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Mariapil, hace poco salió por Internet (ELDIAL) un excelente artículo del Dr. Diaz, de esos
que siempre nos ayudan a la hora de la duda y te lo paso en 2 partes, leelo y tendrás todo
el trámite completo hasta el cobro. Suerte
Este tramo del juicio ejecutivo tiene por finalidad embargar bienes del deudor - si es que
no se hizo antes-, y luego poner dichas cosas en situación de ser subastadas
judicialmente, llevar a cabo el remate, y cobrarse el acreedor de su producido. La
actuación del ejecutado está retaceada (art. 560 CPCC), y entra en escena la figura del
martillero, quien de hecho toma a su cargo la mayoría de los trámites desde el auto de
subasta hasta que ésta se lleva a cabo; casi en las postrimerías aparece otro sujeto, el
comprador del bien subastado. En circunstancias normales, se compone más que nada
de diligencias administrativas, v. gr. pedir informes, obtener e inscribir un nuevo título de
propiedad, publicar edictos, pues la etapa controversial ya se agotó, aunque puede surgir
algún que otro incidente, v. gr. nulidad de la subasta, impugnación de la liquidación (los
que por lo general resultan improcedentes si los deduce el ejecutado, pues suele hacerlos
más con fines dilatorios que por su razonabilidad).
II. Nuestra hipótesis de trabajo: ejecución de expensas con embargo del inmueble
Seguiremos los pasos del juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes de edificios
sujetos al régimen de propiedad horizontal (art. 524 CPCC) [2], tramitado ante la Justicia
Nacional en lo Civil.
Desde la sentencia de remate firme, hasta que se dicte el auto de subasta, hay actividad
casi exclusiva a cargo del abogado de la parte actora (aunque, tal como iremos viendo,
bastante de ella puede delegarla en meros gestores, pues se trata de diligencias
administrativas).
Más allá de las notificaciones de las resoluciones generales que se dicten, al ejecutado
especialmente sólo se le cursa la intimación a acompañar el título de propiedad del bien
embargado (infra III.3.1), y se le notifica la traba del embargo (infra III.1), ambas por
cédula (siempre que haya constituido domicilio procesal, caso contrario será por ministerio
de la ley); luego de ello, ninguna otra participación especial se prevé para este sujeto.
Además, si el acreedor amplía la ejecución (arts. 540 y 541 CPCC), se le dará al deudor
la participación correspondiente, mas no es este un acto propio, característico, de esta
etapa, sino común a todo el proceso ejecutivo (volveremos sobre el tema en la segunda
parte de este trabajo).
Teniendo en cuenta la índole y extensión de este trabajo, nos dedicaremos a analizar las
situaciones comunes, básicas y habituales de este procedimiento.
Dice el art. 561 CPCC: “Es requisito del trámite de cumplimiento de la sentencia de
remate, la traba de embargo (…)”.
Este es el primer paso de la etapa, si es que no se cumplió antes: pedir, obtener, y anotar
un embargo. Reiteramos que, no obstante la posibilidad de embargar cualquier otro bien,
lo usual es hacerlo sobre el inmueble cuyas expensas se ejecutan, para hacer valer así el
privilegio que ostenta este crédito (art. 17 ley 13512), que lo torna preferente en ser
pagado, luego del acreedor hipotecario [4]. Aunque bien se podría embargar, por ejemplo,
una suma de dinero del deudor suficiente para cubrir el crédito, v.gr. un depósito bancario,
lo que evitaría tramitar la mayor parte de esta etapa del juicio - con el consiguiente ahorro
de tiempo, esfuerzo y dinero – pues se pasaría directamente a su último momento, el de
la liquidación y pago: “Cuando lo embargado fuese dinero…el acreedor practicará
liquidación de capital, intereses y costas, de la que se dará traslado al ejecutado,
aplicándose, en lo pertinente, las reglas de los artículos 503 y 504. Aprobada la
liquidación, se hará pago inmediato al acreedor del importe que de ella resultare” (art. 561
CPCC, segunda parte).
Si el ejecutado apelase el embargo, concedido que sea (ver las limitaciones recursivas del
art. 560 CPCCN), ello no detendrá la prosecución de esta etapa, pues el recurso se
concederá con efecto devolutivo (arts. 198, último párrafo, y 250, inc. 2, CPCC).
Atención: recuerde que “Las inhibiciones y embargos se extinguirán a los cinco años de la
fecha de su anotación en el registro que corresponda, salvo que a petición de parte se
reinscribieran antes del vencimiento del plazo, por orden del juez que entendió en el
proceso” (art. 207, segundo párrafo, CPCCN).
Por seguridad (el inmueble del deudor va camino al remate judicial, y no tiene aquél
demasiadas opciones para evitarlo, salvo la de pagar; y si no está en condiciones de
hacerlo, pueden animarlo intenciones desleales), y más si se está ejecutando una suma
de dinero considerable, nosotros solemos pedir la reserva del expediente en este
momento del proceso [5]. No recordamos caso alguno en el que nos hayan negado la
medida (ver modelo B en Apéndice)
Aunque la parte no lo pida, varios juzgados la ordenan de oficio un poco más adelante, al
tiempo de dictar el decreto de subasta.
Art. 577 CPCC: “Cumplidos los recaudos a que se refiere el artículo anterior, se ordenará
la subasta, designando martillero en los términos del artículo 563 y se determinará la base
(…)”
Art. 578 CPCC: “Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los DOS TERCIOS
(2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble. A falta de valuación,
el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la
tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasación (…)”
Del juego de estas tres disposiciones surge que, además de los requisitos del art. 576, es
necesario para que se decrete la subasta contar con la valuación fiscal del bien, lo que
permitirá al juez determinar la base del remate (salvo que exista acuerdo de partes sobre
el punto, supuesto no muy frecuente).
En la realidad, una vez dictada la providencia por el juzgado que manda cumplir estos
recaudos (ver modelo C en el Apéndice), es aconsejable que el abogado realice las
respectivas diligencias en este orden cronológico: 1) Intimar a presentar el título de
propiedad y, en su caso, obtener un nuevo testimonio e inscribirlo en el Registro de la
Propiedad Inmueble ; 2) Cerca de la finalización del trámite anterior (lleva fácil un par de
meses), pedir los informes de deuda del inciso 1) (el del inciso 2) surge de las constancias
del expediente, aunque algunos juzgados igual lo exigen); 3) Con lo anterior cumplido (la
contestación de los pedidos de informes insume otros dos meses), recién obtener los
informes de dominio, embargo e inhibiciones, y la valuación fiscal.
III.3.1. Obtener e inscribir en el Registro un nuevo testimonio del título de propiedad del
bien embargado
La práctica indica que casi nunca el ejecutado cumple esta intimación (en nuestros años
de ejercicio conocimos una sola excepción, que confirma la regla), razón por la cual,
vencido el plazo de tres días, el actor habrá de pedir al juez que haga efectivo el
apercibimiento y ordene obtener un nuevo testimonio del documento (ver modelos D y E
en Apéndice).
Dictada esta última providencia, la medida se cumplirá a través de un oficio ¿A quién irá
dirigido? ¿Qué recaudos ha de contener esta pieza?
Aquí debemos hacer una digresión. Cuando se inicia este tipo de juicio, el abogado
siempre pide un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble , a fin de
saber, entre otras cosas, quien es el titular dominial, y contra él dirigir la pretensión
ejecutiva. Pero de este mismo informe surgen otros datos, entre ellos, los
correspondientes al acto de transmisión de la propiedad, por ejemplo si se trató de una
compraventa o de una donación saldrá la fecha y número de la escritura, el escribano que
intervino, el monto de la operación; si el dominio se adquirió a título hereditario, se informa
el juzgado interviniente, los autos, si fue por declaratoria de herederos o inscripción de
testamento. Pues bien, estos antecedentes son indispensables a la hora de obtener un
nuevo testimonio del título de propiedad, pues permitirán encaminar los trámites hacia el
lugar correcto: aquél en el que se encuentra el instrumento público cuyo nuevo testimonio
necesitamos.
Tanto el diligenciamiento del oficio para obtener el nuevo testimonio, como el del
correspondiente a su inscripción, puede el abogado encomendarlo a una gestoría. Si bien
deberá abonar el correspondiente honorario (que posiblemente no podrá recuperar el
cliente por vía de “imposición de costas”), este costo se compensará largamente con la
economía de tiempo y esfuerzo que significará para aquél. Considero que está bien que el
abogado cargue con el trámite la primera vez, para aprenderlo; pero luego conviene que
lo “tercerice”, y que aplique su energía a otros menesteres más esenciales: buscar y
atender clientes, actualizar conocimientos, resolver casos, etcétera.
Se tramitan mediante oficio, firmado por el letrado (art. 400 CPCC). Los dirigidos a OSN,
AA, y AYSA deben indicar el número de partida del inmueble (dato que se puede recabar
en el edificio de esta última empresa sito en Av. Córdoba y Riobamba). Debe transcribirse
el último párrafo del art. 398 CPCC, por las importantes consecuencias previstas para el
caso de falta de contestación del pedido de informes: “(…) Cuando se tratare de la
inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad , los oficios que
se libren a Obras Sanitarias de la Nación (e.l.) al ente prestador de ese servicio y al
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o Municipio de que se trate, contendrán el
apercibimiento de que, si no fueran contestados dentro del plazo de diez días, el bien se
inscribirá como si estuviese libre de deudas” (ver modelo H en Apéndice)
Los entes oficiados entregan al interesado un recibo del pedido de informes, y responden
directamente al juzgado (art. 400, último párrafo CPCC).
Respecto del informe de deuda de expensas, pensamos que si la deuda está actualizada
por haberse ampliado la ejecución, bastaría con estas constancias que ya están en el
expediente. No obstante, nada impide – y no está de más -, acompañar un informe de
deuda (no necesariamente un certificado de deuda) emitido por el administrador (sin
perjuicio de ampliar luego la cuantía del reclamo, si es que no todos los períodos
comprendidos en el informe han sido objeto de una formal ampliación de la ejecución).
Estos trámites también pueden delegarse en un gestor. Vale lo que dijimos antes al
respecto (III.3.1.)
III.3.3. Obtener valuación fiscal e informes sobre las condiciones de dominio, embargo e
inhibiciones
La obtención de estos informes se deja para el final, pues tienen un plazo de vigencia,
transcurrido el cual hay que renovarlos: sesenta días para los de dominio, embargo e
inhibiciones [8]; y la valuación fiscal debe ser del año calendario en que se decrete la
subasta (“valuación fiscal actualizada” exige el art. 578 CPCC). Siendo así, no vale la
pena sacarlos primero, pues mientras corre el tiempo para tramitar los otros, éstos habrán
vencido.
Los demás informes, en el Registro de la Propiedad Inmueble , también sin oficio judicial
sino tan sólo a través de dos formularios que provee el Registro: el denominado F1 para
las condiciones de dominio y embargos, y el F2 para conocer las inhibiciones. Estos
trámites deberán estar firmados por un profesional: escribano, abogado, procurador,
agrimensor, ingeniero, arquitecto, contador público, martillero; o quien acredite tener
interés legítimo a juicio de la Dirección del Registro (articulo 54 inc. b y d, Decreto
2080/80, reglamentario éste de la ley 17801 sobre Régimen de los Registros de la
Propiedad Inmueble )
Esta es una medida que se ordena con posterioridad al auto de subasta, generalmente a
cargo del martillero (ver en Apéndice, modelo I), punto II.2.) La abordaremos en la
segunda parte de este trabajo.
Dispone el art. 577 CPCC: “Cumplidos los recaudos a que se refiere el artículo anterior,
se ordenará la subasta, designando martillero en los términos del artículo 563 y se
determinará la base.
Oportunamente se fijará el lugar donde aquélla debe realizarse que será donde tramita la
ejecución, o el de ubicación del inmueble, según lo resolviere el juez de acuerdo con lo
que resultare más conveniente; se establecerá también el día y la hora, que no podrán ser
alterados salvo autorización del juez o acuerdo de partes expresado por escrito.
Se especificará la propaganda adicional autorizada, en los términos del artículo 567”
El lugar, día y hora del remate, así como la especificación de la propaganda adicional, no
son objeto de determinación en esta resolución judicial, sino que lo serán
“oportunamente”, más adelante, una vez que toma intervención el martillero.
ANEXO MODELOS
OFICIO EMBARGO
Sr.
Director del Registro de la Propiedad Inmueble
Capital Federal
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados “……..” (expte …) que
tramitan por ante el Juzgado Nacional en lo Civil Nº …, Secretaría Única a mi cargo, sito
en … de la Ciudad de Buenos Aires, a efectos que se anote embargo sobre el inmueble
sito en la calle …, piso 4to, unidad funcional nro. 9,matrícula…, de la Ciudad de Buenos
Aires, propiedad de…., por la suma de $….($…. de capital más $... presupuestados
provisionalmente para intereses ycostas).-------------------------------------------------
La resolución que lo ordena dice: “Buenos Aires, 16 de abril de 2009. Por las sumas
indicadas en el punto I), trábese embargo sobre el inmueble sito en la calle…, piso 4to,
unidad funcional nro. 9 de la Ciudad de Buenos Aires. A sus efectos, líbrese oficio al
Registro de la Propiedad Inmueble dejándose constancia de las personas autorizadas
para correr con su diligenciamiento- Fdo:… Juez”.
Sr. Juez:
Eduardo A. Díaz, por la actora, con domicilio constituido en… (teléfono…, email…), en
autos “…” (expte …, Juzgado Civil Nº …) digo:
a. Se pidan los informes de deuda previstos en el art. 576 CPCC, librándose los oficios de
estilo, bajo apercibimiento de que si no fueran contestados en el plazo de ley el bien se
inscribirá como si estuviese libre de deuda
b. Se intime al ejecutado a acompañar el título de propiedad del bien embargado, bajo
apercibimiento de obtenerse nuevo testimonio a su costa.
C) PROVIDENCIA AL ESCRITO B
Sr. Juez:
Eduardo A. Díaz, por la actora, con domicilio constituido en… (teléfono…, email…), en
autos “…” (expte …, Juzgado Civil Nº …) digo:
Vencido el plazo sin que el ejecutado haya cumplido la intimación ordenada en el punto II.
de fs. 48 (ver cédula de fs. 50), solicito se haga efectivo el apercibimiento allí decretado,
mandándose obtener nuevo testimonio del título de propiedad del bien embargado,
librándose al efecto oficio al Archivo de Protocolos Notariales del Colegio de Escribanos
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
E) PROVIDENCIA AL ESCRITO D
AUTOS Y VISTOS:
OFICIO
Sr.
Director del Archivo de Protocolos Notariales
Colegio de Escribanos de la Capital Federal
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados “……..” (expte …) que
tramitan por ante el Juzgado Nacional en lo Civil Nº …, Secretaría Única a mi cargo, sito
en … de la Ciudad de BuenosAires, a efectos que se expida un segundo testimonio de la
escritura Nº…, de fecha…, pasada ante el escribano… (Nº de registro…), que instrumenta
la compraventa celebrada entre… respecto del inmueble sito en…--------------------- La
resolución que lo ordena dice: “Buenos Aires, 20 de marzo de 2010. En atención a lo
solicitado y haciendo efectivo el apercibimiento decretado a fs. 48, líbrese el oficio pedido
a fin de que se expida segundo testimonio del título correspondiente al bien embargado, a
costa del ejecutado. Hágase constar la persona autorizada para su diligenciamiento.
Fdo:Juez”.----------------------------------------------------------------
ElDr.… o quien designe es el autorizado.-----------------
Sr.
Director del Registro de la Propiedad Inmueble
Capital Federal
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados “……..” (expte …) que
tramitan por ante el Juzgado Nacional en lo Civil Nº …, Secretaría Única a mi cargo, sito
en … de la Ciudad de Buenos Aires, a efectos que se inscriba el segundo testimonio de la
escritura Nº…, de fecha…, pasada ante el escribano… (Nº de registro…), que instrumenta
la compraventa celebrada entre… respecto del inmueble sito en…, matrícula…, cuyo
titular de domino es… ---------------------
La resolución que lo ordena dice: “Buenos Aires, 16 de junio de 2010. 10. Inscríbase el
nuevo testimonio. A sus efectos, líbrese oficio al Registro de la Propiedad Inmueble
dejándose constancia de las personas autorizadas para correr con su diligenciamiento.
Fdo: … Juez”.----------------------------------------------------------------
El Dr.… o quien designe es el autorizado.-----------------
OFICIO
Sres.
Aguas Argentinas
En mi carácter de letrado apoderado de la parte actora en los autos “…”, (expte…) que
tramitan en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil Nº, sito en calle…, le solicito
informe lo siguiente:
Si la unidad funcional nro… (planta baja, depto. 5) del edificio sito en …, nomenclatura
catastral…, partida Nº…, adeuda suma alguna, y por qué concepto.
La resolución que así lo ordena, dice: “Buenos Aires, 11 Febrero de 2010. Líbrense los
oficios solicitados, bajo apercibimiento de que si no fueren contestados en el plazo de diez
días el bien se inscribirá como si estuviese libre de deuda (art. 398 CPCC)…Juez”
El art. 398 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dice:
“(…) Cuando se tratare de la inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de
la Propiedad , los oficios que se libren a Obras Sanitarias de la Nación (e.l.) al ente
prestador de ese servicio y al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o Municipio de que
se trate, contendrán el apercibimiento de que, si no fueran contestados dentro del plazo
de diez días, el bien se inscribirá como si estuviese libre de deudas”
I) DECRETO DE SUBASTA
AUTOS Y VISTOS:
[1] El Código adjetivo nacional trata el juicio ejecutivo en tres Capítulos: el primero,
dedicado a “Disposiciones Generales” (cuándo habrá título ejecutivo, enumeración de
alguno de ellos, trámite de la preparación de la vía ejecutiva, etcétera); el segundo,
“Embargo y excepciones”, comprende la que configuramos como primera etapa de este
proceso; el tercero, “Cumplimiento de la sentencia de remate”, es la que analizaremos en
este trabajo. De igual forma, el art. 40 de la ley arancelaria 21839 escinde este proceso en
dos partes. Alguna doctrina lo divide en tres etapas: la primera, hasta la intimación de
pago y citación para defensa; la segunda constituida por el breve período de conocimiento
que implica, dentro del juicio ejecutivo, la interposición de defensas, su contestación,
prueba, y el pronunciamiento de la sentencia de remate; la tercera, la de cumplimiento de
la sentencia de remate.
[2] En el cobro de expensas comunes no cabe un examen en extremo riguroso del
instrumento base de la acción ejecutiva, pues el pago de dicha contribución es
fundamental para el normal desenvolvimiento del consorcio de copropietarios. De allí que
sea procedente la vía ejecutiva, aunque no se encuentren reunidos todos los requisitos
previstos por el ritual, si el demandado por tal razón no ignoró su deuda, aunque haya
cuestionado su monto (CNCIV - Sala F - 31-10-1995) (elDial - AED62).
[3] La inembargabilidad del bien de familia no puede oponerse cuando se trata de la
ejecución de un crédito originado en expensas comunes, ya que la obligación de contribuir
al pago de los gastos y costos necesarios para el mantenimiento del inmueble afectado al
régimen de propiedad horizontal tiene su fuente en el reglamento de copropiedad y
administración, que es preexistente a la afectación al régimen del bien de familia que el
propietario pudiere hacer; de modo que las deudas por expensas comunes dan lugar a
embargo y ejecución, pues no se trata de obligaciones nacidas con posterioridad a la
inscripción, sino de "rubros" o "renglones" de tales obligaciones (CNCIV - Sala E - 23-8-
1995) (elDial - AEAA0).
[4] El privilegio del acreedor hipotecario que resulta de los arts. 3934 y sigtes. del Código
Civil, prima
I. Recapitulación
Por entonces dijimos, con carácter general, que la etapa de cumplimiento de la sentencia
de remate del juicio ejecutivo tiene por finalidad embargar bienes del deudor - si es que no
se hizo antes-, y luego poner dichas cosas en situación de ser subastadas judicialmente,
llevar a cabo el remate, y cobrarse el acreedor de su producido. La actuación del
ejecutado está retaceada (art. 560 CPCC), y entra en escena la figura del martillero, quien
de hecho toma a su cargo la mayoría de los trámites desde el auto de subasta hasta que
ésta se lleva a cabo; casi en las postrimerías aparece otro sujeto, el comprador del bien
subastado. En circunstancias normales, este momento del proceso se compone en gran
parte de diligencias administrativas, v. gr. pedir informes, obtener e inscribir un nuevo
título de propiedad, publicar edictos, pues la etapa controversial entre actor y demandado
ya se agotó, aunque puede surgir algún que otro incidente, v. gr. nulidad de la subasta,
impugnación de la liquidación (los cuales, por lo general, resultan improcedentes si los
deduce el ejecutado, pues suele hacerlos más con fines dilatorios que por su
razonabilidad).-
Creemos conveniente reproducir nuevamente el auto de subasta, pues será nuestro punto
de partida:
AUTOS Y VISTOS:
Dictada la resolución que ordena la venta del bien embargado en remate público, lo
primero es controlarla para constatar que no contenga errores, v. gr. en los datos
identificadores de la cosa a subastar. De haberlos, se pueden corregir mediante recurso
de aclaratoria presentado en plazo, aunque tratándose de equívocos materiales la
jurisprudencia admite su enmienda en cualquier momento (arg. 166, inc. 1º, in fine), a
efectos de evitar el predomino de una solución formal por sobre la verdad sustancial.-
II.1.Impulsar notificaciones
II.1.1.Al ejecutado
Lo primero es notificar al ejecutado el auto de subasta, para que éste adquiera firmeza y,
sobre ella, poder cumplir los demás pasos hacia el remate.-
Pese a que en la ley no está prevista la notificación por cédula de esta resolución, se
desprende del último párrafo de la resolución que este medio fue ordenado por el juez
(Art. 135, inc. 18). No obstante el mandato judicial, si el ejecutado no constituyó domicilio
procesal, regirá la notificación automática (Art. 40, 41, 133).-
II.1.2.Al martillero
Firme el decreto de subasta (es decir, notificado a las partes y vencido el plazo para que
apelen, sin que hayan interpuesto el recurso, o habiendo apelado, la Cámara confirma la
resolución), el juzgado designará martillero (normalmente la actora debe constatar aquella
firmeza, y luego pedir que se cumpla este nombramiento).-
En consonancia con el primer párrafo del Art. 575, la resolución que nos sirve de modelo
manda, en su antepenúltimo párrafo: "Comuníquese a los jueces embargantes e
inhibientes". La finalidad es que quienes hayan obtenido estas medidas cautelares se
presenten a la ejecución a hacer valer sus derechos, v. gr. invocar privilegio o preferencia
para cobrar, defender en el acto del remate el valor del inmueble, pedir que la subasta se
realice en su proceso por estar más adelantado en el trámite, etcétera.-
El decreto judicial no identifica a los posibles jueces embargantes e inhibientes, sino que
el abogado debe buscarlos en los informes de dominio e inhibiciones que debieron
acompañarse con la petición de subasta: allí figurarán autos y juez correspondientes a
dichas medidas.-
La comunicación se hará por oficio (Art. 131), que en su caso (medida ordenada por juez
de extraña jurisdicción) será conforme ley 22172. Y aquí nos encontramos con dos
posibilidades. Una, al juez de la ejecución le alcanza, para tener por cumplida la
comunicación, con que se acompañe al expediente constancia de la recepción del oficio
por el juzgado oficiado (copia firmada, sellada y datada por el personal de mesa de
entradas). La otra, el juez oficiante requiere un oficio del juzgado requerido, en el que dé
cuenta de la recepción del oficio en el que se comunica la subasta. Muchas veces, el juez
de la ejecución aclara este último requisito en el auto de subasta, lo que despejaría toda
duda sobre cuál es la modalidad a seguir. Pero ante el silencio judicial, recomendamos
averiguar sobre el punto – aunque más no sea "de palabra" -, a fin de no perder tiempo.-
Dice el segundo párrafo del Art. 575: "Se citará a los acreedores hipotecarios para que
dentro de tercero día presenten sus títulos. Los de grado preferente, dentro del mismo
plazo, podrán solicitar el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus créditos". En
forma concordante, el penúltimo párrafo del auto de subasta: "Cítese por el plazo de tres
días a los acreedores hipotecarios para que presenten sus títulos. Notifíquese por cédula"
En este caso, la notificación será por cédula, que deberá diligenciarse en su domicilio real,
no en el constituido en la escritura pública, pues éste sólo tiene efectos entre las partes
contratantes. Aunque se ha admitido que, si a la fecha existe ejecución hipotecaria en
trámite, se notifique en el domicilio procesal constituido en este proceso.-
En el supuesto que nos sirve de ejemplo, se ordena también notificar al Defensor Oficial,
pues éste actúa por uno de los ejecutados (Art. 343). Si bien el pase al despacho del
Defensor a los fines de la notificación lo cumple directamente el juzgado, puede suceder
que por inadvertencia no lo hayan hecho, en cuyo caso bastará con que así lo solicite
verbalmente el abogado a los empleados de la mesa de entradas.-
La medida puede asimilarse a una "cautelar genérica" (Art. 232), con rasgos de
"anotación de litis" (Art. 229).-
Luego, el camino hacia la percepción del crédito por la ejecutante seguirá, básicamente,
de la siguiente manera:
Depósito del saldo del precio por el comprador,
9) Liquidación por la actora de su crédito,
10) Aprobación de la liquidación,
11) Confección del cheque judicial, y su cobro en el banco.-
La descripta es la actividad esencial de esta etapa del juicio ejecutivo, pues está colocada
en el derrotero de la instancia como permanente, es lo que constituye su naturaleza, sí o
sí ha de cumplirse. Podríamos decir que en un proceso sin mayor complejidad, en los no
se ponen mayores trabas en la marcha de la ejecución (posiblemente la mayoría), existen
únicamente estos actos, no otros.-
Pero no hay que olvidar que, paralelamente al desarrollo de estos actos esenciales, se
habrán cursado las notificaciones a los posibles embargantes e inhibientes, y al acreedor
hipotecario, y que luego de la venta aparece en escena otro sujeto, el comprador, sin
olvidar que siempre está presente el ejecutado. Todas estas personas – a las que hay que
agregar el martillero, y el propio actor – con su accionar pueden generar cuestiones
contingentes, esto es, posibles pero no necesarias, las que de aparecer, generarán
también participación del abogado del ejecutante.-
En este capítulo nos ocuparemos, por orden cronológico, de la actividad esencial del
abogado de la ejecutante luego de efectuada la venta por el martillero. Más abajo (IV.), de
la contingente.-
Rendidas las cuentas del remate por el martillero (Art. 564), de ellas se correrá traslado a
las partes. Habrá que controlarlas y, eventualmente, impugnarlas (infra IV.1.2.).-
Dice el primer párrafo del Art. 580: "Dentro de los CINCO (5) días de aprobado el remate,
el comprador deberá depositar el importe del precio que corresponda al contado, en el
banco de depósitos judiciales; si no lo hiciere en esa oportunidad y no invocare motivos
fundados para obtener la suspensión del plazo, se ordenará nueva subasta en los
términos del artículo 584".-
No obstante que el código establece que el depósito ha de realizarse dentro de los cinco
días "de aprobado el remate", el plazo se computa desde que el adquirente es notificado
de la resolución que aprueba el remate, notificación que, dijimos, corresponde hacer por
cédula.-
Pagado el precio, dentro de los cinco días de quedar firme la resolución "Por abonado el
saldo del precio" (se notifica por ministerio de la ley, salvo que el juez ordene que lo sea
por cédula, lo que normalmente no acaece) [2], encontrándose depositada en el banco la
suma total proveniente de la venta judicial, "(…) el ejecutante presentará la liquidación del
capital, intereses y costas; de ella se dará traslado al ejecutado. Si el ejecutante no
presentare oportunamente liquidación, podrá hacerlo el ejecutado, en cuyo caso se
conferirá traslado a aquél. Contestado dicho traslado o vencido el plazo para hacerlo, el
juez resolverá. La falta de impugnación no obligará a aprobar la liquidación en cuanto ésta
no se ajustare a derecho (…)" (Art 591).-
Tanto la resolución "De la liquidación, traslado", como la que resuelve finalmente sobre su
aprobación, por lo general el juez las manda notificar por cédula, en cuyo caso, su
impulso, corresponderá principalmente al ejecutante, urgido en cobrar.-
Sustanciada la liquidación, y firme la resolución que la aprueba, habrá que peticionar que
se libre giro a favor del actor por la suma que resulte de la cuenta.-
Dictada la providencia "Líbrese giro a favor de… por la suma de….", que se notifica por
ministerio de la ley, hay que aguardar el plazo de cinco días para que adquiera firmeza
[3]. Recién entonces se estará en condiciones de retirar del juzgado el cheque judicial [4],
y presentarlo en el banco de depósitos judiciales para ser cobrado.-
IV. Actividad contingente usual
Es imposible considerar todas las conductas de estos sujetos con entidad suficiente para
generar la intervención del letrado del ejecutante. No obstante, sí podemos enumerar las
más comunes; y lo haremos según el sujeto de quien provengan.-
Uno de los motivos usuales para pedir la remoción es que el martillero no impulse la
subasta omitiendo realizar en un plazo normal los actos idóneos a tal fin; mas previo a
solicitar esta sanción extrema en el expediente, es costumbre pedir que se lo intime a
cumplir en un plazo prudencial, bajo el apercibimiento correspondiente; no sin antes
hablarlo con el experto, y evitar así conflictos entre estos dos sujetos del proceso, quienes
deben tratar de trabajar de consuno. Pero llegado el caso, el abogado no debe dudar en
requerirle al juez que aparte de la causa al martillero.-
Como se desprende del capítulo II del decreto de subasta, y de lo que dijimos al comienzo
del capítulo III, pesa sobre el martillero desinsaculado realizar los actos sustanciales allí
enumerados, tendientes a la venta del bien embargado.-
No obstante, nada impide – y de hecho, así sucede – que el abogado del ejecutante
colabore en las tareas que no sean personales de aquél, por ejemplo, confeccionar y
dejar a la firma en el juzgado el mandamiento para cumplir lo requerido en el punto 2. del
auto de remate, o hacer lo propio con el oficio a la Oficina de Subastas (punto 3.), o con
los edictos (punto 8.), ir a los diarios a publicar estos últimos. El interés que se defiende
en el pleito exige esta ayuda, que principalmente tiende a acelerar el camino a la
subasta.-
Es muy importante que el letrado mantenga una comunicación fluida con el martillero,
aunque más no sea por teléfono o mail, para ir conviniendo con él quién de los dos se
ocupará de estos menesteres y, de paso, para controlar - y urgir, de ser necesario - la
marcha de las diligencias v. gr. avisarle al martillero que ya está firmado el mandamiento
de constatación del estado y ocupación del inmueble, y de paso saber cuándo lo retirará y
llevará a cabo la medida.-
Con base en el Art. 578, y aunque exista valuación fiscal en el expediente, es frecuente
que el juez ordene al martillero designado establecer el valor del bien a rematar, para que
sirva de referencia a efectos de fijar la base del remate.-
Dice el primer párrafo del Art. 567: "La propaganda adicional será a cargo del ejecutante,
salvo si el ejecutado hubiese dado conformidad, o si su costo no excediere del DOS POR
CIENTO (2 %) de la base (…)".-
La publicación ordinaria es la que se hace por edictos estándar. Mas ella no descarta que
puedan agregarse otros medios de publicidad, con la finalidad de interesar a mayor
número o a otro tipo de oferentes posibles, v. gr. enviar correspondencia, repartir
volantes, publicar el edicto en algún otro diario además de los designados en el auto de
subasta, o que el formato del edicto no sea el común sino otro, más extenso o destacado
(lo que implica un mayor valor de publicación), etcétera.-
"Si fracasare el remate por falta de postores, se dispondrá otro, reduciendo la base en un
VEINTICINCO POR CIENTO (25 %). Si tampoco existieren postores, se ordenará la venta
sin limitación de precio" (Art. 585).-
Lo normal es que la rendición de cuentas del remate sea ajustada a derecho, mas puede
suceder que no. En este último caso, habrá de impugnársela dentro del plazo de cinco
días de notificado el traslado de aquella. La cuestión se sustanciará con el martillero y el
ejecutado, y finalizará mediante una sentencia interlocutoria que la resuelva.-
Vimos que el auto de subasta debe notificarse a los jueces embargantes e inhibientes,
para que estos acreedores se presenten a la ejecución a hacer valer sus derechos.-
Los planteos más comunes provenientes de estos sujetos, son: 1) Ser el propietario del
bien embargado (tercería de dominio, arts. 97 y ccs. [7]); 2) Tener derecho a ser pagado
con preferencia al ejecutante (tercería de mejor derecho; arts. 97 y ccs., 590 [8]); 3) Tener
derecho a que la subasta se lleve a cabo en su juicio, por estar más adelantado en el
trámite (Art. 568); 4) si no se presentan la hipótesis 1), 2) ni 3), simplemente que luego de
subastado el bien, y cobrado el ejecutante su crédito, se transfieran los fondos
remanentes a su juicio (aunque en realidad, para esto se necesita, más que el pedido del
embargante, una orden del juez de su juicio, que se comunicará al juez de la ejecución
mediante oficio).-
De todas estas contingencias se ha de correr traslado a ejecutante y ejecutado.-
Si el comprador no cumple con el depósito del saldo del precio del remate, el ejecutante
puede requerir al juez: 1) Que ordene nueva subasta [10]; 2) Como previo a tamaña
consecuencia, se intime al adquirente a cumplir en un breve plazo: elementales principios
de economía lo tornan conveniente [11]; 3) En vez de nueva subasta, requerir el
cumplimiento de la obligación del comprador (arts. 580, 584).-
Si el comprador solicita la suspensión del plazo para depositar, habrá que correr traslado
a las partes, en cuyo caso será carga del ejecutante contestarlo.-
Dice el Art. 582: "El comprador que hubiere realizado el depósito del importe del precio
podrá requerir su indisponibilidad hasta tanto se le otorgue la escritura, o se inscriba el
bien a su nombre si prescindiere de aquélla, salvo cuando la demora en la realización de
estos trámites le fuera imputable. La indisponibilidad no regirá respecto de los gastos de
escrituración y pago de impuestos". Esta indisponibilidad tiene por finalidad garantizar al
adquirente la formalidad de la escritura pública, recaudo para que pueda asegurarse la
obtención del bien subastado.-
Muchas veces con ánimo dilatorio (el deudor ocupa el inmueble subastado, y desea
permanecer en él el mayor tiempo posible), puede suceder que el ejecutado plantee la
nulidad de la subasta.-
Rigen en especial los artículos 592 y 593 del ritual, sin perjuicio de las normas generales
sobre nulidad de los arts. 169 y subsiguientes.-
IV.5.1.Ampliación de la ejecución
"Si durante el juicio, pero con posterioridad a la sentencia, vencieren nuevos plazos o
cuotas de la obligación en cuya virtud se procede, la ejecución podrá ser ampliada
pidiéndose que el deudor exhiba dentro de quinto día los recibos correspondientes o
documentos que acrediten la extinción de la obligación, bajo apercibimiento de hacerse
extensiva la sentencia a los nuevos plazos y cuotas vencidos.-
Si el deudor no exhibiere recibos o documentos que fuesen reconocidos por el ejecutante,
o no se comprobase sumariamente su autenticidad, se hará efectivo el apercibimiento sin
recurso alguno.-
En cada caso de ampliación deberá cumplirse con la intimación de pago.-
Lo dispuesto en este artículo y en el anterior regirá también en las ejecuciones por cobro
de alquileres y expensas comunes.-
La facultad que otorga este artículo no podrá ser ejercida una vez terminada la tramitación
del juicio" (Art. 541)
Se entiende "terminada la tramitación del juicio" (límite para ampliar la ejecución) con el
pago de la suma resultante de la liquidación final aprobada.-
Esta compensación no procede cuando existe algún acreedor con preferencia al pago, v.
gr. prendario o hipotecario.-
V. Honorarios
Por regla, la regulación de honorarios en el proceso ejecutivo debe practicarse una vez
que se satisface íntegramente el crédito reclamado, oportunidad en la que se cumple la
segunda de las etapas previstas en el art. 40 de la ley 21.839 [13].-
Si no hay otros acreedores preferentes en el pago respecto del ejecutante (es decir, sólo
están en juego el crédito del actor y el del abogado por sus honorarios), la suma
proveniente del remate ha de aplicarse primero a cancelar "las costas de la ejecución"
(Art. 590, primer párrafo), dentro de las cuales están los estipendios profesionales.-
Si el dinero proveniente de la subasta es suficiente para cubrir ambas acreencias (v. gr. el
inmueble se subastó en $ 200.000, y el crédito del ejecutante es de $ 50.000), el letrado
no tendrá que tomar mayores recaudos para percibir la suya. Firme la liquidación del
crédito del actor (que será el monto del proceso, base regulatoria), el abogado pedirá
regulación de honorarios y, contemporáneamente a que su cliente se lleve el dinero del
tribunal, él seguirá los pasos necesarios para cobrar lo suyo (embargo sobre el remanente
depositado, posible apelación y firmeza de la resolución que fija el honorario, libramiento
del cheque [14]).-
Ahora, si el producido de la subasta puede no llegar a satisfacer ambos créditos, una vez
firme la liquidación del que corresponde al ejecutante, y antes de pedir el libramiento del
giro a favor de aquél por dicho importe, el letrado habrá de solicitar se regulen sus
honorarios. Desde este mismo momento – o aún antes, ver nota 14 -, y para quedar a
resguardo de cualquier contratiempo que impida u obstaculice su cobro, podrá solicitar
cautelarmente embargo sobre dichos fondos [15] u oponerse a que sean retirados por el
ejecutante hasta tanto el profesional perciba su crédito [16]. Desde ya que esto es sin
perjuicio de que siempre el cliente es deudor del honorario del abogado a quién contrató
para atender el caso (Art. 49 ley 21839), lo que implica que aunque el ejecutante se
llevase todo el dinero depositado en autos, su abogado tiene derecho a reclamarle el
pago de sus honorarios; mas este proceder, además de ser más prolongado en el tiempo
(Art. 50 ley 21839), puede implicar la insatisfacción del crédito del profesional, v. gr. si el
cliente se insolventó luego de percibir su acreencia.-
Existen dos tendencias jurisprudenciales sobre el tema. Una, que creemos mayoritaria,
preconiza lo siguiente:
"No todos las costas del juicio común en donde se llevó adelante la subasta del bien raíz
tienen preferencia al crédito hipotecario que lo grava; sólo aquellos gastos ocasionados
por los actos que tengan por objeto poner los bienes del deudor y sus derechos bajo la
mano de la justicia, y que el acreedor hipotecario no habría podido dispensarse de pagar
si otro no hubiera hecho la anticipación o los trabajos indispensables a ese fin (…) Entre
esos trabajos, claro está, se encuentran los honorarios del letrado del aquí ejecutante, ya
que con su labor ha beneficiado a los restantes acreedores, impulsando el progreso del
juicio y logrando la venta forzada del bien."
"Sin embargo, no toda la labor desplegada por los profesionales del derecho configura un
gasto de justicia oponible al acreedor hipotecario. Para que así resulte debe haber sido
hecho en beneficio y provecho de éste; y cuando el bien fue subastado en otra ejecución
que no es la hipotecaria, tramitada con otro abogado que no es el suyo, la única tarea que
redunda en beneficio del acreedor hipotecario es la desplegada con posterioridad a la
sentencia de trance y remate".-
"En conclusión, sólo debe considerarse la proporción del honorario del letrado por las
tareas llevadas a cabo durante la etapa de ejecución de la sentencia y que se relacionen
con la venta forzada del bien gravado, ya que lo anterior sólo fue útil al interés particular
del acreedor ejecutante para el reconocimiento judicial de su acreencia, para así poder
hacer ejecutivo su crédito" [17].-