El canal de los avalúos

Otra del Ing. Marfel Tasable

Dentro de la gran crisis económica en Venezuela, que ha golpeado fuertemente la
capacidad financiera de una gran mayoría de tasadores, luego de tres años sin trabajar en
tasación al Ing. Marfel Tasable le solicitan sus servicios para realizar el avalúo de un
apartamento de una familia que deja el país, otra más que se agrega a la diáspora
venezolana. Le aprobaron el presupuesto y le dieron la orden para realizar el trabajo, recibió
el anticipo en moneda dura, revisó los documentos solicitados y realizó la inspección del
inmueble (tomando todas las medidas anti-covid), siendo estos los datos obtenidos:
 Área de construcción= 100 m2
 Habitaciones= 3
 Baños= 2
 Puestos de estacionamiento= 1
 Año de construcción: 2002
 Estado de conservación: Buen estado
 Tipo de construcción: Primera calidad
El inmueble está amoblado, tiene una vista inmejorable y está situado en la mejor
urbanización de la ciudad. Analizadas las características del activo inmobiliario, el
investigador define las variables siguientes:

Variable Nom. Unid. Descripción Tipo de variable

Explicativa
Área Ac m2 Área del apartamento
cuantitativa continua.
Número de habitaciones Explicativa
Habitación H adim
del inmueble. cuantitativa discreta.
Número de baños del Explicativa
Baño B adim
inmueble. cuantitativa discreta.
Puesto de Número de puestos de Explicativa
PE adim
estacionamiento estacionamiento. cuantitativa discreta.
Explicativa
Edad aparente Ea año Edad del inmueble
cuantitativa discreta.
Calidad de la construcción
Explicativa cualitativa
Calidad C adim Bueno Regular Malo
categorizada.
3 2 1
El inmueble está
amoblado Explicativa dicotómica
Amoblado AM adim
discreta.
Si: 1 No:0
Explicativa dicotómica
Vista VIS adim 1: Tiene 0: No tiene
discreta.
Localización del inmueble
UB1
Sector UB1 UB2 Explicativa a través de
la Tricotomía a partir
Ubicación adim
I 1 0 de dos variables
dicotómicas discretas.
UB2 II 0 1
III 0 0
Precio unitario de la oferta Explicada cuantitativa
Precio Unitario PU USD/m2
de apartamento. continua.
 El canal de los avalúos
Hizo la formal investigación del mercado inmobiliario en la ciudad y obtuvo la siguiente base de datos (30
ofertas):

Ac H B PE Ea C AM VIS UB1 UB2 PU

90,00 3 2 2 10 2 1 0 0 0 388,89
105,00 3 3 2 20 2 1 1 1 0 333,33
210,00 5 4 2 20 3 1 0 0 0 1.000,00
67,00 2 2 1 10 2 0 0 0 1 477,61
80,00 3 2 1 10 2 1 0 1 0 437,50
85,00 2 2 2 8 2 1 1 0 0 764,71
62,00 2 2 1 10 2 0 0 0 0 403,23
90,00 4 1 1 20 1 0 0 1 0 177,78
87,00 4 1 1 25 1 0 0 1 0 166,67
56,00 2 2 1 10 2 0 1 0 1 464,29
110,00 3 3 1 20 2 0 0 0 0 181,82
65,00 2 2 1 10 1 0 1 0 1 192,31
50,00 2 2 1 10 2 1 1 0 1 500,00
94,00 3 3 2 7 2 1 0 1 0 904,26
63,00 2 2 1 11 1 0 0 0 1 301,59
62,00 3 2 1 10 2 1 0 0 0 564,52
175,00 4 3 2 10 2 0 1 0 0 257,14
56,00 2 2 1 10 2 0 1 0 1 464,29
82,00 3 2 1 10 2 1 0 0 0 402,44
63,00 2 2 1 10 1 0 0 0 1 333,33
50,00 2 2 1 10 2 1 0 0 0 460,00
120,00 3 3 1 30 2 0 0 0 1 208,33
65,00 2 2 1 7 2 0 0 0 0 384,62
90,00 3 2 2 10 2 0 0 0 0 422,22
110,00 3 2 1 30 1 0 0 0 0 227,27
46,00 2 2 1 5 2 0 1 0 0 521,74
63,00 2 2 1 10 1 0 0 0 0 333,33
127,00 3 1 3 10 2 0 0 0 0 354,33
46,00 2 2 1 6 2 0 0 0 0 521,74

El tasador tiene tres (03) días para entregar el trabajo, y el cliente tiene un potencial comprador brasileño
que le exigió que el informe de tasación debe cumplir con el grado II de fundamentación y el grado III de
Precisión según lo establece la Norma de la ABNT NBR 14653-2 cuando se utilizan modelos de regresión
lineal para estimar el valor inmobiliario de mercado. Igualmente le exigió el valor para garantía con su
intervalo de confianza, así como el precio de venta considerando el intervalo de predicción.

El Ing. Marfel Tasable no estaba preparado para responder en estos términos porque en su país no existen
normas técnicas, de modo que no ha trabajado bajo estas condiciones que se le imponen, y ahora anda muy
preocupado. Considera que debe pedir una asesoría con los expertos por ello utiliza las redes sociales para
hacer la solicitud.

¿Quién puede ayudar al colega?

Nota: Si alguien lo puede hacer aplicando el Análisis Multicriterio, sería interesante para comprobar los
resultados con la estadística descriptiva e inferencial. Pueden responder a distanciaestadistica@gmail.com
 El canal de los avalúos

Respuesta:

Como se puede observar no hay información sobre el nivel de confianza ni los grados de libertad para la
prueba de hipótesis para la significancia individual de la variable Localización. Solo informan sobre el
estadístico t que se calcula así:

"# 1,54
! ! ! 0,55 Regla de decisión 1 | |. /
;
$%"# & 2,78 0

Entonces se hace la comparación y se obtiene que 0,55<2,042, siendo la decisión la siguiente: calculado es
menor que el
; ; por lo que no se rechaza la hipótesis nula, de modo que el parámetro no es
estadísticamente significativo y la variable Localización, asociada al estimador poblacional bj, no es
importante para explicar las variaciones de la variable dependiente o explicada. En forma gráfica se puede
observar así, asumiendo un nivel de confianza α igual a 5%:

Región de Región de
rechazo de rechazo de
H0 H0
1, 2%
1, 2%
Región de
no rechazo
H
-2,042 =0,55 2,042
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Respuesta:

Para responder hay que hacer referencia a la parte gráfica a través del gráfico de dispersión de la variable
explicada Precio Unitario y la variable explicativa Área:

Como se mencionó en la respuesta anterior, no se rechaza la Hipótesis Nula, esto quiere decir que la variable
Área no es importante para explicar las variaciones de la variable Precio Unitario, y la recta que mejor
representa el comportamiento de la nube de puntos es aquella paralela al eje de las abcisas (pendiente igual
a cero) trazada a una altura igual al promedio de los precios unitarios 7777
56 , como se puede ver en el gráfico
representada por la recta de color rojo. Si se hubiese rechazado la hipótesis nula, entonces, se acepta la
hipótesis alternativa, esto es, la recta tiene pendiente m diferente de cero, la variable es importante y la
pendiente de la recta pudiera ser negativa o positiva siguiendo la tendencia de la nube de puntos, y se
representarían con las lineas discontinuas.