Cuotas condominales.

El artículo 892, fracción XI del Código de Procedimientos Civiles del Estado,

señala que se sujetará al procedimiento oral, la acción que promuevan para
obtener el pago de cuotas condominales a que se refiere el artículo 43 de la Ley
de Propiedad en Condominio.

I.- ¿Qué son los condominios?

Los condominios son propiedades con mejor aprovechamiento para que

dos o más personas teniendo un derecho privado, usen, compartan y tengan
acceso a áreas o espacios de uso y propiedad común, de forma conveniente y
adecuada para todos. Se formaliza ante notario público y cuenta con personalidad
jurídica propia.

II.- ¿Cuál es el ordenamiento jurídico donde lo podemos encontrar?

En la “Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de

Quintana Roo” que fue publicada el 30 de noviembre de 2010, por lo que
mediante decreto número 361 se deroga el Título Sexto “Del Régimen de
Propiedad Inmueble en Condominio”, artículos 2004 al 2065 del Código Civil del
Estado de Quintana Roo; se reformaron los artículos 440 fracción IX, 448 y 449
del Código de Procedimientos Civiles del Estado y los artículos 8, fracción V y 80
de la Ley de Asentamientos Humanos del Estado

Esta ley regula las relaciones entre los condominios y entre estos y su
administración.

Es una ley con 69 artículos, consistentes en todo lo relativo a los

condominios, desde disposiciones generales, su constitución, modalidades y
extinción del régimen de propiedad condominal

III.- ¿Qué es una cuota?

1
La Ley en mención dispone de dos definiciones 1:

 Cuota Ordinaria: La cantidad monetaria acordada por la Asamblea

General, para sufragar los gastos de administración, mantenimiento,
operación y servicios no individualizados de uso común, la cual podrá ser
fija o variable de acuerdo con lo que determine la Asamblea General.
 Cuota Extraordinaria: La cantidad monetaria acordada por la Asamblea
General para sufragar los gastos imprevistos o extraordinarios.

Es así que el artículo 9° de la ley en mención, estipula la obligación de los

condóminos de garantizar el pago de las cuotas correspondientes al fondo de
mantenimiento y administración y al fondo de reserva. La asamblea de condominio
tiene la facultad de establecer las cuotas a cargo de los condóminos 2.

El administrador tiene la obligación de recaudar estas cuotas y debe entregar

recibo3. Cuando algún miembro del comité de vigilancia no cumpla con el pago de
sus cuotas, se convocará una junta para revocar su cargo 4.

Las bases de las contribuciones por las cuotas lo deben establecer el

Reglamento del Condominio5. El capítulo II, denominado “De las cuotas previstas
para gastos y obligaciones comunes”, artículo 42 al 47.

El artículo más importante es el numeral 43, donde señala que:

o Ante el incumplimiento de cuotas en las fechas y formalidades

correspondientes, causarán intereses establecidos en el Reglamento o
Asamblea, además de las sanciones y gastos de abogados que se generen
por dicho incumplimiento.
o Trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil , el estado de cuenta
que refleje los adeudos existentes, intereses moratorios y/o pena
convencional que estipule el Reglamento del Condominio, suscrita por el

1
Artículo 2 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo.
2
Artículo 31 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo.
3
Artículo 36 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo.
4
Artículo 40 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo.
5
Artículo 41 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo.

2
 Administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia, acompañada de los
recibos pendientes de pago, copia certificada por notario público del acta de
la reunión de la Asamblea relativa y/o del Reglamento del Condominio en
que se hayan determinado las cuotas. Siempre y cuando existan tres
cuotas ordinarias o una extraordinaria pendiente de pago.

Asimismo, el numeral 44 decreta que el condómino que no cumpla con sus

obligaciones podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos
hasta en subasta pública, respetando el de preferencia o el del tanto, en su caso.

Es así como el artículo 440, fracción IX del Código de Procedimientos Civiles

del Estado establece los documentos señalados en el numeral 43 de la Ley de
Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado, traen aparejada ejecución
para garantizar el resultado del juicio.

Entonces, ante el incumplimiento del pago de las cuotas condominales se

promueve un Juicio Ejecutivo Civil de Pago de Cuotas Condominales. Por lo que
la demanda debe presentarse ante el Juzgado Civil Oral, con todos los requisitos y
documentación que establezca el artículo 90, 264 y todo el capítulo II “del
Procedimiento Oral” del Código de Procedimientos Civiles del Estado y 43 de la
Ley de Propiedad en Condominio.

Como procedimiento jurídico normal, se admite la demanda, se notifica a la

contraparte de la demanda, para que conteste la misma, pudiendo irse en
rebeldía. En el caso de contestada la demanda, el juez de instrucción señalará
fecha y hora para la celebración de la audiencia inicial.

La audiencia inicial consiste en las siguientes etapas con fundamento en el

artículo 929 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado Libre y Soberano
de Quintana Roo:

I. La enunciación de la Litis;
II. La conciliación de las partes por conducto de personal capacitado del
Centro de Justicia Alternativa;
III. La depuración del procedimiento;

3
 IV. La admisión de pruebas y la citación de la audiencia de juicio en
términos de lo contemplado en el artículo 928 de este Código.
V. La fijación de acuerdos sobre hechos no controvertidos
VI. La fijación de acuerdos probatorios

En la segunda etapa está regulado en el artículo 936 del Código en mención:

1.- El Juez oral dará uso de la voz al facilitador adscrito al Centro de Justicia
Alternativa.

2.- El facilitador explicará, de manera breve a las partes, los beneficios de llegar a
un acuerdo conciliatorio.

3.- En el caso de aceptación de conciliar, el Juez suspenderá la audiencia hasta

por dos horas con la finalidad de una salida alterna, pasando a las partes a la sala
acondicionada contigua al Juzgado para conciliar.

4.- Una vez pasado el tiempo, se reanudará la audiencia inicial.

5.- Si conciliaron las partes, el facilitador expondrá al Juez las cláusulas del
acuerdo, para que el Juez analice y esté de acuerdo con el acuerdo, lo aprobará y
lo elevará a la categoría de sentencia ejecutoriada y por concluido el expediente.

6.- Si no concilian, se continuará la audiencia en las siguientes etapas procesales.

Las partes pueden conciliar en cualquier etapa del procedimiento posterior a la

etapa de conciliación, pero antes del dictado de la sentencia.

Posteriormente, se llevará a cabo la audiencia de juicio conformado por las

siguientes etapas con fundamento en el numeral 942 del Código Adjetivo de la
materia:

I. Desahogo de pruebas, en el orden que el Juez Oral determine;

II. Los alegatos de las partes, y
III. El dictado de la sentencia, de ser posible en la misma audiencia, de no
ser así, se citará a las partes para dictarla dentro del término de diez
días.

4
 La sentencia que se dicte es apelable conforme al artículo 943 del Código
Adjetivo y debe impugnarse en la misma audiencia de juicio, al terminar la lectura
de la sentencia, en ambos efectos o efecto suspensivo, porque suspende la
ejecución de la sentencia definitiva hasta que se resuelva la apelación en el
Tribunal de Alzada.

Referencias bibliográficas:

Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo,

recuperado el 11 de febrero de 2023, en
http://documentos.congresoqroo.gob.mx/leyes/L69-XVI-20211112-
L1620211112156-.pdf

Código Procesal Civil del Estado Libre y Soberano de Quintana Roo, recuperado
el 11 de febrero de 2023, en https://app.vlex.com/#vid/43437255