Valoración de Servidumbres de Hidrocarburos en Suelo Rural Guía Metodológica

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL:
GUÍA METODOLÓGICA
Trabajo de grado en modalidad de investigación, para optar al

título de Especialista en Avalúos
María Constanza Castro Zamudio

Código 2015117007
Dariusz Elías López Zulbaran
Código 20151117015
Director
Ingeniero Catastral y Geodesta Oscar Fernando Torres Colmenares
Docente de planta
Universidad Distrital Francisco José de Caldas
Universidad Distrital Francisco José de Caldas

Facultad de Ingeniería
Especialización en Avalúos
Bogotá
2016
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS Pagina
TRABAJO DE GRADO 2
Agradecimientos
En el transcurso de nuestra vida académica y profesional, ha sido indispensable el apoyo de nuestra familia;
esta ha hecho parte de nuestro proceso educativo desde el hogar y esto ha sido fundamental en lo que somos
actualmente. Las palabras de motivación de nuestros padres y los mensajes de ánimo de nuestros hermanos
han influido en que nosotros, podamos lograr una meta más en nuestro crecer como personas íntegras, con
alto sentido de identidad y pertenencia a nuestra sociedad, que busca el desarrollo colectivo.
Queremos ofrecer un agradecimiento muy especial al Ing. Héctor J. Sanabria Martínez, Jefe de la Unidad de
Gestión Inmobiliaria y Activos Fijos de Ecopetrol, quien nos proporcionó la información necesaria para la
realización del Proyecto y al Ing. Jaime Silva Herrera del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, quien nos
brindó un sustento teórico sólido, con el cual le dimos un enfoque innovador a nuestro trabajo. No hay que
olvidar a nuestros profesores, amigos y colegas con los cuales compartimos saberes y experiencias que nos
fortalecieron e hicieron de esta etapa, una experiencia enriquecedora.
VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

TRABAJO DE GRADO 3
Contenido
Introducción ...................................................................................................................... 7
Objetivos........................................................................................................................... 8
Objetivo general .................................................................................................... 8
Objetivos específicos ............................................................................................ 8
I. Marco teórico ............................................................................................................ 8
Servidumbre .......................................................................................................... 8
Servidumbre en el sector de hidrocarburos ........................................................ 10
Avalúo................................................................................................................. 11
Avaluó frente a normas internacionales ............................................................. 13
Valor potencial .................................................................................................... 15
Área remanente ................................................................................................... 20
II. Marco espacial ......................................................................................................... 21
III. Metodología aplicada para la obtención de los insumos ......................................... 27
Mapa de Proceso ................................................................................................ 27
Plano de ubicación espacial ................................................................................ 28
Informe de avalúo ............................................................................................... 30
Características agrologicas y cálculo de valor potencial ............................... 32
IV. Metodología para la valoración de servidumbres de hidrocarburos ........................ 37
Conclusiones................................................................................................................... 51
Bibliografía ..................................................................................................................... 53

TRABAJO DE GRADO 4
Índice de tablas
Tabla 1. Condiciones de las tierras y puntuación máxima para el cálculo de VP .......... 15

Tabla 2. Localización espacial de los predios muestra ................................................... 23
Tabla 3.Estructura de la geodatabase ............................................................................. 28
Tabla 4. Contenido del modelo de avalúo ...................................................................... 31
Tabla 5. Leyenda de suelos, unidad VVFap ................................................................... 34
Tabla 6. Características de tierras para fines catastrales ................................................ 35
Tabla 7. Grados de afectación en función de la infraestructura ..................................... 37
Tabla 8. Índice de afectación por valor potencial ........................................................... 38
Tabla 9. Índice de afectación por pendiente ................................................................... 39
Tabla 10. Factor propuesto por valor potencial .............................................................. 41
Tabla 11. Factor propuesto por pendiente ...................................................................... 41
Tabla 12. Factor propuesto por vías ............................................................................... 42
Tabla 13. Factor propuesto por disponibilidad de aguas superficiales ........................... 42
Tabla 14. Comparación de valor resultante a indemnizar por servidumbre por franja .. 44
Tabla 15. Comparación de valor resultante a indemnizar por servidumbre total ........... 46

TRABAJO DE GRADO 5
Índice de figuras
Figura 1. Grupos texturales y puntajes para la capa arable y apreciación textural del perfil
de suelos ......................................................................................................................... 16
Figura 2. Clases de profundidad efectiva y puntaje........................................................ 16
Figura 3. Clases de drenaje y puntaje ............................................................................. 16
Figura 4. Apreciación de la fertilidad y puntajes............................................................ 17
Figura 5. Formas de relieve y grados de pendiente ........................................................ 17
Figura 6. Grado de la pendiente (%) asignado para calificar el rango ........................... 17
Figura 7. Unidades climáticas según la precipitación, distribución de las lluvias y
temperatura ..................................................................................................................... 18
Figura 8. Clases de fragmentos gruesos en los primeros 25 cm y en el resto del perfil y
puntajes a restar .............................................................................................................. 19
Figura 9. Clases de pedregosidad y/o rocosidad superficiales y puntajes a restar ......... 19
Figura 10. Grados de erosión hídrica y puntajes a restar................................................ 19
Figura 11. Regionales ECOPETROL ............................................................................. 21
Figura 12. Departamentos que cuentan con información referente a leyenda y zonificación
de suelos, Geo portal de Agrología- IGAC .................................................................... 22
Figura 13. Ubicación del municipio de Ciénaga, Magdalena......................................... 23
Figura 14. Ubicación del municipio de Barrancabermeja, Santander ............................ 24
Figura 15. Ubicación del municipio de Villeta, Cundinamarca ..................................... 25
Figura 16. Ubicación del municipio de Puerto Gaitan, Meta ......................................... 25
Figura 17. Ubicación del municipio de Hato Corozal, Casanare ................................... 26
Figura 18. Ubicación del municipio de Buenaventura, Valle del Cauca ........................ 26
Figura 19. Clases de suelo en el municipio de Puerto Gaitán, Meta. ............................. 33
Figura 20. Representación de las unidades del suelo ..................................................... 33
Figura 21. Datos del perfil del suelo para la unidad cartográfica VVFap ...................... 34
Figura 22. Comportamiento de los valores totales por predio ........................................ 49

TRABAJO DE GRADO 6
Índice de ecuaciones
Ecuación 1. Calculo de indemnización ECOPETROL .................................................. 39

Ecuación 2. Calculo de indemnización propuesto .......................................................... 42
Ecuación 3. Calculo de indemnización propuesto final ................................................. 43

TRABAJO DE GRADO 7
Introducción
La servidumbre en Colombia está definida, como un gravamen impuesto sobre un predio,
en utilidad de otro predio de distinto dueño. El predio que se favorece con la servidumbre
se denomina dominante, el predio que soporta la servidumbre se denomina sirviente. El
predio sirviente como propiedad privada, en su totalidad va a soportar un gravamen
(limitaciones) y su uso será afectado en la sección en que se crea la servidumbre. La
servidumbre es un derecho real que se le impone a un inmueble para beneficio de otro u
otros inmuebles
Vale la pena analizar en el presente estudio dos puntos de vista el primero será orientado a
comprender los conceptos que se articulan en la figura de servidumbre desde el punto de
vista jurídico, y el enfoque práctico se desarrollara analizando las diferentes metodologías
que utilizan las empresas petroleras a nivel nacional, con el fin de poder construir una
metodología propia, que reúna los parámetros empleados por estas entidades.
En Colombia no existe una herramienta, que estructure de manera integral la metodología

aplicada por las compañías operadoras de oleoductos. No se evidencia un criterio unificado
que oriente el cálculo de la indemnización o compensación, que parametrice las etapas en
el proceso indemnizatorio, que permita verificar el porcentaje real de afectación de las
variables usadas en el avaluó comercial, de acuerdo al tipo de servidumbre.
La metodología unificada orientará el cálculo real y justo del perjuicio causado, permitirá
valorar realmente la afectación del predio en cuanto a su funcionalidad y a su potencial
desarrollo, de acuerdo con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial y demás
normatividad aplicable.
Después de haber comprendido cada metodología, se procederá a elaborar una propia, con
la idea clara de la servidumbre de oleoducto, la metodología propuesta reunirá las
diferentes prácticas indemnizatorias, con el propósito de que sirva de instrumento de una
parte a los propietarios, poseedores y dueños de predios afectados y de otra a las empresas
generadoras de proyectos de utilidad pública.
Al unificar las prácticas indemnizatorias empleadas por las compañías operadoras se

evitara conflictos entre las partes involucradas y los proyectos de desarrollo nacional se
realizarán con mayor celeridad.
Finalmente se desarrollan aspectos de procedimiento ajustados a la Ley 1274 de 2009,

para indemnizar a propietarios de un predio sirviente en una servidumbre de hidrocarburo,
por ultimo después de analizar todos estos aspectos, se determinarán las conclusiones fruto
del estudio, que se espera sirvan de instrumento para la indemnización, pero lo más
importante es que dicho instrumento aporte al eficaz desenvolvimiento de la actividad
petrolera en Colombia.

TRABAJO DE GRADO 8
Objetivos
Objetivo general
Estructurar una metodología que unifique los procedimientos utilizados por empresas del
sector de hidrocarburos, para el cálculo de la indemnización por concepto de daños y
perjuicios que se causen en las propiedades de los terceros afectados como consecuencia
de la constitución de una servidumbre.
Objetivos específicos
• La metodología propuesta permitirá; asegurar que se pueda demostrar, verificar,

comprobar y confirmar el monto de indemnización en cualquier momento y por
cualquier persona dentro de los límites probatorios, en razón a que es la unificación
de las metodologías implementadas por las operadoras de hidrocarburos.
• La herramienta propuesta estará formada por conceptos, los cuales se fundamentan
en principios y leyes científicas y sociales para permitir explicar los procesos y
conexiones existentes entre la afectación y el criterio de avalúo utilizado.
• En la metodología se observara, principios rectores que enmarquen la relación
jurídica entre las partes involucradas, tales como: Justicia, que no se afecten los
intereses de los particulares, ni los del proyecto. Equidad: que las partes
involucradas se les observe con la misma regla. Transparencia: que los acuerdos
que se deriven de la construcción de la servidumbre, pueden ser conocidos por
todos los involucrados.
• El instrumento propuesto será una guía orientadora para las compañías operadoras
de hidrocarburos en el aspecto indemnizatorio, con el cual se demuestre claramente
el nexo de causalidad entre los daños y el Proyecto, para que la indemnización sea
proporcional a la afectación real que reporte el predio, garantizando el debido
respeto por las personas y sus propiedades.
• Finalmente la herramienta propuesta como metodología orientadora, garantizara que
se surta la indemnización antes de iniciar las actividades de construcción de la
servidumbre de proyecto y para la servidumbre en operación, garantizara que la
indemnización se produzca una vez se haya realizado las actividades de
mantenimiento.

ESPECIALIZACION EN AVALUOS Pagina
TRABAJO DE GRADO 8
I. Marco teórico
Servidumbre
En la Constitución de 1821, en el Artículo 177, señaló: “ninguno podrá ser privado de la

menor porción de la propiedad, ni esta será aplicada a usos públicos, sin su propio
consentimiento, o el del cuerpo legislativo, cuando alguna pública necesidad legalmente
comprobada exigiere que la propiedad de algún”.1 Con esta definición, se empieza a
abordar conceptos claros en el marco del derecho real de la propiedad, como por ejemplo la
expropiación pero garantizado el principio de propiedad como un derecho real sujeto a
obligaciones y objeto de derechos. Posteriormente la Constitución de 1886 en el Artículo
30, promovió el respeto por la propiedad privada reconociendo la preeminencia del interés
público sobre el interés privado al incluir el principio de la función social de la propiedad o
más exactamente de los derechos patrimoniales.
Finalmente la Constitución de 1991, en el Articulo 58 determina: “Se garantizan la

propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los
cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la
aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren
en conflicto de los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el
interés privado deberá ceder al interés público o social”(… ) Frente a este aspecto el Doctor
David Arce manifiesta: 2
“Este derecho constitucional de la propiedad puede verse limitado por ordenación del suelo
a través de planeación urbana o de obra de interés nacional como son, la construcción de
puentes, avenidas, vías peatonales, parques, acueductos”.
Para adentrarse en la definición de servidumbre debemos referirnos al Código Civil Chileno

de 1857 el cual fue proferido por don Andrés Bello López, posteriormente Colombia lo
adopto con mínimas modificaciones, siendo este copia del Código Civil Francés de 1804
(Código Napoleón), con algunas observaciones planteadas e otras legislaciones como; el
Código de Baviera (1756), El Código de Loussiana (1822); el Código Sardo (1837); el
Código de las Dos Sicilias (1819) y las Siete Partidas.
Por lo anteriormente expuesto que nuestro Código Civil acoge la tendencia Romano-
Francesa, como la mayoría de los códigos modernos donde sólo se considera como
servidumbres las prediales o reales. Nuestro Código Civil en su Artículo 879 y siguientes,
define las servidumbres y las clasifica así:3
1
https://encolombia.com/derecho/codigos/civil-colombiano/codcivillibro2-t11/#sthash.5Sa8hOh5.dpuf
2
HENAO HIDRÓN, Javier. Op. cit.,p.206. 24 1.4 ANÁLISIS EN LA CONSTITUCIÓN
3
TAMAYO, Alberto. Op. cit.,p.21-22.
VELAZQUEZ JARAMILLO, Luis Guillermo. Op.cit.,p.235. 15 GUTIERREZ, Benito. Códigos o Estudios Fundamentales sobre
el Dercho Civil Español.

TRABAJO DE GRADO 9
Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en

utilidad de un predio de distinto dueño. (Código Civil, Titulo XI, art. 879). Se llama predio
sirviente el que sufre en gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad. Con
respecto al predio dominante, la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio
sirviente, se llama pasiva.
La servidumbre continua es la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin

necesidad de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal
artificial que pertenece al predio dominante; y servidumbre discontinua la que se ejerce a
intervalos más o menos largos de tiempo y supone un hecho actual del hombre, como la
servidumbre de tránsito. (Código Civil, Titulo XI, art. 881)
Es una servidumbre positiva, en general, la que sólo impone al dueño del predio sirviente la
obligación de dejar hacer, como cualquiera de las dos anteriores; y servidumbre negativa, la
que impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin la
servidumbre le sería lícito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura. En
cuanto a las servidumbres aparentes, es la que está continuamente a la vista, como la del
tránsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a él; e
inaparente la que no se conoce por una señal exterior, como la misma de tránsito, cuando
carece de estas dos circunstancias y de otras análogas. (Código Civil, Titulo XI, art. 882)
Para adquirir u otorgar las servidumbres, depende directamente de la clasificación de las

servidumbres; al tratarse de servidumbres discontinuas, aparentes o inaparentes, positivas o
negativas, así como las continuas inaparentes, solo pueden adquirirse por medio de título,
es decir que quien pretende a una de ellas debe demostrar el derecho cierto e indiscutible
que lo asiste (Código Civil, Titulo XI, art. 939). Por el contrario, las servidumbres
continuas y aparentes, pueden constituirse, bien por título, por prescripción de 10 años, o
por reconocimiento expreso del titular del predio sirviente. Si por cualquier razón, uno de
los predios cambia de propietario, el servicio que el primitivo dueño estableció se convierte
en servidumbre, la cual se denomina por destinación. Así se distinguen entonces los
siguientes medios para constituir las servidumbres:
• Por titulo
• Por acuerdo entre partes
• Por reconocimiento del propietario del predio sirviente
• Por prescripción
• Por destinación
• Por sentencia judicial
De la misma forma, la forma de extinguir una servidumbre son:
• Por resolución del derecho que las ha constituido

• Por la llegada del día de la condición, si se ha establecido de este modo

TRABAJO DE GRADO 10
• Por la confusión, o sea la reunión perfecta e irrevocable de ambos predios en manos

del mismo dueño. Si posteriormente los predios se separan, la servidumbre no
revive
• Por la renuncia del dueño del predio dominante
• Por haber dejado de gozarla por 20 años. En las servidumbres discontinuas, corre el
tiempo desde que han dejado de gozarse, en las continuas, desde que se haya
ejecutado un acto contrario a la servidumbre
Servidumbre en el sector de hidrocarburos
Las empresas del sector de hidrocarburos, en la gestión inmobiliaria que realizan deben
garantizar el acceso oportuno a los derechos inmobiliarios que requieran para el desarrollo
de su objeto empresarial, las labores de construcción, operación y mantenimiento a través
de la suscripción de acuerdos conciliados con los titulares de los citados derechos,
basándose en principios fundamentales como la equidad, transparencia y cumplimiento de
la ley, siguiendo los debidos procedimientos para satisfacer a los propietarios y los
requerimientos de las empresas. (Ecopetrol, 2015)
Para ello a favor de la explotación de petróleo se consagra el derecho a establecer

servidumbres, y esta se entenderá como aquella franja de terreno donde se posee el derecho
para construir la infraestructura necesaria en campo e instalar todas las obras y servicios
propios para beneficio del recurso de los hidrocarburos (Ley 1274, 2009, art.1)
De acuerdo con la sentencia de septiembre 3 de 1985, proferida por el Consejo de Estado –

Sección Tercera; las servidumbres en el sector de los hidrocarburos tienen las siguientes
características:
• Se fundamenta en el interés público (Decreto 1056,1953,art.4)

• No presume la existencia de un predio dominante, en este caso se rige el principio
de gravamen del predio a favor, no de otro predio de diferente dueño, sino de un
sistema denominado Oleoducto, poliducto, gasoducto, etc; de propiedad de un
industrial del petróleo
• Esta fuera del comercio
• Puede ser activa, es decir que impone al dueño del predio dominado la obligación
de hacer algo, o pasiva, que impone al dueño del predio dominado la obligación de
abstenerse de hacerlo
• Tiene su origen en la ley
De acuerdo con el instructivo de indemnización por servidumbre de Ecopetrol, la

servidumbre en el sector de los hidrocarburos tiene los siguientes alcances y condiciones:
• En virtud de la servidumbre constituida, la empresa puede transportar por la tubería

que se instale petróleo y sus derivados, construir otros oleoductos o gasoductos, y
ejecutar las obras necesarias para la conservación, reposición y manejo de las

TRABAJO DE GRADO 11
tuberías, así como el transito libre para los trabajadores, equipos y maquinaria que
se utilicen en el trabajo aludido, ya se trate de sus propios trabajadores o contratistas
suyos y sus equipos.
• La franja gravada soporta dos restricciones reales: sobre ella no se pueden sembrar
árboles de raíz profunda, por cuanto pueden afectar la tubería, ni se pueden levantar
edificaciones de carácter permanente (construcciones, reservorios de agua, piscinas,
etc.) por cuanto obstaculizarían el eventual mantenimiento.
• El propietario podrá usufructuar la franja de terreno determinada para la
servidumbre obligándose a no efectuar acto alguno que impida o perjudique el goce
de la misma, o el funcionamiento del oleoducto, sus dependencias o accesorios, ni
obstaculizar el transito libre de los trabajadores de la empresa o de contratistas
suyos. Sin embargo, la empresa podrá remover o quitar, sin estar obligada al pago
de indemnización de ninguna clase, los arboles de raíz profunda, objetos o
construcciones que se encuentren dentro de la zona de servidumbre, a excepción de
las cercas divisorias y de los pastos y cultivos en cuanto no afecten la conservación
de la tubería.
• En el evento que la empresa determine construir otros oleoductos, poliductos o
gasoductos en la zona determinada para la servidumbre, o requiera ejecutar las
obras necesarias para la conservación, reposición, recuperación o manejo de tubería,
reconocerá los daños y perjuicios que se causen y pagara la indemnización
correspondiente.
• Todos los daños y perjuicios que configuren en las propiedades de los particulares
como consecuencia de fallas operacionales, de mantenimiento, o por fatiga de la
tubería serán cancelados por la empresa, cuando se causen, previa su cuantificación.
Por lo expuesto anteriormente, es evidente que el pleno derecho sobre la propiedad se ve

restringido, limitando el derecho al uso y a los frutos totalmente durante la etapa de
construcción, y parcialmente durante la operación del oleoducto, gasoducto o poliducto allí
establecido. (Ecopetrol, 2015)
Avalúo
La resolución 070 del año 2011 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi,
define avaluó como la determinación del valor de los predios, obtenido mediante
investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avaluó de cada predio se
determinara por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los
terrenos y para las edificaciones en el comprendidos.
Para la determinación del valor comercial de un inmueble, el Instituto Geográfico Agustín

Codazzi, expidió la resolución 620 de 2008, con el fin de tener procedimientos claros,
unificados y actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos
puedan contar con un marco único para su ejecución.

TRABAJO DE GRADO 12
Dentro de los métodos definidos se encuentra el método de comparación o de mercado,

como la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del
estudio de ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del
objeto de avaluó. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. (Resolución 620,2008, art. 1)
En el contexto de las servidumbres, se debe tener en cuenta la Ley 1274 de 2009, “Por la
cual se establece el procedimiento de avaluó para las servidumbres petroleras”. Esta
decreta que la industria de los hidrocarburos está declarada de utilidad pública en sus ramos
de exploración, producción, transporte, refinación y distribución. Los predios deberán
soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para realizar las actividades de
exploración, producción y transporte de los hidrocarburos, salvo las excepciones
establecidas por la ley. (Ley 1274,2009, art. 1)
En Colombia la seguridad jurídica requiere de una doble solemnidad, en primera instancia

está el título o contrato entre las partes y la otra con el modo o forma en que se me
transfiere el dominio o adquiero la propiedad (la accesión, la tradición, la sucesión por
causa de muerte y la prescripción), este último explícito en el código civil colombiano.
En el contexto de la indemnización por servidumbre, se debe realizar análisis jurídico del

predio, que consiste en revisar la situación jurídica del predio objeto del gravamen, sin que
este sea un estudio de títulos.
Si la revisión de la situación jurídica del predio no tiene observaciones, se procede a

elaborar el informe del avalúo manifestando la viabilidad de registro y pago de la
servidumbre.
En el evento de que existan observaciones de la situación jurídica del predio, se debe dejar
constancia en el informe y la recomendación sobre la imposibilidad de registro y pago de
servidumbre.
Dichas observaciones generan limitaciones al dominio, el Código Civil Colombiano, se

ocupa en el Libro II de los bienes y su dominio, posesión, uso y goce, porque a pesar de
tener propietario, el dominio o disposición del predio puede tener limitaciones. Estas son:
1. Patrimonio de familia: El inmueble asegura la estabilidad económica de los menores

de edad integrantes de una familia. En este caso, para su enajenación, debe
levantarse esta medida.
2. Embargos y medidas cautelares: el inmueble está garantizando una sentencia o una
deuda cobrada judicialmente.
3. Gravámenes: El predio garantiza una deuda, se puede vender pero quien compra,
acepta la deuda. Es lo que se conoce como hipoteca, que es un modo de prenda.

TRABAJO DE GRADO 13
4. Inscripción de demanda: El propietario del predio está demandado y por tanto, el

bien está fuera del comercio. Por ejemplo, una prescripción de dominio en la que el
poseedor se puede convertir en propietario.
5. Usufructo: El usufructo está cedido a una tercera persona por un tiempo
determinado, durante ese tiempo, el propietario solo puede enajenar la nuda
propiedad porque el uso y goce están en cabeza de otra persona.
6. Servidumbre: Es otra limitación del dominio y consiste en una carga impuesta sobre
un inmueble, en favor de otro que obliga al propietario del primero a sufrir ciertos
actos de uso, o abstenerse, por su parte, de ejercer ciertos derechos inherentes a la
propiedad.
Avaluó frente a normas internacionales
Portafolio realizo una publicación en diciembre 10 de 2009 relacionada con el Avalúo en

Colombia y las normas internacionales:
En el año 2003, el Registro Nacional de Avaluadores ingresó, como representante de los

avaluadores colombianos, al International Valuation Standards Council (IVSC), entidad
encargada de elaborar las Normas Internacionales de Valuación – NIV (o IVS por su sigla
en inglés).
En 2006, el Registro Nacional de Avaluadores es reconocido por el ICONTEC (Instituto

Colombiano de Normas Técnicas) como la USN AVSA (Unidad Sectorial de
Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos), la cual inicia su
operación en el año 2007. Desde ese momento a la fecha, ha trabajado activamente en la
elaboración de las normas y guías sectoriales para la actividad valuatoria, las cuales están
armonizadas con las exigencias y planteamientos de las NIV.
Para la realización de la Normas Técnicas Sectoriales (NTS) y Guías Técnicas Sectoriales

(GTS), es de gran importancia la asistencia de todos los sectores interesados y afectados,
para garantizar la pluralidad del conocimiento y la comprensión del documento normativo.
Por esta razón, se establecieron un mínimo de actores interesados que deben participar en el
proceso y que se encuentran listados a continuación:
1. Gobierno.
2. Prestadores del Servicio: Valuadores.
3. Academia.
4. Gremios.
5. Usuarios de las valuaciones: Entidades financieras, gobierno, empresa privada,
comunidad en general.
Los Comités Técnicos de Normalización son el polo de creación y también, el escenario

para el debate del desarrollo de los documentos normativos de la actividad valuatoria y el
servicio de avalúos.

TRABAJO DE GRADO 14
El REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A. cuenta con cuatro Comités

Técnicos Sectoriales que se reúnen periódicamente una vez al mes con el fin de revisar y
adelantar el desarrollo de la norma correspondiente.
El proceso, ha contado con el apoyo del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y
que adaptó al mercado local varias normas internacionales, se unifiquen pautas y que el
RNA se encargue de la acreditación, en el caso específico de los avalúos, previo
cumplimiento de algunos requisitos. La normalización no sólo tiene que ver con los avalúos
Fedelonjas también trabaja en los servicios inmobiliarios y para ello le ha solicitado al

Gobierno que establezca una Unidad Sectorial de Normalización que incluya los dos
frentes.
La entidad ha sugerido que forme parte del Ministerio de Comercio, ya que esto ayudaría a
impulsar y reforzar la prestación de servicios inmobiliarios en el exterior, por ejemplo, a
través de consultorías.
A esto hay que sumarle el resto de actividades, entre ellas, la administración de inmuebles
nuevos o usados, y su comercialización.
Las primeras normas
NTS S 03 Contenido de informes de valuación.

NTS S 04 Código de conducta del valuador.
NTS I 01 Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos.
NTS I 02 Contenido de informes de valuación de inmuebles rurales
GTS G 02 Conceptos y principios generales de valuación
GTS E 02 Valuación de derechos de arrendamiento
GTS E 03 Valuación de maquinaria, planta y equipo
Luis Fernando Restrepo Gómez, el 16 de julio de 2010, sobre las Normas INCONTEC
NTS S03 y NTS S04, publicó que son 15 Normas para los Avalúos en Colombia La
realización o prestación del servicio de avalúos (valoración de bienes), es decir el Ejercicio
de la Tasación en Colombia, está siendo regulado por 15 Normas Técnicas Sectoriales
(NTS) y una cierta cantidad de Guías Técnicas Sectoriales (GTS) redactadas por la
UNIDAD SECTORIAL DE NORMALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA Y
EL SERVICIO DE AVALÚOS “USN AVSA”, que administra el Registro Nacional de
Avalúos – RNA a partir de Septiembre del 2009, y que seguramente, en el seguimiento de
las mismas se requiere de un “Juicioso y Riguroso” cumplimiento de estándares, que
adecuarán tanto los procedimientos, como el producto final (el informe de avalúo) a niveles
de conformidad internacional, en cuanto a los contenidos y métodos de aceptación general
en materia valuatoria, respecto a las OPINIONES DE VALOR o DICTÁMENES, allí
expresados por los expertos que la realizan los peritajes.

TRABAJO DE GRADO 15
Valor potencial
Corresponde a un índice numérico utilizado para la valoración de las tierras con fines
catastrales que procura representar su capacidad productiva con base en las características y
propiedades agronómicas de los suelos, el clima y el relieve. Estas cualidades de los suelos
son: la textura, apreciación textural del perfil, profundidad efectiva, drenaje natural y nivel
de fertilidad. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2010)
El valor potencial se calcula mediante la sumatorio de los puntajes establecidos para cada
uno de los componentes de las condiciones agronómicas, relieve y climáticas. A este
resultado se le restan puntos cuando algunas características constituyen limitantes severos.
Estos puntajes para cada uno de los componentes que se incluyen en el cálculo del valor
potencial, se encuentran definidos en la Metodología para elaborar y actualizar áreas
homogéneas de tierras con fines catastrales, realizado por el Grupo Interno de Trabajo de
Áreas Homogéneas de Tierras.
Tabla 1. Condiciones de las tierras y puntuación máxima para el cálculo de VP

Fuente: Metodología Grupo interno de trabajo Áreas Homogéneas de Tierras, IGAC
Condiciones Variables Puntaje Máximo
Textura de la capa arable 10
Apreciación textural del perfil 15
Profundidad efectiva del perfil 15
Agronómicas
Drenaje natural 10
Nivel de fertilidad química 10
Subtotal 60
Relieve Pendiente (<3%) 10
Precipitación, temperatura,
Climáticas 30
distribución de las lluvias
Los parámetros y variables de las condiciones climáticas, relieve y material litológico o

depósitos superficiales y de las características y/o cualidades de los suelos que se tienen en
cuenta para elaborar y actualizar Áreas Homogéneas de Tierras con fines catastrales se
presentan a continuación:
• Textura de la capa arable: Se hace por grupo textural y se determina para los
primeros 25 centímetros de espesor. Si el espesor del suelo es inferior ponderación.
• Apreciación textural del perfil: consiste en la ponderación de las clases texturales de
todos los horizontes del perfil del suelo desde los 25 hasta los 100 centímetros de
profundidad o hasta la roca, capas de fragmentos de roca o coraza petroférrica.

TRABAJO DE GRADO 16
Figura 1. Grupos texturales y puntajes para la capa arable y apreciación textural del perfil de suelos
• Profundidad efectiva del perfil: se refiere al espacio real o profundidad del que
disponen las raíces para su crecimiento y desarrollo normal, sin obstáculos físicos o
químicos.
Figura 2. Clases de profundidad efectiva y puntaje

• Drenaje Natural: se ha definido y clasificado con base en la frecuencia y duración

de períodos durante los cuales el suelo no está saturado total o parcialmente con
agua; se califica por medio de las huellas de óxido-reducción que aparecen en el
perfil del suelo (colores grises y gley) producidas por el nivel freático fluctuante o
por encharcamiento.
Figura 3. Clases de drenaje y puntaje


TRABAJO DE GRADO 17
• Fertilidad química: es una cualidad que permite evaluar la capacidad que tiene el
suelo para suministrar elementos nutritivos a las plantas y se cuantifica en función
de las características químicas pH, saturación de aluminio, capacidad catiónica de
cambio, porcentaje de saturación de bases, bases totales, carbón orgánico (según el
clima), fósforo disponible, potasio y cantidad de sales y/o sodio. La fertilidad se
calcula por ponderación en los primeros 50 centímetros de profundidad del suelo.
Figura 4. Apreciación de la fertilidad y puntajes

• Puntajes relacionados con las condiciones de relieve: en la metodología establecida

por el IGAC, la pendiente se evalúa en rangos simples y las formas de relieve en
simples y compuestas. Así mismo, cada rango de pendiente se constituye en una
zona física diferente.
Figura 5. Formas de relieve y grados de pendiente

El relieve con pendientes inferiores al 3% se le asignan 10 puntos, y para el resto la

apreciación de esta se hace en rangos simples de 1-3, 3-7,7-12, 12-25, 25-50, 50-75
y mayores del 75%; para el cálculo del valor potencial en los cuatro primeros
rangos, se le asigna el máximo porcentaje de 3,7,12,25 respectivamente; y los
últimos tres rangos se califican con los porcentajes de 40,70 y 80% respectivamente.
Figura 6. Grado de la pendiente (%) asignado para calificar el rango


TRABAJO DE GRADO 18
• Puntaje relacionado con las condiciones climáticas: Los 30 puntos asignados en la

tabla de puntuación general, se distribuyen en las unidades climáticas de acuerdo
con la temperatura, la precipitación y la distribución de lluvias.
Figura 7. Unidades climáticas según la precipitación, distribución de las lluvias y temperatura

Puntajes a restar: Cuando las unidades de tierra delimitadas como áreas homogéneas,
presentan limitantes que dificultan el uso normal de los suelos se califican con puntos

TRABAJO DE GRADO 19
negativos. Estos limitantes son: fragmentos gruesos en el perfil del suelo, pedregosidad y/o
rocosidad superficiales, erosión, inundaciones y sales y/o sodio.
• Fragmentos gruesos: Los fragmentos gruesos están formados por pedazos rocosos
de tamaño mayor a 2 milímetros, denominados gravilla, cascajo, piedra y bloques o
cantos. Estos se evalúan según la cantidad en porcentaje y por volumen
Figura 8. Clases de fragmentos gruesos en los primeros 25 cm y en el resto del perfil y puntajes a restar
• Pedregosidad y/o rocosidad superficiales: Corresponde a la presencia de piedras

entre 2 y 20 cm o rocas en la superficie dificulta el laboreo de las tierras de acuerdo
al porcentaje de área cubierta.
Figura 9. Clases de pedregosidad y/o rocosidad superficiales y puntajes a restar

• Erosión: se valora en sentido vertical calificando la pérdida o adelgazamiento de la

capa superficial del suelo y en sentido espacial mediante la apreciación, en
porcentaje, del área que afecta la unidad de tierra.
De las cuatro clases de erosión utilizadas en los levantamientos de suelos ligera (1),
moderada (2), severa (3) y muy severa (4), únicamente se asignan puntajes
negativos a las clases moderada y severa, la erosión (1) no marca diferenciación de
clases y la (4) se delimita como tierras misceláneas erosionadas (ME) y se califica
como área improductiva.
Figura 10. Grados de erosión hídrica y puntajes a restar


TRABAJO DE GRADO 20
Área remanente
Corresponde a áreas que no son desarrollables para ningún tipo de actividad por no cumplir
con los parámetros legales, esquemas o planes básicos de ordenamiento territorial o por
tratarse de zonas críticas o de riesgo ambiental o social. (INVIAS, 2015)

TRABAJO DE GRADO 21
II. Marco espacial

El centro de servicios compartidos y en particular la Unidad de servicios compartidos
inmobiliarios y administrativos de ECOPETROL, estableció una zonificación a nivel
nacional para dividir el país en 6 zonas de trabajo.
Figura 11. Regionales ECOPETROL

Fuente: ECOPETROL

TRABAJO DE GRADO 22
Con base en esta zonificación y buscando distribuir las muestras lo más homogéneas
posible a lo largo del territorio nacional, y siendo la información de los suelos un ítem
relevante para el desarrollo del trabajo, se verifico cuales departamentos cuentan con
información referente a la leyenda y zonificación de tierras en el Geo portal de Agrología
del IGAC; para luego establecer la ubicación de los predios muestra.
Figura 12. Departamentos que cuentan con información referente a leyenda y zonificación de suelos, Geo
portal de Agrología- IGAC
Fuente: Autores

TRABAJO DE GRADO 23
Con la información disponible que se pudo recopilar luego del análisis espacial, y de
acuerdo a la distribución definida por ECOPETROL, se decidió ubicar los predios muestra
en las siguientes locaciones:
Tabla 2. Localización espacial de los predios muestra

Fuente: Autores
Departamento Municipio Zona
Magdalena Ciénaga Norte
Santander Barrancabermeja Magdalena Medio
Cundinamarca Villeta Centro Oriente
Meta Puerto Gaitán Llanos Orientales
Casanare Hato Corozal Llanos Orientales
Valle del Cauca Buenaventura Occidente
Ciénaga, Magdalena
Ciénaga es un municipio de Colombia que pertenece al departamento del Magdalena,
localizado a orillas del mar Caribe, en el extremo nororiental de la Ciénaga grande de Santa
Marta. 4
La extensión total del municipio es de 1242,68 km2. El área urbana ocupa 9,36 km2. El
perímetro del municipio es de 249.065 km y el del perímetro urbano es de 20.284 km. El
municipio está comprendido entre las latitudes 10°30’20”N a 11°30’0”N y las longitudes
73°30’W a 74°30’W. El municipio limita al norte con el Mar Caribe – Distrito de Santa
Marta, al sur con el municipio de Zona Bananera, al este con el municipio de Aracataca y el
Distrito de Santa Marta y al oeste con el municipio de Pueblo Viejo, en la ciénaga grande. 5
Figura 13. Ubicación del municipio de Ciénaga, Magdalena

Fuente: https://es.wikipedia.org/wiki/Área_metropolitana_de_Santa_Marta
4
http://www.cienaga-magdalena.gov.co/informacion_general.shtml
5
http://cdim.esap.edu.co/BancoMedios/Documentos%20PDF/limites%20municipales-
%20cienaga%20(11%20pag%20-%2036%20kb).pdf

TRABAJO DE GRADO 24
Barrancabermeja, Santander
Barrancabermeja es un municipio de Colombia, ubicado en el departamento de Santander.
Es sede de la refinería de petróleo más grande del país y es la capital de la provincia de
Mares. Está ubicada a 120 km al occidente de Bucaramanga, a orillas del rio Magdalena, en
la región del Magdalena Medio, siendo el municipio más importante de esta y segundo en
todo el departamento. En el municipio está localizada la refinería la refinería de petróleo
más grande de Colombia, perteneciente a la empresa estatal Ecopetrol. Gran parte de la
economía de la ciudad gira en torno a la industria Petroquímica que se asienta en este
municipio. 6
Limita al norte con el municipio de Puerto Wilches, al sur con los municipios de Puerto
Parra, Simacota y San Vicente de Chucuri, al oriente con el municipio de San Vicente de
Chucuri y Girón y al occidente con el rio Magdalena. 7
Figura 14. Ubicación del municipio de Barrancabermeja, Santander

Fuente: Panorama actual de Barrancabermeja, Vicepresidencia de la Republica, 2001
Villeta, Cundinamarca
El Municipio de Villeta se encuentra ubicado sobre la zona noroccidental del Departamento
de Cundinamarca. Pertenece a la Provincia del Gualivá, situado al Noroeste de Bogotá.
Tiene una superficie de 140 Km2 (14.000 Has) de los cuales 2,89 km2 corresponden al área
urbana. 8 Limita por el norte con los municipios de Quebrada Negra, Nimaima y Nocaima;
por el sur con Viani, Guayabal de Siquima y Alban, y por el occidente con Guaduas y
Chaguani. 9
6
https://www.barrancabermeja.gov.co/Institucional/Paginas/Institucional.aspx
7
http://www.guiarte.com/destinos/america-del-sur/poblacion_colombia_barrancabermeja.html
8
http://www.villetacundinamarca.com/index.php/ubicacion
9
PBOT Villeta, 1999

TRABAJO DE GRADO 25
Figura 15. Ubicación del municipio de Villeta, Cundinamarca

Fuente: http://gualivaregion.blogia.com/temas/la-region/
Puerto Gaitán, Meta

Puerto Gaitán es el cuarto municipio más grande de Colombia y el segundo del
departamento del Meta. Está circunscrito por el Rio Meta al norte, el rio Manacacias y el
Rio Yucao al occidente, el rio Iteviare al sur y al oriente una línea recta. Conforma el
extremo nor-oriente del departamento del Meta, siendo el municipio más distante de la
ciudad capital Villavicencio. Tiene una superficie de 17499 km2 de los cuales 11.6 km2
corresponden al área urbana; limita por el norte con el departamento del Casanare, por el
sur con los municipios de Mapiripan y San Martin; por el oriente con el departamento del
Vichada y por el occidente con los municipios de Puerto López y San Martin. 10
Figura 16. Ubicación del municipio de Puerto Gaitan, Meta

Fuente: gobernación-meta.com
Hato Corozal, Casanare

El municipio de Hato Corozal se encuentra ubicado al norte del departamento de Casanare,
su cabecera municipal se localiza en los 6° 09’ 38” N; y en los 71° 45’ 55” W. Tiene una
10
http://www.puertogaitan-meta.gov.co/informacion_general.shtml

TRABAJO DE GRADO 26
extensión total de 5518.19 km2 de los cuales 1.6 km2 corresponden al área urbana. 11 Limita
al norte con los municipios de Puerto Rondon y Cravo Norte del departamento de Arauca,
al occidente con los municipios de Samaca y Tamara del departamento de Casanare, al
oriente con el municipio de Tame, y al sur con el municipio de Paz de Ariporo, Casanare.
Figura 17. Ubicación del municipio de Hato Corozal, Casanare

Fuente: http://hatocorozal-casanare.gov.co/
Buenaventura, Valle del Cauca

Buenaventura es un puerto de rada abierta, con protección natural dentro de una bahía
interior abrigada. El territorio municipal es el de mayor extensión en el Departamento de
Valle del Cauca y está comprendido desde las orillas del Océano Pacífico, hasta las
cumbres de la Cordillera Occidental, en el sector de los Farallones de Cali, que le sirven de
límite con los municipios de Jamundí y Cali. Limita por el norte con el Departamento del
Chocó; por el oriente con los municipios de Jamundí, Cali, Dagua y Calima Darién, por el
sur con el Departamento del Cauca y por el occidente con el Océano Pacífico. 12
Figura 18. Ubicación del municipio de Buenaventura, Valle del Cauca

Fuente: http://reliefweb.int/map/colombia/colombia-mapa-buenaventura-valle-del-cauca-mayo-14-2014
11
EOT Hato Corozal-Casanare, 2000
12
http://www.buenaventura.gov.co/articulos/informacion-general

TRABAJO DE GRADO 27
III. Metodología aplicada para la obtención de los insumos

A continuación se describen las actividades desarrolladas para la realización de los
insumos necesarios para el análisis formulado en el desarrollo del trabajo.
Mapa de Proceso
INICIO
ECOPETROL
RECOLECCION Y
ANALISIS DE OTRAS ENTIDADES
INFORMACION DE
ENTIDADES DE
HIDROCARBUROS
METODOLOGIA y
VARIABLES EMPLEADAS
INFORMACION
COMPLETA PARA
ESTRUCTURAR LA
MMETODOLOGIA
SELECCIÓN DEL PREDIO Y PROYECCION DEL TRAZADO DE

TUBERIA
CONVENCIONES ELABORACION PLANO DE UBICACIÓN ESPACIAL
INICIO O TERMINO
INFORMACION CARTOGRAFICA, JURIDICA Y FISICA DEL PREDIO
DECISIÓN
ESTUDIO DE MERCADO Y ANALISIS ESTADISTICO DE OFERTAS
ACTIVIDAD
ELABORACION INFORME DE AVALUO
INFORMACION
CARACERISTICAS AGROLOGICAS, CALCULO VALOR POTENCIAL,

VARIABLES PROPUESTAS
CONECTORES
METODOLOGIA PROPUESTA
FIN

TRABAJO DE GRADO 28
Plano de ubicación espacial
Corresponde al plano de ubicación espacial de cada uno de los predios muestra utilizados
durante el desarrollo del trabajo. Como insumos para esta actividad se contó con la
siguiente información:
• Base de datos predial catastral en formato shapefile (en los municipios donde se
contaba con esta información) o a través del servidor WMS del Mapa del sistema
nacional catastral, IGAC.
• Visor de la subdirección de Agrología con información de estudio de suelos, IGAC.
• Información jurídica de el/los propietarios de cada uno de los predios muestra.
• Esquema o Plan Básico de Ordenamiento Territorial, de los municipios donde se
encuentran ubicados los predios.
• Drenajes sencillos, dobles y vías en los municipios donde se contaba con esta
información en formato shapefile.
Una vez seleccionado el predio muestra objeto de avaluó, se procedía a determinar cómo se
iba a proyectar el trazado de la tubería; bien fuera oleoducto, gasoducto o poliducto; cuál
sería su elevación o profundidad, y cuál sería el diámetro para calcular con base en esto el
área de gravamen de la servidumbre dentro de cada predio. Igualmente, debía consultarse el
visor nacional de la subdirección de agrología IGAC, para conocer cuál eran las diferentes
clases de suelo que se intersectaban con el predio muestra, para detallar sus características
agrologicas y así más adelante determinar el valor potencial para cada uno de ellos.
De igual manera, el plano de ubicación espacial presenta la información física y jurídica

para cada uno de los predios, en lo cual se tuvo en cuenta la ubicación (departamento,
municipio y vereda); área; número de folio de matrícula cedula catastral del predio y sus
colindantes; área de cada una de las servidumbres, así como también los vértices con
coordenadas planas y distancias que delimitan las servidumbres.
En el caso de contar con información cartográfica base como drenaje sencillo, doble o vías,
esta fue adicionada al plano de ubicación espacial para poder observar con más detalle la
disponibilidad de aguas y vías de cada uno de los predios.
Habiendo revisado la información, esta se estructuro y se clasifico haciendo uso del

software ArcCatalog, en una base de datos geográfica, la cual maneja la siguiente
estructura:
Tabla 3.Estructura de la geodatabase

Fuente: Autores
Feature Class Geometría Descripción
Predios Polígono Contiene la base de datos predial catastral o
polígono predial digitalizado a través del
servidor WMS IGAC, del predio objeto de

TRABAJO DE GRADO 29
avaluó
Lineas_oleoducto Línea Contiene el trazado proyectado de la tubería
en cada predio. En caso de haber en el predio
más de una tubería con diferente diámetro, se
consideraba cada tubería en un shapefile
aparte.
Area_serv Polígono Es el área resultante luego de realizar el
buffer al shapefile líneas_oleoducto de
acuerdo al diámetro de la tubería. Para
efectos del presente trabajo, esta es el área
considerada como servidumbre en cada una
de las tuberías.
Vertices_serv Punto Contiene los puntos que delimitan el área de
servidumbre, con sus coordenadas planas
norte-este
Distancias Linea Contiene la distancia comprendida entre cada
uno de los vértices que delimitan la
servidumbre.
Drenaje_sencillo Linea Contiene la información de drenaje sencillo
del área de interés que se está trabajando. En
caso de no contar con una base cartográfica,
esta información será digitalizada utilizando
un basemap o cartografía básica de la zona
donde se ubica el predio.
Drenaje_doble Poligono Contiene la información de drenaje doble del
área de interés que se está trabajando. En
caso de no contar con una base cartográfica,
esta información será digitalizada utilizando
un basemap o cartografía básica de la zona
donde se ubica el predio
Predio Polígono Contiene únicamente el polígono del predio
objeto de avalúo. Este se utilizara para
generar un archivo kmz, que podrá ser
desplegado en Google Earth.
Haciendo uso del software ArcMap, y utilizando un documento matriz (.mxd), se procedió
a desplegar la información contenida en la base de datos geográfica, para la realización del
plano de ubicación espacial de cada uno de los predios, el cual está encaminado a la
presentación física y jurídica cada uno y las servidumbres proyectadas dentro de este. Este
proceso y su representación gráfica se efectuaron mediante una metodología establecida,
para poder definir, presentar y delimitar de una manera clara la información de las
servidumbres que más adelante serán objeto de avalúo.

TRABAJO DE GRADO 30
Dentro de esa metodología establecida, se estableció una simbología que represente la

información trabajada, y se estableció que como mínimo cada plano de ubicación espacial
contenga lo siguiente:
• Identificación física y jurídica del predio

• Base predial catastral y polígono del predio objeto de avalúo
• Líneas de tubería proyectada
• Área de servidumbre para cada línea de tubería
• Tabla de coordenadas y distancias de los vértices de las servidumbres
• Simbología y numeración de los vértices de la servidumbre
• Toponimia de límites arcifinios y otros de interés para la completa identificación del
predio
• Drenaje sencillo, doble y vías
• Símbolo de las diferentes clases de suelo que intersectan el predio
• Vista de perfil de la tubería
• Norte geográfico
• Grilla de coordenadas
• Información de referencia del sistema de coordenadas
Informe de avalúo
Una vez proyectadas, definidas y delimitadas las áreas de servidumbre para cada uno de los
predios, se debía determinar cuál es el valor comercial de esa franja de terreno que será
gravada, y en la cual el propietario no podrá percibir ningún tipo de beneficio. Para ello, se
realizó un avalúo comercial rural de acuerdo con la normatividad vigente para este tipo de
procedimientos. Al tratarse de servidumbre petroleras, la normatividad aplicable para la
realización del avalúo corresponde a la Ley 1274 de 2009 “Por la cual se establece el
procedimiento de avalúo para las servidumbres petroleras”, el Decreto 1420 de 1998 “por el
cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del
Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley
388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de
avalúos” y la Resolución 620 de 2008/IGAC “ Por la cual se establecen los procedimientos
para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”.
Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por
lo menos las siguientes características, de acuerdo al artículo 22 del Decreto 1420 de 2008:
a. Para el terreno:
i. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma.
ii. Clase de suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano
iii. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio
iv. Tipo de construcción en la zona

TRABAJO DE GRADO 31
v. La dotación de redes primarias, secundarias, acometidas de servicios

públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de
transporte
vi. En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en
cuenta las agrologicas del suelo y las aguas
Igualmente, el artículo 29 de la resolución 620 de 2008/IGAC, determina que es necesario

tener en cuenta algunas particularidades propias de las zonas rurales:
• Clasificación de los suelos según su capacidad de uso, manejo y aptitud

• Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, en forma
permanente o transitoria
• Vías internas y de acceso
• Topografía
• Clima, temperatura, precipitación pluviométrica y su distribución anual
• Posibilidades de adecuación
• Cultivos
Considerando que los predios muestra objeto de avalúo se encuentran en la zona rural, y
tomando como parámetro lo reglamentado en la normatividad enunciada se procedió a
establecer un formato aplicable a cada uno de los predios, que contenga la información
necesaria para la realización del avalúo, que permita determinar el valor comercial del área
de servidumbre.
Como resultado, el formato elaborado contiene la siguiente información:
Tabla 4. Contenido del modelo de avalúo

Fuente: Autores
Ítem Contenido
Ciudad y fecha del informe
Clase de avalúo
Tipo de inmueble
INFORMACION GENERAL
Destinación económica del inmueble
Propietario del inmueble
Dirección del inmueble
Escritura Publica
Matricula inmobiliaria
INFORMACION JURICIDA Cedula catastral
Y FISICA Área terreno (ha)
Propietario
Construcciones
Clase de suelo
Identificación del propietario

TRABAJO DE GRADO 32
Uso permitido del predio de acuerdo a la

REGLAMENTACION
reglamentación urbana dada en el EOT o
URBANISTICA
PBOT
Topografía
CARACTERISTICAS DEL
Forma geométrica
TERRENO
Linderos y dimensiones
Descripción de las vías de acceso al predio
VIAS
y estado de las mismas
DISPONIBILIDAD DE Disponibilidad de aguas permanentes o
AGUAS transitorias en el predio
CUADRO GENERAL DE Contiene el área del predio, y de cada una
AREAS de las servidumbres a avaluar.
Símbolo del suelo
Descripción del suelo
CARACTERISTICAS Valor potencial
AGROLOGICAS % pendiente
Clase de tierra, apreciación y color
Clima
METODOLOGIAS Metodología aplicada para la realización
APLICADAS PARA EL del avalúo de acuerdo a la Resolución
AVALUO 620/2008 IGAC
Cuadro resumen de las áreas, valor por ha
VALOR COMERCIAL
y valor total de la afectación
Relación de la información adjunta al
ANEXOS
avalúo
NORMATIVIDAD DEL Normatividad aplicable para la realización
AVALUO del avalúo
Características agrologicas y cálculo de valor potencial
Para cada uno de los predios, como se enuncio en la descripción para la realización del
plano de ubicación espacial, se consultó las diferentes clases de suelo que intersectan el
predio muestra, a través del visor de la subdirección de Agrología con información de
estudio de suelos, IGAC. De allí, se obtuvo el símbolo del suelo presente en el área de
trabajo.

TRABAJO DE GRADO 33
Figura 19. Clases de suelo en el municipio de Puerto Gaitán, Meta.

Fuente: Visor de la subdirección de agrología, IGAC.
Los símbolos de las unidades de suelo están representados por tres letras mayúsculas que
indican: la primera de ellas el paisaje, la segunda el clima, y la tercera el contenido
pedológico. Estas letras están acompañadas por subíndices alfanuméricos que indican rango
de pendiente, grado de erosión y pedregosidad.
Figura 20. Representación de las unidades del suelo

Fuente: Estudio general de suelos y zonificación de tierras del departamento del Meta
De acuerdo con las letras mayúsculas y subíndices empleados, cada símbolo en el mapa y
en la leyenda de suelos puede interpretarse de acuerdo con el siguiente ejemplo:

TRABAJO DE GRADO 34
Símbolo de unidad de suelo: VVFap
V= Paisaje de valle
V= Clima cálido, húmedo
F= Complejo Aeric Tropic Fluvaquents – Depositos de cauce
a= Pendiente 0-3%
p= Pedregosa en superficie
Las características propias de cada unidad de suelo provenientes de la interacción de las

condiciones climáticas, relieve y material parental, se encuentran descritas en la leyenda de
suelos del estudio general de suelos, o adicionalmente pueden consultarse a través de la
herramienta Consultar Estudio en el visor de la subdirección de Agrología IGAC, donde se
puede determinar la unidad cartográfica de suelos para conocer la descripción del perfil de
suelo; estas son aquellas que fundamentan el cálculo del valor potencial para cada unidad
de suelo presente en las diferentes zonas de estudio.
Tabla 5. Leyenda de suelos, unidad VVFap

Fuente: Estudio general de suelos y zonificación de tierras del departamento del Meta
Unidad Cartográfica y componentes N° % Características de los suelos Símbolo Ext.
taxonómicos Perfil Has
Complejo Aeric Tropic Pendientes NS-118 100 Muy superficiales, drenaje VVFap 346
Fluvaquents 0-1% pobre, sujetos a inundaciones,
Depósitos de Pedregosa texturas medias y arenas.
cauce Fertilidad media
Figura 21. Datos del perfil del suelo para la unidad cartográfica VVFap
Fuente: Visor de la subdirección de agrología, IGAC.

TRABAJO DE GRADO 35
Una vez calculado el valor potencial, obtenido de las condiciones climáticas, del grado de
pendiente, de las condiciones agronómicas y otros limitantes relacionados con el uso y
manejo de los suelos, se obtienen las clases de tierras con fines catastrales. Para catastro,
estas son las unidades cartográficas que tienen el mismo rango de valor potencial (VP). En
el intervalo de 1 a 100 puntos de VP, se han definido 13 clases de tierras:
Tabla 6. Características de tierras para fines catastrales

Clase Rango Color asignado
Apreciación
símbolo (VP) Rojo Verde Azul
01 Excelente 85-100 0 180 0
02 Muy buena 77-84 109 136 10
03 Buena 70-76 175 175 5
Moderadamente
04 64-69 235 235 5
buena
Moderadamente
05 59-63 245 195 33
buena a mediana
06 Mediana 53-58 255 149 43
07 Mediana a regular 47-52 255 79 79
08 Regular 41-46 0 178 220
09 Regular a mala 35-40 54 195 202
10 Mala 27-34 171 232 0
11 Mala a muy mala 19-26 127 227 167
12 Muy mala 11-18 255 201 228
13 Improductiva <11 223 191 255
Esta clasificación se encuentra contenida dentro del informe de avalúo, y corresponde a un

factor determinante a la hora de establecer el valor comercial del área de cada una de las
servidumbres.
La información adicional contenida en el avalúo, se obtuvo mediante el análisis físico y

jurídico del predio, análisis espacial de ubicación apoyado en el plano y Google Earth,
investigación económica y encuestas a peritos expertos para la determinación del valor
comercial por ha en cada zona de trabajo de acuerdo a la Resolución 620/2008 IGAC, e
información contenida en el EOT o PBOT de cada uno de los municipios.
Para la determinación del valor comercial de los predios muestra en estudio y de acuerdo a
lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia
de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución
Reglamentaria No. 0620 del 23 de octubre de 2008, expedidos por el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi, así como también por las premisas básicas del presente informe, se utilizó
el método de comparación de mercado para el valor del terreno. Con respecto a los cultivos,
cobertura vegetal o mejoras que pudiesen están presentes en el área de servidumbre a
avaluar, estás no serán tenidas en cuenta para el desarrollo del trabajo, pues tomamos como

TRABAJO DE GRADO 36
referente únicamente el valor del suelo; por lo tanto no se presenta valor de lucro cesante o
daño emergente.
Las ofertas económicas presentadas debieron ser ajustadas por diferencias respecto al valor
comercial, características de las mejoras presentes en las ofertas, su ubicación y el tamaño
del terreno objeto del avalúo. Se consideraron las ofertas económicas de predios con
condiciones similares en zonas con las mismas características, de las anteriores ofertas se
descartaron aquellas que por sus valores, se evidenciaban influenciadas por expectativas del
propietario o posibles procesos de valorización motivados por los propietarios de los
predios. Esto implica la homogenización de la muestra para el desarrollo del proceso
estadístico. Adicionalmente se utilizó dentro de la investigación económica la consulta a
expertos, como sustentación de los valores comerciales del terreno. Esta es una práctica
común y aceptada para la valoración de terrenos donde no hay actividad en el mercado
inmobiliario y pueden existir problemas de expectativas económicas de los propietarios por
la presencia de explotación de hidrocarburos.
Dado que ley 1274 de 2009 establece esta actividad como de utilidad pública es importante
tener en cuenta que la especulación del valor de la tierra en el sector no es posible pagarla
dado que en el valor comercial no puede reconocerse la plusvalía o mayor valor generado
por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la
adquisición, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la participación en plusvalía
o la contribución de valorización, según sea del caso.
Para la realización de este trabajo, se presupone que todos los predios no presentan ninguna
limitación al dominio, que impidan el proceso de pago de la servidumbre; y se encuentran
saneados legalmente.

TRABAJO DE GRADO 37
IV. Metodología para la valoración de servidumbres de

hidrocarburos
Ecopetrol estableció el instructivo de indemnización por servidumbre en el cual define a
criterio de la empresa, las variables necesarias en el cálculo de la afectación por efecto de
un proyecto de hidrocarburos; estas son:
Uso: Corresponde a una variable estructural, pues define de entrada el tipo de

afectación que se configura sobre la franja dada en servidumbre y a la vez
determina el criterio; por ejemplo, en el caso que la afectación sea total, el monto
de indemnización será equivalente al 100% del valor comercial de la referida
franja.
Tabla 7. Grados de afectación en función de la infraestructura

Fuente: Instructivo de indemnización por servidumbre, Ecopetrol (2015)
Ítem Infraestructura Grado de afectación
1 Áreas de locación Total
2 Líneas de flujo/Oleoducto superficial Total
3 Líneas de flujo/Oleoducto enterrado Parcial
4 Vías de acceso Total
5 Líneas Eléctricas Parcial
6 Acueductos/vertimientos superficiales Total
7 Acueductos/vertimientos enterrados Parcial
8 Casetas / Torres – Postes Total
9 Unidades rectificadoras de protección Total
catódica
Propiedad Privada: Con esta variable se cuantifica la afectación básica que se

configura sobre la propiedad privada, por condicionamiento que, sobre la libre
disposición futura del predio, establece la servidumbre. Se asimila al concepto de
renta absoluta y se cuantifica de acuerdo con el valor comercial básico, o sea el
más bajo de la región, en este caso, del municipio.
Valor potencial: A partir de la información contenida en las zonas homogéneas

físicas elaboradas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC y
específicamente en el resultado del cálculo del valor potencial (VP), el cual
comprende el análisis de las variables que evidencian las diferencias en las
condiciones agronómicas de los terrenos (ver tabla 6), se define el índice de
afectación que sobre dichas condiciones se configuran por la construcción del
Oleoducto, así:

TRABAJO DE GRADO 38
Tabla 8. Índice de afectación por valor potencial

Clase de Índice de
Apreciación
Tierra (VP) afectación (%)
Excelente 92 10
Muy buena 80 14
Buena 73 22
Moderadamente
67 29
buena
Moderadamente
61 36
buena a mediana
Mediana 55 43
Mediana a
49 50
regular
Regular 44 56
Regular a mala 38 63
Mala 30 72
Mala a muy mala 23 80
Muy mala 17 87
Improductiva 6 100
En la medida en que la zona presente mayor valor potencial, sufrirá una menor
afectación por la construcción del Oleoducto y en consecuencia, la capacidad de
recuperación del suelo es mayor que la definida para los suelos con valor potencial
menor. En este orden de ideas, el índice de afectación por el valor potencial es
inversamente proporcional a la calificación de valor potencial contenida en las
zonas homogéneas físicas.
Pendiente: Se observa que la pendiente tiene dos implicaciones respecto de la

construcción del oleoducto, que generan inhabilidades parciales para la
explotación del predio; de una parte, la cantidad de obras de geotecnia requeridas
(cortacorrientes) y de otra, la reconformación imperfecta de los cortes sobre el
terreno.
Con fundamento en la clasificación de pendiente definida por el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi en las zonas homogéneas físicas (ver figura 6), se
elaboró el siguiente cuadro que expresa el grado de afectación, a partir de un
modelo de regresión lineal:

TRABAJO DE GRADO 39
Tabla 9. Índice de afectación por pendiente

Pendiente Factor de Factor Índice de
Clasificación
(%) regresión acumulado afectación (%)
a 3 0.69 0.69 1
b 7 1.61 2.30 4
c 12 2.76 5.06 8
d 25 5.75 10.81 17
e 50 11.50 22.31 36
f 75 17.25 39.56 63
g >75 23.16 62.72 100
l Cortes 62.72 - 100
Ecopetrol advierte que a pesar de definir las variables de forma independiente, el cálculo
del valor a pagar por la afectación, las considera de forma integral; es decir, intervienen las
cuatro variables antes presentadas. De esta forma se establece en el instructivo que la
indemnización es definida por la cuantificación de la variable propiedad privada e
incrementada con el resultado de multiplicar el valor comercial de la franja por el índice
ponderado de afectación, que se establece como la suma índice de afectación por valor
comercial prorrateado por el 70% y el índice de afectación por pendiente, prorrateado por
el 30%.
Lo anterior, expresado en términos matemáticos es:
Ecuación 1. Calculo de indemnización ECOPETROL

Fuente: (Ecopetrol, 2015)
∗
∗ 70% ∗ 30
Dónde:
Vs Valor de servidumbre por hectárea

Vc Valor comercial de la franja, por hectárea
Pp Propiedad privada
Ivp Índice de afectación por valor potencial
Ip Índice de afectación por pendiente
Para este caso, si se analiza el segundo componente de la ecuación ∗

∗ 70%
∗ 30; en el caso donde el índice de valor potencial y el índice de afectación de
pendiente tiendan a 0, se puede ver que el valor de la servidumbre corresponderá al valor de
propiedad privada, el cual en este caso corresponde al valor más bajo de la región, en este
caso del municipio.

TRABAJO DE GRADO 40
Por esta razón, al ver que el cálculo para el pago de la servidumbre no es equitativo; al
incluir únicamente el valor potencial y la pendiente; y no contemplar otras variables
fundamentales como aquellas dadas en el la formulación de zonas homogéneas físicas
rurales, se decidió estructurar una nueva metodología para el pago de servidumbres en el
sector de hidrocarburos, estableciendo una ponderación para cada una de estas variables,
que permita realizar un cálculo sencillo, justo y acorde que favorezca la equidad en el pago
de estos gravámenes.
Por esta razón y de acuerdo a lo enunciado anteriormente se decidió además de tener en

cuenta el valor potencial y la pendiente, contar con las variables de disponibilidad de aguas
superficiales y vías para el cálculo de la indemnización por servidumbre; siendo estas
fundamentales para describir el espacio geográfico donde se ubica un predio. De acuerdo
con el documento de zonas homogéneas físicas rurales, realizado por el ingeniero Jaime
Silva Herrera, estas variables se definen así:
Aguas superficiales: En el estudio de esta variable se analiza la existencia de

fuentes de aguas superficiales permanentes y su categoría, con el fin de zonificar
de acuerdo con la posibilidad de aprovechamiento para el uso actual que se da el
suelo.
Clasificación:
a. Zonas con aguas abundantes: se consideran aquellas que poseen sistemas de

riego bien sea por gravedad o por sistemas mecánicos, o afiliadas a distritos de
riego de manera que disponen de agua en forma permanente durante todo el
año.
b. Zonas con aguas suficientes: Son aquellas zonas que poseen fuentes de aguas
en forma permanente, bien sean corrientes o estancadas, pero que debido a
limitaciones de pendiente se dificulta su utilización para fines de riego o
aprovechamiento ganadero.
c. Zonas con aguas escazas: Son aquellas zonas con fuentes de aguas
permanentes o semipermanentes pero con limitaciones de aprovechamiento a
causa de la pendiente de terreno o a causa de la calidad de los suelos que
limitan su uso agrícola o ganadero.
d. Zonas sin agua: Donde solo hay posibilidades de agua en el invierno ó zonas
de pendientes mayores al 50%, en las cuales el aprovechamiento se hace
imposible
Vías: Para la clasificación de esta variable, se consideran las vías como medio de
acceso y recurso para la explotación agropecuaria. Dentro de estudio de zonas
homogéneas físicas, debe tenerse en cuenta que la existencia o no de vías, el tipo
de vía y el estado en que se encuentren, facilitan el acceso a los predios y el
transporte de los productos agropecuarios para su comercialización.

TRABAJO DE GRADO 41
Clasificación:
En el análisis, se trata de clasificarlas según su categoría y definir zonas de

influencia de las mismas.
Zonas de vías buenas: Son aquellas zonas que están comunicadas por vías
pavimentadas de primer orden tipo 1 o destapadas tipo 2, con ramales de otros
tipos que comunican con otras zonas.
Zonas de vías regulares: Aquellas que se presentan vías de tipo 3 y 4.
Zonas de vías malas: Presentan en su mayoría vías de tipo 5 en adelante.
Zonas sin vías: Carecen de vías de comunicación importantes y solo se presentan
caminos para el tránsito de personas y animales de carga.
Con base en la metodología establecida por Ecopetrol, y a las variables incluidas en el

cálculo de indemnización por servidumbre, se establecieron los siguientes factores:
Tabla 10. Factor propuesto por valor potencial

Fuente: Autores
Clase de Tierra Factor
Apreciación
(VP) propuesto
Excelente 92 1
Muy buena 80 0.87
Buena 73 0.80
Moderadamente
67 0.72
buena
Moderadamente
61 0.63
buena a mediana
Mediana 55 0.56
Mediana a regular 49 0.50
Regular 44 0.43
Regular a mala 38 0.36
Mala 30 0.29
Mala a muy mala 23 0.22
Muy mala 17 0.14
Improductiva 6 0.10
Tabla 11. Factor propuesto por pendiente

Fuente: Autores
Clasificación Pendiente (%) Factor propuesto
a 3 1
b 7 1
c 12 0.63
d 25 0.36
e 50 0.17
f 75 0.08

TRABAJO DE GRADO 42
g >75 0.04
l Cortes 0.01
Tabla 12. Factor propuesto por vías

Fuente: (Herrera, 2015); Autores
Código Descripción Equivalencia clasificación Factor
cartografía básica propuesto
a Vías buenas Pavimentada, dos o más vías 1,00
b Vías buenas Sin pavimentar, dos o más vías 0,89
c Vías regulares Pavimentadas , vía angosta 0,78
d Vías regulares Sin pavimentar, vía angosta 0,67
e Vías malas Transitable en tiempo seco 0,56
f Vías malas Carreteable solo para vehículos 0,44
medianos
g Vías malas Camino real o de herradura 0,33
h Vías malas Senderos 0,22
i Sin vías Sin vías 0,11
Tabla 13. Factor propuesto por disponibilidad de aguas superficiales

Fuente: (Herrera, 2015); Autores
Código Descripción Factor propuesto
a Abundante 1
b Suficientes 0,75
c Escasas 0,5
d Sin aguas 0
Una vez establecidos los factores para cada una de las variables, se generó una nueva
fórmula que describe matemáticamente la ponderación para cada una de estas, con el fin de
realizar el cálculo de indemnización de servidumbre por hectárea; así:
Ecuación 2. Calculo de indemnización propuesto

Fuente: Autores
∗
∗ 0.40
∗ 0.30
∗ 0.15
∗ 0.15
Dónde:
Vsp Valor de servidumbre por hectárea propuesto

Fpv Factor propuesto por valor potencial
Fda Factor propuesto por disponibilidad de aguas superficiales
Fpp Factor propuesto por pendiente
Fv Factor propuesto por vías

TRABAJO DE GRADO 43
De acuerdo con la tabla 7, se sabe que el grado de afectación por efecto de un proyecto de
hidrocarburos puede ser total o parcial, en el caso que la afectación sea total, el monto de
indemnización será equivalente al 100% y en el caso que sea parcial, el monto será
equivalente al 70%; por lo tanto la ecuación 2 se puede expresar de la siguiente manera:
Ecuación 3. Calculo de indemnización propuesto final

Fuente: Autores
∗
∗
Dónde:
Vsp Valor de servidumbre por hectárea propuesto

Fpa Factor propuesto acumulado
Ga Grado de afectación (total o parcial)
Como consideración final a la propuesta metodológica realizada, se sabe de la ecuación 3

que cuando el factor acumulado propuesto tienda a 0, el valor a pagar por hectárea tendera
también a 0; por ello, y sabiendo que el propietario no puede gozar en la totalidad de su
predio por la limitación impuesta por el gravamen de la servidumbre, debido a la
infraestructura dentro de su predio, y que está obligado a reportar cualquier anomalía que
suceda, se determinó pagar como mínimo el 50% del valor comercial de la franja; es decir
si el factor acumulado propuesto es menor a 0.50, este no será tenido en cuenta y se tomara
un factor de 0,50 para el desarrollo de la ecuación.
Luego de seleccionar una muestra de 25 predios, distribuidos a lo largo de las diferentes

regionales establecidas por ECOPETROL (ver imagen 11), se realizaron los planos de
ubicación espacial y los avalúos para cada una de las franjas en los diferentes predios, para
luego desarrollar el cálculo y establecer el valor a indemnizar por cada servidumbre
utilizando la ecuación suministrada por ECOPETROL y comparándola con la nueva
metodología propuesta, los resultados obtenidos fueron los siguientes:

TRABAJO DE GRADO 44
Tabla 14. Comparación de valor resultante a indemnizar por servidumbre por franja
Fuente: Autores
Valor Valor por ha - Valor por ha - Área Valor Valor Franja - Valor Franja -
Avalúo Folio Mat.
comercial/ha ECOPETROL PROPUESTO afectada comercial/Franja ECOPETROL PROPUESTO
1 234-6104 $ 2.360.000 $ 2.101.800 $ 1.893.900 4,0522 $ 9.563.192 $ 8.516.914 $ 7.674.462
1A $ 3.170.000 $ 1.997.690 $ 2.759.485 7,7518 $ 24.573.206 $ 15.485.693 $ 21.390.976
1B $ 3.170.000 $ 1.997.690 $ 2.759.485 9,9856 $ 31.654.352 $ 19.948.133 $ 27.555.113
2 234-9395 $ 3.170.000 $ 2.497.690 $ 2.283.985 2,449 $ 7.763.330 $ 6.116.843 $ 5.593.479
2A $ 3.170.000 $ 2.497.690 $ 2.283.985 3,1171 $ 9.881.207 $ 7.785.549 $ 7.119.410
2B $ 2.360.000 $ 2.601.800 $ 1.539.900 5,0135 $ 11.831.860 $ 13.044.124 $ 7.720.289
2C $ 3.170.000 $ 1.748.383 $ 1.598.790 4,5239 $ 14.340.763 $ 7.909.510 $ 7.232.764
3 234-4189 $ 2.360.000 $ 2.101.800 $ 1.893.900 6,4822 $ 15.297.992 $ 13.624.288 $ 12.276.639
3A $ 1.600.000 $ 2.165.600 $ 1.067.200 5,9112 $ 9.457.920 $ 12.801.295 $ 6.308.433
4 234-7308 $ 3.170.000 $ 1.748.383 $ 1.672.017 3,7403 $ 11.856.751 $ 6.539.477 $ 6.253.843
5 234-9301 $ 3.170.000 $ 2.497.690 $ 2.388.595 9,0544 $ 28.702.448 $ 22.615.084 $ 21.627.295
5A $ 3.170.000 $ 2.497.690 $ 2.388.595 6,9181 $ 21.930.377 $ 17.279.269 $ 16.524.539
5B $ 3.170.000 $ 2.497.690 $ 2.388.595 3,0105 $ 9.543.285 $ 7.519.296 $ 7.190.865
5C $ 2.360.000 $ 2.601.800 $ 2.388.595 0,4047 $ 955.092 $ 1.052.948 $ 966.664
6 156-13692 $ 142.375.000 $ 133.248.250 $ 82.292.750 0,3778 $ 53.789.275 $ 50.341.189 $ 31.090.201
7 156-13799 $ 142.375.000 $ 133.248.250 $ 71.187.500 0,1943 $ 27.663.463 $ 25.890.135 $ 13.831.731
7A $ 142.375.000 $ 133.248.250 $ 71.187.500 0,196 $ 27.905.500 $ 26.116.657 $ 13.952.750
8 156-89180 $ 112.555.000 $ 135.377.060 $ 56.277.500 0,5128 $ 57.718.204 $ 69.421.356 $ 28.859.102
9 156-96478 $ 112.555.000 $ 132.338.075 $ 56.277.500 0,5128 $ 57.718.204 $ 67.862.965 $ 28.859.102
9A $ 112.555.000 $ 132.338.075 $ 56.277.500 0,0625 $ 7.034.688 $ 8.271.130 $ 3.517.344
10 156-73387 $ 112.555.000 $ 132.338.075 $ 56.277.500 0,2478 $ 27.891.129 $ 32.793.375 $ 13.945.565
11 222-39592 $ 5.830.000 $ 6.894.440 $ 3.285.205 10,2683 $ 59.864.189 $ 70.794.178 $ 33.733.471
12 222-14948 $ 5.830.000 $ 6.894.440 $ 3.285.205 2,6653 $ 15.538.699 $ 18.375.751 $ 8.756.057

TRABAJO DE GRADO 45
12A $ 5.830.000 $ 6.894.440 $ 3.285.205 2,7147 $ 15.826.701 $ 18.716.336 $ 8.918.346

12B $ 5.830.000 $ 6.894.440 $ 3.285.205 1,0564 $ 6.158.812 $ 7.283.286 $ 3.470.491
13 222-39592 $ 5.830.000 $ 6.894.440 $ 3.092.815 5,3584 $ 31.239.472 $ 36.943.167 $ 16.572.540
14 222-40479 $ 5.830.000 $ 6.894.440 $ 2.915.000 5,7935 $ 33.776.105 $ 39.942.938 $ 16.888.053
15 222-16429 $ 5.830.000 $ 6.894.440 $ 2.915.000 4,0106 $ 23.381.798 $ 27.650.841 $ 11.690.899
15A $ 5.830.000 $ 6.894.440 $ 2.915.000 2,7275 $ 15.901.325 $ 18.804.585 $ 7.950.663
15B $ 5.830.000 $ 6.894.440 $ 2.915.000 0,8533 $ 4.974.739 $ 5.883.026 $ 2.487.370
16 303-24379 $ 56.400.000 $ 38.330.000 $ 38.182.800 1,1004 $ 62.062.560 $ 42.178.332 $ 42.016.353
16A $ 56.400.000 $ 26.831.000 $ 26.727.960 1,4487 $ 81.706.680 $ 38.870.070 $ 38.720.796
17 303-69860 $ 56.400.000 $ 38.330.000 $ 42.412.800 1,1004 $ 62.062.560 $ 42.178.332 $ 46.671.045
18 303-24427 $ 56.400.000 $ 26.831.000 $ 19.740.000 0,5606 $ 31.617.840 $ 15.041.459 $ 11.066.244
18A $ 56.400.000 $ 26.831.000 $ 19.740.000 0,0639 $ 3.603.960 $ 1.714.501 $ 1.261.386
18B $ 56.400.000 $ 38.330.000 $ 28.200.000 0,16 $ 9.024.000 $ 6.132.800 $ 4.512.000
19 303-48605 $ 25.000.000 $ 15.137.500 $ 9.423.750 0,02 $ 500.000 $ 302.750 $ 188.475
19A $ 25.000.000 $ 15.137.500 $ 9.423.750 0,0411 $ 1.027.500 $ 622.151 $ 387.316
19B $ 25.000.000 $ 21.625.000 $ 13.462.500 0,16 $ 4.000.000 $ 3.460.000 $ 2.154.000
19C $ 25.000.000 $ 21.625.000 $ 13.462.500 0,16 $ 4.000.000 $ 3.460.000 $ 2.154.000
20 303-67216 $ 25.000.000 $ 15.137.500 $ 9.423.750 0,0156 $ 390.000 $ 236.145 $ 147.011
20A $ 25.000.000 $ 21.625.000 $ 13.462.500 0,16 $ 4.000.000 $ 3.460.000 $ 2.154.000
21 303-24194 $ 25.000.000 $ 15.137.500 $ 8.750.000 0,0891 $ 2.227.500 $ 1.348.751 $ 779.625
21A $ 25.000.000 $ 21.625.000 $ 12.500.000 0,0729 $ 1.822.500 $ 1.576.463 $ 911.250
22 372-53563 $ 30.000.000 $ 24.760.000 $ 19.440.000 0,9579 $ 28.737.000 $ 23.717.604 $ 18.621.576
23 372-15121 $ 30.000.000 $ 24.760.000 $ 19.440.000 0,3474 $ 10.422.000 $ 8.601.624 $ 6.753.456
24 S/I $ 4.485.000 $ 2.423.910 $ 2.489.175 0,7326 $ 3.285.711 $ 1.775.756 $ 1.823.570
24A $ 4.485.000 $ 2.423.910 $ 2.489.175 2,9752 $ 13.343.772 $ 7.211.617 $ 7.405.793
24B $ 4.485.000 $ 2.423.910 $ 2.489.175 0,5833 $ 2.616.101 $ 1.413.867 $ 1.451.936

TRABAJO DE GRADO 46
24C $ 4.485.000 $ 2.423.910 $ 2.489.175 0,5148 $ 2.308.878 $ 1.247.829 $ 1.281.427

25 475-1595 $ 4.485.000 $ 2.863.440 $ 2.242.500 6,0309 $ 27.048.587 $ 17.269.120 $ 13.524.293
SUMATORIA $ 1.029.541.225 $ 907.148.511 $ 603.944.004

Valor Valor Franja - Valor Franja -
comercial/Franja ECOPETROL PROPUESTO
Dónde:
Valor comercial/ha: Corresponde al valor comercial por ha luego de la investigación económica realizada
Valor por ha – ECOPETROL: Corresponde al valor por hectárea obtenido luego de aplicar la fórmula suministrada por ECOPETROL
Valor por ha – PROPUESTO: Corresponde al valor por hectárea obtenido luego de aplicar la metodología propuesta
Área afectada Corresponde al área en hectáreas de cada una de las franjas de servidumbre a avaluar
Valor comercial/Franja Corresponde al valor resultante luego de multiplicar el área afectada por el Valor comercial/ha
Valor Franja - ECOPETROL Corresponde al valor resultante luego de multiplicar el área afectada por el Valor por ha – ECOPETROL
Valor Franja - PROPUESTO Corresponde al valor resultante luego de multiplicar el área afectada por el Valor por ha – PROPUESTO
Tabla 15. Comparación de valor resultante a indemnizar por servidumbre total

Fuente: Autores
Área Valor comercial Valor ECOPETROL Valor PROPUESTO
Avalúo Folio Mat. ∆VE/VC ∆VP/VC
afectada Total Total Total
1 234-6104 4,0522
1A 7,7518 $ 65.790.750 $ 43.950.741 66,80% $ 56.620.551 86,06%
1B 9,9856
2 234-9395 2,449
2A 3,1171
$ 43.817.160 $ 34.856.026 79,55% $ 27.665.941 63,14%
2B 5,0135
2C 4,5239
3 234-4189 6,4822 $ 24.755.912 $ 26.425.583 106,74% $ 18.585.071 75,07%

TRABAJO DE GRADO 47
3A 5,9112
4 234-7308 3,7403 $ 11.856.751 $ 6.539.477 55,15% $ 6.253.843 52,75%
5 234-9301 9,0544
5A 6,9181
$ 61.131.202 $ 48.466.598 79,28% $ 46.309.363 75,75%
5B 3,0105
5C 0,4047
6 156-13692 0,3778 $ 53.789.275 $ 50.341.189 93,59% $ 31.090.201 57,80%
7 156-13799 0,1943
$ 55.568.963 $ 52.006.792 93,59% $ 27.784.481 50,00%
7A 0,196
8 156-89180 0,5128 $ 57.718.204 $ 69.421.356 120,28% $ 28.859.102 50,00%
9 156-96478 0,5128
$ 64.752.892 $ 76.134.095 117,58% $ 32.376.446 50,00%
9A 0,0625
10 156-73387 0,2478 $ 27.891.129 $ 32.793.375 117,58% $ 13.945.565 50,00%
11 222-39592 10,2683 $ 59.864.189 $ 70.794.178 118,26% $ 33.733.471 56,35%
12 222-14948 2,6653
12A 2,7147 $ 37.524.212 $ 44.375.374 118,26% $ 21.144.893 56,35%
12B 1,0564
13 222-39592 5,3584 $ 31.239.472 $ 36.943.167 118,26% $ 16.572.540 53,05%
14 222-40479 5,7935 $ 33.776.105 $ 39.942.938 118,26% $ 16.888.053 50,00%
15 222-16429 4,0106
15A 2,7275 $ 44.257.862 $ 52.338.452 118,26% $ 22.128.931 50,00%
15B 0,8533
16 303-24379 1,1004
$ 143.769.240 $ 81.048.402 56,37% $ 80.737.149 56,16%
16A 1,4487
17 303-69860 1,1004 $ 62.062.560 $ 42.178.332 67,96% $ 46.671.045 75,20%
18 303-24427 0,5606 $ 44.245.800 $ 22.888.760 51,73% $ 16.839.630 38,06%

TRABAJO DE GRADO 48
18A 0,0639
18B 0,16
19 303-48605 0,02
19A 0,0411
$ 9.527.500 $ 7.844.901 82,34% $ 4.883.791 51,26%
19B 0,16
19C 0,16
20 303-67216 0,0156
$ 4.390.000 $ 3.696.145 84,19% $ 2.301.011 52,41%
20A 0,16
21 303-24194 0,0891
$ 4.050.000 $ 2.925.214 72,23% $ 1.690.875 41,75%
21A 0,0729
22 372-53563 0,9579 $ 28.737.000 $ 23.717.604 82,53% $ 18.621.576 64,80%
23 372-15121 0,3474 $ 10.422.000 $ 8.601.624 82,53% $ 6.753.456 64,80%
24 S/I 0,7326
24A 2,9752
$ 21.554.462 $ 11.649.069 54,04% $ 11.962.726 55,50%
24B 0,5833
24C 0,5148
25 475-1595 6,0309 $ 27.048.587 $ 17.269.120 63,84% $ 13.524.293 50,00%
SUMATORIA $ 1.029.541.225 $ 907.148.511 $ 603.944.004

PROMEDIO $ 41.181.649 $ 36.285.940 88,77% $ 24.157.760 57,05%
DESV. ESTANDAR $ 29.174.393 $ 23.234.779 24,37% $ 18.359.607 11,25%

TRABAJO DE GRADO 49
Dónde:
Valor comercial Total: Corresponde a la sumatoria total por predio de los valores
comerciales por franja
Valor ECOPETROL Total: Corresponde a la sumatoria total por predio de los valores
obtenidos mediante la fórmula de ECOPETROL por franja
Valor PROPUESTO Total: Corresponde a la sumatoria total por predio de los valores
obtenidos mediante metodología PROPUESTA por franja
∆VE/VC Variación entre el valor ECOPETROL total y el valor
comercial Total
∆VP/VC Variación entre el valor PROPUESTO total y el valor
comercial Total
Luego de obtener los resultados, el comportamiento de los valores totales por predio, tanto
comercial; por medio de la fórmula propuesta por ECOPETROL, y utilizando la
metodología propuesta fue el siguiente:
$ 160.000.000
$ 140.000.000
$ 120.000.000
$ 100.000.000
$ 80.000.000
$ 60.000.000
$ 40.000.000
$ 20.000.000
$0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Valor comercial Total Valor ECOPETROL Total Valor PROPUESTO Total
Figura 22. Comportamiento de los valores totales por predio

Fuente: Autores
De la tabla 15 se puede observar que en promedio el valor pagado por ECOPETROL por
predio utilizando la ecuación suministrada comparado con el valor comercial, corresponde
a un 88.77% mientras que mediante la nueva metodología este valor en promedio es del
57.05%. La figura 22 muestra también este comportamiento, en general el valor pagado por
predio mediante la nueva metodología se encuentra por debajo del valor pagado por
ECOPETROL; esto se puede entender como un problema en la fórmula propuesta, pero al

TRABAJO DE GRADO 50
analizar los factores dados por ECOPETROL comparados con los nuevos factores
propuestos, se puede entender porque se genera este fenómeno.
En la tabla 8, se puede observar que para el caso del índice de afectación por valor
potencial establecido por ECOPETROL, cuando la apreciación es excelente este valor
corresponderá al 10%; mientras que cuando el suelo tiene una apreciación improductiva la
afectación será del 100%. Al incluir este valor en la ecuación 1, se entiende que mientras
mejor sea la apreciación del suelo en cuanto a su valor potencial el cual va directamente
relacionado con la afectación en cuanto a la pendiente, el componente de la ecuación

∗ 70% ∗ 30 tendera a 0; factor que multiplicado por el valor comercial hará
que este igualmente tienda a 0, dejando entonces un valor por hectárea cercano al valor de
la propiedad privada, el cual corresponde en este caso al más bajo de la región. Con este
planteamiento, ECOPETROL pagara entonces un valor por hectárea mayor a aquellos
predios cuyas condiciones agronómicas y pendiente sean regulares o malas, e ira
disminuyendo el valor a indemnizar cuando las condiciones de los predios correspondan a
un valor potencial alto y a una pendiente con porcentajes bajos.
Observando esta situación se decidió que los factores propuestos utilizados en la nueva
metodología sean inversamente proporcionales a los dados por ECOPETROL. De la tabla
10, y de acuerdo con lo explicado anteriormente, para un suelo cuya apreciación sea
excelente de acuerdo a su valor potencial, el factor propuesto es 1 o lo que es lo mismo
100% y aquellos cuya apreciación sea improductiva el valor será de 0.10 o 10%; en nuestro
concepto un predio con mejores condiciones agrologicas, cuya disponibilidad de aguas sea
abundante y que tenga buenas vías de acceso al predio, deberá tener un valor a indemnizar
por hectárea más alto que otro con condiciones o características regulares o bajas. De
acuerdo con esto y revisando la ecuación 2, un predio cuya apreciación de acuerdo al valor
potencial sea excelente, con una pendiente de bajo porcentaje, con buena disponibilidad de
aguas y vías de acceso pavimentadas de dos o más vías, el valor a indemnizar por hectárea
corresponderá al valor comercial adoptado mediante el avalúo comercial, e ira
disminuyendo a medida que los factores de cada una de las variables disminuyan; es decir;
que las condiciones del predio empeoren.
Este comportamiento de los valores totales que se aprecia en la figura 22, se da también en
razón de las condiciones agrologicas, pendiente, disponibilidad de aguas y características
de las vías de los 25 predios seleccionados para la muestra; en general no son predios con
buenas o excelentes características, lo que hace que el valor de ECOPETROL se muestre
como un valor a indemnizar por hectárea más alto que el valor calculado por la nueva
metodología; pero si se analizamos el caso particular del predio 1, cuya valor potencial
corresponde a una apreciación buena (clase 3), una pendiente clase a y muy buena
disponibilidad de aguas, el valor total a indemnizar por las servidumbres en ese predio
mediante la nueva metodología propuesta es 19.26% más alto que el valor total que sería
pagado por ECOPETROL, lo que demuestra que mientras las condiciones propias del
predio sean buenas, el valor a indemnizar será mayor; cumpliendo con lo planteado en la
metodología propuesta.

TRABAJO DE GRADO 51
Conclusiones
El tema de las servidumbres, es un campo multidisciplinar donde el aspecto legal, catastral,

civil, espacial y valuatorio, juegan un papel conjunto para definir y establecer las mejores
condiciones a lo largo del territorio nacional.
Colombia es un productor mediano en el sector de los hidrocarburos, pero se ha vuelto

atractivo para las compañías petroleras, la Agencia Nacional de Hidrocarburos ha suscrito
cientos de contratos de exploración on shore en regiones como el Pacifico, los Llanos
Orientales, Magdalena Medio, etcétera; esto genera ventajas a corto plazo como aumento
de los ingresos y de los impuestos para el gobierno, dinamismo económico en la
explotación de hidrocarburos y desarrollo en las diferentes regiones donde se explotan
hidrocarburos. (Rakkah, 2012)
Es por esto que el tema de las servidumbres en el sector de los hidrocarburos ha ido en
crecimiento a lo largo del tiempo, y al ser la industria de los hidrocarburos una actividad de
utilidad pública, se ha trabajado en reglamentar los procedimientos necesarios para
establecer y avaluar las servidumbres petroleras como es el caso de la Ley 1274 de 2009.
Pero al haber participación de diferentes empresas a lo largo del territorio nacional, no se ha
trabajado en establecer una reglamentación uniforme y equivalente, para establecer el valor
a indemnizar las diferentes servidumbres, ya sea de la tubería necesaria para el transporte
de los hidrocarburos, pozos de exploración, y demás ocupaciones necesarias para realizar
las diferentes actividades de exploración, explotación y producción de hidrocarburos
establecidos por la ley.
Partiendo y conociendo la metodología para indemnizar las diferentes servidumbres

establecidas por ECOPETROL, y al ver que no incluía en su cálculo variables relevantes en
la determinación de zonas homogéneas físicas que describen las características propias de
cada predio, surgió la idea de formular una nueva metodología para la valoración de
servidumbres, incluyendo variables como la disponibilidad de aguas y las características de
las vías; que ajustan el cálculo a la realidad y aplica un análisis más justo y equitativo de las
características propias de cada predio.
Con la formulación de esta propuesta metodológica, se busca llegar al valor más razonable
para indemnizar a aquel predio sirviente, buscando la imparcialidad para llegar al valor más
justo. Esta necesidad yace del inconformismo que existe entre las empresas del sector de
los hidrocarburos y los propietarios, para conocer bajo qué criterios sus predios son tasados,
al momento de hacerle un ofrecimiento económico por las franjas afectadas por la
infraestructura instalada. Otro factor relevante al proponer esta metodología, es que al
existir una metodología reglamentada en el país, los jueces o las diferentes instancias
judiciales, tendrán una herramienta clara que les permitirá poder tasar aquellos predios
inmersos dentro de diferentes procesos, y así ser totalmente imparciales en sus decisiones,
ya que actualmente el pago de servidumbres es un tema que genera controversia; por el

TRABAJO DE GRADO 52
hecho de no saber si el que paga más o menos por estas afectaciones está en la razón; pero
al existir una sola metodología, empresas del sector, propietarios, y los diferentes actores
que lleguen a estar involucrados en la indemnización de servidumbres, conocerán como fue
liquidada la indemnización, ayudando a la imparcialidad y evitando falsas expectativas por
parte de los propietarios.
Como resultado de esta investigación, la nueva metodología propuesta podría ser aplicable
a lo largo del territorio nacional, para unificar los criterios inmersos en el pago de las
servidumbres, partiendo que las condiciones de valor potencial, el grado de pendiente, la
disponibilidad de aguas y las características de las vías de acceso al predio serán las que
describan los predios, cada una con una diferente participación en el cálculo de la ecuación.
Por otro lado, esperamos que a partir de esta metodología, se puedan establecer diferentes
mesas de trabajo, tanto en el sector privado como en el público, para reglamentar y definir
una metodología justa para el pago de servidumbres, y esperamos que la propuesta
generada sirva como base para esto.
Es importante también exhortar a aquellos profesionales, que realizan este tipo de avalúos
rurales para servidumbres, que así como lo estipula la Ley 1673 de 2013, velen por el
prestigio de esta actividad, y obren con la mayor prudencia y diligencia cuando se trate de
emitir conceptos para este tipo de avalúos; así como que investiguen, conozcan y trabajen
con toda idoneidad al momento de indemnizar estos predios, pues su conocimiento,
transparencia y equidad, serán fundamentales para describir las variables propuestas; lo que
se ve reflejado al momento de trabajar con la metodológica formulada en este trabajo.

TRABAJO DE GRADO 53
Bibliografía
Congreso de Colombia. (1887). Ley 57 "Codigo Civil". Bogota.
Congreso de Colombia. (2009). Ley 1274 "Por la cual se establece el procedimiento de

avalúo para las servidumbres petroleras". Bogota.
Ecopetrol. (2015). Instructivo de indemnización por servidumbre.
Herrera, J. (2015). Zonas homogéneas físicas rurales. Bogota.
Instituto Geográfico Agusín Codazzi. (2008). Resolucion 620 "Por la cual se establecen los
procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de
1997". Bogota.
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (2010). Metodologia para elaborar y actualizar

areas homogeneas de tierras con fines catastrales. Bogota.
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (2011). Resolucion 070 "Por la cual se reglamenta
técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la
conservación catastral". Bogotá.
INVIAS. (2015). Programa "Vias para la equidad" - Gestion Predial. Bogotá.
Rakkah, A. (2012). La importancia del petroleo para los paises de renta media. Centro de
pensamiento estrategico - Ministerio de Relaciones Exteriores.

Valoración de Servidumbres de Hidrocarburos en Suelo Rural Guía Metodológica

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Valoración de Servidumbres de Hidrocarburos en Suelo Rural Guía Metodológica

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL:

Trabajo de grado en modalidad de investigación, para optar al

María Constanza Castro Zamudio

Universidad Distrital Francisco José de Caldas

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

Tabla 1. Condiciones de las tierras y puntuación máxima para el cálculo de VP .......... 15

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

Ecuación 1. Calculo de indemnización ECOPETROL .................................................. 39

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

En Colombia no existe una herramienta, que estructure de manera integral la metodología

Al unificar las prácticas indemnizatorias empleadas por las compañías operadoras se

Finalmente se desarrollan aspectos de procedimiento ajustados a la Ley 1274 de 2009,

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

• La metodología propuesta permitirá; asegurar que se pueda demostrar, verificar,

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

En la Constitución de 1821, en el Artículo 177, señaló: “ninguno podrá ser privado de la

Finalmente la Constitución de 1991, en el Articulo 58 determina: “Se garantizan la

Para adentrarse en la definición de servidumbre debemos referirnos al Código Civil Chileno

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en

La servidumbre continua es la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin

Para adquirir u otorgar las servidumbres, depende directamente de la clasificación de las

De la misma forma, la forma de extinguir una servidumbre son:

• Por resolución del derecho que las ha constituido

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

• Por la confusión, o sea la reunión perfecta e irrevocable de ambos predios en manos

Servidumbre en el sector de hidrocarburos

Para ello a favor de la explotación de petróleo se consagra el derecho a establecer

De acuerdo con la sentencia de septiembre 3 de 1985, proferida por el Consejo de Estado –

• Se fundamenta en el interés público (Decreto 1056,1953,art.4)

De acuerdo con el instructivo de indemnización por servidumbre de Ecopetrol, la

• En virtud de la servidumbre constituida, la empresa puede transportar por la tubería

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

Por lo expuesto anteriormente, es evidente que el pleno derecho sobre la propiedad se ve

Para la determinación del valor comercial de un inmueble, el Instituto Geográfico Agustín

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

Dentro de los métodos definidos se encuentra el método de comparación o de mercado,

En Colombia la seguridad jurídica requiere de una doble solemnidad, en primera instancia

En el contexto de la indemnización por servidumbre, se debe realizar análisis jurídico del

Si la revisión de la situación jurídica del predio no tiene observaciones, se procede a

Dichas observaciones generan limitaciones al dominio, el Código Civil Colombiano, se

1. Patrimonio de familia: El inmueble asegura la estabilidad económica de los menores

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

4. Inscripción de demanda: El propietario del predio está demandado y por tanto, el

Avaluó frente a normas internacionales

Portafolio realizo una publicación en diciembre 10 de 2009 relacionada con el Avalúo en

En el año 2003, el Registro Nacional de Avaluadores ingresó, como representante de los

En 2006, el Registro Nacional de Avaluadores es reconocido por el ICONTEC (Instituto

Para la realización de la Normas Técnicas Sectoriales (NTS) y Guías Técnicas Sectoriales

Los Comités Técnicos de Normalización son el polo de creación y también, el escenario

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

El REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A. cuenta con cuatro Comités

Fedelonjas también trabaja en los servicios inmobiliarios y para ello le ha solicitado al

NTS S 03 Contenido de informes de valuación.

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

Tabla 1. Condiciones de las tierras y puntuación máxima para el cálculo de VP

Los parámetros y variables de las condiciones climáticas, relieve y material litológico o

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES DE HIDROCARBUROS EN SUELO RURAL: GUÍA METODOLÓGICA

Figura 2. Clases de profundidad efectiva y puntaje

• Drenaje Natural: se ha definido y clasificado con base en la frecuencia y duración

Figura 3. Clases de drenaje y puntaje