) Terreno:
Aunque toda la doctrina general lo enumera entre las cosas comunes, no
figura en los ejemplos de los incisos del artículo 2, sino que este mismo
artículo lo menciona en su primer apartado, al decir que “cada propietario
será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el
terreno”.
En nuestro régimen jurídico de propiedad horizontal, el terreno es un acceso-
rio de la propiedad individual de pisos y departamentos debemos enten-
der que la copropiedad se extiende en todo el terreno y no solamente al
que ocupa el edificio.
d) Partes de uso exclusivo:

Los reglamentos de copropiedad y administración (cuerpos normativos que
regulan toda la vida de la comunidad consorcial) establecen en ocasiones
la existencia de ciertas partes o superficies comunes que tienen un uso
exclusivo para una determinada unidad.
Un ejemplo, entre otros, de esta circunstancia es que se presenta en los
patios de los departamentos en planta baja. Recordemos que el terreno
donde se encuentra asentado el edificio es una superficie común, pero el
hecho de que el único departamento que accede a ese sector del terreno
es el departamento de la planta baja, se le asigna la posibilidad de usar
esa superficie o parte común en forma exclusiva.
e) Destino de las unidades:

Los reglamentos de copropiedad regulan, en algunos casos, limitaciones
respecto al destino que deben dar los consorcistas a las unidades de la
comunidad consorcial.
Estas pueden darse en casos, por ejemplo, de edificios destinados para ofici-
nas. En estos solo se pueden destinar las unidades para uso oficinas. Por
ende no se puede usar las mismas para vivienda u otro destino distinto.
Existen edificios que tienen por destino, según reglamento, el residencial con
lo cual no se podría utilizar una unidad para oficina.
A la hora de tasar una unidad que tenga un destino específico nos lleva a la
conclusión de que tendremos que castigar el valor de la misma. Un regla-
mento que haga silencio respeto del destino permite todos los posibles
con el límite de la licitud y las buenas costumbres.
Ante ello un elemento fundamental a la hora de tasar Propiedad Horizontal es
consultar el reglamento de copropiedad para indagar sobre esta circuns-
tancia.
f) Porcentaje de participación de cada unidad en el consorcio:
El segundo párrafo del artículo 3 de la ley, al expresar que “el derecho de
cada copropietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor
del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo
de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del

impuesto o contribución fiscal”, alude al valor de la unidad funcional.
En principio, el porcentual de las unidades funcionales se fijará de acuerdo
con el valor de la cosa principal, que es el inmueble edificado. Por lo
tanto, cuanta mayor extensión tenga la unidad funcional, mayor será su
valor.
La ley establece que el derecho de cada copropietario sobre las partes
comunes lo será conforme con el valor de su unidad exclusiva, pero no
establece la forma de fijación para establecer la medida del derecho. Por
lo tanto el porcentual deberá ser acordado por las partes en el reglamento
de copropiedad y administración del edificio sometido al régimen de la
propiedad horizontal.
Es decir que en el reglamento de copropiedad y administración, serán las
partes quienes pactarán, en forma unánime, el valor que le corresponde
a cada unidad funcional en relación con el conjunto de la edificación y
así determinará el derecho que cada copropietario tendrá sobre las cosas
comunes.
En el caso de que aquellos no llegaran a un acuerdo será determinado el
valor de acuerdo a la valuación fiscal.
Como no todos los departamentos tienen un valor igual, por razones de
superficie, ubicación, destino, etc., no se les adjudica a los titulares un
derecho igual sobre los bienes comunes.
Esta norma reviste particular importancia pues la determinación del valor de
cada unidad incidirá, por ejemplo, en:
a) El pago de las expensas.
b) Los votos que tendrá cada copropietario en las asambleas.
c) La distribución de utilidades que se pudieran obtener de cualquier rédito a
favor del inmueble del cual el copropietario es parte.
Introducción al método Directo Comparativo o Separativo

Para determinar el valor venal de este tipo de inmuebles, el método más acon-
sejable es el Directo- Comparativo, similar al que comúnmente usamos para la
determinación del valor de la tierra.
Este método consiste en comparar el departamento que debemos tasar con los
antecedentes o referencias de ofertas o de ventas de unidades funcionales de
departamentos, ubicadas dentro del mismo sector o sectores con característi-
cas similares a los que se conoce el valor, por el cual se realizó la transacción
inmobiliaria.
Este método de tasación es sencillo y simple; veamos un poco más de qué se
trata:
• Se prescinde de la determinación del valor del terreno, que en

lugares de gran densidad de población se hace dificultosa por la
escasez o inexistencia de antecedentes de baldíos.
• Se hace innecesario el cálculo del valor de las construcciones.
• Se obtiene el valor del mercado de la unidad funcional en forma
directa, por comparación con el valor de otras unidades.
Desarrollo de la Metodología
Consiste en analizar una cantidad conveniente de antecedentes que, correcta-

mente homogeneizados, permiten determinar, mediante su promedio, el valor de
la “Unidad Funcional Tipo”, que se toma como base.
Aplicando este valor venal unitario (previamente corregido por los correspon-
dientes coeficientes o factores de valorización) a la superficie propia homoge-
neizada de la unidad que se quiere tasar, se obtiene el valor venal de la misma.
De lo expuesto se desprende que el éxito de este método se sustente en la

correcta elección de los coeficientes de homogeneización, utilizados tanto para el
tratamiento de los antecedentes, como así también, para llegar al valor venal de
la unidad a tasar.
Los coeficientes para homogeneizar los valores venales de unidades funcionales
de viviendas, oficinas y locales cuya numeración, conceptos y valores propuestos
se detallan en las normas, fueron fijados originalmente en forma empírica, sobre
la base de la experiencia aplicada al análisis comparativo de numerosas ventas
realizadas y gran cantidad de ofertas que luego se materializaron en ventas.
Tenemos que tener en cuenta que estas normas han sido confeccionadas
para ser aplicadas en la Capital Federal, y ciudades con niveles similares, como
Córdoba, Rosario, etc. Otras ciudades con diferentes características, ya sea por
su cantidad de población, por la tipología edilicia o por su perfil socio económico,
exigirán una adaptación de dichas normas.
Tasación de departamentos
Departamento tipo
Para una mejor interpretación y uso de las normas que se exponen segui-
damente, estimamos conveniente definir, de la manera más sencilla y concreta,
cuál es el concepto que se utiliza para las denominaciones “departamento tipo” y
“superficie propia homogeneizada”.
Así como para obtener el valor de la tierra se toma como base de comparación
un “Lote tipo” (por ejemplo: el lote de 11 metros de frente x 30 metros de fondo,
Fitte y Cervini), lo mismo es necesario para aplicar con los valores venales de
departamentos. Esa función de base de comparación la cumple el Departamento
Tipo, estableciéndose a continuación las condiciones que debe reunir.
Ideal Coeficiente
Coeficiente por ubicación en piso 3° piso 1
Coeficiente por ubicación en planta Al frente 1
Coeficiente de características cons-
tructivas Estándar 1
Coeficiente por edad y estado
Usado a Nuevo 1
Coeficiente superficie propia homo-
geneizada 120 mts.2. 1
Superficie propia homogeneizada
Es conveniente trabajar con las superficies propias ya que definen, con

mayor precisión, las bondades de la unidad a tasar. Ello no implica que no se
consideren las superficies comunes, ya que su valor se encuentra implícitamente
incluido en el de aquéllas. La superficie propia de una unidad funcional está com-
puesta por distintos tipos constructivos (cubierta, semi-cubierta, galerías, balco-
nes; descubierta, etc.): lo que hace necesario ponderar todas ellas respecto de un
patrón: la Superficie Cubierta Propia con la cual se obtiene la denominada “Super-
ficie Propia Homogeneizada”.
Normas de homogeneización de las superficies propias
Estas normas permiten uniformar las características y/o destino de las partes inte-
grantes de la unidad de vivienda. Se aplica a las distintas superficies para obtener
así la “Superficie Total Homogeneizada”.
Distintos tipos de superficies.
Cuando tenemos que tasar unidades sometidas al régimen de la ley de

propiedad horizontal nos encontramos que este tipo de inmueble puede conte-
ner distintos tipos de superficies.
Una unidad tendrá una superficie propia asociada a una superficie
común y además, puede darse el caso, que también una unidad disponga de
una superficie común de uso exclusivo.
Cada unidad está integrada por los distintos tipos de superficies men-
cionados y estas son inescindibles entre si. Cuando se venden se vende la
combinación de superficies, no pudiendo en ningún caso disponer de las
superficies por separado.
Veamos un ejemplo:
Un departamento de un dormitorio ubicado en la planta baja de un edificio que
dispone de una superficie propia (superficie que se encuentra dentro de las
paredes de la unidad), una superficie común que se determinará considerando
el porcentaje de participación de la unidad sobre el total de la superficie común
del consorcio, y por último tendrá una superficie que es común para todos los
consorcistas pero que se determinó en el reglamento que la usaría determinada
unidad. Así la unidad dispondrá de 52 metros cuadrados de superficie propia, el
8,25 % de 700 metros cuadrados de toda la superficie común (muros, pasillos,
sótanos, terraza, etc.) y 60 metros cuadrados de patio.
Al momento de tasar una unidad de estas características no tendremos
claro en los antecedentes como calcular el valor de cada metro cuadrado, pues
las superficies no son iguales u homogéneas entre si.
¿Si nos piden por el departamento del ejemplo unos $ 400.000, para
sacar cuánto vale el metro cuadrado del mismo en que superficie dividimos?
¿En la superficie propia de la unidad? No porque no estaría considerando
los metros comunes de uso común, ni los metros comunes de uso exclusivo.
Ahora el problema se plantea en como homogeneizar las distintas superficies
para poder valorar cuánto cuesta cada metros cuadrado de la unidad, para ello
tendremos que aplicar un método que nos permita resolver esta cuestión parti-
cular, utilizando las Normas de Homogeneización de las Superficies
Normas de Homogeneización de las Superficies
Propias de departamentos: Porcentaje

Vivienda 100%
Dependencias (separadas del cuerpo principal) 40 a 70 %
Galerías 50%
Balcones cubiertos 30 a 35 %
Balcones Terraza (incluida la sup. del balcón) 30%
Bauleras y/o depósitos 25%
Patios y terrazas (en forma acumulativa):
Hasta 30 mts.2 15%
Desde 30 a 60 mts.2 10%
De más de 60 mts.2 5%
Jardín: ponderación según sus características 5 a 15 %
Coeficiente de ubicación del edificio

Pondera la ubicación del edificio respecto a las características de su
vecindad, al adelanto edilicio, a los medios de transporte que lo vinculan al

resto de la ciudad, etc. Por tratarse de un coeficiente altamente subjetivo, su
evaluación se deja librada al criterio del tasador, debiéndose destacar la conve-
niencia de analizar antecedentes con ubicaciones similares, evitando así el uso
de fuertes coeficientes que podrían distorsionar el método de comparación.
Veamos los coeficientes de acuerdo a las características de los depar-
tamentos, en las siguientes tablas
Coeficiente de ubicación del departamento según el piso

Edificios con Ascensor
Planta Baja 0,90
1er Piso 0,96
2do Piso 0,98
3er Piso 1,00
4to Piso 1,02
5to Piso 1,04
6to Piso 1,06
7mo Piso 1,08
8vo Piso 1,10
9no Piso 1,11
Del décimo tercer piso en adelante será a juicio del tasador sin superar el 1,15.
Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso, menos 0,04
Edificios sin Ascensor
Planta Baja 1,00

1er Piso 0,97 a 0,98
2do Piso 0,95
3er Piso 0,85 a 0,90
Edificios de una sola planta:

Coeficiente 1,00 (incluye terraza expuesta )
Coeficientes de ubicación del departamento en planta
Con vista al frente 1,00

Con vista a amplio espacio libre de contrafrente 0,95
Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente 0,90
Coeficientes de ubicación del departamento en esquina o frente a plaza o

parque
Departamento en esquina 1,00

Departamento con vista a plaza o 1,05 a 1,10
parque
Coeficientes de características constructivas del edificio
Contempla la categoría del edificio resultante de la calidad de los mate-

riales empleados en la construcción de las instalaciones centrales que posee y
su distribución.
Económica 0,85 a 0,94

Estándar 0,95 a 1,04
Buena sin servicios centrales 1,05 a 1,14
Buena con servicios centrales 1,15 a 1,25
Muy Buena con servicios centrales 1,26 a 1,50

Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del depar-
tamento
Pondera la depreciación que sufre el valor venal en función de la edad

y estado del departamento. Se ha considerado una depreciación similar, pero
más atenuada que la que surge de las curvas de Ross - Heidecke para valores
físicos, ya que en el valor venal sólo se deprecia la parte correspondiente a la
construcción, manteniéndose constante el valor del terreno. Se fija la siguiente
ley:
C : 1-K/2
C: Coeficiente
K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de Ross-
Heidecke, en función del por ciento de la vida transcurrida y su
estado de conservación.
Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento
Considera, de manera implícita, el monto de la inversión, ya que de

acuerdo a la ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal del departa-
mento es inversamente proporcional a la superficie cubierta del mismo.
Superficie Cubierta Coeficiente de

Propia Homogeneizada Superficie
30 1,35
40 1,30
50 1,25
60 1,20
70 1,15
80 1,10
90 1,08
100 1,05
110 1,03
120 1,00
Coeficiente de oferta
En toda transacción inmobiliaria generalmente se arriba a un valor final

inferior al que es pretendido inicialmente, este coeficiente varía en función de la
oferta y la demanda: C = 1,00 a 1,20
Para tasar unidades usadas se deberán utilizar antecedentes de uni-
dades también usadas. El mismo criterio se aplica a las nuevas a estrenar, pues
ambos tipos de unidades, a estrenar y usadas, pertenecen a diferentes merca-
dos. Realizamos así el procedimiento:
Normas de homogeneización de superficies propias
El objetivo es obtener una superficie uniforme para poder determinar el

valor unitario de cada metro cuadrado ($/m2), para luego corregir este valor en
base al Departamento Tipo y, con ello, poder obtener el valor promedio de la
zona o precio unitario de la zona (P. U. Z.).
Valor unitario de los antecedentes

Determinadas las superficies propias homogeneizadas, podemos sacar los
precios unitarios.

Normas de homogeneización de valores venales de los antecedentes
Ahora, con los precios unitarios de cada antecedente podemos comen-
zar a comparar las características propias de cada antecedente respecto del
Departamento Tipo. En este procedimiento obtenemos distintos coeficientes de
acuerdo con las características de la unidad .
Para simplificar los cálculos, tenemos que realizar el producto de los
coeficientes entre sí y, de ese modo, obtener un coeficiente único.
Determinación del Precio unitario de la zona (P. U. Z.).

Una vez que se obtienen los costos unitarios homogeneizados de cada
antecedente se calcula el promedio; luego debemos sumarlos entre ellos y
dividirlos por la cantidad de antecedentes, a través del análisis u observación
denominaremos entonces el Precio Unitario de la Zona (P. U. Z.).
P. U. Z. = Sumatoria de $/m2 H° de antecedentes

Cantidad de Antecedentes
Determinación del valor del departamento.

El valor del departamento lo determinaremos corrigiendo P. U. Z. por el
producto del coeficiente único del departamento a tasar:
Obtenido este valor, que nos dice cuánto vale cada metro del depar-
tamento a tasar según sus características propias, tendremos solamente que
multiplicarlo por la cantidad de metros cuadrados que obtenemos luego de
calcular la superficie propia homogeneizada del mismo:
Tasando un departamento
Su socio le delega a Ud. la tasación
de un departamento en la zona cén-
trica de su ciudad.
El mismo tiene una la superficie de
70 m2, se encuentra ubicado en 5to
piso, con vista al frente. La caracte-
rística de construcción es muy buena
con servicios centrales, su estado de
conservación es muy bueno, dicho
edificio tiene una antigüedad de 10
años.
La vida probable es de 65 años, para
realizar este ejercicio.
Antecedente 1:
Departamento de 80 m² situado a una cuadra del departamento a tasar
en 3er piso, con ascensor, externo con vista a espacios libres de contrafrente,
característica de construcción buena sin servicios centrales, su estado de con-
servación es muy bueno, tiene una antigüedad de 12 años. Tiene un valor de $
480.000.
Valor Unitario del m² = Valor / Superficie
Valor Unitario del m² = $ 480.000 / 80 m ²

Valor Unitario del m² = $ 6000
Coeficiente de Superficie propia homogeneizada. 1,10

Coeficiente de Ubicación según el piso. 0,85
Coeficiente de Ubicación del departamento en Planta. 0,95
Coeficiente Caract. Const. Del Edificio 1,05
Coeficiente de depreciación por edad y estado. 0,94
Cálculo del % de duración (Ingreso a la Tabla de

Ross Heidecke).
N= Antigüedad x 100 = 12 x 100 =

Vida Probable 65
N = 18,46%
Ingresamos a la Tabla Ross Heidecke, al Estado de

conservación 1,5 y el resultado es 10,649%.
Coeficiente de depreciación por edad y estado.

1-(K/2)
1-(10,649%/2)
1-5,32 %= 0,94 (0,9468) queda a criterio del tasador
si considera 0,94 o 0,95
Cálculo Final de los coeficientes 1,10 x 0,85 x 0,95 x 1,05 x

0,94 = 0,87
Valor Unitario del m2 Homogeneizado. $ 6000 / 0,87 = $ 6896,55
Antecedente 2:
Departamento de 90 m², situado en 4to piso, con ascensor, en esquina
característica de construcción estándar, su estado de conservación es bueno,
tiene una antigüedad de 15 años. Tiene un valor de $520.000.
Valor Unitario del m² = Valor / Superficie
Valor Unitario del m² = $ 520.000 / 90 m²
Valor Unitario del m² = $ 5777,77

Coeficiente de Ubicación del departamento en 1,00
Esquina.
Coeficiente caract. const. del edificio. 0,95

Ross Heidecke).

Vida Probable 65
N = 23,07%
Ingresamos a la Tabla Ross Heidecke, al estado

de conservación 2 y el resultado es 16,31%.

1-(K/2)
1-(16,31%/2)
1-8,155 %= 0,92
Cálculo Final de los coeficientes 1,08 x 1,02 x 1,00 x 0,95 x 0,92 = 0,96
Valor Unitario del m2 Homogenei-

zado. $ 5777,77 / 0,96 = $ 6018,51
Ahora vamos a determinar el precio unitario de la zona:
P. U. Z. = Sumatoria de $/m2 H° de antecedentes

Cantidad de antecedentes
P.U.Z = $ 6896,55 +$ 6018,51

2
P.U.Z = $ 6457.53
Departamento a Tasar
Precio de la Zona Homogeneizado $ 6457.53

Coeficiente de Ubicación del departamento en 1,00
Planta.
Coeficiente caract. const. del edificio. 1,26

Ross Heidecke).

Vida Probable 65
N = 15,38%
Ingresamos a la Tabla Ross Heidecke, al estado

de conservación 1,5 y el resultado es 8,654%.

1-(K/2)
1-(8,654%/2)
1-4,327 %= 0,95
Cálculo Final de los coeficientes 1,15 x 1,04 x 1,00 x 1,26 x 0,95 =

1,43
Precio de la Zona Homogeneizado Valor del Departamento: Seiscien-
tos cuarenta y seis mil, trescientos
$ 6457.53 x 1,43 = $ 9234,26 x 70 m noventa y ocho con veinte ctvos.-.
Valor del Departamento $ 646.398,20
Actividades
Actividad 1: Tasando un departamento

Llegan a su oficina unos clientes, que lo han visitado en otras oportunidades,
decididos a hacer una importante inversión y quieren que Ud. los asesore en la
compra de un departamento que tiene las siguientes características. IC 1
Ud., como su actividad lo requiere, recopiló los siguientes antecedentes, IC 2

de operaciones realizadas o a realizar y los resultados fueron los siguientes:
Luego de realizar el análisis correspondiente, usted deberá realizar la tasación

del departamento, utilizando el Método Directo Comparativo, le sugerimos utili-
zar las tablas para tasar departamentos IC 3 correspondientes.

resolver la segunda actividad de la evaluación parcial.

m5 |actividad 1 | IC
información complementaria 1,2 y 3
m6
m6 contenidos
Tasación de unidades funcionales destinadas a oficinas
Consideraciones respecto a las oficinas

Para comenzar el desarrollo de este módulo, nos interesa destacar que el
método para tasar oficinas es similar al de departamentos, con la diferencia
que aquí asume importancia la existencia de baño en cada unidad y la existen-
cia de cochera en el edificio en el que ella se encuentra.
Aquí también encontramos tablas con coeficientes destinadas a tasar oficinas.
Las veremos a continuación:
Oficina Tipo
La función de base de comparación la
cumple la “Oficina Tipo” (ideal), estable-
ciéndose a continuación las condiciones
que debe reunir:
Oficina Tipo Adoptada: Ideal Coeficiente

Coeficiente por Ubicación en piso 3° o 4° piso 1
Coeficiente por Ubicación en planta Al frente 1
Coeficiente de características constructi-
vas Estándar 1
Coeficiente por Edad y Estado Usada a Nuevo 1
Coeficiente Superficie propia homogenei-
zada 120 mts.2. 1
Superficie propia homogeneizada

Se estimó conveniente trabajar con las superficies propias, por cuanto las
mismas definen, con mayor precisión, las bondades de la oficina a tasar. Ello

no implica que no se consideren las superficies comunes, ya que su valor se
encuentra incluido, implícitamente, en las de aquéllas.
Tal como en el caso de los departamentos, la superficie propia de una unidad
funcional está compuesta por distintas calidades constructivas (cubierta, semi
cubierta o galería, descubierta, etc.), lo que hace necesario ponderar todas
ellas respecto de un patrón: la superficie de la oficina propiamente dicha, con lo
cual obtiene la denominada “superficie propia homogeneizada”.
Estas normas son de uso general y su adaptación a casos particulares debe
hacerse minuciosamente.
Normas de homogenización de las superficies propias de oficinas

Estas normas permiten uniformar las características y/o destino de las partes
integrantes de la unidad; se aplican a las distintas superficies para obtener así
la “superficie total homogeneizada”.
Oficina propiamente dicha 100 %

Dependencias 50 a 80 %
Archivos en subsuelos 20 %
Balcones 20%
Jardines: Ponderación según sus característi- 5 a 10 %
cas y aporte estético a la oficina
Patios utilizables (en forma acumulativa)

Hasta 16 m² 20 %
Desde 16 a 30 m² 15 %
De 30 a 60 m ² 5%
Coeficiente de ubicación de la oficina según el piso
Pondera la ubicación del edificio en lo que hace a las características de la

vecindad: tribunales, oficinas públicas, bancarias, comerciales, etc. La fijación
de este coeficiente, queda librada al criterio y experiencia del tasador, siendo el
parámetro aconsejable del mismo, no menor de 0.70 ni mayor de 1.50.
Edificio con Ascensor
Planta Baja 0,90
1er y 2do Piso 0,95
3er y 4to Piso 1,00
5to y 6to Piso 1,05
7mo al 12do Piso 1,10
13ro en adelante a juicio del tasador sin pasar 1,15
Ultimo piso c/terraza expuesta: Coeficiente de piso menos 0,02
Edificio sin Ascensor

Planta Baja 1,00
1er Piso 1,00
2do Piso 0,90
3er Piso 0,80
Coeficiente de ubicación de la oficina en planta
Con vista al frente 1,00

Con vista a amplio espacio de contra- 0,95
frente

Con vista a patios interiores y/o mínimo 0,85
de contrafrente
Coeficiente de ubicación de la oficina en esquina o frente a plaza o parque
Considera la mayor iluminación y mejor vista que posee la unidad funcional en

estos casos:
Oficina en esquina 1,05
Oficina con vista a plaza 1,05
Coeficientes de características constructivas del edificio
Contempla la categoría del edificio, resultante de la calidad de los materiales

empleados en la construcción, como así también las instalaciones centrales que posee
y su distribución funcional.
Económica 0,90 a 0,94

Estándar 0,95 a 1,04
Buena, sin servicios centrales 1,05 a 1,15
Buena, con servicios centrales 1,16 a 1,30
Buena, con aire acondicionado central 1,35
Muy Buena 1,36 a 1,45
Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación de la oficina
Pondera la depreciación que sufre el valor venal de la oficina en función de su

edad y estado de conservación. Se ha considerado una depreciación similar pero más
atenuada que la que surge de las curvas de Ross- Heidecke para los valores físicos,
ya que en el valor venal sólo se deprecia la parte correspondiente a la construcción,
manteniéndose constante el valor del terreno.
Para las oficinas se apreció que este coeficiente se ubica entre los correspon-
dientes a los departamentos y a los locales, es decir, es menor que para los primeros y
mayor que para los segundos.
Se fija la siguiente ley:
C: 1-K/3
C: Coeficiente
K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de Ross- Heidecke, en función
del por ciento de la vida transcurrida y del estado de conservación.
Coeficiente según la superficie cubierta propia homogeneizada de la oficina
Considera en forma implícita el monto de la inversión, ya que de acuerdo a la

ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal de oficina es inversamente propor-
cional a la superficie cubierta de la misma.
Superficie Cubierta Propia Homogeneizada Coeficiente

30 m² 1,15
60 m² 1,10
90 m² 1,05

120 m² 1,00
210 m² 0,95
300 m² 0,90
400 m² 0,85
Para superficies intermedias se deberá interpolar linealmente. Para

superficies mayores o menores a las citadas se considerará el coeficiente en
forma particular.
Coeficiente por tener baño privado
Pondera la diferencia existente entre la oficina que tiene baño privado y

aquélla que lo tiene en paliers o pasos comunes del edificio.
Coeficiente de Oficina con Baño Privado 1,05
Coeficiente por tener garaje en el edificio

Pondera el mayor valor venal que adquieren las oficinas ubicadas en
edificio que poseen garage, independientemente del valor en sí de la o las
cocheras que correspondan a la oficina.
Coeficiente de Oficina en edificio con Garaje 1,10
Coeficiente de oferta
Tiene en cuenta que, en toda transacción inmobiliaria se arriba general-
mente a un valor final inferior al inicialmente pretendido. Este coeficiente varía
en función de la oferta y la demanda.
C: 1.00 a 1.20
Observaciones
A los efectos de la correcta aplicación del método comparativo, se
aconseja seleccionar oficinas de superficie y mercado semejante.
Actividades
Actividad 1: Buscando una oficina para comprar

Se acerca a su inmobiliaria una amiga suya, Macarena Grimoldi. Le pide que
participe en su proyecto de la compra de una oficina, solicitándole que realice
la tasación del bien que desea comprar, utilice para ello las tablas para tasar
oficinas. IC 1
Luego de realizar el análisis correspondiente, usted deberá realizar la
tasación de la oficina.
¡Manos a la obra!
Oficina a Tasar:
Esta oficina tiene una superficie de 120 m² y una dependencia de 30
m² y se encuentra situada en el 3er piso con ascensor, con vista a amplio
espacio de contrafrente, con vista a la plaza, la característica de construcción
del edificio es muy buena, posee baño privado y garage, su estado de conser-
vación es también muy bueno, con una antigüedad de 5 años.
La vida probable es de 65 años, para utilizar en este ejercicio
Los antecedentes encontrados en la zona son los siguientes:
Antecedente 1
Hallamos una oficina con una superficie de 65 m², con un archivo en
subsuelo de 40 m² y se encuentra situada en PB con ascensor, con vista a
la plaza, su característica de construcción del edificio es buena sin servicios
centrales, posee baño privado, su estado de conservación es bueno, con una
antigüedad de 4 años. Valor $ 290.000
Antecedente 2
Oficina con una superficie de 120 m², se encuentra situada en el 3er
piso, sin ascensor, con vista a amplio espacio de contrafrente, su característica
de construcción del edificio es buena con servicios centrales, su estado de
conservación es bueno, con una antigüedad de 8 años.
Valor $ 330.000
Antecedente 3
El último antecedente encontrado es una oficina con una superficie de
90 m² y se encuentra situada en el 2do piso, con ascensor, con vista a amplio
al frente, su característica de construcción del edificio es buena con servicios
centrales, tiene baño privado, su estado de conservación es muy bueno, con
una antigüedad de 6 años.
Valor $ 270.000
Luego de realizar el análisis correspondiente, usted deberá realizar

la tasación de la oficina utilizando el Método Directo Comparativo. Sugeri-
mos emplear las tablas correspondientes para su mejor organización.
A partir del estudio de este módulo, usted está en condiciones de resolver

la tercera actividad de la evaluación parcial.

Tablas para Tasar Oficinas
Ant Precio Sup. Valor Coef. Coef. Coef. Coefic. Coef. Coef. Coef. Coef. CoeficU Valor m² P.U.Z
Propia m2 Ubic. Ubic. Ubc. Caract. Deprec Sup. Baño Coch. nico Homog.
Homog En piso Oficina Ofic Constr. Edad y Homg. Priv.
en Esq,Fte Estado
Planta Plaza,
Pque
1
Oficina a Tasar
Oficina Sup. Valor Coef. Coef. Coef. Coefic. Coef. Coef. Coef. Coef. Coefic Valor Valor Total
Propia Unitar. Ubic. Ubic. Ubc. Caract. Deprec Sup. Baño Coch. Unico m²
Homog de zona En piso Oficina Ofic Constr. Edad y Homg Priv. Homog.
en Esq,Fte Estado .
Planta Plaza,
Pque

m7
m7 contenidos
Tasación de unidades funcionales destinadas a locales comerciales
Consideraciones respecto a los locales comerciales

Es similar el método a los casos anteriores pero tenemos que no hay normas
para por ejemplo ubicación en piso, en planta, pues nunca tendremos un local
en el tercer piso al contra-frente.
Si tenemos que tener en cuenta la relación que hay entre los metros lineales
de vidriera y el fondo. El coeficiente de fondo frente es propio de los locales
comerciales pues un local se cotizará mas en función de lo que pueda exhibir.
Locales en galerías
En estos tiempos se ha verifi-
cado un acrecentamiento en la
construcción de galerías comer-
ciales, sobre todo en los sectores
céntricos de la ciudad y en algu-
nos barrios con características
comerciales. El panorama es sen-
cillo desde este punto de vista:
tabiques y vidrieras contribuyen
para que un gran salón se divida
en muchos locales pequeños,
que cuentan con un lavamanos;
este tipo de comodidades son de
carácter colectivo en proporción a
la cantidad de unidades. Es decir
que la inversión no entra en una
serie de detalles, lo que significa
un ahorro en material y mano
de obra. El beneficio económico
sería significativo en relación con
el capital invertido.
Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes fac-

tores, tanto para el conjunto en general como para el local en particular:
a) Ubicación: es indispensable que se encuentre en un lugar donde se

observe la circulación de los transeúntes, lo que por lo general presenta
diferencias entre las aceras de una misma calle, salvo si se trata de una
peatonal. La ubicación del local dentro de la galería es un factor determi-
nante del precio; a medida que se alejan de la entrada principal los locales
van perdiendo valor y éste disminuye progresivamente en los entrepisos,

subsuelos o recovecos. Algunas galerías poseen más de un ingreso y el
valor de los locales dependerá del movimiento económico de las calles
perspectivas.
b) Tipos de construcción: algunos de los elementos más importantes en

el diseño de la galería son: la amplitud de los pasillos o corredores que
posibilitan a los individuos examinar cómodamente las vidrieras desde
distintos ángulos; y la presentación de los pisos a los efectos de la seguri-
dad y la fluidez del tránsito. A estos dos elementos podríamos sumarle el
confort (aire acondicionado, calefacción, etc.) que agrega un valor posi-
tivo. En cuanto al local propiamente dicho, no pasará inadvertido para el
valuador la cuestión de que estén o no dotados de sótanos o duplex, esto
significa una mayor amplitud de espacio utilizable para el propietario. Es
razonable otorgarle mayor valor a los que cuentan con duplex ya que se les
permite una doble posibilidad, que es guardar mercadería y exhibir sobre
una vidriera alta. Se debe tener en cuenta la situación de los pasillos y su
dificultad para circular y para ver hacia arriba; esto trae aparejada una dis-
minución de valor. Combinando todos los elementos positivos nombrados,
tanto para la galería como para el local, y sumando la posibilidad de una
amplia vidriera, obviamente el mayor precio estaría en este tipo de local, es
decir el valuador tendrá presente estos detalles de qué tipo de construc-
ción es preferida por el público de acuerdo con su idiosincrasia.
c) Estado de conservación: el estado y la época de construcción también

cuentan en la valuación. Si las condiciones son óptimas, no hay incon-
veniente alguno, y podemos decir que el conjunto influye positivamente
sobre el valor del local. Pero, si es necesario restaurar en forma parcial la
galería, en virtud de que su aspecto no resulta atrayente para los peatones,
estamos en presencia de una incidencia altamente negativa para el precio
de la unidad, ya que se encontrará pendiente una inversión económica
que atañe a los propietarios de los locales, y una inversión sobre un local
en particular, sería en vano debido a que el local es parte del conjunto. Si
el hecho se produce a la inversa, que el estado de la galería sea óptimo
y el local en particular no lo sea, el que adquiere un local comercial tiene
tácitamente prevista una inversión sobre el mismo de acuerdo con el pro-
ducto que comercializará y el marketing de publicidad que requiera dicho
producto.
d) Gastos Comunes: a los locales en galerías comerciales, al igual que a las

viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, les corresponde
una proporción de las partes de uso común y, por lo tanto, de los gastos
generales. Estos gastos deben ser observados, porque también producen
cierta incidencia sobre el precio de la unidad: normalmente son reducidos,
salvo cuando hay defectos en la construcción, como en el caso señalado
anteriormente, o cuando existe una mala administración, lo que provoca
serios incrementos.
La función de base de comparación la cumple el “Local Tipo” (local ideal)

estableciéndose a continuación las condiciones que debe reunir:

Local Tipo Adoptado: Ideal Coeficiente
Coeficiente de Características construc-
tivas Estándar 1
Usada a
Coeficiente por Edad y Estado Nuevo 1
Coeficiente por Superficie propia homo-
geneizada 100 mts.2. 1
Coeficiente por Relación fondo/frente 2 1
Se estimó conveniente trabajar con las superficies propias, por cuanto las mismas
definen con mayor precisión las características o bondades de la oficina a tasar. Ello
no implica que no se consideren las superficies comunes, ya que su valor se encuentra
implícitamente incluido en el de aquéllas. La superficie propia de un local está compuesta
por distintas calidades constructivas (local propiamente dicho, dependencias, galerías,
superficies descubiertas, etc.), lo que hace necesario ponderar todas ellas respecto de
un patrón: la superficie del local propiamente dicho, con lo cual se obtiene la “superficie
propia homogeneizada”.
5.1 Normas de homogenización de las superficies propias locales

Estas normas permiten informar las características y/o destino de las partes inte-
grantes de la unidad, y se aplican a las distintas superficies para obtener así la “superficie
total homogeneizada”.
Local propiamente dicho 100%

Dependencias al mismo nivel de local 50 a 80 %
Dependencias en distinto nivel que el local 40 a 60%
Depósitos (según su facilidad de acceso y capacidad de almacenaje) 25 a 40%
Galerías 25%
Patios utilizables (en forma acumulativa)
Hasta 30 m² 20%
De 30 a 60 m² 10%
Más de 60 m² 5%
Jardín: ponderación según sus caracte- 3% a 10%
rísticas y aporte estético y/o económico
al local
El coeficiente pondera la ubicación del local respecto del desarrollo de las acti-
vidades comerciales de la zona. Por tratarse de una estimación altamente subjetiva. Su
evaluación se deja librada al criterio del tasador, debiéndose destacar la conveniencia de
tomar antecedentes con ubicaciones similares, evitándose así el uso de fuertes coeficien-
tes que podrían distorsionar el método de comparación.
5.2 Coeficientes de características constructivas

Estos coeficientes examinan la categoría del local, resultante de la calidad de los
materiales empleados en su ejecución y en las instalaciones complementarias que posee.
No obstante, no debe dársele mucho peso, por cuanto el comprador da al local una termi-
nación vinculada con el tipo de actividad comercial que piensa desarrollar.
Económica 0,90
Estándar 1,00

Buena sin servicios centrales 1,05
Buena con servicios centrales 1,10
Muy Buena 1,20
5.3 Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del

local
Este coeficiente pondera la depreciación que sufre el valor venal del

local en función de su edad y estado de conservación. Se ha considerado una
depreciación similar a la que surge de las curva de Ross—Heidecke para valo-
res físicos. En las normas para la determinación de los valores de departamen-
tos se fijó C = 1 - K/2 y C = 1- K/3 para obtener el valor de oficinas, teniendo
en cuenta que en el valor venal sólo se deprecia la parte correspondiente a la
construcción, manteniéndose constante el valor del terreno.
Para los locales se reduce el coeficiente, por cuanto para los mismos,
la incidencia del valor de la parte correspondiente a la construcción es mucho
menor que para los departamentos. Se fija la siguiente ley:
C=1–K/4
C: Coeficiente a utilizar.
K: Coeficiente de depreciación: obtenido de las tablas de Ross—
Heidecke, en función del porcentaje de vida transcurrida y del estado
de conservación.
5.4 Coeficiente de relación entre frente y fondo

Aprecia la diferencia de valor entre los locales, resultante del desarrollo
de sus respectivos frentes.
Se consigna a continuación una tabla de coeficientes determinados en
forma empírica, sobre la base de múltiples experiencias verificadas y ajustadas
mediante su aplicación en numerosos casos prácticos, a la que se accede con
la relación entre la superficie del local y el desarrollo de su frente al cuadrado.
Todo esto resultante de: FR / Σ Ff
En donde: Sup. Local / Ff ²

FR: Fondo Relativo
Ff: Frente del Local
Σ: Sumatoria
Coeficiente
Sup.Local / (Ff) ²
0,2 1,45
0,3 1,40
0,4 1,35
0,5 1,30
0,6 1,25
0,7 1,20
0,8 1.15

1 1,10
2 1,00
3 0,95
4 0,90
5 0,85
6 0,80
8 0,75
10 0,70
5.5 Coeficiente según la superficie cubierta del local propia homogenei-

zada
Considera de manera implícita el monto de la inversión que establece
que, de acuerdo a la ley de oferta y demanda, el valor unitario venal del local es
inversamente proporcional la superficie cubierta propia del mismo.
Al utilizar este coeficiente debe tenerse en cuenta el uso, destino y/o
ubicación del local, que pueden hacer que requiera una gran superficie (Ejem-
plo: Bancos, Supermercado Grandes Tiendas o bazares, Concesionarias de
autos etc.), cuyo caso debe aplicarse la TABLA II.
Tabla I: Locales que no requieren gran superficie.
Superficie Propia m² Coeficiente

10 1,26
40 1,14
50 1,11
60 1,08
70 1,06
100 1,00
150 0,92
200 0,86
Tabla II: Locales que requieren gran superficie.
Superficie Propia m² Coeficiente

100 1,00
150 0,98
200 0,96
300 0,93
500 0,90
800 0,87
900 0,84
1000 0,80
2000 0,75
3000 0,70
5.7 Coeficiente de oferta

Este coeficiente toma en cuenta que, en toda transacción inmobiliaria
se arriba, generalmente, a un valor final inferior al inicialmente pretendido. Este
coeficiente varía en función de la oferta y de la
C = 1,00 demanda.
a 1,20

A los efectos de la correcta aplicación del método comparativo deben
seleccionarse antecedentes de similares características a las del local a tasar:
• Para un local en propiedad horizontal, analizar antecedentes de locales en
propiedad horizontal.
• Para un local ubicado en una galería, analizar antecedentes de locales en
galería, pudiendo en casos excepcionales compararse los locales que dan
a la calle con otros ubicados dentro de dicha galería.
• Para determinar el valor de un local ubicado en una calle peatonal o dentro
de un Centro Comercial (Shopping Center), se deberán analizar anteceden-
tes de esa misma calle peatonal o de ese mismo Centro Comercial.
• Para un local que constituya por sí mismo un inmueble, analizar anteceden-
tes de otros en igual condición, ya que disfrutan del 100% del valor del
terreno y del espacio aéreo.
Para una correcta organización en el desarrollo de las actividades,

de departamentos, oficinas y locales comerciales adjuntamos las siguientes
tablas:
Actividades
Actividad 1: Tasación de un local

comercial
Unos vecinos suyos que están desa-
rrollando una actividad comercial en su
domicilio, deciden trasladar dicho empren-
dimiento a un local comercial que le han
ofrecido para su compra. Lo citan para ver
si el valor fijado es el correcto. Para ello le
encomiendan su tasación y usted se pro-
pone comenzar la tarea de inmediato.
Local comercial a tasar:

El local comercial se encuentra situado en una galería muy transitada en el
centro de su ciudad, el cual mide 13 m de frente x 10 m de fondo, con una
superficie de 130 m², y posee un patio de 25 m², su característica de construc-
ción es buena con servicios centrales, y su estado de conservación es muy
bueno, tiene una antigüedad de 3 años. Su vida probable es de 65 años para
este ejercicio.
Los antecedentes encontrados con los que Ud. tendrá que trabajar para tasar
este local comercial son los siguientes:

Antecedente 1
El local comercial mide 7 m de frente x 9 m de fondo, con una superficie de 63
m², y posee una galería de 40 m², sus características de construcción estándar,
y su estado de conservación es bueno. Tiene una antigüedad de 8 años.
Su valor es de $ 390.000
Antecedente 2
El local comercial mide 8 m de frente x 17,5 m de fondo, con una superficie de
140 m²,con un depósito de 30 m², su característica de construcción es econó-
mica y su estado de conservación es muy bueno, tiene una antigüedad de 5
años.
Su valor es de $ 480.000
Antecedente 3
El local comercial mide 10 m de frente x 10 m de fondo, con una superficie de
100 m². Sus características de construcción buena sin servicios centrales, y su
estado de conservación es regular, tiene una antigüedad de 8 años.
Su valor es de $ 450.000.
Luego de elaborar el análisis correspondiente, usted deberá realizar la tasación

del local comercial, utilizando el Método directo Comparativo, se sugiere utilizar
las tablas para tasar locales comerciales. IC 1

resolver la cuarta actividad de la evaluación parcial.

Tablas para Tasar Locales Comerciales
Ant Precio Sup. Valor Coefic. Coef. Coef. Coef. Coefic.Unico Valor m² P.U.Z
Propia m2 Caract. Frente Deprec Sup. Homog.
Homog Constr. y Edad y Homg.
Fondo Estado
Local Comercial para tasar
Local Sup. Valor Coefic. Coef. Coef. Coef. Coefic Valor Valor Total
Comercial Propia m2 Caract. Frente Deprec Sup. Unico m²
Homog Constr. y Edad y Homg. Homog
Fondo Estado

m8
m8 contenidos
Técnicas de Tasación: Módulo 8

Contenidos
Tasación de vehículos
En este módulo abordaremos el

método utilizado para realizar la tasa-
ción de un automotor. Este método le
será de suma utilidad en el desarrollo
de su actividad profesional.
A continuación presentamos una intro-
ducción al tema, mencionando tam-
bién algunos datos a tener en cuenta
al momento de realizar la tasación de
un automóvil.
Aspectos generales: Automotores

En el siglo pasado surge algunos inventos que más satisfacción le proporciona al
hombre: el automóvil. Desde la simple máquina motorizada primaria, pasando
por la línea de producción de Ford y avanzando cada vez más sobre las nuevas
tecnologías y diseños de las distintas marcas, este bien móvil, con sentido de
popularidad, de necesidad, de beneficios y producción, también de lujos y muy
suntuosos capta la atención permanente del ser humano.
Hacia mediados de siglo se produce una revolución de importancia, habida

cuenta que se mejoran las técnicas de estampación y de soldadura, resultando el
clásico chasis innecesario a la hora de concebir un automóvil (con excepción de
los camiones, ómnibus, etc., que al presente necesariamente debe contar en su
constitución con este perfil de acero, habida cuenta del peso que deben soportar
estos vehículos de mayor porte), encontrándose su razón que los chasis pasaron
a ser construidos con el mismo material y solidariamente unido a la carrocería, lo
que se denomina “carrocería autoportante” que en la actualidad comprende a la
generalidad de las distintas marcas de vehículos que se fabrican en serie y que
se comercializan en el mercado del automotor.

Cabe señalar que esta reforma trascendental, tiene su origen en razones de
índole económico para las industrias del ramo (se ahorra dinero), contrariamente
las carrocerías autoportantes limitan el peso que pueden soportar y plantean al
desparecer el chasis independiente, que la carrocería se convierta en el propio
armazón del vehículo, generando problemas de “solidez estructural”, por lo que
el diseño de una carrocería autoportante debe orientarse a ser capaz de resistir
acabadamente las vibraciones, tensiones y torsiones dando la seguridad efec-
tiva; aspectos físicos y mecánicos han sido superados con la experiencias en el
tiempo con los numerosos ensayos y sucesivas modificaciones en los diseños
preliminares de los vehículos.
Por último cabe destacar, que en el presente los diseñadores emplean ordena-
dores computarizados que trabajan con precisión absoluta, permitiendo que las
piezas fabricadas ensamblen con la misma fidelidad en la carrocería autoportante
también denominado monocasco.
En tal sentido, la robótica empleada en la producción de vehículos en general,

abrió en este campo, un camino importante para corregir con rapidez cualquier
desviación sobre las cotas de diseño previstas.
Concepción de un vehículo
A fin de poner a la marcha de un vehículo, se requiere necesariamente con un
“punto de partida y medios”. Ello es en razón de que el vehículo deberá soportar
no sólo esfuerzos estáticos, sino también aquellos de orden dinámicos generados
o producidos bajo cualquier condición durante su uso.
El punto de partida tiene su origen en definiciones tales como en el estilo y la
ingeniería del producto. Todo ello se determina fundamentalmente con piezas
precisas, planos de cada uno de los distintos componentes, conjuntos y subcon-
juntos; e instrucciones a fin de su armado definitivo.
También se influye la frase “hacer comprar hecho” en función de lo que la planta
industrial de fabricación, proyectada en instalado, en esta capacidad de hacer;
allí están precisamente los medios con que se cuenta a los fines propuestos, todo
constituye el punto de partida para dar el inicio.
Inicio: comencemos con el armado de la carrocería a través de equipos de sol-
dadura por puntos (primer aspecto de gran importancia a la hora de tasar un
vehículo en el futuro; observar que la distancia de estos, es decir, entre punto
y punto de soldadura no haya sido modificada en atención a una reparación;
lo cual indicaría que este vehículo experimentó un siniestro), y con dispositivos
especiales para presentar debidamente los distintos componentes que configu-
ran la estructura autoportante, es decir, chapas ubicadas con precisión para ser
adheridas y ensambladas correctamente mediante el empleo de la ya aludida
robótica industrial, que entre otros aspectos, permite que se suelden áreas alta-
mente complejas comparativamente a que si realizan manualmente ( segundo
aspecto de observación por parte de un perito tasador, a fin de evidenciar si el
vehículo experimentó posiblemente un siniestro, al apreciar soldaduras que no

se corresponden con las originales de fabricación; o si éstas son resultantes de
reemplazos de partes puntuales al monocasco, en atención a factores químicos
como la oxidación o corrosión, a que da lugar el transcurrir del tiempo).
Así una vez finalizado el ensamblado completo de lo que sería la denominada
“carrocería autoportante”, procede en una segunda faz de fabricación, introducir-
nos en otra especialidad denominada “el pintado de la unidad”.
Los procesos de pintados en la actualidad no se conciben sin tratamiento químico
y termodinámico previo, que doten al conjunto de las ya aludidas chapas unidas y
ensambladas, de una inmejorable protección contra la “oxidación y la corrosión”.
En tal sentimos podemos reconocer en lo atinente a tratamiento químico por pola-
ridad eléctrica, una perfecta y fuerte adherencia entre las chapas y el material de
protección.
Posteriormente serán adicionados fondos antirruidos (que se adhieren a las
chapas para hacerlas más rígidas y evitar resonancias), selladores y bases. A
este punto, la carrocería autoportante ha finalizado una cadena continua de fosfa-
tizados, cataforesis, selladores, antirruidos, fondos, horneados diversos, para dar
lugar al pintado final. (Tercer aspecto a considerar por el perito tasador, frente a
una hipotética detectación de áreas en la carrocería autoportante con presencia
de mansillado, por cambio de tonalidad en pintura, textura en terminación, etc.).
Final: enmárcandonos finalmente en el aspecto puramente del “montaje final”
podemos asimilarlo para una mejor comprensión de lo aquí resumido, lo que sería
entrar a un hipermercado, esto es, donde encontramos que diversos elementos
a cargar en el “carrito” se encuentran previamente ubicados en “góndolas”. Claro
está que aquí no se trata de juntar todo adentro del recipiente (carrocería auto-
portante), sino de montarlo sobreordenadamente, con precisión y a su debido
tiempo, con elementos de unión adecuados empleando herramientas de preci-
sión y mano de obra apropiada y especializada.
Téngase presente que quien empuja el hipotético carrito del ejemplo en un
hipermercado, al nivel de fabricación de vehículos resulta ser una “cinta trans-
portadora” ya sea aérea o terrestre, funcionando y configurando una línea de
producción diaria previamente programada.
Así, a la carrocería autoportante se le van adicionando a su debido tiempo, desde
adentro y hacia fuera de ella, los distintos componentes (panel de instrumen-
tos, mazos de cable, asientos, cinturones de seguridad, tapizados laterales y de
techo, parasoles, sistema de audio, columna de dirección y volante, cristales y
demás accesorios internos).
Seguidamente avanzando el vehículo por la cinta transportadora aérea o terres-
tre, se precede a la instalación de distintos elementos tales como circuitos de
combustible, frenos, escape, etc., todo ello de conducción de diferentes fluidos;
posteriormente se procede al montaje de elementos o componentes ya de mayor
envergadura y de orden mecánico, reconociéndose aquí sus dispositivos tales
como sistema de suspensión de vehículo, fuente motriz (motor), caja de velocida-
des, ruedas, etc., para completarlo con acabados externos, como emplazamiento
de accesorios (espejos, manijas, faros, limpiaparabrisas, antena, paragolpes,
etc.).

Finalmente, armado de esta forma, se somete el vehículo a una auditoría, pasando
por un estricto control de calidad por personal idóneo tras lo cuál, se procede a
la realización de pruebas de “rodaje”. A fin de procurar un mayor conocimiento
de esta particular temática, a modo de información genérica, se procede a des-
tacar que importantes industrias automotrices derivan partes de sus vehículos ya
terminados, a pruebas más exhaustivas a las precedentes indicadas, a modo de
muestreo.
Por último y previo a su salida definitiva a la comercialización; y en razón de que
en distintos pasos de su armado, un vehículo puede resultar deteriorado acciden-
talmente (marcas, rayas u otros problemas típicos e inherentes a las líneas de
montajes), las empresas disponen de un sector con tecnología especial que los
repara.
Presentamos algunos datos a tener en cuenta al momento de elaborar la Ficha
Técnica del Vehículo:
Tipo de vehículo: familiar, utilitario, camión, acoplado, ómnibus, coupe, tres
puertas, cuatro puertas, cinco puertas, entre otros.
Identificación del bien: número de dominio, marca, tipo, modelo, año de fabri-
cación, kilometraje, motor (marca y número), chasis (marca y número), registro
donde se encuentra inscripto.
Estado funcional: aquí tendremos en cuenta
Motor: Verificar el estado de la compresión del motor, teniendo en cuenta los
datos aportados por el fabricante. Verificar posibles consumos de aceite, golpes
internos y posibles pérdidas de aceite.
Caja de velocidades: verificación del nivel de fluido, viscosidad y restos de par-
tículas metálicas, verificación del estado de la caja (probar el auto), pérdidas de
aceite, etc.
Tren delantero y tren trasero del vehículo: verificar el estado de los bujes y de los
amortiguadores, parrillas de suspensión, coloración de los humos de combustión,
rótulas y demás componentes.
Estado estructural: estado general de la carrocería del vehículo (verificar posi-
bles arreglos realizados y a realizar).Modificación de puntos de soldaduras;
modificaciones en zonas de ensambles, Control de las líneas de techo, puer-
tas, guardabarros. Luces de puertas, capot, baúl. Localizar accesorios faltantes y
estado general del interior del vehículo (tapizado, alfombras, etc.).
Según la teoría del Mart. Hugo Teruzzi, en la tasación de automotores

existen tres aspectos a tener en cuenta:
• Jurídicos: es decir, el estado de los papeles del vehículo y demás

aspectos legales.
• Técnicos: el tasador deberá tener suficiente conocimiento a los fines
de analizar, por medio de la confección de una ficha técnica, el fun-
cionamiento de todos los componentes mecánicos, eléctricos, etc.
que hacen a las características propias del modelo a tasar y permi-
ten el correcto funcionamiento del mismo. Este análisis es de suma

importancia ya que arrojará, como resultado, el estado de conserva-
ción y uso del auto.
• Económicos: se trata del análisis propio del mercado determinante
del precio del bien.
El avalúo (tasación) se realiza depreciando el bien por su antigüedad,

tomando como referencia el valor a nuevo del vehículo, o sea el
precio abonado en fábrica o concesionaria. Otro aspecto a tener en
cuenta es la vida útil del vehículo, ya que es un elemento fundamen-
tal a los fines de establecer la depreciación del automotor. Una vez
superada su vida útil y si se mantiene un buen estado de conserva-
ción, el valor residual del bien se calculará comparando el auto con
otros de similares características en el mercado.
Para identificar dichas características, el tasador deberá acceder al título
de propiedad de automotor, allí encontrará todos los datos necesa-
rios para la correcta individualización del bien a tasar.
El estado de conservación de los puntos descriptos anteriormente
nos dará como resultado una plusvalía o un castigo, que será igual al
costo de reposición que corresponda en cada caso, influyendo estos
costos en el resultado final de la tasación.
Veamos un ejemplo. Si al realizar la tasación de un vehículo, éste pre-

senta las cubiertas dañadas, al valor final de la tasación tendremos
que restarle el costo de reposición de las cuatro cubiertas. Es decir,
si el auto cuesta $70.000 y la reposición de las cuatro cubiertas nos
implica un costo de $3000, el auto tendrá un valor de $67.000. Otro
de los aspectos a tener en cuenta es el tipo de carrocería del vehículo
a tasar, ya que esto puede variar su valor.
Recordemos que actualmente existen distintos tipos de carrocerías y que,
en muchas oportunidades, un mismo modelo puede llegar a venir con
dos carrocerías distintas, costando ambos dos valores totalmente
diferentes.. A los distintos tipos de carrocerías los podríamos clasifi-
car de la siguiente manera:
• Monovolúmenes: son aquellos vehículos en los que sus espacios

no se encuentran diferenciados, es decir trompa, habitáculo y baúl;
sino que éstos se encuentran íntimamente relacionados.
• Dos volúmenes: son aquellos en los que la conformación de su
carrocería deja perfectamente establecidos dos espacios, trompa y
habitáculo.
• Tres volúmenes: son aquellos vehículos en los que se encuentran
bien diferenciados su trompa, habitáculo y baúl.
• Familiares: tienen características similares al Dos volúmenes en lo

que hace a la conformación de carrocería, pero en la parte trasera del
habitáculo posee un espacio mayor que, en algunas oportunidades,
es utilizado únicamente como baúl.
Método lineal
Esta metodología, además de servir para tasar automóviles, sirve
para tasar cualquier bien mueble, pero siempre tiene como punto de
partida el valor a nuevo del bien. En caso de tratarse de automóviles,
su punto de partida siempre va a ser el valor de compra de 0 km.,
es decir, el valor abonado en concesionaria o fábrica. Para el caso
de los automotores, su vida útil es de cinco años y se calcula de la
siguiente manera:
Método Lineal = Precio a Nuevo – Depreciación
Veamos un ejemplo:
Auto: Fox Trendline Volkswagen 1.6
3 puertas
Antigüedad: 1 años
Vida probable: 5 años
Valor a nuevo: $83.000
D = 1 x 100
5
D = 20%
Valor depreciado: $83.000 x 20%

Valor depreciado: $ 16.600
Así, pasado un periodo de cinco años, su precio será aquel que fija
el mercado al momento de la tasación. Esta disminución en la vida
útil de los automotores se debe al continuo avance tecnológico que
éstos sufren. Tal es el caso de los avances que existen en cuanto
a los frenos, a los que se les ha incorporado un sistema anti blo-
queo, llamado (A.B.S), o los avances respecto a la alimentación de
los motores (ya casi no existen modelos a carburador), y aquéllos en
materia de seguridad (como la incorporación de airbags).
Asimismo, es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee un refer-
ente económico (precio nuevo) en el mercado, lamentablemente
este método no se puede emplear. Por ejemplo, si se debe tasar un
vehículo modelo 99, y resulta que a la misma marca y modelo se le
introdujeron cambios en el diseño del frente en el año 2001: enton-
ces, no se puede aplicar este método lineal, ya que el precio a nuevo

no se corresponde específicamente con el objeto de la tasación. En
este caso, es oportuno remitirse al mercado del usado y obtener
algún referente por comparación directa, aplicando porcentajes de
castigos o plusvalías según corresponda, de acuerdo a su antigüe-
dad y estado de conservación.
Actividades
Actividad 1: Tasando un vehículo

Su prima decide renovar su vehículo
(marca Ford Focus, Exe Plus TDCI
modelo 2011, que se encuentra en
excelentes condiciones), por un O km.
de la misma marca. Tiene previsto ir a
una concesionaria para ver cuál es la
oferta de la agencia por el vehículo que
ella entregaría como parte de pago.
Si bien está en sus planes ir a la concesionaria, prefiere asesorarse con Ud., para
tener el justo valor, teniendo en cuenta que el valor a nuevo es de $ 117.000.
En esta actividad, usted deberá calcular, mediante el método aprendido, a cuánto

asciende el valor del automóvil.

m9
Técnicas de Tasación: Módulo 9 m9 contenidos

Contenidos
Tasación rural
En este módulo vamos a incursionar en la tasación de

inmuebles rurales, que exige una metodología
particular, diferente de la valuación de predios
urbanos y suburbanos en muchos aspectos.
Para comenzar, recordemos que los inmuebles rurales

son un medio apto para la producción agropecuaria y su
valor depende principalmente de su capacidad de
producción, en cuanto a su cantidad y calidad.
Cuando hablamos de producción, lo hacemos respecto de producción agrícola y producción

ganadera. Si nos retrotraemos a lo visto hasta el momento en cuanto a la valuación de inmuebles
urbanos es obvio decir que el valor de los predios urbanos está íntimamente relacionado con el mercado
de viviendas, comercios y demás destinos, y los valores surgen de un estudio de mercado local con
antecedentes comparables homogéneos o susceptibles de homogeneizar mediante factores correctivos
convenientemente calculados.
La valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos técnicos agropecuarios, socioeconómicos y

geopolíticos, ya que el valor de los campos está definido, por una parte, en aspectos intrínsecos y
productivos; y por la otra, por situaciones económicas relacionadas con el intercambio comercial
internacional, regímenes impositivos, política crediticia, etc.
Tanto es así que, por ejemplo, los valores de predios ganaderos pueden variar notablemente entre un
año y otro, de acuerdo al precio internacional de la carne de exportación. El conocimiento adecuado de
las características del medio rural es requisito indispensable para el tasador. Resulta primordial
reconocer las características del suelo y las técnicas de su laboreo, el tipo de agua y la cantidad en la
que sirve al predio, el comportamiento del clima, la presencia de pastizales naturales, etc. A lo anterior
debemos sumarle el análisis de las mejoras a los fines de arribar a un valor general del predio bajo
análisis.

La producción agrícola depende de la disponibilidad de suelos capaces de desarrollar cultivos
con un buen rendimiento. Los factores que inciden directamente en la actividad agropecuaria son: el
suelo, el agua y el clima.
Suelo, agua y clima
El suelo es la superficie suelta de la tierra, aún sin ser materia muerta. En él se verifican
constantes transformaciones físicas, químicas y biológicas, que son influidas por las condiciones
climáticas: lluvia, viento y temperatura, y por las prácticas agrícolas: aradura y fertilización.
La capa cultivable del suelo consta de materiales sólidos (partículas minerales y materias orgánicas),
agua y aire. Estos componentes determinan las características del suelo y de su relación depende la
fertilidad.
Ahora bien, si hiciéramos un corte perpendicular en el suelo, veríamos que se distinguen varias
capas, de las que por el momento sólo nos interesarán cuatro:
La capa más superficial: con gran actividad química y biológica (con acumulación de materia orgánica)
donde se desarrollan las raíces de las plantas. Esta capa se ve afectada por las labranzas y a ella se
incorporan los fertilizantes, se la denomina suelo activo o tierra laborable. Su espesor varía entre 15 y 40
cm.
Una segunda capa de color más claro llamada suelo inerte.
El subsuelo, a continuación del anterior, que tiene gran influencia sobre el suelo activo y que alcanza
hasta unos 60 cm. de profundidad.
Una capa impermeable que impide que el agua siga cayendo, por gravedad, hacia el interior de la
tierra.

La composición del suelo en grupos de partículas de distintos tamaños define su textura y hace
que los mismos se clasifiquen en:
Arcillosos: con una proporción de arcilla superior al 20%. Tienen gran cohesión y acumulan mucha
agua; cuando se secan forman costras, se agrietan y se endurecen; cuando están húmedos resultan
pegajosos, muy compactos y mal aireados. Las labranzas son dificultosas y dejan la superficie
aterronada. Resultan inadecuados para la mayoría de los cultivos.
Arenosos o silicios: contienen más del 70% de arena, por lo que son sueltos y muy permeables, por
ello el agua los atraviesa fácilmente, arrastrando consigo las sales minerales solubles. Las labranzas no
son de gran dificultad pero nunca se terminan de manera perfecta.
Calcáreos: tienen más del 10% de calcio. Son suelos claros y por ello, más bien fríos. Hay muchas
plantas que no vegetan en estos suelos.
Humíferos: contienen más del 10% de humus, sustancia formada por materias orgánicas
transformadas o en proceso de transformación. Tienen gran capacidad para retener el agua y son de
color oscuro, lo que los hace húmedos y cálidos.
Suelo franco: el que por su composición especial es fértil, fácil de trabajar y en donde la mayor parte
de los vegetales prosperan en inmejorables condiciones. La composición química de un suelo franco
acusa los siguientes valores:
o Arena 60 % al 70 %
o Arcilla 15 % al 20 %
o Calcio 5 % al 10 %
o Humus 5% al 10 %
Ahora bien, hecha una somera aproximación al tema anterior, se concluye que la productividad del suelo
es su capacidad para producir cultivos. Para que el suelo sea productivo es necesario que sea fértil, es
decir, que contenga y suministre a las raíces las cantidades adecuadas de nutrientes, agua y aire. Todo
ello sumado a una estructura y profundidad que proporcione un ambiente favorable al desarrollo de las
plantas.
Respecto a los nutrientes, se clasifican en macro elementos (nitrógeno, fósforo y potasio), elementos o
nutrientes secundarios (calcio, magnesio y azufre) y micro elementos (cobre, hierro, etc.).
En el análisis del suelo, otro elemento fundamental es poder conocer su estado de acidez o de
alcalinidad, que se conoce como reacción del suelo y se cuantifica por medio del pH. Los principales
factores que determinan la intensidad de acidez son: la lluvia, la irrigación, el drenaje, las partículas
minerales, el tiempo de explotación y la fertilización.
En esta categoría, los suelos pueden ser: ácidos, neutros o alcalinos. Estas condiciones se expresan en
el pH del suelo que tiene una influencia decisiva en la disponibilidad de nutrientes para las plantas. Los
suelos alcalinos tienen un pH mayor que 8 y los muy ácidos, menor que 5,5.

La degradación del suelo se produce por cualquier pérdida de sus propiedades, y es el resultado de la
falta de control de las influencias naturales negativas e inadecuadas prácticas agrícolas, pudiendo llegar
a la erosión que consiste en el arrastre de parte de la superficie terrestre. Las lluvias fuertes y el viento
son los principales agentes de este proceso, pudiendo llegar a ser especialmente destructivos en
aquellos lugares donde la cubierta natural de vegetación se ha roto por el desmonte, el sobrepastoreo o
por una aradura inadecuada. Las tierras cultivables también están expuestas al peligro de la erosión si
no se manejan racionalmente, ya que termina agotándose su materia orgánica.
Ahora bien, ya hemos visto que existen distintos tipos de suelos y que en función de la aptitud que
reúna cada uno de ellos se los puede clasificar en:
Suelo de aptitud agrícola: son suelos de textura franca, de fácil laboreo, provistos de materia
orgánica, con buena estructura y fertilidad. Esta aptitud se halla condicionada fundamentalmente a la
cantidad y distribución de la lluvia caída. El grado de aptitud se determina con el rendimiento promedio
de los cultivos y se mide en quintales por hectárea sembrada.
Suelo de aptitud ganadera: son suelos pesados con alto porcentaje de arcilla, difíciles de trabajar. La
aptitud de estos suelos se mide en base a la receptividad ganadera que tengan, es decir qué cantidad de
animales por hectárea pueden ser sostenidos con forraje verde, en sus requerimientos normales de
producción a lo largo de un año.
Suelo de aptitud forestal: son suelos de textura arenosa o franco arenosa, con perfil profundo, que
permiten la implantación y desarrollo radicular de especies de latí foliadas (ej. eucaliptos). Las especies
coníferas (ej. pinos) soportan cierto grado de anegamiento, pudiendo resultar más aptos aquellos suelos
con porcentajes de arcilla más elevados. Los suelos inundables son aptos para cultivos de salicáceas
(sauces en bajos inundables y álamos en albardones).
Otro de los factores influyentes es el agua que cumple dos

funciones muy importantes en el suelo agrícola:
Interviene en todos los procesos físicos, químicos y
biológicos, involucrados en la formación de la tierra
fértil.
Solubiliza las sales minerales que luego pone a
disposición de los vegetales como alimento
A esto debemos agregarle por supuesto una de las utilidades que brinda el agua y que todos
conocemos: para el consumo humano, para la provisión a los animales, para riego a las plantas, para
uso doméstico, industrial y energético. Para su aprovechamiento, el agua caída bajo forma de lluvia en

un campo laborable puede ser evaporada de un 30% a un 50%, puede ser escurrida de un 10% a un
25% y puede ser infiltrada de un 20% a un 30%.
La temperatura y los vientos aceleran la evaporación. En los suelos muy inclinados el agua se desliza
con mucha mayor facilidad que en los que tienen poco declive. Los suelos arenosos y sueltos son más
permeables que los pedregosos y arcillosos de modo que en los primeros el agua será mejor infiltrada.
Como se podrá imaginar, en agricultura interesa fundamentalmente la conservación de la humedad del

suelo. Las labranzas ayudan a este propósito porque reducen la evaporación, al modificar su estructura y
eliminar las plantas indeseables que quitan agua y la vuelven a la atmósfera por transpiración.
Según sea el contenido de las materias orgánicas e inorgánicas, el agua resultará apta o no para los
distintos usos que tiene en la actividad agropecuaria.
El tercer factor es el clima. Es posible eludir, en mayor o menor grado, la acción adversa del clima
sobre los organismos vivos, mediante distintos métodos:
Cultivando especies que se aclimaten a la región.
Realizando los cultivos en las estaciones que tengan mayor similitud con las características del clima
de donde dichos cultivos procedan.
Modificando la temperatura del suelo, por medio de labranzas especiales, riegos y otras prácticas;
Atenuando los vientos, interponiendo cortinas de árboles, empalizadas, muros, etc.
Pastizales Naturales
La pradera natural, es la tierra productora de forraje natural que sirve para el consumo de los
animales. Como tal, puede ser revegetado natural y artificialmente, para proveer una cubierta que se
maneje como vegetación nativa.
En el pastizal natural encontramos una asociación de plantas y especies vegetales que incluyen:
gramíneas (pastos); leguminosas forrajeras; seudo pastos (plantas semejantes a los pastos); hierbas.
Para determinar la condición del pastizal natural, se toma en cuenta: el valor cualitativo de su
composición (presencia de distintas especies y el valor relativo de cada una de ellas); el valor
cuantitativo, es decir, la cobertura (relación entre la superficie ocupada por plantas y la superficie total del
pastizal).
Mejoras

Dentro de las mejoras que existen en un establecimiento
rural, podemos encontrar:
• Alambrados: facilitan la delimitación de las propiedades, a la vez que la división de las estancias
en los potreros necesarios. Un buen cerco de alambrado se compone de postes para los que, en
general, se utilizan maderas duras (aunque la madera más utilizada por sus cualidades es el quebracho,
también se utiliza el ñandubay, una madera más liviana). Los postes de buena calidad tienen mayor
duración en el tiempo.
• Varillas: el tipo más común es de madera dura, aunque también las hay de hierro y de alambre
retorcido y reforzado. También hay varillas especiales para alambrado suspendido. Las de madera se
fabrican en quebracho blanco, curupay, virapitá, lapacho o ñandubay, en distintas dimensiones.
• Alambres: hay varios tipos de este material, al principio se utilizaba solamente alambre de hierro
dulce, alquitranado, para preservarlo de la oxidación; luego se incorporó el uso del alambre de hierro
galvanizado. Actualmente se emplea en mayor medida el alambre de acero, resistente e inoxidable.
• Torniquetes: son cajas metálicas con un eje de crique, que sirven para estirar los alambres. Los
torniquetes pueden ser de diversos tipos.
El alambrado tradicional se construye con postes ubicados a distancias importantes o en

esquinas. Entre éstos se ubican los medios postes y entre los medios postes, las varillas. La cantidad de
hilos se relaciona con las necesidades del uso del predio. El alambrado suspendido duplica la distancia
entre postes intermedios, reduce la cantidad de varillas y de hilos, con alambre de alta resistencia. La
flexibilidad del sistema determina una vibración y fuerte cimbrado que se transmite en muchos metros,
hecho que asusta a los animales y evita que embistan el alambrado. El alambrado eléctrico es un
alambre sometido a una corriente de alta tensión y bajo amperaje, que produce descargas inocuas sobre
el animal, alejándolo de la cerca.
Corrales

Se trata de sitios cercados, de pequeñas
dimensiones, donde se realizan las prácticas
comunes del campo.
Se construyen en forma circular, lo que
permite un fácil desplazamiento del ganado y
evita amontonamientos y magulladuras en el
animal. No obstante, existen también corrales
cuadrados y rectangulares.
En general, se construyen con postes que se
ubican muy próximos, según la
mansedumbre de la hacienda, alternados con
medios postes.
En establecimientos grandes, a continuación del corral y separado de él por una tranquera, se

construye el trascurra, con iguales características que el corral pero con una superficie menor. Luego, se
instala un embudo que se comunica con la manga que lo continúa; en la parte terminal de la manga está
el brete para operaciones, curaciones, desvasado, etc. Como complemento, figura el bañadero y el
escurridero.
Aguadas
Las aguadas artificiales se preparan en los campos cuando éstos carecen de aguadas naturales
o cuando las existentes resultan inapropiadas. Son perforaciones practicadas hasta las distintas napas
existentes o de represas construidas en partes bajas para el aprovechamiento de las lluvias.
Se construyen a los fines que actúen como reservorios de agua, tanques con chapa de hierro
galvanizado (tanque australiano), o con ladrillo de canto revestidos con cemento, premoldeados e incluso
de madera dura. Los bebederos son el complemento del tanque y se utilizan para abrevadero del
ganado.
La ubicación de las aguadas depende de la extensión de los potreros, de su capacidad para
alimentar la hacienda, de la topografía del terreno y de la distribución de éste; existen distintos tipos:
hierro, galvanizado, madera, cemento, etc.
Construcciones

Una instalación agropecuaria se completa con el
casco, parque, casa principal, alojamientos para
el personal, galpones, tinglados, establos,
cobertizos, silos, construcciones especiales, etc.
En el caso de la casa principal y de aquéllas destinadas al personal, el tratamiento se asemeja a

las construcciones urbanas, sin descuidar particularidades constructivas propias del medio y estilos de
vida.
Las construcciones específicas para la explotación agropecuaria, deberán analizarse en su
calidad, cantidad, adecuación y grado de aprovechamiento.
Infraestructura y servicios
Una serie de mejoras completan el equipamiento de un establecimiento rural y, para poder
determinar su valor, debemos considerarlas como objetos de evaluación. Entre las mejoras encontramos
las siguientes:
• Sistema de provisión de energía: eólica, hidráulica, térmica o eléctrica.
• Existencia de caminos internos mejorados.
• Desagües construidos (alcantarillas, sifones, puentes, etc.).
• Plantaciones perennes con fines de reparo, adorno, etc.
Factores que influyen en el valor de un inmueble rural

El valor de los predios rurales está influenciado no solamente por las cualidades del bien y de su
entorno, sino que además los factores políticos y económicos que desencadenan acontecimientos y
tienen un peso especial sobre el valor de estos bienes. En la realidad, nos encontramos con factores que
sostienen o aumentan el valor y, al mismo tiempo, con factores que actúan como depresores del valor de
los predios rurales.
Entre los factores sostenedores del valor podemos rescatar los siguientes:
• Rendimientos esperados de la explotación e inversiones.
• Políticas de promoción tales como: subsidios, préstamos y desgravaciones impositivas.
• Un mercado internacional favorable.
• Expectativas de obras públicas a realizarse.

Entre los factores depresores del valor, podemos ver:
• El bajo rendimiento productivo y altos impuestos.
• Degradación ecológica.
• Adversidades climáticas reiteradas.
• Realización de obras públicas que resulten perjudiciales para el predio.
Metodología de la Valuación Rural
Metodología más utilizada para realizar una tasación rural:
Método Comparativo y Sumario Comparativo Homogeneizado
Consiste en estimar el valor de un predio en función del precio de otro u otros predios
semejantes, previa apreciación de las diferencias y su probable influencia en el valor. Se basa en el
análisis minucioso del predio por valuar considerando, paralelamente, aquéllos de los cuales se conoce
el precio, procediendo a su comparación y homogeneización, teniendo en cuenta las razones que
normalmente dan carácter al valor.
Para poder aplicar este método, debemos recurrir en primera instancia a la búsqueda de
antecedentes similares a nuestro objetivo, dentro del mercado al que el mismo pertenece. En
consecuencia, deberemos contar con:
• La mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios de ventas y de ofertas.
• Analizar valores obtenidos en subastas públicas, privadas y judiciales.
• Analizar las condiciones de venta, facilidades, urgencias y necesidades de venta de los predios
antecedentes.
• Consultar contratos de alquiler, aparcería etc., analizando circunstancias y condiciones.
• Establecer el valor básico, punto alrededor del cual fluctúan los valores de la tierra.
• Tener en cuenta los valores físicos que afectan el valor de la propiedad y analizar la capacidad
productiva.
Factores de Comparación
A continuación disponemos de una lista de factores que necesariamente tendremos que
observar cuando decidamos tasar un inmueble rural:
Ubicación: consiste en la identificación del lugar, localidad, provincia y nomenclatura catastral, a los
fines de poder establecer la localización exacta del predio. Será muy importante determinar la distancia a

caminos, a lugares de abastecimiento, a los centros de comercialización de su propia producción, ya que
esto influirá significativamente en el costo de los fletes, etc.
Situación Jurídica: en este factor debemos poner especial atención al estudio de títulos
correspondiente, identificando al titular, explicitando los datos del dominio, la fecha de inscripción, el
análisis de la existencia de gravámenes que pesen sobre la propiedad, las restricciones al dominio que
pueda tener, la disponibilidad del mismo en cuanto a su transferibilidad, y todo lo que implique la facilidad
o dificultad en la transferencia del inmueble, lo que obviamente incide en un probable valor de
realización.
Extensión del campo: aquí transcribimos textualmente lo que expresa Guerrero en su Manual de
Tasaciones para este punto:
“aspecto muy importante, ya que el precio unitario del terreno será mayor para la superficie que
corresponda a la Unidad Económica (Unidad Económica de un predio rural es la relación existente entre
la superficie, calidad de la tierra, ubicación, mejoras y demás condiciones de explotación racionalmente
trabajada por una familia agraria, que le permita afrontar sus necesidades, y que favorezcan a la
evolución de la empresa). Dicho valor se va haciendo menor a medida que la superficie se aparte de la
Unidad Económica, o sea que a mayor extensión, menor valor por unidad de superficie, excepción hecha
de los predios que disminuyen su superficie, pero se acercan a un centro urbano. En estos casos, el
valor unitario puede aumentar, pero puramente por factores de tipo especulativo”.
Por otro lado, la fijación de la Unidad Económica la realiza el Ministerio de Agricultura, y se

predetermina por zonas y en función del tipo de suelo. Tampoco debemos dejar de considerar que, de
acuerdo al uso que se haga del suelo, o bien de la actividad que cada propietario practique en su fundo,
dicha producción y su rendimiento cumplirá o no con los requisitos establecidos por el concepto de
unidad económica: que le permita afrontar sus necesidades y que favorezca a la evolución de la
empresa.
En los tiempos que corren, sin políticas de estado consistentes, con precios comerciales
tentadores, haciendo un uso inadecuado del suelo, muchas veces sin tener en cuenta las rotaciones de
cultivos necesarias, se provoca la degradación de la tierra en pro de un rendimiento económico
inmediato; en realidad, debería realizarse un estudio agroeconómico de cada predio y fijar, para cada
uno de ellos, una unidad económica que atienda racionalmente a las necesidades de la familia agraria.
Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural

Ahora bien, cuando se nos encarga la tasación de un inmueble rural, habida cuenta de su extensión, la
verificación a priori de la superficie resulta mucho más difícil que si estuviéramos hablando de un
inmueble urbano. A modo de recomendación, cabe aquí dejar planteado lo siguiente:

• Tomar todas las precauciones posibles en cuanto a determinar con exactitud la localización del fundo
a tasar.
• Cuando el inmueble está ubicado en el medio del campo no resulta fácil poder determinar si el lugar
al que llegamos es exactamente el mismo bajo análisis. Esto si se trata, obviamente, de una tasación
para la justicia, ya que si estuviéramos hablando de una tasación particular, se sobreentiende que
quien nos la ha encargado, nos dará las indicaciones exactas para llegar al lugar o bien nos
acompañará. Pero cuando estamos hablando de un inmueble en litigio, en nuestra función de peritos
tasadores, no podemos dejarnos guiar exclusivamente por las indicaciones de las partes, sino que
además, por nuestros propios medios debemos saber a ciencia cierta hacia dónde nos dirigimos y
adónde llegamos.
• Disponer de la documentación necesaria como para tomar la real dimensión del inmueble que está
bajo análisis, por ejemplo: plano de mensura, escritura, boleta de liquidación de impuesto
inmobiliario, etc.
Forma: la más conveniente es la forma cuadrangular, en cuanto a la facilidad de manejo (en relación a
las tareas a realizar) y a la facilidad para su comercialización por las ventajas que ofrece.
En campos muy alargados sobre márgenes de arroyo se deben castigar, ya sea por la mayor incidencia
de alambrados y aguadas excesivas, o por la mayor dificultad de manejo y desproporción de los potreros
resultantes.
Calidad del suelo: en cuanto a la naturaleza del terreno, la misma estará dada por las características de
la zona, teniendo directa relación con ello el clima, la vegetación natural, la topografía, la cantidad y
calidad de agua. En algunos casos, resulta casi imprescindible realizar un estudio de suelos, a los fines
de determinar si toda la superficie involucrada en el fundo que debemos tasar reúne las mismas
características de suelo, o si toda ella o alguna fracción, ha sido tratada y utilizada bajo las mismas
condiciones.
Recordemos lo visto anteriormente en cuanto a los distintos suelos y a las aptitudes que cada uno de
ellos presenta en cuanto a la producción. Dante Guerrero nos dice que debemos contar con información
sobre textura, estructura, profundidad, características del subsuelo y posibilidades de erosión, tener en
cuenta la presencia de suelos salitrosos, la existencia de suelos degradados, etc.
Cuando estamos aplicando el método comparativo, el mismo Guerrero plantea que debemos estimar el
rendimiento de cada fundo (hablando de los antecedentes y del objetivo) y calcular la renta diferencial, la
cual - capitalizada - nos da la diferencia de valor entre uno y otro campo.
Existencia de agua: resulta imprescindible contar con agua para el desarrollo de la actividad agrícola y
ganadera. Debe tenerse en cuenta la existencia de fuentes superficiales (ríos, lagunas, arroyos), y cuál

es la distancia desde el fundo hasta ellas. También se debe considerar la presencia de fuentes
subterráneas, a qué profundidad se encuentran y cuál es su calidad.
Es necesario tener presente los riesgos de contaminación del agua en caso de cercanía a pozos ciegos,
represas, etc., sin perder de vista que la proporción de sales que contenga no sea excesiva y, por lo
tanto, perjudicial para la actividad y para el consumo tanto de personas como de animales.
Clima: conocer si el promedio de precipitaciones pluviales del último año guarda relación con lo previsto
para la zona, y si es posible conocer la evolución de los últimos diez años como para tener un
comportamiento de la zona.
Mejoras: si tanto el campo a tasar como aquéllos de los que conocemos sus valores (y que nos sirven
como referencias) tienen mejoras, calculamos el valor de las mismas y las deducimos de la tierra,
obteniendo así el valor de la tierra nuda.
Ahora bien, dentro de lo que nominamos como “mejoras” debemos tener en cuenta que las mejoras
pueden ser:
• Mejoras extraordinarias: como por ejemplo el desmonte, la nivelación, que son inversiones que se
realizan por única vez y que son determinantes para modificar el valor de la tierra;
• Mejoras ordinarias: alambrados, mangas, corrales, aguadas, sistemas de riego, construcciones (casa
habitación, galpones, tinglados, bañaderos), caminos internos, plantaciones herbáceas y arbóreas
(frutales –viñedos).
Método empírico sumario

Dentro de los métodos empíricos es destacable el que se aplica en algunas zonas características
por una explotación única y común en su tipo. El Tribunal de Tasaciones de la Nación lo llama Método
Empírico Zonal, ya que contempla las receptividades y/o rendimientos de la zona en que se esté
trabajando. Por ejemplo, en la Patagonia Argentina, en la que los campos se valúan en relación a la
productividad de la única explotación (agropecuaria) de la zona.
En la actualidad, la actividad económica se ha expandido y se explotan otras actividades, por
ejemplo el turismo, por lo que las bases para la valuación cambian fundamentalmente.
A partir del conocimiento del valor asignable a un campo en la zona, dado por la receptividad
admisible en el mismo, el valor total resultará de multiplicar su superficie por dicho valor y la cantidad de
unidades por hectárea que admite. Cuando se utilice esta metodología, se deberá adjuntar a la tasación
las fuentes o publicaciones que sostienen el valor unitario adoptado.

Volviendo a la valuación tradicional en
dichas tierras, la receptividad ovejuna
constituye el elemento fundamental en
este tipo de valuación. El valor unitario
de la tierra se estima, entonces, en
función de la cantidad de ovejas que el
campo en estudio es capaz de
soportar, de acuerdo al pastaje que
produce por hectárea y por año.
El TTN aconseja que este método se utilice únicamente en aquellos casos en que fuese dificultosa la
aplicación del Método Comparativo de la Norma TTN 3.x.
Método Analítico Comparativo Ponderado o Sistema de Puntos

El tema que desarrollaremos en este punto lo será en base al contenido y desarrollo que hace
Dante Guerrero en su Manual de Tasaciones.
El método propone la estrecha relación entre el valor real del inmueble obtenido en plaza y su
correcta ponderación en cuanto a lo que hace a su calidad agropecuaria.
La sustancia del mismo recae en el estudio pormenorizado de los distintos bienes inmuebles del
sector que se ofrezcan en compraventa, o que hayan sido motivo de operaciones inmobiliarias recientes.
Un factor importante es el análisis de la calidad agropecuaria de cada antecedente, ubicación y
funcionalidad de los fundos.
Para comenzar, se deberán recoger de los mercados antecedentes de transacciones
inmobiliarias obtenidas en el lugar. Luego habrá que ponderar cada uno de esos antecedentes en
función de conceptos tales como topográficos (de altura – de relieve), edáficos (determinación en cm. del
espesor de la capa arable, textura y calidad del suelo en cuanto a si está medianamente suelto o si es
compacto, niveles, etc.; todo esto a fin de prever el estancamiento del agua, calidad y profundidad del
agua del subsuelo, fertilidad del suelo, etc.), fisiográficos (vegetación – receptividad ganadera) y
económicos (accesibilidad a las rutas – fuentes de consumo).
La ponderación se realiza a través de un análisis estadístico, a partir del cual se fijan parámetros
para ser utilizados como referencia. Luego del análisis (de cual se obtiene un valor de “aptitud
ponderada” de los antecedentes), se consigue un nuevo valor, que surge de la relación entre la
sumatoria de los precios globales de los antecedentes recogidos del mercado y el coeficiente de aptitud,
este último obtenido a partir de la ponderación de la superficie en hectáreas y los puntos de aptitud que
se le asignaron a cada antecedente en particular.

Entonces la tasación surgirá de la siguiente expresión:
Sup. tierra x valor ha (promedio simple ponderado) x aptitud del campo a tasar
aptitud media antecedentes
En realidad, la aplicación de este método requiere un conocimiento amplio y específico de la

tierra, para lograr la determinación de la calificación agropecuaria o puntaje de aptitud del campo de
cada uno de los antecedentes y del campo objetivo, siempre respecto de parámetros preestablecidos.
La incorrecta asignación de los puntajes, nos llevará irremediablemente a determinar un erróneo
valor de tasación.
Recomendaciones
En cuanto a la documentación que necesitará, Ud. deberá reunir:
a) Asiento de dominio (preferentemente actualizado): copia sin valor notarial expedida por el Registro
de la Propiedad respectivo o, en su defecto, si no tiene posibilidad de conseguir dicha publicidad
registral, deberá tener en sus manos la escritura con la que el actual propietario compró ese inmueble.
De este documento Ud. podrá verificar:
1. Titularidad.
2. Descripción del inmueble que debe coincidir con lo que surge del plano de mensura. A su vez, la
misma información deberá ser coincidente con la situación que Ud. observe al momento de realizar la
inspección ocular.
3. Si surge de la publicidad registral, algún gravamen o alguna restricción al dominio.
b) Plano de Mensura: en el mismo podrá corroborar:

• Nombre del titular.
• Ubicación según títulos.
• Ubicación según la Dirección de Catastro de la provincia.
• Hoja de Registro Gráfico y número de parcela.
• Nº de cuenta con el que figure inscripto el inmueble en la Dirección de Catastro y la Dirección de Rentas
de la Provincia.
• Inscripción dominial (dato que verificará con el dato que obtuvo del Registro de la Propiedad).
• Croquis de ubicación respecto de la población más cercana.
• Croquis de la parcela, que estará referenciada en escala, donde Ud. podrá verificar: medidas lineales,
ángulos y superficie del polígono bajo análisis.
• Datos de los linderos en cuanto a: número de parcela, inscripción dominial, titularidad registral.

c) Boleta de Liquidación de Impuesto Inmobiliario Provincial: de aquí Ud. podrá extraer los mismos
datos citados en los puntos anteriores, pudiendo verificar unos con otros y obtener:
• Nomenclatura Catastral.
• Nº de Cuenta.
• Base Imponible.
• Año de edificación de las construcciones.
d) Plano de las superficies construidas: que le será de ayuda para determinar las superficies
cubiertas. En caso de no existir plano o no estar a su alcance es conveniente que Ud. elabore un croquis
en base al relevamiento físico que realizará al momento de la “inspección in situ”.
e) Relevamiento de Antecedentes de inmuebles comparables: esto significa que Ud. deberá recorrer
la zona, investigar acerca de los establecimientos rurales que se hayan vendido en los últimos 6 u 8
meses aproximadamente, o que se encuentren a la venta en el momento de la inspección. También se
puede recabar toda la información posible entre los pobladores del lugar, cooperativas de la zona y/o en
las inmobiliarias de las zonas aledañas.
Actividad Ganadera
Semovientes
Si bien, las condiciones naturales posibilitan que la actividad ganadera tenga lugar en vastas
extensiones del territorio argentino, en lo que respecta al ganado vacuno la máxima aptitud ganadera del
país se da en la región pampeana, donde abundan las praderas naturales de pastos tiernos, aptos para
el pastoreo durante todo el año; suelos óptimos que permiten la introducción del cultivo de forrajeras; el
clima templado y húmedo que permite la cría “a campo”. La orientación de la ganadería en esta región
permite distinguir dos áreas diferenciadas:
La ganadería de cría, que se orienta a la producción de terneros o novillitos, que se engordan
en los establecimientos de inverne. Los cabañeros se especializan en la obtención de reproductores para
venderlos al criador. La zona de cría más importante se ubica en el centro-este de la provincia de
Buenos Aires (pampa deprimida), siguiéndole el centro y sur de La Pampa, Noroeste de Córdoba,
Corrientes y norte de Entre Ríos.
La invernada, contrariamente a la cría, se realiza en las mejores tierras, ya sean de praderas
naturales o de pastoreos artificiales cultivados con alfalfa, sorgo, maíz, avena u otras forrajeras.

La región de engorde más importante del país es la del oeste de la provincia de Buenos Aires;
oeste y noroeste de La Pampa; centro y sur de Córdoba y Santa Fe y sur de la provincia de Entre Ríos.
En esta región se encuentra el ganado vacuno más refinado; las razas productoras de carne: Shorthon,
Hereford y Aberdeen Angus. Está orientado al consumo de los grandes centros urbanos y a la
exportación.
En las regiones extra pampeanas se desarrolla una ganadería marginal con preponderancia de
razas criollas cuya rusticidad les permite adaptarse a la escasez de agua y pastizales; en los ambientes
más desfavorables, sobre todo en zonas áridas, coexisten con ganado ovino y caprino.
En las zonas donde se practica una agricultura intensiva, bajo riego, se encuentran razas más
refinadas, productoras de carne y leche para el abastecimiento de los centros urbanos locales.
En los ambientes de clima subtropical (Misiones, norte de Corrientes, Chaco y Formosa) se
introdujo el cebú mediante cruzas con animales de raza Brahman, Nelore y derivados como el Santa
Gertrudis y Bradford, lográndose ejemplares resistentes a las prolongadas sequías, escasez de forraje,
enfermedades parasitarias e infecciosas.
Tipos de razas
Razas de Bovinos y sus características
Estos animales están desprovistos de dientes
delanteros en el maxilar superior y, por ello
mastican con los dientes inferiores y las encías.
La vaca traga rápidamente el alimento que ingiere,
almacenándolo en el rumen, o panza de los
rumiantes, que es el primero de los cuatro
compartimentos en que se divide el estómago.
Luego la comida pasa al segundo estómago,
denominado redecilla, donde se agrupa formando
una serie de pelotitas.
Cuando la vaca descansa, devuelve esas bolas,
que mastica o rumia más detenidamente, y
entonces el alimento pasa al tercero y cuarto
estómagos, llamados respectivamente libro y
cuajar, donde tiene lugar la digestión.
Las bacterias existentes en el estómago de la vaca contribuyen a facilitar la digestión de la

celulosa que compone los tallos de la hierba.

En la República Argentina se consideran razas tradicionales el Aberdeen Angus, Hereford,
Shorthorn y Holando Argentino.
Razas Británicas
Aberdeen Angus: raza de origen
británico, proveniente del noroeste de
Escocia. Se cría en el país desde 1879.
Es una de las más difundidas en nuestro
país por sus aptitudes de rápido engorde y
condiciones de fácil adaptación a nuestras
pampas, considerada por gran cantidad de
expertos como la de mayor calidad de
carne. Base fundamental en nuestro país.
Produce carne, reses y cortes del tipo que el mercado nacional e internacional exige, ya que una
vez faenado se destaca su carne por la terneza, jugosidad, aroma, sabor y maduración (cuando tiene la
debida consistencia).
Es una raza sin cuernos, conocida vulgarmente como Mocha Negra. Tiene tamaño mediano y su
pelaje oscila entre el negro o colorado, aunque el blanco puede segregar en la ubre. Esta raza es usada
para todas las cruzas, ya que es la que mejor responde al choque de sangre, y tiene mayor resistencia.
Hereford – Polled Hereford (mochos): Raza que

produce una excelente conformación carnicera con
muy buen rendimiento y carne de muy buena calidad.
Sus orígenes se remontan a principios del siglo XVIII,
en el sur de Inglaterra. En 1862, se introducen al país
los primeros ejemplares, cuando los productores
comprenden la importancia de refinar sus rodeos.
La raza Hereford, mocho o astado, se caracteriza por su precocidad y productividad. Es una raza
ideal para cruzas, y en ella aporta rusticidad, fertilidad y homogeneidad de conformación. Prueba
contundente es la constituida por los Bradford (Hereford-Cebú), que se crían en el Norte Argentino.

Los machos pueden pesar entre 800-1100 kg., las hembras entre 600-800 kg., y los terneros
entre 40-42 kg. Es una raza muy fuerte.
De las razas británicas, es la de menor cantidad de leche, no obstante alcanza para la cría.
La Polled Hereford es una variedad mocha de la raza Hereford, originaria de los EEUU. Se ha
popularizado mucho en los últimos años y juntas son la segunda raza de carne de la Argentina.
Su introducción data de 1940. Presenta caras, patas y vientre de color blanco, características que se
conocen como “pampas” por tales colores. Se distingue por su aptitud cárnica, dado que sus reses
poseen un contenido graso sumamente adecuado al consumo interno, similar el Hereford astado.
Shorthorn: Raza de doble propósito, y primera

mejoradora del ganado criollo. Guarda bastante similitud
con las dos anteriores, se destaca por la precocidad en
el engorde, produce carne de alta calidad. El primer toro
de raza, proveniente del noroeste de Inglaterra (llano,
templado, pastos tiernos), ingresa a nuestro país en
1823.
Animal chico, extremidades cortas, musculoso, compacto, ancho, excesivo cúmulo de grasa
especialmente en pecho. Tiene el pelo colorado oscuro (también rosillo, blanco) con manchas blancas
en frente, vientre, patas; y su peso oscila entre 800-1000 kg. en los machos; 600-800 kg. en las
hembras; y 35-40 kg., en los terneros. Es el más importante en producción de leche.
Razas continentales
La Holando Argentino pertenece a una de las
razas de doble propósito (leche-carne), pero debe
encuadrarse dentro de las Razas Continentales
teniendo en cuenta que es una gran productora de
leche. Oriunda de los Países Bajos, los primeros
ejemplares se introdujeron a nuestro país en 1880.

Los novillos Holando-Argentino que van a mercado para su venta o faenamiento se
comercializan entre los 500/600 kg. Existiendo excepciones por diversas razones. El valor comercial
normalmente es inferior en 10% al valor de las tres razas enunciadas precedentemente. Este novillo es
destinado en porcentajes muy elevados para exportación.
Es de pelaje corto, overo negro y overo colorado.
Otras razas de importancia en el País

Charolais (también debe encuadrarse dentro de las razas continentales). Raza de gran capacidad
productora de carne, ingresa desde Francia después de 1910. Animal armonioso en su contextura, pelo
mediano espesor no muy largo, blanco trigo (o rosado), sin manchas. Presenta una gran masa muscular
con abundante manto de carne en los cuartos posteriores, donde se encuentran los cortes de mayores
cualidades de sabor cárnico. También existe la variedad del Charolais mocho, miembros ni cortos ni
largos, no demasiado finos y muy aplomados.
Limousin (también debe encuadrarse dentro de las razas continentales). Originario del oeste de Francia,
en 1960 entra en la Argentina. Es la primera Raza continental, tiene mucho músculo, mucha carne y
poca grasa. Es muy apreciada dentro de la industria frigorífica debido a su alto rendimiento. Se adapta
a zonas de altas temperaturas y escasos recursos (forraje regular, campo árido). Su pelaje es alazán
(tostado), producción lechera indispensable. Es la raza continental con mayor facilidad para el parto.
Presenta cuernos, aunque también existe una variedad mocha. Peso: toros 800- 900 kg.; vacas 600-700
kg.
Fleckvieh (también debe encuadrarse dentro de las razas continentales). Su origen se remonta a varios
siglos atrás, en la zona centro europea, especialmente en Suiza. En un principio fue una raza de triple
propósito: apta para el trabajo, la producción de leche y la de carne. Después de la Segunda Guerra
Mundial y a raíz de la mecanización agrícola, el propósito trabajo perdió importancia y hoy en día es una
raza de doble propósito, orientada en la Argentina hacia la producción carnicera, preferentemente.
Es una raza muy importante, representando el 49 % de ganado vacuno de Europa Occidental. En
Argentina su ingreso se remonta a 1967. La raza demostró su adaptación a las más variadas
condiciones de clima y suelo, y particularmente resistente en las zonas frías.
Como características principales podemos mencionar:
Color: de estos animales es overo tostado u overo amarillo. Piel muy gruesa, en ciertas partes
colgante.
Peso: en las vacas adultas oscila entre 600 y 700 kg. mientras que en el toro adulto, entre 1000 y
1200 kg.

Alta producción de leche, permite lograr altos pesos de destete, temperamento dócil, carne
magra con buen veteado.
El Fleckvieh en cruzamientos con razas británicas presenta una perfecta complementación de aptitudes
Simbrah. Las difíciles condiciones productivas del norte argentino (caracterizado por altas temperaturas,
pasturas de crecimiento estacional y bajo valor nutritivo, y proliferación de garrapatas), hicieron que las
razas cebuinas tuvieran rápida aceptación entre los ganaderos. Entre ellas se destaca el Simbrah,
ganado resultante del cruzamiento del Fleckvieh con las distintas razas índicas – Brahman, Nelore y
Tabapua principalmente – teniendo gran acogida en distintas zonas de Corrientes, Misiones, Chaco,
Tucumán y Salta.
Brangus. Raza productora de carne. Se llama así, genéricamente a todo animal, mocho y negro (o
colorado), con determinada proporción de sangre Cebú (Brahman, Nelore o Tabapuá) y determinada
proporción de sangre Aberdeen Angus (negro o colorado).
El Brangus es la combinación ideal de dos razas sobresalientes, en sus caracteres fundamentales:
El Cebú: es resistente a las enfermedades, vigor sin igual, tolerancia al calor, no presenta
tendencia a la acumulación de grasa, buena producción de leche, facilidad de parto y longevidad.
El Angus es posiblemente la raza con mejor calidad de carne. Se destaca por su precocidad,
alta fertilidad y habilidad materna.
El Brangus tiene las siguientes características: notable capacidad de adaptación a cualquier clima,
resistencia al calor y a las enfermedades, habilidad materna (las hembras son buenas productoras de
leche), los terneros tienen mayor peso al destete y bajo índice de mortalidad, buen rendimiento en el
gancho (res magra, rendimientos entre el 61 y 62 % que lo hace requerido por los mercados de consumo
y exportación). Su color es negro (cuero, piel y mucosas).
Santa Gertrudis: raza que se originó en el sur de Texas (USA), región de prolongadas sequías y pastos
duros, mediante el cruzamiento de toros cebú sobre vientres Shorthorn.
Mantiene buen estado a lo largo del año. En la Argentina, se introdujo la raza en 1955 y hoy se halla
prácticamente extendida en todas las provincias al norte de la Patagonia.
Las vacas británicas o cruza Cebú con Toro Santa Gertrudis, tienen mayor precocidad, un novillo de gran
calidad y grasa moderada.
Su color es colorado oscuro o cereza, mechón cola blanco, mucosas rosadas; y su peso varía de 1000
kg. en los machos; hasta 700 kg., en las hembras.; y 30-35 kg., en los terneros.

Bradford: es una raza adaptada a las condiciones subtropicales de las zonas marginales de la
Argentina, formada a partir del ganado cebú de alta rusticidad y la raza Hereford que aporta calidad de
carne y fácil engorde a pasto. Esta raza tiene amplia difusión en las laderas cordilleranas, los esteros de
Corrientes y el monte Chaqueño, donde por su resistencia a la garrapatas y a la humedad logra
resultados superiores a los de otras razas productoras de carne.
En nuestro país no sólo se adaptó a los suelos más difíciles, sino también a la pampa húmeda. Existen
las variedades astada y mocha.
La raza retinta: tiene un origen muy antiguo, explotada en un principio como animal de trabajo, desde
principios de siglo se la explota por su definida aptitud cárnica. Esta raza contribuye a la formación del
bovino criollo. En 1933 el Ministerio de Agricultura pone en marcha el Libro Genealógico. Proviene del
S.O. de España.
Es un animal de gran tamaño, cabeza mediana en los machos y relativamente corta, más alargada y
estrecha en las hembras, cuello fuerte, lomos amplios y anchos, extremidades altas, coloración roja de la
capa con tonalidades que varían desde la más oscura (retinta) hasta las más claras (coloradas y rubias),
con una degradación del color alrededor de los ojos (ojo de perdiz), mechón de cola blanco y mucosas
sonrosadas.
Su peso en los adultos es de 1.300 kg. en el toro y 800 kg. en las vacas. Entre otras características
encontramos su capacidad de adaptación a distintas condiciones del medio, resistencia a las
enfermedades, rusticidad, facilidad para el parto. Se explota en régimen extensivo, a expensas de pastos
naturales durante todo el año. Tiene buen índice de crecimiento, buen peso al destete, buen índice de
transformación, buen rendimiento y calidad de carne, con un porcentaje de grasa adecuado a una
excelente calidad, buen grado de terneza y sabor.
La Vaca Jersey (raza productora de leche). Es la que con mayor frecuencia se adapta al tipo lechero
ideal. Se adapta rápidamente a los distintos climas de nuestro país. Su peso en la edad adulta se
aproxima a los 500 kg.
Criollos. Este tipo de hacienda tiene sus orígenes en nuestra Patria poco después del descubrimiento
de América. Fueron los primeros traídos al país por los primeros españoles que colonizaron el área del
Río de la Plata en los siglos XVI y XVII, y se adaptaron perfectamente al medio ambiente tan propicio
brindado por nuestra pampa húmeda. Es un animal de lento crecimiento, de conformación deficiente y se
trata permanentemente de mejorarlo incorporando reproductores de razas definidas a los rodeos.
Según estudios realizados por el INTA, las aptitudes del ganado criollo son su rusticidad y resistencia a
las condiciones adversas, con una calidad de respuesta muy aceptable. Las características del pelaje

son muy variadas, poseen todas las tonalidades: desde colores claros, colorado hasta negro, con
diversos grados de overismos, sin un patrón definido y con la presencia de cuernos voluminosos.
Cuarterones. Este tipo de hacienda, como el criollo, no dispone de registros. Fueron definidos en esta
categoría al producirse el cruzamiento de hacienda criolla con toros de razas concretas que produjeron
un mejoramiento de sus crías.
Algunas sugerencias para establecer valores
En razón de los diferentes climas, zonas, adaptación del animal, receptividad en los campos, se
produce una natural desigualdad de valores que es motivada por el interés que despiertan las mejoras
en las perfomances de las diferentes razas en distintas zonas.
Ejemplo 1: un animal adaptado a zona de garrapatas y a climas extremadamente calurosos, tiene mejor
valor comercial precisamente en zonas de ese tipo. En el caso de la garrapata, de no estar inmunizado,
otro animal no resiste. Normalmente en estas zonas se cría y luego los terneros machos son vendidos a
zonas de engorde. En estas zonas predominan las razas índicas, sus cruzamientos y además el
cuarterón y criollo. Las hembras generalmente quedan en la zona para futuros planteles de madres.
Ejemplo 2: en las zonas de crianzas de la pampa húmeda, éstas se realizan con animales de buena y
muy buena calidad preferentemente de las tres razas tradicionales británicas. Estos animales con
destino de invernada (hacienda flaca) se comercializan en zonas cercanas y en la misma con valores
superiores en un 20 % a los animales del ejemplo 1. Los valores de hacienda de invernada varían
conforme a precio de hacienda gorda, razones estacionales, lluvias, sequías, expectativas de
exportación, cotización dólar y otros factores.
Ejemplo 3: para tasar ejemplares de cabañas, animales puros de pedigrees, puros por cruza y otros de
buenos antecedentes, es conveniente recurrir a las Asociaciones de diferentes razas y a publicaciones y
revistas especializadas a efectos de conocer los resultados de ventas y remates.
Este tipo de hacienda dispone de una cotización muy especial existiendo oscilaciones muy importantes
provocadas por corrientes de sangre y antecedentes.
Ejemplo 4: la cotización de hacienda gorda es regida casi en toda la época del año por los valores que
se obtienen en el Mercado de Liniers. Casi con normalidad, en el interior la cotización es menor, pero
suceden excepciones por los mismos motivos que en el ejemplo 2, que hacen que se deban tener en
cuenta esos motivos para alguna tasación.
Ejemplo 5: para precisar valores del día existen dos líneas directas. Los valores que se obtienen en el
mercado de Liniers y la consulta a las firmas consignatarias del lugar donde resulte la actuación. Hay
que tener en cuenta que Liniers solamente cotiza hacienda gorda y conserva; para el resto, o sea
invernada, cría, reproductores, etc. , el consignatario zonal es el informante natural.
Ejemplo 6: técnicas a utilizar para tasar hacienda gorda.

Para este tipo de hacienda es preciso tener en cuenta especialmente la calidad del animal y su grado de
terminación. Si un animal llega al grado óptimo de gordura (óptimo no quiere decir excedido en grasa) y
es de muy buena calidad racial debe marcar el precio máximo del día. El mismo animal estando
excedido de grasa o faltándole terminación sufre un deterioro en el precio que oscila entre el 10 % y el
20%
El mismo menor precio se obtiene por animales categorizados como faltos de aptitud carnicera. Esta
aptitud se mide por la amplitud de cuartos traseros, lomo y la distribución y mayor porcentaje que posea
el ejemplar de carne en cortes más cotizadas.
Equinos
El caballo forma parte del género Equus,
perteneciente a la familia de los équidos, que
abarca además el asno y las diversas especies de
cebras. Este género surgió en la Tierra hace algo
más de un millón de años con el comienzo de la
era Cuaternaria. Se caracteriza por estar
conformado especialmente para la carrera.
El Tarpán y el caballo salvaje de Mongolia son las

formas más primitivas de caballos actuales. Ellos
dieron origen (en especial el primero) a las razas
de hoy.
El caballo de raza de nuestros días tuvo su origen, al parecer, a fines del siglo XVII o principios
del S. XVIII, en Inglaterra. Por su lado, el caballo de pura raza derivó de dos castas fundamentales: el
caballo de silla y el de origen árabe, importado de África en el siglo XVII. Los conquistadores españoles
introdujeron en América gran número de caballos, entre ellos algunos de muy buena ascendencia árabe.
En cuanto a su clasificación, se nombra POTRO al caballo joven de ambos sexos; SEMENTAL
al caballo macho adulto, y YEGUA a la hembra del caballo. Respecto de su andar, puede moverse AL
PASO (levanta las patas una por una), AL TROTE (apoya a un tiempo en el suelo los remos anterior y

posterior de los lados opuestos), o AL GALOPE (marcha a la carrera, llevando un ritmo de tres
tiempos).
Al caballo se lo puede utilizar:
a) Como animal de silla en equitación: adiestrado para alto rendimiento en salto.
b) En las carreras hípicas: en casi todos los países existen pistas acondicionadas especialmente para
las competiciones hípicas que atraen a muchos aficionados. Las carreras de obstáculos se efectúan en
pistas donde los tramos rectos alternan con vallas, setos y charcas que obligan al jinete y su caballo a
salvarlos de un salto.
c) Para partidas de caza: en general, estas partidas son organizadas bajo el patrocinio de sociedades
de caza, que suelen disponer de los perros, y a veces, hasta suministran los zorros. Los caballos para
las cacerías suelen ser más grandes que los de pura raza, aunque casi todos cuentan, entre sus
antepasados, con caballos de este linaje.
d) Polo: es uno de los deportes más antiguos del mundo, ya que los persas lo practicaban hace
aproximadamente 3000 años. Fue introducido en la India por los invasores del Asia Central y luego en
Europa y América, por los ingleses, en el siglo XVIII. Es un ejercicio especialmente viril, ya que para
practicarlo se requiere poseer notables condiciones de valentía y destreza.
e) Exhibiciones ecuestres: en ellas, el propietario de un caballo tiene la oportunidad de demostrar las

cualidades que posee su montura. En estos concursos se tiene en cuenta no sólo la apariencia del
caballo sino también su inteligencia y su forma de conducirse.
Razas y tasación
En esta especie, las razas más difundidas son: la Criolla, Sangre Pura de Carrera árabe, Anglo
argentino (de mayor mediana alzada y tipo polo), Anglo normando (tipo silla y tiro), Percheron,
siguiéndole - con menor divulgación y cantidad - las razas Hunter, American trotter y otras menos
conocidas.
La tasación de estos ejemplares debe efectuarse teniéndose en cuenta en todos los casos, la
pureza de raza del animal, su estampa y edad.

En el caso de los Sangre Pura de Carrera es importante además su performance o la de sus
padres. En los animales de paseo o trabajo, además, debe considerarse la mansedumbre y otros
atributos especiales que hacen a la actividad que se los aplicará.
También existen varias plantas frigoríficas que se dedican al faenamiento de esta especie y lo
hacen con animales fuera de uso, y con equinos carentes de calidad y aplicación provenientes de zonas
marginales.
Distintas razas de equinos

Hunter
Se denomina Hunter (cazador) a cualquier caballo apto para transportar un jinete en pos de los
sabuesos. La raza y el tipo de animal requerido varían con el terreno y la presa, como con las
necesidades y aptitudes del jinete. Uno de los mejores tipos de Hunter es el producto del cruce entre el
Pura sangre y el Caballo de tiro inglés.
Percheron
Originario de la región francesa del Perche, de
ahí su nombre. En el registro genealógico de
esta raza sólo se admiten los animales criados
en los departamentos del Perche (Sarthe,
Eure-et-Loire, Loir-er-Cher, y Orne); los de las
otras regiones tienen sus propias genealogías.
Es un animal pesado y bien proporcionado,
tordo o negro, en el que se aúnan nervio y
resistencia. Es posible distinguir en él su
ascendencia árabe.
American Trotter (Trotador de Missouri o Fox Trotter)

Desciende del Pura sangre inglés, el árabe y el
Morgan. La cría selectiva sin cruces extraños
produjo un caballo de silla dotado de un peculiar
trote corto o “fox-trot” y de ahí el nombre de la
raza. Realiza un paso vivo con las patas
delanteras y un trote con las traseras, alcanzando
velocidades de hasta 16 km/h. Es un caballo
fuerte y compacto. En los últimos años ha sido
cruzado con el Tennessee y con el caballo de silla
americano, y en la actualidad existen categorías
de competición adaptadas a esta insólita raza.
Árabe
Es un caballo de muchísima antigüedad
que ha influido más que ningún otro en
buen número de razas de todo el
mundo. Originario de Arabia, hoy se
cría en todas partes y, en el curso de
los años se ha cruzado con todo tipo de
ponies y caballos con fines de mejora.
Esta raza, la más antigua y pura de
todas, posee excepcional belleza y
refinamiento, y una distintiva estampa.
Su delicada cabeza de perfil cóncavo, frente amplia, ojos grandes y hocico breve se yergue
sobre un elegante cuello. El cuerpo es compacto y musculoso, las patas estilizadas y fuertes, y destaca
la sedosidad de la capa, crines y cola, esta última, alta. De gran capacidad de aguante y vigor para
transportar cargas, pese a su tamaño relativamente pequeño (1,40 a 1,50 mt.). Resulta excelente para
montura en largos recorridos.
Anglo – Árabes

Son producto del cruce entre un semental Pura sangre inglés y una yegua árabe o viceversa,
con los consiguientes entrecruzamientos; es decir, en sus pedigríes no intervienen razas que no sean la
Pura sangre o la árabe.
Las contribuciones más notables de su progenitor árabe son quizás el nervio y el buen
temperamento, que hacen del anglo-árabe un caballo sumamente versátil. Es excelente como animal de
silla y de adiestramiento artístico.
Criollo
De origen español, con mezcla de sangre árabe,
berberisca y andaluza, introducido a Sudamérica
por los conquistadores en el siglo XVI. El criollo,
difundido por todo el continente, ha adquirido
características ligeramente distintas de acuerdo
con el medio.
Es, en esencia, macizo, compacto y musculoso, con una cabeza corta y ancha, de perfil recto y
ojos separados. El cuello y los cuartos están bien desarrollados, el pecho es amplio, el lomo corto y los
hombros en declive. Las patas son cortas y huesudas y los pies, resistentes. Es muy voluntarioso y
sufrido, con gran capacidad de aguante y para transportar pesos.
El color más visto es el zaino, con cola y crines negras, también se encuentran alazanes, tordos,
ruanos, palominos, bayos y negros. La alzada y el tipo varían ligeramente en las distintas zonas de
Sudamérica, aunque en esencia son muy parecidos. Son utilizados como animales reproductores por los
gauchos y como monturas en general. Se denominan criollos en Argentina.
Pura Sangre Inglés

Caballo de carreras por excelencia y una de las
más hermosas razas del mundo. Posee una
cabeza aristocrática implantada sobre un elegante
cuello, poderosos cuartos traseros y fuertes y
huesudas patas. La raza evolucionó en Inglaterra
mediante el cruce de garañones orientales con
yeguas nativas, logrando el caballo más veloz del
mundo.
Tres sementales comparten el honor de ser los “padres fundadores de la estirpe”: el turco
Byerley importado en 1689, el árabe Darley importado en 1705 y el árabe Godolphin importado en 1728.
Los tres animales fundaron los linajes Herod, Eclipse y Matchem, de capital importancia en la cría de los
pura sangre ingleses. No tardaron en exportarse a todo el mundo y se han establecido allí donde el
deporte hípico goza de popularidad.
Coraje y resistencia son sus principales características. Los colores más habituales de la capa
son: el tostado, el bayo y el alazán, aunque se acepta cualquier capa lisa y la alzada puede variar desde
1,42 hasta más de 1,70 m; el promedio es de 1,61 m.
Fuentes de información para la tasación

Para el caso de Argentina, las firmas consignatarias que actúan en los remates periódicos en
Palermo son las fuentes más adecuadas para animales de razas definidas, conjuntamente con
exposiciones zonales (para ejemplares generales) y las firmas de la zona que actúan en el ramo.
Recuerde Ud. que, al igual que cualquier otro bien mueble o inmueble, existen fuentes para acudir y
expertos en el tema, además de la posibilidad de conseguir el valor mercado de este tipo de animales.
En cuanto a los destinados a frigoríficos, los mismos establecimientos posibilitan una lista de
precios con detalles de categorías, según las características del animal según su raza.
Actividades
Actividad 1: Un caso particular
Facundo, como cliente suyo desde hace ya varios años, se acerca a su oficina para delegarle la tasación
del campo de su propiedad. Usted, en su tarea de tasar, decide realizar la búsqueda de antecedentes de
ventas efectuadas en la zona para comparar las características de éstos con las particularidades del
campo a tasar y así llegar al valor del campo.
a. Considerando la situación y lo estudiado en lo que va del cursado, ¿qué método de tasación hubiese
elegido usted?
b. ¿Qué documentación debe reunirse para confeccionar una tasación rural?
c. Si usted tiene que tasar una hacienda gorda, ¿cuál es el dato particular a tener en cuenta, para
obtener el valor de la misma?

m10
m10 contenidos
Prueba pericial
1. Concepto
La pericia es un medio de prueba, del que se pueden valer las partes o el juez,
a fines de establecer determinados hechos que se encuentran controvertidos
en pleito.
De este concepto podemos inferir los requisitos del peritaje:
1) Debe ser un acto realizado personalmente por el perito en un proceso (no
es delegable)
2) El perito debe ser un tercero (nunca parte), civilmente capaz y que haya
tomado posesión del cargo (lo que implica aceptación del cargo bajo el jura-
mento de fiel desempeño)
3) Debe versar sobre los hechos (no hay pericias del derecho)
4) Debe mediar un encargo judicial (no puede ser espontáneo como el testi-
monio).
2. Clasificación de las pericias

2.1. Pericias Necesarias: Dentro de este grupo nos encontramos encuadrados
en:
Las pericias establecidas en juicios sucesorios para realizar el inventario y
la participación judicial de la herencia, como las mensuras y deslinde de los
inmuebles o de la fijación de un monto de una indemnización en caso de
expropiación.
2.2. Pericias Voluntarias: por regla general las pericias son voluntarias, en
sentido de que siempre las pruebas deben ser solidarias por las partes intervi-
nientes en el pleito, como consecuencia del principio dispositivo.
Ahora bien las partes al momento de ofrecer la prueba pericial deben indicar,
bajo pena de inadmisibilidad, los puntos sobre los que deberá dictaminar el
perito; los que podrán ser modificados o ampliados, por parte peticionante, por
la parte contraria.
En principio se nombra un solo perito oficial, a no ser que el tribunal determine
la necesidad de un mayor número, salvo en el juicio abreviado, en el que obli-
gatoriamente debe ser uno solo (art 513) CPCC, como así también en el juicio
de amparo.
3. Clasificación de los peritos
Los procesalistas distinguen cuatro clases:
3.1. El perito propiamente dicho, es el que preferentemente habilitado con el
titulo profesional (u oficio especializado), que mediante conocimientos científi-
cos y técnicos debe analizar aquellos puntos de prueba que escapan al conoci-
miento del juez.
3.2. El perito asesor, es aquel que asesora en forma personal al juez que lo
puede auxiliar en ciertas circunstancias, pero que no participa en el juicio. No
produce prueba solo asiste al juez.
3.3. Los peritos realizadores, son los que practican las operaciones de inven-
tarios, avalúo y participan de los juicios sucesorios o mensuras y deslindes, o
divisiones de especies, etc.

3.4. Los peritos informantes, que constituyen una categoría especial en el pro-
ceso de insanía para determinar la incapacidad o en su caso la rehabilitación
del insano y cuya importancia fuera relacionada ut supra.
4. Perito oficial
El perito oficial es un auxiliar de la justicia que debe desempeñarse con total
imparcialidad ya que su colaboración es importante para la resolución de la
causa.
4.1. Nombramiento: Es nombrado por el tribunal, por acuerdo de las partes, o

falta de acuerdo o incurrencia de las partes, el nombramiento es de oficio por
sorteo, a cuyo fin deben ser solicitadas las listas confeccionadas por Servicios
judiciales, con intervención en nuestro caso del Colegio profesional respectivo.
Si bien es cierto que el art. 261 del CPCC dispone que no hallándose presente
todas las partes “ el Tribunal hará nombramiento de oficio por sorteo” no debe
inducirse de ello que la producción de la prueba quede a cargo del juez y que
este deba sustituir a las partes interesadas en el deber de instar que la ley les
impone con carácter general.
En presencia de todas las partes no puede el juez impulsar de oficio la prueba
ofrecida efectuando el nombramiento de perito.
Se ha entendido que la “omisión de notificar a los Colegios profesionales la
designación de peritos, y a despacho de existir un decreto firme que así lo
ordenase, no genera negligencia probatoria que impida reiterar una solicitud de
audiencia para la designación de peritos”.
Si se nombra más de un perito se llama “colegio pericial”, en cuyo caso la deli-
beración debe ser hecha en forma conjunta, con la explicación de lo deliberado
en la ocasión.
4.2. Aceptación del cargo: debe aceptar el cargo y prestar juramente por el
ante el Tribunal, dentro del plazo fijado en la designación. Se ha entendido
que para el perito oficial, resulta suficiente el juramento general prestado para
obtener la matricula por ante el Tribunal Superior de Justicia (para integrar las
listas oficiales)
Una vez que ha aceptado el cargo el perito contrae el deber de desempeñarlo
fielmente siendo pasible con su incumplimiento de que se le apliquen sancio-
nes de orden civil (daños y prejuicios), penal (art. 243 CP) y procesal (remo-
ción, falta de regulación de honorarios, etc.)
El desempeño es personal e indelegable, sin prejuicios de las interconsul-
tas que puede hace a otros profesionales o institutos especializados, las que
deben ser especificadas cuando se presente el dictamen de conformidad al art.
278 del CPCC
4.3 Condiciones del perito: Debe ser una persona experta, con titulo habili-
tante cuando las profesiones se encuentran reglamentadas.
4.4 Renuncia: El perito oficial solo puede renunciar por justa causa, que debe
invocar y probar dentro del plazo otorgado para la aceptación; de lo contra-
rio se considera falta grave y puede ser suspendido en la matricula judicial o
cancelada en caso de reiteración. De igual manera deberá alegar y acredi-
tar “justa causa sobreviviente “para renunciar luego aceptado el cargo. Esta
renuncia es injustificada o el abandono del cargo, conllevan la cancelación de
la matrícula; y en todos los casos los peritos pueden resultar condenados en
daños prejuiciosos o costas, si se dan las circunstancias establecidas en el
art. 280 del CPCC. Todas estas cuestiones suscitadas respectos a los peritos
deben ser comunicados por los secretarios del Tribunal a la Dirección de Servi-
cios Judiciales, bajo apercibimiento de que se los consideren incursos en falta
grave.
4.5 Recusación: Pueden ser recusados por las partes por las mismas cau-
sales establecidas para los jueces en lo que sea pertinente, sin perjuicio de

otras causas que pueden ser relevantes para el Tribunal. Si el perito es desig-
nado por acuerdo de partes, las causas deben ser posteriores, las anteriores
solamente valdrán como causal si las partes tomaron conocimiento de ellas
después del nombramiento. Los peritos designados de oficio por el Tribunal
pueden ser recusados por causas anteriores, dentro de los tres días posterio-
res al nombramiento, o de la notificación del mismo.
En el plazo de tres días deberá manifestar si es o no cierta la causa en la que
se funda. Si el perito acepta como cierta, se lo tendrá por recusado sin más trá-
mite y se lo reemplaza con el consiguiente informe a servicios Judiciales. Si es
la causa contradicha por el perito, el tribunal deberá citar a una audiencia para
que las partes acompañen las pruebas pertinentes, debiendo resolver sumaria-
mente y sin recurso alguno.
4.6. En la misma oportunidad en que se acepta el cargo, se le fija el plazo
en el que deberá entregar el dictamen, salvo que pidiese un plazo adicional
cuando se dieran las circunstancias art 276 del CPCC (inspección en algún
sitio o estudio especial), en cuyo caso el Tribunal puede otorgar una ampliación
prudencial del plazo, sin que las partes puedan recurrir dicha medida. Ello no
quita que las partes que ha ofrecido la pericia deba urgir el trámite y tomar los
recaudos necesarios para que el funcionario pericial cumpla su cometido.
Sus conclusiones deben ser claras, asertivas, firmes (no dubitativas) y que
guarden coherencia lógica con los fundamentos dados, sin exceder el cargo
judicial. No puede realizar calificaciones jurídicas o establecer los efectos jurídi-
cos de los hechos que se verifiquen en el peritaje.
En ciertas oportunidades se hable de pericia o dictamen complejo, que es
cuando el perito debe realizar actos preparatorios (ej: perforaciones de suelo),
o pedir acompañamiento de determinados antecedentes que obran en poder
de las partes (ej: planos, mensuras, etc.) En estos casos, se suele tornar mas
dificultoso la elaboración del dictamen, teniendo facultad el perito de pedir
ampliación del plazo para su presentación.
5. Perito de control
El perito de control es un consultor técnico de las partes, cuya misión es la
de hacer una pericia conjunta con el perito oficial ( en caso en que coincida
con ella),ni hacer una contrapericia ( en caso de disenso), sino que su labor
debe consistir en demostrar que el método utilizado por el perito oficial ha sido
acertado o desacertado; en el primer caso deberá explicar si se han usado las
leyes de una buena técnica o de su arte , o en el segundo, explicar donde está
el error, y demostrar cuales son las que debieron utilizarse.
5.1. Nombramiento: Son designados por las partes dentro de los tres días pos-
teriores a la finalización del plazo fijado por el tribunal para la aceptación del
cargo del perito oficial (plazo fatal), independientemente de que acepte o no .
Por otra parte, quien propone el perito de control tiene la carga procesal de
adoptar todas las medidas conducentes para que aquel que tome conocimiento
del comienzo de la tarea pericial pueda cumplir con el cometido.
5.2. Aceptación del cargo: Como los peritos de control pueden ser remplaza-
dos por voluntad de partes, no requirieren aceptación del cargo ni juramento
alguno.
Como es un consultor técnico de las partes estas pueden removerlo las veces
que quieran (sin perjuicio de las relaciones personales entre designante y
designado). Como existe con los abogados puede existir más de un perito de
control a lo largo del desarrollo de la tarea pericial y será admisible en tanto se
haya hecho uso de la oportuna designación.

5.3. Condición: El perito de control no requiere título de especialidad, salvo
cuando la pericia recaiga sobre una persona. Deben figurar en las listas previs-
tas por los Colegios Profesionales (Martilleros y Corredores)
5.4. Recusación: como son nombrados por las partes no pueden ser recusa-
dos.
5.5. Dictamen: Los peritos de control pueden suscribir el dictamen oficial y si
no están de acuerdo con el mismo, deben producir el propio.
“En suma, el Perito de Control no realiza la pericia y solo controla la misma y si
expone las criticas que estime pertinentes, deben producir el propio.”
“La función del Perito de Control es hacer evidentes los errores del informe
oficial, no forzar al Tribunal a efectuar un cotejo entre las dos o mas informes
disímiles.”
6. Anticipos de gastos
El art. 463 del CPCCN prevé que el perito solicita una suma para afrontar los
gastos de las diligencias y así correspondiere por la índole de la pericia.
El proponente deberá depositar la que fije el juez, bajo apercibimiento de
desistimiento.
Nuestro CPCC no contiene una norma similar, pero se ha entendido que cabe
reconocerla al experto del derecho, a requerir esos adelantos si las tareas
exigen gastos excesivos. La Ley 7191 en su art. 72 expresamente lo contempla
para los Martilleros y Corredores Públicos como para los peritos tasadores
martilleros.
7. Valoración de la pericia
Principios generales. Primicia del dictamen del perito oficial.
La pericia tiene una doble vertiente:
a) verificar e informar sobre hechos que requieren conocimientos especia-
les que escapan a la cultura común del juez y de la persona, explicando sus
causas y efectos;
b) suministrar las reglas técnicas o científicas de la experiencia especializada
a los peritos para formar la convicción del juez sobre tales hechos. Esto seria
propiamente, el dictamen debida y suficientemente fundado.
Por regla general cuando la prueba pericial aparece fundada en principios y
procedimientos técnicos que son objetables y no existe otra prueba que la des-
virtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumento
científico de mayor valor, aceptar las conclusiones del perito oficial.
El rechazo por el Juez del dictamen de los peritos debe basarse en razones
serias que debe explicar, en un análisis critico tanto de sus fundamentos como
de sus conclusiones y de las demás pruebas sobre los mismos hechos, que
lo lleve al convencimiento de que, o bien aquellos no aparecen suficientes o
carecen de lógica.
8. Honorarios de los peritos

Para los honorarios de los peritos debemos tener en cuenta que se ha sancio-
nado la Ley 9459 como nuevo “Código Arancelario de Abogados y Procurado-
res de la Provincia”.
ARTÍCULO 49.- La regulación de honorarios de los peritos que actúen en el
juicio debe practicarse simultáneamente con la de los letrados intervinientes,
sin necesidad de petición alguna, y si no existiera base, cuando aquéllos lo
soliciten. La regulación de honorarios de los peritos no puede superar el monto
correspondiente a la mayor regulación del abogado practicada en la instan-
cia en que se hubiera hecho la peritación, debiendo ajustarse a las siguientes
reglas:
1) A los peritos designados por sorteo, se les regulará entre ocho (8) y ciento
cincuenta (150) Jus, aplicándose las reglas de evaluación cualitativa del artí-

culo 39 de esta Ley, en cuanto le sean compatibles, debiendo el juzgador eva-
luar el tiempo probable que le ha insumido la realización de la labor pericial, y
2) A los peritos de control o de parte, se les remunerará, con el cincuenta por
ciento (50%) de lo regulado al perito sorteado, salvo convenio en contrario
entre el profesional y su comitente.
Estos honorarios estarán a cargo de la parte que los propuso. Cuando el dicta-
men del perito de control o parte sea considerado dirimente para el resultado
de la litis, los honorarios del mismo estarán a cargo del condenado en costas y
su regulación se equiparará a la del perito oficial.
En los supuestos en que el perito sorteado haya aceptado el cargo y la pericia
no se lleve a cabo por causas ajenas a la voluntad del profesional, éste tendrá
derecho a una regulación de honorarios de cuatro (4) jus.
Los peritos sorteados no pueden supeditar el cumplimiento de su cometido en
los juicios en que intervengan, al otorgamiento de garantías, fianzas o avales,
pero están habilitados a solicitar anticipo para gastos, con cargo de rendición
de cuentas al entregar el dictamen. A pedido del experto, los jueces determina-
rán el monto que deberá anticipar la parte que propuso la prueba –con excep-
ción del actor en los juicios laborales- suma que será consignada a la orden
del Tribunal. Con la presentación del dictamen el perito deberá rendir cuentas y
acreditar los gastos efectuados, bajo apercibimiento de ser tomada la suma no
acreditada a cuenta de honorarios.
Son aplicables a sus honorarios las garantías y privilegios que esta Ley esta-
blece para los honorarios de los abogados.
Excepcionalmente, en caso que de la regulación que deba practicarse, sea
previsible en forma evidente una ostensible desproporción entre la extensión o
complejidad de la tarea desplegada y el tope máximo de regulación previsto,
el interesado podrá solicitar al Tribunal que se practique la regulación de sus
honorarios, con fundamento en justicia y equidad, aún cuando se supere dicho
tope.
A tal fin, en la oportunidad de presentar el dictamen pericial, el interesado
deberá acompañar también el pedido relativo a esta regulación especial. La
solicitud deberá ser presentada -bajo pena de caducidad- por escrito y en
forma fundada, no admitiéndose planteos introducidos con posterioridad.
Derogación de leyes específicas de aranceles de peritos.
Consideramos que esta nueva ley arancelaria ha tendido a jerarquizar las
tareas de los peritos, conforme puede inferirse de la redacción de varias de
sus normas. Además esta ley subraya el carácter alimentario de sus honorarios
y la posibilidad de intervenir desde la presentación del dictamen en el carácter
de terceros interesados (art. 6) con la facultad de tomar vista del expediente.
XI. 1. Tareas no remuneradas.
“ La sola aceptación del cargo no da derecho a la regulación de honorarios,
pero si el perito ha aceptado el cargo, y ha empezado a realizar tareas, y pos-
teriormente las partes llegan a un acuerdo extrajudicial o la parte proponente
de la prueba desiste de la pericial, si bien no le correspondería regulación de
honorarios porque no ha realizado el dictamen, deberán fijarse una retribución
indemnizatoria por los trabajos y cargos realizados por el perito, quien no ha
sido culpable ni negligente en la realización de la pericia. La nueva ley 9549
establece que en los supuestos que el perito sorteado haya aceptado el cargo
y la pericia no se lleva a cabo por causas ajenas a la voluntad del profesional,
el perito tendrá derecho a una regulación de honorarios de cuatro jus.
Las tareas inoficiosas no merecen regulación, aquellas que para nada sirven
(una mera opinión del experto sin fundamentación técnica). Tampoco corres-
ponde cuando se den algunos de los supuestos establecidos en el art.280 del
CPCC: la no aceptación del cargo o la no emisión de su dictamen o la amplia-
ción en el plazo que el Tribunal le hubiere fijado.

Modelos periciales
Modelo pericial en sede judicial
Dictámenes de tasaciones en sede judicial
Dictamen Pericial:
El artículo 278 del Código Procesal Civil de la provincia de Córdoba establece:
Que el dictamen pericial, se presentará por escrito dentro del plazo fijado.
Habrá tantos dictámenes como opiniones diversas existan.
Partes que lo componen:
Introducción
¿A quién va dirigido?: al Sr. Juez.
¿Quién o quiénes lo realizan?: el perito Tasador Oficial por un lado y, por el
otro, el Perito Tasador de Control, o bien en forma conjunta.
Motivo de la presente: los respectivos puntos propuestos en los que se ofrece
prueba, de una o ambas partes del pleito, es decir sobre lo que debe versar la
tasación en relación con el bien.
Desarrollo:
Metodología:
1. Explicación del método a seguir.
2. Aplicación de la técnica.
Conclusión:
Recolección de lo peticionado (aquello establecido en la introducción), con
lo actuado en el desarrollo. Finalmente, se concluye determinando, en forma
específica, el precio solicitado.
Mencionar si acompaña algún material anexado y características del mismo.
Firma del o de los peritos actuantes.
Veremos a continuación distintos Modelos Periciales tales como:

Acta de Aceptación de cargo de perito Tasador IC 1
Audiencia de inicio de tareas Periciales IC 2
Acta de inspección In Situ IC 3
Modelo de autorización para tasar en forma particular IC 4
Actividades
Actividad 1: Dictamen pericial

En esta instancia le proponemos que elabore un dictamen pericial, suponiendo
que usted hubiese sido el perito actuante.
Consideraciones finales
Con el desarrollo de este último punto, concluimos los contenidos de este
módulo y los presentados en el programa de esta materia. Esperamos que los
temas abordados le hayan resultado interesantes y, principalmente, que se
constituyan en herramientas útiles al momento de desempeñar el ejercicio de
su profesión.
Tenga presente que es fundamental la realización de las actividades para pro-
fundizar sus aprendizajes en este campo de conocimientos. ¡Muchos Éxitos!!!!

resolver la quinta actividad de la evaluación parcial.

m10 |contenidos | IC
información complementaria 1,2,3 y 4
e v a l uac ión
La versión impresa no incluye las actividades obligatorias. Las mismas se

encuentran disponibles directamente en plataforma.

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TT- I - técnicas de tasación I

EDUBP | MAR | tercer cuatrimestre

EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación - I - pag. 1

* cada módulo contiene:

impresión total del documento 129 páginas !

EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación I - pag.2

Bienvenido a TÉCNICAS DE TASACIÓN I

Cabe recalcar que esta asignatura se car-

Durante el transcurso de la materia abor-

Pero nuestro objetivo no se limita al aprendizaje y al manejo de técnicas

Si nos circunscribimos al ámbito judicial, Usted deberá aprehender la impor-

Durante el cursado le proponemos una comunicación permanente para inter-

¡Bienvenido nuevamente y comencemos a trabajar juntos!

EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación - I - pag. 3

Módulo 1: Conceptos generales de la materia

Módulo 3: Método indirecto o de conjunto

Módulo 4: Método directo comparativo o separativo

Módulo 5: Tasación de unidades funcionales destinadas a departamentos

Módulo 6: Tasación de unidades funcionales destinadas a oficinas

Módulo 7: Tasación de unidades funcionales destinadas a locales comer-

EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación I - pag.4

Módulo 8: Tasaciones de vehículos

Módulo 9: Tasación rural

Módulo 10: Prueba pericial

EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación - I - pag. 5

EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación I - pag.6

• Comprender la terminología específica referida a las técnicas de tasa-

Porcentaje estimado por módulo, según la cantidad y complejidad de los conte-

Tiempo estimado en semanas que le demandará el estudio de cada módulo de

EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación - I - pag. 7

• IBÁÑEZ, M. A.; TOPALIÁN, A.: Elementos de la tasación bienes

EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación I - pag.8

Aguada: lugar en el que abreva el ganado. Aguadas naturales: la de los

Aguadas artificiales: la de las bebidas o bebederos.

Airbag: sistemas de seguridad de los automóviles, que consiste en una bolsa

Alambrado: cerco de alambres estirados, sujetos a postes enterrados de

Alzada: altura de un equino, tomada desde el suelo a la cruz, es decir, donde

Antecedentes: operaciones inmobiliarias de similares características que son

Antigüedad o edad: el número de años transcurridos entre las fechas de cons-

Aparcería: trato o convenio de quienes van a la parte en una granjería.

Arrendamiento: precio de la locación de un campo. Contrato por el cual el

Automotor: serán considerados automotores los siguientes vehículos: automó-

Bien inmueble: el suelo físico y aquellos elementos artificiales que se adhieren

Bienes inmuebles por su naturaleza: las cosas que se encuentran, por sí

EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación - I - pag. 9

Caballo: equino macho castrado, utilizado para el trabajo. Caballo de tiro:

Cabina: habitáculo principal de un camión que puede ser fija o basculante.

Carnero: ovino reproductor macho.

Carrocería: estructura de un automotor que permite diferenciarlo en tricuerpo o

Casco: casa habitación o conjunto de dependencias principales donde reside

Catastro: el inventario y registro de la propiedad inmobiliaria, pública y pri-

Contramarca: marca duplicada, puesta al revés de la primera. Indica que

Cordero: ovino recién nacido y hasta de cuatro meses de edad.

Corral: cercado de palos a pique, postes o alambrados fuertes, que se usa

Cotización: estimar particularmente, de forma pública, a alguien o a algo en

Cubiertas: superficie de goma montada sobre llantas.

Denominaciones Catastrales: definiciones dadas por las leyes de la dirección

Departamento tipo: características ideales.

Departamentos: cada una de las divisiones en unidades funcionales o de

EDUBP | MARTILLERO | técnicas de tasación I - pag.10

Depreciación: es la disminución del valor de un bien, por causas físicas funcio-

Derechos Reales: El derecho real es una relación jurídica inmediata y directa

Descornar: cortar los cuernos a un vacuno.