RESPUESTA MAGISTRAL EXAMEN DE LICENCIATURA SECCIÓN DERECHO

CIVIL ABRIL 2015

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 PREGUNTAS

1. Respecto de la relación entre Negrete y Lyon

1.1 Indique que acción puede ejercer Lyon para hacer cumplir la obligación principal emanada de
la promesa, señalando: a) los requisitos esa acción y si concurren en la especie; b) qué es lo que
se puede solicitar en virtud del ejercicio de esa acción; y, c) cómo se ejecuta esa solicitud.

La obligación principal emanada del contrato de promesa es la celebración del contrato prometido,
que es una obligación de hacer. El artículo 1554 especifica las condiciones bajo las cuales la promesa
de celebrar un contrato da origen a una obligación de hacer, ejecutable conforme al artículo 1553.
Dados los hechos del caso, esas condiciones parecen cumplidas, por lo que Lyon tiene acción contra
Negrete en términos del artículo 1553. Por otra parte, el contrato de promesa consta por escritura
pública, que conforme a lo dispuesto por el artículo 434 Nª 2 del Código de Procedimiento Civil es
título ejecutivo. Por consiguiente:
(a) Lyon tiene una acción de cumplimiento en naturaleza del contrato celebrado con Negrete. La
obligación principal emanada del contrato de promesa es la obligación de celebrar el contrato
prometido (en la especie, el contrato de compraventa sobre el inmueble), que es una obligación de
hacer. En el caso de la promesa de celebrar un contrato, los requisitos para que el acreedor pueda
pedir su cumplimiento en tanto obligación de hacer son especificados en el artículo 1554 del Código
Civil, que dados los hechos del caso parecen cumplidos: i) el contrato consta por escrito, habiéndose
otorgado en la especie por escritura pública; ii) no es de aquéllos contratos que la ley declara
ineficaces, al tratarse de un contrato de compraventa de un bien inmueble, que es perfectamente
válido; iii) contiene una condición determinada y un plazo suspensivo que fija la época para la
celebración del contrato definitivo; y, iv) el contrato prometido está suficientemente detallado, en
tanto hay acuerdo sobre los elementos esenciales de la compraventa: cosa y precio.

La acción de cumplimiento forzado puede intentarse en un juicio ejecutivo, ya que en la especie

concurren todos los requisitos para interponer exitosamente una acción de ejecución forzada. En
efecto, son requisitos de la acción ejecutiva: i) la existencia de un título ejecutivo que da cuenta
indubitadamente de la existencia de la obligación; ii) que la obligación sea actualmente exigible, lo
que significa que no esté sujeta a un plazo o una condición; iii) que la obligación sea precisa y
determinada; y, iv) que la acción ejecutiva no se encuentre prescrita, siendo el plazo de prescripción
de las acciones ejecutiva de 3 años contados desde que la obligación se hace exigible (artículos 2514
inciso 2 y 2515 inciso 1°). Según se refirió, todos los requisitos se cumplen en el caso en cuestión.
Existe un título ejecutivo, cual es la copia autorizada de la escritura pública en que se otorgó el
contrato de promesa (art. 434 Nº2 CPC), la obligación está perfectamente determinada y es además
actualmente exigible, al haber transcurrido el término de 5 días contados desde el cumplimiento de la
condición (Código de Procedimiento Civil, artículo 530), y la acción ejecutiva no se encuentra
prescrita, ya que el título tiene menos de 3 años (Código Civil, artículo 2515 inciso 1°; Código de
Procedimiento Civil, artículo 442).

(b) Lyon puede entonces intentar una acción de cumplimiento en naturaleza. Como se trata de una
obligación de hacer, de acuerdo al artículo 1553, el acreedor puede pedir i) que se apremie al deudor

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 para la ejecución del hecho convenido; ii) que se le autorice a realizar el hecho por sí mismo a
expensas del deudor; y, iii) que se le indemnicen los perjuicios. El Código Civil se encuentra en esta
parte complementado por el Código de Procedimiento Civil, el cual consagra una disposición especial
para el caso que el hecho debido consista en la suscripción de un documento o constitución de una
obligación por parte del deudor. En esa hipótesis, que es precisamente la de la especie, se puede pedir
al tribunal que requiera al deudor para que, dentro del plazo que el tribunal le señale, suscriba el
documento o constituya la obligación en cuestión (Código de Procedimiento Civil, artículo 532). En
esas circunstancias, Lyon podría pedir al juez competente que fije un plazo a Negrete para que
suscriba el contrato de compraventa sobre el inmueble en cuestión, cumpliéndose de ese modo la
obligación principal emanada del contrato de promesa.
(c) La ejecución de la solicitud puede hacerse efectiva ante todo solicitando que se apremie al deudor
para los efectos de que realice el hecho, en este caso, que Negrete suscriba el contrato de compraventa.
Lo anterior en virtud de lo dispuesto en el artículo 1553 Nr. 1 del Código Civil. En principio, los
apremios que pueden solicitarse al tribunal son el arresto hasta por quince días o una multa
proporcional, pudiendo repetirse estas medidas para obtener el cumplimiento de la obligación
(Código de Procedimiento Civil, artículo 543). Sin perjuicio de lo anterior, en el supuesto de la
ejecución de obligaciones de hacer que consisten en la suscripción de un documento o constitución
de una obligación, la ley dispone de un mecanismo de ejecución especial, cual es que si el deudor no
cumple dentro del plazo señalado por el tribunal, procede el juez en su nombre, tratándose de una
típica hipótesis de representación legal. De este modo, de no cumplir Negrete con la suscripción del
contrato de compraventa dentro del plazo que el tribunal señale, procederá el juez a su nombre,
quedando ejecutado de este modo el contrato de promesa y, en consecuencia, celebrada la
compraventa sobre el inmueble ubicado a la salida de la ciudad de San Fernando.

1.2 En cuanto a la exigibilidad de la multa pactada en la promesa, indique: a) su proporcionalidad;

b) los requisitos para hacerla exigible y si concurren o no en la especie; y, c) si la multa resulta
acumulable o es excluyente a la solicitud de cumplimiento de la obligación principal.

(a) La multa es una cláusula penal (Código Civil, artículo 1535). La ley no exige como condición de
validez que la cláusula penal sea “proporcionada”, sino que le fija un límite (Código Civil, artículo
1544). Atendido que en la especie se trata de una obligación de hacer, se trata de una obligación de
valor inapreciable o indeterminado, por lo que el único límite es el contenido en el inciso final de ese
artículo, que autoriza al juez a usar su prudencia para moderarla, cuando atendidas las circunstancias
pareciere enorme. En este caso la multa no parece enorme, atendidas precisamente las circunstancias,
las que están esencialmente constituidas por el valor del predio que es objeto del contrato prometido,
lo que da una idea de la magnitud de la operación, según el entendido de las propias partes. Por lo
mismo, la multa parece perfectamente proporcionada, no resultando exigible su moderación.
(b) La doctrina ha entendido tradicionalmente que la cláusula penal es una avaluación convencional
y anticipada de los daños que se siguen del incumplimiento, y que, por lo mismo, constituye una
verdadera indemnización de perjuicios. De ello se deriva que los requisitos para exigir la pena son
los mismos que los de la indemnización de perjuicios, con la salvedad que no resulta necesario
acreditar la existencia de los daños. En ese orden de ideas, son requisitos para exigir la pena: i) el
incumplimiento de la obligación contractual; ii) la imputabilidad del incumplimiento, esto es, que
éste se deba a culpa o dolo; y, iii) que el deudor este constituido en mora. En concreto, conforme a

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 los artículos 1537 y 1538, la pena solo puede demandarse una vez constituido en mora el deudor, lo
que presupone tanto el incumplimiento como la imputabilidad. Todos los requisitos señalados
concurren en la especie. El Sr. Negrete ha incumplido la obligación principal emanada de la promesa,
al negarse a celebrar el contrato de compraventa prometido. El incumplimiento le es imputable al
deberse a su culpa, sin que concurra un supuesto de caso fortuito o fuerza mayor que excuse el referido
incumplimiento. El Sr. Negrete se encuentra además constituido en mora. La mora es el retardo
imputable en el cumplimiento de la obligación, unido a la interpelación del acreedor. La interpelación
se efectúa contractualmente de modo expreso, cuando en el contrato se ha pactado un plazo para el
cumplimiento de la obligación, y el deudor no cumple dentro del término estipulado. El artículo 1551
Nr. 1° dispone expresamente que el deudor está en mora cuando no ha cumplido la obligación en el
término estipulado. En la especie, dicho término era de 5 días corridos contados desde el
cumplimiento de la condición, lo que ocurrió el 10 de febrero. Desde el 16 de febrero, entonces,
Negrete está en mora y Lyon puede demandar la pena.
(c) La regla general es que no pueden pedirse las dos cosas a la vez, esto es, la pena y el cumplimiento
de la obligación principal, “a menos que aparezca haberse estipulado la pena por el simple retardo”
(Código Civil, artículo 1537), lo que significa que la pena es meramente moratoria. Cuando la pena
es moratoria resulta acumulable a la solicitud de cumplimiento de la obligación principal. Por el
contrario, cuando la pena es compensatoria la acumulación no resulta posible, ya que en ese evento
la pena está concebida como equivalente a la obligación principal. En la especie, dada la magnitud
de la pena y las palabras usadas para pactarla (que hacen referencia al incumplimiento), parece
razonable decir que en este caso la pena no parece haberse pactado por el simple retardo. Además, la
doctrina y jurisprudencia han entendido que la regla general es que la pena sea compensatoria, de
modo que frente a la duda, debe entenderse que esa es la naturaleza de cláusula penal pactada. Por lo
mismo, en este caso, la pena debe tenerse por compensatoria y, en consecuencia, no resulta
acumulable con la solicitud de cumplimiento de la obligación principal.

1.3 De no tener interés en perseverar en la promesa, indique si Lyon puede ejercer alguna acción
para recuperar los $200.000.000.- invertidos en el inmueble, señalando: a) cuál es la acción que
debe ejercerse para esos efectos; b) cuáles son sus requisitos y si concurren o no en la especie;
y, c) si esa acción es o no acumulable a la petición de la multa pactada en la promesa.

(a) Lyon alega que los $200.000.000.- son los perjuicios sufridos como consecuencia del
incumplimiento de Negrete. Para los efectos de recuperar esos perjuicios puede ejercer la acción
resolutoria, solicitar que se declare resuelto el contrato de promesa por incumplimiento de Negrete, y
pedir, además, la indemnización de los perjuicios (Código Civil, artículo 1489). La acción resolutoria
procede en este caso, ya que la promesa realizada es un contrato bilateral (“Negrete prometió vender
y Lyon comprar el inmueble”.), hay un incumplimiento imputable de Negrete, y Lyon está llano a
cumplir (art. 1552). Sin embargo, en atención a que se trata de una obligación de hacer y a la
circunstancia que el interés de Lyon es recuperar los $200.000.000.-, frente al incumplimiento puede
pedir derechamente la indemnización de perjuicios (Código Civil, artículo 1553 Nr. 3).
A lo anterior no obsta el que se haya pactado una cláusula penal, ya que, según la ley, estará siempre
al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena (Código Civil, artículo 1543).
(b) Los requisitos que deben concurrir para que la acción de indemnización de perjuicios sea acogida,
son los siguientes: i) incumplimiento de una obligación contractual; ii) imputabilidad, es decir, que
el incumplimiento sea atribuible a culpa o dolo del deudor; iii) mora del deudor; iv) daños o

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perjuicios; v) relación de causalidad entre los perjuicios sufridos y el incumplimiento; y, vi) que no
concurra una causal de exoneración de responsabilidad que excuse al deudor. Respecto de este último
requisito cabe referir que si bien en la doctrina nacional se ha generalizado la revisión de las causales
de exoneración de responsabilidad como un requisito autónomo de la responsabilidad contractual, su
concurrencia puede analizarse también como antecedente que excluye la imputabilidad.
En el caso se cumplen todos los requisitos constitutivos de la responsabilidad contractual. En primer
lugar, existe un incumplimiento o infracción de una obligación contractual. En efecto, el
incumplimiento es cualquier desviación o inobservancia de la completa ejecución de las obligaciones
impuestas por el contrato. Según la ley, existe infracción de un contrato por no haberse cumplido la
obligación, haberse cumplido imperfectamente o haberse retardado el cumplimiento (Código Civil,
artículo 1556). La circunstancia que Negrete no haya suscrito el contrato una vez cumplido el plazo
de 5 días contado desde el cumplimiento de la condición, es constitutiva de un incumplimiento total,
que configura una hipótesis de infracción de la obligación contractual.

En segundo lugar, el incumplimiento resulta imputable al deudor contractual, ya que se debe a un

comportamiento culpable. El contrato se celebró en beneficio recíproco de ambas partes, de modo
que Negrete debe por regla legal responder por culpa leve del cumplimiento de sus obligaciones
(Código Civil, artículo 1547 inciso 1°). Ello significa que en el cumplimiento de la obligación
contraída debió emplear la diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus
negocios propios (Código Civil, artículo 44 inciso 3°). El incumplimiento de Negrete es voluntario,
sin que haya mediado causa alguna que configure una causal de inimputabilidad, presumiéndose
además su culpa, en razón de tratarse de una hipótesis de responsabilidad contractual (Código Civil,
artículo 1547 inciso 3°).

En tercer lugar, para que el deudor deba indemnizar los perjuicios ocasionados por el incumplimiento
debe ser constituido en mora. Según la ley, “se debe la indemnización de perjuicios desde que el
deudor se ha constituido en mora” (Código Civil, artículo 1557). En doctrina, la mora es definida
como el retardo imputable en el cumplimiento de la obligación, unido al requerimiento o interpelación
por parte del acreedor. El elemento más característico de la mora es la interpelación del acreedor. Las
diversas formas de interpelar al deudor y de este modo constituirlo en mora están referidas en el
artículo 1551 del Código Civil. Según ya se refirió, la interpelación se efectúa contractualmente de
modo expreso, cuando en el contrato se ha pactado un plazo para el cumplimiento de la obligación, y
el deudor no efectúa la prestación de lo debido dentro del término estipulado (Código Civil, artículo
1551 Nr. 1°) En la especie, se pactó un plazo expreso para el cumplimiento de la obligación. Dicho
término era de 5 días corridos, contados desde el cumplimiento de la condición pactada, lo que ocurrió
el 10 de febrero de 2015. Por tanto, desde el 16 de febrero Negrete está en mora, y Lyon puede
demandar la indemnización de perjuicios.
En cuarto lugar, es un requisito de la responsabilidad contractual la existencia de daños o perjuicios.
La acción de responsabilidad precisamente persigue la reparación de los daños o perjuicios causados,
de modo que se trata de una condición necesaria e indispensable de la responsabilidad contractual.
Los daños o perjuicios pueden definirse como todo detrimento, menoscabo o lesión que alguien sufre
en su persona, bienes o patrimonio. En la especie, Lyon ha experimentado un menoscabo de
$200.000.000.- en su patrimonio a causa del incumplimiento de Negrete, los que son constitutivos de
un daño o perjuicios en sentido jurídico. En esas circunstancias, en la especie se configura un daño o
perjuicio indemnizable, por lo que resulta posible afirmar la existencia de este requisito.

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 En quinto lugar, la responsabilidad contractual requiere que los daños sean una consecuencia directa
del incumplimiento del contrato, lo que se expresa exigiendo una relación de causalidad entre los
perjuicios sufridos y la infracción de la respectiva obligación contractual. En la especie, es posible
afirmar que el incumplimiento del contrato es causa del daño, ya que Lyon ha tenido motivos
suficientes para confiar en el cumplimiento de la promesa, y efectuar inversiones por $200.000.000.-
Además, de haberse celebrado el contrato de compraventa y luego cumplido, los $200.000.000.- no
habrían derivado en una pérdida, de modo que el respectivo incumplimiento contractual es una
condición necesaria o conditio sine qua non del daño sufrido. Enseguida, existe una relación de
suficiente proximidad entre el incumplimiento y los daños, siendo el incumplimiento apropiado, bajo
un curso ordinario de acontecimientos, para producir los daños experimentados por Lyon (causalidad
normativa). A mayor abundamiento, resulta perfectamente previsible que el incumplimiento del
contrato de promesa tendría por consecuencia que todos los gastos efectuados por la confianza en el
cumplimiento de la promesa se tendrían por perdidos, de modo que es posible calificar los daños
sufridos por Lyon como directos y previstos, en los términos dispuestos por el artículo 1558 del
Código Civil.

Finalmente, no resulta posible configurar una causal de exoneración de responsabilidad. La doctrina

incluye dentro de estas causales a la fuerza mayor o caso fortuito, la ausencia de culpa, el estado de
necesidad, el hecho o culpa del acreedor, la imprevisión y la convención que modifica o exonera de
responsabilidad. Ninguna de esas circunstancias concurre en la especie.

En consecuencia, se cumplen todos los requisitos o condiciones para que Lyon demande a Negrete
una indemnización de perjuicios por los $ 200.000.000.- invertidos, y la respectiva acción de
responsabilidad contractual sea acogida.

(c) El artículo 1543 dispone que solo puede pedirse la pena y la indemnización de perjuicios en caso
de haberse pactado expresamente. Esta solución de la ley es adecuada, porque a falta de otras razones,
las partes pactan la pena como compensatoria para el caso del incumplimiento de la obligación
principal. En esas circunstancias, permitir demandar la pena y la indemnización de perjuicios
implicaría en una doble indemnización. Por lo mismo, la regla general es que la pena no sea
acumulable a la acción indemnizatoria. En este caso, al no existir ningún antecedente que dé cuenta
de que se haya pactado expresamente la acumulación, Lyon no puede pedir a la vez la pena y la
indemnización de perjuicios, quedando a su arbitrio tomar uno u otro camino.

2. Respecto de la relación entre Negrete y Rascas

2.1 Indique si Rascas tiene o no derecho respecto de Negrete a una rebaja del precio del inmueble,
en razón de los problemas presentados en las arcillas subterráneas del terreno, señalando: a) la
acción disponible para esos efectos; y, b) si se cumplen los requisitos para ejercer
satisfactoriamente esa acción.

(a) La más típica acción que concede nuestro ordenamiento jurídico para los efectos de obtener una
rebaja del precio en el contrato de compraventa, es la acción aestimatoria o quanti minoris, en razón
de la existencia de un vicio redhibitorio (Código Civil, artículos 1857 y 1860). En términos generales,

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los vicios redhibitorios hacen referencia a defectos de la cosa, que el comprador ha podido ignorar
justificadamente, y que tienen por efecto que la cosa vendida no sirva para su uso natural o sólo sirva
imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiere
comprado o la hubiere comprado a menor precio.

(b) Los requisitos que un vicio debe reunir para los efectos de ser redhibitorio están señalados en el
artículo 1858 del Código Civil. Según esa disposición, los vicios son redhibitorios cuando reúnen las
tres cualidades siguientes: i) han existido al tiempo de la venta; ii) ser tales, que por ellos la cosa
vendida no sirve para su uso natural o sirve imperfectamente, de manera que sea de presumir que
conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprador a mucho menos precio;
y, iii) no haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en
razón de su profesión u oficio.

Respecto del primer requisito, la doctrina ha entendido tradicionalmente que los vicios deben haber
existido al momento de celebrarse el contrato, que es cuando deben cumplirse los deberes de
información. Un segundo planteamiento atiende a que los vicios deben haber existido al tiempo de la
entrega, que es cuando resulta posible inspeccionar la cosa. Sin perjuicio del planteamiento que se
estime correcto, lo cierto es que las cualidades de las arcillas subterráneas han sido la misma tanto en
uno como en otro momento, de modo que el requisito del artículo 1858 Nr. 1 se encuentra en todo
evento cumplido: los defectos en las arcillas quedaron al descubierto con ocasión de los movimientos
de tierra, pero siempre estuvieron ahí.

Respecto del segundo requisito, puede considerarse que forma parte del uso natural de un inmueble
que se encuentra dispuesto a la salida de una ciudad, el que en él se pueda construir. Esa conclusión
se ve reafirmada por tratarse de un inmueble que se encuentra dentro del radio en que el plan regulador
autoriza la realización de proyectos inmobiliarios. A mayor abundamiento, un aspecto central es que
más allá de los que se estime el uso natural de un bien inmueble, de acuerdo al artículo 1863 del
Código Civil, las partes pueden hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son, lo que
puede ocurrir tanto explícita como implícitamente. En este sentido, para los efectos de determinar el
carácter de grave del vicio, resulta determinante la circunstancia que Negrete sabía la finalidad
específica para la que Rascas quería adquirir el inmueble, el cual era precisamente realizar un
proyecto inmobiliario. En este sentido, puede asumirse que el predio no sirve o sólo sirve
imperfectamente para su uso natural o, en todo caso, para el uso que pretendía darle Rascas, que era
conocido por Negrete, siendo dable presumir que de haberlo conocido no lo habría comprado o lo
habría comprado a mucho menor precio. Por lo mismo, el segundo requisito puede tenerse también
por cumplido.

Finalmente, en lo que respecta al tercer requisito, cabe preguntarse si resulta excusable para Rascas
ignorar los defectos presentados por las arcillas superficiales o si, por el contrario, la ignorancia no
resulta justificada. Ante todo, cabe referir que para los efectos de calificar el vicio como redhibitorio
lo relevante no es la justificación de la ignorancia del vendedor, sino que la del comprador. En efecto,
las obligaciones de saneamiento son típicamente obligaciones de garantía, en que resulta irrelevante
la negligencia o eventual dolo del vendedor, quien garantiza a todo evento la posesión útil y pacífica
de la cosa. Por lo mismo, en principio no es relevante si Negrete conocía o debía conocer los defectos
que presentaban las arcillas del predio. Lo determinante, es la medida en que resulta justificado que
Rascas, en su calidad de comprador, haya podido ignorar los defectos presentados por las arcillas
superficiales. En atención a que Rascas es un empresario dedicado a la construcción, resulta
calificable como un experto, a quien son exigibles mayores exigencias en cuanto al conocimiento de
las cualidades que debe reunir un predio para los efectos de poder construirse en él. El Código Civil
considera expresamente la calidad de experto para los efectos de juzgar la excusabilidad de la

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 ignorancia, distinguiendo entre el lego y el experto en el artículo 1858 Nr. 3. En este orden de ideas,
siendo Rascas un empresario de la zona dedicado a la construcción, es esperable que conozca que un
riesgo de todo inmueble ubicado en esa zona es que presente dificultades en las arcillas, siendo
también esperable que realice las inspecciones correspondientes. Si estas inspecciones son omitidas,
puede entenderse que existe un riesgo que se ha optado por asumir, sin que resulte posible alegar la
existencia de un vico redhibitorio si el riesgo efectivamente de materializa. Por lo tanto, el tercer
requisito del artículo 1858 puede tenerse por no satisfecho.

En suma, si bien la composición del subsuelo del predio satisface las dos primeras condiciones del
artículo 1858, no se cumple con el tercer requisito de ese mismo artículo. Se trata de vicios que el
comprador debió conocer, porque afectan la aptitud del predio para ser usado precisamente para lo
que Rascas lo quería, pudiendo asumirse que pudo fácilmente conocerlos en razón de su profesión u
oficio. En consecuencia, Rascas no tiene derecho a pedir rebaja del precio en razón de los defectos
presentados por las arcillas subterráneas del predio.

2.2 Indique si Rascas tiene eventualmente alguna acción para dejar sin efecto el contrato celebrado
y recuperar los $460.000.000.-, en razón de los deterioros experimentados en el predio a causa
de las intervenciones efectuadas por Lyon y la circunstancia que no se le ha hecho entrega
material del inmueble. Al respecto, señale: a) qué acción sería y cuál sería su fundamento; y, b)
si en la especie se cumplen los requisitos para ejercer satisfactoriamente esa acción.

De acuerdo al artículo 1548 del Código Civil, la obligación de dar contiene la de entregar, y si esta
es una especie o cuerpo cierto, contiene además la de conservarlo hasta la entrega. La circunstancia
de que no se haya hecho entrega material del predio y que éste haya experimentado deterioros
significativos a causa de las intervenciones efectuadas por Lyon, podrían interpretarse como un
incumplimiento por parte de Negrete de sus obligaciones de entregar y conservar el predio, que
típicamente es una especie o cuerpo cierto. En la medida que en nuestra doctrina y jurisprudencia
existe acuerdo en cuanto a que los incumplimientos parciales o los incumplimientos de obligaciones
funcionalmente accesorias justifican dar por cumplido el evento constitutivo de la condición
resolutoria tácita, prevista en el artículo 1489 del Código Civil, ello podría habilitar a Rascas para
ejercer la acción resolutoria y, por esa vía, dejar sin efecto el contrato, recuperando los $460.000.000.-
pagados a título de precio. Son requisitos de la referida acción: i) la existencia de un contrato bilateral,
requisito que se cumple al tratarse de una compraventa; ii) el incumplimiento imputable, lo que, según
lo señalado, también se cumpliría, presumiéndose la culpa; y, iii) que el otro contratante haya
cumplido a su vez, requisito que se cumple plenamente, ya que Rascas ha pagado íntegramente el
precio.
Sin embargo, existen argumentos de peso que controvierten el que Rascas efectivamente tenga este
derecho. Rascas celebró el contrato 2 días después de inspeccionarlo (7 de diciembre 2014), y
adquirió el dominio al día siguiente (8 de diciembre de 2014).
En consecuencia, desde el 7 de diciembre, fecha de la celebración del contrato, los riesgos vinculados
a los deterioros de la cosa son de él por expresa disposición de la ley. Según el artículo 1820 del
Código Civil, la pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al
comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa.
Adicionalmente, es de presumir que en la inspección que realizó el 5 de diciembre encontró el predio
en un estado aceptable para comprarlo. Por lo mismo, después del 7 de diciembre (fecha de la
compraventa), no habría derecho a alegar por los deterioros de la cosa. A mayor abundamiento,

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 después del 8 de diciembre (fecha de la transferencia del dominio), Rascas adquirió la calidad de
dueño del predio, debiendo a partir de ese momento soportar todos los riesgos vinculados a su
deterioro, lo que incluyen aquellos que son consecuencias de las intervenciones efectuadas por Lyon,
cuya ocupación era conocida por Rascas. Por eso, los deterioros causados por Lyon con posterioridad
a la fecha de la trasferencia podrán, en su caso, darle a Rascas una acción indemnizatoria contra Lyon,
pero no un derecho a resolver el contrato. Respecto de la obligación de entregar podrían argüirse
consideraciones semejantes, en el sentido que Rascas adquirió la propiedad de un predio
conocidamente ocupado por un tercero, lo que supone asumir todos los riesgos que aquello implica.
En ese sentido, no podría alegarse ahora que el predio está ocupado y en base a ello pretenderse
incumplida la obligación de entregar. Es más, para Negrete no resulta posible recuperar el predio, ya
que frente a la acción restitutoria por incumplimiento contractual Lyon podría oponer una excepción
de contrato no cumplido, no existiendo además ninguna acción de naturaleza real disponible, desde
que Negrete ha perdido la calidad de propietario, la que ha cedido a Rascas. Por eso, la resolución del
contrato de compraventa en razón de un incumplimiento de Negrete debe tenerse por descartada.

3. Respecto de la relación entre Negrete, Lyon y Rascas

3.1 En el supuesto que Lyon logre ejecutar la promesa, de existir dos contratos de compraventa
sobre el mismo inmueble, indique quién, entre Lyon y Rascas, debe ser preferido para quedarse
con el terreno, considerando que Lyon detenta materialmente el predio, mientras que Rascas
lo tiene inscrito a su favor.

En el presupuesto preguntado, existirían dos compraventas que resultan incompatibles, por recaer
sobre la misma especie o cuerpo cierto. La fuente de la incompatibilidad radica en que el contrato
sólo puede ser cumplido respecto de uno de los compradores por el vendedor, pero no respecto de los
dos. El Código Civil regula expresamente la hipótesis de la doble compraventa, disponiendo que si
alguien vende separadamente una misma cosa a dos o más personas, el comprador que haya entrado
en posesión será preferido al otro (Código Civil, artículo 1817). En circunstancias que Lyon detenta
materialmente el predio, mientras que Rascas lo tiene inscrito a su nombre, surge la pregunta respecto
de quién puede considerase que ha entrado primero en posesión de la cosa.

En este punto resulta indudable que la preferencia debe ser necesariamente dada a Rascas, resultando
irrelevante la tenencia material del inmueble por Lyon. Cualquier otra solución introduciría una
incoherencia incompatible en el sistema de transferencia y atribución del dominio en el Código Civil.
Desde el momento que se efectúa la tradición de la cosa mediante la inscripción en el Registro del
Conservador de Bienes Raíces, Rascas es dueño del inmueble, y la posterior compraventa que Negrete
pueda celebrar en razón de la ejecución de la promesa, constituye en verdad una compraventa de cosa
ajena, que resulta inoponible a Rascas (Código Civil, artículo 1815). Por lo mismo, en todo evento
Rascas debe ser preferido a Lyon para los efectos de quedarse con la propiedad sobre el inmueble.

3.2 Indique si Rascas tiene eventualmente alguna acción contra Lyon para que éste le haga entrega
material del inmueble, señalando: a) la eventual acción disponible para esos efectos; y, b) cuáles
son los requisitos de esa acción y si concurren o no en la especie

En circunstancias que Rascas es legítimo propietario del inmueble desde 8 de diciembre de 2014,
(fecha de la transferencia del dominio) y Lyon lo detenta materialmente, sin tener la calidad de
poseedor, cabe concluir que Lyon se encuentra en el predio por mera tolerancia de Rascas, sin título

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 alguno. La acción que el derecho pone a disposición de los intereses de Rascas en esa hipótesis es la
acción de precario, prevista en el artículo 2195 del Código Civil. Según esa disposición, los requisitos
de la acción de precarios son básicamente cuatro: i) que el demandante sea dueño del inmueble; ii)
que el demandado detente el inmueble; iii) que no exista un título que legitime la tenencia frente al
demandante; y, iv) que el demandado ocupe el predio por la ignorancia o mera tolerancia del dueño.
Todos los requisitos se cumplen en la especie, desde que, según se señaló, Rascas es propietario del
predio desde el 8 de diciembre de 2014, Lyon lo ocupa o detenta materialmente por mera tolerancia,
sin la existencia de título alguno que legitime la tenencia frente a Rascas. Por lo mismo, los requisitos
de procedencia de la acción de precario se cumplen en el caso, pudiendo intentarse exitosamente esa
acción.

3.3 En el supuesto hipotético que el inmueble sea finalmente entregado a Rascas, indique si Lyon
tiene una eventual acción contra Rascas, para recuperar los $200.000.000.- invertidos en los
estudios y obras realizadas en el inmueble, señalando: a) de que acción se trata; y, b) cuáles son
los requisitos de esa acción y si concurren o no en la especie.

En atención a que no existe un vínculo contractual entre Lyon y Rascas, se trata de personas que no
se encuentran especialmente relacionadas. En esas circunstancias, la única acción de indemnización
de perjuicios disponible sólo podría encontrarse en el estatuto de responsabilidad civil
extracontractual (Código Civil, artículo 2314 y siguientes). Los requisitos o elementos de la
responsabilidad civil extracontractual son la existencia de un hecho libre y voluntario de una persona
capaz, cometido con culpa o dolo, la provocación de un daño, y la existencia de una relación de
causalidad entre el hecho ilícito y el daño. Si bien los autores tienden a coincidir en los elementos
constitutivos de la responsabilidad extracontractual, parte de la doctrina asume una ordenación
diferente, en que la libertad y voluntariedad del hecho es subsumida por el requisito de la capacidad
extracontractual.

En el ámbito extracontractual se ha planteado especialmente la pregunta de si la interferencia en un

contrato ajeno puede o no ser constitutiva de un ilícito extracontractual que funde la responsabilidad
del tercero que induce a uno de los contratantes a incumplir sus obligaciones contractuales. Aquí, el
tercero sería Rascas, quien mediante su comportamiento induce a Negrete a incumplir su contrato de
promesa frente a Lyon. En efecto, al ofrecerle comprar el predio, Rascas sabe de la existencia del
contrato previo con Lyon, siéndole indiferente esa circunstancia, ofreciendo pagar incluso las multas
que se siguen del incumplimiento, para los efectos de que el predio le sea vendido y transferido.

Una parte de la doctrina, con fundamento en el así denominado “efecto expansivo del contrato”,
asume que en hipótesis como esas, efectivamente existe un ilícito civil. El contrato daría lugar a una
situación objetiva y absoluta, que demandaría un deber de respeto de todos los terceros, análogo al
que fundan los derechos absolutos. De asumirse como correcto el planteamiento, se configuraría un
supuesto de responsabilidad civil de Rascas frente a Lyon, por cumplirse todo los requisitos legales
de la responsabilidad extracontractual. En efecto, existiría: i) un hecho libre y voluntario de una
persona capaz (Rascas); ii) quien habría actuado con culpa o incluso dolo eventual, al saber que su
comportamiento tendría por efecto el incumplimiento del contrato frente a Lyon, aceptado esa
afectación de los derechos de crédito como una consecuencia necesaria de su conducta; iii) existiría
un daño patrimonial, representando por los $200.000.000.- que le significan a Lyon el incumplimiento
del contrato por Negrete; y, iv) sería posible dar por configurada una relación de causalidad, ya que
de suprimirse hipotéticamente el comportamiento de Rascas, desaparecería el daño sufrido por Lyon,
pudiendo tenerse el comportamiento del primero por condición necesaria y, por lo mismo, causa del
daño experimentado por el segundo (teoría de la equivalencia de condiciones), existiendo además una
relación de adecuación entre ambos hechos, ya que de acuerdo a un curso completamente ordinario

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de los acontecimientos, el comportamiento de Rascas tiene por efecto natural el incumplimiento de
Negrete y los consecuentes daños sufridos por Lyon (causalidad normativa).

Sin embargo, para un segundo sector de la doctrina, la interferencia en contratos ajenos no constituye
un ilícito civil, salvo que concurran circunstancias especiales que impliquen una particular
irreprochabilidad de la conducta del tercero, lo que implica esencialmente el empleo de medios
ilícitos, la existencia de fines ilícitos, o una especial falta de relación entre los medios empleados y
los fines perseguidos. Lo anterior se funda esencialmente en el carácter relativo de los derechos de
crédito, los que sólo fundan deberes correlativos para el deudor. Asumir que los créditos dan lugar,
por una parte, a la obligación correlativa del deudor, y por la otra, a deberes generales de tolerancia
y respeto de todos los terceros, supondría confundir la estructura relativa de los derechos de crédito,
con la estructura absoluta de los derechos reales, lo que constituye una diferenciación
sistemáticamente estructural que recorre todo el derecho civil patrimonial. Enseguida, el propio
Código Civil reconoce la validez y licitud de dos compraventas sobre un mismo bien, privilegiando
no el primer contrato celebrado, sino que a aquel de los contratantes que obtiene el cumplimiento del
contrato, lo que supone un reconocimiento explícito a que la interferencia en un contrato ajeno no
configura de por sí una situación ilícita. En definitiva, ninguna persona se encuentra en la necesidad
de subordinar sus propios intereses a los de un acreedor contractual con el que no se encuentra
vinculados, no existiendo un deber de abstenerse de celebrar contratos que, de hecho, puedan afectar
los intereses de otros. Por lo mismo, a falta de circunstancias especiales, la interferencia en contratos
ajenos no puede fundar la responsabilidad extracontractual del tercero para con el acreedor, quien
está para todos los efectos referidos a las acciones contractuales contra su deudor. Al no existir en la
especie consideraciones especiales que permitan calificar de ilícito el comportamiento de Rascas,
teniendo éste un interés legítimo en la adquisición del predio, no sería posible ejercer una acción de
responsabilidad civil en su contra por Lyon, de acuerdo a este segundo planteamiento sobre el alcance
de la interferencia en contratos ajenos.

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