Py Jur 105 2011 PDF

Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DEL PARAGUAY, SALA CIVIL Y COMERCIAL
Partes: Peroni González, Carlos Ángel c. Banco de Inversiones del Paraguay (en quiebra) s/ Reivindicación. (Ac. y Sent. N° 13)
Publicado en: LLP 2011 (abril)LLO
Cita Online: PY/JUR/105/2011

HECHOS
La actora se agravia contra el acuerdo y sentencia que revocó el fallo de primera instancia que había rechazado la excepción de falta de
acción y había declarado procedente la reivindicación. La Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, resuelve revocar la resolución
recurrida y hacer lugar a la reivindicación.
SUMARIOS
1 - Debe confirmarse la sentencia que hizo lugar a la reivindicación cuando la propiedad quedó acreditada con el contrato de compraventa
que fue debidamente inscripto y la sentencia que obligó a la parte vendedora a dar cumplimiento a la formalización de la transferencia a
través de escritura pública –aunque la misma aún no se haya concretado–.
JURISPRUDENCIA RELACIONADA(*)
Ver también
Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com. 13/04/2010. Gamarra López, Reinaldo c. Florentín, Sergio y otro s/
Reivindicación de inmueble. (Ac. y Sent. Nº 130). La Ley Online. PY/JUR/168/2010.
(*) Información a la época del fallo.
2 - Corresponde confirmar la sentencia que hizo lugar a la reivindicación cuando la posesión del bien que ostenta el demandado es ilegítima
al existir una sentencia que declara la nulidad del contrato de fideicomiso.
3 - Por título de dominio no debe entenderse únicamente un título escrito, pudiendo utilizar el actor otros medios de prueba, cuando el
término técnico título de dominio no equivale a documento preconstituido.
4 - Son presupuestos de la acción de reivindicación: la individualización del inmueble, la justificación de la calidad de propietario del
accionante, la identificación del inmueble, la ocupación del inmueble por el demandado y la calidad de dicha ocupación.
Ver también
Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com. 26/08/2007. Loddenkemper, Theodor c. Bauman, Rupert (Ac. y Sent.
N° 918). LLP 2002, 47. PY/JUR/89/2007.
5 - El contrato de compraventa transmite el derecho de propiedad de los bienes registrables sin necesidad de tradición, una vez cumplida la
inscripción en los Registros Públicos (del voto en disidencia del Dr. Garay).
Ver también
© La Ley Paraguaya Página 1 de 9

6 - Deberán ser hechos en escritura pública todos los contratos que tengan por objeto la constitución, modificación, transmisión, renuncia o
extinción de derechos reales sobre bienes que deban ser registrados –art. 700 del CC– (del voto en disidencia del Dr. Garay).
Ver también
Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3. 29/10/2004. Cáceres Núñez, Jorge c. Sucesión de Rojas de
Yorg, Inés s/ Obligación de hacer escritura pública (Ac. y Sent. Nº 151). LLP 2005, 65. PY/JUR/384/2004.
7 - Todo acto o contrato sólo tendrá efecto contra terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Público, dado que la inscripción
de títulos de transmisión de propiedad de inmuebles importa su tradición a los efectos de la adquisición del dominio –art. 288 del COJ– (del
voto en disidencia del Dr. Garay).
8 - La posesión de un inmueble con el simple boleto de compraventa no puede otorgar al adquirente el derecho a ejercer acciones reales
sobre el mismo y no es oponible ante el tercero que ostente un título de propiedad (del voto en disidencia del Dr. Garay).
Ver también
9 - La publicidad registral de los Derechos Reales inmobiliarios –entendida como la divulgación de una situación jurídica con objeto de
provocar su conocimiento general– no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente (del voto en disidencia del
Dr. Garay).
10 - Aquellos contratos que debiendo cumplir el requisito de la escritura pública fueron otorgados por instrumento privado o verbalmente no
quedan concluidos como tales mientras no esté firmada aquella y acabado el acto jurídico –art. 701 del CC– (del voto en disidencia del Dr.
Garay).
Ver también
Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3. 29/10/2004. Cáceres Núñez, Jorge c. Sucesión de Rojas de
Yorg, Inés s/ Obligación de hacer escritura pública (Ac. y Sent. Nº 151). LLP 2005, 65. PY/JUR/384/2004.
11 - Un contrato privado de compraventa inscripto preventivamente y la sentencia que ordenó su cumplimiento acreditan la existencia del
negocio jurídico pero no la propiedad del inmueble ni pueden acordar el derecho a ejercer acciones reales (del voto en disidencia del Dr.
Garay).
Ver también

TEXTO COMPLETO:
CS, Paraguay, Sala Civil y Comercial, 2010/02/09. Peroni González, Carlos Ángel c. Banco de Inversiones del Paraguay (en quiebra) s/
Reivindicación. (Ac. y Sent. N° 13).
Asunción, febrero 9 de 2010
1ª) ¿Es nula la Sentencia apelada?
2ª) En caso contrario, ¿esta ella ajustada a Derecho?
1ª cuestión: El Dr. Garay dijo: El impugnante desistió expresamente del Recurso de Nulidad por considerar que los vicios pueden ser
subsanados a través del Recurso de Apelación. Por lo demás, no se advierte en el Fallo que nos ocupa defectos o anomalías que justifiquen
la declaración de nulidad oficiosamente, como autorizan los arts. 113 y 404 del CPC. En consecuencia, corresponde tener por desistido al
recurrente. Así voto.
Los Dres. Bajac Albertini y Núñez Rodríguez manifestaron: Adherirse al voto del preopinante por sus mismos fundamentos.
2ª cuestión: El Dr. Garay dijo: Por SD N° 462, dictada el 1 de agosto de 2007 (fs. 598/605) el Juzgado de Primera Instancia interviniente,
resolvió: "... I.) Rechazar la excepción de falta de acción opuesta como medio general de defensa por el representante legal del Banco de
Inversiones del Paraguay S.A. quiebra. II.-) Hacer lugar a la demanda de reivindicación promovida por Carlos A. Peroni contra el Banco de
Inversiones del Paraguay S.A. "BIPSA" (En quiebra) y, en consecuencia, disponer la entrega al actor de la posesión de los inmuebles en
propiedad horizontal ubicados en el Edificio Capital, construido sobre la Finca N° 12.446 del Distrito de la Encarnación, individualizados
como: 1.) La Unidad 1, ubicada en el Sub Suelo, con área propia de 57, 11 mts2, área común de 19,18 mts2 y área total 76,29 mts2, con
un porcentaje copropiedad de 1,3358 %, con Cta. Cte. Ctral. N° 10. 0424. 09/A-01; 2.) La Unidad 2, ubicada en el Sub Suelo, con área
propia de 277,87, área común de 93.33 mts2 y área total de 371.20 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 6,4995 %, con Cta. C te.
Ctral N° 10. 0424.09/A-02; 3.) La Unidad 1, ubicada en la Planta Baja, con acceso directo a la calle Ayolas, con área propia 236.38
mts2, área común de 79.40 mts2 y área total de 315.78 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 5.5292 %, con Cta. C te. Ctral. N°
10.0424.09/00-01; y, 4.) La Unidad 1 ubicada en la planta Entre Piso, con una superficie propia de 243.17mts2, área común de 81.68
mts2 y área total de 324.85 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 5.6880 %, con Cta. Cte. Ctral. N° 10.0424.09/00-02. III.
Ordenar al representante legal del BIPSA (en quiebra) la entrega de la posesión del inmueble objeto de la acción reivindicatoria a la parte
actora, en el plazo perentorio de diez días de quedar firme y ejecutoriada esta sentencia, bajo apercibimiento de que en caso de
incumplimiento en el plazo establecido, la orden se hará cumplir mediante mandamiento judicial de lanzamiento y desahucio. IV.-) Imponer
las costas a la parte demandada...".
Por Ac. y Sent. N° 19, con fecha 12 de marzo de 2009, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala, resolvió: "...
Desestimar el recurso de nulidad interpuesto. Revocar la sentencia apelada. Imponer las costas a la perdidosa...".
El ad quem fundamentó su decisión en los términos parcialmente trascriptos: "... Examinadas las constancias de autos, se advierte que el
actor ha presentado como justificación de título de propiedad un boleto de compraventa inscripto preventivamente en los registros públicos
(fs. 8 vlto.) y que fue objeto de una demanda de escrituración; título cuya virtualidad y eficacia el demandado desconoce por considerarse
propietario del mismo bien inmueble... El acto sobre el que el demandado sustenta su título de propiedad es un fideicomiso, contenido en la
escritura pública N° 41 de 28 de abril de 1988. Ahora bien, dicho acto fue declarado nulo por sentencia judicial SD N° 705 de fecha 27 de
agosto de 1999... De modo que, no siendo ya el acto eficaz entre partes, ni tampoco frente a terceros, nada impide que otros negocios
jurídicos se celebren sobre la cosa o bien y puedan, eventualmente producir o no una tradición o cambio de su situación dominial...
Debemos ahora hacer alusión a la eficacia que tiene el boleto de compraventa inscripto preventivamente, en relación con las pretensiones
dominiales y reivindicatorias del actor. La mayoría de la doctrina está conteste en que el boleto de compraventa no es suficiente para hacer
adquirir la propiedad y tampoco lo es para sustentar una reivindicación...".
El apelante -en su "Expresión de Agravios"- alegó: "... En efecto, aunque cueste creerlo y aceptarlo, en el considerando de la resolución en
alzada, además del señalado reconocimiento de la situación legal del actor y del demandado, existen numerosos comentarios y sobrados
argumentos expuestos por los que se me reconoce la adquisición de los inmuebles y que el contrato de compraventa de los mismos que yo
firmara con el vendedor, es un modo legal de adquirir el dominio. Además se menciona en el fallo que el contrato en cuestión se halla
reconocido como válido en una sentencia definitiva firme y en estado de ejecución. Finalmente, reitero, reconoce que soy el propietario de
los mismos, aunque me falta concluir con la formalidad de la transferencia por escritura pública a mi favor, ordenada por la señalada
sentencia judicial. Estos comentarios, en otras palabras, equivalen al reconocimiento de mi calidad de propietario de los inmuebles a quien le
corresponde el derecho de accionar por reivindicación, pero que, por una supuesta exigencia formal, en la actualidad ya inexistente, se
afirma y resuelve que no me corresponde ni tengo derechos a ejercer la acción reivindicatoria porque mi dominio es imperfecto,
simplemente, porque no concluí con la escritura de transferencia de los inmuebles a mi favor... El Ac. y Sent. N° 53 de fecha 25 de mayo de
2009, impuso las costas en el orden causado, perjudicando a mi parte... es pertinente afirmar que el viejo criterio utilizado por el fallo objeto
del recurso, se halla "largamente superado" en doctrina y jurisprudencia... y, en nuestro caso, por nuestra propia legislación, que autorizan al
comprador el inmueble a quien no se hizo la tradición del mismo o no se formalizó la escritura de transferencia a su favor, a ejercer la acción
reivindicatoria para hacerse con la posesión del inmueble en cuestión... En efecto, hace ya largo tiempo que, tanto reconocidos e ilustres

autores, como magníficos fallos plenarios dictados en la Argentina y en nuestro país, incluida la propia sala del Tribunal sentenciante,
reconocen plena y ampliamente el derecho de demandar por reivindicación de inmueble al adquiriente del mismo a quien no le han hecho la
tradición y/o transferencia por escritura pública, porque el comprador, en estas condiciones, de hecho y de derecho, tiene cedida la acción
real de reivindicación que correspondía a su vendedor... de las constancias que surgen de las compulsas de los dichos expedientes, se
concluye la imposibilidad del otorgamiento de la escritura pública de transferencia a mi favor de los inmuebles reivindicados, previa al
ejercicio de la acción reivindicatoria, porque la finca madre que sirve de asiento al Edificio Capital, en que se hallan los inmuebles objeto de
la acción reivindicatoria, se halla sometida a una serie de urdidas cautelares... Precisamente, en previsión de este tipo situaciones que
antiguamente generaban este tipo de injusticia inaceptable e intolerable, se ha determinado y consensuado, tanto en doctrina como en
jurisprudencia, desde hace ya largo tiempo, que no es necesaria la tradición ni la escrituración de los inmuebles para que el comprador de un
inmueble pueda ejercer la acción reivindicatoria contra un tercero...". El apelante citó además doctrina y jurisprudencia argentinas para
respaldar sus pretensiones y concluyó solicitando las revocaciones del Fallo y su aclaratoria.
El recurrente sostuvo que el decisorio reconoció la adquisición de los inmuebles por contrato de compraventa firmado con el vendedor,
siendo éste un modo legal de adquirir el dominio, por lo que no es necesaria la tradición ni la escrituración de los inmuebles para que el
comprador pueda ejercer la acción reivindicatoria contra terceros.
Debo puntualizar a este respecto que tanto la Legislación como la Doctrina y la Jurisprudencia argentinas son disímiles a las nuestras en lo
concerniente a este tema, por lo que las observaciones no tienen cabida en la cuestión juzgada.
Ciertamente, en el vecino país, el contrato no tiene efectos traslativos de dominio y debe acaecer la tradición del bien inmueble, además de
la escrituración respectiva.
Sin embargo, en nuestro país el contrato transmite el Derecho de propiedad de los bienes registrables, sin traspaso de dominio, es decir, sin
necesidad de tradición, previa inscripción en los Registros Públicos.
Al respecto, el art. 700 del CC, prescribe: "Deberán ser hechos en escritura pública: a) los contratos que tengan por objeto la constitución,
modificación, transmisión, renuncia o extinción de derechos reales sobre bienes que deban ser registrados...", en concordancia con lo
establecido en el art. 389 y ss. del mismo Cuerpo Legal.
Igualmente, el art. 288 del Código de Organización Judicial reza: "Sin perjuicio de lo dispuesto en el Código Civil respecto de las hipotecas,
los actos o contratos a que se refiere el presente Código, sólo tendrán efecto contra terceros desde la fecha de su inscripción en el registro.
La inscripción en el Registro, de títulos de transmisión de propiedad de inmuebles inhabilitados, importa su tradición a los efectos de la
adquisición del dominio".
La Legislación allá considera legitima la posesión de un inmueble con el simple boleto de compraventa (art. 2355 del Código de Vélez
Sársfield), ello no es así en nuestro Derecho, ya que ese no puede otorgar al adquirente el Derecho a ejercer Acciones Reales sobre el
inmueble y no es oponible ante tercero que ostente un título de propiedad. Sin embargo, esta inscripción le permite ejercer sus Derechos
retroactivamente a partir de la fecha de aquella, es decir, la inscripción preventiva del contrato no constituye al comprador en titular de algún
Derecho sobre la cosa o el inmueble en este caso.
Nuestro Sistema Registral regula formas de publicidad de los Derechos Reales sobre los bienes inmuebles a través de los Registros
Públicos, cuyas normas, así como la organización de esa Institución, se hallan contempladas en el Código de Organización Judicial. Este
Sistema no constituye adquisición del dominio y demás Derechos Reales inmobiliarios, careciendo el Registro de efectos constitutivos por lo
que los actos y contratos que no hayan sido inscriptos no pueden tener validez contra terceros, es decir, no son oponibles. Asimismo, la
constitución de los Derechos Reales está completamente desvinculada de las formas dé publicidad. La publicidad registral de los Derechos
Reales inmobiliarios -entendida como la divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su conocimiento general- no es eficaz
hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente.
El Registro no limita su efectividad a la simple publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos inscriptos, sino que posee efectos
convalidantes a partir de dicha inscripción (Vide: art. 288 del Código de Organización Judicial).
La accionada "BIPSA" se halla en posesión efectiva de los inmuebles litigiosos, mediante contrato de fideicomiso de dominio otorgado por
"INCOL Inmobiliaria y Constructora" S.R.L. a favor del "Banco de Inversiones del Paraguay S.A.", formalizado por Escritura Pública N°
41 del 28 de abril de 1998, posteriormente anulado por SD N° 705, del 27 de agosto de 1999.
Sin embargo, el contrato privado de compraventa (fs. 6/7) inscripto preventivamente en los Registros Públicos y la Sentencia que ordenó el
cumplimiento de contrato (fs. 16/20) ciertamente acreditan la existencia del negocio jurídico llevado a cabo entre Carlos Peroni González e
"INCOL Inmobiliaria y Constructora S.R.L.", pero no la propiedad de los inmuebles por el actor y tampoco posee dicha virtualidad la
inscripción preventiva del contrato que sólo conlleva participar a terceros la existencia de la transacción de compraventa, no puede constituir
al comprador en propietario y, menos aún, acordar Derecho a ejercer Acciones Reales, como la reivindicatoria, pues pretender lo contrario
implicaría desconocer, conculcar, ignorar, infringir, etc., todo el Sistema Registral Paraguayo, contrariando varias disposiciones legales a este
respecto.
En consecuencia, aquellos contratos que debiendo cumplir el requisito de la Escritura Pública, no obstante, fueron otorgados por instrumento
privado o verbalmente, no quedan concluidos como tales mientras no esté firmada aquella y acabado, terminado y finalizado el Acto
Jurídico.
No obstante, dicho contrato privado sí tiene validez por cuanto que en el las Partes se obligaron a cumplir dicho trámite. Es por ello, que la
demanda de hacer escritura pública resultó viable, no así esta acción, pues el negocio jurídico llevado a cabo entre las Partes no tiene efecto
contra terceros por no estar aún realizada ni inscripta la transferencia en los Registros Públicos pese a la Sentencia declarativa que ordenó tal
medida.
Por más que las Partes hayan convenido la compraventa, este instrumento privado será insuficiente sin la Escritura Pública, con sujeción al
art. 701 del CC, que dispone: "Los contratos que, debiendo llenar el requisito de la escritura pública, fueren otorgados por instrumento
privado o verbalmente, no quedarán concluidos como tales, mientras no estuviere firmada aquella escritura. Valdrán, sin embargo, como
contratos en que las partes se hubieren obligado a cumplir esa formalidad. Estos actos, como aquéllos en que las partes se comprometieren
a escriturar, quedan sometidos a las reglas sobre obligaciones de hacer. El presente artículo no tendrá efecto cuando las partes hubieren
convenido que el acto no valdría sin la escritura pública". En concordancia, el art. 1953 del CC establece: "Todo derecho real sólo puede
ser creado por la Ley...".
La Acción reivindicatoria es: "Aquella que tiene por objeto el ejercicio, por el propietario de una cosa, de los derechos dominiales, a efectos
de obtener su devolución por (Manuel Ossorio, Diccionario de y Sociales, 21ª Edición, p. 38).
"La acción reivindicatoria tiene por finalidad declarar derecho de dominio a favor de quien lo tenga y por efecto declaración se le debe
entregar la cosa que es su dominio con sus frutos y accesiones..." (Miguel Ángel Pangrazio, Código Civil Paraguayo Comentado, Libro
Cuarto, Cuarta Edición, p. 440).
En conclusión, el impedimento de la actora de inscribir el contrato en los Registros Públicos no puede servir de invocación y menos
justificativo legal que torne procedente la demanda, en razón que la acción sólo es viable para el propietario del bien inmueble debidamente
inscripto en los Registros Públicos, conforme el art. 2407 del CC: "La acción reivindicatoria compete al propietario de la cosa y a los
titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión...". En tal sentido, esta Sala Civil y Comercial de la Excma. Corte Suprema de
Justicia ha expresado esta posición jurídica a través de sus Fallos (Vide: Ac. y Sent. N° 853, del 24 de septiembre de 2008, Ac. y Sent. N°
52, del 21 de julio de 2008, Ac. y Sent. N° 130 del 13 de abril de 2010, etc.).
La Ley es tan diáfana en el thema decidendum: la propiedad sólo puede ser probada con la inscripción en los Registros Públicos, "conditio
sine qua non" para la viabilidad de cualquier y toda reclamación en el sentido que juzgamos.
Por las razones explicitadas, no se dan los presupuestos exigidos por Ley para hacer viable la Acción, por lo que en Derecho habrá que
confirmar el Ac. y Sent. N° 19, del 12 de marzo de 2009 y su Aclaratoria el Ac. y Sent. N° 53, del 29 de mayo de 2009, dictados por el
Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala e imponer Costas a la perdidosa, de conformidad a los arts. 192, 203, inc. a), y
205 del CPC. Es mi voto.
El Dr. Bajac Albertini manifestó: Que disiente respetuosamente con los fundamentos del Ministro Preopinante y en este sentido que: En este
juicio, el Abog. Carlos A. Peroni, se presentó por derecho propio, a promover demanda ordinaria por reivindicación de inmueble de
propiedad horizontal contra BIPSA (en quiebra) sobre reivindicación de la Finca N° 12.446 de la Encarnación, individualizadas como
1)Unidad 00/01, ubicada en el sub suelo, con área propia de 57,11 mts2, área común de 19, 18 mts2 y área total 76,29 mts2 con un
porcentaje de copropiedad del 1,3358 %, según catastro le corresponde la CCC N° 10.0424.09/A-01; 2) Unidad 00/02 ubicada en el sub
suelo, con un área propia de 277, 87, área común de 93,33 mts2 y área total de 371,20 mts2, con un porcentaje de copropiedad del
6,4995 %, según catastro e corresponde la C.C.C. N° 10.0424.09/a-02; 3) Unidad 00.01, ubicado en la Planta Baja, con acceso directo a
la calle Ayolas, con área propia 236,38 mts2, área común de 79,40 mts2 y área total de 315,78 mts2, con un porcentaje de copropiedad
del 5.5292 %, según catastro le corresponde la C.C.C. N° 10.0424.09/00-01/4) Unidad 00.01, ubicada en la planta Entre Piso, con una
superficie propia de 243,17 mts2, área común de 81,68 mts2 y área total de 324,85 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 5.6880
%, según catastro le corresponde C.C.C. N° 10.0424.09/00-002; inscripto en los Registros Públicos bajo el N° 1, al Folio 1 y ss. en fecha
18 de abril del año 1988,con anotación preventiva de fecha 21 de julio de 2005 del Contrato Privado de compraventa celebrado el 30 de
agosto de 2004. Afirmó que adquirió las unidades individualizadas del inmueble de INCOL Inmobiliaria y Constructora S.R.L. en la suma
de Dólares Americanos 107.500, que a la fecha de la celebración del contrato ya los tenía abonados. En el citado contrato de compraventa,
en la Cláusula Cuarta la vendedora se obligaba a entregar la posesión de las unidades en propiedad, en forma inmediata, una vez resuelto el
problema de posesión que se halla o que tiene en relación a las mismas, con el BIPSA (en quiebra) con motivo de un contrato de
fideicomiso anulado por sentencia judicial N° 705 de fecha 27 de agosto de 1999, Juzgado ele Primera Instancia del Décimo Turno,
Secretaría a cargo de Celso Medina; sin embargo y a pesar de tal obligación contractual, el Sr. Carlos Peroni debió iniciar juicio por
cumplimiento de contrato y obligación de hacer escritura publica, el cual le fuera favorable a través de la SD N° 257, de fecha 13 de julio de
2006, Juzgado en lo Civil y Comercial del Cuarto Turno, Secretaría N° 8; circunstancia ésta que allanó el camino hacia la formalización y
perfeccionamiento de la compraventa. Con sentencia favorable de por medio, solicitó al BIPSA la entrega en posesión de los inmuebles
individualizados precedentemente, pedido rechazado por el Síndico designado en la Quiebra del banco. Por ello entabló la presente
demanda ordinaria por reivindicación de inmueble de propiedad horizontal contra BIPSA, quien a su criterio, detenta en forma ilegítima y
con mala fe la posesión de las mismas, pues al anularse la escritura de transferencia a favor de BIPSA, se anuló el título que le sirviera de
base a su derecho.
El Abog. Carlos Couchonal, Síndico de Quiebras del Cuarto Turno y en ejercicio de la Sindicatura del Banco de Inversiones del Paraguay
S.A. (en Quiebra), se presenta a fs. 234, al contestar la demanda promovida señala primeramente, que el Dr. Peroni invoca una supuesta
sentencia dictada por el Juzgado en lo Civil del 4° turno, y señala el uso de sentencias, autos, providencias con firmas falsificadas de jueces,
fiscales, etc., avalando situaciones falsas, y afirma que existe fundada sospecha de que el juicio en que se dictó la aludida sentencia no se
tramitó en el Juzgado. Sostiene en su presentación que el actor nunca fue propietario de las unidades del edificio Capital que pretende
reivindicar y que pertenecen legítimamente al BIPSA, y que se no cumplirse con el requisito de la transmisión del dominio por escritura
pública, no inviste calidad de propietario para alegar derechos reales sobre bienes inmuebles. Asegura que el Dr. Peroni ni siquiera puede
invocar buena fe en la supuesta adquisición del derecho de propiedad que pretende hacer valer, porque él fue informado de que INCOL
S.R.L. no estaba habilitado para disponer de los departamentos en litigio, al estar afectadas por una prohibición de innovar, por tanto, la
compra que invoca el actor no podría producir efecto de desplazar la sustancia jurídica inmobiliaria de INCOL SRL a Carlos Peroni, pues
nadie puede transmitir un derecho mejor ni más extenso que el que por sí mismo posee. Razones por las cuales solicita el rechazo de la
acción de reivindicación, a más de oponer excepción de falta de acción como medio general de defensa.
De la manera relatada brevemente quedó trabada la litis en el presente juicio. El fallo de Primera Instancia, consideró que: "... con el objeto
de precisar los hechos controvertidos y los documentos relativos al proceso, se impone la revisión, el estudio y la valoración exhaustiva de
todo lo sostenido y de todas la pruebas ofrecidas y agregadas por las partes. Arranquemos con el tema de la identificación del titular del
dominio de la Finca N° 12.446 del Distrito de la Encarnación que, dijimos, delimita el área y sirve de base sobre la cual se encuentra
construido el Edificio Capital el que, a su vez, es el continente físico/geográfico de los inmuebles en propiedad horizontal objeto de esta
acción reivindicatoria. Sobre el punto, entiende el sentenciador que las pruebas aportadas con carácter general consistentes en documentos
varios, así como la presentación instrumentos públicos específicos que acompañan al escrito de demanda, resultan suficientes para acreditar
que cuando el actor firmó el contrato de compraventa de los inmuebles que desea reivindicar, exactamente el 30 de agosto de 2004, el
titular dominial de los inmuebles era la persona jurídica denominada INCOL Inmobiliaria Constructora S.R.L., la misma que en el contrato
privado figura como vendedora... Según informes de condiciones de domingo agregados a estos autos, inca sigue siendo propiedad de
INCOL S.R.L. Presento igualmente el testimonio de la escritura N° 41 de fecha 28 de abril de 1988 pasada por ante la Esc. Gladyz V. de
Figueredo, por la que INCOL vendiera al BIPSA, cuando todavía operada como banco, el dominio fiduciario del inmueble en cuestión.
Para acreditar la anulación judicial de dicha escritura que irregularmente reconocía el dominio en el BIPSA y la consecuente nueva vigencia
de la anterior, presentó un acopia autenticada de la SD N° 705 de fecha 27 de agosto de 1999, dictada por el Juzgado en lo Civil y
Comercial del Décimo Turno, en el juicio caratulado: "Universo Inversiones y Servicios S.A. c. INCOL Inmobiliaria y Constructora S.R.L.
s/Cumplimiento de contrato y otro"... si el contrato privado de compraventa -debidamente inscripto en el Registro de Inmuebles- con
sentencia judicial que ordena la escrituración a favor del comparador, tal como se da en la casuística examinada, concede o no al comprador
de los inmuebles, la reivindicación de los mismos, habida cuenta la resistencia del coyuntural poseedor actual a declinar de la posesión... el
criterio sustentado (por la afirmativa de la pregunta)se apoya en la opinión de autores especialistas y en la jurisprudencia pacífica y uniforme
de los tribunales, especialmente cundo éstos admiten la pertinencia de reconocer y autorizar el ejercicio de la acción de reivindicación a
favor del comprador, aunque "... todavía no se le haya otorgado la correspondiente escritura traslativa de dominio..." y que "... la
reivindicación es posible en base a la sentencia firme que condena al demandado a transferir el dominio del inmueble al actor..." ...De la
constancia expedida por el Registro de Inmuebles, surge que dicha inscripción quedó formalizada en fecha 21 de julio de 2005, a las
11:10:52, según comprobante de Mesa de Entrada N° 96.730. Esta prueba está asistida y reforzada por otras documentales que participan
también de la categoría de instrumentos públicos y están agregadas a fs. 9 a 15 de autos... En consecuencia, en este juicio de reivindicación,
la prohibición de innovar no es oponible como defensa de la acción porque aquí se discute el derecho a la posesión, a partir del título que las
partes exhiban u omitan hacerlos..." fundamentos que llevó a la convicción del a quo para resolver: "I.) Rechazar la excepción de falta de
acción opuesta como medio general de defesa por el presentante legal del Banco de Inversiones del Paraguay S.A. (en quiebra). II.-) Hacer
lugar a la demanda de reivindicación promovida por Carlos A. Peroni contra el Banco de Inversiones del Paraguay S.A.... III Ordenar al
representante legal del BIPSA (en quiebra) la entrega de la posesión del inmueble objeto de la acción de reivindicación a la parte actora, en
el plazo diez días de quedar firme y ejecutoriadas esta sentencia...".
El Tribunal de Apelación, en el Ac. y Sent. N° 19 de fecha 12 de marzo del año 2009, con un criterio diametralmente opuesto al de la
instancia inferior consideró que para que la demanda de reivindicación prospere es preciso que el demandante ostente un título dominial
válido sobre la cosa, que el demandado sea un poseedor actual no legitimado a dicha posesión; que el actor ha presentado como
justificación de título de propiedad un boleto de compraventa inscrito preventivamente en los registros públicos y que fue objeto de una
demanda de escrituración; título cuya virtualidad y eficacia el demandado desconoce por considerarse propietario mismo bien inmueble, por
acto anterior y por lo tanto prevalente. La omisión de la forma exigida encuentra su solución en la ejecución forzada de la obligación de
hacer escritura pública, y en autos el boleto de compraventa tiene certificación de firmas y con ello ha tiene fecha cierta, mas no autenticidad.
El Tribunal considero que el negocio jurídico sobre el inmueble no satisface la forma exigida por el art. 700 del CC, con lo cual no produce
el efecto traslativo ni siquiera inter partes, por tanto la calidad de propietario la tiene INCOL Inmobiliaria y Constructora S.R.L. Agregó
igualmente que el boleto de compraventa es un contrato de compraventa imperfecto por falta de forma y su titular no tiene acciones reales
salvo por subrogación. Afirmaron que el boleto de compraventa constituye un derecho a la cosa, es decir, a solicitar de forma compulsiva la
debida transferencia, ello porque, la transferencia no se ha operado, el perfeccionamiento del acto no se ha producido, el derecho real no se
ha adquirido y tampoco la retrotracción del efecto retroactivo de la adquisición del bien; y no siendo el demandante propietario perfecto y
registral, la acción no puede prosperar. En referencia al requisito de poseedor actual, no legitimado, al examinarlo advertimos que la
demandada (BIPSA) no ha podido sostener una titularidad de algún derecho o la ocurrencia de algún hecho que pueda justificar frente al
propietario la conservación o retención de la posesión. En cuanto a las costas, fueron impuestas en su orden en ambas instancias, a través
del Ac. y Sent. N° 53, aclaratoria del anterior.
Por su parte, el actor interpuso recurso de apelación contra el precitado Acuerdo y Sentencia, dictado por el Tribunal de Apelación,
fundamentando sus agravios ante ésta Corte arguyendo que el Tribunal, inexplicablemente y sin fundamento jurídico válido y atendible,
revocó la SD N° 462 que hiciera lugar a la acción reivindicatoria promovida por su parte contra BIPSA (en quiebra). Afirmó que a pesar
que en el considerando se lo reconoce como dueño de los inmuebles reivindicados y que el demandado carece de título y derechos que

justifiquen su posesión, se le niega el derecho a tomar la posesión de los inmuebles reivindicados y se declara improcedente la acción
reivindicatoria, alegando una supuesta exigencia formal, porque no concluyó con la escritura de transferencia; cuando de las pruebas
arrimadas puede acreditarse que es el propietario a quien corresponde la posesión y el derecho de accionar por reivindicación. Consideró
además que el colegiado concluyó en forma injusta y arbitraria que su parte carece de acción reivindicatoria para tomar posesión de sus
inmuebles porque la misma es una acción real que nace del dominio y que su dominio es imperfecto, pero deja la posesión de los inmuebles
al demandado, quien carece de título y de todo derecho para retener la posesión. Afirmó también que la propia sala sentenciante, en
numerosos fallos anteriores, abonan y justifican su posición y sostienen un criterio interpretativo sobre la materia diametralmente opuesta a lo
sustentado en el fallo recurrido, lo que obliga a calificar de absurdo el mismo y cita como sustento de su posición abundante jurisprudencia y
doctrina nacional y extranjera.
Corrido traslado a la parte demandada (BIPSA en quiebra), contestó en los siguientes términos: "... Que, mi parte sostiene que el Tribunal
de Alzada obró correctamente al haber revocado lo resuelto por el Juez de Primera Instancia. Que la sentencia atacada cumple con las
disposiciones del art. 15 inc. b), en concordancia con el art. 423 del CPC; y de ningún modo puede considerársela incongruente y menos
aún vejatoria de los derechos establecidos en nuestra legislación... según el art. 1968 del CC Paraguayo, pero a condición de que sea
instrumentado por escritura pública y que éste sea otorgado por el dueño perfecto del bien que se trasmite, porque solamente la propiedad
perfecta inviste a su titular de las facultades de uso, goce y disposición de las cosas inherentes al dominio... y el documento privado que
tanto invoca el Dr. Peroni, no es valido, porque indefectiblemente la traslación de bienes inmuebles requiere de la escritura publica, y que
dicha escritura aun no ha sido otorgada...".
Analizadas las constancias de autos tenemos que la parte actora expresó agravios dentro del plazo que tenía para hacerlo, conforme lo
dispuesto en el art. 424 del CPC. Asimismo, de conformidad a los términos de sus argumentos, encontramos que los mismos se hallan
ajustados a las previsiones del art. 419 del mismo cuerpo legal, surge que ellos se refieren al recurso de apelación interpuesto, por lo que no
existe mérito para declarar la deserción del recurso de apelación.
En el caso en estudio el thema decidendum radica en la determinación de la procedencia de la acción reivindicatoria pretendida por el
accionante respecto a bienes inmuebles individualizados inicialmente y cuya posesión defiende el BIPSA (en quiebra).
La cuestión debatida advierte, que la parte actora ha planteado una demanda de reivindicación de inmueble contra BIPSA (en quiebra),
obteniendo una sentencia favorable en Primera Instancia.
En el subjúdice, el Tribunal consideró la improcedencia de la reivindicación en razón de no haberse justificado en autos la titularidad del
dominio atribuido por el a quo a la parte actora.
Procediendo a estudiar el fondo de la cuestión planteada en autos, debemos primeramente citar cual es la disposición legal que rige en
materia de reivindicación; en este orden de ideas, la viabilidad de la pretensión de reivindicación se halla sujeta a la configuración de ciertos
presupuestos que son los siguientes: 1) la individualización del inmueble objeto de reivindicación; 2) la justificación de la calidad de
propietario del inmueble objeto de litis; 3) la identificación del o los inmuebles (según datos del título) con el predio ubicado física y
materialmente en el lugar denunciado por la parte accionante; 4) la ocupación o posesión del inmueble que es objeto de litis por el o los
demandados; y, 5) la calidad de dicha ocupación o posesión sobre la res-litis.
El inmueble objeto de la acción fue debidamente individualizado mediante el escrito inicial de demanda (fs. 12/13), informes de la Dirección
de Registros Públicos; y a través del contrato de compraventa inscripto en los Registros Públicos bajo el N° 1, al Folio 1 y ss. en fecha 18
de abril del año 1988, con anotación preventiva de fecha 21 de julio de 2005 del Contrato Privado de compraventa celebrado el 30 de
agosto de 2004 como Finca N° 12.446 de la Encarnación, individualizadas como 1)Unidad 00/01, ubicada en el sub suelo, con área propia
de 57,11 mts2, área común de 19, 18 mts2 y área total 76,29 mts2 con un porcentaje de copropiedad del 1,3358 %, según catastro le
corresponde la C.C.C. N° 10.0424.09/A-01; 2) Unidad 00/02 ubicada en el sub suelo, con un área propia de 277,87, área común de
93,33 mts2 y área total de 371,20 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 6,4995 %, según catastro le corresponde la C.C.C. N°
10.0424.09/a-02; 3) Unidad 00.01, ubicado en la Planta Baja, con acceso directo a la calle Ayolas, con área propia 236,38 mts2, área
común de 79, 40 mts2 y área total de 315,78 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 5.5292 %, según catastro le corresponde la
C.C.C. N° 10. 0424.09/00-01; 4) Unidad 00.01, ubicada en la planta Entre Piso, con una superficie propia de 243,17 mts2, área común
de 81,68 mts2 y área total de 324, 85 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 5.6880 %, según catastro le corresponde C.C.C. N°
10.0424.09/00-002; inscripto en los Registros Publicos bajo el N° 1, al Folio 1 y ss.
En cuanto al segundo supuesto, o sea, la justificación de la calidad del propietario, no nos queda dudas respecto a que la misma recae en la
persona del demandante Carlos Peroni, y así queda acreditado con el contrato de compraventa, el cual fue debidamente inscripto, y la
Sentencia N° 257, de fecha 13 de julio de 2006, Juzgado en lo Civil y Comercial del Cuarto Turno, Secretaría N° 8, que, después de
acreditar su calidad en juicio, obligó a la parte vendedora a dar cumplimiento a la formalización de la transferencia a través de escritura
pública; circunstancia que si bien aún no se ha concretado, no puede desconocerse la calidad de propietario real y verdadero al actor,
entender lo contrario sería caer en un rigorismo excesivo que echa por tierra principios fundamentales del derecho civil, máxime cuando en el
presente juicio también se desconoce en el BIPSA (en quiebra) su calidad de legitimo poseedor. Con lo cual también fue acreditada la
titularidad del bien objeto de litis, así cumplimiento a los dos primeros presupuestos mencionados en el párrafo que antecede.
Pasando al tercer presupuesto, se constata que el inmueble ha sido identificado física y materialmente. Sobre el punto, no hubo ningún tipo
de objeción por las del presente juicio ni por los juzgadores, por lo que ello quedó fuera de toda discusión.

Por otro lado, de las manifestaciones formuladas por los demandados sobre un supuesto derecho de posesión sobre el bien, quedó
totalmente derruido con las compulsas agregadas a los autos principales y que da cuenta de la nulidad del contrato de fideicomiso a través
de la SD N° 705 de fecha 27 de agosto de 1999, emanado del Juzgado de Primera Instancia del Décimo Turno, Secretaría a cargo de
Celso Medina, y por la certeza respeto a este punto, no corresponde extenderse en otras fundamentaciones, respecto a que el BIPSA es
poseedor ilegítimo de los bienes reivindicados, por tanto debe restituirlos, por corresponder así en derecho y en justicia.
Consecuentemente, el presente juicio de reivindicación tiene un objeto claro y determinado de reivindicación, así que pasamos al quinto
presupuesto y que sirve de corolario para la aceptación de la acción, ateniéndonos a que ha quedado acreditado en autos, la calidad
propietario en el accionante, que lo habilita a reclamar la posesión del bien.
Nuestra Legislación Civil de Fondo en su art. 2407 establece que la Acción Reivindicatoria compete al propietario de la cosa y el 2408 del
mismo cuerpo legal, que la Acción de Reivindicación se da contra el poseedor que está obligado a restituir la cosa. En esta causa, el Actor
probó fehacientemente su calidad de propietario de los inmuebles individualizados en el presente juicio. Asimismo, se probó que el
Demandado está en posesión ilegítima de los inmuebles reclamados, por tanto, mal podría el Tribunal de Apelación, desconocer tal situación
y dejarlos que sigan en posesión del bien reivindicado, cuando el reivindicante, a través del presente juicio y de los que a cuerda separada se
acompañan, ha demostrado de forma fehaciente su calidad de propietario de los inmuebles, y por tanto, poseedor de mejor derecho para
reclamarlos.
Finalmente cabe destacar que la acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que se tiene sobre las cosas particulares, por la
cual "el propietario" que ha perdido o no ha tenido la posesión, reclama y la reivindica contra aquel que se encuentra en posesión de ella,
conforme al art. 2407 del CC Paraguayo que dispone: "La acción reivindicatoria compete al propietario de la cosa y a los titulares de
derechos reales que se ejercen por la posesión...". Por consiguiente, si la acción reivindicatoria nace de la titularidad, es obligación primaria e
ineludible del reivindicante aportar la prueba de su calidad de dueño sobre el bien que intente reivindicar por alguno de los modos que
establece el Código Civil, lo cual evidentemente sí ha acontecido en el presente juicio.
La doctrina acompaña esta tesitura y en tal sentido señala: "La prueba de la titularidad dominial por parte del actor reivindicante puede
consistir en la demostración absoluta de su dominio sobre la cosa, o en la presentación de un mejor título o títulos que permita apreciar una
preferencia sobre el bien reclamado, siempre que tales títulos sean suficientes para adquirir el dominio. Como se puede apreciar, la cuestión
planteada se debate entre la demostración del mismo derecho de propiedad, que siempre ha de ser absoluto, o la del mejor título, que por
su misma esencia es relativa, pues requiere para su valoración que se le compare con el aportado, en su caso, por el demandado" (María del
Rosario Valpuesta Fernández, citada por Muñoz I Sabaté, Lluís. Tratado de Probática Judicial. José María Bosch, Editor. Barcelona, 1996;
p. 26).
Demás está decir que por título no debe entenderse un título escrito, pudiendo utilizar el actor otros medios de prueba, pues el término
técnico "título de dominio" no equivale a documento preconstituido, sino a justificación dominial. El razonamiento sobre la obligación de
probar tiene absoluto rigor jurídico si se recuerda que en las acciones declarativas de dominio sean o no reivindicatorias, la necesidad de
acreditar el actor el título en que se funda, cuando como en este caso se acredita, solo puede ser desvirtuada con la demostración de poseer
un mejor título el demandado, pues sabido es que con frecuencia la prueba del título en las acciones declarativas del dominio se reduce a la
prueba del mejor derecho". (Vide: Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, Ac. y Sent. N° 277 del 6 de junio de 2001).
Como colofón, en autos ha quedado demostrada la propiedad del actor sobre el bien reclamado y no se ha demostrado un título de mayor
valor por parte de la demandada, por lo que de conformidad a los arts. 2407, 2408 y concordantes del CC, corresponde hacer lugar a la
reivindicación objeto de este juicio.
En virtud a las motivaciones expuestas y luego del exhaustivo análisis realizado del presente juicio, soy de la convicción que el Acuerdo y
Sentencia dictado por el inferior, debe ser revocado en su totalidad y las costas impuestas a la parte vencida conforme al principio general
establecido en el art. 192 del CPC.
El Dr. Núñez manifestó: Adherirse al voto en disidencia del Dr. Miguel Oscar Bajac Albertini, por los mismos fundamentos.
Por los méritos del acuerdo que antecede, la Excma. Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial. Resuelve: Tener por desistido el
Recurso de Nulidad interpuesto. Revocar el Ac. y Sent. N° 19, del 12 de marzo de 2009, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil y
Comercial, Tercera Sala de la Capital y en consecuencia hacer lugar a la Reivindicación de Inmueble promovida por Carlos Peroni, de
conformidad a lo expuesto en el considerando de la presente resolución. Imponer costas a la parte vencida. Anotar, notificar y registrar.-
César Antonio Garay.- Miguel Oscar Bajac Albertini.- Víctor Núñez Rodríguez.- Sec.: Alejandrino Cuevas Cáceres.-
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VOCES
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POSESION ~ PRUEBA ~ PUBLICIDAD REGISTRAL ~ REIVINDICACION ~ SENTENCIA ~ TERCEROS ~ TITULO DE
DOMINIO ~ TRANSMISION DE DOMINIO ~ VENTA ~

CITAS LEGALES
Código Civil: 389, 700, 701, 1953, 1968, 2407, 2408. Código Procesal Civil: 15 inc. b), 113, 192, 203 inc. a), 205, 404, 419, 423,
424. Código de Organización Judicial: 288. Código Civil Argentino: 2355.
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VÍA PROCESAL
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TIPO DE RECURSO: APELACIÓN
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Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DEL PARAGUAY, SALA CIVIL Y COMERCIAL

Publicado en: LLP 2011 (abril)LLO

Cita Online: PY/JUR/105/2011

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