Universidad de San Carlos de Guatemala-USAC-

Centro Universitario de Sur Occidente-CUNSUROC-

Carrera: Técnico en Administración de Empresas-TAE-
Curso: Práctica de Administración de Empresas I 2022
Docente: Dr. Álvaro Estuardo Gutiérrez Gamboa

Título de Investigación
Estudio de Mercado para la Implementación del Modelo Urbano de Vivienda
Integrada Sostenible en el municipio de Retalhuleu.

Grupo No. 2

No. NOMBRES APELLIDOS CARNET

1 Edgar Elsias Juárez Vásquez 202142962
2 Madelin Milena Castañeda Domínguez 202143547
3 Valeria Karina Galindo Martinez 202143077
4 Lesly Fabiola Díaz Sosa 202148649
5 Glendy Mariela Ixcol Castro 202143066
6 Esly Valeria Galindo Martinez 202148653
7 Olga María Díaz Sosa 202144195
8 Kenia Teresita Noj López 202142988
9 Jafet Asael Herrera Sac 202143913
10 Evelin Noemi Sanán Ventura 202143030

Mazatenango, 28 de octubre del año 2022

 Introducción

El estudio de mercados para determinar la factibilidad de la implementación del Modelo Urbano de

Vivienda Integrada Sostenible (MUVIS) determinará si existe en efecto un mercado para este tipo de
construcciones inmobiliarias. Por medio de un muestreo de poblaciones conocidas se ha determinado la
cantidad de personas a encuestar donde se incluyen preguntas de interés que contribuyen a la formación
del conocimiento de este estudio, tomando en cuenta factores socioeconómicos y capacidad de pago para
comprobar que efectivamente existe un interés fundamentado.

Los sujetos de investigación involucrados son dos: los posibles compradores y las desarrolladoras de
construcciones inmobiliarias, cada sujeto cuenta con sus propias características y se ha adaptado cada
punto de la investigación en función de estos dos sujetos. Los instrumentos han permitido realizar un
análisis y confrontación de resultados que plantea un resultado preliminar alentador para proyectos de
este tipo y también surgen nuevas dificultades que son necesarias plantearlas para el conocimiento de
cualquier empresa que desee incursionar en este mercado bajo el marco del MUVIS.

Los antecedentes dictan que en otras ciudades del país (en la capital principalmente), el proyecto
parece tener una mayor aceptación y hay un mercado conocido que permite un rédito para las
constructoras que trabajan bajo estos modelos. Existen varias leyes que amparan los beneficios para los
posibles compradores y establecen beneficios para las constructoras. La municipalidad juega un rol muy
esencial para poder otorgar estos incentivos a dichas empresas y son responsables de fomentar este tipo
de construcciones en sus respectivas jurisdicciones según el decreto 10-2016 Congreso de la República de
Guatemala.

Cada métrica de los indicadores presentados en el estudio se correlaciona con las preguntas del
instrumento de investigación, incluyendo aquella para comprobar o rechazar la hipótesis nula y además,
se cuantifican en los resultados tabulados de las encuestas realizadas a la muestra que se eligió en función
de los requerimientos que se pide para un posible comprador de un apartamento de tipo MUVI. La
investigación en su totalidad se ha llevado a distancia bajo el contexto de la alerta sanitaria mundial y se
respetaron los protocolos y se buscaron medios alternativos para efectuar las preguntas de investigación
tanto a las constructoras como a los usuarios, siendo el medio más utilizado la llamada telefónica y las
redes sociales.

Los resultados del censo del año 2018 arrojaron como resultado que de los 21,293 hogares que hay en
la cabecera departamental de Retalhuleu, 3,632 son alquilados y 2,775 son viviendas prestadas o cedidas
haciendo un total de 6,407 senos familiares que no cuentan con propiedades a nombre de ningún miembro
de la familia (Instituto Nacional de Estadística, 2019). Considerando que por cada hogar hay un promedio
de 4 personas según el mismo informe del censo (los resultados apuntan a un 4.5), esto daría un dato de
25,628 personas que no cuentan con ninguna propiedad a su nombre. Si se compara la cantidad anterior
con la población del municipio de Retalhuleu al año 2018 de 90,505 personas, con una regla de tres
simples se podría determinar que el 28% de la población no tiene un lugar propio para residir (Instituto
Nacional de Estadística, 2019).

En contexto, se vislumbra un problema que no es menor para la población retalteca y las condiciones
de vivienda en las que se encuentran muchas familias no es la adecuada: 3,831 viviendas tienen paredes
de madera, 1,115 de lámina, 76 casas aún permanecen de adobe, 370 de lepa, palo o caña y 14 viviendas
son de material de desecho, quedando 15,781 construcciones hechas de block y 4,314 de concreto, en
teoría se podría decir que buen número de la población vive en casas con paredes de block y concreto,
pero hay otros factores como el material del techo y del piso; con relación al techo, 20,824 viviendas
están hechas de lámina y otro pequeño número con materiales aún menos adecuados. El piso de 9,604
viviendas está hecho de torta de cemento y 4,342 casas tienen piso de tierra. Cada uno de los datos
anteriores fue extraído del informe con los resultados del censo de 2018.

El acceso a una vivienda digna es un problema que se puede ver en el municipio de Retalhuleu y ante
esta problemática aparece el Modelo Urbano de Vivienda Integrada Sostenible (MUVIS) que plantea un
panorama de acceso a viviendas propias, seguras y dignas para los habitantes del municipio. La
investigación tiene como eje principal determinar en términos de un estudio de mercados, la factibilidad
que tendría la implementación de un proyecto MUVIS en la cabecera de Retalhuleu, determinar si existe
un mercado potencial para esta propuesta y cómo lo recibirían las personas. Los motivos para la
realización del estudio de mercados se alinean en función de obtener una base de conocimiento
establecida para cualquier empresa que desee incursionar en el mercado inmobiliario en Retalhuleu.

Este estudio es necesario, siendo que el mercado para este tipo de proyectos en Retalhuleu es
desconocido y no hay realmente una base de conocimiento sólido que motive la inversión en el lugar. Es
muy importante conocer los resultados de esta investigación, porque estos determinarán cuán factible es
la inversión en el municipio. Es beneficiosa tanto para las empresas que se dediquen al rubro como para la
población, pues ya hay un marco jurídico que regula las actividades inmobiliarias y que otorgan ventajas
fiscales a los desarrolladores inmobiliarios y a la vez garantizan beneficios a los consumidores. Por ser un
mercado desconocido para construcciones de edificios de tipo vertical, el conocimiento generado sería
inédito y de gran interés para ambas partes: inversores y compradores.

Según mencionado anteriormente, existen varias leyes que amparan, otorgan incentivos y promueven
la construcción de este tipo de viviendas. En el ámbito de las empresas desarrolladoras de proyectos
inmobiliarios el decreto 27-92, en su artículo 7, numeral 12 establece la exención del Impuesto al Valor
Agregado a la venta de viviendas con un máximo de 80 mt 2 de construcción y cuyo valor no exceda de
Q250,000.00 y también la construcción de lotes urbanizados que incluyan los servicios básicos, con un
área máxima de 120 mt2. En este caso el que adquiere el bien deberá acreditar por medio de escritura
pública que no posee vivienda propia él o ella y su núcleo familiar.

Por otra parte, el decreto 16-2010, en su artículo 37, establece todos los requerimientos y estudios que
se deben realizar previo a construir este tipo de viviendas. Los nuevos conocimientos generados a partir
del presente estudio de mercados determinarán la factibilidad y se obtendrá una base de conocimiento
confiable en base a investigaciones y análisis y establecerán un precedente para una posible solución al
problema de vivienda que enfrenta el municipio de Retalhuleu.

Así mismo, a través de la investigación realizada se dio a conocer la viabilidad del proyecto tomando
en cuenta el factor probabilidad, entiéndase que la probabilidad se emplea como herramienta en la
estadística, permite que se evalúe la confiabilidad de las conclusiones acerca de la población cuando se
tenga solo información muestral. (Mendenhall, 2010). Mediante el método cuantitativo la probabilidad es
numéricamente igual a la expectativa de una fracción que demostrará ser una regla general que se cumple
también en miles de situaciones mucho más complicadas, proporcionando una de las reglas más útiles y
comunes para la predicción física. (Jaynes, 1996). En este caso fue utilizada para medir el alcance y
limitantes que tiene la ejecución de un proyecto de apartamentos tipo MUVIS mediante un número
hipotético hacia el cual tiende la frecuencia relativa al estabilizarse. (Batanero, 2005).

También se tomó en cuenta que la subjetividad es un proceso inherente al funcionamiento cultural del
hombre y al mundo social generado por sus producciones culturales. (Fernando, 2013). Debido a que en
el área investigada no existe ningún edificio de tipo MUVIS, por lo que se creyó que el sentido que
aparece como una producción psicológica que no es lineal ni directa en relación con el carácter objetivo
de la experiencia. (Fernando L, 2007).

En el campo de la construcción comprendemos que debe ser un proyecto con objetividad, es decir
equivalente a realidad. Una realidad objetiva puede ser cognoscible con respecto al sujeto, el cual visto
desde afuera es un objeto, pero, visto desde adentro es el que conoce, quiere, siente... el objeto...,
extramental o bien lo que es conocido o sabido. (Uribe, 2022). Por ello se consideró que las MUVIS van
con objetividad aspira a conocer tan fielmente la realidad como para que no sufra ninguna distorsión.
(Megill, 1944). Puesto que a nivel nacional si hay otros municipios en los que los proyectos de
apartamentos tipo horizontal son un hecho y parte de la arquitectura urbana.
 Para ello se requirió de información específica para poder diseñar el método para poder recolectar la
información donde se implementan los procesos de recolección de datos, analizar los resultados y
comunicar los hallazgos y sus implicaciones. (Kinnear, 1993). Esto consistió en reunir, planificar,
analizar y comunicar de manera sistemática los datos más importantes para la situación de mercados que
afronta una organización y poder tomar decisiones y controlar las acciones del mercado. (Kotler Philip,
2004), en este caso del municipio de Retalhuleu. Por lo consiguiente se determinó que el poder de la
compra de los consumidores, la disponibilidad de los distribuidores y el perfil de los consumidores
(Naresh, 2008), es una realidad en dicho municipio.

Para conocer la viabilidad de la investigación acerca del Modelo Urbano de Vivienda Integrada
Sostenible fue necesario llevar a cabo un estudio de mercado el cual permitió conocer a profundidad la
aceptación de este tipo de negocio. Existen varios factores que influyen en la demanda de un bien o
servicio, siendo estos los ingresos, los cuales representan la capacidad de compra que puede tener una
persona al momento de adquirir un producto o servicio, los gustos y preferencias, los cuales determinarán
si el producto o servicio cubrirá la necesidad que posee.

Ahora bien, el Modelo Urbano de Vivienda Integrada Sostenible se encuentra dentro de un mercado
totalmente nuevo en el país de Guatemala por lo que en este tipo de proyectos el análisis de la demanda
dependerá de los elementos que estimulen o ralenticen el crecimiento dentro de la economía y el proceso
de creación de nuevos hogares (Carrillo Hernández C.G, 2021).De igual manera, se establece que dentro
del análisis de la demanda de las viviendas influyen los factores que determinan el desarrollo social y
económico para la posible disminución de la pobreza y la miseria y permita reactivar la economía y la
generación de empleo (MOLINA, 2005)

Es importante mencionar que no todas las personas tienen un conocimiento sólido acerca de este tipo
de proyectos. Por lo que la comercialización juega un papel importante, siendo este, el medio por el cual
se captará la atención de las personas y permitirá que se pueda generar una compra-venta de este tipo de
vivienda. La comercialización es en sí el conjunto de acciones y técnicas que se llevan a cabo para
introducir eficazmente los productos en el sistema de distribución, se centra en la acción de comercializar,
que consiste en poner a la venta un producto, darle las condiciones comerciales necesarias para su venta y
dotarla de las vías de distribución que permitan que llegue al público final ósea a las personas que podrán
disgustar de ellos básicamente considera planear y organizar las actividades necesarias para posicionar
una mercancía o servicio logrando que los consumidores lo conozcan y lo lleguen a consumir (Andrés,
2016).
 Otra definición clara acerca de la comercialización es que esta se basa básicamente en todas las
técnicas y decisiones que se toman enfocadas a vender un producto en el mercado para que las personas
lo puedan conocer y poder consumirlo, con el objetivo de conseguir los mejores resultados posibles en
dicho producto, es encontrar para el producto la presentación y el acondicionamiento susceptible de
interesar a los futuros compradores, la red más apropiada de distribución y las condiciones de venta que
se habrán de dinamizar a los distribuidores sobre cada producto que se va a comercializar o vender
(Alfonso, 2013).

De igual manera, se define la capacidad de inversión como aquella en las que se toman decisiones muy
importantes que resultan de un análisis estratégico del negocio, de resultados que se derivan en costos,
inversiones y beneficios que pueden hacer cambiar esencialmente el resultado de la evaluación en una
empresa o proyecto, en tanto corresponde al proceso de implementación que se llevará a cabo, donde se
materializarán todas las inversiones previas que se pondrán en marcha (Fernández, 2011). Básicamente es
el estudio de un proceso donde se define el problema por resolver. Para ello se parte de supuestos,
pronósticos y estimaciones, por lo que el grado de preparación de la información y su confiabilidad
depende de la profundidad con que se realicen tanto los estudios técnicos, métodos, procedimientos como
los económicos, financieros y de mercado, y otros que se requieran para poder llevar a cabo el aporte de
capital para la producción de un bien o la prestación de un servicio (Orozco Aguirre, 2020).

Así mismo, se entiende como mano de obra todo trabajo, bien sea físico o mental que se lleva a cabo
por personas trabajadoras con el objetivo de construir, reparar o realizar el mantenimiento de un bien, en
pocas palabras requiere de la mano de obra, o ya sea de la labor de personas para poder llevar la tarea, con
la facilidad o el poder de realizar un buen trabajo. Cabe recalcar cosa muy importante que dicha labor que
hacen las personas por su función reciben una remuneración en base a la labor que van a desempeñar
(García, 1998). Prácticamente es muy útil y vital para el desarrollo ya que está representado el esfuerzo
humano y los conocimientos que una persona aporta en base a la tarea que vaya hacer encomendada,
también es un componente del mercado laboral ya que representa un costo en el proceso de producción
(Diaz, 2015).

Seguidamente, es necesario dar a conocer que un apartamento de tipo MUVIS genera un progreso para
las personas que desean adquirir una vivienda funcional, construida con materiales de calidad que les
permita mejorar su calidad de vida. Sin lugar a dudas, este es un concepto que rompe con el modelo
tradicional de la compra de inmuebles, es por ello que los siguientes autores describen a el modelo como:
El Modelo de Vivienda Urbana Sostenible se enfoca en la vivienda desarrollada y comercializada en el
sector formal de arquitectura sostenible, a un precio de adquisición accesible y que cumple aspectos
fundamentales como: condiciones de sostenibilidad (agua, energía eléctrica, drenajes); condiciones de
accesibilidad (ubicación céntrica); y la durabilidad y seguridad de la vivienda. (Márquez C. R., 2015).

La vivienda sostenible permite el desarrollo económico y social de quienes habitan en ella, así como
provee seguridad, bienestar social y condiciones saludables. Implica el consumo eficiente de recursos que
se extraen del medio ambiente, como la energía, el agua, el suelo y los materiales utilizados en la
construcción; debe poder maximizar el reciclaje y adaptarse a otros principios ecológicos; debe
concebirse para brindar una larga vida útil y flexibilidad respecto al estilo de vida de sus usuarios, tanto
que permita la formación de comunidades sólidas y autosuficientes. (Márquez C. R., 2016).

También se comenta que es una solución habitacional para familias que no cuenten con una vivienda
digna, que responde a la necesidad de los gobiernos de garantizar el derecho a la vivienda a sus habitantes
de menos poder adquisitivo. Las viviendas sociales surgieron para hacer frente a la demanda social y
habitacional de los países industrializados. Se tiene el concepto de vivienda social, denominada también
vivienda de interés social, como las viviendas que están en el mercado a un bajo costo y las cuales
promociona el Estado para garantizar el derecho de la vivienda de los hogares de menores ingresos
(Arauz & Restrepo, 2018).

Anteriormente, se hacía mención que en el momento que las personas buscan un lugar donde vivir se
enfocan en ciertos aspectos que podrían incurrir en la compra del inmueble. Hoy por hoy los servicios
básicos son esenciales en un hogar, ya que es de vital importancia contar con ellos. Es por ello que las
MUVIS cuentan con diferentes características y/o servicios de vivienda como lo resaltan los siguientes
autores. El modelo urbano de vivienda sostenible posee ciertas características o principios de arquitectura
sostenibles entre los cuales se mencionan los siguientes: accesibilidad, estabilidad y durabilidad, servicios
básicos (abastecimiento de energía, agua potable, saneamiento y eliminación de desechos).

El modelo también busca cubrir aquellas características o necesidades de los usuarios que habitan la
vivienda a partir de su idiosincrasia, costumbres y parámetros de vida; entre ellos se pueden mencionar la
privacidad y seguridad (Muñoz, 2016). Por lo tanto, una vivienda social con criterios de arquitectura
sostenible debe contar con los siguientes servicios básicos: ubicación central área urbana, agua potable,
drenajes, energía eléctrica. (Méndez, 2020).

Hoy en día existen diferentes tipos de construcción lo que engloba una infinidad de casas y
edificaciones las cuales se clasifican de acuerdo a su estructura y material de construcción. Sin embargo,
según los expertos hay 5 tipos generales de construcción entre los cuales se pueden mencionar:
construcción residencial, industrial, comercial, de obras públicas e institucional. (Esquivel, 2016).
  La implementación de sistemas para la construcción de edificaciones sostenibles genera un aporte
importante al medio ambiente y a la calidad de vida de las personas que habitan estas construcciones.
Algunas de los beneficios son: reducción de los costos operativos, comodidad visual y comodidad
térmica, reducción del uso de energía, ahorro de agua, materiales ambientales preferibles, reducción de
los residuos, entre otros (Susunaga Monroy, 2014).

Así mismo, al hacer mención de MUVIS se hace referencia a una vivienda sostenible, misma que se
crea en comunidades sostenibles de un modo eficiente cuidando el consumo de recursos que son
indispensables para el uso diario de las personas. Algunos de los beneficios de esta son: consumo de
energía eficiente, consumo de agua eficiente, desarrollo en costo bajo, un mejor estilo de vida. (Ramos
Méndez, 2020).

Por lo tanto, para que el modelo de vivienda se lleve a cabo, es necesario hacer uso del Decreto Ley
(16-2010, Ley de Alianzas para el Desarrollo de Infraestructura Económica) el cual tiene como objeto,
establecer el marco normativo para la celebración y ejecución de contratos de alianzas para el desarrollo
de infraestructura económica. La realización de los proyectos de alianzas para el desarrollo de
infraestructura económica, permitirán liberar recursos y aumentar la magnitud y calidad de la inversión,
beneficiar a los sectores más dinámicos para que aumenten su productividad y competitividad, impulsar el
crecimiento del país, generación de empleos y recursos fiscales adicionales, que se materializarán en un
mayor grado de inversión y gasto social, actual y futuro. (Congreso de la República de Guatemala, 2010).

Así también, promover con absoluta transparencia, proyectos de inversión en: carreteras, generación y
distribución de energía eléctrica, puertos, aeropuertos y otras obras, son necesarias para el desarrollo del
país, pero exceden la capacidad financiera del Estado, por lo que organizaciones del sector privado, con el
respaldo y en alianza con el sector público, pueden construirlas y administrarlas. (ANADIE, 2010).

Tal y como sabemos, existen varias definiciones al momento de definir un concepto acerca de los
sujetos o usuarios, por lo que una definición clara acerca de ello es que, son considerados como
individuos que utilizan de manera habitual un producto, o servicio, sintiéndose satisfechos con los
resultados. Por lo tanto, para que dichos sujetos puedan adquirir algún bien mueble o inmueble, es
importante que tengan estabilidad laboral, esto permitirá que tengan la disponibilidad de adquirir un
apartamento de tipo MUVIS, siendo la estabilidad laboral un indicador muy importante para la
adquisición de este modelo de vivienda.
Así mismo, se comentan que la estabilidad laboral, entendida como la cantidad de tiempo promedio que
permanece un empleado en una misma empresa, aunque cambie de cargos, es cuestión de doble vía, pues
se rompe una estabilidad por causa del empleado o el empleador, aunque sobre la decisión de uno u otro
gravitan costos distintos. (Calderon, 2013). Contiene beneficios porque sirve como base, es decir,
aumenta la protección de los sujetos creando un ambiente agradable de trabajo, reduciendo la rotación de
personal, forja lazos de lealtad e identidad del trabajador hacia la empresa, y todo ello en conjunto
repercute en mayor productividad (Valdizon, 2015)

Seguidamente autores definen los ingresos económicos como: En un sentido más amplio, “el ingreso
viene a ser el dinero o los bienes que recibe un individuo o un grupo de personas, una empresa o una
economía, a través de un período específico originado ya sea por la venta de servicios productivos,
salarios, sueldos, intereses, ganancias y rentas” (MORALES, 2012) como también Dice que la economía:
Es la ciencia que estudia el modo en que la sociedad gestiona sus recursos escasos, susceptibles de usos
alternativos. Busca lograr una asignación eficiente de dichos recursos entre sus empleos alternativos con
el fin de lograr ciertos objetivos. (Galeas, 2015) lo que se expone anteriormente define los ingresos que
ayudan al ser humano obtener un bien o servicio.

Hoy en día se toma en cuenta la condición social ya que se asocia con la política, como cuestión social
o con el ámbito privado, como tantos liberales o moralistas.  Pero es justamente la doble autonomía de lo
social con respecto a la política y a la moral, la manera particular como atraviesa y recorta lo público y lo
privado, lo que constituye su novedad y caracteriza una experiencia particular e histórica del ser conjunto,
asociada al advenimiento de lo social, indisociable de la ruptura de la totalidad y de la oposición entre lo
subjetivo y lo objetivo. En cuestión la existencia de una condición social implica que la vida humana no
se desarrolle de forma aislada, sino que esté constituida por la presencia de “otros”, de alguna manera va
asociada a la sociología porque estudia al hombre y su entorno la idea de condición y condicionamiento
es relevante para comprender a lo social desde un lugar ajeno a los sujetos. (Gonnet, 2008).

El ser humano sabe que para cumplir parte de sus metas y poseer cosas materiales de necesidad tal
como lo es una vivienda, debe de esforzarse y primordialmente tener acceso a una capacidad de pago que
permite conocer la probabilidad de cumplir oportunamente y sin sobresaltos con las obligaciones
financieras o las responsabilidades que asumen los usuarios, como medida cuantitativa y que representa la
capacidad del cliente para pagar. (FACULTAD DE CONTADURÍA Y CIENCIAS
ADMINISTRATIVAS, 2022).
 Para poder cumplir esto sin ningún tropiezo es necesario implementar herramientas que ayudarán a
tener una mejor organización. Planificar quincenalmente y verificar mensualmente las cuentas personales
ya que es fundamental para gozar de salud financiera. Si verdaderamente se quiere evitar que el sueldo se
esfume tan pronto como se recibe, es recomendable preparar un presupuesto acorde a la realidad parte de
esto es aprender a utilizar herramientas digitales que permitan alcanzar el objetivo. (Fundación BBVA
Provincial, 2017).

Por lo tanto, se establece que cuando el usuario cuente con buen estado de salud financiera, va
a poder tener propiedades a su nombre tales como: casas, terrenos, entre otros. Ante lo cual va a
poder realizar actos sobre el bien mueble o inmueble que tenga bajo su propiedad, el cual es un
derecho que se le confiere tomando en cuenta los límites que la ley indica. (Sosa, 22).

Por lo descrito anteriormente, la posesión le confiere a una persona el poder o derecho sobre bienes
muebles como autos, joyas, obras de arte o bienes inmuebles como terrenos y casas (mexico.justicia.com,
22). Así mismo la propiedad otorga autoridad a la persona y determina que es dueño teniendo en cuenta
los límites que la ley indica. (Merino, Definicion.de, 2010). De igual manera es importante mencionar que
la adaptación de vivienda es una alteración singular de las características físicas permanentes de la
vivienda y su entorno inmediato con el objetivo de reducir las demandas del entorno físico y potencial la
realización de actividades de la vida diaria. (Boverket, 2005).

Cuando una persona adquiere una propiedad o es dueño de un bien inmueble se adapta a al espacio
físico en relación a sus necesidades y capacidades funcionales que la restricción le autoriza considerando
todos los aspectos objetivos de la situación, como los subjetivos o deseos condicionantes del usuario.
(Iwarsson, 2005). Se tiene entendido que como la acción y el efecto de adaptarse o es un verbo que hace
referencia a la acomodación o ajuste de algo respecto a una cosa. (Merino, Definicion.de, 22).

Tal y como se ha descrito, el Modelo Urbano de Vivienda Integrada Sostenible permitirá que más
familias accedan a tener una vivienda propia con buena ubicación, seguridad, servicios básicos y sobre
todo a un precio accesible. Si bien, este modelo de vivienda se ha comenzado a implementar solo en
ciudad capital debido a la gran concentración de personas que residen en dicha ciudad por motivo de
acceder a mejores oportunidades laborales. Por lo que se encuentran en la necesidad de adquirir una
vivienda con buena ubicación, precio accesible y seguridad y es aquí donde el MUVIS juega un papel
importante.
 Sin embargo, es necesario mencionar que en nuestro país existen muchas personas que no poseen una
vivienda propia obligándolos a adquirir un apartamento en alquiler generando de esta manera otro gasto
para su bolsillo y si bien, muchas veces el apartamento en el que residen no es seguro y tampoco cuenta
con todos los servicios básicos. Y es aquí en donde se resalta la importancia de la implementación de
apartamentos de tipo horizontal bajo el Modelo de Vivienda Integrada Sostenible, debido a que esta
problemática se da en todo el país, no sólo en ciudad capital.

Muchas personas suelen migrar a otros departamentos por compromiso de trabajo o de estudio, ante lo
cual necesitan contar con una vivienda que les proporcione bienestar, por lo que se debe comenzar a
implementar el MUVIS en otros departamentos y municipios en los que haya gran concentración de
personas. En este caso, la investigación realizada se enfocó en el municipio de Retalhuleu debido a que
dicho municipio cuenta con varias empresas a su alrededor que brindan oportunidades de empleo, así
como también instituciones educativas como lo es el Centro Universitario CUNREU-USAC que cuenta
con carreras universitarias que no poseen otras universidades por lo que muchos estudiantes han optado
por residir en dicho municipio porque les queda más cerca que Quetzaltenango. Sin embargo, también
existen ciudadanos que no cuentan con vivienda propia por lo que se ven obligados a alquilar.

Debido a los resultados obtenidos a través de la investigación a sujetos interesados y desarrolladoras

de construcción o inversionistas, se logró establecer la aceptación de la implementación de este modelo
de vivienda en el municipio. Sin embargo, uno de los problemas que se encontró fue que la municipalidad
no posee un reglamento que permita otorgar incentivos a inversionistas o desarrolladoras de construcción
para promover la implementación de dicho modelo de vivienda. Ante lo cual, mediante el Decreto No.
09-2012 Ley de Vivienda, en su artículo 21 Participación de las Municipalidades, se establece que cada
municipalidad debe crear su propio reglamento en donde se den a conocer los beneficios o incentivos
municipales que se ofrecerán a los inversionistas.

Es necesario aclarar que el establecimiento de descuentos y licencias, no lo ve SAT sino la

municipalidad. Por lo tanto, no es válido que la municipalidad establezca que no es la encargada de
promover dichos incentivos o licencias debido a que en el Decreto 09-2012 se encuentra establecido
quiénes son todos los entes que están involucrados. Debido a lo mencionado anteriormente se puede
establecer que lo más recomendable sería que la municipalidad comenzara a crear el reglamento que
promueva este tipo de modelo de vivienda MUVIS, pero antes deben profundizar más sobre el tema
debido a que desconocen bastante sobre ello.
 USUARIOS

CUADRO NO. 1
Edad de los sujetos entrevistados

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

de 18 a 25 años 101 31%
de 26 a 36 años 110 33%
de 36 a 45 años 72 22%
más de 45 años 47 14%
Total, general 330 100%

GRÁFICO NO. 1

Edad de los sujetos entrevistados

120

100

80

60
33%
31%
40 22%
20 14%

0
a.1 De 18 años a 25 a.2 De 26 a 35 años a.3 De 36 a 45 años a.4 Más de 45 años
años

Total

Fuente: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I -2022

Elaboración: grupo no. 2
INTERPRETACIÓN: la mayor parte de los sujetos entrevistados que accedieron a responder la encuesta
pertenecen al rango de edades de 18 a 35 años, para el estudio de mercado del Modelo Urbano de
Vivienda Integrada Sostenible (MUVIS).
 CUADRO NO. 2
Genero de los sujetos entrevistados

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Masculino 147 45%
Femenino 183 55%
Total, general 330 100%

GRÁFICO NO. 2

Género de los Sujetos entrevistados

45%

55%

b.1 Masculino b.2 Femenino

Fuente: encuesta realizada por los estudiantes del curso de PAE I -2022
Elaboración: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: la mayoría de los sujetos encuestados son mujeres, esto se debe a que en el
municipio de Retalhuleu, según datos estadísticos del INE (Instituto Nacional de Estadística), entre la
población altamente activa económicamente hay más mujeres que hombres.
 CUADRO NO. 3
Municipio de residencia

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Retalhuleu 225 68%
Champerico 18 6%
El Asintal 21 6%
Nuevo San Carlos 10 3%
San Andrés Villa Seca 8 2%
San Felipe Retalhuleu 9 3%
San Martín Zapotitlán 6 2%
San Sebastián 23 7%
Santa Cruz Muluá 10 3%
TOTAL 330 100%

GRAFICO NO. 3

Municipio de Residencia
68%
200

100
6% 6% 3% 2% 3% 2% 7% 3%
0 Total
l s ca
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o ta rlo eu lán án uá
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c.4 Sa Sa Sa
n c.9
.c 5 .c 6 c.7

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I- 2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: se presentan los resultados obtenidos de los cuestionamientos aplicados en el

Municipio de Retalhuleu, donde se pudo constatar que la mayoría de los encuestados reside en la cabecera
departamental, en comparación de los municipios que representan un porcentaje menor.
 CUADRO NO. 4

Estabilidad laboral

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Si 268 81%
No 62 19%
TOTAL 330 100%

GRÁFICO NO. 4

Estabilidad Laboral

19%

81%

d.1 Sí d.2 No

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I-2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: a través de los resultados obtenidos se puede observar que la mayoría de los
sujetos entrevistados, si cuentan con un trabajo estable que les permita la satisfacción de necesidades
económicas y psicosociales, lo cual es muy importante en la investigación del proyecto del Modelo
Urbano de Vivienda Integrada Sostenible.
 CUADRO NO. 5

Propietario de bienes inmuebles

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

SI 150 45%
NO 180 55%
TOTAL 330 100%

GRÁFICO NO. 5

Propietario de Bienes Inmuebles

45%
55%

1.1 Sí 1.2 No

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAEI-2022.

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: los datos muestran que la mayoría de sujetos entrevistados no poseen propiedades
a su nombre tales como casas, terrenos, entre otros. Este es un buen indicador para que en un futuro se
lleve a cabo este tipo de proyecto.
 CUADRO NO. 6
Característica de vivienda

(acceso a servicios

(acceso a servicios

(precio accesible)

(precio accesible)
PORCENTAJE

PORCENTAJE

PORCENTAJE

PORCENTAJE

PORCENTAJE
FRECUENCIA

FRECUENCIA

FRECUENCIA

FRECUENCIA

FRECUENCIA
VARIABLE

(seguridad)

(seguridad)
(ubicación)
(ubicación)
(tamaño)

(tamaño)

básicos)

básicos)
No 168 51% 179 54% 114 35% 129 39% 130 39%
Importa
Sí 162 49% 151 46% 216 65% 201 61% 200 61%
Importa
Total 330 100% 330 100% 330 100% 330 100% 330 100%

GRÁFICO NO. 6

Características de Vivienda
250
61%
65%
200 51% 54% Suma de Tamaño
49% Suma de Ubicación
61% Suma de Acceso a servicios
150 39% básicos
46%
39% Suma de Seguridad
100 Suma de Precio accesible
35%
50

0
2.1 No importa 2.2 Sí importa

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I-2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: en la clasificación de la importancia de cada una de las características de

vivienda, la mayor parte de los usuarios entrevistados consideran primordial el acceso a servicios básicos,
la seguridad, el precio accesible al momento de adquirir una vivienda. Lo cual sería favorable para el
proyecto de Modelo Urbano de Vivienda Integrada Sostenible.
 CUADRO NO. 7
Capacidad de pago

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Menor a Q2,700.00 258 78%
Q2,700.01 a Q3,500.00 57 17%
Q3,500.01 en adelante 15 5%
Total 330 100%

GRÁFICA NO. 7

Capacidad de Pago

5%

17%

78%

3.1 Menor a Q.2,700.00 3.2 Q.2,700.01 a Q.3,500.00 3.3 Q.3,500.00 en adelante

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I-2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

 INTERPRETACIÓN: en general, la capacidad de pago que posee la mayoría de las personas

entrevistadas es menor a Q2,700.00 esto indica que las cuotas de pago mensuales podrían ser un
factor limitante para la adquisición de una vivienda de este tipo.  
 CUADRO NO. 8

Sector laboral

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Negocio propio 99 30%
No trabaja 12 4%
Sector privado 163 49%
Sector publico 56 17%
TOTAL 330 100%

GRÁFICO NO. 8

Sector Laboral

180 49%
160
140
120 30%
Total
100
80 17%
60
40 4%
20
0
4.1 Negocio 4.2 No trabaja 4.3 Sector 4.4 Sector
Propio Privado Público

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I-2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN en base a los datos reflejados por la entrevista realizada, se obtuvo que un primer
grupo de los usuarios entrevistados, si cuentan con un empleo en el sector privado, un segundo grupo
cuenta con un negocio propio, un tercer grupo labora para el sector público, y un cuarto grupo no trabaja.
 CUADRO NO. 9

Ingreso promedio familiar

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Menor a Q2,500.00 122 37%
Q2,500.00 a Q5,000.00 170 51%
Q5,000.00 en adelante 38 12%
TOTAL 330 100%

GRÁFICO NO. 9

Ingreso Promedio Familiar

12%
37%

51%

Menor a Q2,500.00 Q2,500.00 a Q5,000.00 Q5,000.00 en adelante

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I-2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: la mayor parte de los sujetos entrevistados si posee los ingresos familiares
mensuales necesarios para poder adquirir un apartamento bajo el Modelo Urbano de Vivienda Integrada,
lo cual es un buen indicativo para que este tipo de proyecto se lleve a cabo en el municipio de Retalhuleu.
 CUADRO NO. 10

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

6.1 Sí 220 67%

6.2 No 110 33%

TOTAL 330 100%

Adaptabilidad

GRÁFICO NO. 10

Adaptabilidad

33%
6.1 Sí
6.2 No

67%

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I - 2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: la información obtenida refleja que la mayoría de los entrevistados consideran

que sí se adaptarían fácilmente a residir en un edificio de apartamentos, por lo tanto, se establece que una
vivienda de tipo MUVIS sería muy aceptable en el municipio de Retalhuleu.
 CUADRO NO. 11

Disponibilidad de Adquisición del Modelo Urbano de Vivienda Integrada Sostenible

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Sí 229 69%
No 101 31%
TOTAL 330 100%

GRÁFICO NO. 11

Disponibilidad de adquisición del Modelo Urbano

de Vivienda Integrada Sostenible

31%

69%

Sí No

Fuente: elaboración propia con datos del instrumento de investigación dirigido a posibles compradores
en el municipio de Retalhuleu PAE I-2022

Elaboración: Grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: la mayoría de los usuarios entrevistados estarían dispuestos a adquirir un

apartamento bajo la modelo MUVIS según los resultados tabulados, esto permite que se acepte la
hipótesis nula y se rechace la hipótesis alternativa.
 DESARROLLADORAS DE CONSTRUCCIÓN

CUADRO NO. 1
Tipos de Construcción

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Construcción Residencial 2 50%
Construcción Comercial 0 0%
Construcción Comercial 0 0%
Construcción de Obras Públicas 2 50%
Total 4 100%

GRÁFICO NO. 1

Tipo de Construcción

1.1 Construcción Resi-

dencial
50% 50% 1.2 Construcción Com-
ercial
1.3 Construcción Indus-
trial
1.4 Construcción de Obras
Públicas

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I-2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: por medio de la información obtenida de parte de las empresas constructoras se

puede determinar que se orientan a las construcciones residenciales y de obras públicas, ya que
consideran que son de mayor demanda en el mercado.
 CUADRO NO. 2

Años de experiencia desarrollando procesos de construcción

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

5 años 1 25%
10 años 2 50%
20 años 1 25%
Más de 20 años 0 0%
TOTAL 4 100%

GRAFICO NO. 2

Años de experiencia desarrollando

procesos de construcción

25% 25% 2.1 5 años

2.2 10 años
2.3 20 años

50%

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I- 2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: por medio de la información recopilada se pudo analizar que un primer grupo de
las desarrolladoras de construcción en el municipio de Retalhuleu cuentan con 10 años de experiencia, un
segundo grupo cuenta con 20 años y un tercer grupo cuenta con 5 años. Por lo que en la localidad si hay
experiencia para desarrollar edificios bajo el Modelo Urbano De Vivienda Integrada Sostenible.
 CUADRO NO. 3
Disponibilidad de capital

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Sí 2 50%
No 2 50%
Total 4 100%

GRAFICO NO. 3

Disponibilidad de Capital

50%
50%

Sí No

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I-2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: a través de la información recopilada que cada una de las empresas

desarrolladoras nos proporcionó, se determinó que solo la mitad de la muestra dispone del capital
necesario para invertir en infraestructura, maquinaria y equipo para realizar un proyecto de este tipo.
 CUADRO NO. 4

Disposición de Inversión

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Si 3 75%
No 1 25%
TOTAL 4 100%

GRÁFICO NO. 4

Disposición de inversión

25%

75%

SI NO

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I-2022

ELABORACIÓN: grupo no.2

INTERPRETACIÓN: los datos obtenidos realzan que la mayoría de las desarrolladoras estarían
dispuestas a invertir en la realización de edificios bajo el Modelo Urbano De Vivienda Integrada
Sostenible, siendo este un resultado satisfactorio puesto que en el municipio de Retalhuleu podría llevarse
a cabo este proyecto gracias a la inversión de estas desarrolladoras.
 Cuadro NO. 5
Mano de obra calificada

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Sí 2 50%
No 2 50%
Total 4 100%

GRÁFICA NO. 5

Mano de Obra Calificada

50% 50%

Sí No

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I-2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: por medio de la información que proporcionó cada una de las empresas
desarrolladoras, se puede constatar que la mitad de las que fueron entrevistadas, posee mano de obra
calificada para poder realizar distintos proyectos innovadores y de tal magnitud como lo son los
apartamentos tipo MUVIS.
 CUADRO NO. 6

Beneficios de optar por el desarrollo de módulos urbanos de vivienda integrada sostenible.

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Sí 2 50%
No 2 50%
TOTAL 4 100%

GRÁFICO NO. 6

Beneficios de optar por el desarrollo de Módulos

Urbanos de Vivienda Integrada Sostenible

50% 50%

Sí No

FUENTE: elaboración propia con datos del instrumento de investigación dirigido a

desarrolladoras de proyectos de construcción en el municipio de Retalhuleu PAE I-2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: Solo la mitad de las desarrolladoras de proyectos de construcción entrevistadas

conocen los beneficios que les otorga trabajar bajo el Modelo Urbano de Vivienda Integrada Sostenible.
Principalmente son fiscales, reguladas en la Ley del IVA, Ley de Actualización Tributaria, Ley de
Alianzas para el Desarrollo de Infraestructura Económica en Guatemala y las municipalidades en materias
de concesión de licencias, además incentivos que la jurisdicción municipal está obligada por ley
otorgarlos.
 VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

6.1 Sí (Fin de la encuesta) 0 0%

6.2 No (Ir a pregunta No.8) 4 100%

TOTAL 4 100%
CUADRO NO. 7

Utilización del régimen de ley de alianzas para el desarrollo de infraestructura económica Decreto
No. 16-2010

GRÁFICO NO. 7

Utilización del Régimen de la Ley de

Alianzas para el Desarrollo de Infraes-
tructura Económica Decreto No. 16-2010
4.5
4
3.5 Total
3 100%
2.5
2
1.5
1
0.5 0
0
7.1 Sí (Fin de la encuesta) 7.2 No (Ir a pregunta No. 8)

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAE I - 2022

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: los datos reflejan que el total de las desarrolladoras de construcción entrevistadas
no han trabajado bajo el Decreto No. 16-2010 - Ley de Alianzas para el Desarrollo de Infraestructura
Económica.
 CUADRO NO. 8

Disposición de trabajar bajo el marco de Ley de Alianzas para el Desarrollo de Infraestructura

Económica Decreto No. 16-2010

VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE

SI 3 75%
NO 1 25%
TOTAL 330 100%

GRÁFICO NO. 8

Disposición de trabajar bajo el marco de

Ley de Alianzas para el Desarrollo de In-
fraestructura Económica Decreto No.
16-2010

25%

75%

Si No

FUENTE: encuesta realizada por estudiantes del curso de PAEI-2022.

ELABORACIÓN: grupo no. 2

INTERPRETACIÓN: por medio de la información obtenida se puede establecer que la mayoría de las
empresas constructoras han demostrado interés en trabajar bajo el marco del Decreto No. 16-2010de -
Ley de Alianzas para el Desarrollo de Infraestructura Económica. Esto contribuye en la aceptación del
Modelo Urbano de Vivienda Integrada Sostenible definiendo la viabilidad del modelo de negocio.
 Conclusiones

 Se logró establecer la aceptación de la hipótesis nula que indica que la probabilidad de aceptación
mediante un estudio de mercado para el Modelo Urbano de Vivienda Integrada por parte de los
usuarios y desarrolladoras de construcción es >= al 50%.

 Se determinó que la mayoría de los sujetos entrevistados si cuentan con un trabajo estable, sin
embargo, un grupo razonable no cuenta con bienes inmuebles. Esto permite que la
implementación del Modelo Urbano de Vivienda Integrada Sostenible en Retalhuleu sea viable,
puesto que la vivienda es un factor importante para que las personas puedan contar con una vida
digna.

 Se concluye que la mayoría de los usuarios entrevistados indicaron que su capacidad de pago está
por debajo del rango “menor a Q. 2,700.00” por lo que se estableció un pago mínimo de Q.
2,500.00, ante lo cual los usuarios entrevistados indicaron que si tienen la capacidad para pagar
dicha cantidad.

 Se logró establecer en parte de las empresas constructoras que básicamente se dedican a

construcciones residenciales y de obras públicas, ya que esencialmente estas son las que tienen
mayor demanda en el mercado. También tienen desarrollando procesos de construcción desde
muchos años con experiencia mínima de 10 a 20 años, mientras que el resto no sobrepasa de 5
años, siendo estas que pudieran formar parte en la construcción ya que si hay experiencia para
desarrollar este tipo de proyecto.

 En conclusión en base a las desarrolladoras se estableció que más de la mitad están dispuestos a
invertir en un edificio de apartamentos de tipo horizontal bajo el Modelo Urbano de Vivienda
Integrada Sostenible, siendo esta para el proyecto un resultado satisfactorio y agradable, puesto
que en el departamento de Retalhuleu podría llevarse a cabo gracias al acto de asignar recursos
para la compra, creación de activos o de capital de estás desarrolladoras.

 Se comprobó que de las constructoras locales la mitad cuentan con personal calificado para
ejecutar una obra de tal magnitud, esto significa que para poder realizar proyectos innovadores
 como lo es el Modelo Urbano de Vivienda Integrada Sostenible, si se cuenta con el recurso
humano y maquinaria para construir un proyecto de este tipo en el municipio de Retalhuleu.

Recomendaciones

 Debido a que la probabilidad de aceptación de parte de los usuarios y desarrolladoras acerca del
MUVIS es > = al 50%. Se recomienda que la municipalidad juntamente con las desarrolladoras
de construcción cree un convenio en donde se establezcan los beneficios para ambas partes
involucradas al poner en marcha dicho proyecto, así como también se comience a evaluar si el
municipio de Retalhuleu posee todavía espacio territorial para la construcción de estos edificios
de tipo apartamento horizontal ya que uno de los requisitos de este modelo es que se encuentre
ubicado en zona urbana céntrica y segura.

 Es recomendable dar a conocer a través de medios publicitarios los beneficios que obtendrían los
usuarios al adquirir un MUVIS, esto es necesario para atraer su atención y aprovechar la
oportunidad de que no poseen bienes inmuebles bajo su propiedad, por lo que se encuentran en la
necesidad de adquirir una vivienda. Por lo tanto, la adquisición de un MUVIS sería una de las
mejores opciones ya que les garantizará bienestar y seguridad.

 La capacidad de pago influye mucho en la adquisición de este modelo de vivienda, debido a que
se establece una cuota mensual de Q.2,500.00 lo cual abarcaría 92 salarios mínimos para adquirir
la propiedad. Por lo que es recomendable que el modelo esté orientado a personas que cuenten
con un ingreso de 3 salarios mínimos ubicándose en un ingreso promedio mensual de Q.6,000.00
en adelante para que se encuentre dentro de su disponibilidad el pago mensual que se requiere
para adquirir un MUVIS. 

 Se recomienda que las constructoras que participen en la construcción del edificio estén en el
rango de experiencia entre 10 a 20 años de esa manera los resultados serán más efectivos, de lo
contrario es necesario buscar a desarrolladores que estén decididos a investigar a la constructora
idónea con personal capacitado resguardando la seguridad de los beneficiados o usuarios.

 Es importante que exista una aceptación e interés por parte de los desarrolladores con la
realización de un edificio de apartamentos de tipo horizontal bajo el Modelo Urbano de Vivienda
 Integrada Sostenible, generando beneficios a la sociedad, con precios favorables y estrategias de
captación de los usuarios.

 Es necesario que se cuente con maquinaria pesada y capacidad de asesoramiento de las

constructoras hacia sus trabajadores para resguardar la integridad física para evitar accidentes que
puedan suspender o atrasar la construcción del edificio y tener mala reputación en el futuro.
Además, es importante investigar la experiencia que tenga la constructora y esperar buenos
resultados
 Bibliografías

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