Precio de la vivienda en España

Evolución del precio de la vivienda nueva en España 1985-2012 -Sociedad de

Tasación-. La burbuja inmobiliaria en España comenzó en 2001 y duró hasta 2007
cuando la vivienda alcanzó su pico de precios, entonces estalló la crisis
inmobiliaria española 2008-2014 provocando una crisis económica, social e
institucional en España1.
El precio de la vivienda en España, referido al precio de compra y venta de la
vivienda en España, ha mantenido históricamente cierta estabilidad en relación con
los ingresos familiares -o renta disponible- excepto en las denominadas burbujas
inmobiliarias o crisis inmobiliarias; periodos en que los precios sufrieron alzas
desmesuradas: burbuja inmobiliaria de 1986 a 1992 - que afectó a los precios pero
no tanto al volumen construido- y sobre todo la Burbuja inmobiliaria en España de
1997 a 2007.2

Los efectos principales del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007 han sido
la caída paulatina de precios en la vivienda, -Crisis inmobiliaria española de
2008-2014- y su contagio a la economía -Crisis económica española de 2008-2014- y a
las instituciones políticas y sociales -Crisis española de 2008-2014-.2

En 2018 se apreció un repunte de los precios de la vivienda apareciendo de nuevo

los problemas asociados a la falta de vivienda, encarecimiento de precios y
dificultad de acceso de jóvenes a la vivienda ya sea de alquiler o en compra.3

El Impacto socioeconómico de la pandemia de COVID-19 iniciada en marzo de 2020 ha

hundido el precio de venta y, dependiendo del distrinto, también el del alquiler de
las viviendas.45 Por otra parte los bajos intereses del euribor, cercanos al 0%,
habrían convertido a las viviendas en el activo financiero por excelencia a nivel
internacional lo que impide bajadas más importantes de precios, en alquiler y
venta, ya que no responden a la oferta y demanda real del uso de la vivienda.6 La
recuperación del sector inmobiliario que se produjo entre los años 2014 y 2019 -
posterior a la crisis de 2008- volvió a estancarse con la pandemia de la Covid 19.7
En 2021 las proyecciones del INE de formación de nuevos hogares en España auguran
una nueva crisis del sector inmobiliario.8

Índice
1 Precio de la vivienda en compraventa en España
1.1 Máximos en 2007 - crack de 2013 - recuperación y crisis del covid 19
1.2 Evolución histórica del precio de la vivienda en España
1.3 Valoración del precio de la vivienda
1.3.1 Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios
1.4 Gastos a sumar al precio de la vivienda
2 Precio de la vivienda en alquiler en España
2.1 Valoración del precio de alquiler
3 Referencias
4 Véase también
5 Enlaces externos
Precio de la vivienda en compraventa en España
Máximos en 2007 - crack de 2013 - recuperación y crisis del covid 19
En junio de 2007 se alcanzó el pico máximo en el precio de la vivienda; pasado 6
años, en junio de 2013, la vivienda había bajado un 35%.910 A finales de 2013 el
precio de la vivienda habría acumulado una caída del 45%.11 España fue el país del
mundo donde más cayó el precio de la vivienda. El tercer trimestre de 2013 el valor
de los pisos en España cayó un 9,46% respecto al tercer trimestre de 2012.12

En el primer trimestre de 2014, según la Sociedad de Tasación, la vivienda se

abaratará un 5% ante las exiguas ventas.13
Para el economista José García Montalvo el precio de la vivienda en España debería
ajustarse todavía un 35,4% durante los años siguientes a 2013. Montalvo argumenta
que a la vista del índice PER (ratio del precio de compra y renta disponible que
debe estar sobre los 4 años), que en el primer tirmestre de 2013 todavía estaba en
6,2 años, los precios deberían bajar un 35,4% más para recuperar los niveles de PER
de largo plazo (per 4). Esta bajada habría que sumarla a la efectuada desde 2007 e
implicaría una caída total entre el pico máximo de dicho año 2007 y el valle de un
53,3%.14151617 Según el portal inmobiliario pisos.com el precio de la vivienda
desciende entre un 10 y 11% en 2013 y descenderá un 8% en 2014.18 Según el portal
Kelisto el precio de la vivienda en España ha bajado un 38,5% desde el máximo hasta
2013 y tendrá que bajar aún un 15,8% en los próximos 2 años -2014 y 2015-.19

Otras fuentes también consideran que la bajada de precios continuará varios años
más allá de 2013, entre otras razones por la existencia de un gran parque
inmobiliario vacío, la ausencia de demanda por razones demográficas,20 el alto
desempleo y la profundidad de la crisis en España.2122 La agencia de calificación
Standard & Poor's pronostica que el precio de la vivienda en España deberá caer
otro 20% en los próximos cuatro años y que la economía española permanecerá en
recesión a lo largo del año 2013 y que el desempleo continúe subiendo, según recoge
en un informe sobre la morosidad de los RMBS españoles (valores respaldados por
hipotecas).23 En 2013 la Comisión Europea aseguró que los precios de la vivienda en
España seguirán cayendo al menos hasta 2014, tras un descenso acumulado que ya
supera el 30% desde 2007 y el sector de la construcción no tocará fondo hasta
2015.2425 La consultora RR. de Acuña & Asociados pronostica que el precio de la
vivienda continuará bajando hasta 2025, año en el que habrá caído un 60% desde el
precio máximo de 2007.2627

En relación con la demografía de España el INE señaló que en 2012 el número de

nacimientos se redujo por cuarto año consecutivo al descender un 3,9%. La edad
media a la maternidad aumentó hasta 31,6 años y el número medio de hijos por mujer
bajó a 1,32. Durante el año 2012 fallecieron en España 405.615 personas, lo que
supuso un 4,6% más que en el año anterior. Se trata del mayor incremento anual de
la década.28 Además la población española se redujo en 2013 por primera vez en 15
años por el éxodo de extranjeros. La población empadronada en España se ha reducido
en 205.788 personas respecto a 2012 situándose en 47,1 millones, lo que supone el
primer descenso desde 1996.29 La población de España disminuyó en 113.902 personas
durante 2012 y se situó en 46.704.314 habitantes a 1 de enero de 201330 Según las
proyecciones del INE España perderá 2,6 millones de habitantes -el 5,6%- durante el
período 2013-2023.31

El Impacto socioeconómico de la pandemia de COVID-19 de 2020 ha paralizado y

hundido el precio de venta y alquiler de las viviendas si bien, algunas distritos y
tipos concretos de viviendas no están siendo tan afectados.45 El confinamiento ha
reducido tanto las visitas como las operaciones comerciales. El mercado de vivienda
rural cercana a las ciudades, en el alfoz, se ha reactivado ya que se demandas
viviendas más grandes, ventiladas y con patio, jardín o con fácil acceso a la
naturaleza.32 La profundidad de la crisis provocada por el COVID-19 augura una
larga crisis en el mercado inmobiliario y un nuevo ajuste de precios a la baja
tanto en el alquiler como en la compraventa de vivienda y en de locales
comerciales.33346

Evolución histórica del precio de la vivienda en España

Diferentes organismos oficiales publican datos sobre la evolución del mercado
inmobiliario español: Ministerio de Vivienda de España o Ministerio de Fomento,
Banco de España e Instituto Nacional de Estadística entre otros. Otros organismos
no oficiales (como la Sociedad de Tasación) publican periódicamente datos sobre la
evolución del mercado inmobiliario. Las cifras de la Sociedad de Tasación difieren
en hasta el 30% respecto a las del Ministerio de Fomento35 y las del Banco de
España.36 El Banco de Pagos Internacionales también publica series estadísticas de
evolución del precio de la vivienda en varios países, entre ellos España, con datos
desde 1970 en muchos casos.373

Los índices de precios de la vivienda, según el Instituto Nacional de Estadística,

-Base 2015 (100)- son los siguientes:38394035

Índice de precio de la vivienda - Base 2015 (100) - Instituto Nacional de

Estadística
Años 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
2020 2021
Media anual 150,640 142,51 136,313 133,718 118,782 103,593
95,512 97,194 101,305 105,848 113,457 120,954
125,320
Variación (%) 5,7 -5,4 -4,3 -1,9 -11,2 -12,8 -7,8 1,8 4,2 4,5 7,2
6,6 3,6
A continuación se relacionan los precios medios en euros por metro cuadrado de la
vivienda libre (vivienda nueva + vivienda de segunda mano):3541

Precio medio de la vivienda (nueva + segunda mano) en euros por metro cuadrado -
Ministerio de la Vivienda - Ministerio de Fomento
Años 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Precio 692,70 694,4 702,8 756,7 829,2 893,3 992,7 1.164,6 1.380,3
1.618,0 1.824,3 1.990,5 2.085,5 2.018,5 1.892,3
1.825,5 1.701.8 1.531,2 1.481,7
Incremento anual (%) 10,3 1,2 7,7 9,6 7,7 11,1 17,3 18,5 17,2
12,8 9,1 4,8 -3,2 -6,3 -3,5 -6,8 -10,0 -5,8
La Sociedad de Tasación -ST- establece los siguientes valores nominales:4243411

Precio de la vivienda nueva en euros por metro cuadrado - valor nominal -Sociedad
de Tasación
Años 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Precio 326 413 535 682 857 915 933 919 917 954 989 1.002
1.036 1.089 1.187 1.335 1.453 1.667 1.931 2.286 2.516 2.763 2.905 2.712 2.558
2.476 2.376 2.212 2.039 1994 2052 2120 2227 2348
Incremento anual (%) 26,7 29,5 27,5 25,7 6,7 2,0 -1,5 -0,2 4,0
3,7 1,3 3,4 5,1 9,0 12,5 8,8 14,7 15,8 18,4 10,1 9,8 5,1
-6,6 -5,7 -3,2 -4,0 -6,9 -7,8 -2,2 2,9 3,3 5,0 5,4
Valoración del precio de la vivienda
Artículo principal: Precio de la vivienda

Composición del crédito hipotecario en varios supuestos: el capital solicitado o

crédito -100- más los intereses constituyen el total de la hipoteca.44

* Si la hipoteca tiene una larga duración y/o un alto interés la cifra total final
-capital+intereses- que se paga por el préstamo llega a duplicar y triplicar el
capital solicitado, razón por la que no se considera una buena decisión económica
suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría
conseguir esa misma vivienda en alquiler.
* La cuota mensual de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos
mensuales.45
En general el precio de la vivienda varía según las características de la vivienda:
tamaño, calidad y ubicación, -rural, urbana, centro, periferia-, así como a
factores y circunstancias socioeconómicas de los distintos países: demografía
(crecimiento de la población, equilibrio o descenso, flujos migratorios),
crecimiento económico, desempleo, precio del suelo, burbuja inmobiliaria, interés
bancario, impuestos, desgravaciones, capacidad de endeudamiento personal y
familiar, recesión y depresión económica entre otras. El precio de la vivienda
condiciona la vida económica de los ciudadanos y familias que, en el caso de la
compra de vivienda, habitualmente deben suscribir créditos hipotecarios de larga
duración con entidades bancarias para poder acometer la compra más importante a lo
largo de la vida personal y familiar.46

Existen indicadores estructurales que permiten valorar si el precio de una vivienda

es adecuado y económicamente viable, ya sean indicadores sobre los ingresos o
salarios (ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible -PRD-),
en relación con el precio del alquiler de la vivienda que quiere comprar
(rentabilidad del alquiler o índice Per) o en relación con la cuantía y duración de
la hipoteca a solicitar.14

En el precio de la vivienda en relación con la renta anual disponible se considera

adecuada una ratio de 4,47 es decir que el precio de compra de la vivienda es
razonable económicamente si se aproxima a cuatro años de la renta familiar bruta
disponible.1415

El índice PER (del inglés Price to Earnings Ratio) indica el número de años que se
tardaría en recuperar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere
comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos
incluidos). Se considera un índice PER 15 -15 años de alquiler = precio de la
compra de vivienda- como el adecuado en el sector inmobiliario.481514

En cuanto a la cuota mensual de la hipoteca se considera que no debe superar el 30%

de los ingresos mensuales.4549 Se recomienda, si es posible, la menor duración del
préstamo en años, considerando un máximo de 15 años como límite ya que a partir de
15 años de préstamo los intereses pueden alcanzar prácticamente el mismo valor del
capital solicitado e incluso doblar la cifra si el interés es alto, razón por la
que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a
15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en
alquiler. Además, resulta muy difícil establecer una previsión sobre un futuro tan
lejano, tanto en las circunstancias económicas personales -que pueden mejorar pero
también empeorar- como en los cambios legales y macroeconómicos que pueden afectar
las condiciones de la hipoteca -interés variable, cambios en el mercado
hipotecario-50

Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios

Artículos principales: Cláusula abusiva, Cláusula suelo y Fraude bancario.
También debe vigilarse el contenido de todas las cláusulas -la letra pequeña- de
los contratos de hipoteca para evitar las que se consideran abusivas, tanto las
denominadas cláusulas suelo.5152 como las claúsulas con intereses de demora
desorbitados.53 Además es conveniente conocer la legislación hipotecaria del país,
la posible existencia de la dación en pago en caso de no poder afrontar el pago de
la hipoteca, el proceso de ejecución hipotecaria así como la normativa sobre los
desahucios y el lanzamiento que, llegado el caso, pudiera afectar al firmante de la
hipoteca y a sus avalistas.

Si no puede suscribirse una hipoteca con la condición de que no supere el 30% de

los ingresos o cuando la duración de la hipoteca se considere demasiado larga, se
debe renunciar a la compra y valorar el ahorro como fórmula para acometer en un
futuro la adquisición de la vivienda y así reducir la cuantía del préstamo y los
riesgos de impago. También se debe considerar el alquiler como una forma más
razonable de disfrutar de una vivienda digna cuando la capacidad de endeudamento es
limitada.

Hay que vigilar las claúsulas sobre los gastos de la formalización de la hipoteca.
Deben ser a cargo del banco o entidad financiera (cuando exista préstamo
hipotecario) ya que es la parte interesada en escriturar el préstamos y registrarlo
siendo el banco el beneficiado en caso de incumplimiento. Son distintos de los
gastos de la escritura de la compraventa. Estos gastos incluyen: los honorarios
notariales (escritura de hipoteca); honorarios de registro (de la hipoteca);
tasación de la vivienda (requerida por el banco para valorar el riesgo del
préstamo); gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco); impuestos
derivados de la formalización de la hipoteca (impuesto de actos jurídicos
documentados o cualquier otro).545556

Gastos a sumar al precio de la vivienda

Al precio de la vivienda que se acuerde con el vendedor o el promotor inmobiliario
deben sumarse otros gastos que, dependiendo de la legislación del país y quien debe
pagar dichos gastos -vendedor, comprador, banco- pueden llegar a suponer un 10% más
sobre el precio inicial de la vivienda. El pago de los distintos conceptos pueden
negociarse entre las partes pero la legislación establece lo siguiente:575455

Gastos a pagar por el vendedor

impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (plusvalía). En muchos
países este impuesto lo recaudan las entidades locales -ayuntamientos-. Es un gasto
deducible fiscalmente en el impuesto sobre la renta.
impuesto de bienes inmuebles -IBI-, hasta la fecha de la venta.
suministros (agua, luz, gas, etc.), hasta la fecha de la venta.
gastos de comunidad (si existieran), certificación de estar al corriente de pago.
Gastos a pagar por el comprador
honorarios notariales (escritura de compravente)
honorarios de registro de la propiedad (de la compraventa)
impuestos (de la compravente). Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, IVA o
cualquier otro que establezca la legislación de cada país.
impuesto de bienes inmuebles -IBI-, desde la fecha de compra.
suministros (agua, luz, gas, etc.), desde la fecha de compra.
Banco o entidad financiera (cuando exista préstamo hipotecario)
Gastos de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria5455
honorarios notariales (escritura de la hipoteca inmobiliaria)
honorarios de registro de la propiedad (de la hipoteca)
tasación (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo)
gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco)
impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (impuesto de actos jurídicos
documentados o cualquier otro)
Además hay que considerar el coste de las reformas -si se quieren realizar- así
como de amueblamiento y mudanza.

Precio de la vivienda en alquiler en España

El precio del alquiler o arriendo en España alcanzó su pico máximo en mayo de 2007
-fin de la burbuja inmobiliaria en España y comienzo de la crisis inmobiliara
española- con un precio medio por metro cuadrado de 10,12 euros metro2/mes. Desde
2007 ha acumulado un descenso del 28% hasta 2013. El precio medio de la vivienda de
alquiler a finales de 2012 se situó en 7,28.metro2/mes. En ese mismo año los
precios de los distritos más caros de algunas ciudades alcanzan los 14 euros
metro2/mes y los distritos más baratos pueden bajar de los 4 euros metro2/mes.58

Valoración del precio de alquiler

De la misma manera que se establece la cuota máxima de la hipoteca sobre los
ingresos familiares puede decirse que el coste del alquiler mensual tampoco debe
superar el 30% de los ingresos o renta familiar. El resto de ingresos debe cubrir
otros gastos y garantizar unas condiciones dignas de vida -alimentación, vestido,
sanidad, educación y otros gastos imprescindibles-.59

También puede utilizarse el índice PER que indica el número de años que se tardaría
en recuperar –mediante el alquiler un inmueble que se quiere comprar- la inversión
realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). Si bien al
contrario que en el caso de la compra, en el caso del alquiler un índice PER alto -
por encima de 15- puede considerarse correcto, por encima de 17 muy adecuado y por
debajo de 10 pésimo. Es decir, cuando el precio de compra respecto al alquiler es
superior a 15 años puede interesar alquilar y claramente interesa cuando supera lo
17 años o más.481514

Referencias
Precio de la vivienda nueva en españa, Sociedad de tasación
El modelo inmobiliario español y sus consecuencias, José Manuel Naredo,
Comunicación en Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-
2010), Université París 12 Val-de-Marne, 2010
Los límites de la hora liberal: El problema de la vivienda, en Economistas frente
a la crisis, Jose Candela Ochotorena
El coronavirus hunde el precio del alquiler de las viviendas en las grandes
ciudades de medio mundo, Idealista.com
En qué zonas bajará más el precio de la vivienda por el covid-19 y el efecto que
tendrá en el alquiler
Javier Gil: “El objetivo del PSOE es que la ley de vivienda sea lo menos
garantista posible”, Yago Álvarez Barba, El Salto, saltodiario.com, 3 de enero de
2021
La covid acelera en el 2020 el final de seis años de ciclo inmobiliario alcista,
La Vanguardia, Rosa Salvador, 3 de enero de 2021
¿Para quién se construye en España? Se venden cinco casas por cada hogar que se
crea, Público (España), Eduardo Bayona, 11 de diciembre de 2021
Evolución del precio de la vivienda en España, gráfica interactiva Archivado el 25
de septiembre de 2011 en Wayback Machine., en facilisimo, consultado el 17 de junio
de 2013
Informe del precio de la vivienda en venta - Mayo 2013, fotocasa
El precio medio de la vivienda en España ya bajado un 45% desde 2007 Archivado el
17 de enero de 2014 en Wayback Machine., Pisos.com, 14/1/2014
España lidera de nuevo la caída del precio de la vivienda en el mundo,
idealista.com, 9/1/2014
La vivienda se abaratará un 5% más en los próximos meses ante las exiguas ventas,
Idealista.com, 14/1/2014
Perspectivas del precio de la vivienda en España, José García Montalvo, Cuadernos
de información económica 227, marzo-abril 2013, pág. 53
Ver gráfico en pág. 111 sobre ratio precio de la vivienda sobre renta familiar
Vivienda, José García Montalvo, Universitat Pompeu Fabra e IVIE
José García Montalvo (2007), Algunas consideraciones sobre el problema de la
vivienda en España
El precio de la vivienda en España sigue sobrevalorado un 24%, Observatorio de
Coyuntura Económica del IJM, 25/01/2011
El precio de la vivienda usada caerá hasta un 8% en 2014, según pisos.com
Archivado el 14 de diciembre de 2013 en Wayback Machine., Invertia, 11/12/2013
Hipotecas burbuja: 580.000 propietarios atrapados en créditos que valen más que la
vivienda, eldiario.es, Pilar Blázquez, 28/1/2014
Los nacimientos caen en España un 13% en los años de la crisis. En 2012 solo
nacieron 453.637 bebés. La media baja a 1,32 hijos por mujer. El número de
defunciones registró el mayor aumento de la década, Público (España), 18/6/2013
¿Y si los precios de la vivienda nunca dejan de caer? España envejece y amenaza al
ladrillo, elconfidencial, 26/3/2013
Borja Mateo: Tendremos pisos en España para 15 ó 17 años, en Invertia, 25/5/2011
Archivado el 31 de enero de 2013 en Wayback Machine.
S&P prevé que el precio de la vivienda caiga otro 20% y España siga en recesión
Archivado el 22 de junio de 2013 en Wayback Machine., Invertia, 18/7/2013
Bruselas vaticina que la corrección del precio de la vivienda “no ha acabado”,
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[http://www.rracuna.es/images/pdf/presentacion_anuario_2013.pdf Presentación
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El precio de la vivienda en España se desploma. Así lo apunta el Anuario
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2025, Nueva Tribuna, 28/6/2013
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La pandemia dispara la demanda de vivienda en ciudades periféricas
Expertos inmobiliarios prevén que el 40% de los locales de Madrid estén vacíos a
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La Covid-19 provoca la primera caída interanual del precio de la vivienda en
España en cinco años, 20 minutos
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Los expertos creen que las casas solo han absorbido la mitad del ajuste de
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Guía simple para conseguir la mejor hipoteca en España
El préstamo hipotecario y los tipos de interés, en Euroresidentes.com
Qué es una cláusula suelo en un préstamo hipotecario, finanzas
Adiós a las cláusulas suelo de las hipotecas, El País, 12/6/2013
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Véase también
Precio de la vivienda
Vivienda en España
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