La Vivienda Expandida

Fórmulas para revitalizar la vida urbana
LA VIVIENDA EXPANDIDA
1
íNDICE
2
CONTEXTO
INTRODUCCIÓN 4
-Una investigación colectiva 10
-Objetivos 12
-¿A quién se dirige? 13
CONTEXTO 14
-El desarraigo comunitario 18
-Los locales vacíos 22
-Las carencias de la vivienda 30
LA VIVIENDA EXPANDIDA 38
-¿Qué es? 39
-hacia un modelo urbano sostenible 42
DIMENSIONES 48
-dimensión espacial 50
-Dimensión urbanística 82
-Dimensión social 110
-Promoción y viabilidad económica 138
CONCLUSIONES 180
-Debilidades y amenazas 183
-Fortalezas y oportunidades 189
-pautas Para la activación 195
-Recomendaciones 201
3
INTRODUCCIÓN
4
Fotografía de Diego Sanz (karramarro)

5
@karramarrez
INTRODUCCIÓN
Este proyecto
pretende promover
formas innovadoras
de habitar
explorando las
posibilidades de
las plantas bajas
y de los locales
comerciales en
desuso como
extensión de la
vivienda.
6
INTRODUCCIÓN

7
@karramarrez
INTRODUCCIÓN
La vivienda
expandida es Un
estudio que aporta
ideas y fórmulas
aplicadas para la
redefinición de
nuevos modelos de
habitar basados en
la versatilidad/
flexibilidad de
las viviendas,
la innovación
en la creación
de los espacios
comunes y el
reaprovechamiento
de recursos
de las plantas
bajas.
8
@karramarrez
INTRODUCCIÓN
foto karramarrez
9
INTRODUCCIÓN
UNA
INVESTIGACIÓN
COLECTIVA
Este estudio plantea realizar el análisis de nuevas nece-
sidades espaciales, de forma participada. Un espacio de
investigación y co-creación desarrollado en colaboración
con diferentes actores que comparten, debaten y amplían
su conocimiento sobre el caso de estudio, al mismo tiem-
po que desarrollan propuestas dirigidas a la producción de
nuevas acciones.
Una especie de laboratorio de innovación urbana, un espa-

cio de trabajo colaborativo en el que personas con distintos
conocimientos y diferentes grados de especialización (in-
vestigadores, técnicos de la administración, especialistas
en urbanismo, arquitectura, la economía, la mediación, la
sociología urbana y ciudadanía interesada en el tema) se
reúnen para diseñar soluciones a retos urbanos contempo-
ráneos.
10
INTRODUCCIÓN
personas que
han participado:
talleres:
• Helena Cruz (Territoris XLM)
• MªTeresa Cuerdo (IETcc-CSIC)
• Alex Etxeberria (Tarte Arkitektura)
• David Mesa y Alejandro Vargas (Entropía - Arquitectura Adaptati-
va) y David Cardona
• Cristina Cuesta (Cohousing Spain)
• Asier Arévalo (Getxo Kirolak)
• Marcela Vega y Miren León (Accessibility Digest)
• Iago Carro (Ergosfera)
• Juanma Murua (Murua Active people)
• Iñigo Berasategui (Bear_ Arquitectos)
• Carles Baiges (Lacol)
Entrevistas:
• Cristina Llamas y Rakel Unamunzaga (Visesa)
• Luis Carlos Delgado Ortiz y Lorena Muñoz (Sestaoberri)
• Elena Perez y Sandra Gonzalez (Surbisa)
• Roberto Cacho (Etikalia)
• Yolanda Muñoz (Gizagune)
• Sergui Mendez (Banus Reset)
• Felipe Castro (Emvisesa)
• Eguzkiñe Uribesalgo (Uribesalgo administradores de fincas)
• Eukene Barrenetxea (H-ENEA)
• Patricia Molina (Tecnalia)
Textos:
• Iñigo Berasategui (Bear_ Arquitectos)
• Juanma Murua (Murua Active people)
• Carles Baiges (LaCol)
• Iago Carro (Ergosfera)
11
INTRODUCCIÓN
OBJETIVOS
Los objetivos de este estudio son:
• Revisar y detectar las necesidades domésticas actuales,

modificadas en parte por el contexto de crisis/oportuni-
dad.
• Identificar tendencias/demandas y nuevas posibilidades

de compartir actividades domésticas en espacios comu-
nes de viviendas colectivas.
• Analizar la versatilidad funcional que deben tener estos

espacios compartidos.
• Estudiar la adecuación de estas funciones y demandas

espaciales en los locales vacíos existentes en las plantas
bajas de las comunidades.
• Estudiar fórmulas de acceso a espacios comunes me-

diante la compra, el alquiler o la cesión temporal de las
superficies que se alberguen en las plantas bajas y loca-
les comerciales en desuso.
• Reflexionar de forma colectiva sobre nuevas posibilida-

des y tipologías de viviendas expandidas que se encuen-
tran a caballo entre la vivienda privativa y la vivienda
colaborativa.
12
INTRODUCCIÓN
A QUIÉN SE DIRIGE
Este estudio quiere llegar a un perfil diverso de agentes:
Los municipios (Áreas de urbanismo, promoción económi-
ca, movilidad, medioambiente, asuntos sociales…), comu-
nidades de propietarios de bloques de vivienda colectiva,
promotoras de vivienda privada y pública, cooperativas de
vivienda….
Las entidades municipales pueden:

• Activar proyectos de reactivación de locales comerciales.
• Acompañar a comunidades de propietarios para mejorar sus co-
munidades.
• Promover políticas de apoyo mutuo, cuidados y disminución de la
soledad no deseada.
• Ampliar y distribuir la red de equipamientos y servicios socio-cul-
turales que se promueven tanto a nivel público como privado.
• Promover ayudas para reactivar espacios urbanos infrautilizados.
Las comunidades de propietarios pueden:

• Inspirarse para activar de forma temporal locales de sus comuni-
dades.
• Valorar nuevos usos y posibilidades de financiación de sus re-
cursos comunitarios a partir del alquiler temporal de espacios y
servicios comunitarios.
• Valorar posibilidades de mejora en la calidad de vida y espacios de
relación e intercambio comunitario.
• Redefinir las necesidades espaciales de sus viviendas y reajustar-
las.
Las entidades promotoras de vivienda privada y pública pueden:

• Valorar nuevos diseños y proporcionalidades de uso de las plantas
bajas, ofreciendo servicios y espacios adicionales de uso colectivo,
aportando valor y calidad en sus proyectos.
• Estudiar nuevos modelos de financiación y viabilidad económica
de las superficies de planta baja.
Los diseñadores y arquitectos/as pueden:

• Abrir un campo de investigación para el desarrollo de nuevos es-
pacios de uso colectivo y versátil en las plantas bajas de los blo-
ques de vivienda colectiva.
13
CONTEXTO
14
CONTEXTO
“Los seres humanos somos ahora los conductores más significativos del
cambio global e impulsamos el planeta a una nueva época geológica, el
Antropoceno. Ya no podemos excluir la posibilidad de que nuestras acciones
colectivas activen puntos de inflexión que supongan abruptas e irreversibles
consecuencias para las comunidades humanas y los sistemas ecológicos.
[…] No podemos seguir por el camino actual.
El tiempo para las dilaciones ha terminado.”
Memorando de Premios Nobel por la Sostenibilidad, Estocolmo 2011.
Situamos esta investigación en un contexto en el que es

innegable la necesidad de proponer iniciativas que res-
pondan a la crisis en la que está sumido el planeta. La
consecución de crisis económicas y/o sociales y los desas-
tres ecológicos ponen de manifiesto una vez más la ame-
naza que supone este sistema de consumo que explota
el planeta y la vida a ritmos frenéticos e insostenibles.
Estas leyes de mercado por las que se rigen los estados y
las economías mundiales son también las condicionantes
que habitualmente determinan las lógicas del territorio.
De hecho, en palabras de Carl Schmitt, no existen políticas
e ideas sin un espacio de referencia, ni espacios o principios
espaciales que no correspondan a ideas políticas 1; de donde
podríamos deducir que es en la ciudad donde más fielmen-
te queda representado el espectáculo del capital. Al igual
que la sociedad, la construcción del territorio ha estado
presionada por las leyes mercantilistas y las dinámicas
de producción y lo sigue estando.
La urgencia ya no solo de imaginar sino de propiciar esce-

narios alternativos que impulsen otras formas de consumo
y relación nos llama a promover estrategias urbanas que
permitan nuevas formas de habitar la ciudad: “la ciudad
se convierte hoy en el principal laboratorio en el que se bus-
can, se diseñan, se experimentan y se ponen a prueba solucio-
nes locales a problemas globales”2.
1 C. Schmitt, 1939. El concepto de imperio en el derecho internacional

2 Z. Bauman, 2008. Múltiples culturas, una sola humanidad
15
CONTEXTO
Más de la mitad de la población mundial habita en zonas

urbanas o metropolitanas, y la previsión es que en 2050 lo
haga hasta el 75% 3. Las ciudades han crecido en densidad
y extensión, pero ya no son el soporte físico ni las infraes-
tructuras que permiten la vida en común. Se han conver-
tido sobre todo en gigantescas, sofisticadas y codiciadas
mercancías. Las ciudades son el lugar donde desde hace si-
glos, confluye el flujo de personas, el dinero y los bienes; son
la manifestación de las grandes fuerzas que participan: las
fuerzas económicas, sociales y ambientales 4. Los desequili-
brios entre estas fuerzas que ponen por encima los intere-
ses económicos provocan que la ciudad sea un espacio
en el que se mantienen y multiplican las desigualdades
sociales y los problemas ambientales. La segregación de
clases sociales, la gentrificación, la precariedad del espacio
público como espacio de encuentro, la existencia de vivien-
das vacías frente a la imposibilidad de asegurar el derecho
a la vivienda de todas las personas, la apropiación por par-
te de los vehículos de la ciudad, la polución, la pérdida de
ecosistemas diversos o los problemas de salud derivados
de ello son ejemplos de problemáticas provocadas por este
desequilibrio que han propiciado las políticas urbanas del
último siglo.
No neguemos, que tanto la ciudad como el urbanismo

tienen importantes y precisas responsabilidades en el
crecimiento de la desigualdad. Es el capitalismo, situado y
visible, el que agrava además la segregación de clases so-
ciales, de razas y de géneros. Por eso, el proyecto de ciudad
debe ser un punto de partida para el cambio que nos permi-
ta soñar una ciudad cohesionada, creadora de nuevas identi-
dades, de nuevos sujetos y de nuevas ideas frente a la ciudad
fragmentada física, social y simbólicamente 5.
3 Urbanized. El diseño de las ciudades. Documental, 2012

4 J.Gehl, 2010. Ciudades para la gente
5 B. Sechi, 2013. La ciudad de los ricos y la ciudad de los pobres
16
CONTEXTO
Esta investigación se centra en tres problemáticas ur-

banas relacionadas que convergen en la necesidad de
repensar formas de revitalizar la vida de la cota cero de los
edificios: el desarraigo comunitario del espacio público,
los locales vacíos y la precariedad espacial de las vi-
viendas.
En el espacio público
desarraigo comunitario
En los bajos de los edificios de vivienda

Locales vacíos
En las viviendas
Las carencias de la vivienda
17
CONTEXTO
DESARRAIGO
COMUNITARIO
“El desarrollo de la globalización, la internacionalización de las empresas
y de las economías, la mundialización de los mercados, la rapidez en la
transmisión de la información y de los conocimientos, la movilidad de las
personas, del capital, de los bienes y servicios, han hecho que vivamos en un
mundo dominado por una serie de flujos que han desplazado a los caracte-
rísticos lugares que nos servían de referente. La globalización conlleva con-
tinuas deslocalizaciones y relocalizaciones de las actividades económicas,
creándose un nuevo orden y sistema mundial. Los escenarios económicos,
sociales, culturales y políticos se transforman, rápida y radicalmente.”
Francisco Javier Gómez Piñeiro, 2006

Análisis y Debates sobre Territorios en la Sociedad del Conocimiento y
de las Redes.
La ciudad cohesionada, que aspira a generar y recuperar

tejidos sociales consolidados choca inevitablemente con
los ritmos de la ciudad contemporánea, permeada por lógi-
cas estructurales de fragmentación, individualización y segre-
gación que plantean un panorama complejo para pensar la
cohesión y el agenciamiento del espacio por parte de los suje-
tos. [...] Las relaciones sociales, la construcción de identidades
colectivas, los sentidos de pertenencia y la apropiación, entran
en una serie de paradojas que no se escapan de los discursos
dominantes del mercado, las desigualdades y la desintegra-
ción6.
Habitamos ciudades construidas para dar respuestas a las

lógicas de producción extractivistas. Unas lógicas que sepa-
ran conceptual y espacialmente los lugares de producción y
los espacios habitacionales, convirtiendo el espacio pú-
blico en un corredor, un mero espacio de tránsito entre
el lugar en el que trabajamos y en el que vivimos.
Estas dinámicas de movilidad que obvian parámetros

como la proximidad o el encuentro, generan una so-
ciedad atomizada que legitima progresivamente la indivi-
6 P. Páramo, 2011. Sociolugares. Universidad Piloto de Colombia.
18
CONTEXTO
dualización, el aislamiento y el anonimato como las formas

adecuadas de ser y estar en la ciudad7. Este modelo de socie-
dad que entiende el dinero como única fuente de indepen-
dencia y libertad contemporánea prefiere apostar por una
ciudad que asegure el desarrollo económico y laboral de
cada individuo frente a una ciudad que permite las relacio-
nes o colaboraciones entre vecinos y la pertenencia a una
comunidad.
Que desarrollemos nuestras actividades productivas en

espacios ajenos al espacio próximo, provoca una falta de
implicación directa en el espacio local y, en consecuen-
cia, conlleva que el espacio pierda la capacidad de generar
pertenencia e identidad. Un espacio público del que no se
participa puede pasar a ser un espacio que se percibe como
vacío, oscuro, inseguro... que propicia su abandono, desuso
y descuido.
Dentro de estas dinámicas sociales, el espacio público pierde

su condición de espacio generador de tejido social y su capa-
cidad de ser el espacio de la contingencia, de la negociación y
del civismo8. Que las calles y plazas de nuestras ciudades
caigan en estados de abandono, desarraigo y desu-
so implica que perdamos espacios en los que generar
comunidad, en los que encontrarnos con la diferencia o
espacios seguros de cuidado. Como consecuencia, nuestros
espacios públicos son lugares que propician dinámicas ur-
banas y sociales como la guetificación, la desertización de
las plantas bajas, la falta de estructuras de apoyo al cuidado
y a la crianza, el aumento de sentimiento de soledad o la
falta de acompañamiento a personas mayores…
Deberíamos promover ciudades que frente al creciente

desapego e individualización, reconstruyan las relacio-
nes entre el lugar y las personas (sociedad-territorio),
fortaleciendo el sentido de pertenencia. Una de las princi-
pales debilidades de una sociedad cada vez más individua-
lizada es que se muestra distante y ajena a los problemas
colectivos. Debemos generar espacios en los que las per-
sonas recuperen el sentido de comunidad y ciudadanía;
7 Z.Bauman, 2009. La carencia de sociedad

8 L. Rocha, 2022. Comunidad en obra. La construcción de los espacios sociales.
19
CONTEXTO
citando a Tocqueville, contrapone la figura del ciudadano a la

del individuo: mientras que el ciudadano es una persona incli-
nada a procurar su propio bienestar a través del bienestar de
su ciudad, el individuo tiende a la pasividad, el escepticismo
y la desconfianza hacia el bien común9. Generar conciencia
ciudadana, ciudadanos y ciudadanas, es una necesidad bá-
sica para empezar a trabajar por los desafíos colectivos y el
bienestar comunitario. Necesitamos crear lugares en los
que el encuentro y el reconocimiento mutuo vuelva a
ser posible.
9 J. Gifreu Font, 2017 Derecho a la ciudad y derechos en las ciudades
20

CONTEXTO

@karramarrez
21
CONTEXTO
LOCALES VACÍOS
“Reducidos a la mínima expresión, los establecimientos a pie de calle
desempeñan su papel histórico de facilitadores de encuentros y de diálogo
social, al tiempo que consolidan el alcance del espacio público y difuminan
sus límites. Si bien es importante dedicar partes del espacio a favorecer
las actividades comerciales existentes, podríamos ampliar su uso para dar
cabida a múltiples iniciativas de barrio.”
El papel del espacio público en las ciudades poscovid-19, Carlo Ratti
Este desarraigo y abandono del espacio público se ve

acentuado por el enorme parque de locales vacíos y
en desuso derivado de una oferta sobredimensionada, la
destrucción del modelo de comercio de proximidad y las
sucesivas crisis económicas de los últimos años. Concate-
nar espacios en desuso en la cota cero de la ciudad, el
espacio público por excelencia, no hace sino aumentar
las problemáticas relacionadas con la pérdida de acti-
vidad en las calles y plazas. El paisaje urbano a cota cero
en las periferias de nuestros municipios está formado por
persianas bajadas. Un paisaje urbano hostil e inseguro, que
preocupa en muchos ámbitos de la sociedad; primero por
una pérdida de actividad comercial y sus implicaciones a
nivel económico y laboral, segundo, por la pérdida de la
vida pública y sus consecuencias a nivel urbano y social.
Si bien es cierto que este es un fenómeno que atraviesa

desde hace tiempo los diagnósticos y planes urbanos, es
complicado definir las dimensiones reales del proble-
ma, ya que los datos concretos sobre la situación de los
locales no están cartografiados o publicados. Existen datos
localizados a nivel regional o municipal en algunas ciuda-
des o pueblos de España, pero la falta de un estudio ex-
haustivo de la situación de estos bajos dificulta el análisis
situado de la problemática.
22
CONTEXTO
%
En Canarias llegaban
a los 27.000 locales
comerciales y oficinas
cerrados a principios
del año 2021
(Artículo de La provincia, Dia-

rio de las Palmas; Dalia Gue-
rra, 09·03·21)
% %
En las calles más A finales de 2020, se

comerciales de contabilizaban 7.000
ciudades como Bar- locales comerciales
celona o Madrid pode- vacíos en Galicia. Lo
mos encontrar locales que suponía un au-
comerciales vacíos. mento de un 40%
Casi ninguna de estas respecto al año 2019.
millas de oro se libra de
tener un 10% de sus (Artículo de la La Opinión de A
Coruña; Rosa Prieto, 30.11.20)
locales cerrados, a
pesar de que el impor-
te de los alquileres se
haya reducido en otro %
10%.
El stock disponible de
(Idealista news, 25.06.2021) locales vacíos está au-
mentando mes a mes de
una forma nunca vista.
Habrá entre un 30%
y un 40% más de
oferta a finales de año
en toda España.
(Javier Ochoa, director de Re/

Max Commercial en Espa-
ña para un artículo de: El
País; Sandra López Letón,
26.09.2020)
23
CONTEXTO
Aunque desconozcamos el impacto real o las consecuen-

cias a largo plazo, no podemos obviar que la crisis de la
COVID-19 ha supuesto un agravamiento de esta desertiza-
ción. Aún así, tanto los datos previos a la pandemia como
los posteriores, nos muestran que es un problema que se
extiende desde hace años por diferentes localidades
del Estado, tanto por las grandes urbes como en los pue-
blos o pequeños municipios.
El efecto de abandono de los locales, aunque sea percep-

tible en las diferentes escalas territoriales, no afecta de
la misma manera a todas las zonas de la ciudad. Las
tendencias comerciales actuales implican que en las calles
principales o “prime” el vaciado de la cota cero de los edifi-
cios sea menor que en las periferias o calles “secundarias”
donde las ofertas o las posibilidades de apertura de nego-
cios comerciales son más limitadas.
Aun siendo realidades urbanas diferentes (las del centro y

la periferia) en los nuevos desarrollos urbanísticos hemos
repetido esquemas y tipologías edificatorias que proponen
que la planta baja sea de uso comercial, con lo que, a me-
nos que las tendencias de consumo cambien, seguiremos
ampliando el parque de locales vacíos en planta baja. “No
podemos seguir construyendo bloques de viviendas con locales
que sabemos que no les vamos a sacar rendimiento” comen-
ta Josu Sanchez (Consejero de Sarkis Lagunketa) y es que,
hasta las empresas promotoras se muestran cada vez más
reacias a construir bloques con bajos comerciales.
24
CONTEXTO
Donostia cuenta
con 2.663 locales
vacíos, casi el 20%
del total. Altza, con
el 41,3% de las lonjas
sin uso, es el barrio que
muestra la situación
más preocupante.
(Artículo de Noticias de
% Gipuzkoa, Arantxa Lopetegi,
16.10.22)
El Casco Viejo se abala
como uno de los epi- %
centros de la actividad
festiva en Miranda. La Las capitales vas-
caída de ventas en las cas tienen vacías el
tiendas de esta zona ha
15% de las lonjas en
hecho que ahora mismo sus zonas céntricas más
apenas un 40% de comerciales. Vitoria
los locales existen- supera la media, con un
tes se encuentren 25,53% de los loca-
abiertos. les cerrados, mientras
que Bilbao es la que
(Artículo de El Diario de Bur-
presenta un porcenta-
gos, Arsenio Besga , 25.10.22)
je menor, sin llegar al
10%, y Donostia llega
% al 12%.
El porcentaje de locales (Artículo de El Diario.es, Belén
comerciales vacíos en el Ferreras / Rubén Pereda / Iker
casco antiguo (de Má- Rioja Andueza; 27.08.22)
laga) y en calles secun-
darias llega hasta el
30%.
(Artículo de La opinión de
Málaga, Ana I.Montañez,
30.05.21)
25
CONTEXTO
No solamente los ayuntamientos, también los inversores

inmobiliarios tratan de buscar soluciones para la desocu-
pación y el aprovechamiento de estos recursos espaciales.
Aún así, la gran mayoría de las iniciativas o propuestas
van dirigidas a la reactivación del tejido comercial.
Especialmente las iniciativas impulsadas por las institucio-
nes; tanto los planes estratégicos de comercio y hostelería
de algunas localidades (como Errenteria o Vitoria-Gasteiz),
como los diagnósticos de ciertos barrios, insisten en la ne-
cesidad de mantener en buen estado los locales desocupa-
dos, y rehabilitarlos para atraer actividades económicas de
cercanía. Sin embargo las tendencias apuntan a que las di-
námicas de dispersión comercial no van a cambiar; por
lo que, es necesario buscar soluciones no directamente
vinculadas a la activación comercial de estos espacios.
Uno de los problemas de buscar rentabilidad económica en

los locales es que corremos el riesgo de que en los barrios
periféricos funcionen unicamente soluciones como las
Black Kitchens, los almacenes, los trasteros, viviendas en
planta baja... Está claro que este problema es mucho más
perceptible en las periferias y estas soluciones replican
las dinámicas de los frentes de fachada cerrados.
Por eso tenemos que proponer iniciativas situadas, adap-

tadas al contexto urbano, tanto para el centro como para
la periferia. Uno de los grandes retos en este sentido será
generar tejidos no mono funcionales, que prioricen la
heterogeneidad de los barrios y los espacios de encuen-
tro.
26
CONTEXTO
%
Frente a las
Red de locales vacíos de
tendencias Los visitantes en los centros
Astigarraga
del mercado comerciales aumentaron El Ayuntamiento continúa
que apuestan un 20% en 2021. desarrollando el programa
por el de reactivación comercial
comercio de (Artículo de Europapress Guztion Astigarraga y en
grandes plata- 08.02.2022) la edición 2020 del pro-
grama pondrá en marcha
formas... la bolsa pública de loca-
% les vacíos ubicados en el
centro. El objetivo de este
Los parques comerciales, re- espacio es reactivar estos
yes del nuevo ‘mix’: 22 nue- locales cerrados, ofre-
vos proyectos hasta 2024. ciendo información a las
En total, abrirán 30 nuevos personas emprendedoras
centros comerciales en los que busquen un local.
próximos tres años (en Es-
paña), que sumarán 787.068
metros cuadrados de super- Arreglo de las fachadas
ficie bruta alquilable (SBA). de los locales vacíos en
Barakaldo
(Artículo de Modaes.com,
Se embellecerá un 25% de
25.02.2022) las 150 lonjas sin uso. Los
responsables municipales
sostienen que este ‘maqui-
llaje’ de los escaparates
% vacíos busca “activar estos
La inversión en supermer- establecimientos tristes
y desocupados y hacer
cados está de moda. Según
de Barakaldo un paisaje
datos recientes de la consul- urbano amable para las
tora JLL, la inversión en su- compras”.
permercados se elevó de ju-
nio 2020 a noviembre 2021.
La consultora estimaba que
Reactivación de locales
sólo en 2021 la cifra total comerciales: “Lokalbide”
rondará los 600 millones. en Bermeo
Este volumen representa el 2020-Bermeo activa un
44% del total de la inversión plan de ayudas para rea- ...las
en retail y vuelve a poner brir los locales vacíos del iniciativas de
de relieve la resiliencia del casco viejo. reactivación
sector de los supermercados El programa ‘Lokalbide’ de bajos
ante la pandemia. destina 36.000 euros al siguen
pago parcial del alquiler
apostando por
(Artículo de Noticias de Gi- a los emprendedores que
pongan en marcha nuevos soluciones
puzkoa, Arantxa Lopetegi,
negocios. vinculadas al
16.10.22)
comercio.
27
CONTEXTO
algunos datos ilustrados de la situación en bilbao...
Porcentaje de locales cerrados

en cada distrito de Bilbao
DEUSTO URIBARRI OTXARKOAGA SANTUTXU-BEGOÑA
40% 56% 45% 39%
1.709 1.720 479 1.255

locales cerrados locales cerrados locales cerrados locales cerrados
Datuen iturria: Surbisa eta Bilboko Udala. 2022ko urtarrilean eguneratutako datuak.
Fuente de los datos: Surbisa y Ayuntamiento de Bilbao. Datos actualizados a enero de 2022.
*Lokal itxitzat hartzen dira udalaren datuetan jarduerarik gabeko lokal gisa jasota dauden lokal guztiak.
*Se entiende como local cerrado todos los locales que en las bases del ayuntamiento constan como locales sin actividad.
28
CONTEXTO
IBAIONDO ABANDO REKALDE ZORROZA-BASURTO
41% 24% 47% 44%
2.205 2.428 1.982 1.052

locales cerrados locales cerrados locales cerrados locales cerrados
29
CONTEXTO
LAS CARENCIAS DE
LA VIVIENDA
“El modelo de vivienda también se verá condicionado por los cambios de-
mográficos y culturales. Cada vez será más frecuente la integración en las
propias viviendas de tecnologías de la salud y se avanzará hacia fórmulas
compartidas de habitar. Será necesario, por tanto, flexibilizar el modelo de
vivienda clásico e impulsar la rehabilitación de la existente en un contexto
de regeneración urbana integral”
Iñaki Arriola
Agenda Urbana Vasca 2030
La crisis sanitaria actual ha puesto en evidencia las

carencias existentes en nuestras viviendas.Según el
Observatorio de la Vivienda del Gobierno Vasco, el 70% del
parque de viviendas del País Vasco tiene una antigüedad de
más de 40 años, con carencias espaciales, de accesibilidad y
de aislamiento energético/acústico.
Tenemos muchas plantas bajas, hoy infrautilizadas, tene-

mos edificios de oficinas o industriales que pueden con-
vertirse en residenciales, tal vez dentro de poco (de hecho,
ya ha empezado) tendremos incluso hoteles que deberán
reconvertirse y, por supuesto, tenemos viviendas, vacías o
no, cuyo programa no encaja con el uso que se le quiere dar
realmente. Pero, sobretodo, tenemos apartamentos que en
su momento se pensaron para otra estructura social y que
hoy podrían mejorar sus posibilidades. No debemos olvidar
que una parte substancial de casas en las que vivimos han
sobrevivido a las normativas y a las convenciones sociales
que les dieron forma y que, en cambio, el conocimiento que
tenemos de su condición actual es limitado y, por tanto,
nuestra capacidad de intervención también lo es.
Especialmente tras la crisis sanitaria, muchos de los espa-

cios domésticos diseñados para funciones concretas que se
realizan esporádicamente, se han visto trasformadas para
adaptarse a las necesidades actuales, lo que ha provocado
30
CONTEXTO
Fotografía de Olga Ruiz
31
CONTEXTO
tomar consciencia, con una rapidez inaudita, de la poca

flexibilidad y la falta de espacio de una gran mayoría
de viviendas. Así lo demuestran diferentes encuestas so-
bre la calidad de las viviendas realizadas tras el confina-
miento.
Nuestras ciudades están inmersas en una atomización

de la vivienda. Los hogares unipersonales o de dos per-
sonas ya son mayoría, y esto se suma en un momento de
sentimiento de mayor individualización, soledad y menos
lazos comunitarios con el entorno.
Según el análisis que se desprende de uno de los últimos

Observatorios de la Vivienda y Suelo del Ministerio de
Fomento, “se aprecia un mayor porcentaje de alquiler en las
viviendas de menor tamaño: en las de superficie útil inferior
a los 75 metros cuadrados supera ampliamente el 25%, au-
mentando notablemente a medida que se reduce el tamaño”.
Y sin embargo, el 10% de los hogares formado por dos o
más adultos con hijos dependientes aseguran tener falta de
espacio en sus viviendas según los datos del INE de 2021, y
un 22% de la población extranjera argumenta no tener su-
ficiente espacio en el hogar. Además, El INE destaca que en
2021 un 19,7% de la población decía vivir en hogares cuya
vivienda presentaba deficiencias de algún tipo (estructural,
espacial, deficiencias de luz, problemas térmicos...). Por
otra parte, en el contexto vasco, según una investigación
de la UPV/EHU10 la soledad no deseada afecta a una de cada
cuatro personas.
10 U.Martín Roncero, Y.González-Rebago, Soledad no deseada, salud y

desigualdades sociales a lo largo del ciclo vital_ Gaceta Sanitaria 2020
32
CONTEXTO
Fotografía de Olga Ruiz
33
CONTEXTO
Según Lorenzo Rocha, “la vivienda actual se debate entre

dos extremos no necesariamente opuestos, aunque sin duda,
mutuamente excluyentes: la individualidad y Lacolectividad”11.
La población se encuentra indudablemente ante dos
grandes contradicciones que afectan a la vivienda.
Por una parte, la necesidad imperante de buscar la
libertad e independencia personal, frente a la extendida
sensación de quedarnos cada vez más solos. Por otra, la tan
enraizada cultura de la propiedad que existe en nuestro
país, choca con la imposibilidad económica de acceder a
hogares que cumplan nuestras necesidades vitales. Esta
cultura fomenta la especulación y la disminución del
espacio mínimo en las viviendas.
De hecho, esta encrucijada en la que se halla la ciudadanía

ha sido aprovechada por las promotoras y por los
técnicos que tratan de rentabilizar el valor del suelo
al máximo posible. “Hemos cogido el mínimo como el
máximo”, dice Jordi Badia, arquitecto reconocido, en
una entrevista en Escala Humana, “toda esta carrera que
hemos seguido de ir reduciendo la superficies mínimas de
las viviendas no ha sido una buena idea”. Y es que, la
superficie mínima de una vivienda en España oscila
entre los 24m2 de Andalucía y los 40m2 de Murcia. En
Euskadi 35m2.
Algunas administraciones ya están poniendo en mar-

cha normativas que protejan la dignidad de los espa-
cios habitacionales frente a los intereses inmobiliarios.
Por ejemplo, el nuevo Decreto de Habitabilidad del Gobierno
Vasco define la habitabilidad como una condición de un
espacio que permite desarrollar un proyecto de vida y que
además de atender a unos requisitos básicos de superficie y
altura, confort térmico, equipamiento, salubridad, accesibi-
lidad, uso y mantenimiento, no debe olvidar su flexibilidad
o versatilidad para adaptar la vivienda a las distintas etapas
de la vida así como a los nuevas necesidades y formas de
vida modernas.
11 Rocha, Lorenzo. 2022. Comunidad en obra.

La construcción de los espacios sociales.
34
CONTEXTO
%
En 2021 la antigüedad
%
media del parque de
viviendas familiares es La superficie útil media
de 47,1 años en el con- (m2) por persona de las
junto de la Comunidad, viviendas principales
siendo el territorio ala- en la C.A de euskadi es
vés el que presenta un de 45,96m2
parque más joven, con
40,9 años de media. En (Fuente: Eustat. Estadística
Gipuzkoa y en Bizkaia de Población y Viviendas.
2016)
se supera sensiblemente
este promedio, en torno
%
a 7 años más en ambos
casos, correspondiéndo- El 84,5% de las familias
le 47,5 años a Gipuzkoa de la C.A. de Euskadi
y 48,8 años a Bizkaia. tiene su vivienda en
(Fuente; Eustat. Censos de po-
propiedad.
blación y viviendas. 2021)
(Artículo de La opinión de
Málaga, Ana I.Montañez,
% 30.05.21)
En 2021 la antigüedad %
media del parque de
viviendas familiares es En 2021 seis de cada
de 47,1 años en el con- diez viviendas familia-
junto de la Comunidad, res están ocupadas por
siendo el territorio ala- una o dos personas, el
vés el que presenta un 59,5%, cinco puntos más
parque más joven, con respecto a 2011. A la
40,9 años de media. En inversa, y para el mismo
Gipuzkoa y en Bizkaia período, disminuyen de
se supera sensiblemente un 6,1% a un 5,5% el nú-
este promedio, en torno mero de viviendas con
a 7 años más en ambos cinco o más personas
casos, correspondiéndo- residentes.
le 47,5 años a Gipuzkoa
y 48,8 años a Bizkaia. ( Fuente; Eustat. Censos de
población y viviendas. 2021)
(Fuente; Eustat. Censos de po-
blación y viviendas. 2021)
35
CONTEXTO
El decreto, posibilita la creación de espacios más flexibles e

introduce en su glosario el concepto de “vivienda versátil”,
aquella que facilite, de forma fácil y rápida, su adecuación
a diversas funciones y a las necesidades cambiantes de sus
ocupantes.
Ante esta realidad cabe rescatar, interpretar y estudiar

otras posibilidades e ideas, que traten de mejorar las
cualidades espaciales y habitacionales de nuestros ho-
gares. Como, por ejemplo, las del investigador y académico
Xabier Monteys, en el número 253 de la revista Quaderns,
cuando habla de “la vivienda discontinua” y de “la habita-
ción satélite”, como un espacio no situado en el hogar, don-
de poder realizar una actividad doméstica que no se desee
(en este caso, no sea posible) realizar dentro de casa.
36
Fotografía de Diego
Fórmulas para Sanz la
revitalizar (karramarro)
vida urbana
@karramarrez
CONTEXTO
37
LA VIVIENDA
EXPANDIDA
38
¿QUÉ ES
En este contexto de crisis económica, climática y social en

la que nos encontramos, la necesidad de buscar soluciones
sostenibles que propongan alternativas en nuestras formas
de habitar son imperantes. La falta de arraigo de la ciu-
dadanía, la pérdida de la vida pública, la existencia de
locales en desuso y la precariedad de la vivienda, nos
lleva a plantearnos la posibilidad de expandir nuestras
viviendas a los recursos espaciales vacíos en las plantas
bajas.
¿Y si en vez de reservar/destinar un espacio en nuestro

hogar para aquellas actividades que realizamos de forma
temporal o esporádica compartimos “habitación/estancia
satélite” con la comunidad para esas actividades? ¿Cómo
podríamos compartir espacios para el teletrabajo, el
deporte, el ocio, el juego, el almacenaje o aparcamiento, el
alojamiento temporal de nuestras visitas, o la celebración
cumpleaños y fiestas?
Al expandir nuestras actividades domésticas a lugares

comunes ¿podríamos reajustar o redefinir las estancias
y funciones de nuestras viviendas? ¿Y si trasladamos al-
gunas de las ideas que plantea la economía colaborativa al
modelo de vivienda? ¿Qué otras nuevas economías podrían
surgir?
39
La vivienda expandida se plantea como una posible

¿QUÉ ES?
adecuación de las viviendas existentes que presentan

la necesidad de expandirse y de volver a establecer una
relación con el espacio público. La propuesta analiza las
posibilidades de externalizar/expandir espacios destinados
a usos domésticos y que pueden compartirse con la comu-
nidad.
Partiendo de la hipótesis de que fomentar el uso de

estos espacios es una cuestión beneficiosa para la vida
urbana y de que, a parte de las actividades terciarias, el
fomento de todo tipo de usos (comunitarios, domésticos,
habitacionales o incluso de espacio público) es también
una opción deseable, se propone un modelo de vivien-
da que cuente con una estancia compartida por la co-
munidad o el vecindario a cota cero.
Este nuevo modelo de vivienda que ayuda a aprovechar

con mayor intensidad los recursos urbanos infrautilizados
(especialmente superficies de suelo residencial ya conso-
lidado) necesitaría de una estrategia multirrespuesta
para asegurar un mayor grado de viabilidad general,
pluralidad social y diversidad funcional en sus mate-
rializaciones. Además debería incorporar la participación
multiagente (usuarios, constructores, promotores, diseña-
dores y técnicos de las administraciones) en los procesos
de diseño y rehabilitación.

40
Erlazio-, zaintza-, hezitze-, elikatze-, atseden-...espazioak

Espacios de relación, cuidado, crianza, alimentación, descanso...
Lana, ikasketa, irakurketa.. Lantegi-espazioa, eskulanak, brikolajea, biltegiratzea...

Trabajo, estudio, lectura... Espacio de taller, manualidades, bricolaje, almacenaje...
Logela
Habitación
Garbitegia...
Limpieza, lavandería...
Kirola...
Deporte...
PLANTA
BAJA
VACÍA
41
HACIA UN MODELO
URBANO SOSTENIBLE
“Lo que sucede en las plantas bajas son el espejo del alma de los barrios.
La vida en vecindad está muy condicionada con lo que los edificios ofrecen
a esta cota, con lo que vemos a la altura de nuestros ojos, aquellos espacios
que nos permiten encontrarnos con las vecinas y vecinos de nuestro u otro
bloque día a día, con aquellos que hacen de transición entre el interior y el
exterior.”
Cotidiana
La ciudad (es)casa_2021
¿Qué consecuencias tendría para mi barrio la expan-

sión de lo doméstico a pie de calle, a todos esos locales
vacíos en desuso? ¿Conllevaría la reactivación del comercio
de proximidad? ¿Haríamos más vida de barrio?¿Conver-
tiríamos el barrio en un espacio mas vital y seguro? ¿Po-
dríamos reducir el número de desplazamientos diarios y
por tanto ganar tiempo de vida, si en mi comunidad puedo
disponer de espacio común para el teletrabajo, el ocio o el
deporte? ¿Cómo afectaría al medioambiente, la movilidad,
la economía y la salud urbana?
42
Revitalizar la vida a cota cero de la ciudad, sustituir el pai-
HACIA UN MODELO URBANO SOSTENIBLE

saje de abandono, dejadez y desconfianza que generan los
frentes cerrados por bajos que se “vuelquen” de nuevo a la
calle es un reto de la ciudad contemporánea. A partir de
un cierto porcentaje de locales vacíos en una calle es muy
difícil revertir la dinámica de abandono, ya que los bajos
en uso atraen a posibles clientes para otros negocios. Una
ciudad que apuesta por recuperar el tejido social y
comunitario de su entorno tiene que prestar atención
a los espacios que quedan a la altura de los ojos. Ac-
tivar estos espacios no sólo tiene beneficios directos para
aquellas personas que los utilizan, también ofrecen mejo-
ras indirectas al resto del barrio siendo calles más seguras y
agradables, aportando los “ojos en la calle” que reclamaba
Jane Jacobs.
La vivienda expandida es una iniciativa que intenta

recuperar estos locales con intención de repercutir po-
sitivamente en el contexto urbano.
43
El modelo urbano
que promueve la
vivienda expandida
atiende a:
Una ciudad de los 15 minutos

Que revierta las dinámicas de movilidad y reduzca
las distancias y los tiempos de desplazamiento.
Una ciudad más sostenible que apueste por
la proximidad de los servios, del ocio y de los
cuidados. Donde se reactive la vida de barrio, se
recuperen las tendencias del comercio de proxi-
midad y se reduzcan de manera significativa las
necesidades de desplazamientos por motivo labo-
rales en una gran parte de la población.
Una ciudad feminista

Que acoja los principios del urbanismo feminista,
que ponga el énfasis en la vida cotidiana y de
cuidados, a menudo invisibilizados, asumiendo
la importancia de una comunidad consciente que
sostenga las necesidades reproductivas y asuma
unas cualidades del espacio urbano, apostando
por garantizar proximidad, diversidad, represen-
tatividad, vitalidad y autonomía.
Una ciudad más segura

Sin espacios oscuros y abandonados. Estos loca-
les reocupados son una suerte de activadores
urbanos que inundan las calles con luz y vida,
reforzando la idea de que todo espacio ocupado y
en uso es un potencial agente domesticador: que
vigila y cuida, visibiliza, alumbra y fortalece las
estructuras de comunidad.
44
Una ciudad digna de ser

habitada
La rehabilitación de infraestructuras y la regeneración
de tejidos urbanos y del parque residencial de vivien-
das será una estrategia clave que deberá apostar por
el cumplimiento de la cultura del habitar, man-
teniendo como objetivo una alta calidad del espacio
construido, arraigado en lo cultural y lo social, con
barrios dinámicos y de usos múltiples. Esta iniciativa
reivindica la necesidad de dignificar y reacondicionar
la vivienda para adecuarla a los mejorados parámetros
de habitabilidad. Además, propone flexibilizar el mo-
delo clásico de vivienda e impulsar la rehabilitación de
la existente en un contexto de rehabilitación urbana
integral. La ampliación de la superficie y usos de las
viviendas en plantas bajas, mejorará la calidad de la
vivienda colectiva y reactivará la vida comunitaria.
Una ciudad del encuentro

En la que la domesticidad empiece a formar parte
de la vida pública. Una domesticidad que posibilite
la coexistencia de distintos tipos de tejidos urbanos,
evite la fragmentación social y refuerce el sentido de
pertenencia. Que nuestras actividades domésticas
formen parte de la vida del barrio nos permite
generar una cultura del encuentro y de lo común
anegada hasta el momento por la cultura de la privati-
zación y el individuo.
45
Una ciudad cohesionada

Más consciente de las problemáticas de sus habi-

tantes; especialmente de las más duras e invisi-
bles: la soledad y el aislamiento de las personas mayo-
res, la falta de espacios de encuentro para las personas
adolescentes, las dificultades de inserción de las per-
sonas migrantes….En el confinamiento redescubrimos,
al menos por unos días, la importancia que cobran el
tejido social y las redes comunitarias. Compartir es-
pacios con nuestros vecinos y vecinas, personas de
realidad sociales diferentes, nos acerca a otras pro-
blemáticas y (pre)ocupaciones vitales; invitándonos a
empatizar con lo ajeno y permitiéndonos acompañar-
nos y sostenernos mejor.
Una ciudad doméstica

Que ponga en valor la cotidianidad y la vida, al fin y
al cabo. Lugares que refuercen los encuentros con
lo imprevisto y lo inesperado. Como individuos que
participan de la vida de la ciudad tenemos que apren-
der a convivir y a apreciar lo diverso, lo vulnerable y lo
sorprendente. Tenemos que cuestionar nuestra per-
cepción estética de lo “feo” y ordinario y estar dispues-
tas a incluir estas imágenes dinámicas, vivas y vividas
en nuestro imaginario urbano. Este modelo reivindica
una ciudad medida desde otros parámetros, que ofrez-
ca una experiencia urbana enriquecedora no solamen-
te para la turista. Una ciudad que asuma y refuerce su
complejidad; una ciudad heterogénea, rica y diver-
sa que invite a habitar sus espacios públicos.
46
Los beneficios

potenciales de
estas propuestas
de reactivación
de locales
ensamblan
perfectamente
con muchas de
las líneas de
actuación de la
Agenda urbana
vasca.
47
DIMENSIONES
de la vivienda
expandida
48
Dimensión urbana
Dimensión espacial
Dimensión social
Promoción y viabilidad económica
Dimensión de Género
Dimensión Mediombiental
*Las dimensiones de género y ambientales se consideran transversales
énero Dim
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49
DIMENSIÓN
ESPACIAL
50
Fórmulas para la revitalizar la vida urbana
DIMENSIÓN ESPACIAL
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Dimensión d
51
DIMENSIÓN ESPACIAL
En la dimensión espacial trabajamos los usos y acti-

vidades domésticas que pueden trasladarse a las plantas
bajas de los edificios. Los usos dependerán de las caracte-
rísticas espaciales de los locales, uso previo, tipología de
edificio y lugar en el que se encuentran.
Iñigo Berasategui_Bear
Derivar el uso de locales obsoletos sin presión comercial a practicas que
fomenten economías circulares y de lo común puede alterar las relaciones
sociales de nuestros barrios, humanizar la ciudad desde lo pequeño. Un
local vecinal para dejar las bicis, un aula que compartir para las clases par-
ticulares de los jóvenes del barrio, una habitación rotacional para cuando
vienen visitas a los vecinos, …
52
DIMENSIÓN ESPACIAL
DIMENSIÓN
ESPACIAL
1 TIPOLOGÍA EDIFICATORIA
2 POSIBLES USOS
3 USOS ALTERNATIVOS
53
DIMENSIÓN ESPACIAL
TIPOLOGÍA
EDIFICATORIA
Desde nuestra mirada de arquitectos, podemos centrarnos en comentar lo
obvio: la condición espacial y urbana de los bajos. Estrechos y alargados,
en contacto con la vía pública y sus ruidos u olvidos, con asoleos limitados
y prestaciones muy acotadas. En definitiva, espacios sobre-condicionados
donde las potenciales ocupaciones, al menos en modo convencional, resul-
tan difícilmente adaptables.
Muchos de los bajos de nuestras ciudades corresponden a

esta descripción espacial, especialmente los bajos de cier-
tas tipologías edificatorias: las plantas bajas de los cascos
antiguos, los ensanches o la mayoría de los bloques edifica-
torios del desarrollismo. Las torres o bloques aislados son
las tipologías en las que es más habitual encontrar locales
con mejores cualidades espaciales, ya que suelen contar
con dos orientaciones, son más altos y tienen un fondo edi-
ficatorio mas reducido. Cada tipología edificatoria plan-
tea unos retos o características diferentes según las
cuales se permite la legalización y adecuación de unas
actividades u otras. Por eso, un análisis tipológico ayuda-
ría a entender la organización del tejido urbano tratando
de plantear soluciones y reorganizaciones replicables en
cada entorno construido.
La gran mayoría de estos espacios serán un reto técnico.

La capacidad del profesional es determinante para
dotar de unas cualidades de habitabilidad dignas a los
locales.
54
DIMENSIÓN ESPACIAL
DIMENSIÓN
ESPACIAL
1 TIPOLOGÍA
EDIFICATORIA
Esquemas
tipológicos
55
DIMENSIÓN ESPACIAL
Esquemas tipológicos
TIPOLOGÍA EDIFICATORIA
1 Casco medieval
o casco urbano
2 Ensanche
3 Bloque abierto

56
DIMENSIÓN ESPACIAL
1 Casco medieval
o casco urbano.
*Pequeño fragmento de las siete
calles de Bilbao, en el Casco Viejo
7.93 m
111.98 m2
9.09 m
16.09 m
5.74 m

2.56 m
57
DIMENSIÓN ESPACIAL
2 Ensache
*Ensanche de Bilbao, en el
barrio de Indautxu.

58
DIMENSIÓN ESPACIAL
3 Bloque abierto
*Bloque abierto en Rekalde,
Bilbao
13.16
207.41 m2
8.81
72.61 m2
23.33
14.52
4.03
2.35
2.55
4.23

59
DIMENSIÓN ESPACIAL
POSIBLES USOS
Iago Carro_Ergosfera
La cuestión del tamaño, la forma y el uso previo de los locales vacíos es fun-
damental a la hora de pensar en sus posibilidades de uso. Las diferencias de
adaptación de uso según la morfología del espacio son enormes entre, por
ejemplo, un local vacío en obra que nunca tuvo un uso, a un local que era un
bar hasta que cerró (y que tiene una barra, cocina, etc.).
Además de las características comunes de las plantas bajas,

consecuencia de las caracterizaciones de cada tipología,
cada espacio tendrá sus características propias. Estas in-
fluirán en la adecuación del uso que la comunidad le quiera
dar a ese espacio; el estado constructivo en el que se en-
cuentra, el uso previo del local y las instalaciones con las
que cuenta, el contexto socio-urbano en el que se sitúa…
Los posibles usos son múltiples, tantos como los que

cada comunidad de uso pueda imaginar. Para este es-
tudio hemos categorizado estos usos en 6 tipos. Aún así, la
versatilidad a la hora de diseñar estos espacios puede per-
mitir la convivencia de distintos usos en un mismo lugar,
según los características edificatorias y los mecanismos de
gestión del espacio que se establezcan en la comunidad.
60
DIMENSIÓN ESPACIAL
DIMENSIÓN
ESPACIAL
2 POSIBLES
USOS
Categorización
de los usos
convivencia de usos
entre usos del mismo tipo
entre usos de distinto tipo
relación con la calle
61
DIMENSIÓN ESPACIAL
Categorización de los usos

POSIBLES USOS
Se han diferenciado estas 6 categorías de usos:
1 3
Espacio de Espacio
teletrabajo y de ocio,
estudio. deporte,
juego...
2
Espacio de
cuidado y
espacio de
relación.
62
DIMENSIÓN ESPACIAL
POSIBLES USOS
5
Almacenaje,
reparación e
intercambio
de objetos.
4 6
Espacio de Habitación
lavandería, satélite.
tendedero.
63
DIMENSIÓN ESPACIAL
POSIBLES USOS
1
Espacio de
teletrabajo
y estudio
Coworking
Teletrabajo
Estudio
10.00 m
Clases particulares Ø1.80 m

2.00 m
4.00 m
1.20 m
15.00 m
Extraescolares
Ø1.80 m
4.00 m 1.60 m
1.00 m
1.20 m
64
DIMENSIÓN ESPACIAL
POSIBLES USOS
2
Espacio de
cuidado
y de
relación
Salón
Encuentros colectivos
(reuniones, celebraciones)
Cocina, comedor
colectivo
Cuidado de mayores
Cuidado de menores
Jardín-huerto
15.00 m
Ø1.80 m
4.00 m
Ø1.80 m
65
DIMENSIÓN ESPACIAL
POSIBLES USOS
3
Espacio de
OCIO,
Y tiempo
libre..
Actividad física
Actividades de
ocio y juego para
infancia
Descanso y meditación
15.00 m
Ø1.80 m
4.00 m
66
DIMENSIÓN ESPACIAL
POSIBLES USOS
4
Espacio de
lavandería
y tendedero
Lavandería
Tendedero
Secadero
Depósito de artículos
para donación
15.00 m
1.20 m
Ø1.80 m
4.00 m
1.50 m
67
DIMENSIÓN ESPACIAL
POSIBLES USOS
5
Espacio de
Almacenaje,
taller,
intercambio
de objetos
Espacio de Almacenaje
Taller
9.60 m
4.00 m
Ø1.80 m
pasillo de maniobras
4.00 m
0.50 m
68
DIMENSIÓN ESPACIAL
POSIBLES USOS
6
Habitación
satélite
Estancias de aislamiento
(enfermedad, Covid...)
Apartamento primera
emancipación
Habitación satélite
(invitados, mudanzas,
obras...)
15.00 m
13.00 m 2.00 m
1.90 m
0.90 m 0.90 m 2.50 m

1.60 m
4.00 m
1.40 m
69
DIMENSIÓN ESPACIAL
Carles Baitges_Lacol
POSIBLES USOS
Cuando imaginamos qué usos podrían acoger estos locales la lista es infi-
nita. Nos parece especialmente interesante explorar cómo estos espacios
pueden expandir espacios domésticos, como si estuviéramos ampliando
nuestra casa y a la vez solapándola con otras viviendas del barrio: comedo-
res colectivos, lavanderías, espacios de juego, habitaciones para las visitas,
almacenes de herramientas y objetos compartidos,...
Una vez puestas sobre la mesa las distintas opciones, y

dentro de las opciones que ofrezca el espacio, hay que
definir para qué queremos utilizar la planta baja. Asumi-
mos que en un mismo espacio se podrían dar más de un
uso diferente, es decir, la mutabilidad del espacio debe-
ría ser una variable a tener en cuenta en el diseño y la
gestión. Los espacios deben ser adaptables para ajustarse a
situaciones y condicionantes diversos. Vamos a considerar
por tanto, que estas estancias serán multifuncionales y que
podrán acoger distintas actividades en función de la hora o
el día.
70
DIMENSIÓN ESPACIAL
Convivencia
POSIBLES USOS
de usos/actividades:
No necesariamente hablamos de simultaneidad de acti-
vidad sino de versatilidad de usos. Es necesaria una re-
flexión en torno a la compatibilidad de las diferentes
actividades, preguntándonos qué condicionantes encon-
tramos para definir la convivencia entre usos. Entendiendo
que las capacidades espaciales determinarán en última es-
tancia qué tipo de actividades va a tener un espacio, hemos
recogido posibles variantes en las que agrupamos usos que
podrían convivir.
71
DIMENSIÓN ESPACIAL
Convivencia entre mismo tipo de usos (ejemplos y

POSIBLES USOS
variables):
Convivencia entre espacios de almacenaje
*Los espacios de taller y

aparcamiento de bicis o carros
podrían convivir de forma con-
tinuada.
Convivencia entre espacios de relación y cuidados

*Los espacios de cuidado a la
infancia y atención a personas
mayores podrían convivir de
forma continuada.
*Los espacios de juego o entre-

tenimiento para menores y un
espacio de encuentro o salón
podrían convivir ajustando cada
uso a una franja horaria.
*Los espacios de deporte y un

espacio de encuentro o salón
podrían convivir, diferenciando
un uso entre semana y otro uso
para el fin de semana.
Convivencia entre espacios productivos

*Los espacios de trabajo y espa-
cios de reunión podrían convivir
ajustando cada uso a una franja
horaria.
*Los espacios de teletrabajo,

clases particulares y espacios
de estudio podrían convivir,
ajustando los usos a distintas
franjas horarias y repartidos a
largo de la semana.
72
DIMENSIÓN ESPACIAL
Convivencia entre distintos tipos de usos
POSIBLES USOS
(ejemplos y variables):
Convivencia entre espacios productivos

y espacios de relación y cuidados
*Los espacios de teletraba-
jo y los espacios para el
encuentro, podrían convivir
repartidos a largo de la
semana.
*Los espacios de teletrabajo

y los espacios para el estu-
dio y la formacion, podrían
convivir repartidos a largo
de la semana.
*Los espacios para activi-

dades comerciales y los
espacios de taller podrían
convivir, ajustando los usos
a distintas franjas horarias
y repartidos a largo de la
semana.
73
DIMENSIÓN ESPACIAL
El local puede tener un único uso o ajustarse a las di-

POSIBLES USOS
ferentes necesidades de los usuarios. Asimismo, puede

que existan actividades incompatibles. Serían, por ejemplo,
aquellas que por acústica no puedan convivir con otras o
aquellas qué necesiten material específico que no se pue-
dan almacenar en otro lugar. A la hora de pensar en que
actividades combinables se pueden clasificar por el tipo de
actividad, si conlleva ruido potencial, si exige concentra-
ción/aislamiento, etc.
Así, las limitaciones espaciales ya mencionadas pueden superarse a partir
de flexibilidad y buena arquitectura. La relación forzada con la privacidad
superada a través de terrazas intermedias o jardineras, fachadas de múlti-
ples capas que permitan graduar nuestros grados de exposición a las vistas.
Los espacios reducidos contrarrestados con generosas alturas o espacios
sin jerarquía, donde la flexibilidad se haya en lo potencial y el usuario libre-
mente pueda ocuparlos para su trabajo, ocio, descanso o todo a la vez.
El proyecto arquitectónico es el que tiene que permitir la

combinación de estos múltiples usos y la adaptación del
espacio a las necesidades de las personas usuarias.
Desde hace décadas que la disciplina arquitectónica ha teorizado y experi-
mentado con viviendas colectivas flexibles y ampliables. Quizás la solución
tiene más que ver con la gestión que con la tecnología y el diseño.
74
DIMENSIÓN ESPACIAL
La relación con la calle:
POSIBLES USOS
Algunos de los usos previstos tienen más retribuciones
sobre el espacio público que otros. Lo interesante sería
favorecer aquellos locales que fomentan el encuentro y
la vitalidad urbana. Por ejemplo, no es lo mismo tener en
planta baja trasteros que una zona de talleres o de juegos
para niños y niñas. En cualquiera de los casos el tratamien-
to que se le de a la fachada será uno de los aspectos a regu-
lar para estos espacios, procurando que se establezca algún
tipo de correspondencia y relación con la calle.
Elena Pérez Hoyos y Sara González Bustindu_ Surbisa

La incidencia en el espacio público de la actividad comercial es realmente
alta y los estudios demuestran que no es lo mismo tener un local vacío a pie
de calle y tres seguidos abiertos que cinco locales cerrados a nivel de per-
cepción de la vida pública. Quizás algunos de los usos planteados pueden
seguir dando la sensación de estar cerrados hacia la calle, sin beneficiar a lo
publico. Sí que tiene ese aspecto comunitario, pero unos trasteros compar-
tidos con una fachada ciega siguen sin aportar interés al ambiente urbano.
Consideraríamos indispensable analizar qué consecuencias tiene sobre lo
público esa actividad que se genera.
75
DIMENSIÓN ESPACIAL
USOS
ALTERNATIVOS
La ocupación de estos locales es una forma de revitalizar la
calle. En caso de que no se logre reactivar estos espacios y
permanezcan vacíos se puede pensar en otras estrategias
de domesticación del espacio de los bajos cerrados.
76
DIMENSIÓN ESPACIAL
DIMENSIÓN
ESPACIAL
3 USOS
ALTERNATIVOS
domesticar los cierres
Deconstruir los bajos

para dejar entrar a lo
doméstico
77
DIMENSIÓN ESPACIAL
USOS ALTERNATIVOS
domesticar los cierres
Reocupar estos bajos y darles un nuevo uso es la mejor de

las soluciones para reactivar estos espacios; pero, se asume
la dificultad e improbabilidad de que todos los bajos vacíos
tengan un uso comunitario. Por eso, a una escala de inter-
vención más pequeña, se propone intervenir sobre los
cierres ciegos para tratar de amabilizar estas fachadas.
Se podría regular la situación de las persianas cerradas,
forzando, por ejemplo, la necesidad de instalación de un
banco en el retranqueo de la persiana, proponer algún tipo
de alumbrado público, o habilitar un espacio para jardines
públicos verticales.
El simple hecho de cambiar el ladrillo de cierre de los lo-

cales por otro material más amable supondría una notable
mejora en el espacio público. De la misma manera, se pue-
den sustituir las persianas metálicas opacas por unas tras-
lúcidas que permitan un alto grado de visibilidad del inte-
rior y que obliguen a cuidar el aspecto del escaparate.
78
DIMENSIÓN ESPACIAL
USOS ALTERNATIVOS
El strip urbano de carteles y neones que cubre los locales y acota el
espacio público es otro de los elementos sometido a reflexión con el
abandono de los bajos comerciales. Estos elementos que Venturi y Scott
Brown analizaron profusamente en Las Vegas y vincularon directamente
con la necesaria significación y la comunicación, como una concepción
arquitectónica que podía adoptar formas expresivas o incorporar anun-
cios o rótulos comerciales para transmitir mensajes al colectivo ciuda-
dano de manera directa centrados en la publicidad.
Dentro de la misma línea de actuación; estas persianas

bajadas pueden ser un elemento de comunicación ur-
bana. Un expositorio adecuado para la colocación de car-
teles, avisos... incluso alumbrado a ciertas horas del día.
Un espacio de comunicación autorizada y adecuada, que
puede a su vez acoger en su configuración algunos de los
elementos mencionados como los retranqueos o bancos.
Transformar esta estrategia, utilizada habitualmente en
la publicidad, en elementos pedagógicos o informativos
puede suponer un shock, un impacto, donde guiados por
lo visual alteremos esa sucesión obsoleta de mensajes en
enseñanzas, informaciones, o poesía. ¿Podemos imaginar
un escenario de calle limitada e iluminada por la belleza,
el conocimiento o simplemente lo descapitalizado?
79
DIMENSIÓN ESPACIAL
Deconstruir los bajos

USOS ALTERNATIVOS
para dejar entrar a lo do-

méstico
Se plantea la opción de “derribar” el bajo construido

y reacondicionarlo como acceso a espacios libres de la
ciudad más privados y domésticos. Convertiríamos así
estos locales sin uso en parte del tejido del espacio público.
Esta opción está limitada a casos muy concretos, en los que
el contexto urbano requiera o permita esta intervención
casi de acupuntura. Queda reservada para casos en los que
el patio de manzana se pueda transformar en espacio pú-
blico y en los que la configuración del edificio sea tal que
el espacio que queda al “vaciar” el bajo cumpla las condi-
ciones para formar parte del tejido público (altura, ilumi-
nación...). De esta forma podrían fortalecer la red espacios
abiertos cubiertos de la ciudad además de permitir el acce-
so a esos patios.
Deconstruir, borrar pedazos de ciudad y entender los vacíos como nuevas
oportunidades. Una de las principales acciones potenciales derivadas de la
degradación del parque de locales es superar su condición de local-uso y
apropiarse de su condición de espacio.
Este cambio de aproximación nos brinda la oportunidad de entenderlos

como espacios a ocupar por la ciudad. Esponjarse en zonas densas o ve-
getarse en zonas sobre urbanizadas, un lugar techado para descansar o
aparcar la bici o simplemente respirar en una isla de silencio.
80

DIMENSIÓN ESPACIAL

@karramarrez
81
DIMENSIÓN
URBANÍSTICA
82
Fórmulas para revitalizar de la vida urbana
DIMENSIÓN URBANÍSTICA
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Dimensión d
83
Este capítulo recoge un análisis de la dimensión urbanísti-

ca de expansión de lo doméstico.
Juanma Murua_murua: active people: active places

El urbanismo ha mostrado una escasa capacidad de responder a los cam-
bios en las esferas económica y social que se llevan viviendo las últimas
décadas. La brecha entre la velocidad de cambio socio-económico y la dila-
ción de las respuestas urbanísticas se ha hecho tan grande que a la ciudad
construida le han saltado las costuras.
El urbanismo ha mostrado sus mejores capacidades a la

hora de planificar el crecimiento de la ciudad. Empleando
herramientas asentadas en la solidez y la estabilidad ha
proyectado espacios bajo la premisa de la permanencia de
usos. Equipamientos, edificios y zonas proyectadas para
usos concretos, hasta que esos elementos no cumplen con
la función prevista y el urbanismo se encuentra ante un
dilema. Si bien hasta ahora la perspectiva habitual para la
reactivación de los locales ha sido la de la revitalización
del comercio, comprender la fuerza y consistencia de estas
dinámicas debe llevarnos a pensar en nuevas alternati-
vas para esos locales en desuso, nuevas normativas y
herramientas legislativas y nuevas ideas para el diseño
de ciudad.
Hablar de temas pequeños desde miradas cercanas es muchas veces la ma-
nera mas acertada de cercar los problemas más complejos. En la ciudad, a
menudo, esta mirada es la única vía, o al menos la opción adecuada. Obser-
var la paulatina desaparición de uso de los locales comerciales de nuestras
ciudades es un primer paso, preguntarse sobre las razones complejas que
empujan a esta ruptura del expansionismo urbano es otra, intentar vislum-
brar las oportunidades que de ellas derivan, quizá, nuestro mejor aporte.
84
DIMENSIÓN
URBANÍSTICA
1 ANÁLISIS Y DIAGNÓSTICO
2 ESCALAS DE INTERVENCIÓN
3 NORMATIVAS Y POLÍTICAS
URBANAS
85
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
Uno de los primeros pasos de cualquier proceso de reacti-

vación de locales es realizar un diagnóstico de la situa-
ción concreta de los locales vacíos y la relación con sus
respectivos entornos. Para comprender el alcance y los
efectos que el fenómeno del abandono tiene sobre la vida
urbana es necesario tener un control de la situación de los
locales.
86
DIMENSIÓN
URBANÍSTICA
1 ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
87
Un estudio que, para ser operativo, debe ser suficien-

ANÁLISIS Y DIAGNÓSTICO
temente exhaustivo, pues cuestiones como el tamaño, la

forma, el uso previo o el estado de conservación son fun-
damentales a la hora de pensar las posibilidades de uso de
cada uno de ellos: hay una enorme diferencia entre, por
ejemplo, un gran local vacío en estado de obra que nunca
fue utilizado y un pequeño local que funcionó hasta hace
poco como cafetería y que cuenta con barra, cocina, aseos,
etc.
A su vez, ayudaría cruzar y vincular otros datos que influi-

rían en la viabilidad de los locales de vivienda expandida;
el estado del comercio en la zona, las condiciones de habi-
tabilidad en las viviendas del entorno, los datos sociode-
mográficos del barrio (información sobre la edad media, las
rentas, las procedencias…) o datos relativos a los servicios
y equipamientos públicos existentes en la zona. Este es-
tudio detallado de los locales comerciales puede ser
de ayuda para diseñar nuevas ordenanzas municipales
que permitan la concesión de licencias de usos determina-
dos o singulares dando por supuesto que esta información
debe ser de acceso libre y público.
Hay que realizar un análisis de la realidad actual para definir la esca-
la del problema y de la oportunidad. Si el objetivo es conocer el fenómeno
sobre el que se desea incidir, el primer paso es probablemente la realización
de cartografías de acceso público sobre los locales vacíos en las ciudades.
Abrir la información para reconocer los distintos contextos (existen grandes
diferencias entre barrios en lo que a la proporción de locales vacíos y en uso
se refiere), definir el papel de los diferentes agentes implicados (administra-
ciones públicas, propietarios/as, colectivos ciudadanos, vecinos/as, etc.) y
poder imaginar así propuestas de intervención adaptadas a estos territorios
y comunidades.
88
Actualmente el estado de uso o habitabilidad de un local se
ANÁLISIS Y DIAGNÓSTICO
conoce a través de las altas de actividad o de los contratos
de alquiler, pero son pocas las instituciones que realizan
estudios a pie de calle, debido en parte a la cantidad de
recursos que estos estudios requieren y la corta periodici-
dad a la que habría que actualizarlos. Aún así, el análisis
y la intervención en estos locales debe ser sensible a
los procesos de uso informal más difíciles de detectar y
documentar, pues en muchas ocasiones solo están vacíos
aparentemente y, en realidad, son lugares de almacenaje o
espacios de reunión y actividad social de distintos tipos de
comunidades. Considerar la domesticidad como una va-
riable que define el grado de vacío o abandono de un local,
pondría en cuestión los parámetros actuales de las defini-
ciones que determinan el estado de uso de un local y nos
permitiría descubrir expansiones de la vivienda existentes
en las capas informales de la ciudad.
Reconocimiento de los usos informales y de la urbanidad del vacío.
Por último, habría que recordar que estos locales no son solo su espacio
interior útil, sino también sus fachadas y sus áreas urbanas anexas. Desde
esta perspectiva, dentro de los usos informales que habría que considerar en
cada caso también estarían los que emplean estos otros espacios, como las
fachadas ciegas y sin uso aparente que se convierten en punto nodal para la
comunicación a través de cartelería o pintadas, o como los espacios delan-
teros de locales vacíos que son utilizados para la venta ambulante en las
calles comerciales.
Analizar la situación de manera exhaustiva permite a su

vez entender procesos más globales de ciudad, ya que per-
mite comparar la diferencia entre unos y otros sectores de
la ciudad. De esta manera, podríamos no solo pensar en
la vivienda expandida como una herramienta de inter-
vención en un inmueble concreto, sino en una escala
territorial más grande (una calle, manzana, zona, ba-
rrio…); aportando de esta manera soluciones más globales.
89
ESCALAS DE
INTERVENCIÓN
Según la escala territorial a la que se propone interve-
nir, los planes o herramientas urbanísticas necesarias
para su gestión serían distintas. Es diferente plantear
una estrategia a escala de ciudad que a nivel de barrio, de
plaza o calle; de manzana o de inmueble.
90
DIMENSIÓN
URBANÍSTICA
2 ESCALAS DE
INTERVENCIÓN
La vivienda expandida a
gran escala
Estrategias de regeneración
urbana, planes territoriales,
planes comunitarios…
Redes de espacios comunitarios

en planta baja
pequeña escala,
en casos aislados, o
proyectos piloto.
91
ESCALAS DE INTERVENCIÓN
gran escala:
Estrategias de regeneración urbana, pla-

nes territoriales, planes comunitarios…
La vivienda expandida puede enfocarse como una estrate-

gia de ciudad, de sector o de barrio; una escala territorial
mayor que el propio inmueble. En este caso, puede ser una
estrategia asociada a algún plan estratégico o a alguna
herramienta urbanística más sencilla como una ordenanza
municipal, una subvención o un programa vinculado a la
adaptación de locales para un uso comunitario.
La activación de los bajos tiene muchas repercusiones

en el entorno urbano y puede que la vivienda expan-
dida sea una posible estrategia dentro de los planes de
regeneración o planes de barrio. Vincularlo a algún plan
estratégico urbano sería lo ideal en caso de que nos propu-
siéramos generar una red de espacios de uso doméstico. Se
trata de crear pequeñas comunidades habilitadas para el
cuidado de niños y niñas pequeñas, zonas de estudio, bi-
bliotecas para estudiantes, zonas de estar para adolescen-
tes… y poder combinarlo con usos más funcionales como
pequeños talleres, trasteros o lavanderías.
92
Estos planes deben estar acompasados con las estrategias
de dinamización y activación comercial, ya que este tipo
de espacios de uso doméstico pueden motivar la apertura
de locales comerciales. Además, es fundamental no perder
de vista la cuestión contextual, debe estudiarse cuál es
el equilibrio adecuado entre los bajos utilizados como
locales comerciales de acceso público y los dedicados
al desarrollo de actividades domésticas o comunitarias.
Luis Carlos Delgado_ Sestaoberri

Estaría bien que esta estrategia formara parte de planes que no se centra-
ran solamente en las viviendas, como los planes locales de rehabilitación de
barrios y planes de desarrollo comunitarios, aunque estos, hasta ahora, solo
se han desarrollado en barrios o zonas con especial vulnerabilidad social.
Teniendo en cuenta que los ejes que se trabajan en los planes comunitarios
son la seguridad ciudadana, la identidad de barrio, las infraestructuras y
la proyección económica se pueden empezar a entender los locales como
herramientas para solucionar las necesidades comunitarias de un barrio. Se
podría apostar por una política clara de intervención en locales privados,
como espacios que tienen una función social, de convivencia y colectiva.
Redes de espacios comunitarios

en planta baja
Generar redes de espacios es posible, especialmente si

la gobernanza de los espacios es institucional. De esta
forma puede existir una planificación que diversifique los
usos y necesidades, evitando las zonificaciones y generan-
do una red programática pública a pie de calle. Se puede,
por ejemplo, crear algún tipo de disgregación de los pro-
gramas ubicados hoy en día en equipamientos públicos.
Patricia Molina_Tecnalia
Se podría plantear y facilitar la compra de estos locales por parte de
la administración a través de ordenanzas o incentivos, para instalar la
propia oficina de rehabilitación, que conviene que estén situados en el
barrio con asistencia personal. Eso de manera temporal, durante la re-
habilitación, pero después se podría plantear para todo tipo de usos pú-
blicos necesarios en el barrio. No hace falta, a veces, construir grandes
equipamientos o esperar a tener presupuesto para esa parcela reservada
a todo un edificio equipamental.
93
94
Es cierto que dispersar los programas públicos supone al-
gunas dificultades para la propia administración (a nivel de
personal profesional, de gestión de inmuebles, de control y
seguridad del espacio…), pero permitiría aprovechar estos
espacios vacíos con programas que incrementan el com-
partir comunitario y las relaciones vecinales.
Esta red de espacios de vivienda expandida no tendría

porque ser completamente institucional en su gestión.
Los mecanismos de gestión mixta, si bien son más com-
plejos, podrían mejorar el funcionamiento y fortalecer el
objetivo de creación de lazos comunitarios. Habría que ver
cómo se resolverían las implicaciones en la gestión, la or-
ganización, el mantenimiento... Por ejemplo, organizándo-
lo a través de Asociaciones Vecinales y ofreciendo disponi-
bilidad de uso para todos los vecinos y vecinas. O, al revés,
espacios que pertenecen a la comunidad pero cuya gestión
quedaría a cargo de los centros de distrito.
Todavía estamos esperando ver nacer estas iniciativas, pero ya fantaseamos
en un escenario ideal donde una red de espacios con usos complementarios
permitiera resolver las necesidades que las personas no pueden (o quieren)
resolver en sus viviendas u otros espacios de la ciudad. Donde encontrar-
nos con otras personas para socializar y compartir ciertas tareas. Con una
gestión ágil, como podemos tener hoy en día con las bibliotecas, que po-
damos usar con una aplicación de móvil, una web, o incluso un mostrador
para aquellas que necesitan ayuda de otra persona. Aunque sea incipiente,
vemos proyectos como Dones Cohabitant del Col·lectiu Punt6, que apuesta
por compartir espacios comunitarios fuera del hogar para reivindicar que
las tareas de cuidados y reproductivas sean responsabilidad social y públi-
ca, haciéndolas visibles en los entornos urbanos y comunitarios.
95
pequeña escala,
en casos aislados, o proyectos
piloto.
Existe la posibilidad de que un grupo concreto con una

necesidad específica y común decida, como iniciativa
particular, promover un local de uso doméstico. Por
ejemplo, es probable que una comunidad de vecinos decida
comprar el bajo de su vivienda para instalar trasteros o al-
macén; o que, sin ningún tipo de estrategia urbana detrás,
un grupo de vecinos y vecinas del barrio decida instalar una
cocina comunitaria en un local.
En la misma escala de actuación urbana encontramos

los proyectos piloto promovidos desde la administración
o algún otro colectivo. En estos casos también se propone
un uso doméstico en un local concreto sin tratar de incidir
en una estrategia urbana más amplia.
Si bien este tipo de iniciativas no tendrían el mismo impac-

to urbano que una estrategia a escala ciudad, pueden ser
pequeños laboratorios en los que testar diferentes usos
y sistemas de gestión y organización. En cualquier caso,
es necesaria la flexibilización de la normativa para acoger y
promover estas iniciativas.

Otra de las líneas de actuación de la Agenda Urbana es la compatibilidad
de las actividades económicas con los tejidos residenciales, flexibilizando
los instrumentos de ordenación urbanística. Esta flexibilización será fun-
damental para el desarrollo de alternativas de reactivación de locales tanto
para uso económico como comunitario.
96


@karramarrez
97
NORMATIVAS Y
POLÍTICAS URBANAS
Existen muchos mecanismos legislativos y políticos
que pueden favorecer la posibilidad de que estas ini-
ciativas proliferen: cambios en las normativas de pla-
neamiento, ordenanzas urbanísticas, ordenanzas fiscales,
políticas especificas de financiación y de asignación de
presupuestos…
98
DIMENSIÓN
URBANÍSTICA
3 NORMATIVAS Y
POLÍTICAS
URBANAS
Normativas o regula-
ción que determinan
las posibilidades de
uso de un local.
Normativas que regulan los
usos del local
Normativas que condicionan

las distribuciones espaciales
de los locales
Normativas, políticas o regu-

laciones que podrían facilitar
la activación de locales des-
tinados a usos domésticos.
Estrategias urbanísticas a
escala de planeamiento
Normativas u ordenanzas
específicas
Otras estrategias políticas
99
Normativas o regulación que

NORMATIVAS Y POLÍTICAS URBANAS
determinan las posibilidades de

uso de un local.
Acudir a la ventanilla de atención de la administración

municipal es el primer paso para cualquier operación que
se quiera realizar en un local: reformar un local, cambiar su
uso, pedir licencias, registrar el local… Ya sea una iniciativa
particular o pública, habrá que seguir las pautas municipa-
les habituales de adecuación o modificación de un local.
Normativas que regulan los usos

del local
Los usos permitidos en las plantas bajas de los edificios

estarán condicionados por las normativas de cada mu-
nicipio. En algunos casos son más restrictivas que en otros
por lo que nos podríamos encontrar con algunas trabas,
complicaciones o limitaciones legales a la hora de querer
plantear un uso no contemplado por la normativa.
Las normas urbanísticas generales de los Planes Generales

de Ordenación Urbana contemplan los usos característicos,
los usos permitidos y complementarios y los usos prohibi-
dos de los locales en planta baja. Los usos de las plantas
bajas están condicionados por los regímenes de uso de las
parcelas en las que están. El uso característico de la parcela
condicionará las posibilidades de ese local. Lo ideal es que
el local se sitúe en una parcela de uso residencial.
100
Según la tipología edificatoria del inmueble las regulacio-

nes pueden variar, pero lo más habitual en nuestros de-
sarrollos inmobiliarios es que el uso característico de las
plantas bajas de los edificios de viviendas sea uso terciario.
Aunque no sea como uso previsto, probablemente estarán
permitidos la gran mayoría de los usos que se planteen
para estos locales. Muchos serán compatibles con aquellos
definidos como equipamientos comunitarios.
Una vez determinado el uso que tendrá el local, en

caso de que esté permitido, hay que prestar atención
a las normativas específicas. Si se propone un cambio de
uso, se deben comprobar las ordenanzas de cada municipio
para las especificaciones de estos cambios en locales. Cada
uso tendrá su ordenanza particular, diferente en cada mu-
nicipio.
Algunos usos presentan menos dificultades legislativas

a la hora de ponerse en marcha, bien porque no cuentan
con ordenanzas específicas o bien porque se asemejan a
usos con regulaciones sencillas. Por ejemplo, salas de estu-
dio o de trabajo que podríamos asemejar a nivel normativo
a las oficinas o a los equipamientos docentes.
Probablemente los usos como cocinas comunitarias o

viviendas en planta baja (habitaciones satélite) se rijan
por ordenanzas particulares.
Las cocinas comunitarias se deben considerar como es-

tablecimientos o locales hosteleros, al igual que lo son los
txokos u otros establecimientos dedicados a la actividad de
restauración no abiertos al público. En este caso se deben
revisar las ordenanzas reservadas para los establecimientos
de hostelería.
Las viviendas en planta baja cuentan con restricciones y

limitaciones importes, ya que, teniendo en cuenta las ti-
pologías de las plantas bajas, es difícil encontrar espacios
localizados en estas zonas del inmueble que realmente
cumplan las condiciones de habitabilidad que dignifican las
viviendas.
101
S. Tomé Fernández, 2021

Regenerando barrios en Euskadi: aspectos geográficos

Por fin, el País Vasco es una de las comunidades autónomas donde está
permitido el uso de locales comerciales vacíos como alojamientos en las
ordenanzas de municipios como Barakaldo y Sestao. Bilbao llega más allá,
al abrir ciertos barrios a una eventual conversión de locales ociosos en
viviendas de protección pública. Esa solución se ha ensayado en Santutxu (3
viviendas en 4 locales), utilizando la base de un inmueble con patio-jardín,
donde se logra mayor confort ambiental que en espacios exclusivamen-
te abiertos a la vía pública (Gobierno Vasco, 2018). Fue una iniciativa de
prueba para el programa Loft Study House del Gobierno Vasco (2018), que
busca dedicar cuarenta y cinco lonjas a pisos sociales y alojamientos dota-
cionales (Martín-Salas , 2020).
En Euskadi ha habido muchos avances legislativos en esta

línea de activación de viviendas en planta baja. Aunque el
personal técnico coincide en que tienen que ser iniciativas
con características muy específicas y que no es un modelo
generalizable.

La gran mayoría de las plantas bajas no están preparadas para acoger vi-
viendas en su interior. Por eso, plantear la vivienda como posible uso de los
bajos puede llevarnos a desvirtuar las reivindicaciones y avances consegui-
dos en materia de habitabilidad y dignificación de la vivienda. Las nuevas
normativas son estrictas en este sentido porque tratan de proteger a las
personas más vulnerables de acceder a infraviviendas, por lo que hay que
tener cuidado con las propuestas de recuperar las cédulas de habitabilidad
para las plantas bajas.
Hemos de entender en primer lugar, que esta apuesta de vivienda social en
planta baja no debe pretender lo cuantitativo, ni su generalización como
solución a la escasez de la misma, si no una apuesta clara por el valor de lo
experimental como atractivo.
102
Normativas que condicionan las distribu-

ciones espaciales de los locales
En algunos casos, puede ser que para conseguir los permi-

sos y licencias correspondientes haya que seguir también
las normativas especificas de cada municipio que regulan
la modificación espacial de los locales en cuanto a accesi-
bilidad, salubridad, protección frente a incendios… En caso
de que la normativa no especifique criterios espaciales ni
equipamentales concretos, puede ser que en ciertos ca-
sos se deba recurrir al Código Técnico de la Edificación.
103
Normativas, políticas o
regulaciones que podrían

facilitar la activación de locales
destinados a usos domésticos.
Estas iniciativas podrían y deberían trascender las iniciativas comunitarias,
es decir, deberían promoverse desde la administración pública, ya que esos
zócalos tienen mucha influencia en la vida urbana a nivel de seguridad, de
actividad y de utilización del espacio urbano o a nivel de imagen del espacio
público. La administración debería, por supuesto, acompañar y favorecer
las iniciativas comunitarias, pero en ciertos lugares también incluso, pro-
moverlas, liderarlas y financiarlas. Ese promoverlas podría ser normativa-
mente y financiarlas a través de incentivos o penalizaciones.
Estrategias urbanísticas a escala de

planeamiento
Para favorecer dinámicas de activación de los locales de planta

baja se plantean algunas estrategias a escala de planea-
miento general que mejorarían las situaciones de abandono
de estos bajos comerciales. Muchas de estas intervenciones
ayudarían no solamente a los locales reactivados para uso do-
méstico y comunitario:
104
• Dispersar las oficinas acumuladas en edificios terciarios

y esparcirlos por los bajos y locales vacíos recalificando
las parcelas de suelo terciario, que invitaría a trasladar
las oficinas y otros usos productivos a la cota cero.
• Promover las modificaciones del Plan General para

hacer adaptaciones que tras estudios pormenorizados
determinen los usos más adecuados de las plantas bajas
en cada zona de la ciudad. Tratar de agrupar demandas
y necesidades colectivas y plasmarlas en los bajos.
• Regular el aumento de edificabilidad. En caso de

que no se mantenga la condición de uso terciario en los
locales, nos encontraríamos con una pequeña dificultad
urbanística. La compra de locales por parte de las comu-
nidades de vecinos como adhesión a las viviendas ubi-
cadas en planta alta podría plantear modificaciones en
los estándares urbanísticos definidos en el plan, ya que
podría considerarse un aumento de la edificabilidad de
la vivienda.
Se requieren fórmulas de regulación y control para este

tipo de casos. Sería recomendable que fuera una alterna-
tiva ventajosa para la comunidad, como forma de incen-
tivar la adquisición de estos locales. Por ejemplo, que
tras un análisis de habitabilidad, se identificaran inmue-
bles en los que las viviendas no cumplen los criterios
mínimos de accesibilidad y se pudiera compensar esta
habitabilidad con la adhesión del local o de parte del
local a las viviendas para suplir esa falta habitabilidad.
Esto sería más una política de mejora de la accesibilidad,
formaría parte de las políticas de vivienda y requeriría
un estudio amplio del parque edificatorio del municipio
para detectar las zonas prioritarias carentes de ciertos
aspectos de habitabilidad.
105
Normativas u ordenanzas específicas

Es fundamental reformular la legislación y las normativas en

torno a los usos del suelo y a los arrendamientos urbanos para
evitar en lo posible sus consecuencias negativas. Dentro de
este marco se propone:
Es necesario el impulso de modificaciones legislativas
para fomentar el uso de estos locales. En todas las ciu-
dades hay casos muy significativos de bajos comerciales
que pasan décadas sin uso aún estando situados en calles
centrales con mucha actividad urbana.
• El contexto actual es un buen momento para plantear

posibilidades difíciles de imaginar en otros tiempos e
intentar darle la vuelta a esa máxima de que durante las
crisis solo el poder es capaz de introducir cambios en su
beneficio, que se acaban consolidando más allá del pe-
riodo de excepción. Se propone la posibilidad de tener
herramientas de acción más flexibles para reaccio-
nar ante emergencias urbanas como el abandono de
las plantas bajas, o la crisis de habitabilidad de las
viviendas.
Se plantea la cesión temporal por cuestiones de emergencia. Usos como
el de la provisión de espacios habitables para aislarse por contagio de una
enfermedad infecciosa (o como refugio de las personas sin hogar u otras
situaciones de emergencia) sí deberían poder ponerse en marcha sin más
aparataje legal que la obligación directa por la función social de la propie-
dad que establece la Constitución. Cumplir la legislación podría tener ahora
cabida gracias a un contexto en el que aislar el virus es una cuestión asumi-
da socialmente como un interés público y, al mismo tiempo, se ha recono-
cido la incapacidad de muchas viviendas para asegurar ese aislamiento en
unas condiciones mínimamente dignas y eficaces.
106
Esta agilización de la normativa permite regular la posi-

bilidad de intervenir de manera temporal, flexibilizando
la normativa para los proyectos piloto de esta y de otras
estrategias de innovación urbana. Se facilitaría el testeo
de los proyectos y de las ordenanzas realmente necesa-
rias para su aplicación extendida.
Las legislaciones actuales no contemplan las posibi-

lidades que se escapan de lo habitual, lo que dificulta
enormemente utilizar estos locales para otros usos no
establecidos.
Buena práctica
La 176 modificación del P.G.O.U. de Zaragoza propone ampliar usos de las
plantas bajas para frenar su deterioro urbano. De esta manera, los locales
en desuso podrían destinarse a usos culturales, comunitarios o de espacios
de creación; también como estacionamiento de automóviles y vehículos de
movilidad personal (bicicletas, patinetes con motor...) en zonas densificadas
donde las viviendas construidas no siempre cumplan con la dotación míni-
ma de estacionamiento, para almacenes compartidos para distribución de
mercancía. https://www.zaragoza.es/sede/servicio/noticia/230579
• Al igual que existen ayudas a particulares para adaptar

viviendas a las normativas de accesibilidad o de salubri-
dad, sería interesante aplicar estos incentivos para las
viviendas antiguas que no cumplan con los estándares
de superficie mínima actuales para habilitar espa-
cios comunes en edificios a rehabilitar.
• Se propone revisar la normativa para incorporar usos

comunitarios en las plantas bajas.
• En cualquier caso, las regulaciones y ordenanzas para

las plantas bajas deben asegurar la diversidad de usos
y evitar la aparición de calles enteras con bajos con
el mismo usos en sus plantas bajas, imposibilitar un
paisaje urbano repleto de bajos convertidos en trasteros
con escaparates ciegos o con una excesiva extensión de
las Black Stores y Black (Dark)-Kitchen. Se pueden re-
plicar modelos como las ordenanzas de la hostelería de
algunas ciudades que evitan la masificación de calles
donde sólo existen bares en sus plantas bajas.
107
• La reformulación de la legislación en torno a la Ley de

Arrendamientos Urbanos podría evitar que fuera ren-

table mantener un local vacío y sin uso. Es interesante
plantear una ordenanza que penalice o desincen-
tive la existencia de locales sin uso. No debería ser
legal mantener un local vacío y sin uso durante años
sólo porque la propiedad no quiera rebajar su precio de
alquiler. En el marco de la reconocida función social de
la propiedad, no parece una radicalidad ajena al interés
general plantear límites a las expresiones más duras de
la ideología rentista.
El ayuntamiento podría promover esta iniciativa, sin tener que comprarlo,
simplemente bonificando a los propietarios, al igual que se hace con la in-
centivación de viviendas privadas, para que entren en una bolsa de alquiler
público. Un alquiler destinado a usos de tipo laboral, social, innovación…
según las características del local. O incluso incentivar a la comunidad la
compra del local para luego bonificarla, y proponer el espacio como lugar
de socialización de ciertos colectivos…
• Al igual que ocurre con las viviendas, se pueden plan-

tear bonificaciones a las personas propietarias que
quieran poner sus locales a disposición de la admi-
nistración para que medien entre el propietario y el
arrendatario y gestionen el alquiler (a precios asequi-
bles), el buen uso y el mantenimiento del local.
• Valorar la posibilidad de promover alguna ordenan-

za de subvención para la activación de espacios en
desuso en planta baja. Ordenanzas dirigidas a entida-
des jurídicas, comunidades de propietarios, asociaciones
comunitarias o vecinales que puedan justificar la necesi-
dad de un espacio añadido para las viviendas, o justificar
una necesidad concreta que existe en el barrio. Subven-
ciones que ofrezcan algún tipo de ayuda o soporte eco-
nómico en la adquisición, alquiler, reforma y manteni-
miento del proyecto. Tratándose de una subvención, el
sistema de concesión debería exigir los requerimientos
necesarios para justificar de manera justa y transparente
la elección de los proyectos.
108
Otras estrategias políticas

• El traslado de servicios terciarios a la cota cero, impli-
caría regular el alquiler de los locales en planta baja
para que fueran precios equiparables a los de las
plantas altas de oficina.
• Los bajos comerciales en los planes de regeneración

siempre son una preocupación, no solo por lo que su-
pone su abandono y las consecuencias a nivel urbano.
Debido a la ley de propiedad horizontal, supone un pro-
blema y un conflicto el hecho de que los propietarios de
los locales tengan que aportar económicamente en la re-
habilitación de los elemento comunes. Que estos locales
fueran propiedad de la comunidad o de la administra-
ción facilitaría estos procesos. Podría ser, que, en vez de
una ordenanza, se destinara una partida presupuestaria
a ayudar a las comunidades en la compra y adecua-
ción del local y suplir algún determinado déficit.
109
DIMENSIÓN
SOCIAL
110
DIMENSIÓN SOCIAL
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111
DIMENSIÓN SOCIAL
En este apartado analizamos la dimensión social de

este modelo de expansión de lo doméstico: la necesidad de
socializar estas iniciativas, la activación de las comunida-
des que van a utilizar el espacio, los modelos de conviven-
cia y coordinación, la mediación y la resolución de conflic-
tos, entre muchos otros.
Expandir usos domésticos de la vivienda requiere darle una

dimensión colectiva a acciones, actividades y espacios que
se han desarrollado en su mayoría en espacios privados.
Compartir espacios comunes es una tarea difícil en un
contexto social donde se impone la cultura de lo indi-
vidual.

Encontramos evidentes reticencias a compartir. A la hora de dejar o de
ceder un bien hay menos problemas, siempre que esté clara la propiedad in-
dividual de ese bien. Sin embargo, es la propiedad compartida la que genera
mayores desconfianzas. […]
La complejidad de gestionar estos espacios y la falta de en-

trenamiento colectivo en estrategias de mediación para la
resolución de posibles conflictos lo convierte en una inicia-
tiva un tanto contracultural. Uno de los grandes retos será
encontrar o crear una comunidad o agrupación dispuesta a
compartir.
Parte del reto es romper el estigma relacionado con compartir y con sacar
lo doméstico a la esfera pública, visto por muchos como una obligación más
que algo deseable. Sin ningún afán de romantizar la pobreza con un nue-
vo anglicismo, compartir espacios y servicios nos permite una gestión más
eficiente de los recursos, con los beneficios económicos, ecológicos y urbanos
que esto puede suponer.
112
DIMENSIÓN SOCIAL
DIMENSIÓN
SOCIAL
1 ACTIVACIÓN DE
COMUNIDADES
2 MEDIACIÓN Y CONVIVENCIA
3 MODELOS DE GOBERNANZA Y
COORDINACIÓN
4 SENSIBILIZACIÓN Y SOCIALIZACIÓN
113
DIMENSIÓN SOCIAL
ACTIVACIÓN DE
COMUNIDADES
Si hablamos de la dimensión social, las preguntas princi-
pales deberían ser en torno a quién usa y quién gestiona
estos espacios. La respuesta tendrá una gran influencia en
el resultado del proyecto. Lo más recomendable es buscar
comunidades ya existentes, con ciertas dinámicas de lo
común ya acordadas y establecidas.
Por eso, aunque la idea más sencilla en un principio sería

que la propia comunidad de vecinos y vecinas fuera la que
expandiera sus viviendas a la planta baja, no resulta común
en el modelo habitacional actual tener una relación con el
vecindario.
En el caso de locales de edificios existentes, lo que nos puede parecer más
lógico sería que el principal grupo beneficiario sean los propios habitan-
tes del inmueble. Pero abrirse al barrio más allá del edificio permite poder
crear comunidades por grupos de interés que facilitarán la creación de un
proyecto compartido, más fácil de autogestionar. Además, la casuística es
tan específica que sería difícil que en cada comunidad coincidiera el tipo de
local o locales de los que disponen con las necesidades que detecten.
Existen algunas comunidades de vecinos muy específicas

que tienen puntos de interés o de necesidades comunes
muy fuertes. Inmuebles en los que por las razones que sean
se han juntado personas con una alta sensibilización de lo
colectivo o en experiencias de colectividad más intensas
como podrían ser las viviendas colaborativas o los apar-
tamentos tutelados para mayores. También encontramos
espacios compartidos en plantas bajas en urbanizaciones
de veraneo u otras urbanizaciones cerradas.
114
DIMENSIÓN SOCIAL
DIMENSIÓN
SOCIAL
1 ACTIVACIÓN DE
COMUNIDADES
115
DIMENSIÓN SOCIAL
Ciertos colectivos o grupos sociales comparten proyectos y

ACTIVACIÓN DE COMUNIDADES
espacios comunes (grupos de crianza, asociaciones vecina-

les, clubes deportivos, comunidades de aprendizaje, grupos
de amigos y amigas…), algunos autogestionados y otros
gestionados por empresas o particulares. Acercarse a estos
espacios y aprovechar el tejido existente para socializar la
idea de la vivienda expandida sería una forma de activar a
comunidades interesadas.
Otra posibilidad es generar comunidades concretas a

partir de la detección de una necesidad individual que
se puede resolver de manera comunitaria en un espa-
cio en planta baja. Definir en primer lugar un proyecto
o un uso concreto para un espacio y convocar después a
personas de la zona interesadas en participar de ese espa-
cio. Este sistema de convocatoria es parecido al “modelo
txoko”, en el que se invita a personas dispuestas a asociarse
a un espacio de restauración compartido entre los socios y
socias.
Como suele pasar, no estamos hablando de nada totalmente nuevo. Los
espacios comunitarios para usos domésticos existen desde hace tiempo y
aunque muchos ya han desaparecido algunos todavía se mantienen (txokos
o comedores comunitarios en centros autogestionados), se han moderni-
zado y privatizado (antes lavaderos públicos, ahora lavanderías de inicia-
tiva privada con lavadoras industriales), se están recuperando (hornos de
pequeñas aldeas para cocer el pan o preparar grandes comidas) o reinven-
tando (espacios de intercambio o puntos de recogida de frutas y verduras
ecológicas).
Yolanda Muñoz_ Fundación Gizagune

Lo primero que viene a la cabeza al pensar en este modelo es la palabra
brecha, ya que, diría que es un modelo pensado para un tipo muy concreto
de personas, de franjas de edades limitadas y mentalidades estandariza-
das. Pienso por ejemplo en personas que quedan fuera de ese rango, como
las personas migrantes o de otras razas y culturas, o incluso personas no
propietarias (en régimen de alquiler).
116
DIMENSIÓN SOCIAL
Aunque es probablemente más sencillo arrancar este tipo
de iniciativas con grupos de personas con una alta sensibi-
lización comunitaria, de esta forma no seríamos capaces de
acercar este modelo y sus bondades a toda la población.

No sería lo mismo plantear este tipo de iniciativas, en un contexto en el
que vive mucha gente joven, más innovador, más de perfil emprendedor,
con personas que trabajan desde casa, para quienes este tipo de iniciativas
de espacios de trabajo compartido, de zonas de crianza compartida… para
quienes la posibilidad de compartir espacio pueda ser una opción de vida.
Sin embargo, la situación y las cosmovisiones de lo colectivo para otros per-
files sociales son muy diferentes. Para las comunidades de un barrio en el
cual residen muchas personas migrantes o personas con empleos precarios,
que dependen muchas veces de ayudas económicas para vivir, el hecho de
compartir recursos tiene connotaciones muy diferentes.
Especialmente cuando los recursos espaciales o económi-

cos son públicos hay que garantizar el acceso democrático
a estos recursos y velar porque la accesibilidad a estos es-
pacios sea igualitaria. ¿Cómo podrían ser lugares de reequi-
librio social? Teniendo en cuenta que, desgraciadamente, la
mayoría de proyectos de innovación social llegan a colec-
tivos específicos de clases sociales determinadas, acercar
estas iniciativas a comunidades diversas es imprescindible.
Debemos evitar que éste sea un instrumento que siga
incrementando la desigualdad social. Cuestiones de
apertura y difusión del proyecto o conceptos de equidad,
solidaridad y justicia social en el acceso a los servicios son
claves para facilitar la participación de personas con menos
capital (económico, social, de tiempo,...).
Uno de los mayores retos de este tipo de proyectos es cómo facilitar el
acceso a aquellas personas que justamente más lo necesitan y se po-
drían beneficiar de su uso. Dinero (en caso de que sea necesario pagar
por el uso), tiempo, conexiones, idioma, conocer el funcionamiento
o su mera existencia, son algunas de las barreras que pueden dejar
fuera algunas personas.
117
DIMENSIÓN SOCIAL
La administración puede ser un agente imprescindible

para la activación de comunidades. De hecho, desde los

servicios públicos es más sencillo detectar demandas colec-
tivas y agrupar las necesidades de personas que requieran
de un recurso espacial.
Luis Carlos Delgado_ Sestaoberri

Desde lo público, existe la responsabilidad de agrupar colectivos, de agru-
par demandas (en este caso espaciales o de uso) para generar procesos
colectivos. Ser proactivos desde lo público en la creación de procesos colec-
tivos.
En cualquier caso, tanto si la promoción de la iniciativa es

pública como si es impulsada por una comunidad existente
(que ya tienen una motivación para Lacolectivización del
espacio; una comunidad de vecinos, un grupo de interés,
una asociación de vecinos, un grupo de amigos/as…), de-
berá realizarse un proceso de decisión colectivo para
acordar el uso, el modelo de gobernanza del local, la
gestión, los mínimos de pertenencia...
118
DIMENSIÓN SOCIAL

@karramarrez
119
DIMENSIÓN SOCIAL
MEDIACIÓN Y
CONVIVENCIA
La clave fundamental para la gestión sostenible de los
bienes comunes es la existencia de protocolos y nor-
mativas de uso perfectamente definidas: imaginadas y
compartidas por la comunidad, pero con sistemas de detec-
ción y resolución de conflictos, así como de desincentivo de
las prácticas insostenibles, también perfectamente claros
y asumidos. El cuidado de la propia comunidad de uso será
uno de los grandes desafíos del proyecto, ya que el buen
funcionamiento del colectivo será la condición mínima
para su viabilidad. Por eso se deberán cuidar los procesos
de dinamización, tanto al inicio como en su desarrollo y
consolidación.

Estas características de las propuestas de vivienda expandida, observando
los locales como “bienes comunes” en su sentido más clásico, nos invitan
a revisar la obra más influyente de la politóloga norteamericana y Premio
Nobel de Economía Elinor Ostrom.
Partimos del mismo convencimiento que Ostrom al considerar que quien

mejor puede gestionar sosteniblemente un recurso de uso común son las
propias personas implicadas. Pero son necesarios medios e incentivos para
hacerlo, así como mecanismo de comunicación y de justicia.
120
DIMENSIÓN SOCIAL
DIMENSIÓN
SOCIAL
2 MEDIACIÓN Y
CONVIVENCIA
121
DIMENSIÓN SOCIAL
Juanma Murua_murua:active people: active places

MEDIACIÓN Y CONVIVENCIA
Teniendo en cuenta esa premisa fundamental, es interesante considerar

los ocho principios o características identificadas por Ostrom para el buen
funcionamiento de los bienes comunes:
1. Límites claramente definidos: Es necesario delimitar qué personas se

incluyen en “lo común” y excluir a aquellas terceras partes que no estarán
involucradas. Esto no significa crear un club, pero sí definir claramente
quiénes podrán hacer uso del local y asumirán las obligaciones compensa-
torias necesarias para la sostenibilidad del recurso/local.
2. Reglas de uso: Será necesario establecer las reglas de uso y disfrute del
bien común, reglas de apropiación y provisión específicas a las condiciones
del local.
3. Fórmulas de decisión colectiva: Debemos asegurar que todas las

personas que forman parte de la comunidad puedan participar tanto en el
establecimiento de las normas de constitución como en las decisiones ope-
rativas.
4. Sistemas de control efectivo: Es muy importante que el control del cum-

plimiento de las normas se lleve a cabo por personas que formen parte de la
comunidad que comparte el local común.
5. Sanciones progresivas: Las sanciones para aquellas personas que

transgredan las normas, los comportamientos egoístas, deberán estar bien
graduadas y ser incrementales.
6. Resolución de conflictos: Deben establecerse mecanismos para la

resolución de conflictos que sean de fácil acceso, tratando que faciliten una
resolución rápida e imparcial.
7. Reconocimiento de la autogestión: Las autoridades e instituciones de-

ben reconocer la autogestión de la comunidad en el uso del local común.
8. Organización multiescalar y en red: En el caso de que se establezcan

fórmulas de organización que agrupen varios locales/comunidades, incor-
porando organismos anidados.
La tecnología podría ser una aliada en la gestión del

espacio, ya que facilita el manejo de calendarios comparti-
dos, horarios… Existen aplicaciones especificas destinadas
a la gestión de recursos comunes que son de gran ayuda.
El problema de las aplicaciones digitales es que no todas la
personas tienen la posibilidad ni capacidad de acceso a es-
tas herramientas, por lo que habrá que pensar en sistemas
de gestión mixtos o combinados.
122
DIMENSIÓN SOCIAL
La conflictividad que existe en las viviendas en las cuales existen un ran-
go mayor de personas que están en régimen de alquiler, es muy distinta a
aquellas en que las personas que habitan lo hacen en régimen de propiedad.
El nivel y la tipología es diferente y la forma de afrontarlos o las estrategias
a aplicar son diferentes. Estas son unas variables a tener cuenta.
Los conflictos a solucionar dependerán también del

perfil socio-demográfico de las personas involucradas.
Las causas de los conflictos son diferentes; en algunos ca-
sos serán conflictos en la gestión o en el uso del espacio, en
otros conflictos de relación y en otros conflictos estructu-
rales, probablemente derivados de la desigualdad.
Por ejemplo, en los bajos de las viviendas dotacionales o

viviendas públicas de alquiler social, ya existen recursos
compartidos en planta baja. Sin embargo, se dan en un
contexto social en el que los vínculos de las personas con la
comunidad y con el entorno son nulas o precarias.
En el caso de las viviendas de alquiler público las concesio-

nes son de hasta 5 años de alquiler, por lo que las rotacio-
nes en el vecindario son de lo más habituales. Además, las
personas beneficiarias, no conocen previamente el barrio,
ni hacen vida, ni tienen red en ese entorno. Esta falta de
arraigo y la ausencia de corresponsabilidad para con los
recursos públicos suelen ser factores que reducen la posibi-
lidad de activar estos espacios comunes.
Cristina Llamas y Rakel Unamunzaga _Visesa

De los inmuebles que Visesa construye y gestiona existen tres tipos de pro-
ductos para ALOKABIDE: la primera es la vivienda social VPO de régimen
social, la segunda la VPO de régimen general destinada al alquiler y la
tercera la de Alojamientos dotacionales (ADAS) . El producto de ADAS esta
más enfocado a estos espacios comunitarios, pero en la práctica no es así.
Se reportan demasiados problemas de mantenimiento, de gestión y de uso.
La característica es que no es un usuario que sea propietario, por lo que “no
está habituado” al buen uso del inmueble, ni siente una corresponsabilidad
hacia el bien público que tiene.
123
DIMENSIÓN SOCIAL
Hay que apostar por programas que trabajen la convi-

vencia y lo relacional, programas iniciales de media-

ción adaptados al contexto concreto de la comunidad.
Tanto para iniciativas privadas como públicas se plantea
realizar acciones previas a la puesta en marcha del proyec-
to centradas más en la generación de identidades comu-
nitarias que doten de recursos de mediación previos a la
creación de la propia comunidad.

Contamos con modelos de diagnóstico, que ayudan a prever cuáles son los
puntos en los que se pueden generar conflictos, incluso antes de empezar.
Es recomendable tratar que las normativas, las pautas y compromiso, las
formas o estrategias de decisión sean previamente co-creadas.
La mediación y la mejora del la convivencia es una de las

formas de activación de las comunidades. Hace falta un
programa que ayude en la promoción de la convivencia,
no solamente en la gestión del conflicto. Estos programas
podrían ser oportunidades de generar nuevos modelos de
relación. Es una forma de crear conciencia de responsabili-
dad colectiva hacia a los recursos comunitarios y, posible-
mente, abrir el interés a compartir espacios.

Deberían ser programas acompañados desde el inicio en la convivencia,
ya que hay que dar por supuesto que no sabemos (en nuestras sociedades)
gestionar el conflicto y el disenso. Estos espacios iniciales serían lugares
para generar disenso, en positivo, espacios donde juntarnos con la diferen-
cia. Estas iniciativas nos ponen frente a realidades muy diferentes, ya que la
facilidad de relacionarse con quién es parecido a ti nos invita a juntarnos en
microburbujas alejadas de aquellas personas y lugares que son diferentes.
Evitamos, por ende, los espacios de disenso.
124
DIMENSIÓN SOCIAL
Para ello es necesario contar con un agente externo que
facilite la mediación comunitaria. Podrían ser perfiles
profesionales ya definidos o no; administradores/as de fin-
cas, mediadores/as, operadores/as (gestores de comunida-
des de Colivings y Coworkers).

La sensibilización de lo comunitario es una de las claves de los procesos de
colectivización. Si los procesos de participación tienen claves, los procesos
de colectivización más aún. Tutelar los procesos colectivos sería una tarea
imprescindible para que se pudieran dar este tipo de iniciativas. Habría que
contar con servicios de mediación y sensibilización de los proyectos comuni-
tarios.
Al igual que en otros contextos de mediación y acompaña-

miento, sería positivo contar con el apoyo de las insti-
tuciones públicas.

La mediación debería ser pública y gratuita para toda la ciudadanía. Lo pú-
blico debería favorecer que la mediación para este tipo de estrategias corra
a cargo de la administración.
Para avanzar en el reequilibrio de las relaciones sociales con el estándar de
la propiedad privada (la principal limitación a la que se enfrentan este tipo
de usos de los locales vacíos), se podrían probar formas de inclusión de los
agentes de la propiedad como un componente más de estas comunidades,
de manera que puedan interactuar y sentir como propia cada iniciativa.
125
DIMENSIÓN SOCIAL
MODELOS DE
GOBERNANZA Y
COORDINACIÓN
Aquellas comunidades con más recursos económicos y organizativos, po-
drían optar por una forma de grupo cerrado, resolviendo las necesidades
o deseos del grupo promotor, pero sin abrirse al resto de la ciudadanía.
Aunque no tiene por qué ser así. Son muchos los ejemplos de espacios ges-
tionados con una lógica de lo común, que aunque estén gestionados por un
grupo concreto están abiertos a toda las personas. Fórmulas más abiertas,
ya sean totalmente autogestionadas o cogestionadas con la administración
pública, permiten llegar a otras personas y superar algunas de las barreras
antes mencionadas. Por contra, dependen de que haya una masa crítica con
capital social suficiente.
126
DIMENSIÓN SOCIAL
DIMENSIÓN
SOCIAL
3 MODELOS DE
GOBERNANZA Y
COORDINACIÓN
Gobernanza social
co-gobernanza y
gestión mixta
gobernanza
institucional
127
DIMENSIÓN SOCIAL
Se establecen tres tipos de modelos de gobernanza y coor-

MODELOS DE GOBERNANZA Y COORDINACIÓN
dinación:
Gobernanza Co-gobernanza
Gobernanza
social y gestión
(privada)
institucional
mixta (pública)
La comunidad Colaboración La administración

de uso plúbico-privada pública
(el vecindario, el La comunidad (probablemente el
grupo de interés, de uso y la ayuntamiento)
la asociación, la administración gestiona, organiza,
ciudadnía... ) co-gestionan el dinamiza
es quién gestio- espacio. el espacio.
na el espacio.
128
DIMENSIÓN SOCIAL
Gobernanza

social:
La propia ciudadanía se organiza Fortalezas

para activar y gestionar estos espa-
cios. Es fundamental empoderar a las • Empoderamiento comunitario.
comunidades para que puedan gestio- • Fortalecimiento de las
identidades colectivas.
nar sus propios recursos pero resulta
• Existencia de colectivos y
complicado poner en común acuerdo comunidades ya existentes
a personas con ideales, problemáticas, con necesidades espaciales.
contextos y culturas diferentes. Este • Independencia institucional
ejercicio de compartir recursos comu- en la toma de decisiones.
nes requiere de medios y estrategias • Cuanto mayor el numero de
participantes más segura la
de comunicación y corresponsabilidad
inversión económica.
comunitaria, una de las mayores difi-
cultades en el contexto actual.
Debilidades
Existen ya grupos, comunidades o
personas con experiencia en la gestión • Importante inversión inicial
de espacios comunes con sus propios para la comunidad de uso.
• Riesgo económico alto para las
mecanismos desarrollados y testados personas “asociadas”.
de mediación y convivencia. Es proba- • Dificultad para conseguir
ble que este esquema de gobernanza y avales y seguros.
gestión se de si la inversión y el riesgo • Dificultad de encontrar
económico recae sobre esa comunidad una persona propietaria
de uso. dispuesta a alquilar espacios a
colectivos.
• Dificultad para definir un
modelo de gestión entre todas
las personas participantes,
sobre todo sin contar con un
servicio de mediación externo.
• La proliferación de recursos
aislados que no generen
redes de barrio, o a los que
no puedan tener acceso otras
personas del entorno.
• La complejidad de gestionar
los recursos comunes, a nivel
económico, normativo y social
• La falta de experiencias o
buenas prácticas.
• Dificultad para asegurar el
acceso democrático.
129
DIMENSIÓN SOCIAL
Co-gobernanza y
gestión mixta:
Otra opción es que la administra-

ción tome partido en la iniciativa,
bien como agente colaborador y
facilitador o bien en un modelo de
co-gobernanza y gestión mixta.
La administración puede colaborar

facilitando el acceso a recursos econó-
micos (ayudas, subvenciones, avales,
seguros…), a recursos espaciales (a
través de la cesión de espacios, me-
diación con propietarios privados…),
recursos profesionales puntuales
(servicios de asesoría, mediación, di-
namización…) o recursos normativos
(licencias, permisos…). Serían recur-
sos que se pueden licitar a través de
convocatorias públicas o programas
de ayuda.
Fortalezas
Se pueden plantear mecanismos mixtos, donde
haya cogobernanza entre la comunidad y la ad-
ministración. Esto puede ser más lento, ya que es • Responsabilidad compartida.
necesario generar un convenio o una tercera en- • Mayor cantidad de recursos.
tidad, cosa que no es ágil para la administración. • Mayor estabilidad.
Como beneficio es más fácil movilizar recursos
públicos, permite a la administración ser más
discrecional, ofrece mayor estabilidad al proyec- Debilidades
to, puede compensar la falta de capital social de
la comunidad, y todos los actores o partes impli- • Exceso de burocracia.
cadas se ven beneficiadas de este intercambio.
• Discrepancias en la visión y
gestión del modelo.
• Gestionar los ritmos y plazos
de la administración.
• Dificultad en la coordinación.
• Diferentes niveles de impli-
cación.
• La institucionalización del
proyecto.
130
DIMENSIÓN SOCIAL
Gobernanza

Institucional/
Gobierno o
Ayuntamientos:
Podemos pensar en una gestión

totalmente institucional (siendo
el espacio de propiedad pública o
no), como si el local formara parte
de la red equipamental.
Una posibilidad es que alguno de los

programas que hoy en día se agrupan
en los centros cívicos se traspase a
Fortalezas
algún local de propiedad pública: pe-
queñas salas de estudio, bibliotecas, • Mayor estabilidad
cocinas comunitarias, centros de día, económica.
salas de alquiler… • Posibilidad de estructurar
estos espacios a nivel
urbano (según contexto, uso,
comunidades de uso), para
generar redes de espacios
diversos y complementarios
en una misma zona.
• Acceso universal a estos
recursos.
Debilidades
• Procesos burocráticos más

lentos (más normativas
internas).
• Dificultad para coordinar
distintas administraciones,
áreas o departamentos.
• Lo institucional puede
alejar a parte de la
ciudadanía que se siente
poco representada (más
cuando estamos pensando
en usos relacionados con lo
doméstico).
131
DIMENSIÓN SOCIAL
SENSIBILIZACIÓN
Y SOCIALIZACIÓN
132
DIMENSIÓN SOCIAL
DIMENSIÓN
SOCIAL
3 SENSIBILIZACIÓN Y
SOCIALIZACIÓN
sensibilización sobre la
desocupación de locales
Socialización de la
vivienda expandida
133
DIMENSIÓN SOCIAL
Sensibilización
SENSIBILIZACIÓN Y SOCIALIZACIÓN
sobre la desocupación de
locales
Una de las principales barreras que encontramos en

el desarrollo de estos proyectos de reapropiación de
los bajos es la falta de divulgación del problema de los
locales vacíos. A diferencia de la problemática de los pisos
vacíos, un reto que cuenta con la intervención de los agen-
tes y colectivos sociales en su reivindicación, los locales
vacíos son una realidad mucho más silenciosa, aunque sus
efectos en la vida urbana sean cada vez más plausibles. Por
tanto, una de las principales tareas es informar y sensibili-
zar a la ciudadanía. Por ahora, es un tema principalmente
técnico, excepcional en la práctica popular.
A diferencia de los pisos vacíos, los bajos sin uso no forman parte del imagina-
rio general de los problemas urbanos; ni tampoco como espacios de oportuni-
dad que reclamar. Los locales vacíos llevan tanto tiempo en nuestros paisajes
cotidianos que nos parece que forman parte de él.
Al contrario que en otros procesos urbanos, incluso los más similares como el
problema de las viviendas vacías, el tema de los locales sin uso no parece aún
un problema de debate público, al menos no de una forma madura y mínima-
mente extendida.
Sin embargo, este es un debate cuyo discurso no está to-

davía en las grandes esferas mediáticas por lo que la for-
mulación está algo exenta de manipulaciones. Esto podría
ser una oportunidad para visibilizar el problema desde una
óptica basada en los abrumadores datos y en opiniones de
técnicos que analicen sus consecuencias a nivel urbano,
económico y social, de forma pedagógica y comprensible.
Sería imprescindible buscar formas sencillas de visibilizar
esta realidad urbana para socializar el debate, dotarle de
escala, de imágenes, de datos…
134
DIMENSIÓN SOCIAL
LOCALES VACÍOS EN BILBAO
12.812 38% 172.170 m2

Locales cerrados de los locales de de superficie sin
sin actividad en BIlbaos están uso
Bilbao cerrados sin ac-
tividad
¿eso
cuánto
es?
Azaleren alderaketa
Comparativa de áreas
Parque de Doña Casilda Área locales vacíos en Bilbao

104.982 m² 1,65 parques de Doña Casilda
San Mamés Área locales vacíos en Bilbao

34.188 m² 5 San Mamés
Azkuna Zentroa. Área locales vacíos en Bilbao

Alhóndiga Bilbao 19 Alhóndigas de Bilbao
8.909 m²
Datuen iturria: Surbisa eta Bilboko Udala. 2022ko urtarrilean eguneratutako datuak.
Fuente de los datos: Surbisa y Ayuntamiento de Bilbao. Datos actualizados a enero de 2022.
*Lokal itxitzat hartzen dira udalaren datuetan jarduerarik gabeko lokal gisa jasota dauden lokal guztiak.
*Se entiende como local cerrado todos los locales que en las bases del ayuntamiento constan como locales sin actividad.
**Bilboko lokalen batez besteko azalera 87,75 m2-koa da.

**La superficie media de los locales de Bilbao es de 87,75 m2.
135
DIMENSIÓN SOCIAL
Socialización de
la vivienda expandida

Debemos pensar en las posibilidades que se abren al poner en marcha un
bien o recurso común. Los beneficios tangibles que obtendremos al po-
der contar con ese recurso cuando precisemos y otros intangibles como la
creación de capital social, capital simbólico o mejora de la convivencia. Tal
como apunta Joan Subirats:
«No “tenemos” un bien común, “formamos parte” de lo común, en la medi-

da que formamos parte de un ecosistema, de un conjunto de relaciones en
un entorno urbano o rural, y por tanto el sujeto forma parte del objeto. Los
bienes comunes están inseparablemente unidos y unen a las personas, las
comunidades y al propio ecosistema».
La escasez de experiencias previas supone una difi-

cultad a la hora de tratar de lanzar iniciativas en este
sentido. La ausencia de proyectos testados genera incerti-
dumbre y desconfianza tanto en las instituciones como en
la sociedad. Por ello, recomendamos hacer una labor peda-
gógica en los ámbitos institucionales y en diversos colecti-
vos sociales que ayude a motivar y visibilizar los beneficios
sociales que aporta este modelo.
Es necesario el desarrollo de campañas informativas para popularizar los
beneficios urbanos del uso de estos locales y los perjuicios de su estado
vacío. Abrir un debate amplio que no omita las cuestiones problemáticas:
desde la gestión de la convivencialidad vecinal, hasta los peligros asocia-
dos en términos socio-económicos. Por ejemplo, aunque se podría plantear
que la ciudad mejorará también económicamente con estos nuevos usos,
es decir, que se trataría casi de una inversión con una posible rentabilidad
a medio-largo plazo, es necesario contemplar que este discurso implica
consecuentemente que también podría analizarse desde la perspectiva del
peligro de gentrificación.
136
DIMENSIÓN SOCIAL
Fotografía de LOKALA, jornadas sobre “La vivienda expandida” organizadas por Urbanbat.
Octubre de 2022
Realizar actividades junto a otras personas nos ayuda a estrechar los lazos
comunitarios y combatir el fenómeno de la soledad. En su libro Eating
Together, Alice Juliper defiende que el hecho de comer juntos puede cambiar
radicalmente la perspectiva de la gente. Reduce la percepción de diferencias
entre las personas: los que participan de la comida ven a sus compañeros
de raza, género o clase social distinta como más parecidos a ellos que si lo
hicieran en otro contexto. Incluso en el entorno laboral hay estudios que
demuestran el impacto positivo de comer con los compañeros de trabajo.[...]
Según los investigadores la actitud cooperativa subyacente en las prácticas
de comida de los bomberos (recolectar el dinero, planificar, hablar, limpiar,
y sobre todo comer) mejora el rendimiento como organización.
137
PROMOCIÓN
Y VIABILIDAD
ECONÓMICA
138
PROMOCIÓN Y VIABILIDAD ECONÓMICA
ensión mendi
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Gobernanza
Mediación
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Dimensión d
139
En un mundo cada vez más urbanizado y con una demanda

creciente de espacio habitacional, es necesario reflexionar
sobre las formas de promoción de iniciativas sostenibles y
eficientes en el uso del espacio en el interior de los edifi-
cios. Además de mejorar la calidad de vida de las personas,
estos usos también pueden tener un impacto positivo en
el medio ambiente y en la economía, al reducir la necesi-
dad de desplazamientos y ahorrar energía. Es importante
buscar estrategias que garanticen la viabilidad económica
de estas iniciativas, ya que su éxito a largo plazo depende
en gran medida de su capacidad para ser sostenibles y ren-
tables. En este sentido, es necesario reflexionar sobre las
formas de promoción de estas iniciativas y buscar solucio-
nes que aseguren su viabilidad económica.

Hay algunos aspectos más pragmáticos relacionadas con la viabilidad y
sostenibilidad que deberíamos plantearnos a la hora de impulsar un pro-
grama de reactivación de locales para usos comunes. A la hora de pensar
en la viabilidad de los proyectos para los locales es necesario atender, entre
otras cosas a la combinación entre propiedad-responsabilidad/personali-
dad-usos.
140
PROMOCIÓN Y
VIABILIDAD
ECONÓMICA
1 MATRIZ
2 MODELOS DE PROMOCIÓN
3 MODELOS DE PROPIEDAD
4 REGÍMENES DE TENENCIA
5 TEMPORALIDAD
6 NUEVAS ECONOMÍAS
141
MATRIZ
Incluimos en este apartado cuatro determinantes que con-
dicionen este tipo de proyectos:
142
PROMOCIÓN
Y VIABLIDAD
ECONÓMICA
1 MATRIZ
143
Promoción: En función de quién lo promueva: si es una

MATRIZ
institución pública, una entidad privada o si se trata de una

promoción mixta.
La propiedad: Si el inmueble es de propiedad pública o si

pertenece a una entidad o propiedad privada. El modelo de
gestión estará condicionado por el tipo de propiedad del
inmueble
Tenencia: El régimen de derecho de uso/relación de los

usuarios con el inmueble/local. Puede ser en régimen de
propiedad (compra), alquiler temporal, masovería urbana
o cesión gratuita del inmueble (usufructo temporal). El
tipo de tenencia estará condicionado por la propiedad del
inmueble. En caso de que la propiedad corresponda a una
entidad pública se descarta la opción de compra para evitar
la especulación inmobiliaria. Cuando la propiedad es priva-
da, se descarta la posibilidad de una cesión gratuita, por ser
poco probable.
Temporalidad: Se definen tres tipos de periodicidad. La

prolongada, cuyo periodo puede ser indefinido y siempre
superior a los 10 años. La temporal con una duración ma-
yor a los 2 años e inferior a los 10. Y por último la puntual
con una temporalidad entre los 6 meses y los 2 años. La
temporalidad se determina en función del tipo de tenencia.
144
Esta es la matriz resultante que presenta las combinaciones de
MATRIZ
promoción que se consideran interesantes.
Promo-n Obtención Tenencia Tempora-

ción lidad
directa
PÚBLICA PÚBLICA PROPIEDAD PROLONGADO
co
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en
nv
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con
trato
MIXTA ALQUILER TEMPORAL

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co
co
PRIVADA/ directa PRIVADA contrato

MASOVERÍA PUNTUAL /
SOCIAL POP UP
CESIÓN
GRATUITA
145
MODELOS DE
PROMOCIÓN
146
PROMOCIÓN
Y VIABLIDAD
ECONÓMICA
2 MODELOS DE
PROMOCIÓN
Promoción pública
Promoción pública de la
propiedad pública
Promoción pública de la
propiedad Privada
tipos de promociones
públicas
Promoción privada
Promoción privada de la
propiedad pública
Promoción privada de la
propiedad Privada
tipos de promociones
privadas
Promoción mixta
Promoción mixta de
la propiedad pública
147
MODELOS DE PROMOCIÓN
1. PROMOCIÓN
Pública
Se determinan distintos casos

en función de la propiedad:
PROMOCIÓN PROMOCIÓN
PÚBLICA DE PÚBLICA DE
Propiedad Pública Propiedad PRIVADA
Gestión Directa. Servicio de Mediación.

La propiedad del inmueble Entre propietarios y
corresponde a la misma comunidad de usuarios. La
institución que lo gestiona. institución media entre actores
para garantizar el pago y
Convenio de Colaboración. buen uso del inmueble. (Tipo
La propiedad corresponde a Alokabide)
una institución pública distinta
a la que lo gestiona.
Fortalezas Debilidades
• Se promueve la reactivación • La coordinación entre

y la reutilización de locales áreas/departamentos e
públicos. instituciones tiene su
• Puede haber mayor registro, complejidad.
seguimiento y control so- • La falta de agilidad de
bre las actividades y usos en las instituciones alargan
planta baja. temporalmente los procesos.
• La mediación institucional
entre propietarios e usuarios
puede ser aval de garantía
para incentivar la activación
de locales de propiedad pri-
vada.
148
TIPOS DE PROMOCIONES PÚBLICAS
Los agentes públicos pueden ser tanto promotores di-
rectos o indirectos.
Promoción directa
Promotores directos, de tal forma que sea la administra-

ción correspondiente la que promueva y financie la utili-
zación del local. Podría ser además, que mantuviera algún
tipo de vinculación no solo en el inicio de la actividad sino
también en su desarrollo o en el mantenimiento del pro-
yecto y el espacio.
Promoción indirecta
Promoción indirecta, que facilite, medie o acompañe a

otros agentes promotores, asumiendo que el impulso para
el desarrollo y la proliferación de estas iniciativas es tam-
bién un ejercicio de promoción:
• Ayudando a la financiación
• Aportando avales o seguros para la obtención de
los locales
• Penalizando económicamente a los propietarios
de locales vacíos
• Incentivando económicamente las iniciativas
comunitarias
• Desarrollando planes de activación a escala te-
rritorial (bien municipal, por sector, por calle…)
• Promoviendo cambios en las normativas o a tra-
vés de nuevos reglamentos, ordenanzas…

Hasta ahora la mayoría de los esfuerzos administrativos
destinados a la reactivación de los bajos estaban destina-
dos a la recuperación de locales para actividades comercia-
les. Sin embargo, las dinámicas de consumo dificultan la
recuperación de los pequeños comercios de proximidad.
149
2. PROMOCIÓN
PRIVADA
La gestión corre a cargo de un

propietario o entidad privada.
En modelo varía según la
propiedad:
PROMOCIÓN PRIVADA PROMOCIÓN PRIVADA

DE Propiedad DE Propiedad
PÚBLICA PRIVADA
Contrato de Servicios. Gestión directa.

La entidad privada ofrece un Si la propiedad privada es la
servicio a la institución pública misma que la propietaria del
para promover y gestionar sus inmueble.
inmuebles.
Contrato de Servicios.
La entidad gestora es distinta
de la entidad propietaria del
inmueble, la entidad gestora es
contratada por la propiedad del
inmueble.
• Mayor capacidad y agilidad • Importante inversión

de mediación entre usua- inicial y falta de
rios y propietarios. financiación
• Mayor efectividad en la • Ausencia de estudio de
gestión. mercado. Inexistencia
• Posible desarrollo de un de demanda actual.
nuevo modelo de servicio/ Experiencia pionera que no
negocio. asegura su viabilidad. Se
necesita I+D+I
150
TIPOS DE PROMOCIONES PRIVADAS
La promoción de este tipo de iniciativas puede ser de
interés para diferentes agentes privados. Por ejemplo,
para las empresas que traten de sacar rédito económico de
las iniciativas colaborativa; o puede ser la propia comuni-
dad de uso quién arranque, proponga y promueva su espa-
cio.
Promoción empresarial
Grandes empresas inmobiliarias
Pequeñas empresas o negocios
Promoción por parte de

la comunidad de uso
Comunidades de uso
o grupos de interés
Comunidades de vecinos
151
Promoción empresarial
Grandes empresas inmobiliarias.
Existen empresas inmobiliarias o grandes tenedores que podrían

enfocar la solución de la vivienda expandida desde la óptica del
beneficio empresarial, tal y como sucede con las iniciativas em-
presariales que promocionan los colivings, coworkings... enten-
diendo que las nuevas tendencias a lo común y a lo colaborati-
vo esconden posibilidades de beneficio económico. Aún siendo
conscientes de los peligros que esconden este tipo de iniciativas
privadas centradas en sacar partido a la dimensión meramente
económica (que tienden a favorecer la gentrificación y la espe-
culación) no se deben descartar como experiencias a analizar.
Es interesarte ver cómo se plantea la rentabilidad para replicar
posibles estrategias que garanticen la sostenibilidad económica
y social del proyecto.
Pequeñas empresas
Iniciativas privadas, que alquilan un espacio para actividades relacio-

nadas con la expansión de usos domésticos.
152
Algunos ejemplos...
Grandes empresas de retail (Plataformas digitales del sector inmobilia-
rio) que dotan de nuevos usos a los locales secundarios (locales que
por su ubicación no tienen tanto interés o potencial comercial):
• Brickbro: convierte locales vacíos en trasteros, espacios de almacena-

miento, gimnasios, dark stores, dark kitchens…
• Book a corner: Al igual que Brickbro esta empresa gestiona la com-

praventa de locales, transformando su uso.
Grandes empresas de retail centradas en los beneficios que pueden

encontrar en las economías colaborativas en el sector inmobiliario:
• Coworking; oficinas compartidas en locales en planta baja o en

primeras plantas: ProWorkSpaces; “tenemos registrados unos 1.200
espacios en toda España, donde trabajan unas 350.000 personas.
Viendo el ritmo de crecimiento tanto de la oferta como de la demanda
calculamos que, de cara a 2030, un millón y medio de usuarios diarios
ocuparán espacios de coworking” E. Salsamendi
• Coliving: El coliving es una extensión o evolución del coworking en el

mercado de la vivienda, que dota de espacios a los residentes, ge-
neralmente profesionales afines, que además de compartir un lugar
de trabajo, comparten una casa. Hay algunos colivings que aprove-
chan las plantas bajas de los edificios en los que están situados para
establecer sus “coworkings” o espacios de trabajo. Es un modelo que
guarda ciertas similitudes con las casas taller.
Pequeñas empresas o pequeños negocios comerciales, que buscan una

comunidad de uso para sus espacios. Ayudan a normalizar la idea de apro-
vechar los recursos espaciales de los bajos para otro perfil de actividades.
• Comedores o cocinas para alquilar:

como el Txoko Nordisk en Bilbao
• Espacios de trabajo, reuniones, zonas de coworking:

All Bilbao.
• Espacios de meditación o deporte:

Little Harlem en Bilbao
Espacios multidisciplinares, que permiten desarrollar multitud de

actividades: Dharananda en Durango
153
Promoción de la comunidad de uso

Comunidades de uso o grupos de interés que se juntan

para compartir un espacio en planta baja.
En la sociedad vasca se han normalizado cierto tipo de ac-

tividades comunitarias que se desarrollan en bajos, y que
corresponden a actividades domesticas que podríamos con-
siderar como expansiones de la vivienda, como por ejemplo:
• Las sociedades gastronómicas o txokos.
• Las lonjas de las personas jóvenes.
• Clubes.

En el caso de que se traten de otros grupos comunitarios distintos a la co-
munidad de vecinos, será muy importante valorar también la personalidad
jurídica de ese grupo para según qué actividades quieran acogerse en los
locales. A la hora de realizar inversiones de mejora o de responsabilidad
ante las aseguradoras, será necesario contar con una figura jurídica, bien
sea como asociación o repartiendo la responsabilidad entre las personas
comuneras que conforman ese grupo comunitario.
Comunidades de vecinos que en sus inmuebles han in-

corporado diferentes estancias de la vivienda expandi-
da en las plantas bajas:
Algunas urbanizaciones o los complejos residenciales ya

tienen incorporada la vivienda expandida en la planta baja.
154
Algunos ejemplos...
Complejos residenciales en entorno urbano:
• Complejo residencial en Logroño:

Complejo J. Marino Pacual
Comunidades que montan gimnasios en sus plantas bajas:
• Gimnasio en una comunidad de vecinos en Vitoria:

“como ese de mas de 200 metros cuadrados con acceso restringido
al vecindario que funciona en la Avenida Reina Sofía.” (El correo de
Araba_ Vitoria apuesta por viviendas sin lonjas y destina los bajos a
espacios para los vecinos).
Casa taller: viviendas vinculadas a actividades productivas en

planta baja:
• Edificio Jardín Hospedería y Nectarífero de Husos
• Viviendas con cocinas comunitarias en Tokio
• Rompemoldes Sevilla
155
3. PROMOCIÓN
mixta
La entidad promotora está formada

por instituciones públicas y agentes
privados. Para este caso se plantea
la posibilidad que se gestionen
únicamente propiedades públicas.
PROMOCIÓN MIXTA DE
Propiedad Pública
Convenio de colaboración
La entidad privada cerrará un acuerdo
de colaboración con la propiedad
pública para gestionar sus inmuebles.
• Mayor capacidad de gestión • Dificultad para acordar

que la meramente pública. un convenio o crear una
• Se facilita la posibilidad de comisión mixta.
incorporar perfiles. Técnicos • Complejidad en la gestión
y empresariales en un interna entre agentes.
mismo equipo gestor para • Necesidad de
ofrecer un mejor servicio. una coordinación
extraordinaria.
Los organismos de gobierno municipales también ejercen mucha influencia a la hora

de actualizar el marco regulador y aportan una mayor flexibilidad a proyectos diversos.
Cuanta más agilidad se consiga a través de consorcios público- privados, más colabora-
ciones beneficiosas para la sociedad surgirán.
El papel del espacio público en las ciudades poscovid-19.
Carlo Ratti
156

@karramarrez
157
MODELOS DE
PROPIEDAD
En cuanto a la propiedad hay dos aspectos muy impor-
tantes que condicionan la viabilidad económica de
la iniciativa. Las potencialidades del espacio en sí, su
estado, su localización, tamaño, tipología… y la tenencia
de ese espacio.
158
PROMOCIÓN
Y VIABLIDAD
ECONÓMICA
3 MODELOS DE
PROPIEDAD
La propiedad como in-

mueble
La propiedad en rela-
ción a la posesión
Propiedad pública
Propiedad privada
159
LA propiedad como inmueble

MODELOS DE PROPIEDAD
Los condicionantes espaciales determinarán las po-

sibilidades de uso y la inversión inicial necesaria. La
ubicación del local es también determinante ya que en
las zonas céntricas comercialmente más interesantes (zo-
nas “prime”) además de no existir tanta demanda de locales
vacíos resulta más complejo la expansión de la domesti-
cidad a cota de calle. Sin embargo, en zonas secundarias,
estas iniciativas pueden tener más posibilidades de ser
implementadas. El coste de las rentas o precio de compra
de los locales no sólo varía en función de la zona en la que
se encuentren, también varía según el municipio.
160
La propiedad en relación a la
posesión
Otro de los elementos en la ecuación es la propiedad del local. Puede ser
una propiedad privada (o de la propia comunidad) y que la comunidad
acceda directamente a su uso (por un alquiler u otro tipo de cesión), por lo
que la administración pública no entraría en el proyecto, o no más que con
subvenciones corrientes como otros proyectos sociales.
La propiedad o la tenencia condicionará la promoción de

la iniciativa. De ella depende la inversión necesaria para la
puesta en marcha, el mantenimiento y continuidad la ini-
ciativa. Se entiende que es diferente utilizar un local públi-
co cedido, avalado y mantenido desde la propia administra-
ción; o disponer de un local privado.
Se recomienda realizar un diagnóstico o mapeo del perfil

de propietario de cada local, para poder determinar itinera-
rios de activación según la propiedad. Se contemplan dos
tipos de propiedad:
161
1. PROPIEDAD PÚBLICA
Promoción Sistema Propiedad Obtención Tenencia Tempora-

lidad
directa
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co

SOCIAL POP UP
CESIÓN
GRATUITA
El agente promotor no es condicionante en este caso. El

único matiz a detallar es que para este tipo de propiedad
se descarta la opción de compraventa de inmuebles para
evitar la especulación inmobiliaria.
Los locales de propiedad pública son los que en principio

tienen más facilidad de convertirse en espacios comu-
nitarios, especialmente los de propiedad municipal. Por
eso, se plantean los bajos de edificios públicos de vivien-
da como punto de partida para empezar a impulsar estas
iniciativas. La activación comunitaria de un local público
podría ser “el producto mínimo viable”. Un modelo ideal
para activar proyectos pilotos como estrategia de sociali-
zación.

Otra variable fundamental es la propiedad del local. Será muy diferente
plantear la reactivación de un local si es de propiedad privada o si es de
propiedad pública, especialmente si es municipal. Posiblemente en los casos
de locales de propiedad pública sea más sencillo alcanzar acuerdos de reac-
tivación temporal, por lo que deberían ser estas las primeras experiencias.
162
Los locales públicos pueden pertenecer a administraciones
diferentes, por lo que sería necesario negociar, traspasar
o comprar entre administraciones para llevar a cabo una
estrategia conjunta. La administración promotora puede
crear una red de espacios en planta baja, una cartera de
“bajos de protección oficial”. Una red de espacios comu-
nitarios en planta baja que diversifique los usos de estos
locales para evitar que se homogenicen los paisajes urba-
nos de las plantas bajas. Una especie de “Etxebide” para
locales, un servicio vasco de locales.
Buenas prácticas...
El Ayuntamiento de Barcelona destina 16 millones a com-

prar unos sesenta locales comerciales vacíos. (Noticia en ARA.
19/04/2021)
El Ayuntamiento destinará esos recursos para comprar y rehabilitar

locales en planta baja que estén en desuso para crear una cartera de
bajos de protección oficial.
El Plan de dinamización y movilización de elementos distintos a

vivienda del parque público de Viviendas Municipales de Bilbao
plantea una serie de medidas para su fomento; en relación a la
dimensión económica proponen:
• La cesión a comunidades de propietarios mediante subasta

pública para nuevos elementos comunes (Trasteros aparcabicis,
guardabicis, supresión de barreras arquitectónicas,...) con la
correspondiente absorción de la cuota de participación de VVMM
en la comunidad de propietarios.
• La carencia en el pago de cuotas por inversiones de mejora.
• Para el caso de la “zona franca” se establece una renta “CERO”

de alquiler durante un año.
163
2. PROPIEDAD PRIVADA

lidad
directa
co
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co

SOCIAL POP UP
CESIÓN
GRATUITA
En este caso se descarta la posibilidad de que la gestión

sea mixta para evitar malas praxis. El tipo de tenencia
no se ve afectado por esta variable/característica.
164

@karramarrez
165
REGÍMENES DE
TENENCIA
166
PROMOCIÓN
Y VIABLIDAD
ECONÓMICA
4 REGÍMENES DE
TENENCIA
En propiedad
Alquiler
Masovería urbana
Cesión gratuita temporal
167
REGÍMENES DE TENENCIA
1. EN PROPIEDAD

lidad
directa
co
nt
ra
io to
en
nv
co
con
tra
MIXTA to ALQUILER TEMPORAL
co
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mp
ntr
co
ta c
co
co

SOCIAL POP UP
CESIÓN
GRATUITA
Se dará únicamente con la propiedad privada. Podrá de-

sarrollarse gracias a la promoción privada o la mediación
y el apoyo público. Las entidades públicas podrán sub-
vencionar las reformas, gestionar permisos y regular los
precios de la compraventa para evitar la especulación. La
opción más sostenible será la prolongada en el tiempo
(+10 años) para amortizar el coste de las reformas que
permitan alojar dichos usos.
• Se ofrece una mayor es- • Supone una gran inversión

tabilidad para disponer inicial para el usuario.
de lugar continuado en el
tiempo.
• La inversión se amortiza
por el uso continuado en el
tiempo.
168
2. ALQUILER
Gestión Sistema Propiedad Obtención Tenencia Tempora-

lidad
directa
co
nt
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en
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con
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SOCIAL POP UP
CESIÓN
GRATUITA
Se darán todas las opciones de promoción y propiedad.

La temporalidad se determinará en función de si el es-
pacio está acondicionado/reformado y si dispone previa-
mente de licencia de actividad. En ese caso la temporali-
dad puede reducirse tanto a nivel temporal ( +2-10 años)
como a nivel puntual (-2 años).
• Si la rehabilitación se reali- • Supone de cierta

za por parte del propietario, inestabilidad (En el caso de
puede ser una buena opción contratos puntuales).
para el desarrollo de pruebas
piloto.
• Requiere de una menor in-
versión inicial.
• Este sistema puede ser ren-
table en cualquier tipo de
temporalidad.
169
3. MASOVERÍA URBANA

lidad
directa
co
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MIXTA co ALQUILER TEMPORAL

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SOCIAL POP UP
CESIÓN
GRATUITA
Posible para todas las opciones de promoción y propie-

dad. Debido a que el derecho de uso está sujeto a la con-
dición de rehabilitar/reformar el local por el usuario, se
recomienda para temporalidad prolongada (mas de 10
años).
• No requiere de inversión • Es un modelo poco conocido

inicial. que ofrece ciertas resistencias
por parte de la propiedad.
• Supone un seguimiento y
valoración del coste de las
obras a cambio de la cesión.
• Requiere de acompañamiento
y mediación sistematizada.
• Posiblemente sea más factible
para el caso de la promoción y
propiedad pública.
170
4. CESIÓN GRATUITA TEMPORAL

lidad
directa
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SOCIAL POP UP
CESIÓN
GRATUITA
Opción viable para la propiedad pública y con todas las

opciones de promoción. Este modelo se entiende como
extraordinario y para casos de urgente necesidad habi-
tacional. Al entenderlo como un servicio público similar
al que se ofrece en los Alojamientos Dotacionales, la
temporalidad no será superior a los 5-10 años para los
casos temporal y puntuales.
• Al entenderse como un • Se requiere de un sistema

servicio público de urgencia, de seguimiento, control
la inversión para el usuario es y mediación para evaluar
prácticamente nula. la situación de los y las
usuarias y evitar mala praxis.
171
TEMPORALIDAD
172
PROMOCIÓN
Y VIABLIDAD
ECONÓMICA
5 TEMPORALIDAD
Prolongada
Temporal
Puntual
173
TEMPORALIDAD
1. PROLONGADA
Posible para todo tipo de propiedad y agente promotor. En
caso de las opciones de tenencia se descarta la opción de
cesión gratuita por entenderse como un servicio público
que requiere de una temporalidad finita. Sería la opción
ideal una vez confirmado que el espacio y la actividad que
se desarrolla tiene utilidad y genera valor.
2. TEMPORAL
Opción recomendable para los casos de alquiler y la cesión
gratuita ya que permite testar su funcionamiento y apor-
tación de valor con cierto margen de tiempo. Válido para
la propiedad pública y privada y todas las modalidades de
promoción.
3. PUNTUAL
Opción recomendable para los casos de alquiler y la cesión
gratuita. Permite testar su funcionamiento y sobre todo sir-
ve para sensibilizar y motivar sobre la idea de vivienda ex-
pandida. Válido para la propiedad pública y privada y todos
los tipos de promoción (pública, mixta, privada).
Estos escenarios nos permiten pensar en iniciativas temporales, que pue-
den ser más fáciles de arrancar que proyectos definitivos. Aunque debemos
vigilar que la temporalidad no acabe siendo una herramienta para “man-
tener caliente” un espacio de forma especulativa, que acabe echando los
proyectos una vez sean atractivos económicamente. La temporalidad debe
ser entendida como un campo para experimentar e ir consolidando o modi-
ficando lo que funciona y lo que no; empezando con proyectos “en beta” que
van progresando en el mismo espacio si esto es lo mejor para el proyecto, en
otros si necesita otras características.
174

@karramarrez
175
NUEVAS
ECONOMÍAS
La activación de este tipo de usos en los bajos pueden traer
consigo nuevos modelos de negocio como es el caso de actividades
económicas que se alojan en el local o servicios asociados y especiali-
zados que ofrecen servicios a estos locales comunitarios.
176
PROMOCIÓN
Y VIABLIDAD
ECONÓMICA
5 NUEVAS
ECONOMÍAS
177

NUEVAS ECONOMÍAS
Un uso muy repetido es el de espacio de trabajo flexible (coworking). Esta

posibilidad es una línea de actuación de la Agenda Urbana, ya que se en-
tiende que estos espacios tienen capacidad de atraer a nuevos emprendedo-
res y de abaratar el precio del alquiler convencional de las oficinas.
En definitiva, la reactivación de los locales ofrece numerosas posibilidades

para la aplicación de varias líneas de actuación planteadas en la Agenda
Urbana con los objetivos de buscar la productividad local, la generación
de empleo y la dinamización y diversificación de la actividad económica de
nuestras ciudades.
Estas propuestas tienen la capacidad de diversificar la estructura

productiva de las ciudades, creando nuevos nichos de mercado para
agentes económicos clásicos como las gestorías de comunidades de
vecinos, las inmobiliarias o los estudios de arquitectura.
Probablemente algunas de estas iniciativas estén más alineadas

que otras con las nuevas economías y los ODS. Sería interesante
apoyar a las iniciativas empresariales que surjan en las líneas
de las Agendas Urbanas, y que apuesten por la transformación del
modelo económico actual, promoviendo un cambio
basado en la sostenibilidad.
Podría también generar nuevos nichos de mercado para empresas

existentes. Crear nuevos servicios o adaptar los existentes a la espe-
cificidad de los requerimientos de los locales comunitarios:
• Seguros, licencias, avales... y otros posibles servicios que asegu-

ren el proyecto.
• Servicios y profesionales especializados en mediación de con-
flictos vecinales o comunitarios y dinamizadores comunitarios.
178
Algunos ejemplos...
NUEVAS ECONOMÍAS
Servicios que pueden servir de ejemplo:
Empresas que te ayudan a equipar el local, como por ejemplo, un

gimnasio comunitario:
• https://www.rocfit.com/consejos-fitness/montar-gimnasio-co-
munidad-vecinos/
Nuevas líneas de negocio para las empresas de equipamientos y
maquinaria deportiva que ayudan a las comunidades de vecinos a
montar gimnasios en sus zonas comunes.
Plataformas digitales:
• https://www.alquilarsalas.com/
Catálogos de locales que ofertan el alquiler por horas de espacios
equipados con características de uso concretas.
Aplicaciones:
• www.plusvecinos.com/
• tucomunidapp.com/
Estas aplicaciones facilitan la gestión de espacios comunes en vecin-
darios, y también se pueden utilizar para la organización del local.
179
CONCLU-
SIONES
180
CONCLUSIONES
Debilidades y amenazas
...en la dimensión espacial
...en la dimensión urbana
...en la dimensión social
...en la promoción y viabilidad económica
Oportunidades y fortalezas
...en la dimensión espacial
...en la dimensión urbana
...en la dimensión social
...en la promoción y viabilidad económica
Pautas para la activación

...Definir la escala de la intervención
...Aspectos a analizar según la escala
...Relación entre escalas, aspectos y dimensiones
...Mapa conceptual
Recomendaciones
181
@karramarrez
CONCLUSIONES
182
CONCLUSIONES
DEBILIDADES Y
AMENAZAS
183
CONCLUSIONES
DIMENSIÓN
DEBILIDADES / AMENAZAS
ESPACIAL
• Parque de viviendas antiguo que no proporciona la flexibilidad/
accesibilidad para otros usos.
• Las tipologías de bajos vacíos de nuestro entorno tienden a ser

muy limitantes, ya que suelen ser bajos profundos y poco ilumi-
nados.
• Condicionantes previos del espacio.
• Dificultad para compatibilizar usos diferentes debido a las

exigencias de las normativas existentes.
• Requerimiento de una licencia de actividad para prácticamen-

te todos los usos que se plantean; lo que ralentiza los procesos de
activación, limita y reduce las posibilidades de ese espacio.
184
CONCLUSIONES
DIMENSIÓN
URBANÍSTICA
• La dificultad de determinar si los locales están vacíos o no, lo
que complica la realización del mapeo y del diagnóstico.
• Exceso de normativa y disparidad de criterios.
• Ausencia de normativa específica.
• Limitaciones regulatorias.
• Falta de coordinación entre departamentos y áreas institucio-

nales.
• Escaso o nulo trabajo técnico multidisciplinar para asumir su

complejidad.
• Falta de indicadores, seguimiento y evaluación.
• Amenaza a los comercios locales.
• Resistencia de propietarios de locales a ceder/alquilar espacio

por intereses económicos.
• Proliferación de unidades de barrio con diferentes visiones y

falta de visión común.
• Nuevas posibilidades de especulación urbanística.
• Los espacios vacíos son un “error” del sistema, no un espacio

común planificado, por lo tanto, serán siempre efímeros y, ade-
más, de tiempos mas o menos indeterminados, dependientes de
acuerdo temporal que se puedan instituir entre las partes.
• Proliferación de usos en bajos vacíos que no reportan excesi-

vos beneficios a la ciudad y la vida urbana: se aprovechan para
trasteros, almacenaje, garajes… o para viviendas
185
CONCLUSIONES
DIMENSIÓN
SOCIAL
• Exceso de la cultura de la propiedad. La concepción cultural
del concepto de privacidad. “La cultura del compartir es de po-
bres”.
• Falta de cultura comunitaria.
• Dificultad en conseguir cambio de mentalidad necesario en la

población para el éxito de su implantación.
• Resistencias al cambio de modelo por parte de la comunidad y

la sociedad en general.
• El tejido social es desigual en el territorio, existen barrios sin

arraigo.
• Falta de modelos de referencia para mantenimiento y ges-

tión compartida de los espacios.
• Exceso de burocracia y protocolos para el uso de los espa-

cios.
• Uso inadecuado de los espacios compartidos.
• Conflictos por mal uso e impagos.
• Falta de modelos de referencia para la mediación de conflic-

tos.
• Falta de acceso, coordinación y comunicación por brecha digital.

• La elitización de este tipo de iniciativas: Lo comunitario
muestra hoy tendencias “elitistas”, ya que se plantean en espacios
compartidos por perfiles de personas homogéneas y con capaci-
dad económica.
• Falta de resistencia ante el fracaso de pruebas piloto, mal uso…
• No parece aún un problema de debate público. Por ahora es un

tema técnico.
186
CONCLUSIONES
PROMOCIÓN Y
VIABILIDAD ECONÓMICA
• La gran debilidad de esta posibilidad de uso parece claramente el
contexto histórico, donde la propiedad privada tiene el con-
trol total de la situación. Si aumenta la demanda de espacios,
el sector privado aumentará el precio de compra y alquiler de los
inmuebles.
• Resistencia de propietarios de locales a ceder/alquilar espa-

cio por intereses económicos.

• Falta de recursos para asumir costes de mejora y mantenimiento
del local.
• Limitación económica para hacer frente a las reformas (des-

igualdad económica entre la comunidad).
• Dificultad para la gestión de impagos y mantenimiento.
• Los servicios o recursos “no reglados” de este tipo, tienen mas

difícil acceso a subvenciones y ayudas.
• Miedo a las alternativas de cesión temporal o alquiler de

espacios por parte de los propietarios.
• Falta de entidad promotora/coordinadora que ayude a activar

el modelo.
• Falta de modelo de promoción sistematizado, aún por hacer.
• Lentitud institucional para promover espacios en este caso.
187
@karramarrez
CONCLUSIONES
188
CONCLUSIONES
FORTALEZAS Y
OPORTUNIDADES
189
CONCLUSIONES
DIMENSIÓN
OPORTUNIDADES / FORTALEZAS
ESPACIAL
• Gran oferta de locales vacíos que llevan mucho tiempo sin uso.
• Actual apoyo institucional para la rehabilitación de edificios.
• A pesar de las limitaciones espaciales, los bajos transformados

en viviendas tienen muchos beneficios: terrazas grandes, mu-
cho espacio de almacenaje, buena accesibilidad…).
190
CONCLUSIONES
DEBILIDADES/AMENAZAS
DIMENSIÓN
URBANÍSTICA
• Actual apoyo institucional para la rehabilitación de edificios
e impulso de modelos innovadores que ayuden a hacer frente
al cambio climático y los actuales retos urbanos.
• Revitalización de los barrios.
• Aprovechamiento de recursos espaciales.
• Cohesión del tejido urbano.
• Disminución de la contaminación.
• Aumento de la calidad de vida.
• Fomento de la red de vida cotidiana, la ciudad de los 15 minu-

tos.
• Conexión de espacios, que la ciudad funcione como una red.
• Ahorro de recursos espaciales y energéticos. Fomento del

aprovechamiento de recursos. Hacer real la transición ecológica.
• Los bajos son escaparates a la ciudad.
191
CONCLUSIONES
DIMENSIÓN
SOCIAL
• Apoyo institucional a programas de innovación social.
• Apoyo institucional a programas de conciliación.
• Interés social en promover una cultura comunitaria.

• Interés social en promover otros modelos de vivienda compar-
tida (cohousing).
• Fomento de las relaciones sociales tanto en el hogar como uni-

dad, como entre vecinos.
• Apertura de las relaciones comunitarias más allá del edificio.
• Fomento del desarrollo y la cultura de lo común y estableci-

miento lazos de solidaridad.
• Dinamización social del barrio.
• Fomento de los espacios intergeneracionales.

• Enriquecimiento personal y colectivo.
• Oportunidad para el intercambio de conocimiento.

• Posibilidad de formar a los mayores en herramientas digitales
y reducir la brecha digital.
• Promoción de nuevas fórmulas de convivencia para evitar la

soledad no deseada.
• Oportunidad para compartir el cuidado de niños y mayores.
• Facilidades para gestionar la conciliación familiar (teletrabajo,

cuidado de menores).
• Aumento del control social para hacer frente a los procesos de

gentrificación.
192
CONCLUSIONES
PROMOCIÓN Y
VIABILIDAD ECONÓMICA
• Reactivación/generación de economías ciudadanas y el consu-
mo de barrio (uso de locales en desuso, activación de comercio
local por más presencia de vecinos).
• Plusvalía de la finca.
• Ampliación del campo de intervención en materia de reha-

bilitación de los recursos/espacios comunes de la vivienda co-
lectiva (mas allá de rehabilitar espacios comunes como escalera,
cubiertas…).
• Posibilidad de activar nuevos servicios (para gestorías y arqui-

tectos).
• Los interesados podrían ponerse de acuerdo para hacerse con

estos espacios vacíos como ocurre en el caso de las sociedades
gastronómicas.
193
@karramarrez
CONCLUSIONES
194
CONCLUSIONES
PAUTAS PARA LA
ACTIVACIÓN
195
CONCLUSIONES
definir la escala
PAUTAS PARA LA ACTIVACIÓN
de la intervención
Iniciativa pública / privada / publico-privada

Activación doméstica de un
bajo vacío
Iniciativa pública
Estrategia a
escala ciudad
Iniciativa pública Iniciativa pública

Como herramienta Como estrategia pública
en estrategias de regene- de reactivación de locales
ración urbana, (específica, sectorial)
(multidimensional)
Iniciativa pública / privada / publico-privada

Estrategia a
pequeña escala
Casos aislados, proyectos piloto
iniciativas autoimpulsadas por...
una comunidad de vecinos,
una empresa/emprendedor,
una asociación/entidad,
un club,
un grupo, agrupación
...
196
CONCLUSIONES
ASPECTOS a anailzar

según la escala
de intervención
Aspectos que intervienen en
la formulación
dela estrategia
Iniciativa pública
Estrategia a
escala ciudad
¿En qué contexto urbano se
puede impulsar?
¿Cuántos locales vacíos? ¿Dónde?
¿De quién?...
¿Qué tipo de locales ?¿Se pueden
clasificar? ¿Sistematizar?
¿Qué permite la normativa actual?
(P.G.OU, ordenanzas....) Iniciativa pública / privada / publico-privada
¿Cómo evitar monocultivos?

Estrategia a
pequeña escala
¿En qué contexto social se puede
impulsar? Casos aislados, proyectos piloto
¿Cómo se comunica / promociona? iniciativas autoimpulsadas por...
¿Modelo de participación
¿Ubicación concreta?
ciudadana?
¿Cómo recuperar la conciencia ¿De quién es? Propiedad
comunitaria? ¿Cómo está el local?
¿Qué políticas de regeneración ¿Para qué lo vamos a usar?
urbana hay que proponer? ¿Quiénes lo vamos a usar?
¿Qué beneficios puede (comunidad de vecinos, asociaciones, clubs, grupos... )
tener? ¿Qué permite hacer la normativa?
¿Quién lo promueve?
¿Hay que rehabilitar el espacio?
¿Quién invierte?
(Incentivos, plusvalías, avales, subvenciones)
¿Alquilar o comprar? ¿Hay otras opciones?
¿Es sostenible?
¿Quién decide? ¿Cómo se decide?
¿Cómo nos organizamos?
197
CONCLUSIONES
Relación entre
escalas, aspectos
y dimensiones
io?
¿Para qué lo vamos a usar?
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Uso / Función del local
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Contexto socio-económico ¿Para quiénes se impulsa?

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198
Dimensión urbana
Dimensión espacial
Dimensión social
Promoción y viabilidad económica Aspectos que intervienen en la formulación de la estrategia
Dimensión de Género Escala urbana de la intervención
Dimensión Mediombiental La vivienda expandida en La vivienda expandida en
*Las dimensiones de género y ambientales se consideran
transversales Estrategia urbana Iniciativas concretas, casos aislados, pilotos,
Contextos urbanos Ubicación

Detección/ Búsqueda y diagnóstico de Detección locales vacíos Propiedad
(mapeo, gestión, observatorio)
Local(es) vacío(s)
Normativa urbanística Normativas específicas
(P.G.OU, )
Tipología edificatoria
Estado y características del local
Necesidad(es) espacial(es) Heterogeneidad de usos Uso / Función del local
de ampliación/expansión de la vivienda (Agrupación de necesidades,
redes de locales)
(usos domésticos)
Contextos social Comunidad

(comunidad de vecinos, asociaciones, clubs, grupos... )
Existencia / creación de Socialización / Sensibilización
(de las problemáticas y propuestas)
Comunidad
Participación ciudadana
Promoción de lo común
Condicionantes
Normativa urbanística Normativas específicas
(P.G.OU, )
Políticas de regeneración urbana Promoción
Adeuación
Inversión y riesgo
(Incentivos, plusvalías, avales, subvenciones)
Viabilidad Modelos de Tenencia
de la propuesta
Sostenibilidad / Rentabilidad
Modelos de negocio / Nuevas economías
Gobernanza
Mediación / Convivencia
Impacto económico-social
Mapa conceptual
199
CONCLUSIONES
@karramarrez
CONCLUSIONES
200
CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
201
CONCLUSIONES
• Es recomendable disponer de recursos de sensibiliza-

RECOMENDACIONES
ción y socialización del proyecto. Tras un diagnóstico
socialización
Sensibilización y
de la situación de los locales de una zona hay que gene-
locales
Detección de
rar material que ilustre la magnitud del problema y las
consecuencias de la falta de intervención. A su vez, en
caso de conocer experiencias similares o experiencias pi-
loto de la vivienda expandida es necesario generar infor-
mes de su desarrollo, documentación de buenas prácticas
para compartir tanto con la ciudadanía interesada como
con las administraciones.
• Generar procesos de participación para la detección
co-creación
Participación /
de necesidades, la generación de nuevas comunidades y
para el fortalecimiento de la cohesión social del barrio, y
fomentar así la cultura de la participación y el empodera-
miento ciudadano.
• Se pueden aprovechar las asociaciones vecinales o
Comunidad de uso
grupos existentes con interés en compartir recursos
para proponer experiencias iniciales.
• Esta iniciativa plantea una estrategia multirespuesta

por lo que lo ideal es que surgieran iniciativas diferentes,
con distintos modelos de gestión y gobernanza.
Gobernanza
Espacio
Gestión del
• Lo público debería asumir ciertas iniciativas que

Mediación
Promoción
propicien la creación de estos espacios, tanto como
promotores como facilitadores.
• Una vez arrancada la iniciativa, es indispensable gene-

Convivencia
rar un sistema de convivencia que permita el buen

funcionamiento del proyecto. Establecer límites en el
uso de los recursos comunes, definir las reglas de uso y
los sistemas de decisión colectiva.
Gobernanza
202
CONCLUSIONES
• Es necesario acordar sistemas de control y desincen-
RECOMENDACIONES
tivos, además de establecer alguna estrategia de
Espacio
Gestión del
resolución de conflictos.
• La mediación puede estar a cargo de la propia co-

Mediación
munidad o se podría dejar en manos de algún agen-

te externo, planteando la profesionalización de la me-
diación.
• Se debe plantear un acceso democrático a estos re-

cursos. Sería interesante generar recursos de este tipo
Comunidad de uso
al que también tengan acceso las personas con menos

recursos y menos redes de apoyo. Generar redes comu-
nitarias diversas y abiertas. Especialmente si la adminis-
tración toma partido de alguna manera en el proyecto.
• El peligro de institucionalizar esos espacios es pre-

Promoción
cisamente limitar su capacidad de uso, gestión y

diseño. La gran mayoría de espacios en bajos para uso
común que tienen recorrido en Euskadi funcionan con
Gobernanza
normativas y protocolos propios (gaztetxes, txokos…).
• Ya sea a través de un plan estratégico, de una asignación

de usos en el P.G.O.U., o de una ordenanza, habría que
De usos
Heterogeneidad
Urbanísticas
Normativas
diseñar algún sistema legal que pudiera prevenir

que, en este intento de domesticar las plantas bajas,
convirtamos la cota cero de la ciudad en una facha-
Intervención
Escala de
da de trasteros cerrados o escaparates ciegos. De

esta forma, podríamos diversificar los usos y evitar que,
por ejemplo, todos los inmuebles de una misma manza-
na quisieran convertir en trasteros cerrados los bajos.
• Las legislaciones actuales no contemplan las posibilida-

Urbanísticas
Normativas
des que se escapan de lo habitual, lo que dificulta enor-

memente utilizar estos locales. Hay que flexibilizar la
normativa existente.
203
CONCLUSIONES
• No hacer uso de soluciones urbanas globales,

RECOMENDACIONES
Urbanísticas
Normativas
asumiendo que en todas las zonas de la ciudad funciona
Contexto urbano
el esquema vivienda-bajo comercial.
• No cualquier espacio en planta baja sirve para la
edificatoria
Tipología
expansión de la vivienda. Las tipologías edificatorias
de los bajos, estrechos, alargados y oscuros, dificultan la
adecuación a algunos de los usos que se plantean. Sería
necesario asegurar que estos espacios colectivos tuvie-
ran cualidades espaciales que dignifiquen los usos que de
espacial
Adecuación
ellos se hagan, ya sean espacios colectivos de encuentro,
espacios habitacionales o espacios de almacenamiento.
• Sería recomendable valorar las implicaciones que estos
De usos
Heterogeneidad
Ubicación
espacios tienen en la vida pública. El simple hecho de
que los locales pasen a estar ocupados ya les concede
un potencial activador del espacio público. Sin em-
bargo, hay actividades que repercutirán más en la calle
Contexto urbano
que otras. No nos olvidemos de que además de expandir
la vivienda a la planta baja el conjunto de iniciativas de-
bería tratar de revitalizar el contexto urbano.
• Esta iniciativa, en cierta medida, podría “privatizar” las

Gobernanza
plantas bajas, regulando su acceso y participación más
aún que los locales comerciales o de restauración. Por
Socio-económico
eso es importante garantizar algún tipo de relación Contexto
espacial con la calle. A nivel arquitectónico existen
muchos recursos para esto (cerramientos que garanticen
cierta visibilidad, asientos o muros corridos, espacios in-
termedios con jardines o plantas...), y además se propo-
ne que estos recursos no fueran solamente una elección
Contexto urbano
de la comunidad de uso del espacio sino que estuvieran

regulados de alguna manera.
204
CONCLUSIONES
• Los usos o actividades que se puedan desarrollar en
RECOMENDACIONES
Uso / función
estos espacios dependerán en parte de los usos pre-

vios de los locales. Sería interesante, antes de plantear
posibles usos, ver que limitaciones arquitectónicas pre-
del local
Estado previo
senta el espacio.
• Estos espacios podrían acoger más de un uso o fun-

ción variable en los tiempos y en los formatos, en-
Uso / función
tendiendo que un mismo espacio puede ser a la mañana

de uso
Compatibilidad
para un tipo de uso y por la tarde para otro; o que podría

estar divido en dos zonas. Por tanto, poder garantizar la
flexibilidad espacial de los bajos sería una herramienta
Espacio
Gestión del
de mucha utilidad para facilitar la adaptabilidad, en-

tiendo también que las necesidades e intereses de la
comunidad de vecinos puede ir cambiando a lo largo del
tiempo.
• De estas indicaciones podemos deducir que estos son

espacial
Adecuación
espacios que requieren de un diseño arquitectónico

creativo y adaptado, que reconsidere la dicotomía
Contexto urbano
de interior y exterior y trabaje las diferentes capas

entre la calle (lo público) y la vivienda (lo privado),
que tenga en cuenta la necesidad de flexibilidad (o no)
del espacio, y que pueda solventar las carencias espacia-
les que presenta esta tipología.
edificatoria
Tipología
• Se recomienda sistematizar el tipo de modelo de pro-

moción/gestión y sus distintas variaciones en fun-
Uso / función
Promoción
Gobernanza
ción del tipo de actividad o uso que se desarrolle en

el local.
• Sería interesante ofrecer la posibilidad de cambiar de

Tenencia
Temporalidad
Propiedad
modelo de promoción (ejemplo cambio en el modelo

de tenencia o temporalidad) en función del éxito de la
experiencia.
205
CONCLUSIONES
• Al ser una experiencia novedosa sin haber sido tes-

RECOMENDACIONES
Políticas urbanas
tada, las primeras promociones se entienden como
pruebas piloto y por tanto requieren de una tramitación
Urbanísticas
Normativas
ágil/flexible y simplificada para su promoción.
• Se propone que al inicio sea una promoción públi-

ca quien intervenga en el testado del modelo tanto a
Promoción
Propiedad
nivel de promoción de los locales de propiedad pública
como la mediación entre privados. Estos inicios tienen
dos objetivos, por un lado testar los modelos de promo-
socialización
Sensibilización y
ción/gestión y por otro sensibilizar/comunicar a la pobla-
ción sobre el valor de reutilizar los locales en desuso para
actividades cotidianas.
• Para el caso de la propiedad privada, las instituciones
Propiedad
locales podrían reducir los impuestos derivados de la
Inversión y riesgo
propiedad (I.B.I.…) para quienes ofrezcan sus locales
Políticas urbanas
para usos comunitarios.
• Sería recomendable promover un grupo de usuarios

para la activación de una experiencia piloto.
Comunidad de uso
206
Proyecto de investigación
Urbanbat
Edición, Diseño y Maquetación

Urbanbat
Oficina de Innovación Urbana
Uribitarte, 22-3ºC
48001 Bilbao, Bizkaia
info@urbanbat.org
www.urbanbat.org
Portada
Fotografías
Urbanbat,
excepto citadas en pie de foto.
Tipografías
Syncopate_ (Open Font License)
PT Serif_ (Open Font License)
1,617_La tipografía “1,617” ha sido diseñada
por Leonardo Tavares para la revista Neo2.
Atribución-NoComercial 4.0 In-

ternacional (CC BY-NC 4.0)
Esta obra está sujeta a la licencia:
Reconocimiento-NoComercial
4.0 Internacional de Creative Commons.
La obra puede ser copiada y distribuida siem-
pre que se mencione la autoría de los textos y
no se efectúe una explotación comercial.
207
CONCLUSIONES
Erlazio-, zaintza-, hezitze-, elikatze-, atseden-...espazioak

Espacios de relación, cuidado, crianza, alimentación, descanso...
Lana, ikasketa, irakurketa.. Lantegi-espazioa, eskulanak, brikolajea, biltegiratzea...

Trabajo, estudio, lectura... Espacio de taller, manualidades, bricolaje, almacenaje...
Logela
Habitación
Garbitegia...
Limpieza, lavandería...
Kirola...
Deporte...
PLANTA
BAJA
VACÍA
208

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Fórmulas para revitalizar la vida urbana

Fotografía de Diego Sanz (karramarro)

Fotografía de Diego Sanz (karramarro)

Una especie de laboratorio de innovación urbana, un espa-

• Revisar y detectar las necesidades domésticas actuales,

• Identificar tendencias/demandas y nuevas posibilidades

• Analizar la versatilidad funcional que deben tener estos

• Estudiar la adecuación de estas funciones y demandas

• Estudiar fórmulas de acceso a espacios comunes me-

• Reflexionar de forma colectiva sobre nuevas posibilida-

Las entidades municipales pueden:

Las comunidades de propietarios pueden:

Las entidades promotoras de vivienda privada y pública pueden:

Los diseñadores y arquitectos/as pueden:

Memorando de Premios Nobel por la Sostenibilidad, Estocolmo 2011.

Situamos esta investigación en un contexto en el que es

La urgencia ya no solo de imaginar sino de propiciar esce-

1 C. Schmitt, 1939. El concepto de imperio en el derecho internacional

Más de la mitad de la población mundial habita en zonas

No neguemos, que tanto la ciudad como el urbanismo

3 Urbanized. El diseño de las ciudades. Documental, 2012

Esta investigación se centra en tres problemáticas ur-

En los bajos de los edificios de vivienda

Francisco Javier Gómez Piñeiro, 2006

La ciudad cohesionada, que aspira a generar y recuperar

Habitamos ciudades construidas para dar respuestas a las

Estas dinámicas de movilidad que obvian parámetros

dualización, el aislamiento y el anonimato como las formas

Que desarrollemos nuestras actividades productivas en

Dentro de estas dinámicas sociales, el espacio público pierde

Deberíamos promover ciudades que frente al creciente

7 Z.Bauman, 2009. La carencia de sociedad

citando a Tocqueville, contrapone la figura del ciudadano a la

9 J. Gifreu Font, 2017 Derecho a la ciudad y derechos en las ciudades

Fotografía de Diego Sanz (karramarro)

El papel del espacio público en las ciudades poscovid-19, Carlo Ratti

Este desarraigo y abandono del espacio público se ve

Si bien es cierto que este es un fenómeno que atraviesa

(Artículo de La provincia, Dia-

En las calles más A finales de 2020, se

(Javier Ochoa, director de Re/

Aunque desconozcamos el impacto real o las consecuen-

El efecto de abandono de los locales, aunque sea percep-

Aun siendo realidades urbanas diferentes (las del centro y

No solamente los ayuntamientos, también los inversores

Uno de los problemas de buscar rentabilidad económica en

Por eso tenemos que proponer iniciativas situadas, adap-

Porcentaje de locales cerrados

DEUSTO URIBARRI OTXARKOAGA SANTUTXU-BEGOÑA

40% 56% 45% 39%

1.709 1.720 479 1.255

IBAIONDO ABANDO REKALDE ZORROZA-BASURTO

41% 24% 47% 44%

2.205 2.428 1.982 1.052

La crisis sanitaria actual ha puesto en evidencia las

Tenemos muchas plantas bajas, hoy infrautilizadas, tene-

Especialmente tras la crisis sanitaria, muchos de los espa-

Fotografía de Olga Ruiz

tomar consciencia, con una rapidez inaudita, de la poca

Nuestras ciudades están inmersas en una atomización

Según el análisis que se desprende de uno de los últimos

10 U.Martín Roncero, Y.González-Rebago, Soledad no deseada, salud y

Fotografía de Olga Ruiz

Según Lorenzo Rocha, “la vivienda actual se debate entre