“El anciano no es un extraterrestre.

El anciano somos nosotros: dentro de poco,

dentro de mucho, inevitablemente, aunque no pensemos

en ello.

Y, si no aprendemos a tratar bien a los ancianos,

así nos tratarán a nosotros. ”

Papa Francisco
 ÍNDICE

CAPITULO I. HIPOTECA INVERSA ............................................................ 10

1. ORIGEN.- FUNDAMENTO ................................................................. 10

2. CONCEPTO ....................................................................................... 12

2.1 Derecho Real de Hipoteca ............................................................. 12

2.2 Hipoteca Inversa ............................................................................ 13

2.3 Modalidades .................................................................................... 14

3. OBJETO .................................................................................................. 15

4. OBLIGACIONES DE LAS PARTES......................................................... 16

5. SUJETOS ................................................................................................ 18

5.1 Principales Sujetos .......................................................................... 18

5.2 Situación Especial. Los Herederos .................................................. 20

5.3 El Fisco como posible Heredero ...................................................... 22

6 BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA INVERSA ............................ 23

6.1 Condominio ..................................................................................... 24

6.2 Tasación .......................................................................................... 25

6.3 Relación entre el Valor de la Vivienda y el Importe del Préstamo ... 25

7. EL CONSENTIMIENTO ........................................................................... 26

7.1 Diferencia entre Información y Asesoramiento ................................ 27

8. EXIGIBILIDAD DEL CREDITO ........................................................... 28

8.1 Vencimiento Ordinario. Fallecimiento del Deudor ........................... 29

 8.2 Vencimiento Extraordinario. Causas de Vencimiento Anticipado. ... 30

8.2.1 Venta del Inmueble ........................................................................ 30

8.2.2 Falta de Residencia Habitual ......................................................... 31

8.2.3 Otras causas de Rescisión ............................................................ 31

9. USUFRUCTO VITALICIO. ....................................................................... 32

SIMILITUDES y DIFERENCIA ENTRE LAS FIGURAS ............................ 32

SIMILITUDES y DIFERENCIA ENTRE LAS FIGURAS ............................ 32

CAPITULO II. LA FIGURA EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURIDICO .. 35

1. PARTICULARIDAD DE LA FIGURA. ....................................................... 35

¿MODALIDAD DE LA HIPOTECA O DEL CREDITO? ................................ 35

2. NORMATIVA APLICABLE ....................................................................... 36

CAPITULO III. DERECHO COMPARADO .................................................. 41

1. REINO UNIDO ................................................................................... 41

2. ESTADOS UNIDOS ........................................................................... 43

3. ESPAÑA ............................................................................................. 45

CAPITULO IV. CONCLUSION .................................................................... 48

BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................ 50
INTRODUCCIÓN

La Hipoteca Inversa es una figura de origen anglosajón, usualmente tratada

como posible solución al problema de los bajos ingresos que presentan las

personas de la tercera edad. Se constituye así como mecanismo complementario al

sistema de pensiones y seguridad social.

Esta figura novedosa, de creación foránea, se presenta de manera atractiva

no sólo para las políticas económicas de una sociedad, sino también para las

entidades financieras que ven en ella la posibilidad de ampliar el universo de

sujetos pasivos, ya que otorga financiamiento a un grupo etario usualmente

excluido del mercado financiero: los jubilados, abriéndoles nuevas posibilidades de

participación en él.

Se analizará la recepción de la Figura en el Derecho Comparado tanto en

países de Derecho Anglosajón como de Derecho Continental Europeo.

Debido a la inexistencia de esta figura en nuestro ordenamiento jurídico se

estudiará en primer lugar la definición, identificando tanto su origen como su

objetivo.

Continuaremos aclarando los puntos relevantes en cuanto a sus elementos

esenciales, lo que luego nos permitirá hacer un examen idóneo de dicha institución

a la luz de nuestro ordenamiento jurídico, esclareciendo algunas cuestiones

relevantes, por ejemplo si se trata, como su nombre parece indicarlo, de una

modalidad de la hipoteca, o bien de una modalidad del crédito.

Asimismo se planteará un paralelismo, tanto con la Hipoteca, como con

otras figuras jurídicas afines, resolviendo posibles conflictos que podrían

plantearse con algunas instituciones del Derecho Sucesorio.

Una vez realizado el análisis anterior, y para poder responder a las cuestiones

planteadas, se contrastará la Hipoteca Inversa con la normativa aplicable en

nuestro Código Civil y Comercial de la Nación, tanto a los Derechos Reales en

general como a la Hipoteca en particular; para determinar si dicha institución

resultaría acorde con nuestro ordenamiento jurídico, y de serlo, bajo qué

condiciones.
 CAPITULO I. HIPOTECA INVERSA

1. ORIGEN.- FUNDAMENTO

La Hipoteca Inversa tiene sus orígenes en el mundo anglosajón a partir del

siglo XX, como sucesora de productos semejantes creados en Reino Unido hacia

los años 30, no obstante comenzó a comercializarse tal como la conocemos

actualmente en 1965 bajo el nombre de Reverse Mortgage, como contrapuesto a

1
deforward mortgage que hace referencia a la Hipoteca Tradicional.

Su creación tiene un fundamento marcadamente asistencial y obedece a las

necesidades propias de las sociedades modernas en las que se presenta una

esperanza de vida más alta y con ella la preocupación por elevar los ingresos de

las personas en etapa de jubilarse 2. Este incremento en la longevidad de la

población tiene gran importancia en cuestiones puramente económicas, donde

existe un panorama cada vez más oscuro en relación con las pensiones de

jubilación, pues si bien el número de beneficiarios es cada vez más numeroso, al

mismo tiempo son menos los que producen la riqueza para soportar este gasto.

A ello se deberán sumar dos cuestiones de suma importancia como son los

ingresos que se generan pura y exclusivamente por pensiones y jubilaciones 3, y el

2
costo de vida, que generalmente no es cubierto por el ingreso mencionado 4.-
1
1 HERRANZ G, R. 2006 Hipoteca Inversa y Figuras Afines. Madrid. Portal Mayores, Informes Portal Mayores 49.

2 “La esperanza de vida de los argentinos aumentó 10 meses en cinco años”.- Pasó de 75,5

años a 76,3. En promedio, el país se ubica en el puesto 50 del ranking, pero los hombres caen

al 67.- Según datos de la OMS, los varones del país pasaron de 71,9 años en 2010 a 72,7 de

2015, mientras que las mujeres levantaron desde los 79,1 años hasta los 79,9, según cifras

que reportó la OMS en su informe estadístico de 2017.- Fuente: Clarín suplemento Sociedad

del 19/Mayo/2017.-

2
3 ADMINISTRACIÓN NACIONAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL Resolución 28/2018 del 16/febrero/2018 - ARTÍCULO 1°.- El haber mínimo

garantizado vigente a partir del mes de marzo de 2018, establecido de conformidad con las previsiones del artículo 5º de la Ley Nº 27.426, será
 El desarrollo histórico de esta figura se encuentra ligado al ámbito de la

seguridad social, encontrándose enfocado a un grupo de la población que no

puede desempeñar funciones de carácter laboral, y que por su avanzada edad,

padece de un progresivo deterioro en su estado de salud. Ante la dificultad de

realizar actividades remuneradas, se enfrentan en la mayoría de los casos a una

disminución de sus ingresos, viéndose mermado su poder adquisitivo y

modificándose su estándar de vida. A esto se añade, como expresáramos, que las

jubilaciones no son suficientes si no se añade otros ingresos, siendo esto

claramente indicativo de las dificultades para permitir que el jubilado pueda llegar

a cubrir todas sus necesidades básicas.

Por otra parte, las posibilidades de acceso a obtener financiamiento por

parte de las instituciones financieras para este sector es limitado, debido a que las

personas en edad de jubilación no son sujetos atractivos para el mercado de

créditos, pues como mencionamos anteriormente, sus ingresos son generalmente

bajos y dependerán de lo que han logrado ahorrar durante su etapa activa, sin

olvidar que su avanzada edad merma las expectativas de exigibilidad de la deuda

para los acreedores.

Sin perjuicio de lo anterior, y teniendo en cuenta el fuerte rol económico de

los bienes raíces en la historia de la humanidad, hay un factor relevante a

considerar al hablar del patrimonio de este grupo etario, ya que este en la mayoría

de los casos se conforma por otra clase de bienes que son activos menos líquidos

que el dinero, siendo el más común la vivienda propia, la cual podría ser liquidada

por el dueño obteniendo así mayores ingresos.

de PESOS SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA CON CUARENTA Y DOS CENTAVOS ($ 7.660,42.-).

4 Según el INDEC (www.indec.gob.ar) en Octubre de 2017 era necesario la suma de $.15.676,56

para no caer bajo de la línea de la pobreza, y la suma de $.6.424,82 para no ingresar en la

línea de la indigencia.
 Sin embargo, no se puede desconocer que en la mayoría de los casos, los

sujetos a los cuales está dirigida esta Hipoteca disponen de un solo bien inmueble,

siendo su vivienda habitual, por lo que venderlo significaría perder su hogar y sólo

se vería acrecentado el problema.

Su fundamento económico social es lógico. Por un lado tenemos un grupo

de personas que ven estancadas sus posibilidades de obtener mayores ingresos e

incluso se ven disminuidas en su capacidad económica, y por el otro sabemos que

disponen al menos de un inmueble en su patrimonio, producto del ahorro de toda

una vida, el cual no está dispuesto a abandonar.

Se presenta así la Hipoteca Inversa como posible solución a esta problemática,

aprovechando en definitiva el ahorro de toda una vida de una persona mayor,

posibilidad que no presentan otras figuras afines.

2. CONCEPTO

2.1 Derecho Real de Hipoteca

En nuestro ordenamiento jurídico, el artículo 2205 del CCCN la define como

“…el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles

individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al

acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y

preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado”.-

Innumerable Doctrina la ha definido, destacando el concepto dado Jorge H.

Alterini, quien expresa que la hipoteca “es el derecho real accesorio en función de

garantía constituido por convención formal, en seguridad de un crédito estimado

en una suma determinada de dinero, sobre cosas inmuebles individualizadas, que

continúan en poder del dueño, naturalmente indivisible, que previa publicidad

registral puede oponerse incluso a terceros interesados de buena fe, que además
de las facultades propias de los derechos reales, otorga la de realizar los

inmuebles por la vía judicial o extrajudicial según corresponda, cobrándose sobre

3
su producido, y que extinguido puede cancelarse su inscripción registral” 5.-

En definitiva es un derecho real 6 de garantía mediante el cual un bien

4

inmueble se afecta, sin traslación posesoria, en garantía del cumplimiento de una

determinada obligación, de manera que si ésta resulta incumplida, podrá realizarse

y con su producto cobrarse el acreedor. Es una garantía y por tanto accesoria del

negocio principal5. Es verdad que su difusión ha determinado que en el lenguaje

común se hable de hipoteca para referirse a un crédito garantizado con hipoteca,

pero siempre debe recordarse que son dos cuestiones diferentes, el crédito que es

el negocio principal, y la hipoteca que reiteramos es el derecho real para

garantizar el cumplimiento de la obligación por parte del deudor.-

2.2 Hipoteca Inversa

Alberto Guido Servente, define a la Hipoteca Inversa como el “ Préstamo

otorgado a una persona o pareja que ha superado determinada edad y es

propietaria de una vivienda libre o con un mínimo gravamen, facilitado por un

determinado plazo, o mientras ocupe la mencionada propiedad como su principal

vivienda, que se materializa de una entrega inicial, en pagos planificados, en una

línea de crédito, o combinaciones de estas modalidades, garantizando con

hipoteca sobre la propiedad y pagadero al vencer el plazo preestablecido, o

3
5 ALTERINI, Jorge H., “Pagares Hipotecarios e Hipotecas Cambiarias”, Revista del Notariado n°726 (Noviembre-Diciembre de 1972), pp. 1929 y

ss., citado en Código Civil y Comercial – Comentado – Tratado Exegético, T. X – Dr. Jorge Alterini, Director General – Dr. Nelson G. A. Cossari,

Director del Tomo – Edit. La Ley.- 13

4
Así lo ha considerado nuestro ordenamiento jurídico e incluso se encuentra en la enumeración dispuesta por el art. 1887 del CCCN.-

5
7 ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y

se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia,

no afecta la existencia del crédito.-

cumplirse la condición de las cuales la más relevante ocurre cuando la propiedad

deje de ser la residencia de los deudores”. 6

Según la Exposición de Motivos de la Ley 41/2007 española 7, la Hipoteca

Inversa es “el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien

inmueble que constituye la vivienda habitual del solicitante, persona física de edad

igual o superior a 65 años o en situación de dependencia, y cuya finalidad es la

obtención de una renta periódica o capital único hasta un máximo determinado

por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando

se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta

y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del

crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando

fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la

ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito”

Serían por tanto, requisitos de esta figura:

  Que el o los solicitantes tengan una edad mínima o estén en situación de

dependencia10.

  Que el inmueble sobre el cual se constituya la hipoteca sea la vivienda

principal del deudor; sin embargo no se ven impedimentos para que se

constituya sobre otros bienes inmuebles hipotecables.

  Que la deuda sea exigible sólo una vez fallecido el obligado, o cuando el

inmueble deje de ser vivienda principal del deudor.

.

6
8 SERVENTE, Alberto Guido. La Hipoteca Revertida. Ed Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1995, Pág. 20.

7
9 Modificatoria de la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario.
Estos tres requisitos constituyen la base fundamental para construir la figura. Se

podrían agregar otros pero dependerá de las necesidades y el marco jurídico de

cada sociedad en particular.

2.3 Modalidades

Esta figura presenta dos modalidades:

1. Hipoteca Inversa Simple. El solicitante recibe un préstamo de dinero,

garantizando el mismo con su vivienda habitual. No transmite la titularidad

del mismo. Puede seguir habitándolo y obtener al mismo tiempo mayores

ingresos. El inconveniente que presenta esta modalidad es que no cubre el

riesgo de longevidad; con esto queremos decir que si el deudor sobrevive a

la edad máxima estimada en la operación, dejará de percibir los ingresos

complementarios, lo cual debe advertirse para evitar situaciones de

necesidad en el futuro.
2.
Hipoteca Inversa con Seguro de Rentas Vitalicias. Al igual que la hipoteca
inversa simple, el interesado no pierde la titularidad de la vivienda y podrá
seguir habitándola. La mayor ventaja que presenta esta modalidad es que se
elimina el riesgo de longevidad y el interesado puede tener la seguridad que
durante toda su vida dispondrá de un nivel de ingresos fijos. El inconveniente
que presenta es que los ingresos a percibir serán menores, ya que deberá
afrontar el costo del seguro que dependerá de la edad y del estado de salud
del solicitante.
3. 3. OBJETO
Como venimos analizando a lo largo del trabajo, se produce en la última etapa de
la vida la búsqueda de recursos económicos, donde mayoritariamente los ingresos
menguan, mientras que los gastos no siguen la misma tendencia.
La forma más tradicional de obtener recurso ha sido la venta de la vivienda
principal, sustituyéndola por otra de menor costo; pero, como ya hemos
mencionado, la hipoteca inversa se presenta como una posibilidad de aumentar
los ingresos sin perder la vivienda habitual.-
El objeto de este contrato será entonces la entrega de la cosa prestada, en este
caso una suma de dinero.
El préstamo de dinero entregado por la institución financiera, como vimos en la
definición presentada por el Dr. Servente, a diferencia de lo que sucede
habitualmente, puede ser entregado de diversas maneras, dependiendo de las
necesidades.- Así se podrá entregar una suma única, pagos mensuales durante
una cierta cantidad de años, o podrá optarse por la entrega de pagos periódicos
durante toda la vida del prestatario.
En las dos primeras de ellas el plazo aparece como determinado y cierto, mientras
que en los casos que se estipule que se pagará durante toda la vida del
prestatario, el plazo seguirá siendo determinado pero incierto.
Claramente el objeto de este tipo de contratos cumple con lo que prescribe el
artículo 1003 del Código Civil y Comercial de Nación 11, pues el mismo es lícito,
posible, determinado o determinable, susceptible de valoración económica y
corresponder a un interés de las partes, aun cuando éste no sea patrimonial.
11 ARTÍCULO 1003 Código Civil y Comercial de la Nación. Disposiciones Generales. Se aplica al objeto del contrato las disposiciones de la
Sección I, Capítulo 5, Título 4 del Libro Primero de este Código. Debe ser lícito, posible, determinado o determinable, susceptible de valoración
económica y corresponder a un interés de las partes, aun cuando este no sea patrimonial.
12 ARTÍCULO 1005 Código Civil y Comercial de la Nación. Determinación. Cuando el objeto se
refiere a bienes, éstos deben ser determinados en su especie o género según sea el caso,
aunque no lo estén en su cantidad, si esta puede ser determinada. Es determinable cuando se
establezcan los criterios suficientes para su individualización.
Al respecto cabe preguntarnos si la Hipoteca Inversa, especialmente en su
modalidad de rentas periódicas, sería de aquellos actos permitidos por nuestra
legislación, en consideración a la indeterminación de la cantidad adeudada. En el
artículo 1005 del CCCN encontramos la respuesta 12, estableciendo que el objeto
debe ser determinado o determinable, siendo determinable cuando se establecen
los criterios suficientes para su individualización. Se cumplirá así con lo exigido
siempre que se haya establecido desde el momento de la contratación un medio
objetivo de determinación, o sea, que exista la posibilidad de una determinación
no dejada a la voluntad del declarante o de los declarantes.
4. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Como vimos al hablar del objeto, se presenta en la Hipoteca Inversa una
particularidad, es el acreedor quien realiza pagos al deudor para entregar la suma
acordada, los que luego serán restituidos, generalmente, al fallecer el deudor.
Esta situación difiere de lo que normalmente sucede en nuestro ordenamiento, ya
que lo común en los préstamos de dinero es que el acreedor entregue una 17
cantidad de dinero en una sola entrega y luego será el deudor quién
periódicamente o de acuerdo a lo que convengan, pagará las cuotas devolviendo
el préstamo recibido.
La principal obligación del acreedor será la de entregar una determinada cantidad
de dinero al deudor, en la diversas formas ya expuestas.- Por su parte, la
obligación principal del deudor, es la restitución del préstamo de dinero recibido,
más sus intereses, en un plazo determinado o al momento del fallecimiento del
solicitante.-
Claro que deudor solicitante tiene otras obligaciones relacionadas con el
mantenimiento de la garantía inmobiliaria ofrecida y afectada al derecho real de
hipoteca.- Tales obligaciones surgirán del contrato, pudiendo enumerarse a modo
de ejemplo: mantener al día los impuestos que recaen sobre el inmueble;
conservar el inmueble en buen estado de conservación, realizando todas las
reparaciones necesarias; contratar un seguro de incendio.- Asimismo tendrá en
beneficio de continuar viviendo en el inmueble hasta su fallecimiento, salvo
estipulación en contrario.
En ningún momento se cuestiona la solvencia, ni la capacidad de reembolso del
deudor, tan importante en otros préstamos a la hora de valorar los riesgos para la
entidad financiera, porque en este caso el peso de la garantía recae únicamente
en la vivienda, y no en la garantía personal del deudor, ya que no tendrá – en
principio – la obligación de devolver suma alguna. Precisamente la falta de
recursos, la falta de solvencia, la incapacidad para generar recursos, y la
necesidad de disponer de más efectivo, es la causa del contrato de Hipoteca
Inversa. El solicitante que no tiene otros medios de generar recursos acude a la
contratación de este tipo de hipoteca. 18
5. SUJETOS
5.1 Principales Sujetos
Como ya hemos podido adelantar, al definir a la figura, tres sujetos diferentes son
los intervinientes: el acreedor, institución financiera que otorgará el crédito; el
deudor otorgante de la hipoteca; y los beneficiarios.
 Acreedor. Institución Financiera.

Si bien no existe obstáculo legal para que el acreedor sea cualquier persona,
consideramos que dada la particularidad del producto y del sector al cual se
encuentran dirigidos, deberá tratarse de entidades financieras reguladas en
cuanto a su funcionamiento por el Banco Central de la República Argentina, quien
además fiscalizara el correcto cumplimiento de las normativas vigentes 13.-
13 Principalmente la Ley 21.526 de Entidades Financieras.
14 Comunicación “A” 6462 del BCRA de PROTECCIÓN DE LOS USUARIOS DE SERVICIOS
FINANCIEROS
15 CAPITULO II – Capacidad - SECCION 1ª del Código Civil y Comercial.-
Un mercado financiero eficaz no sólo necesita una buena fuente de productos,
sino también consumidores potenciales que estén bien informados sobre la
calidad y el precio de los productos en oferta 14, por lo que las prestatarias deberán
dar fiel cumplimiento a la Ley de Defensa del Consumidor, derecho hoy de claro
tinte constitucional (art. 42CN).-
 Deudor Hipotecario.

Es el solicitante del crédito dinerario garantizado con el derecho real de Hipoteca

Inversa. Debe gozar de plena capacidad para realizar actos y contratos, conforme
a los requisitos generales de nuestro ordenamiento jurídico (art. 22 y 23 del
CCyC)15; pero debe, además, encontrarse dentro del sector etario en etapa de
jubilación, requisito especial de la figura en cuestión 19
que, como ya hemos visto, es un producto destinado a complementar y aumentar
los ingresos de las personas de la tercera edad.
De esta forma es muy importante establecer una edad mínima para el
otorgamiento de estos créditos. Esta exigencia tiene su justificación en que si la
persona a quien se le presta el dinero es muy joven, por ende su expectativa de
vida muy amplia, el cálculo del dinero que puede prestarse con la seguridad que
será devuelto se hace muy difícil, ya que los intereses aumentarán hasta el
momento de la muerte del deudor, volviéndose una deuda impagable para el
patrimonio del deudor, y un crédito en definitiva insatisfecho para el acreedor.
Puede decirse entonces que la edad mínima de quien recibe el préstamo no es
una exigencia jurídica, más si, una necesidad económica de este tipo de negocios
jurídicos.16
16 PERALTA MARISCAL, Leopoldo L. La mal llamada Hipoteca Revertida o los bien llamados
Prestamos Revertidos con garantía Hipotecaria. Revista Notarial 958, 2008, Pág. 65.
 Beneficiarios.

Son aquellas personas que siendo o no parte de la relación contractual,

mantienen un vínculo cercano con el deudor solicitante, y, por lo tanto, se verían
perjudicados al hacerse exigible la Hipoteca Inversa, por lo que el plazo de
exigibilidad de la deuda se extiende hasta el momento de su muerte.
Al igual que el solicitante, el beneficiario deberá tratarse de una persona mayor
que se encuentre en etapa de jubilación, o en situación de dependencia severa,
tal como se exige para ser deudor Hipotecario.
Puede tratarse de la pareja del solicitante, un pariente con el que conviva, o
cualquiera que reúna los requisitos exigidos al deudor solicitante, sin necesidad de
que exista una relación de parentesco concreto con el solicitante.
El sentido práctico de designar beneficiarios es que los mismos sean cohabitantes
de la vivienda hipotecada; se trata de evitar que, con el vencimiento de la
Hipoteca a la muerte del deudor y la posible ejecución de la 20
garantía en caso de impago por los herederos, estos pierdan la posesión, que el
deudor ha querido proteger.
Es previsible que las entidades financieras no admitan en la práctica más que
aquellos beneficiarios lógicos, con un interés digno de protección, como son
familiares, cónyuge o pareja, en el deseo de que tengan una renta y, sobre todo,
que queden protegidos en cuanto al uso de la vivienda.
5.2 Situación Especial. Los Herederos
Una vez que se produzca el fallecimiento del deudor, o de los beneficiarios en
caso que así esté estipulado, la deuda se hará exigible y serán los herederos, en
general, quienes deberán hacer frente al cumplimiento de la deuda.
Por tanto, estos como continuadores del deudor solicitante, deberán pagar la
deuda, si es que desean mantener el inmueble dentro de su patrimonio. Si no lo
hicieran, el acreedor tendrá derecho de hacer efectiva la garantía sobre el
inmueble, y de esta forma cobrarse con su venta tanto el crédito como sus
intereses.
Debemos tener en claro que mientras el deudor solicitante goce de plenas
capacidades mentales, podrá disponer de su patrimonio como mejor le parezca.
Es por ello que el hecho de constituir una hipoteca inversa sobre un bien de su
patrimonio no genera conflicto legal alguno con sus posibles herederos, pues
estos sólo tienen meras expectativas sobre una posible herencia.
No obstante, si bien se presentan los herederos como terceros ajenos a la
relación contractual, tienen carácter de terceros relativos, ya que sucederán al
causante una vez fallecido y, por ende, todos los actos jurídicos que éste hubiese
celebrado no les son indiferentes. Creemos que en este punto estamos frente a lo
que establece el artículo 2199 del Código Civil y Comercial 17, es decir el
“Propietario
17 ARTÍCULO 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien
adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y
hasta el máximo del gravamen. 21
no Deudor”, solo que en este caso dicha titularidad estará supeditada al proceso
sucesorio correspondiente18.
18 ARTÍCULO 2277.- Apertura de la sucesión. La muerte real o presunta de una persona
causa la apertura de su sucesión y la transmisión de su herencia a las personas llamadas a
sucederle por el testamento o por la ley. Si el testamento dispone sólo parcialmente de los
bienes, el resto de la herencia se defiere por la ley. La herencia comprende todos los derechos
y obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento.
19 ARTÍCULO 2280 Código Civil y Comercial de la Nación. Situación de los Herederos. Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos
los derechos y acciones de aquel de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de
lo que el causante era poseedor.
Si están instituidos bajo condición suspensiva, están en esa situación a partir del cumplimiento
de la condición, sin perjuicio de las medidas conservatorias que corresponden.
En principio, responden por las deudas del causante con los bienes que reciben, o con su valor
en caso de haber sido enajenados.
ARTÍCULO 2317 Código Civil y Comercial de la Nación. Responsabilidad del Heredero. El
heredero queda obligado por las deudas y legados de la sucesión solo hasta la concurrencia
del valor de los bienes hereditarios recibidos. En caso de pluralidad de herederos, éstos
responden con la masa hereditaria indivisa.
20 “El
régimen de responsabilidad es intra vires hereditatis lo que equivale a decir que los
herederos responden por las deudas del causante, exclusivamente, con los bienes dejados por
éste a su fallecimiento y, por ende, no hay confusión de patrimonios. Sin embargo, este
beneficio impone como
En la Hipoteca Inversa se debe tener presente esta situación ya que es una deuda
contraída por una persona, pero que deberá ser afrontada por sus sucesores, y es
acá donde muchos autores plantean un cierto conflicto con los intereses de los
herederos.
Son muchas veces estos herederos los que desalientan a las personas mayores a
tomar estas hipotecas, basándose sólo en intereses propios como lo es el hecho
de mantener su futura herencia intacta. Asimismo, el momento de la resolución de
la hipoteca será mejor entendida por unos herederos que hayan vivido todo el
proceso, y no por aquellos que desconocen por completo los beneficios de que
han gozado sus progenitores.
En cuanto a la responsabilidad de los herederos, debemos remarcar que es una
deuda que asumen en cuanto son sucesores del causante. Los artículos 2280 y
2317 del Código Civil y Comercial de la Nación19, establecen el límite de su
responsabilidad, por lo que la deuda contraída por el ahora causante, no podrá
perjudicarlos más allá de lo que obtengan en concepto de herencia, por lo que no
podrían ser obligados a responder más allá de lo que efectivamente recibieron 20.
El 22
límite, y con el fin de no desproteger a los acreedores del difunto, ciertos requisitos que de no
ser cumplidos hacen caer el beneficio, transformando al heredero en puro y simple y,
consecuentemente, respondiendo ultra vires hereditatis. Una de las exigencias cuyo
incumplimiento acarrea la pérdida del beneficio es la que requiere de autorización judicial para
la venta de bienes (conf. arts. 3393 y 3406 C.C.)”.- Suprema Corte de la Pcia. de Buenos Aires
- LP C 96165 S 17/06/2009 - Carátula: Fisco de la Prov. de Buenos Aires c/Pascual, José
s/Apremio - Magistrados Votantes: Pettigiani-Kogan-Genoud-Hitters-de Lázzari.-
21 “Reputada una sucesión como vacante, el Fisco no es un heredero sino un sucesor en el
sentido técnico de la palabra ya que recibe los bienes de un causante que no deja herederos,
por su derecho de soberanía, es decir que ante la falta de otro dueño los bienes son
reintegrados al dominio privado del Estado, que los adquiere a título originario y no derivado,
esto es, por sustitución y no por sucesión. Por lo tanto, los actos que lleva a cabo la Fiscalía de
Estado dentro de los límites de una sucesión que se reputa vacante, son considerados como
hechos personalmente por la representada, y sólo responde con su propio patrimonio en caso
de falta grave en su administración. Siendo la deuda de expensas una carga de la sucesión,
no puede más que estimarse hecha en representación de aquélla, por lo que deberá responder
por todas sus deudas hasta el límite dado por el valor de los bienes integrantes del acervo. Y
será recién una vez canceladas éstas y liquidado el haber hereditario que el Estado podrá
hacerse de su producido”.- Cámara de Apelaciones de Mar del Plata, Sala II - MP 142772 426-
R I 03/10/2017 “CONSORCIO PROP. EDIF. ANFIO VIII C/ MORMANDI, OSVALDO ANGEL S/
COBRO EJECUTIVO”.- Magistrados Votantes: Monterisi-Zampini
mismo límite es el establecido en el citado artículo 2199 del CCyC para los ya
nombrados propietarios no deudores.-
Será importante entonces, y teniendo en cuenta que usualmente la vivienda es el
único bien relevante del patrimonio del deudor, calcular bien el monto del crédito a
otorgar, según la tasación del inmueble, para evitar conflicto alguno con el
acreedor y que se vuelva una deuda excesivamente onerosa y por ende
impagable para los herederos.-
5.3 El Fisco como posible Heredero
El artículo 2424 del Código Civil y Comercial de Nación establece que a falta de
herederos los bienes le corresponden al Estado Nacional, Provincial o Cuidad
Autónoma de Buenos Aires, según el lugar en que estén situados.
Ello implica que el Estado, representado por la Fiscalía, deberá afrontar todas las
deudas del causante, ahora llamadas deudas de la sucesión, y siempre con el
límite expuesto en el punto anterior21.- 23
En este caso el acreedor deberá seguir simplemente con el procedimiento para
ejercer las acciones correspondientes y hacer efectivos sus derechos.
6 BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA INVERSA
Como regla general podemos decir que la Hipoteca Inversa debe constituirse
sobre un bien inmueble, que sea propiedad del deudor y que revista la
característica de vivienda principal, es decir, aquel lugar donde desarrolle su vida,
ya sea solo o junto al grupo familiar.
No obstante al revisar la Ley 41/2207 en el Derecho Español 22, se permite que en
caso de que el deudor enajene la vivienda, pueda otorgar otra garantía en su
lugar, disponiendo la posibilidad de afectar a hipoteca inversa otros bienes
inmuebles que no sean dicha vivienda principal del deudor. Ello abre las
posibilidades a que se constituyan hipotecas inversas sobre otros bienes distintos
de la vivienda principal, situación que dependerá de las condiciones que
establezca cada legislación.
22 Ley 41/2007. Disposición Adicional Primera número 5. En caso que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor
hipotecario, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la
garantía de manera suficiente.
Creemos que, aun cuando ampliar las posibilidades de constitución, podría
aumentar el otorgamiento de hipotecas, y, por lo tanto, contar con mayor demanda
para el producto, lo más adecuado es que se exija que sea la vivienda principal
del deudor, ya que es un requisito que se exige en la mayoría de los
ordenamientos jurídicos donde se presenta la hipoteca inversa.- Ello obedece a no
perder de vista el objetivo principal de la figura en tratamiento: la fuerte función
social que debe cumplir esta institución.
Es en virtud de ello que el crédito no puede hacerse exigible, y la garantía
ejecutable, sino hasta la muerte del deudor, ya que la idea y función de la
institución es mejorar, y no empeorar, la situación económica del solicitante y su
calidad de vida. 24
Debemos establecer entonces qué se entiende por vivienda principal, siendo el
lugar donde el deudor y su familia permanezcan físicamente y donde planifican
habitar el resto de su vida, su domicilio real o de hecho (art. 73 CCCN). La
vivienda deberá estar libre de cargas y no podrá estar alquilada en el momento de
constituirse la hipoteca, puesto que el alquiler es un hecho incompatible con
vivienda habitual.
6.1 Condominio
Sabido es que el condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas, correspondiéndole a cada una de ellas
una parte indivisa (articulo 1983 CCCN).-
Según lo establecido por el artículo 1989 del CCCN, cada condominio puede
enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de
los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin
esperar el resultado de la partición, que les es inoponible.
No vemos entonces limitación legal alguna para la constitución de la Hipoteca
Inversa en la propiedad que se tiene en comunidad, pero si creemos necesaria la
comparecencia de todos los condóminos consintiendo dicha hipoteca, quienes
deberán además cumplir con los mismos requisitos exigidos al deudor solicitante.
Misma situación se presenta en inmuebles propiedad de la sociedad conyugal, en
la cual ambos cónyuges deberán reunir los requisitos exigidos para que se
otorgue la hipoteca, ya que no podría otorgarse en beneficio de personas que no
cumplen con dichos requisitos.
Tanto los condóminos que consientan la hipoteca, como así también el cónyuge
del deudor solicitante, serán categorizados como beneficiarios en el contrato que
se celebre, y de esta forma, como vimos al hablar de los sujetos, no corren
riesgos de perder su vivienda al morir el deudor solicitante. 25
6.2 Tasación
Previo al otorgamiento del crédito, las entidades financieras requerirán la tasación
o valoración del inmueble sobre el que se va a constituir la Hipoteca Inversa.
La vivienda que se pretende ofrecer en garantía deberá ser tasada para conocer
el importe al cual podrá ascender es préstamo.
Existen varios sistemas de tasación, los que reposan sobre dos principios: el de
Costo y el de Mercado. El de Costo es aquel que tiene en cuenta la superficie del
terreno y la superficie construida. Mientras que el de Mercado es aquel que
analiza el precio al cual se ofrecen las propiedades comparables en la zona,
teniendo en cuenta las características particulares de la propiedad y su estado de
conservación.
6.3 Relación entre el Valor de la Vivienda y el Importe del Préstamo
La tasación de la propiedad a hipotecar es de suma importancia, ya que, a partir
de ella, se determina, en principio, el importe del crédito o préstamo.23
23 SERVENTE, Alberto Guido. Ob. Cit, Pág. 36
En la Hipoteca Inversa el valor de tasación de la vivienda delimitará el importe
máximo del préstamo, y, a partir de este dato, será el deudor quien decidirá si
desea recibir un importe igual o inferior al monto resultante del cálculo aritmético
que realizara la entidad financiera otorgante del préstamo.-
Muchas entidades de crédito no aceptan como garantía inmuebles situados en
lugares donde resulta difícil su venta a terceros, en definitiva, se evitará la
contratación en zonas donde la realización del bien no resulte factible.
El valor de la vivienda tendrá que ser suficiente como para que a la entidad
financiera le sea rentable la celebración de la Hipoteca. 26
El crédito máximo a conceder estará formado por el capital que se concede, pero
también por los intereses que se devenguen por todo el período de duración del
contrato, y si así se pacta, por las demás cantidades incluidas contractualmente
necesarias para su concesión, tales como impuestos, gastos de escribanía,
primas de seguros, etc., que generalmente se van a hacer efectivas en la primera
disposición del préstamo.
7. EL CONSENTIMIENTO
El consentimiento para el crédito deberá ser otorgado por quienes queden
obligados a su pago, es decir, el o los dueños del inmueble, sin son más de una
persona los interesados.
Deberán concurrir también los demás beneficiarios, que si bien no serán los
obligados al pago, adquirirán ciertas obligaciones frente al acreedor en caso de
sobrevivir al o los deudores.
En cuanto a la protección del consentimiento, los mayores obstáculos pueden
provenir de la asimetría de información que probablemente existirá en perjuicio del
consumidor, lo que podría repercutir negativamente para alcanzar el ideal de
consentimiento libre. Por ello es de suma importancia que se extremen las
medidas de contralor para el debido cumplimiento de la normas del defensa de
consumidor y usuario (art. 4 de la Ley 24.240 modificada por la Ley 26.361).
Otro factor importante a tener en cuenta es la elevada edad de los solicitantes,
pues podría dificultarles una comprensión acabada de la figura. En otras palabras,
se asume la existencia de una desigualdad en la posición negociadora de las
partes.
Para hacer frente a esta situación, diferentes países, han establecido la obligación
de asesoramiento jurídico, lo que nos parece por demás acertado, pues se
lograría ese mayor contralor reclamado.
España, en su ley 41/2007, Disposición Adicional Primera, Apartado 4, reza que
las entidades crediticias que lleven a cabo estas hipotecas deberán suministrar 27
servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto,
teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos
derivados de la suscripción de este producto.
Este principio de transparencia y asesoramiento previo, tiene gran relevancia en la
contratación bancaria para proteger al tomador de estos productos que constituye
la parte más débil en los contratos de adhesión. A través de esta información
precontractual que provee el banco, el cliente podrá conocer las características
esenciales del contrato y evaluar si este se ajusta a sus necesidades y a su
situación financiera.
Con este régimen de transparencia se busca evitar abusos y que los contratos
sean lo más claros y comprensibles posibles, debiendo las entidades financieras
dar pleno cumplimiento con lo que determina el art. 36 de la Ley 24.240 24.-
24 CAPITULO VIII - DE LAS OPERACIONES DE VENTA DE CREDITO de la Ley 24.240 modificada por la Ley 26.361.-
7.1 Diferencia entre Información y Asesoramiento
Resulta preciso distinguir entre información y asesoramiento, con el fin de
establecer pautas claras y de fácil comprensión para los sujetos beneficiarios de
este tipo de créditos.- La información hoy resulta ser obligatoria legalmente y
consideramos que el asesoramiento debiera serlo en este caso en particular.-
La INFORMACION no debe ser una mera descripción del producto.- Reiteramos
que debe cumplir con las exigencias dispuestas por el artículo 4 de la Ley Defensa
del Consumidor, que impone el derecho a la información gratuita que resulta ser
un derecho primordial y sustancial. El que se nos proporcione una información
adecuada y veraz nos permite actuar, adoptar o posibilitar, con prudencia y
responsabilidad, una correcta decisión. Hoy en día, se observa que el
conocimiento adquiere un valor máximo, y es por ello que la información debe ser
siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con claridad necesaria que
permita su comprensión. 28
El ASESORAMIENTO25 se entiende por el hecho de trasmitir, además de la
información acerca del producto, un juicio de valor donde se informe, por una
persona especialista en la materia, si las características del producto son
apropiadas y adecuadas a las circunstancias personales del asesorado.
25 Consejo, información que se otorga sobre una materia de la que se tienen especiales conocimientos.
Así el asesor deberá informar acerca del crédito a otorgarse, constatando que el
solicitante haya realmente comprendido dicha información.- Luego debe poder
evaluar la situación económica y las circunstancias personales del asesorado, es
decir, debe valorar si el producto se ajusta a sus necesidades. El asesor tendrá en
cuenta circunstancias objetivas como ingresos del solicitante, vivienda a hipotecar,
estado civil, etc.; y también subjetivas como actitud ante el riesgo, deseos de
protección frente a determinados aspectos como la familia, la forma de vida. Debe
ser un asesoramiento de carácter técnico, de modo que las conclusiones estén
basadas en condicionamientos jurídicos y económicos que afecten a la viabilidad
de la operación.
8. EXIGIBILIDAD DEL CREDITO
Como ya hemos mencionado a lo largo del trabajo, el acreedor beneficiado con la
hipoteca inversa tiene la facultad de solicitar la realización del inmueble para
pagarse su crédito de lo obtenido en la venta. Esta facultad podrá ser ejercida una
vez que el crédito sea exigible.
En la mayoría de los casos, el crédito será exigible cuando ocurra la muerte del
deudor y en su caso la de los beneficiarios.- Pero también, puede darse cuando el
deudor deja de ocupar la vivienda que garantiza la deuda como su residencia
principal, es decir, si se cambia de casa, trasfiere el dominio de la propiedad o
simplemente la abandona. 29
Podríamos pensar en alguna alternativa intermedia, y que el abandono de la
vivienda habitual y permanente, se debiera a un acontecimiento de fuerza mayor y
no a una alternativa buscada por el propio deudor.- Podría darse por ejemplo, en
la necesidad médica de una persona y la única opción es permanecer en una
institución especializada de ciertos cuidados para la salud.- Estos casos
consideramos que deberían estar contemplados, y no ser una causa de resolución
anticipada del contrato suscripto.-
En la generalidad de los casos, vemos entonces que la exigibilidad del crédito
está supeditada a un plazo suspensivo, pues el derecho del acreedor sobre lo que
se le adeuda existe, este ha nacido pues hay certeza de la llegada del día, sin
embargo, es la exigibilidad del cumplimiento de la obligación la que se encuentra
supeditada a un acontecimiento incierto en cuanto a la fecha de resolución.
8.1 Vencimiento Ordinario. Fallecimiento del Deudor
Determinar el vencimiento de estos préstamos es especialmente importante,
puesto que solamente en este momento la deuda es exigible, y es a partir de allí
que los mecanismos legales de recupero de crédito comienzan a funcionar.
La hipoteca inversa, como hemos definido, no tiene un plazo predefinido desde el
inicio, sino que su duración puede ser de unos meses, o prolongarse en el tiempo
por varios años, siendo necesario no solo esperar al fallecimiento del deudor sino
también el de los beneficiarios.
Debemos tener presente tres momentos al hablar de la conclusión del crédito, a
saber:
 El final de la disposición del crédito, cuando la entidad financiera deja de
proporcionar al deudor capital disponible porque el mismo agotó el límite de su
disposición.
30
 Vencimiento del crédito coincidente con la fecha del fallecimiento del deudor. A
partir de este momento comienza a contar el período dado a los herederos para
pagar la deuda.
 La exigibilidad de la deuda situada en el tiempo, unos meses después del
fallecimiento del deudor, y supone el final del plazo dado a los herederos para que
cancelen la hipoteca.

El fallecimiento del titular del crédito, siempre constituye la causa de vencimiento

del préstamo, porque este tiene una naturaleza esencialmente vitalicia.
8.2 Vencimiento Extraordinario. Causas de Vencimiento Anticipado.
Se han establecido, en el derecho extranjero, distintas formas de incumplimiento
de lo pactado. Así, la venta, abandono, o cambio de inmueble, producirán que la
deuda se torne inmediatamente exigible y, por lo tanto, el acreedor podrá
demandar lo que se le adeuda desde el momento en que se contravenga lo
pactado y se proceda a resolver el contrato de crédito otorgado.
8.2.1 Venta del Inmueble
Realizada la transmisión del bien por el deudor, el acreedor tiene derecho a
reclamar el importe adeudado, pudiendo dirigirse contra la garantía hipotecaria, en
manos del tercer adquirente, quien no podrá alegar desconocimiento o buena fe,
pues la hipoteca inversa tendrá la protección dispuesta por la publicad registral.
En muchos ordenamientos la ley admite la venta del inmueble si se sustituye por
una garantía suficiente y de esta forma evitar la resolución anticipada del contrato
de crédito. Debe tratarse de una garantía que satisfaga al acreedor hipotecario de
similar valor y características de la vivienda anterior y, además, será necesario
que esta nueva vivienda se convierta en residencia habitual del deudor. 31
8.2.2 Falta de Residencia Habitual
En la mayoría de los países se considera este aspecto como causa de
vencimiento anticipado del crédito.
Ya hemos expuesto que el principio general debiera ser que ante el abandono de
la residencia habitual, se produzca la resolución anticipada del contrato.- Pero
también se deben contemplar excepciones.-
Puede presentarse el caso que el deudor deba abandonar su vivienda para
trasladarse a una residencia de adultos mayores o a la casa de un familiar,
decidiendo alquilar la propiedad.- Siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo de
España del 16 de diciembre de 2009 que establece que el acreedor hipotecario no
puede pretender del hipotecante, y menos todavía imponerle, el compromiso de
no arrendar la finca hipotecada; creemos que el hipotecante, por lo tanto, podría
arrendar libremente la finca hipotecada ante ciertas situaciones especiales.
Así vemos, que las causas de vencimiento anticipado, varían según cada
legislación. Creemos nosotros que la falta de residencia habitual deberá ser
tratada de una forma diferenciada, ya que habrá casos especiales en lo que el
deudor deba trasladarse a un geriátrico o a una institución de cuidados de la
salud, por causas ajenas a su voluntad, necesitando el dinero que percibe del
préstamo hipotecario para poder afrontar los gastos que esta situación le genera.
8.2.3 Otras causas de Rescisión
Podemos nombrar otras causas de vencimiento anticipado como:
 Falta de pago del Seguro sobre la Vivienda.
 Contratación de la Hipoteca en fraude de acreedores.
 Compra de nuevos inmuebles posterior al otorgamiento del crédito.
32
9. USUFRUCTO VITALICIO.
SIMILITUDES y DIFERENCIA ENTRE LAS FIGURAS
Se ha hecho mención, en algunas ponencias internacionales 26, que la figura de la
Hipoteca Inversa podría presentarse bajo la forma de una venta de la vivienda
principal del solicitante, resguardando su permanencia en la misma hasta el
momento de su muerte mediante la constitución de un derecho de usufructo
vitalicio a favor suyo y de los que designe como beneficiarios.
26 CORPORACION DE INVESTIGACION, ESTUDIO Y DESARROLLO DE LA SEGURIDAD
SOCIAL. 2008. Hipoteca Revertida. Un Modelo Propuesto para Chile. Pág. 93
Dicha figura se encuentra regulada en nuestro ordenamiento legal en el TITULO
VIII CAPITULO 1 del Código Civil y Comercial de la Nación.- Según lo establece el
artículo 2129 del CCCN, el usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer
jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Solo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho
de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el cual
puede recaer (art. 2131 del CCyC).
El usufructo puede constituirse por la transmisión del uso y goce con reserva de la
nuda propiedad, por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y
goce, y por la trasmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a
otra.
En cuanto a la trasmisión de la nuda propiedad, con la reserva del uso y goce,
esta propuesta logra solucionar los problemas que dan origen a la Hipoteca
Inversa, es decir, el solicitante recibe una suma de dinero tomando en
consideración el valor comercial de la propiedad, pero además no tendrá que
dejar de vivir ahí pues aunque haya enajenación de la cosa, se le otorgará el goce
de la misma de forma vitalicia, por lo que verá satisfechas sus pretensiones de
aumentar ingresos y mantener su habitación.
En el caso de la venta con usufructo, el inmueble no se otorga en garantía, sino
que se produce el efecto de transferir el dominio a un tercero, por ende, cuando
fallezca, se extinguirá el derecho real de usufructo y ya sus herederos no tendrán
33
derecho alguno sobre el inmueble. El derecho real de Hipoteca nunca transfiere la
propiedad de la cosa. El acreedor adquiere ciertos derechos como el de
persecución, el de preferencia y el de satisfacer su crédito con la venta del
inmueble, más nunca se convierte en dueño. Esta distinción es importante ya que
no podemos denominar Hipoteca Inversa a una figura que revista una forma de
enajenación.
Es por esto que podemos afirmar que, si bien estas figuras presentan similitudes,
no se cumple con el usufructo el objeto buscado, ya que si bien la persona podrá
recibir dinero por su vivienda y continuar viviendo en ella, al fallecer, los herederos
ya no tendrán la opción de conservar el inmueble, situación que en la mayoría de
los solicitantes es de suma importancia por la arraigada cultura de la herencia
presente en nuestra sociedad. 34 35
CAPITULO II. LA FIGURA EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURIDICO
1. PARTICULARIDAD DE LA FIGURA.
¿MODALIDAD DE LA HIPOTECA O DEL CREDITO?
La cuestión esencial que se busca esclarecer en este apartado es si lo que se ha
definido como Hipoteca Inversa es una forma de Hipoteca distinta a la que existe
en nuestro ordenamiento, o si, por el contrario, su diferencia radica en el crédito.
Para dar respuesta a este interrogante revisaremos la normativa general de
nuestra legislación y evitar así confusiones doctrinarias en cuanto a su
implementación.
El Código Civil y Comercial contempla y regula el derecho real de hipoteca. Así, el
artículo 2205 establece que “La hipoteca es el derecho real de garantía que recae
sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado”. Esta definición engloba los elementos esenciales que conforman
este derecho. En primer lugar es un derecho real, encontrándose entre aquellos
enumerados por el artículo 188727 del CCCN, pues la relación jurídica se da entre
una persona (acreedor) y la cosa (inmueble), independiente de quien sea su
dueño. Muestra de ello es el derecho de persecución que tiene el acreedor sobre
la cosa en manos de quien la posea.
27 ARTÍCULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda. 36
Un segundo elemento fundamental se encuentra en el hecho que el inmueble
hipotecado permanezca en poder del constituyente, por tanto el acreedor no debe
realizar acto alguno tendiente al cuidado y conservación de la cosa, sino que es el
deudor quien debe mantenerla en buen estado de tal manera que siga cumpliendo
su rol de garantía suficiente de la obligación principal.
Otra característica que presenta la Hipoteca en nuestro ordenamiento jurídico es
su función como garantía del cumplimiento de una obligación. Es decir, la hipoteca
es un derecho real cuya principal función es garantizar el pago de una obligación
a la que accede.
Podemos afirmar primero que, tanto la Hipoteca Inversa estudiada a lo largo del
presente trabajo, como la Hipoteca regulada por el Código Civil y Comercial de la
Nación, presentan la misma naturaleza jurídica y cumplen la misma función de
garantía; y, segundo, que no estamos frente a una modalidad de la hipoteca, sino
frente a una modalidad del crédito. Por tanto la diferencia esencial radica en la
obligación que garantizan, de hecho la especialidad de la hipoteca inversa deriva
de las características del préstamo y del prestatario28.
28 ALVAREZ, H. 2209. Hipoteca Inversa. Una alternativa en Tiempos de Crisis. España. Editorial Lex Nova. Pag. 52.
En este sentido, son tres las grandes innovaciones de este tipo de crédito: el
monto adeudado se recibe mediante pagos que realiza el acreedor al deudor, los
que a medida que se perciben van aumentando la deuda, es decir, es una
modalidad distinta a las formas que conocemos. En segundo lugar, en cuanto a su
exigibilidad, esta se encuentra sujeta a la muerte del deudor. En tercer lugar este
préstamo debe ser otorgado solo a personas que se encuentren en etapa de
jubilación.
2. NORMATIVA APLICABLE
El código Civil y Comercial de la Nación adopta el sistema de Numerus Clausus,
es decir que los derechos reales están restringidos a un número limitado o
cerrado, por lo cual los particulares no pueden crear derechos reales, ni modificar
su 37
estructura29, quedando limitados a utilizar los enumerados taxativamente por el
Código. Por ello, cualquier derecho real que con posterioridad se cree y configure,
requerirá de la sanción de una ley especial para ser incorporado a la enumeración
del artículo 1887 del Código.
29 ARTÍCULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es establecida solo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura.
30 ARTICULO 2185 del CCCN.-
31 La función de la hipoteca es garantizar un derecho crediticio. Entonces, se dice que el crédito es el principal y su accesorio es la hipoteca, que
le procura seguridad. La suerte del derecho real está ligada a la obligación a la que accede. En consecuencia, si ésta nace, se transmite o se
extingue, la hipoteca sigue el mismo cambio.-
Es claro que dentro de la enumeración dispuesta en el artículo 1887 del CCCN, no
surge el nombre de Hipoteca Inversa o Revertida, lo que nos lleva a dudar en
principio de la aplicación de esta figura en nuestro ordenamiento jurídico.-
Se trata entonces de considerar si este negocio jurídico puede tener cabida en el
derecho positivo argentino. Como bien lo señala Servente, las particularidades de
este negocio financiero, por cuanto de ello en verdad se trata, reviste perfiles más
novedosos en el ámbito contractual que en lo que al derecho real de hipoteca
respecta. Si analizamos a la Hipoteca Inversa, tanto como un contrato, como en lo
que refiere al derecho real de garantía, coincidimos en que presenta
particularidades más relevantes en lo primero, y que en lo segundo solo requiere
estar atento a cumplir adecuadamente con los requisitos esenciales que debe
tener toda Hipoteca.
El sistema de numerus clausus adoptado por nuestro Código Civil y Comercial de
la Nación no presenta entonces obstáculo alguno, en cuanto a la normativa de los
derechos reales, para la aplicación en nuestro ordenamiento de este negocio
financiero cuyo crédito emergente se garantiza con derecho real de hipoteca. La
denominada Hipoteca Inversa encuadra en la definición que de este derecho real
brinda el artículo 2205 del CCCN. No colisiona con el principio de tipicidad porque
los caracteres propios de la hipoteca se hallan reunidos, a saber, de
convencionalidad30, accesoriedad31, especialidad y publicidad registral32. 38
32 El acto jurídico debe plasmarse en Escritura Pública (art. 1017 CCCN) y luego inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de La Plata,
en cumplimiento a lo establecido por la Ley 17.801.- El plazo de inscripción será de 20 años (art. 2210 CCCN).-
33 SCBA - LP C 95758 S 09/12/2010 - Carátula: Volpe, José c/Banco de Buenos Aires s/Nulidad, repetición y compensación - Magistrados
Votantes: Soria-de Lázzari-Kogan-Hitters
No obstante la posición sentada en el párrafo precedente, el mayor motivo de
preocupación frente a la implementación de este negocio financiero en el Derecho
Argentino es su permeabilidad al mismo. En efecto es un motivo de inquietud que
con una normativa insuficiente para la protección de la parte débil de estos
contratos, los mismos llegaran a celebrarse en nuestro medio. Si por instancia de
los operadores financieros se propugnare la difusión de los mutuos hipotecarios
exigibles post mortem, consideramos indispensable que se dicte una norma tuitiva
del prestatario, quien es, a no dudarlo, la parte débil de la relación jurídica
contractual en la que la profesionalidad, situación económica y circunstancias
personales, que la avanzada edad suelen traer consigo, colocan a las partes en
una marcada desigualdad de poder.
No caben dudas que estamos frente a un contrato de consumo sujeto a las
disposiciones de la Ley 24.240, y así lo ha entendido la Suprema Corte de la
Provincia de Buenos Aires: “Los contratos bancarios pueden originar una relación
de consumo sujeta a las reglas impuestas por la ley 24240. Mas ello es así en
aquellos supuestos en que se dan los requisitos de calificación previstos en la ley.
En el tráfico de una entidad financiera, son consumidores quienes destinan el
producto bancario para su consumo final. A este segmento dirige su tutela la ley
24.240 cuyo artículo 1º dispone que "La presente ley tiene por objeto la defensa
de los consumidores o usuarios. Se consideran consumidores o usuarios, las
personas físicas o jurídicas que contratan a título oneroso para su consumo final o
beneficio propio de su grupo familiar o social". A su turno, el artículo 2, en su
segundo párrafo -en su versión anterior a la ley 26.361-, preveía que "No tendrán
el carácter de consumidores o usuarios, quienes adquieran, almacenen, utilicen o
consuman bienes o servicios para integrarlos en procesos de producción,
transformación, comercialización o prestación a terceros". La exigencia del destino
de consumo final es mantenida en la nueva redacción dada al artículo 1 por la ley
26.361”33. 39
Es por ello, y en relación al crédito que será garantizado por la Hipoteca inversa,
se deberá observar lo expresamente establecido por la ley mencionada y en
especial lo estipulado en el artículo 36 de dicha ley destinado a operaciones de
crédito para consumo34.-
34 ARTÍCULO 36. — Requisitos. En las operaciones financieras para consumo y en las de
crédito para el consumo deberá consignarse de modo claro al consumidor o usuario, bajo pena
de nulidad:
a) La descripción del bien o servicio objeto de la compra o contratación, para los casos de
adquisición de bienes o servicios;
b) El precio al contado, sólo para los casos de operaciones de crédito para adquisición de
bienes o servicios;
c) El importe a desembolsar inicialmente —de existir— y el monto financiado;
d) La tasa de interés efectiva anual;
e) El total de los intereses a pagar o el costo financiero total;
f) El sistema de amortización del capital y cancelación de los intereses;
g) La cantidad, periodicidad y monto de los pagos a realizar;
h) Los gastos extras, seguros o adicionales, si los hubiere.
Cuando el proveedor omitiera incluir alguno de estos datos en el documento que corresponda,
el consumidor tendrá derecho a demandar la nulidad del contrato o de una o más cláusulas.
Cuando el juez declare la nulidad parcial simultáneamente integrará el contrato, si ello fuera
necesario.
En las operaciones financieras para consumo y en las de crédito para consumo deberá
consignarse la tasa de interés efectiva anual. Su omisión determinará que la obligación del
tomador de abonar intereses sea ajustada a la tasa pasiva anual promedio del mercado
difundida por el Banco Central de la República Argentina vigente a la fecha de celebración del
contrato.
La eficacia del contrato en el que se prevea que un tercero otorgue un crédito de financiación
quedará condicionada a la efectiva obtención del mismo. En caso de no otorgamiento del
crédito, la operación se resolverá sin costo alguno para el consumidor, debiendo en su caso
restituírsele las sumas que con carácter de entrega de contado, anticipo y gastos éste hubiere
efectuado.
El Banco Central de la República Argentina adoptará las medidas conducentes para que las
entidades sometidas a su jurisdicción cumplan, en las operaciones a que refiere el presente
artículo, con lo indicado en la presente ley.
Será competente para entender en el conocimiento de los litigios relativos a contratos
regulados por el presente artículo, en los casos en que las acciones sean iniciadas por el
consumidor o usuario, a elección de éste, el juez del lugar del consumo o uso, el del lugar de
celebración del contrato, el del domicilio del consumidor o usuario, el del domicilio del
demandado, o el de la citada en garantía. En los casos en que las acciones sean iniciadas por
el proveedor o prestador, será competente el tribunal correspondiente al domicilio real del
consumidor, siendo nulo cualquier pacto en contrario.
Como podemos observar, sin estar regulada expresamente la Hipoteca Inversa, la
misma puede desarrollarse con el cumplimiento de normativas provenientes del
propio Código Civil y Comercial de la Nación, y también de Leyes Especiales.- Sin
perjuicio de ello, consideramos necesaria una normativa específica que regule el
instituto, y desarrolle características propias, para evitar lagunas legales y con ello
conflictos permanentes entre otorgantes y tomadores de los prestamos.- 40 41
CAPITULO III. DERECHO COMPARADO
A continuación revisaremos el desarrollo que ha presentado la Hipoteca Inversa
en algunos países seleccionados, con un breve análisis de sus elementos
comunes particulares. Se estudiará en primer lugar el caso de Reino Unido, pues
allí es donde nació la figura. Luego estudiaremos la situación de la Hipoteca
Inversa en Estados Unidos, ya que es uno de los países en que ha tenido un
mayor desarrollo y complejidad. Por último veremos la experiencia de España,
que aunque presenta una implementación más reciente, ha optado por regular la
institución de manera especial, como se verá.
1. REINO UNIDO
La figura en Reino Unido se ha construido sobre el concepto de Equity, entendido
este como la diferencia entre una hipoteca existente y el precio del inmueble, de
manera tal que, por ejemplo, en la compra de una casa, el Equity va aumentando
a medida que se paga la hipoteca acordada hasta hacerse equivalente al precio
de la casa. D esta manera, al pagar completamente una hipoteca, el inmueble
recupera completamente su valor. Dentro de los mecanismos de Equity Release
es que se incluye la Hipoteca Inversa.
Las primeras apariciones de la figura analizada datan de 1965, pero su oferta se
masificó a partir de 1980. Sin embargo, a fines de la misma década por diversos
factores económicos su demanda se estancó, pues en ocasiones la deuda
superaba el valor del inmueble, y el producto se percibía como riesgoso, dado
que, por lo dicho, dejaba a muchas personas en difíciles situaciones económicas.
Es a partir de comienzos de este siglo que se ha experimentado un crecimiento
del mercado, que se ha sostenido a niveles moderados en los últimos años.
La Hipoteca Inversa permite a personas de 55 años de edad o más obtener un
crédito, entregado como una única suma o bien como rentas periódicas,
garantizado con una hipoteca, lo que asegura el pago del crédito a la vez que
permite al deudor seguir habitando su casa, de la que, de hecho, sigue siendo
dueño. El crédito no 42
será ejecutado hasta la muerte de los beneficiarios o su mudanza, o hasta que se
venda el inmueble.
La mayor parte del desarrollo de los mecanismos de Equity Release en el Reino
Unido ha estado entregado al mercado, sin una intervención regulatoria definida y
específica, más allá de la aplicación de las reglas generales de la hipoteca a la
hipoteca inversa, pues, como reconoce el Council of Mortgage Lenders, la
hipoteca inversa debe ser considerada simplemente como una hipoteca. En este
sentido, fue la propia industria la que fue estableciendo pautas y estándares de
comportamiento. Así, el Equity Release Council, principal órgano de
autorregulación, ha dictado un código de conducta estableciendo obligaciones de
las instituciones financieras en protección de los consumidores. Las más
destacadas de ellas son:
 Permitir al cliente deudor permanecer en su inmueble mientras siga siendo su
residencia principal.
 Presentar a los consumidores sus planes en condiciones de forma simple y
completa. Debe expresarse claramente en la documentación todo beneficio,
limitación y obligación para el consumidor. Debe asimismo expresarse todo costo
para el consumidor, incluyendo las implicancias tributarias, su posibilidad de
mudarse y los efectos del cambio de valor del inmueble.
 Dar al consumidor la posibilidad de que un abogado independiente realice sus
trámites legales, al que deberán entregarse toda la información sobre los
beneficios para el consumidor. El abogado firmara un certificado cuando este
seguro que el consumidor ha entendido completamente los riesgos y beneficios
del plan.
 Dar al consumidor una garantía de “no patrimonio negativo”, es decir, que la
deuda nunca sobrepasara el valor de la casa.

Vemos que la Hipoteca Inversa en el Reino Unido pretender responder a una

necesidad de la población en etapa de jubilación. Sus características principales
son, en general, las que veremos comunes en otros ordenamientos.
Recientemente la autoridad ha regulado la hipoteca inversa, aunque haciéndole
extensiva cierta normativa propia de los mecanismos de Equity Release. La
intervención regulatoria da un nivel de seguridad cuya ausencia anteriormente se
hacía sentir, pero no se 43
debe pasar por alto que lo que hace principalmente es recoger la experiencia que
la evolución del mercado brindaba.
2. ESTADOS UNIDOS
La aparición de Hipoteca Inversa en Estados Unidos data alrededor de la década
de los años 60. Sin embargo, no es hasta 1987 que el congreso introduce el
programa de la Home Equity Conversion Mortgage (HECM).
Existen dos grupos de Hipotecas Inversas en los Estados Unidos: una de ellas es
la HECM, la cual cuenta con una garantía estatal y ha sido el programa
predominante en cuanto a su otorgamiento. Por otra parte encontramos las
Propietary Reverse Mortgage, que son ofrecidas por instituciones privadas que no
cuentan con garantía estatal. Ambos productos no se encuentran sujetos a la
misma regulación, muestra de ello es que en las HECM existe la obligación de
asesorarse legalmente por un tercero. Empero, es importante tener en claro que
en ambas los prestamos son otorgados por instituciones privadas, no por el
estado, solo que las HECM son estructuradas por el gobernó y cuentan con
garantía estatal.
En la actualidad, Las Propietary Reverse Mortgage se encuentran en desuso,
quedando como único producto del sector las Home Equity Conversion Mortgage,
el cual estudiaremos a continuación.
Lo primero que debemos tener en claro es que se trata de un préstamo otorgado
por una entidad financiera solo a personas mayores de 62 años, propietarios de
un inmueble que ocupen como residencia principal, quienes, en el caso de
encontrarse casadas, su cónyuge deberá también cumplir con el límite de edad
para ser incluido en el titulo como beneficiario, lo que en definitiva viene a
significar que todos aquellos que figuren como dueños con el solicitante en el
título de propiedad deben tener una edad igual o superior al límite impuesto. Dicha
propiedad garantizará el pago de la deuda mediante la constitución de un derecho
de hipoteca sobre ella, hipoteca que debe ser la primera sobre la vivienda., es
decir, no puede haber una hipoteca anterior. En esta operación, a diferencia de los
créditos 44
comunes otorgados con garantía hipotecaria, la deuda se hace exigible solo una
vez que el deudor fallezca; o si este o el último beneficiario sobreviviente dejan de
ocupar la vivienda como residencia principal.
Entre otras exigencias, el solicitante debe asesorarse legalmente por un tercero, lo
cual eleva los costos asociados a la contratación del producto, y continuar
haciéndose cargo de lo que en nuestro ordenamiento de denominarían mejoras
necesarias, tanta las ordinarias como las extraordinarias, obligaciones que de ser
incumplidas llevan a la exigibilidad inmediata de la deuda.
La garantía estatal que respalda a los créditos HECM cubre el riesgo de
patrimonio negativo del préstamo. Uno de los problemas que puede presentar la
hipoteca inversa es que al momento de hacerse exigible la deuda el valor del
préstamo exceda el valor del inmueble y, aunque el monto prestado no debiese
exceder el valor comercial de su venta, podrían presentarse dificultades en cuanto
a que los intereses que se van devengando puedan sobrepasar el monto pactado.
Una situación similar podría producirse en el caso de una depreciación en el valor
del inmueble por una crisis económica. En este caso, la garantía protege a los
herederos y al prestamista, ya que la deuda no puede hacerse exigible en otros
bienes del patrimonio, sino solo en la casa hipotecada, por lo que si hay un valor
restante, este queda cubierto por el seguro.
Los programas disponibles de HECM ofrecen una suma a entregar en función de
una tabla elaborada que dependerá de la edad del solicitante, el valor del
inmueble, los intereses y costos asociados, que son los iniciales y los
correspondientes al seguro. Se puede optar por distintas modalidades de pago del
monto solicitado:
 Renta Mensual por parte del prestamista que recibe el deudor hasta el tiempo
de su fallecimiento, siempre que continúe ocupando el inmueble como residencia
principal
 El monto acordado se percibe de forma mensual por una cantidad de tiempo
acordado a elección del deudor.
45
 El deudor dispondrá de una línea de crédito, de la cual podrá ir retirando el
dinero en la forma y tiempo que vaya estimando conveniente, sin previo acuerdo,
hasta que el monto de la cuenta se agote

3. ESPAÑA
La Hipoteca Inversa española data de años recientes. Su introducción se produjo
entre el año 2005 y el 2007, con un primer intento en 2005 mediante una
propuesta legislativa que otorgase mayores beneficios tributarios a las
operaciones realizadas con personas mayores en etapa de jubilación. En el año
2007 se dicta la ley 41/2007 del 7 de diciembre, la que introduce la Hipoteca
Inversa y que, incorpora además, los beneficios tributarios propuestos con
anterioridad.
La nueva figura responde a una necesidad derivada del aumento de la esperanza
de vida de la población en los países más desarrollados, y, por tanto, de un grupo
cada vez más grande en estado de dependencia económica.
El contexto de aplicación de la Hipoteca Inversa se encuentra delimitado
legalmente por la ley 41/2007, dejando poco espacio a la autonomía de la
voluntad de las partes.
La disposición Adicional Primera de esta Ley define la figura de la Hipoteca
Inversa de la siguiente manera: “A los efectos de esta ley se entenderá por
Hipoteca Inversa al préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un
bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que
cumplan los siguientes requisitos:
a) Que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de
edad igual o superior a los sesenta y cinco años o afectadas de dependencia
severa o gran dependencia.
b) Que el acreedor disponga del importe del préstamo o crédito mediante
disposiciones periódicas o únicas.
46
c) Que la deuda sea solo exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando
fallezca el prestatario, o si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último
de los beneficiarios.
d) Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños.

Estos préstamos pueden ser concedidos sólo por entidades financieras o

aseguradoras autorizadas para operar en España, debiendo las entidades
otorgantes suministrar asesoramiento sobre dichos productos, analizando la
situación particular del solicitante.
En este ordenamiento se extiende el sujeto pasivo de la obligación a aquellas
personas que se encuentran en “estado de dependencia severa o grave”, lo que
constituye una innovación a las hipotecas inversas clásicas de Estados Unidos y
Reino Unido. Esta novedad es plenamente afín con los objetivos de la institución,
puesto que estas personas también pueden presentar problemas en la obtención
de ingresos para su subsistencia. Sin embargo, en los casos de que se trate de
personas de edad media lo más probable es que no constituyan como sujetos
atractivos para los prestamistas, toda vez que en estos casos también tendrían
que esperar al momento de su muerte para hacer exigible su crédito.
En cuanto al incumplimiento de las condiciones pactadas se faculta a la entidad
prestataria a exigir el cumplimiento de la deuda en caso de transmisión del
inmueble por un acto entre vivos, dejando, en todo caso, la posibilidad de que se
otorgue una garantía suficiente en su lugar.
Con respecto a la exigibilidad de la deuda, esta se produce una vez fallecido el
deudor o el último de los beneficiarios, caso en el cual, los herederos pueden
pagar la deuda devengada con sus intereses, para que no se produzca la salida
del inmueble del patrimonio, o, en caso contrario, el acreedor hacer efectivo su
derecho de ejecutar su garantía sobre el inmueble y que este se remate. En este
sentido, si el dinero de la venta de la casa n cubriese la deuda, se puede exigir
que se pague el resto con los bienes disponibles de la herencia, por lo que a
diferencia de las HECM de Estados Unidos, en esta modalidad si es posible que
se pague con el valor de otros bienes que pertenecían al deudor. 47 48
CAPITULO IV. CONCLUSION
CONCLUSIÓN
El presente trabajo ha pretendido trazar los lineamientos básicos para la
implementación de la Hipoteca Inversa en nuestro país, estudiando la legalidad de
su introducción. Al respecto, podemos afirmar que como resultado de la
investigación no se vislumbran objeciones de legalidad y que nuestro
ordenamiento se encuentra preparado para la recepción de esta figura, siendo el
mayor obstáculo que identificamos el aspecto sociológico que implica una
tradición cultural de no aprovechar lo adquirido a lo largo de la vida para dejarlo
como herencia.
El deseo y afán por conservar intacta la herencia de sus hijos puede dar lugar a
situaciones de vivencia en condiciones miserables; pero la cultura de la herencia
está muy enraizada en nuestra forma de pensar, prefiriendo así mantener el
patrimonio en su propiedad para cederlo a sus descendientes.
Existe un panorama positivo desde una perspectiva jurídica para la introducción
de la Hipoteca Inversa, pues como se fue planteando a lo largo del trabajo,
contamos con mecanismos legales necesarios para su configuración como un
contrato bancario por el cual se otorga un préstamo de dinero garantizado por una
hipoteca. Así también disponemos de una protección idónea a los intereses del
tomador de este tipo de crédito, que estará amparado por el artículo 42 de la
Constitución Nacional; pero que, además, al tratarse de una persona en edad de
jubilación requerirá, probablemente, de un mayor resguardo legal pues resulta ser
la parte débil del contrato.
La situación económica de las personas mayores no es fácil actualmente y mucho
menos en tiempos de crisis. Lamentablemente nuestro sistema previsional brinda
prestaciones sumamente exiguas, que no cubren las necesidades básicas,
generando así la necesidad de complementarlas.
Consideramos entonces que la Figura estudiada abrirá las puertas a un producto
financiero dirigido a personas de la tercera edad que, actualmente, tienen un
restringido acceso al otorgamiento de créditos, permitiéndoles de esta forma 49
obtener ingresos líquidos del valor de su inmueble sin el riesgo de perderlo
mientras vivan en él, mejorando de esta forma su nivel y calidad de vida.
La vivienda representa para las personas un alto valor, tanto en lo económico
como en lo sentimental, por lo cual deberán otorgarse garantías suficientes con el
fin de que no se vean defraudados los intereses de los involucrados.
Nuestros mayores desean envejecer en su casa, en su entorno. No son
partidarios de vivir en residencias asistenciales, sino en su propia vivienda; y esta
voluntad deberá ser respetada por los descendientes, pues mientras la capacidad
de obrar no haya sido limitada, la decisión de entrar o no en un centro residencial
será exclusiva del mayor o dependiente.
El éxito de la Hipoteca Inversa dependerá de todos los actores involucrados, como
ser las entidades financieras, los tomadores del crédito y su núcleo familiar, y por
último y no menos importante, el estado como garante del bienestar social. 50
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