CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
El presente artículo establece un conjunto de disposi-
ciones para la subdivisión de fracciones, parcelas o rema-
nentes de parcelas o fracciones -de propiedad privada o
pública- que integran el territorio del Partido de San Nico-
lás de los Arroyos. Tienen por objeto la estructuración ade-
cuada del territorio garantizando condiciones de salubri-
dad, accesibilidad, conectividad y la provisión de espacios
verdes y espacios para la localización de equipamientos
comunitarios.
2.1. Condiciones para la subdi-
visión:
Se podrán subdividir parcelas existentes en nuevas par-
celas cuando:
a) Las disposiciones del presente Código Urbano
Ambiental, Decretos y Leyes Provinciales vinculados y
la Zona de Usos del Suelo que las afecta, lo permitan
y se cumplan las normas que imparte la Dirección de
Geodesia y Catastro de la Provincia de Buenos Aires.
b) En los casos en que corresponda, se garantice
la provisión de los servicios básicos de infraestructu-
ra de electricidad, agua corriente, cloacas, soluciones
hidráulicas y de todos los servicios e infraestructura es-
tablecidos para la Zona de Uso del suelo que afecta al
inmueble a subdividir (Capítulo 8 de este código), que
se especifican en el Artículo 2.5 del presente código (De
la provisión de servicios de infraestructura).
c) Se respeten las dimensiones mínimas: Las super-
ficies de las parcelas a crearse como así también el lado
mínimo y proporciones e especifica en cada una de las
zonas (Capítulo 8 de este código).
d) Toda parcela deberá tener acceso por vía públi-
ca. Solo se permitirá crear parcelas interiores sin salida
a la vía pública cuando tengan por objeto incorporarse
a una parcela lindera, pero siempre que no se originen
quiebres o martillos que representen una inconvenien-
te solución urbanística. La parcela remanente deberá
tener la superficie mínima y cumplir con los indicado-
res urbanísticos establecidos para la zona.
e) Las subdivisiones de parcelas o fracciones, de-
rivadas o a consecuencia de modificaciones en zonifi-
cación de usos del suelo, deberán ajustarse a las con-
diciones de subdivisión especificadas en las zonas de
Uso del suelo asignadas por el cambio de zonificación.
f) En todos los casos se deberá cumplir con lo dis-
puesto en el Capítulo 9./ Normas Administrativas y las
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especificaciones del presente Capítulo.
Estas disposiciones alcanzan también a aquellos
inmuebles que por su superficie o ubicación, accesi-
bilidad, servicios, etc. generan una discontinuidad en
el tejido y/o la trama vial urbanos o que por sus ca-
racterísticas no se hayan integrado a la trama urbana
-falta de apertura de calles para la continuidad de la
trama vial o dotación de infraestructura de servicios
básicos o no se desarrollen actualmente en la misma
usos urbanos- es decir, que para su integración a la
trama urbana requieran de subdivisiones, apertura de
calles, dotación de infraestructura de servicios, asigna-
ción de usos, etc. En estos casos, la superficie a subdivi-
dir conformará manzanas, respetando las dimensiones
determinadas por la continuación de las calles que la
circundan o las definidas por la Ordenanza Nº 7.957/10,
Plan de Reorganización Vial, que defina el estudio par-
ticularizado realizado o aprobado por las Direcciones
de Obras Públicas y de Planeamiento Urbano, excepto
que constituya un remanente que sea susceptible de
completar una manzana preexistente.
g) En los casos en que corresponda, se documen-
ten las cesiones para la apertura de vía pública en un
todo de acuerdo con las Leyes y Decretos Provinciales
y las Ordenanzas Municipales vigentes.
2.2. Apertura Vía Pública.
La propuesta de prolongación de la trama circulatoria
vial sobre la parcela y/o sector, deberá respetar lo dispues-
to por la Ordenanza Nº 7.957. Su distribución y dimensio-
nes serán proyectadas considerando el previsible tránsito
futuro de cada zona, la normal evacuación de las aguas
pluviales hacia líneas de drenaje natural o hacia instala-
ciones de desagües pluviales. En todos los casos la traza
definitiva de las calles afectadas, graficadas en el Plan de
Reorganización Vial (Ordenanza Nº7.957) que a todos sus
efectos forma parte de este Código, será determinada por
la Autoridad de Aplicación según las disposiciones que se
indican a continuación:
2.2.1. Ancho Mínimo.
a) Trama interna.
Avenidas principales: Cuarenta (40) metros.
Avenidas secundarias: Treinta (30) metros.
Calles principales: Veinte (20) metros.
Calles secundarias o de servicios: Quince (15) metros.
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
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Calles de penetración y retorno: Once (11) metros has-
ta una longitud de ciento cincuenta (150) metros; trece (13)
metros hasta doscientos cincuenta (250) metros y quince
(15) metros para mayor extensión y, en todos los casos, un
“cul de sac” de veinticinco (25) metros de diámetro.
Calles peatonales: Se admitirán únicamente en proyec-
tos de conjunto, su ancho mínimo será de seis (6) metros
cuando sean accesos a edificios de hasta dos plantas y de
una vez la altura de los edificios para más de dos plantas.
En este último caso no será exigible un ancho mayor de
once (11) metros.
b) Trama externa.
Los anchos de las rutas nacionales y provinciales de la
red troncal y secundaria y de los accesos urbanos debe-
rán fijarse de acuerdo con las respectivas Direcciones de
Vialidad. Caminos de la red troncal municipal: Tendrán un
ancho mínimo de treinta (30) metros. En las zonas indus-
triales las calles tendrán un ancho mínimo de veinte (20)
metros y las medias calles de quince (15) metros. En dichas
zonas las calles de penetración y retorno deberán tener un
“cul de sac” de cuarenta (40) metros de diámetro.
El municipio podrá fijar dimensiones inferiores a las es-
tablecidas en el presente artículo cuando resulten imprac-
ticables por tratarse de áreas consolidadas. Deberá funda-
mentar la decisión e indicar con precisión las dimensiones
de las vías resultantes y las retribuciones o mecanismos
que resulten pertinentes para su regularización.
En caso de ampliación de áreas o zonas el municipio
podrá excepcionalmente admitir dimensiones inferiores a
las establecidas en el artículo cuando considere y funda-
mente la conveniencia de dar continuidad al trazado exis-
tente.
2.2.1.2. Red Vial Primaria / Red Vial regio-
nal:
Se deberá respetar como mínimo 30 mts de ancho en-
tre líneas municipales. En subdivisiones sobre rutas nacio-
nales y provinciales se deberá prever la cesión de una calle
colectora con un ancho mínimo de 20 m, en un todo de
acuerdo con las disposiciones viales específicas y las que
en materia de ensanches y restricciones establezcan los or-
ganismos provinciales y /o nacionales.
2.2.1.3. Red Vial Secundaria.
Calles: 20 m de ancho mínimo entre líneas municipales.
2.2.1.4. Red Vial Barrial.
Calles: 15 m de ancho mínimo entre Líneas Municipa-
les.
2.2.2. Zonas de Reserva Vial.
Se denominan así a las áreas graficadas en el Plan de
Reorganización Vial (Ordenanza Nº7.957) como apertura
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
de nuevas trazas, destinadas a la ejecución de obras viales,
para completar la propuesta de las vías de circulación de
la planta urbana de la Ciudad de San Nicolás. Los propie-
tarios frentistas a dichas áreas deberán en el momento de
subdividir, o presentar factibilidad, solicitar dictamen de la
Autoridad de Aplicación a los efectos de identificar las afec-
taciones requeridas para la realización de las obras viales
previstas.
2.2.2.1. Restricciones sobre zonas de Re-
serva vial:
En toda parcela, las áreas afectadas a la prolongaciones
de calle no podrán ocuparse con edificaciones de carácter
permanente. Dicha restricción deberá figurar en los planos
de mensura y división y en escrituras traslativas de dominio.
2.2.3. Continuidad visual:
La continuidad de las vías existentes deberá procurar
un trazado alineado y rectilíneo. En caso de existir un quie-
bre forzoso deberá permitir la visibilidad de los tramos. La
misma quedará definida por la Dirección de Obras Públicas
y Planeamiento Urbano, con la intervención de la Dirección
de Obras Privadas y Catastro en el estudio particularizado
del sector a incorporar que realice por si, o apruebe a par-
tir del proyecto presentado por un particular, en el caso
de iniciativas privadas. Las propuestas privadas quedarán
sujetas a la aprobación, por parte de los Organismos antes
mencionados.
2.2.4. Conformación de Línea Municipal
de Esquina.
A los efectos de asegurar una mejor visibilidad para el
tránsito, cuando se realicen aperturas, ensanches o rectifica-
ciones de vías públicas se construyan edificios o aceras, o se
modifiquen las existentes, es obligatorio en las parcelas de
esquina la materialización de la Línea Municipal de Esquina.
2.3. Parcelamiento.
2.3.1. Subdivisión de macizos existentes.
Se entenderá por macizo existente toda fracción rodea-
da de calles no designada catastralmente como manzana.
En dichos macizos deberá preverse la apertura de calles, o
subdivisiones en nuevas unidades rodeadas de calles, en
cumplimiento de lo establecido en el presente Código en
lo que respecta a cesiones y servicios, según corresponda.
2.3.2. Parcelas existentes edificadas.
Las parcelas a crearse por subdivisión de parcelas exis-
tentes con edificación, deberán ajustarse a los indicadores
de la Zona que afecta a la parcela a subdividir, en cuanto a
FOS, FOT, densidad y dimensiones.
26

2.3.3. Parcelas irregulares.
Cuando se proyecten parcelas irregulares por proble-
mas de trazado o por situaciones de hecho, deberán cum-
plir los siguientes requisitos:
a) El promedio ponderado de sus anchos no de-
berá ser inferior al ancho mínimo exigido en la zona.
b) De existir restricciones a la edificación fijadas en
el Código para la Zona, la superficie no afectada de la
parcela deberá ser apta -por su forma y dimensiones-
para el adecuado desarrollo de un proyecto que utilice
los valores máximos de los indicadores urbanísticos
admitidos en la Zona.
c) El lado mínimo o ancho del frente de la parcela
no será inferior a 12,00 m.
2.3.4. Línea Municipal de Esquina-Ocha-
va.
a) En las parcelas de esquina se debe conformar
o adecuar L.M.E.-ochava - cuando se solicite permiso
para:
1. Mensura para subdivisión o unificación.
2. Aperturas de calles.
3. Construcciones de edificios nuevos.
4. Modificaciones internas o externas en
edificios existentes.
5. Modificaciones o reparaciones en cercos
existentes.
6. Construcciones de cercos.
b) Dimensionamiento: La definición de la L.M.E.-
ochava - se hará de acuerdo a las especificaciones
siguientes: Las manzanas formarán ochavas en sus es-
quinas, las que se trazarán por medio del corte de un
triángulo isósceles con vértice en el punto de intersec-
ción de las Líneas Municipales. Sus lados iguales debe-
rán tener 4,24 m. Cuando el vértice esquinero forme un
ángulo mayor de 135º podrá autorizarse la reducción o
supresión de la ochava. La superficie de las ochavas se
excluirá del área del lote esquinero, quedando incorpo-
rada al dominio público.
c) L.M.E. - ochava curva o poligonal. Se podrán
materializar ochavas con formas curvas o poligonales
siempre y cuando se inscriban dentro de las líneas ofi-
ciales.
d) Excepciones para parcelas edificadas que no ha-
yan cedido la ochava. Tratándose de modificaciones in-
ternas o externas en edificios, no regirá la obligación de
formar ochavas reglamentarias en los siguientes casos:
• Cuando se trate de un inmueble declarado Bien
Patrimonial.
• Cuando no se afecte la fachada del edificio, admi-
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CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
tiéndose trabajos de conservación en la misma.
• Cuando los trabajos se limiten a modificaciones
internas en locales que no estén situados en la ochava.
• Cuando se proyecte ampliación, si no supera el
cincuenta por ciento de la superficie cubierta existente
y la ampliación no se contraponga a los requisitos es-
pecíficos, establecidos para edificios comprendidos en
los incisos a y b.
• Cuando se trate de parcelas de proyectos urba-
nísticos integrales, en casos debidamente justificados
por estudios realizados o aprobados por la Dirección
de Planeamiento Urbano.
2.3.5. Anexión de parcelas.
Cuando se proponga anexión parcial de parcelas, la su-
perficie final de la parcela cedente deberá cumplir con los
mínimos establecidos para cada zona. En los proyectos de
anexión de parcelas edificadas, deberá verificarse el cumpli-
miento de todos los indicadores urbanísticos de la Zona en
cuanto a retiros, FOS, FOT, densidad, etc.
Las excepciones a las dimensiones mínimas de
parcela, establecidas para la Zona respectiva, sólo se
contemplarán en los siguientes casos:
• Solucionar la situación de los medios de salida
en edificios existentes, construidos en lotes linderos,
cuyos espacios de acceso, conformen pasillos de di-
mensiones menores a las exigidas en el reglamento de
construcción.
• Corregir la relación ancho/fondo, para ajustarla
al índice 1/3.
• Transferir superficies entre lotes linderos, de ma-
nera que, la nueva situación, represente una mejora
verificable del estado parcelario anterior a la anexión.
• En estos casos las parcelas resultantes deberán
cumplir con los indicadores de FOS, FOT y densidad de
la respectiva zona.
2.3.6. Unificación parcelaria.
Los planos para visación previa de mensura y unifica-
ción o englobamientos de parcelas, deberán llevar obliga-
toriamente la carátula urbanística exigida por el Ministerio
de Obras y Servicios Públicos de la Provincia de Buenos
Aires, para planos de subdivisión parcelaria.
2.3.6.1. Unificación de parcelas edifica-
das.
Cuando la edificación, se halle ubicada de forma tal
que comprometa dos o más parcelas, pertenecientes di-
recta o indirectamente a un mismo propietario, se podrá
tramitar la unificación catastral de las mismas, conforman-
do una sola unidad catastral. En caso de Uso No Conforme
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
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no se permitirá el englobamiento o unificación de parcelas
aun en el caso de que las mismas se encuentren edificadas.
2.3.6.2. Unificación de parcelas propuesta.
En los casos en los que se proyecte la unificación de
dos o más parcelas linderas, para llegar a las dimensiones
mínimas de parcela de la Zona, se deberá tramitar confor-
mando una sola unidad catastral y la parcela resultante
deberá cumplir con todos los requisitos establecidos por
el presente Código, para la Zona que la comprende. En los
casos en que se involucre a parcelas de menos de 300 m2
de superficie, no se considerará la compensación urbanísti-
ca propuesta en el Capítulo 3.
2.3.7. Parcelas de Dimensiones Inferio-
res.
Podrá admitirse la creación de parcelas de dimensio-
nes inferiores a las establecidas para la zona respectiva, en
las siguientes situaciones:
a) Por razones de interés público y/o técnico urba-
nístico. En este caso se exigirá la debida fundamenta-
ción por parte del solicitante la que será analizada en
forma particularizada por la Dirección de Planeamien-
to Urbano para el otorgamiento del correspondiente
Certificado de Factibilidad Técnico-Urbanística, previo
informe del C.O.U.T.
b) Para conformar el límite entre dos zonas de
diferentes características, cuando el resultado de la
subdivisión genere una mejora en el ordenamiento del
territorio. En caso que el límite entre zonas pase por el
eje de una calle, se deberá priorizar la cesión del área
correspondiente a dicha calle.
c) Para anexarlas a lotes linderos, cuando la opera-
ción tenga por objeto:
1. El mejoramiento del estado parcelario.
2. Sanear un título afectado por una invasión de
linderos materializada por una construcción de difícil y
costosa remoción.
3. Evitar que entre los edificios construidos en lotes
linderos queden espacios que formen pasillos de di-
mensiones menores a las exigidas en los reglamentos
de construcción.
4. Corregir una baja relación frente-fondo, enten-
diendo por tal a la inferior a un tercio. En estos casos el
lote remanente deberá mantener la superficie mínima
establecida para la zona.
5. Transferir superficies entre lotes linderos para
permitir soluciones que desde el punto de vista urba-
nístico sean superiores, o equivalentes a la anterior.
6. En proyectos de promoción de procesos de pro-
ducción social del hábitat y de urbanizaciones planifi-
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
cadas (Ley 14.449, Artículos 20, 21 y 22).
7. En proyectos de integración socio urbana de vi-
llas y asentamientos precarios. (Ley 14.449, Art. 31).
2.3.8. Parcelas o Macizos iguales o ma-
yores a 5000 m2.
Todas las fracciones, quintas, parcelas rurales, macizos
y parcelas con una superficie mayor o igual a 5.000 m2,
ubicadas dentro del Área Urbana o Complementaria, con
excepción de las Parcelas y Fracciones afectadas por este
Código por Zonificación Industrial, Corredores de Servicios
y Reservas, se declaran de interés Urbanístico. Toda pro-
puesta de subdivisión y/o construcción o cualquier acción
que implique una modificación de su estado actual, que
afecte a una parcela declarada de interés urbanístico o sea
mayor de cinco mil metros cuadrados (5.000 m2) deberá
cumplir obligación de Estudio de Impacto Urbanístico.
2.3.9. Lado mínimo en manzanas o blo-
ques.
Cuando se conformen manzanas o bloques, las mis-
mas tendrán la longitud de sus lados no inferior a 50,00 m.
ni superior a 150,00 m.
2.3.9.1. Lado mínimo en manzanas o blo-
ques para usos particularizados.
En caso de usos tales como parque logístico o tecno-
lógico, usos industriales u otros, que requieran por su fun-
cionalidad bloques de mayor dimensión, será la Dirección
de Planeamiento Urbano mediante la realización o aproba-
ción de un estudio particularizado la que fijará el trazado
de las calles, teniendo en consideración las condiciones de
articulación con el entorno, la conectividad urbana de la
zona y las disposiciones de la Ordenanza 7.957.
2.3.10. Parcelas de esquina.
En parcelas de esquina se considerará como ancho mí-
nimo al lado menor.
2.3.11. Relación entre dimensiones de
una parcela.
La relación entre las dimensiones del ancho y del fon-
do, en una parcela, no será inferior a un 1/3, a excepción
de los completamientos de manzanas preexistentes y las
dimensiones de la fracción o parcela a subdividir no permi-
tan establecer esta relación.
2.4. Cesiones de Suelo.
En el marco del Art. 56 de la Ley 8.912, corresponderá
realizar cesiones de superficies de tierra con destino a la
apertura y/o prolongación de calles, espacios verdes pú-
blicos, reservas de uso equipamiento público y/o equipa-
28

miento comunitario industrial, las que serán a título gra-
tuito y a favor de la Municipalidad de San Nicolás de los
Arroyos.
Las cesiones que establece el presente Artículo se de-
berán efectuar con las solicitudes de:
a) Subdivisión de parcelas o fracciones.
b) Solicitud de permiso de construcción o cons-
trucciones que impliquen la afectación de la parcela o
fracción de la misma a un uso del suelo asociado a ese
hecho.
c) Solicitud de permiso para inicio de actividad o
afectación de uso en una parcela o fracción, aún en el
caso que el uso del suelo propuesto no requiera insta-
laciones o construcciones.
d) Solicitud de permiso originada en proyectos de
ampliación o cambios de uso, que impliquen incre-
mento de Densidad Potencial, correspondiente a una
Zona determinada. Esta cesión, se considera comple-
mentaria y deberá realizarse por la diferencia entre la
Densidad utilizada para el cálculo original y la Densi-
dad afectada en la nueva etapa.
e) Solicitud de subdivisión de parcelas, fracciones o
remanentes o cuando se materialice el uso urbano me-
diante ejecución de obras aunque ellas no impliquen
subdivisión de la tierra, para tales intervenciones será
obligatoria la cesión de la superficie correspondiente a
la prolongación de las vías de circulación, que permita
la continuidad de la trama circulatoria del entorno y de
las pautas establecidas por Ordenanza Nº 7.957/10 y las
que establece el presente Código.
2.4.1. Cesión para vías públicas.
La cesión de las superficies necesarias para la prolon-
gación de la trama circulatoria del Partido según lo estable-
cido en este capítulo y con las precisiones establecidas en
la Ordenanza 7.957, Plan de Reorganización Vial, Capítulo
3 - Propuestas. La Autoridad de Aplicación podrá exigir el
arbolado urbano de las veredas.
2.4.1.1. Cesiones de calles en casos espe-
ciales:
a) Ancho de calle en zona industrial, transporte,
acopio o logística:
Cuando la propuesta de subdivisión implique la
creación de una nueva área industrial, de transporte,
de acopio o similar, el ancho mínimo de calle será de
20.00 m.
b) Parcelas atravesadas o linderas a las vías ferro-
viarias:
Cuando la/las parcelas, fracciones o remanentes se
encuentre/n atravesada/s por vías del ferrocarril, estén
o no las mismas en actividad, se deberá ceder la super-
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CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
ficie necesaria para la apertura de una calle de 15,00 m
de ancho lindera a la traza de las vías.
2.4.2. Cesiones con destino espacios ver-
des públicos, reservas de uso equipamien-
to público y/o equipamiento comunitario
industrial.
2.4.2.1. Carácter, requisitos y magnitudes
de las Cesiones.
Las cesiones establecidas en 3.2.2.10., se regirán por
los indicadores que establecen el Capítulo 8 del presente
Código, el Artículo 56º de la Ley 8.912/77, los Decretos Re-
glamentarios y según lo siguiente:
2.4.2.1.1. Determinación de las cesiones
Las cesiones con destino a espacios verdes de uso pú-
blico y reserva de uso público establecidas en el Artículo
2.4 serán en forma gratuita a favor del municipio y sus su-
perficies se calcularán en relación a la cantidad máxima
de habitantes que podrá albergar la fracción o parcela a
subdividir de acuerdo con los indicadores que establece el
Capítulo 8 del presente Código para cada zona. La pobla-
ción se calculará de acuerdo con la densidad potencial de
la Zona o la fijada expresamente para un emprendimiento
determinado si fuera superior a la densidad potencial, se-
gún los índices siguientes:
POBLACION Espacios Verdes Equipamiento
Uso público de Uso público
Hasta 2.000 hab. 5,00 m2/hab 1,50 m2/hab
De 2.001 a 3.000 5,50 m2/hab 1,50 m2/hab
hab.
Más de 3.000 6,00 m2/hab 2,00 m2/hab
hab.
En el caso de las de Reserva de Completamiento de Te-
jido (U/RCT), Reserva de Interés Urbano (U/RIU), Zona de
Regulación Especial de Transformación (U/RET), Zona de
Regulación Especial de Promoción (U/REPro), Zona de Re-
serva de Ensanche Urbano 1 (C/REU1), la población se cal-
culará de acuerdo a los nuevos indicadores de la zona que
se genere de acuerdo a los usos que se establezcan para
las mismas. En Zonas de Protección Patrimonial (U/PP3, C/
PP5, R/PP8) se computará como mínimo 120 hab/ha, salvo
que en el entorno urbano de la fracción o parcela afectada
el presente Código establezca densidades mayores.
En ningún caso la cesión podrá superar el 10% para
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
Espacios Verdes de Uso Público y el 4% para Equipamiento
de Uso Público, respectivamente del área total a subdividir.
Cuando la incorporación de usos o subdivisión de una
parcela o fracción, tenga como destino usos industriales, se
promueva o no subdivisión de la misma, se deberá ceder el
cinco por ciento (5 %) de la superficie total de los mismos,
con destino a reserva para localización de equipamiento
comunitario e industrial, además de las otras cesiones que
correspondieren. Las cesiones para espacio verde público
no podrán superar el 10%, excepto que se haya establecido
un porcentaje mayor por convenio o compensación urba-
nística. En caso de propuestas de cesión fuera del predio,
previo dictamen fundado de la Dirección de Planeamiento
Urbano, el procedimiento será el que determina el Artíc.
2.4.2.4., pero la cesión será de un 7% de la superficie del
predio. En todos los casos, las cesiones no serán exigibles,
exclusivamente en el caso que sumadas no constituyan una
superficie igual o mayor a la establecida para la parcela mí-
nima de la Zona y no puedan ser anexados a otros bienes
del dominio público.
Cuando la propuesta implique un Conjunto Urbanís-
tico Integral o plan de viviendas, las modificaciones en las
subdivisiones posteriores a su aprobación, deberán seguir
el mismo procedimiento administrativo que el proyecto
original.
2.4.2.2. Localización de los Espacios Ver-
des y Reservas de Uso Público.
En todo proyecto de subdivisión que involucre la ce-
sión de espacios verdes y equipamiento, la localización
de los Espacios Verdes y Reservas de Uso Público a ceder,
será determinada por el Departamento Ejecutivo a través
del estudio particularizado que realicen o aprueben las
Direcciones de Obras Públicas y de Planeamiento Urbano,
en función de las características de la Zona y del máximo
aprovechamiento de los espacios. Las mismas se localiza-
rán preferentemente:
• En los sitios preferenciales para crear puntos de
equipamiento comunitario a criterio del Munici-
pio.
• Sobre calle pavimentada.
• Sobre calle abierta existente, previa a la subdivi-
sión.
• Sobre ángulo más próximo a calle pavimentada.
• Rodeado como mínimo por dos calles.
• En forma inmediata o diferenciada según los ca- ficado en el artículo 59 del decreto ley 8.912. La menciona-
sos.
• En aquellas localizaciones que se determinen por
ausencia de espacios similares en su entorno in-
mediato.
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
2.4.2.3. Estado de los inmuebles a ceder.
Los espacios a ceder deberán entregarse a la Municipa-
lidad limpios y nivelados.
2.4.2.4. Cesiones fuera del predio por el
cual se cede.
Las cesiones de tierra para espacio verde o equipa-
miento podrán realizarse fuera del predio por el cual se
cede, excepto en los casos en que el mismo se encuentre
en Zona para la cual el presente Código indica expresa-
mente que las cesiones deberán efectuarse en el mismo
predio o en el entorno próximo.
En los casos en que resulte factible, mediando dictamen
fundado de la Dirección de Planeamiento Urbano por la con-
formidad de la localización y emplazamiento, así como dic-
tamen de la Comisión Municipal de Justiprecio, que acredite
valor equivalente de las fracciones, se otorgará la factibilidad
condicionada a la cesión. Una vez realizada la cesión y su ins-
cripción en el registro de propiedad, se podrá otorgar visación
previa al plano de subdivisión.
2.4.2.5. Desafectación de áreas verdes y
libres públicas.
Por ninguna razón podrá modificarse el destino de las
áreas verdes y libres públicas pues constituyen bienes del
dominio público del estado, ni desafectarse para su trans-
ferencia a entidades o personas privadas, salvo el caso de
convenios para permutas por otros bienes de similares ca-
racterísticas y para los cuales se acredite que permitirán
satisfacer de mejor forma el destino establecido.
2.4.2.6. Cesiones en parcelas linderas con
cursos de agua.
2.4.2.6.1. Límite con cursos de agua o
conductos pluviales a cielo abierto.
Cuando la/s parcela/s, fracciones o remanentes se
encuentre/n atravesada/s por cursos de agua o conductos
a cielo abierto, se deberá ceder la superficie necesaria para
la apertura de una calle de cómo mínimo 15,00 m de an
cho, contigua a la traza si la parcela a fraccionar es lindera
a dicha traza o a ambos lados de la misma, si es atravesada,
de manera que la calle cedida permita la libre circulación.
2.4.2.6.2. Cesiones sobre líneas de ribera.
En cumplimiento de lo especificado por la normativa
provincial los propietarios frentistas a cauces de arroyos,
ríos o lagunas del Partido deberán ceder gratuitamente al
Fisco Provincial, la franja que corresponda según lo especi-
da franja estará arbolada y parquizada, mediante trabajos
a cargo del propietario, y tendrá un ancho de cincuenta (50
m) metros a contar de la línea de máxima creciente en el
caso de cursos de agua y de cien (100 m) metros medidos
desde el borde en el caso de espejos de agua. El borde
30

y la línea de máxima creciente serán determinados por la
Dirección Provincial de Hidráulica.
2.4.2.6.3. Cursos y espejos de agua artifi-
ciales:
En los cursos y espejos de agua construidos por per-
sonas o entidades públicas o privadas con la finalidad de
destinarlos a la práctica de actividades deportivo-recreati-
vas propias de dicho medio no será exigible la cesión de la
franja de terreno que establece el inciso anterior. Tampoco
será exigible dicha cesión al crearse núcleos urbanos o cen-
tros de equipamiento turístico en el Delta del Paraná, para
los que regirá en cambio lo establecido en el Código Civil.
2.4.3. Consignación gráfica en los planos:
En áreas urbanas y complementarias y rurales las
parcelas o macizos afectados por arroyos o áreas de res-
tricción vinculadas a los mismos, deberán consignarse
gráficamente las condiciones de dichas restricciones a la
edificación.
2.4.4. Afectaciones de electroductos, ga-
soductos, etc.
En áreas urbanas y complementarias las parcelas o maci-
zos afectados por trazas de electroductos, gasoductos, etc.,
deberán consignarse gráficamente las restricciones a la
edificación.
2.5. De la provisión de servi-
cios de infraestructura.
A. Servicio de agua.
A1. Servicio de agua potable por red.
A2. Servicio de agua potable individual.
C1. Servicio de desagües cloacales por red.
C2. Servicio de eliminación de excretas individual.
C3. Servicio de eliminación de efluentes industriales y
cloacales mediante planta de tratamiento.
E. Servicio de energía eléctrica domiciliaria.
AP. Servicio de alumbrado público.
G. Servicio de gas natural.
DP. Servicio de desagües pluviales.
DP1. Servicio de desagües pluviales por red.
DP2. Servicio de desagües pluviales a cielo abierto.
P. Tratamiento de calzadas.
P1. Pavimento.
P2. Tratamiento de calle abovedado consolidado.
31
CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
2.5.1. Servicios de Infraestructura Esencia-
les en Área Urbana.
Se consideran servicios de infraestructura esenciales
para el área urbana:
a) En zonas con densidad neta superior a 150 hab/
ha: Agua corriente, cloacas, pavimentos, energía eléctri-
ca domiciliaria, alumbrado público, gas natural y des-
agües pluviales.
b) En zonas con densidad neta inferior o igual a
150 hab/ha: Agua corriente; alumbrado público y ener-
gía eléctrica domiciliaria y desagües pluviales de acuer-
do a las características de cada caso.
2.5.2. Servicios Esenciales en Zonas
Industriales.
Se consideran infraestructura de servicios esenciales
para las zonas industriales:
Gas tipo industrial, desagües pluviales, desagües cloa-
cales, energía eléctrica trifásica, alumbrado público, agua
corriente, pavimentos.
2.5.3. Restricciones según el grado de
provisión de servicios.
Cuando la densidad poblacional de la zona sea infe-
rior o igual a 150 hab/Ha y las fuentes de agua potable
estén contaminadas o pudieran contaminarse fácilmente
por las características del subsuelo, se exigirá el servicio de
cloacas. En parcelas del Area Urbana que carezcan de cloa-
cas, sólo se permitirá la construcción por parcela de una
vivienda individual compatible con el grupo familiar.Para
vías pertenecientes a la red vial jeraquizada, se requerirá
el tipo de tratamiento en cuanto a composición estructu-
ral, materiales y resistencia que corresponda en función de
su rango y tipo de transporte y/o carga. Las características
técnicas serán de estricto cumplimiento y especificadas en
cada caso por la autoridad municipal competente.
A los efectos del cumplimiento de la provisión de servi-
cios, se deberá aplicar lo siguiente:
a) En bloques a crearse: en los casos que se exijan,
los servicios deberán hallarse sobre uno de los lados
del bloque.
b) En parcelas a crearse: los servicios serán exigi-
dos sobre el frente de las mismas.
c) Pavimentos: cuando sea exigido el tratamiento
y/o pavimento de las calles, también se podrá requerir
su vinculación con la red troncal pavimentada del parti-
do.
Los servicios exigidos para dar lugar a la creación de
bloques y parcelas indicados en la presente norma debe-
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
rán ser aprobados por autoridad competente.
Los recaudos que deberán reunir los Certificados de
Factibilidad de los servicios de infraestructura, serán deter-
minados mediante decreto reglamentario.
El Departamento Ejecutivo podrá formular un convenio
marco con las empresas y/o entes prestadores de servicios
para el otorgamiento de los Certificados de Factibilidad de
los servicios de infraestructura.
2.5.4. Servicios de Infraestructura Esen-
ciales.
El tipo y características de los servicios de infraestruc-
tura se definen en el Capítulo 5 del presente Código y los
servicios mínimos se rigen por las siguientes pautas:
a) El fraccionamiento deberá contar con los servi-
cios de distribución de agua potable y red cloacal o ser-
vicio centralizado de tratamiento de líquidos cloacales.
Las obras deberán realizarse de acuerdo con las nor-
mas vigentes y con proyectos aprobados por la Direc-
ción de Obras Sanitarias. En caso de contar con sistema
de captación de agua, se deberá presentar certificado
de potabilidad del agua.
b) Alumbrado público (para el caso que haya ce-
sión de calle o carencia de alumbrado público en una
calle ya cedida) cuyo proyecto deberá aprobar el área
técnica competente de la Municipalidad, de acuerdo
con los estándares que se estén aplicando en el en-
torno.
c) Tratamiento de vías de circulación: En caso que
las vías a ceder, resulten continuación de alguna calle
pavimentada, los tramos a incorporar tendrán igual tra-
tamiento. Cuando las calles circundantes carezcan de
pavimento, de no estar especificado, la Secretaría de
Obras y Servicios Públicos, determinará mediante Re-
solución fundada, el tipo de tratamiento para la calle a
ceder. En todos los casos deberá aprobarse el proyecto
en la Dirección de Planeamiento Urbano. En los casos
de fracciones rodeadas de entorno con pavimento, se
deberá pavimentar la totalidad de las calles cedidas.
d) Pluviales y alcantarillado: el fraccionamiento
deberá contar con servicio de desagües pluviales y al-
cantarillado, las obras se ejecutarán de acuerdo a lo
establecido en el Capítulo 2 con proyecto desarrolla-
do o aprobado por la Secretaría de Obras y Servicios
Públicos, tanto para calles con pavimento como sin
pavimento.
e) Energía eléctrica: el fraccionamiento deberá
contar con red de distribución de energía eléctrica, de
acuerdo a los requisitos de la empresa prestadora del
servicio y con aprobación de la misma.
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
2.5.5. De la ejecución de obras.
A los fines de agilizar el trámite y garantizar la ejecu-
ción de las obras descriptas en el artículo anterior podrá
realizarse un convenio urbanístico según lo establecido en
el Capítulo 6, donde se comprometa la ejecución de las
obras para el fraccionamiento, conforme con las áreas téc-
nicas municipales.
2.6. Arbolado urbano y fores-
tación.
2.6.1.Condiciones.
Las parcelas que se subdividan o incorporen a la trama
urbana, deberán ser forestadas conforme las Ordenanzas
vigentes y de acuerdo a proyecto, aprobado por la Direc-
ción de Planeamiento Urbano, conjuntamente con los de-
más servicios urbanos exigidos.
2.6.2. Forestación obligatoria.
Cuando se proponga el loteo y/o la subdivisión de una
parcela con apertura de calles, el arbolado urbano se hará
según lo previsto en el Capítulo 5 del presente Código.
2.6.3. Actividades que generen impactos.
Cuando se propongan usos industriales y/o actividades
que generen impacto sobre el ambiente (ruidos, olores,
material particulado suspendido, etc.) deberá colocarse
una barrera forestal sobre el frente de las nuevas parcelas.
Además deberá hacerse una forestación perimetral en el
resto de la parcela. Las barreras forestales y la forestación
perimetral se establecerán según las características men-
cionadas en 2.6.5. y 2.6.6 del presente Código.
2.6.4. Fuelle verde.
Es una superficie forestada que actúa como “zona de
amortiguación”. Puede plantearse como un sistema de ba-
rreras forestales, como un monte, como un parque o una
combinación de ellos.
Cuando en la subdivisión de usos del suelo se deba
articular dos zonas cuyas características pudieran generar
inconvenientes, se podrá generar un espacio forestado que
amortigüe los impactos, un “cordón o fuelle verde” que
separe físicamente las zonas cuyos usos pudieran resultar
incompatibles.
Esta forestación se instalará en parte de la superficie
cedida con destino a espacios verdes públicos. Su diseño,
realización y mantenimiento estará a cargo del Municipio.
2.6.5. Barreras o cortinas Forestales.
2.6.5.1. Definición de características.
Son conjuntos de árboles y/o arbustos que se plantan
en hileras. Las características de la misma: altura, ancho,
32

perfil y densidad, estarán en relación con las especies utili-
zadas, de igual forma que el espaciamiento entre los ejem-
plares y el número de hileras.
a./ Densidad: Si se utilizan especies de copa cilín-
drica o estrechamente piramidal (ciprés piramidal, tuya) la
distancia entre ejemplares será de 1,50 a 2,00 m. Si se usan
especies de copa globosa o porte piramidal (casuarina, eu-
calipto, ciprés horizontal, ciprés lambertiana, aguaribay) la
distancia entre ejemplares será de 2,00 a 4,00 m.
b./ Cantidad de hileras: Para una sola hilera de-
ben utilizarse especies de follaje denso y de distribución
vertical relativamente uniforme, por Ej.: cipreses o casua-
rinas.
Para dos o más hileras, se deben alternar hileras de
árboles y arbustos o en su defecto utilizar distintas especies
de árboles para cada hilera aprovechando las característi-
cas de cada una altura, porte, forma de la copa, disposición
del follaje, tipo y forma de las hojas, etc. La distancia entre
hileras dependerá de las especies que se utilicen.
Los árboles y arbustos deben ser plantados al mismo
tiempo con el fin de formar una barrera densa y continua.
Si se plantan más de 2 hileras pueden usarse algunas
especies caducifolias (álamos, acacias, jacarandaes) alter-
nando con las perennifolias.
33
CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
La primera hilera debe plantarse a 3,00 m del eje me-
dianero.
c./ Ancho: Esta característica dependerá del objeto
de la cortina forestal.
Para zonas industriales el ancho de la barrera o cor-
tina forestal se definirá en función de lo previsto por la
ordenanza Nº 2.590/89, y las que exige dicha Ordenanza
deberán respetar las presentes características de densidad,
especies, etc.
Cuando se propongan otros usos y/o actividades que
generen impacto sobre el ambiente (ruidos, olores, ma-
terial particulado suspendido, etc.) deberá colocarse una
barrera forestal de un mínimo de 6,00 m de ancho.
d./ Alto: Siempre que sea posible, se plantarán va-
riedades altas de árboles con follaje denso. Donde haya
restricciones para utilizarlos se plantarán árboles de porte
medio o combinaciones de arbustos.
2.6.5.2. Forestación perimetral.
Esta forestación se hará en todo el perímetro de la par-
cela, exceptuando el frente sobre la calle.
Constará de una hilera simple o doble. Si es doble, se
colocará una hilera de árboles a 3,00 m del eje medianero
y una hilera de arbustos a 1,50 o 2,00 m de la anterior,
disponiéndolos intercalados. Los ejemplares mantendrán
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
siempre una distancia de 1,50 a 3,00 m entre sí, según las
especies elegidas. Este tipo de forestación es el que esta-
blece la Ordenanza Nº 2.590/89 para las zonas - I - Indus-
triales
2.6.6. Especies sugeridas:
2.6.6.1. Árboles:
• Casuarina cunninghamiana – “casuarina o roble
australiano” alcanza los 18,00–20,00 m de altura. Pueden
utilizarse otras especies de casuarinas.
• Cupressus sempervirens, en sus dos formas: hori-
zontalis - “ciprés horizontal” y stricta - “ciprés piramidal”
(alcanza los 25,00–30,00 m de altura).
• Eucalyptus globulus – “eucalipto” (alcanza los 30,00
–40,00 m de altura).
• Eucalyptus camaldulensis – “eucalipto” (alcanza los
30,00 m de altura).
• Eucalyptus cinerea - “eucalipto” (alcanza los 10.00
–15.00 m de altura).
• Cupressus macrocarpa – “ciprés lambertiana” (alcan-
za los 25,00–30,00 m de altura).
• Grevillea robusta – “grevilea, roble sedoso” (alcanza
los 15,00–20,00 m de altura).
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
• Schinus molle – “aguaribay, pimiento” (alcanza los
15,00–20,00 m de altura).
2.6.6.2. Arbustos:
• Thuja occidentalis – “tuya”.
• Otros arbustos de hojas persistentes.
2.7. Casos Particulares.
2.7.1. Urbanizaciones cerradas.
2.7.1.1. Barrios cerrados.
2.7.1.1.1. Definición.
Se denominan así a las urbanizaciones orientadas a
la producción de parcelas de terreno con infraestructura,
destinados a uso predominante residencial de carácter ex-
traurbano con equipamiento comunitario, con restricción
de la circulación interna sólo a sus residentes, cuyo períme-
tro podrá materializarse mediante cerramiento.
2.7.1.1.2: Localización.
Podrá localizarse en área complementaria o rural se-
gún las definiciones del Capítulo 8. Si el uso no estuviera
permitido en la zona respectiva, podrá propiciarse el cam-
bio normativo pertinente, a fin de dotar al predio de los
indicadores urbanísticos, si los estudios particularizados lo
consideraran factible.
34

2.7.1.1.3. Condicionamientos para su radi-
cación.
La implementación de un Barrio Cerrado estará con-
dicionada al cumplimiento de los siguientes requisitos so-
metidos a aprobación municipal y convalidación provincial:
a) La localización deberá resultar compatible con los
usos predominantes.
b) Las condiciones de habitabilidad, tanto en los que
hace el medio físico natural como a la provisión de infraes-
tructura de servicios esenciales.
c) La presentación de un estudio de Impacto que de-
berá incluir los aspectos urbanísticos, socioeconómicos y
físico ambientales.
d) El emplazamiento no ocasionará perjuicio a terceros
respecto de la trama urbana existente ni interferirá futuros
ejes de crecimiento, garantizando el uso de las calles públi-
cas de acuerdo a lo prescripto por los artículos 50 y 51 del
Decreto-Ley 8.912/77, art. 1 del Decreto-Ley 9.533/80 y el
art. 27 del Decreto-Ley 6.769/58.
e) El cerramiento del perímetro deberá ser transparen-
te y tratado de manera que no conforme para el entorno
un hecho inseguro, quedando expresamente prohibida su
ejecución mediante muro aún en condiciones de retiro res-
pecto de la línea municipal.
f) En caso de forestar el cerramiento del perímetro,
aún en condiciones de retiro respecto de la línea municipal
deberán respetarse las condiciones establecidas en el inc.
anterior.
g) Deberá prever su integración con el entorno urbano
en materia de redes, accesos viales, servicios generales de
infraestructura y equipamiento comunitario, con carácter
actual o futuro. En todo supuesto, deberá respetarse y no
podrán ocuparse por edificaciones, las proyecciones de
avenidas y otras vías principales (y los retiros de líneas de
edificación vigente). Deberán asimismo construirse vere-
das perimetrales de acuerdo a las disposiciones municipa-
les vigentes.
h) Se exigirá un compromiso de forestación del em-
prendimiento y del tratamiento de la red circulatoria, inclu-
yendo la calle perimetral, mediante mejorado o pavimen-
tación.
i) Se deberán respetar los hechos naturales de valor
paisajístico, especies forestales, particularidades topográfi-
cas, lagunas, ríos, arroyos y todo otro elemento de signifi-
cación.
j) El equipamiento comunitario, los servicios esenciales
y de infraestructura, así como los usos complementarios
propuestos, deberán adoptarse en relación a la escala de
emprendimiento.
k) Los emplazamientos de Barrios Cerrados deberán
35
CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
contemplar la razonabilidad y/o impacto urbanístico res-
pecto de las distancias con otros emprendimientos simi-
lares.
2.7.1.1.4. Estudio Urbanístico.
El cumplimiento de los requisitos señalados en el artí-
culo anterior deberá ser formalizado a través de un Estudio
Urbanístico del terreno y su área de influencia, al cual se le
adjuntarán las certificaciones técnicas pertinentes emana-
das de los Organismos Municipales y Provinciales, en fun-
ción de las características del emprendimiento y sometido
a aprobación ante la Secretaría de Asuntos Municipales e
Instituciones del Ministerio de Gobierno y Justicia de la Pro-
vincia de Buenos Aires.
2.7.1.1.5. Cesiones.
Los Barrios Cerrados deberán cumplimentar lo estable-
cido en el art. 56 del Decreto-Ley 8.912/77, en lo referido
a la cesión de Espacios Verdes y Libres Públicos y Reservas
para Equipamiento Comunitario que se calculará de acuer-
do a la tabla contenida en el art. mencionado donde el Mu-
nicipio determine.
2.7.1.1.6. Trama circulatoria.
La circulación perimetral del Barrio Cerrado deberá ser
en todos los casos el resultado de un estudio pormenoriza-
do que será dispuesto y aprobado por el Municipio. La tra-
ma circulatoria interna, en cualquiera de las áreas o zonas,
deberá responder a los requerimientos de la estructura ur-
bana propuesta mediante el diseño de espacios circulato-
rios que tengan como mínimo los siguientes anchos: calles
de 15 metros cuando superan los 250 metros de extensión
y de 13 metros las restantes, incluso las de penetración y
retorno. Los cul-de-sac tendrán un diámetro de 25 metros.
2.7.1.1.7. Requisitos.
Para el análisis de la propuesta y la obtención de la
Convalidación Técnica Preliminar (Prefactibilidad) así como
Convalidación Técnica Final (Factibilidad) se deberá dar
cumplimiento en lo pertinente a los requisitos establecidos
por los arts. 6 y 7, respectivamente, del Decreto 9.404/86.
2.7.1.1.8. Aprobación de planos de subdi-
visión.
La Convalidación Técnica Final (Factibilidad) habilitará
la aprobación de los planos de subdivisión. Las obras en
los predios que pudieren ejecutarse o iniciarse antes de la
obtención de la Convalidación Técnica Final (Factibilidad)
serán responsabilidad exclusiva y solidaria del proponente
y del comprador del predio.
2.7.1.2. Clubes de Campo.
2.7.1.2.1. Características.
Se entiende por club de campo o complejo recreativo
residencial a un área territorial de extensión limitada que
no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes ca-
racterísticas básicas:
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
a) Esté localizada en área no urbana.
b) Una parte de la misma se encuentre equipada para
la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales
en pleno contacto con la naturaleza.
c) La parte restante se encuentre acondicionada para la
construcción de viviendas de uso transitorio.
d) El área común de esparcimiento y el área de vivien-
das deben guardar una mutua e indisoluble relación fun-
cional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible.
El uso recreativo del área común de esparcimiento no po-
drá ser modificado, pero podrán reemplazarse unas activi-
dades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni
enajenarse en forma independiente de las unidades que
constituyen el área de viviendas.
2.7.1.2.2. Requisitos.
La creación de clubes de campo, estará supeditada al
cumplimiento de los siguientes requisitos:
1. Contar con la previa aprobación municipal y poste-
rior convalidación técnica de los organismos competentes
del Ministerio de Obras Públicas. A estos efectos los muni-
cipios designarán y delimitarán zonas del área rural para
la localización de clubes de campo, indicando la densidad
máxima bruta para cada zona.
2. El patrocinador del proyecto debe asumir la respon-
sabilidad de realizar las obras de infraestructura de los ser-
vicios esenciales y de asegurar la prestación de los mismos,
de efectuar el tratamiento de las vías de circulación y acce-
sos, de parquizar y arbolar el área en toda su extensión y
de materializar las obras correspondientes al equipamiento
deportivo, social y cultural.
2.7.1.2.3. Servicios esenciales:
2.7.1.2.3.1. Agua.
Deberá asegurarse el suministro para consumo huma-
no en la cantidad y calidad necesaria, a fin de satisfacer los
requerimientos máximos previsibles, calculados en base a
la población tope estimada para el club. Deberá garantizar-
se también la provisión de agua necesaria para atender los
requerimientos de las instalaciones de uso común. Podrá
autorizarse el suministro mediante perforaciones indivi-
duales cuando:
a) La napa a explotar no esté comunicada ni pueda
contaminarse fácilmente por las características del suelo.
b) Los pozos de captación se efectúen de acuerdo a las
normas provinciales vigentes.
c) La densidad neta no supere doce (12) unidades de
vivienda por hectárea.
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
2.7.1.2.3.2. Cloacas.
Se exigirá cuando las napas puedan contaminarse fá-
cilmente como consecuencia de las particulares caracterís-
ticas del suelo o de la concentración de viviendas en un
determinado sector.
2.7.1.2.3.3. Energía eléctrica.
Se exigirá para las viviendas, locales de uso común y
vías de circulación.
2.7.1.2.4.Tratamiento de calles y accesos.
2.7.1.2.4.1. Vía de acceso principal.
Se exigirá la pavimentación de la vía de circulación que
una el acceso principal con las instalaciones centrales del
club, con una capacidad soporte de cinco mil (5.000) kilo-
gramos por eje. Las vías de circulación secundaria deberán
ser mejoradas con materiales o productos que en cada
caso acepte el municipio.
2.7.1.2.4.2. Conexión externa.
El acceso que vincule al club con una vía externa pavi-
mentada deberá ser tratado de modo que garantice su uso
en cualquier circunstancia.
2.7.1.2.5. Forestación.
La franja perimetral deberá arbolarse en su borde lin-
dero al club.
2.7.1.2.6. Eliminación de residuos.
Será obligatorio la recolección de residuos domicilia-
rios, del equipamiento comunitario y de las vías de circu-
lación, ya que se prohibirá cualquier tipo de eliminación
individual ya sea por entierre de sustancias o fogatas. Su
eliminación no deberá producir efectos secundarios perni-
ciosos (humos, olores, infestación de insectos y roedores,
ni ningún tipo de contaminación química).
2.7.1.2.7. Calle Perimetral.
Deberá cederse una franja perimetral de ancho no infe-
rior a quince (15m) metros con destino a vía de circulación.
Dicha franja se ampliará cuando el municipio lo estime ne-
cesario. No se exigirá la cesión en los sectores del predio
que tengan resuelta la circulación perimetral.
2.7.1.2.8. Indicadores Urbanísticos.
Los proyectos deberán ajustarse a los siguientes indica-
dores urbanísticos y especificaciones básicas:
a) La superficie total mínima del Club, la densidad me-
dia bruta máxima de unidades de vivienda por hectárea, la
superficie mínima de las subparcelas o unidades funciona-
les y el porcentaje mínimo de área común de esparcimien-
to con relación a la superficie total se interrelacionarán del
modo que establece el siguiente cuadro:
36
 CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS

Can- Den- Superficie Área espar-

tidad sidad Superfi- míni- cimiento mí-
máxima bruta cie Total ma de nima sobre
al sesenta (60) por ciento de la altura del edificio, con un
de vi- máxima mínima- unidades el total de
mínimo de tres (3) metros.
viendas. (viv./ ha. funciona- superficie
En caso de techos inclinados, la altura se tomará desde
ha) les. del Club.
el nivel del suelo hasta el baricentro del polígono formado
por las líneas de máxima pendiente de la cubierta y el pla-
80 8 10 600 40
no de arranque de ésta. En los casos en que las unidades
funcionales no se generen como lotes se proyecten vivien-
das apareadas, en cualquiera de sus formas, la separación
225 7,5 30 600 30
mínima entre volúmenes será igual a la suma de las alturas
de cada uno de ellos.
g) Al proyectar un club de campo deberán respetar-
350 7 50 600 30
se los hechos naturales del valor paisajístico, tales como
arboledas, particularidades topográficas, lagunas, ríos y
arroyos, así como todo otro elemento de significación en
Los valores intermedios se obtienen por simple inter- los aspectos indicados.
polación lineal, la superficie excedente que se obtiene al 2.7.1.2.9. Responsabilidad de la infraes-
respetar la densidad bruta, la superficie mínima de unidad tructura y e equipamiento.
funcional configurada como lote y porcentaje mínimo de La infraestructura de servicios, así como el equipamien-
área común de esparcimiento o la que resulte de superar to comunitario propio de áreas urbanas serán siempre res-
el proyecto de Club de Campo la superficie total mínima ponsabilidad de los titulares del dominio de los clubes de
establecida, puede ser utilizada, según convenga en cada campo.
caso, para ampliar las unidades funcionales o el área co- 2.7.1.2.10. Ampliación o modificación de
mún de esparcimiento. los clubes de campo existentes.
b) Dimensiones mínimas de unidades funcionales: Re- Toda ampliación que se efectúe en las radicaciones
girán para las unidades funcionales cuando las mismas se existentes de complejos recreativo/residenciales, según
configuren como lotes y variarán con la superficie total del la definición y carácter indicados respecto de clubes de
club, debiendo tener veinte (20) metros de ancho como campo, deberá cumplir los siguientes requisitos para ser
mínimo y la superficie que establece el cuadro del inciso aprobada:
a) del presente artículo. La relación ancho-profundidad no a) Justificación, por parte de los responsables de la ti-
podrá ser inferior a un tercio (1/3). tularidad del dominio de tales radicaciones, de que reúnen
c) Area común de esparcimiento: Deberá ser arbolada, las condiciones requeridas (Declaración Jurada).
parquizada y equipada de acuerdo a la finalidad del club, b) Aprobación de la presentación que se efectúa ante
y a la cantidad prevista de usuarios. Podrá computarse los la Municipalidad, por parte del organismo técnico respon-
espejos de agua comprendidos dentro del título de domi- sable. (Dirección de Ordenamiento Territorial y Dirección
nio. de Obras Privadas)
d) Red de circulación interna: Deberá proyectarse de c) Al aceptarse dichas radicaciones como Clubes de
modo que se eliminen al máximo los puntos de conflicto y Campo, todas las ampliaciones o modificaciones que se
se evite la circulación veloz. Las calles principales tendrán realicen deberán responder a los requisitos vigentes.
un ancho mínimo de quince (15) metros y las secundarias
y las sin salida once (11) metros. En estas últimas el “cul de 2.7.2. Procesos de producción social del há-
sac” deberá tener un diámetro de veinticinco (25) metros bitat y de urbanizaciones planificadas.
como mínimo. Incluye las acciones orientadas a la materialización de
e) Las construcciones podrán tener como máximo proyectos habitacionales, urbanizaciones sociales y regula-
planta baja y dos (2) pisos altos y no podrán ubicarse a rización de barrios informales dirigidas a resolver en forma
menos de cinco (5) metros de los límites de las vías de paulatina el déficit urbano habitacional.
circulación. 2.7.2.1. Localización.
f) Cuando se proyecten viviendas aisladas, la distancia a) La localización de los proyectos habitacionales
de cada una de ellas a la línea divisoria entre las unidades tendrá en cuenta criterios de densificación, consolidación
funcionales configuradas como lotes, no podrá ser inferior y completamiento de las áreas urbanas, favoreciendo el

Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo

37
CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
aprovechamiento racional de las inversiones en equipa-
mientos y redes de servicios, la integración socio espacial,
la mixtura de usos y actividades y la riqueza y compleji-
dad de la vida urbana. De tal forma, para su emplaza-
miento se priorizarán las siguientes condiciones:
I. La cercanía a las áreas de centralidad.
II. Las facilidades de accesibilidad y conectividad.
III. El nivel de consolidación urbana.
IV. La cobertura de servicios y equipamientos urba-
nos básicos.
2.7.2.2. Subdivisión e integración a la tra-
ma urbana.
Pueden admitirse parcelas, unidades rodeadas de
calles, espacios circulatorios y dotaciones de estaciona-
mientos, diferentes a los establecidos por el Decreto-Ley
8.912/77 texto ordenado por Decreto 3.389/87 y sus nor-
mas modificatorias, siempre que se cumplan las siguientes
condiciones:
a) Un proyecto integral debe asegurar que, de ma-
nera progresiva, se alcancen adecuadas condiciones
físicas, de habitabilidad y de funcionalidad urbana y
ambiental. A tal efecto, se procurará alcanzar los están-
dares y condicionamientos fijados por la mencionada
legislación y las normas medioambientales y serán exi-
gibles salvo que medie imposibilidad física de resolver-
los, situación que será fundamentada expresamente.
b) El emplazamiento del proyecto debe ser apto
para uso residencial, ubicado dentro del área urbana,
con preferencia en zonas de completamiento y conso-
lidación de tejido o en sectores adyacentes a las áreas
urbanas, aptos para producir una ampliación urbana.
c) El proyecto debe contemplar la dotación progre-
siva de los servicios básicos de infraestructura.
d) En los casos de urbanizaciones sociales planifi-
cadas, deben asegurarse las medidas necesarias para
la inmediata ocupación del barrio por parte de los be-
neficiarios seleccionados y el inicio de la construcción
de las unidades habitacionales una vez que se hayan
concluido las obras de urbanización.
e) En los casos de proyectos habitacionales y/o de
urbanizaciones sociales planificadas, éstos deben ser
promovidos por la autoridad de aplicación, por los mu-
nicipios, por autogestión de las familias beneficiarias o
a través de una entidad sin fines de lucro debidamente
constituida que los patrocinen y que las organicen para
su ejecución por esfuerzo propio, ayuda mutua o cual-
quier otra forma de participación directa.
2.7.2.3. Prohibición de admisión.
En relación a lo dispuesto en el artículo precedente, en
ningún caso pueden ser admitidos:
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
a) Vías públicas vehiculares menores a catorce me-
tros (14 m.) de ancho, salvo en calles de servicio cuyo
ancho mínimo será de once metros (11 m.), con una
longitud máxima de ciento cincuenta metros (150 m.).
b) La constitución de parcelas con una superficie
no menor a doscientos metros cuadrados (200 m2) y
un frente no menor a ocho metros cuadrados (8,00m2).
2.7.2.4. Casos especiales de admisión.
Pueden admitirse parcelas con una superficie mínima
de hasta ciento cincuenta metros cuadrados (150 m2) y con
un frente de hasta siete metros (7 m) cuando el proyecto de
urbanización contemple superficies de reservas destinadas
a espacios verdes públicos y a equipamientos comunitarios
mayores al treinta por ciento (30 %) de las establecidas en
el artículo 56 del Decreto-Ley 8.912/77 texto ordenado por
Decreto 3.389/87 y sus normas modificatorias.
2.7.2.5. Infraestructura mínima.
Los proyectos de urbanización deben prever como mí-
nimo las siguientes obras de infraestructura que se ejecuta-
rán en forma progresiva:
a) Apertura, tratamiento de calles y obras de escu-
rrimiento de aguas superficiales y desagües pluviales.
b) Energía eléctrica para alumbrado público y uso
domiciliario.
c) Provisión de agua potable en cantidad y calidad.
d) Sistema de eliminación de excretas que asegure
la no contaminación.
e) Forestación y señalización urbana.
Estos proyectos de infraestructura deben ser aprobados,
con carácter previo, por los organismos con compe-
tencia específica según corresponda.
2.7.2.6. Acceso a agua potable.
Los proyectos de urbanización deben incluir conexión a
la red centralizada o colectiva de agua potable y/o de des-
agüe cloacal o construcción de plantas potabilizadoras y/o
de tratamiento, cuando se determine que mediante siste-
mas individuales no se asegure un adecuado saneamiento
en función de las condiciones hidrogeológicas del predio y
la densidad de población propuesta.
2.7.2.7. Ampliación del área urbana.
Puede procederse a la aprobación de la ampliación de
áreas urbanas para la ejecución de los proyectos definidos
en esta sección en los casos en que la zona carezca de al-
gunos de los servicios de agua corriente o cloacas o ambos,
sin que sea exigible la provisión o tratamiento en forma
centralizada o conexión a red, si se demuestra que las so-
luciones técnicas satisfactorias no exceden una inversión
económica razonable y se condiciona al cumplimiento de
los siguientes recaudos:
38

a) Que no existan propuestas alternativas factibles
dentro del área urbana.
b) Que su entorno esté consolidado o semi consolida-
do con uso predominantemente residencial y no existan
localizaciones de actividades molestas, nocivas o peligro-
sas para la población a localizar y sus bienes materiales.
a. Que se asegure la dotación de agua potable y un
correcto sistema de desagüe cloacal o eliminación de
los líquidos cloacales acordes con la densidad pobla-
cional, con el fin de asegurar la no contaminación de los
recursos acuíferos y la dotación sanitaria indispensable
para el grupo habitacional.
b. Que no se presenten barreras urbanísticas que
impidan la accesibilidad a la zona de equipamiento y
que, por su ubicación y distancia, no se genere la segre-
gación espacial y social de los grupos a localizar.
c. Que posea aptitud hidráulica o proyecto de sa-
neamiento hidráulico aprobado por la autoridad com-
petente.
d. Que no se afecte el ejercicio de actividades liga-
das a la agricultura familiar.
2.7.3. Planes de integración socio urbana
de villas y asentamientos precarios.
Incluye el conjunto de acciones que de forma pro-
gresiva, integral y participativa, incluyan, entre otras, la
construcción, mejora y ampliación de las viviendas, del
equipamiento social y de la infraestructura, el acceso a los
servicios, el tratamiento de los espacios libres y públicos,
la eliminación de barreras urbanas, cuando existieran, la
mejora en la accesibilidad y conectividad, el saneamiento y
mitigación ambiental, el redimensionamiento parcelario y
la regularización dominial.
2.7.3.1. Admisión de parcelas.
Para los proyectos de integración socio urbana de vi-
llas y asentamientos precarios se pueden admitir parcelas,
unidades rodeadas de calles, espacios circulatorios, fac-
tores de ocupación de suelo, factores de ocupación total,
densidades, estándares de espacios verdes, reservas para
equipamiento comunitario, superficie cubierta mínima por
habitante y dotaciones de estacionamientos, diferentes a
los establecidos por el Decreto-Ley 8.912/77 texto ordenado
por Decreto 3.389/87 y sus normas modificatorias.
2.7.3.2. Estándares de calidad.
Los proyectos de integración socio urbana de villas y
asentamientos precarios deben procurar alcanzar los es-
tándares y condicionamientos fijados por el Decreto-Ley
8.912/77 texto ordenado por decreto 3.389/87 y sus nor-
39
CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS
mas modificatorias y son exigibles salvo que medie imposi-
bilidad física de resolverlos, situación que debe ser funda-
mentada expresamente.
2.7.3.3. Parcelas internas.
Para los proyectos de integración socio-urbana de vi-
llas y asentamientos precarios pueden autorizarse parcelas
internas sólo cuando se originen para crear lotes indepen-
dientes correspondientes a viviendas existentes recupera-
bles, debiendo asegurar en todos los casos los accesos y
salidas desde la vía pública.
2.7.3.4. Redimensionamiento parcelario
Para los proyectos de integración socio-urbana de vi-
llas y asentamientos precarios deben asegurar que el redi-
mensionamiento parcelario para la regularización urbano
dominial permita el adecuado desarrollo de la vivienda
familiar y la correcta accesibilidad y circulación.
2.7.4. Emprendimientos Integrales.
Podrán considerarse superficies menores a las dimen-
siones mínimas de parcela, que establece el presente Có-
digo, cuando se trate de proyectos residenciales que signi-
fiquen la construcción de la totalidad de las edificaciones,
dotación de infraestructura y equipamiento comunitario
para los cuales el proyecto se encuadre en las excepciones
a la Ley 8.912 para estos proyectos previstas por la legisla-
ción provincial y se cumpla con la densidad establecida, las
normas específicas sobre F.O.S., F.O.T., ubicación de áreas
verdes y libres públicas y otras de aplicación para el caso.
Estas excepciones no serán de aplicación en parcelas
creadas en el marco de la Ley 8.912 y Ordenanzas que esta-
blecían mínimos superiores.
Estas propuestas deberán ser aprobadas mediante
Ordenanza, previo dictamen fundado de la Dirección de
Planeamiento Urbano Municipal y del Organismo Provin-
cial correspondiente, de acuerdo al Artículo 52 del Decreto
Ley 8.912/77. Estos emprendimientos deberán mejorar las
posibilidades de desarrollo urbanístico del predio y la zona
y se deberán cumplimentar los siguientes requisitos:
a) La propuesta deberá prever la provisión de los
servicios de distribución de agua y desagües cloacales,
por integración a la red del servicio municipal o por
captación y distribución centralizada de agua y planta
de tratamiento cloacal, además de los servicios de pro-
visión de energía eléctrica y alumbrado público.
b) No produzca impacto negativo en el entorno.
c) Las parcelas mínimas no podrán ser inferiores a
10,00 m de frente y 200,00 m2 de superficie.
Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo
CUASN CODIGO URBANO AMBIENTAL DE SAN NICOLAS

2.8. Publicidad de venta de frac-

cionamientos, lotes, etc.
Toda publicidad que promocione la venta de fracciones
o lotes en el Partido de San Nicolás, requerirá la aproba-
ción previa del Departamento de Catastro Municipal, que
verificará que la documentación este de acuerdo a lo las
normas vigentes, que cuente con Aprobación y que en las
promociones se expliciten las Normas Urbanísticas de la
Zona que afecta al fraccionamiento promocionado.

Capítulo 2: De la Subdivisión del Suelo

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