LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

V.- DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

LECCIÓN 34
LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

1.- INSCRIPCIÓN Y ASIENTO REGISTRAL

Por necesidades probablemente expositivas, tanto los preceptos hipotecarios

que hasta ahora hemos considerado cuanto muchas expresiones de nuestra cosecha
que anteceden, se caracterizan por haber utilizado la idea o el vocablo de inscripción
en un sentido muy amplio y, en general, coincidente con la de asiento registral.

Para ello, aunque inicialmente parezca paradójico vamos a recurrir a traer a

colación un precepto reglamentarlo cuyo encabezamiento inicia también por asimilar
la idea de asientos registrales y la de inscripciones. Se trata del artículo 41 RH cuyo
tenor literal es el siguiente:
«En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes
clases de asientos registrales o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones
propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones
preventivas y notas marginales».
Sin embargo, al enumerar los tipos de asientos registrales, el propio artículo recurre a la
expresión de inscripciones propiamente dichas, con independencia de que sean «extensas 0 concisas»,
por una parte, o, de otra, que sean consideradas como «principales o de referencia», resaltando así que
la idea de inscripción en sentido propio constituye el asiento determinante y fundamental en la actividad
registral. Esta conclusión provisional se ve ratificada por el hecho de que en cada Registro existe un libro
de inscripciones (en realidad, muchos), según establece el propio Reglamento Hipotecario (art. 362). En
cambio, no hay libro alguno propiamente dicho de asientos de presentación, ni de anotaciones
preventivas, ni finalmente de anotaciones marginales. Estos dos últimos tipos de asientos registrales se
«vuelcan» fundamentalmente en los propios libros de inscripciones.

Por tanto, hay que resaltar que, en realidad, todo el sistema registral gira en
torno a la inscripción, que es la única acotación registral tendencialmente permanente,
en cuanto es el asiento idóneo para incorporar al Registro una vicisitud jurídico-real de
carácter definitivo (mientras el titular del derecho objeto de publicidad no decida lo
contrario).

Los restantes tipos de asiento registral se encuentran al servicio y en

dependencia de la propia inscripción; son puramente instrumentales como regla
general.

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2.- CLASES DE INSCRIPCIONES Y

SIGNIFICADO DE LA INSCRIPCIÓN EN DERECHO ESPAÑOL

En términos teóricos y conceptuales, la doctrina siempre se ha acercado a la

inscripción tras plantearse las diversas clases de dicho asiento que puede configurar el
legislador, distinguiendo entre declaraciones constitutivas, obligatorias y declarativas
según el mayor o menor grado de eficacia que desempeñe el hecho de la constancia
registral de un determinado status en relación con los bienes y derechos inmobiliarios.
Sin embargo, la cuestión sigue teniendo importancia (sobre todo práctica) en Derecho español,
ya que nuestro sistema normativo aunque se pronuncia en favor de la inscripción declarativa como
regla, no deja de admitir o establecer en otros supuestos las inscripciones constitutiva y obligatoria.

A.- INSCRIPCIÓN
CONSTITUTIVA

Se habla de inscripción constitutiva en aquellos casos en que la inscripción

forma parte del proceso creador del derecho real o de la vicisitud jurídico-real de que,
en cada caso, se trate. De tal manera, en caso de inexistencia de la inscripción, no
habrá nacido el derecho que, de forma necesaria, debería haber sido inscrito.

No necesitamos extendernos en ello, pues tras el estudio de la hipoteca (cfr.

arts. 1875 CC y 145 LH), sabemos que en nuestro Derecho la inscripción constitutiva
representa precisamente la excepción y, por tanto, sólo puede exigirse cuando así lo
establezca expresamente una norma de carácter imperativo.
Junto a la hipoteca, es también constitutiva, aunque de forma algo dudosa como hemos
estudiado en el correspondiente capítulo, la inscripción del derecho de superficie.

B.- INSCRIPCIÓN
OBLIGATORIA

En tal caso, la Ley impone de forma coactiva la necesidad de llevar a cabo la

inscripción, bajo la admonición de cualquier pena o sanción que, por lógica con lo
anteriormente dicho, no consista en la falta de nacimiento del derecho real o de la
vicisitud jurídico-real de que se trate.

En el ámbito jurídico-privado las inscripciones obligatorias son irrelevantes,

aunque ciertamente son muchas las disposiciones administrativas que, de una forma u
otra las contemplan.

C.- INSCRIPCIÓN
DECLARATIVA

Como pretende dar a entender el adjetivo utilizado, tales inscripciones tienen

por misión fundamental dar cuenta a la colectividad en general de la existencia de un

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derecho real a través de un asiento registral, al tiempo que otorga a su titular

determinados efectos favorables.
Pero el nacimiento del derecho real o la efectiva consolidación de la situación
jurídico-real de que se trate no dependen en absoluto de la inscripción, sino que se ha
producido con anterioridad a su acceso al Registro. Este, pues, otorga publicidad a
situaciones jurídicas que, con trascendencia real, ya han acaecido fuera del Registro.

La regla general en nuestro ordenamiento se encuentra representada

precisamente por el carácter declarativo de la inscripción.

3.- LOS ESTÍMULOS A LA INSCRIPCIÓN:

EL ARTÍCULO 313 DE LA LEY HIPOTECARIA

Ahora bien, la titularidad de un derecho real no inscrito representa una

posición que, en determinados casos y situaciones y particularmente en el supuesto de
que el anterior titular fuera a su vez titular registral, puede colocar al titular actual,
simple titular civil, en situaciones sumamente comprometidas (como vamos a tener
ocasión de resaltar en este y en el próximo capítulo), sobre todo en el caso de que, a
consecuencia del mantenimiento de la anterior titularidad tabular, el titular registral
enajene o transmita el derecho inscrito a un tercero que, a su vez, inscriba, y se
convierta en tercero hipotecario; o en el supuesto de que los herederos del titular
registral, llevados por la codicia, consideren que quien adquirió un bien inmueble de su
causante mediante documento privado, realmente no es dueño, sino que los
verdaderos propietarios son ellos, etc.
Tales situaciones de inseguridad en relación con los derechos reales (las ejemplificadas, claro,
son las más evidentes y cómodas de relatar) constituyeron precisamente el impulso medular de la
legislación hipotecaria y de la creación del sistema registral.

Desde dicho prisma, como estímulo a efectos de inscripción, ha de «leerse» la

norma establecida en el artículo 313. 1º LH, en cuya virtud: «Los juzgados y
Tribunales... y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de
que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan,
transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de
la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser
inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión
procederá cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante
los Tribunales... y Oficinas expresados».

Sin embargo, la concisa explicación de dicha norma resulta difícil. Hay que
recurrir al artículo 586. 1º RH para resaltar que el precepto legal transcrito ha de
relacionarse únicamente con fincas que se encuentren a su vez inscritas o, mejor,
inmatriculadas.
Cuando la finca a la que afecten «los derechos reales sujetos a inscripción» no haya sido objeto
de inmatriculación, parece que, en su conjunto, la legislación hipotecaria deviene inaplicable y ha de
entrar en juego sólo el Código Civil.

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4.- VALOR DE LA INSCRIPCIÓN EN RELACIÓN AL

SISTEMA DE TRANSMISIÓN DE DERECHOS

Hace ya algunos años asumió un especial protagonismo el debate acerca de si,

respecto de los derechos inscritos, la inscripción suplía o sustituía a la tradición, en
cuanto elemento necesario en nuestro sistema para transmitir o adquirir los derechos
reales.
Dicha postura doctrinal, sin embargo, puede considerarse en la actualidad
objeto de rechazo general, pues para la generalidad de los tratadistas, la existencia del
sistema registral y/o de las normas hipotecarias no alteran el juego básico de los
principios del Código Civil (y, ahora, sí son principios propiamente hablando de nuestro
sistema normativo), en cuya virtud ha de existir un título causal o un título causante
que justifique la transmisión derivativa de los derechos reales y, además, el modo o la
tradición, según prefiera decirse.