COMPRAR VIVIENDA

Guía para que compres tu primera vivienda.

SANTIAGO GARZÓN - MABEL QUINTERO

ES HORA DE HACER REALIDAD TU SUEÑO DE TENER VIVIENDA

 "Hecho con el corazón, la pasión y el amor que me
caracterizan, estando siempre al servicio de ayudarte a
cumplir un sueño que vale la pena experimentar y vivir en
carne propia. Confío que este e - book te ayude a cumplir y
a ejecutar un plan que pueda cambiar tu historia y la de tu
familia.
Hoy te digo: ¿y la casa pa' cuando?"

Mabel Quintero
 "Quiero dedicarle este E-book a todas las personas que están
haciendo realidad el sueño de tener su propiedad gracias al
contenido que comparto a través de las plataformas digitales.

Quiero compartirte a través de esta lectura todo lo que me

hubiera gustado escuchar antes de iniciar mi proceso de
compra de vivienda, cada consejo, definición y estrategia que
vas a encontrar aquí, esta hecha con amor y pasión para que
cumplas tus sueños y que sin importar los obstáculos que se
presenten en el proceso, te demuestres a ti mismo, a tu entorno
y al mundo entero que comprar vivienda ¡Si es posible!"

Santiago Garzón
Introducción
Me siento listo para comprar vivienda pero… ¿Por dónde
empiezo? ¿Qué debería tener en cuenta a la hora de
realizar el proceso? ¿Cuáles son los pasos?

Seguramente te has hecho estas preguntas mientras estás

buscando la casa de tus sueños, o quieres empezar a
invertir en finca raíz. A continuación, te presentamos una
guía práctica y sencilla que contiene el paso a paso para la
compra de tu primera vivienda en Colombia, lo que debes
tener en cuenta a la hora de hacer el proceso, y las
respuestas a las dudas frecuentes que nuestros clientes
nos hacen.

Somos Mabel Quintero y Santiago Garzón y queremos

que vivas la mejor experiencia a la hora de comprar tu
vivienda, de manera fácil y sin “tanto enredo”.
4
¿Qué encontrarás aquí?
Paso 1 - ¿Con cuánto presupuesto cuento? P.7
El valor de tu vivienda se divide en 2 P.7
¿Cuánto dinero tengo para la cuota inicial? P.8

Ejercicio práctico (cálculo de ingresos) P.9

Paso 2 - Buscar la vivienda que quiero comprar P.11

Lugar adecuado P.11
¿Vivienda nueva o usada? P.12
Tipos de vivienda y valor en SMMLV P.13

Paso 3 - Herramientas para unir más recursos P.15

¿Cuáles son los subsidios a los que puedo aplicar? P.15
¡Es hora de buscar un banco! P.15
¿Cómo el banco mide mi capacidad de pago? P.16

Ley de vivienda P.19

Tips para solicitar el crédito P.20
Líneas de crédito P.21
Tipos de amortización P.23

Paso 4. Formalización del proyecto P.25

Legalización P.25
Avalúo P.26
Estudio de títulos P.27
Escrituración P.27
 El proceso de
comprar vivienda
es más fácil
de lo que piensas.

¿Estás listo? Iniciemos...

6
PRIMER PASO ¿Con cuánto prespuesto cuento?

n primer lugar, debes saber que ninguna entidad

financiera podrá prestarte el 100% del valor de
la vivienda. ¿A qué se debe esto?
Para responder tu pregunta, el Estado tiene algunas
regulaciones que son descritas en la ley de vivienda, de la
cual hablaremos más adelante. Por ahora, continuemos
con el proceso de comprar vivienda.

EL VALOR DE TU NUEVA VIVIENDA SE DIVIDE

EN 2 PARTES.

La cuota inicial
Corresponde a la suma de dinero que debes colocar de
tus recursos propios para la compra de la vivienda. Por lo
general equivale al 20% o al 30% del valor de la vivienda.

La financiación
Corresponde al dinero que te prestará la entidad
financiera para completar el 100% del valor de la
vivienda. Esta puede ser entre el 70% y el 80% del precio
total.

7
PRIMER PASO ¿Con cuánto prespuesto cuento?

ENTENDIENDO LAS DOS PARTES DEL PAGO DE

LA VIVIENDA ¿CUÁNTO DINERO TENGO PARA
LA CUOTA INICIAL?

dentificar el dinero con el que cuentas es lo

primero. Verifica cuánto dinero tienes a la vista,
es decir; en cuentas bancarias, en efectivo,
cesantías, CDTs, etc.

Suma el dinero que puedes generar a futuro. Por ejemplo,

si eres empleado proyecta tus primas, cesantías, activos
que puedas vender y también tu capacidad para generar
otras fuentes de ingreso.

8
 Ejercicio práctico
Pago de la cuota inicial

a). Escribe la totalidad de tus

ingresos y gastos y realiza una
resta entre ambos. La diferencia, Ingresos
será tu capacidad de ahorro y pago -Gastos
actual.
________
b). Una vez tengas esta Ahorro
información clara, tu tarea será
disminuir los gastos que no sean
vitales y buscar cómo generar más
fuentes de ingreso, permitiendo aumentar tu capacidad
de ahorro.

c). Este dinero lo utilizarás para realizar el pago mensual

de la cuota inicial para la compra de una vivienda nueva,
o generar un fondo de ahorro para reunir la cuota inicial
para la compra de una vivienda usada.

Si realizando el ejercicio con tus recursos no logras

completar la cuota inicial, podrás vincular a este
proyecto otras personas de manera estratégica. Puedes
sumar tus ingresos con parientes de primer grado de
consanguinidad (padres, hermanos o hijos), o tu pareja
para mejorar la capacidad de pago de la cuota inicial y de
la financiación.
9
Ahora que ya sabes
cuánto presupuesto
tienes para comprar
tu vivienda, es momento
de elegirla.

Siguiente paso... busca y selecciona la vivienda

10
segundo paso Buscar la vivienda que
quiero comprar

ontinuando con el proceso, pregúntate ¿cuál es

la vivienda donde quieres vivir o invertir y qué
características debe tener?
Al responder estas preguntas, te sugerimos tener en
cuenta los siguientes aspectos. (Haz una lista y escribe lo
que quieras que tenga tu próxima vivienda nueva).

EL LUGAR ADECUADO

Lo primero que debes hacer, es definir la zona o barrio

donde quieres vivir. Evalúa el entorno del lugar, y valora si
se adecua a tus posibilidades económicas . Considera
aspectos como:

Las vías de acceso.

La seguridad del sector y de la vivienda.
La posibilidad de valorización.
El acceso a sitios de interés.
La calidad en la prestación de los servicios públicos.

Ten en cuenta que los precios del sector se

adapten a tu presupuesto.

11
SEGUNDO PASO Buscar la vivienda que
quiero comprar

¿ES UNA VIVIENDA NUEVA O USADA?

Si es nueva...

Las viviendas nuevas suelen tener un área mas pequeña,

usualmente se valorizan y puedes pagar la cuota inicial
mes a mes, mientras que se construye el proyecto.

Revisa muy bien la experiencia, los casos de

éxito y las reclamaciones del constructor en
internet o en la curaduría, para saber si tu
proyecto está en buenas manos.

Si es usada...

Debes tener la totalidad de la cuota inicial, y te sugerimos

realizar una revisión del estado de la propiedad, que te
permita prevenir inconvenientes a futuro.

Comprueba el estado de conservación, verifica

detalladamente: instalaciones eléctricas, gas,
enchapes, drenajes y si es posible revisa el
historial de la casa y del vendedor.

¿Cómo te has sentido hasta ahora?

Ahora veamos cuáles son los tipos de vivienda que existen.

12
SEGUNDO PASO Buscar la vivienda que
quiero comprar

TIPOS DE VIVIENDA Y SU VALOR EN SALARIOS

MÍNIMOS.

Vivienda de interés prioritario (VIP)

Valor comercial máximo de 90 (SMMLV)** en ciudades

principales y de 70 (SMMLV) en municipios.

Vivienda de interés social (VIS)

Valor comercial máximo de 150 (SMMLV)** en ciudades

principales y de 135 (SMMLV) en municipios.

Vivienda que no es de interés social (No VIS)

Valor comercial superior a 150 (SMMLV)** en ciudades

principales y mayor a 135 (SMMLV) en municipios.

_____________________________________________
** (SMMLV) Salario mínimo mensual legal vigente

13
 Te damos algunas
herramientas para
reunir más recursos y
facilitar la financiación.

Siguiente paso... Más recursos

14
tercer paso
Herramientas
para reunir más recursos

¿CUÁLES SON LOS SUBSIDIOS A LOS QUE

PUEDO APLICAR?

onsulta si aplicas a los diferentes subsidios o

beneficios que existen. Estos se gestionan a
través de las cajas de compensación, entidades
del estado, y entidades bancarias. Se otorgan
dependiendo de los niveles de ingreso del núcleo familiar
y el tipo de vivienda.

Existen diferentes tipos de subsidios y beneficios.

Valida a cuáles aplicas, ya que pueden servirte
para sacar adelante tu proyecto.

¡ES HORA DE BUSCAR UN BANCO!

Te recomendamos gestionar un preaprobado por

internet (viabilidad de la aprobación del crédito) en la
página oficial de una entidad financiera que te permita
saber cuál es el cupo máximo que podrían prestarte y
cuáles serían las condiciones de la financiación. Es decir,
la linea de crédito, el sistema de amortización y
finalmente las cuotas que tendrás que pagar.

15
tercer paso
Herramientas
para reunir más recursos

Para tener en cuenta...

Si una entidad financiera va a prestarte dinero, primero

debe confiar en ti. Por lo tanto, validará tus centrales de
riesgo para conocer tus hábitos de pago. De modo que es
preferible que tengas experiencia crediticia y excelente
manejo de tus productos financieros.

Debes enfocarte en tener la capacidad de pago suficiente

para asumir la deuda que vas a adquirir y en cumplir con
las políticas de la ley de vivienda.

¿CÓMO HACE EL BANCO PARA MEDIR MI

CAPACIDAD DE PAGO?

16
tercer paso
Herramientas
para reunir más recursos

De manera general, las entidades financieras suelen

segmentar tu ingreso de la siguiente forma:

Tomemos como ejemplo a una persona que gana

$2.000.000 (dos millones de pesos) y que deberá repartir
sus ingresos bajo los siguientes montos:

El 50% ($1.000.000) lo puede usar para sus gastos

básicos.
El 30% ($600.000) lo puede usar para pagar la cuota
del crédito de vivienda.
El 20% ($400.000) para otro tipo de endeudamiento.

Te recomendamos tener un maximo del 20% en

endeudamiento actual (los cupos rotativos y
tarjetas de crédito tambien restan capacidad). Así
podrás disponer del 30% de tu ingreso para el
pago de la cuota de tu crédito de vivienda.

17
¿Qué es la
Ley de Vivienda?
Conozcamos un
poco más.

18
 La ley de vivienda

s la ley que regula todos los factores que

intervienen en el proceso de adquisición y
financiación de vivienda. Sin embargo, nos
concentraremos en 2 aspectos importantes,
relacionados con el tipo de propiedad y la línea de crédito.

El porcentaje de financiación

Hace referencia a la cantidad máxima de dinero que te

pueden prestar para comprar una propiedad con relación
a su valor comercial. Esto dependerá del tipo de vivienda
y de la línea de crédito.

Relación de la cuota con respecto al ingreso

Esto significa que de tu ingreso sólo se puede tomar un

porcentaje para pagar la cuota de tu crédito. Para el caso
de viviendas NO VIS, hasta el 30%; y el 40% para
viviendas VIS y VIP.

A través de la modalidad de leasing no familiar,

existe la opción de financiar un porcentaje
mayor al 30% en viviendas NO VIS, pero
dependerá de la política interna de cada
entidad financiera.

19
 La ley de vivienda

Los productos, políticas de análisis de crédito

y el perfil de clientes que buscan en las
entidades financieras suelen ser diferentes. Si
te organizas y realizas una búsqueda detallada,
lograrás encontrar la entidad y el producto
adecuados para tu situación particular, ya que
cada banco se especializa en un perfil
económico diferente.

¿CUÁLES SON LAS RECOMENDACIONES PARA

SOLICITAR UN CRÉDITO?

20
 Tips para solicitar el crédito

Estos son algunas de las características principales que

las entidades financieras verifican a la hora de prestarte
dinero.

Tener una edad mínima o máxima según sus políticas.

Tener una antigüedad laboral mínima dependiendo de

la actividad que desarrolles.

Que todo lo que informes al banco acerca de tu

actividad, tenga coherencia con los documentos que
entregas.

Que si eres empleado, la base de cotización de tu

seguridad social sea de por lo menos el 60% de tu
ingreso.

Que si eres independiente o prestador de servicios,tus

ingresos sean recurrentes y se evidencien en
extractos. Dependiendo del monto de la solicitud
debes ser declarante de renta. Debes tener RUT.

¿CUÁLES SON LAS LÍNEAS DE CRÉDITO A LAS

QUE PUEDO ACCEDER?

21
 Líneas de crédito

En Colombia existen dos mecanismos para realizar la

financiación de la compra de una vivienda: El crédito
hipotecario y el leasing habitacional. Hablemos de los
aspectos más importantes:

Crédito hipotecario
Eres dueño de la vivienda desde el principio. Se
constituye una hipoteca sobre el inmueble.
Aplica para cualquier tipo de vivienda.
La financiación máxima es del 70% sobre el valor
comercial en viviendas NO VIS, y hasta el 80% en
viviendas VIS y VIP.

Leasing habitacional

Es un arrendamiento financiero con opción de compra,

es decir, mientras que el crédito exista, la entidad
financiera será la dueña de la vivienda.
Solo aplica para viviendas NO VIS.
Existen dos tipos de leasing, depende del uso que le darás
a la vivienda: para habitar o para rentar.
Normalmente encontrarás financiación hasta del 80%,
pero existen entidades que financian un mayor
porcentaje.

22
 Tipos de amortización

¿QUÉ ES UN SISTEMA DE AMORTIZACIÓN?

El sistema de amortización es la forma como decido pagar

el crédito hipotecario o leasing habitacional de manera
mensual durante un plazo pactado.
Existen varios sistemas de amortización pero hablaremos
de los más utilizados en Colombia:

Cuota fija en pesos

El valor de la cuota se mantiene fijo durante toda la vida
del crédito.

Cuota en UVR (unidad de valor real)

En esta modalidad las cuotas pueden variar cada mes por
el efecto de la inflación.

23
Ya casi terminamos.
Ahora es momento
de la formalización
de tu proyecto.

Siguiente paso... legalización

24
cuarto paso Legalización y desembolso

Formalización del proyecto

Una vez te encuentres seguro de adquirir la vivienda y

hayas validado que puedas cumplir con todos los
requisitos para obtener la financiación, debes legalizar la
operación a través de la firma de un contrato de promesa
de compraventa o encargo fiduciario.

Estos contratos son documentos donde una persona

natural o jurídica promete comprar, y otra promete
vender, estableciendo un precio y un plazo.

Legalizar la operación de crédito

Si la vivienda es nueva, deberás esperar una fecha

cercana a la entrega del inmueble para continuar el
proceso y avanzar con la aprobación y legalización del
crédito. La constructora te notificará cuando debas
hacerlo.

25
cuarto paso Legalización y desembolso

Cuando la vivienda es usada, debes avanzar con el

proceso de crédito inmediatamente.

Te recomendamos proceder con la solicitud de

aprobación del crédito antes de firmar la
promesa de compraventa. El respaldo de una
entidad financiera, te dará seguridad.

Posterior a la aprobación del credito, la entidad financiera

procederá a solicitar los documentos del inmueble y el
vendedor para realizar un análisis que consistirá en 2
etapas :

Avalúo
Se realiza para determinar el valor comercial de la
vivienda y el precio justo que deberías pagar por esta,
con base en factores técnicamente establecidos.

26
cuarto paso Legalización y desembolso

Estudio de títulos y elaboración de minuta

(borrador de la escritura)

Es un estudio jurídico que se realiza para evaluar la

favorabilidad de la vivienda, es decir, para determinar si la
vivienda es o no una garantía admisible para la entidad
financiera.

Si el concepto es favorable se elabora la minuta de venta

e hipoteca y/o minuta de transferencia para envío a
notaría.

Estas 2 etapas tienen un costo, el cual te será

informado por el asesor comercial de la entidad
financiera.

Escrituración y registro

La escritura de un inmueble es un documento público,

firmado y autorizado por un notario, que corrobora la
veracidad de la transacción de una compra o venta de un
bien inmueble.

27
cuarto paso Legalización y desembolso

La firma de la escritura y el registro de la misma,

representan unos gastos que debes pagar por la
transacción derivada de comprar un inmueble.
Te recomendamos consultarlo directamente con una
notaría, y anticipar estos gastos para que no te tomen
por sorpresa.

Cuando la escritura termine el proceso de registro,

oficialmente serás el dueño de la vivienda (si realizaste la
financiación con crédito hipotecario). Por otro lado, si
realizaste la financiación a través de leasing habitacional
serás el locatario de la misma.

Normalmente la entidad financiera realizará el

desembolso cuando este proceso culmine, y exactamente
un mes después deberás pagar la primera cuota de tu
crédito.

¡Felicitaciones!
Con estos pasos, ya puedes cumplir el
sueño de tener tu primera vivienda.

28
Gracias por haber llegado hasta aquí...

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