Alfredo Argüello

Mis Apuntes de

Derecho Civil
“de los Derechos Reales
o sobre las cosas”

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 Alfredo Arguello

Derechos Reales
LECCIÓN 1-INTRODUCCIÓN AL ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES

Los Derechos Reales en nuestra legislación son 7, el Dominio y el

Condominio, el Usufructo, el Uso y la Habitación, las servidumbres
prediales, la prenda, la hipoteca, y un último y nuevo derecho real
legislado por la ley 4890/13, el derecho real de superficie forestal.

LOS DERECHOS REALES SOLO PUEDEN SER CREADOS POR LEY.

Las acciones reales son los modos como se defienden los derechos reales.

Noción: Cosas son los objetos CORPORALES susceptibles de valor

(económico).

Bienes son los objetos INMATERIALES susceptibles de valor e igualmente

las cosas.

El conjunto de los bienes de una persona, con las deudas o cargas que lo
gravan constituye su patrimonio. Patrimonio proviene del latín
patrimonium que en Roma eran los bienes que se recibían del pater
familiae. En nuestro ordenamiento el patrimonio se compone de un activo
(cosas y bienes) y un pasivo (deudas y cargas). El titular del patrimonio
puede ser una persona física o jurídica.

Las cosas se dividen según su naturaleza en muebles e inmuebles,

muebles son las que pueden transportarse de un lugar a otro por sí solos
o por otra fuerza externa, inmuebles son las cosas que se encuentran por
sí mismas inmovilizadas, las que están incorporadas al suelo de manera
orgánica y lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre.

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Inmuebles por accesión son las cosas muebles que se incorporan al

inmueble con carácter PERMANENTE. Ej.: Materiales que forman un
edificio.

Inmuebles por destinación son aquellas cosas muebles que se ponen

intencionalmente por el propietario como accesorio para la explotación
un fundo, sin estar adheridas físicamente. Ej.: Semilla, Tractor.

Inmuebles por su carácter representativo son los instrumentos públicos,

donde consta la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles,
excepto la hipoteca. Ej.: Escritura Pública de una transferencia.

Cosas Fungibles: Son aquellas que pueden sustituirse una por otra de la
misma especie en cantidad y calidad. Ej.: Dinero, arroz, maíz, etc.

Consumibles son las que desaparecen con el primer uso que se haga de la
cosa. Ej.: Alimentos.

Los consumibles a la vez pueden desaparecer física y jurídicamente, lo

hacen físicamente en el ejemplo de los alimentos y jurídicamente con el
dinero cuando uno lo gasta, se extingue para uno pero pasa a otra
persona para la cual no se ha extinguido, por el contrario, ha nacido su
derecho sobre la cosa.

La naturaleza del dinero es fungible y consumible. Los animales son

semovientes.

Las cosas divisibles son las que se fraccionan en partes sin perder su valor,
mientras que las indivisibles son aquellas que no pueden hacerlo. Ej.:
Divisible es un kilo de arroz, indivisible es una obra de arte.

Cosa principal es la que tiene existencia propia y no depende de otra,

mientras que la accesoria depende de la cosa principal, pues según el
principio, sigue su misma suerte.

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Las cosas que están en el comercio son aquellas cuya venta o enajenación
no está prohibida por Ley. Las que están fuera del comercio son las que
por Ley no pueden venderse. Ej.: Bienes del Estado.

LECCIÓN 2- BIENES EN RELACIÓN A LAS PERSONAS A QUIENES

PERTENECEN.

Bienes de dominio público del Estado son aquellos que están destinados
al uso y goce común de los habitantes, están al servicio de la comunidad.
Tienen tres caracteres, son IMPRESCRIPTIBLES, INEMBARGABLES e
INALIENALBLES.

Según el código en su Art. 1898 lo son: Las bahías, puertos y ancladeros;

los ríos y todas las aguas que corren por sus cauces naturales y estos
mismos cauces, así como las aguas subterráneas (anteriormente eran del
derecho privado y desde la Ley 2559/05 son del Estado); las playas de los
ríos, que son las extensiones de tierra que las aguas bañan y desocupan
en las crecidas ordinarias y NO en ocasiones extraordinarias; los lagos
navegables y sus álveos; los caminos, canales, puentes, y todas las obras
públicas construidas para utilidad común de los habitantes.

Son bienes del dominio privado del Estado, según el Art. 1900 del código,
las islas que se formen en toda clase de ríos o lagos, cuando ellas no
pertenezcan a particulares; los terrenos situados dentro de los límites de
la república que carezcan de dueño; los minerales sólidos, líquidos y
gaseosos que se encuentren en estado natural, con excepción de las
sustancias pétreas, terrosas y calcáreas, la explotación y aprovechamiento
de éstas riquezas se regirán por la legislación especial de minas (Ley
3180/07); los bienes vacantes o mostrencos (abandonados), y los de las
personas que mueren intestadas o sin herederos según las disposiciones
del código en su libro quinto; los bienes del Estado no comprendidos en el
Art. 1899 o no afectados al servicio público.

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El Estado podría eventualmente vender estos bienes de su dominio

privado. Ej.: Una isla.

Los Bienes municipales, según el Art. 1903 del código, son públicos o
privados. Los públicos son los que cada municipio ha destinado al uso y
goce de todos sus habitantes mientras que los privados son los demás,
respecto de los cuales cada municipio ejerce dominio, sin estar destinado
a dicho uso y goce. Pueden ser enajenados en el modo y la forma
establecidos por la Ley orgánica municipal (Ley 3966/10).

Bienes del la iglesia Católica son los templos, lugares píos o religiosos,
cosas sagradas y bienes temporales muebles o inmuebles afectados al
servicio del culto. Su enajenación está sujeta a las leyes especiales sobre la
materia.

Los templos y bienes de las comunidades religiosas no Católicas

corresponden a las respectivas corporaciones (asociaciones) y pueden ser
enajenados de conformidad a sus estatutos.

Cosas susceptibles de apropiación privada son las cosas que existen y que
no tienen dueño, lo que en Roma se denominaba Res Nulius, según el Art.
1901 del código son: Los peces de los ríos y lagos navegables de acuerdo
con las disposiciones de la legislación especial; los enjambres de abejas
que huyan de la colmena si el propietario de ellos no los reclama
inmediatamente; las plantas que vegetan en las playas de los ríos o lagos
navegables, así como las piedras, conchas u otras sustancias arrojadas por
las aguas, siempre que no representen signos de un dominio anterior,
observándose los reglamentos pertinentes; los tesoros abandonados,
monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentren, sepultados o
escondidos, sin que haya indicios de quien sea su dueño, conforme a las
disposiciones del código civil.

LECCIÓN 3- DERECHOS REALES

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Lo que caracteriza a los derechos reales es la relación directa e inmediata

entre una persona y la cosa.

Estos derechos reales SOLO SE CREAN POR LEY, no por convención entre
las partes (como se da en las obligaciones).

Los derecho reales son 7, 6 de ellos están en la última parte del Art. 1953
en número cerrado y un nuevo derecho real se agregó mediante la Ley
complementaria 4890/13.

En síntesis, los derechos reales son: EL DOMINIO y EL CONDOMINIO, EL

USUFRUCTO, EL USO Y LA HABITACIÓN, LAS SERVIDUMBRES PREDIALES,
LA PRENDA, LA HIPOTECA Y LA SUPERFICIE FORESTAL.

El dominio es el derecho real por excelencia, se constituye por objetos

CORPORALES susceptibles de valor, el Art. 109 de la C.N. se refiere al
dominio con el concepto de propiedad, aunque dicho concepto es más
amplio, ya que incluye a objetos CORPORALES E INCORPORALES
susceptibles de valor.

La importancia de los derechos reales tiene relación con la cuestión

económica, ya que las cosas, tanto muebles como inmuebles son
susceptibles de valor.

Derechos Reales y la Cuestión Social: Este punto se refiere a que conforme

a la función social y económica que la Constitución Nacional atribuye al
derecho de propiedad, éstas no deben llevar al conflicto de intereses
entre las clases sociales dentro de la sociedad, como se ha dado a lo largo
de la historia con la revolución industrial por ejemplo, o con la lucha de
clases en las edades media y moderna por los dueños de las extensiones
de tierra.

En nuestro país se podría hablar de la IBR, hoy día INDERT, que es el ente
encargado de que las tierras cumplan ese rol establecido en la

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constitución. La misma constitución nos habla así mismo de la

expropiación por causa de utilidad pública y bienestar social como otro
medio para el cumplimiento del precepto constitucional.

Diferencia entre Derechos Reales y Derechos Personales: En los derechos

personales hay una relación entre dos personas, que son sujeto activo y
pasivo respectivamente, con una prestación que consiste en dar, hacer o
no hacer mientras que en los derechos reales, como ya dijimos, la relación
es entre una persona y la cosa.

En el derecho real encontramos a un solo sujeto, en el derecho personal

hay dos (acreedor y deudor).

En el derecho real el objeto es una cosa, en el derecho personal es una

prestación.

En el derecho real la eficacia es “erga omnes”, es decir, para cualquiera,

mientras que en el derecho personal es solo para una persona, el deudor,
solo contra el pueden deducirse las acciones.

El derecho real se crea solo por Ley, mientras que los derechos personales
se crean por convención y acuerdo entre las partes, generalmente
contratos.

En los derechos las acciones que se ejercitan son acciones reales e

interdictos posesorios, mientras que en los derechos personales en caso
de incumplimiento de la obligación se ejercita contra deudores y fiadores
en su caso.

Derechos reales sobre cosas propias son el DOMINIO, CONDOMINIO y LAS

SUPERFICIES FORESTALES; mientras que sobre cosas ajenas son las
SERVIDUMBRES PREDIALES, EL USO Y HABITACION, EL USUFRUCTO, LA
PRENDA Y LA HIPOTECA.

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Derechos Reales de Garantía: Son los que se constituyen para garantizar

una obligación principal, su carácter es accesorio. Son la prenda y la
hipoteca, la primera es para las cosas muebles y la segunda para los
inmuebles.

LECCIÓN 4- POSESIÓN

Es un tema muy controvertido del derecho, los tratadistas alemanes,

belgas y de otros lugares del mundo han intentado explicarlo a través de
diversas teorías desde la antigüedad, no llegando a un criterio único
aceptado por todos. La posesión presenta analogías con el dominio y la
tenencia, la cátedra la ubica en una posición intermedia a estos.

Determinar la etimología de este término es la primera dificultad para su

estudio, algunos dicen que deriva del latín “possessio” y “possidere”, se
compone de “sedere” que significa sentarse y “posse”, la idea sería: Poder
sentarse, señorío sobre la cosa.

Los elementos básicos de la posesión son el corpus, que es el aspecto

corporal, y el animus, que es el factor psíquico o intencional.

En el dominio hay uso, goce y disposición de la cosa.

Lo intermedio sería la posesión, donde hay uso y goce, además del

animus. La cosa no es suya pero tiene la intención de que así sea. Ej.:
Usucapión

En la tenencia hay uso y goce, tampoco hay propiedad como en la

posesión, pero acá se reconoce la propiedad de otra persona sobre la
cosa, no hay animus de hacer la cosa suya, sería el caso de la empleada
domestica o el chofer, usan y gozan de las cosas pero reconocen que otro
es el propietario de las mismas.

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Teoría Subjetiva de Savigny: Para este autor la posesión se integra con

tres elementos, el corpus, el animus genérico y el animus domini, que es
la intención de ejercer la propiedad y tener la cosa para sí.

Teoría Objetiva de Ihering: Criticó severamente la teoría de Savigny

afirmando que el animus domini es prácticamente imposible, es por eso
que las legislaciones han creado presunciones legales. Lo que importa es
la Ley, y no el animus domini. El código de Vélez y el nuestro siguen esta
teoría.

Naturaleza Jurídica: ¿Hecho o Derecho? Varias posturas.

1° Teoría: Para BONFANTE, la posesión no es un derecho, sino un simple

hecho.

2° Teoría: Ihering afirma que es un derecho, no un hecho, es un derecho

especialmente para cosas muebles, equivale a título.

3° Teoría-Intermedia: Savigny afirma que es un hecho y un derecho. Ej.: La

usucapión.

SEGÚN EL CÓDIGO NO ES UN DERECHO, ES UN HECHO que origina

consecuencias jurídicas.

LECCION 5- DIVISIÓN DE LA POSESIÓN

Poseedor es quien tiene sobre una cosa el poder físico inherente al

propietario, o al titular de otro derecho real que lo confiera. Art. 1909.

El Art. 1910 explica la tenencia, que ya fue explicada en la lección anterior

y la diferenciamos de la posesión y el dominio.

La posesión mediata se da cuando el propietario se despoja de la cosa, la

posesión es inmediata cuando tiene en su poder la cosa, la usa y goza.

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Posesión Originaria se da cuando la persona posee el título de propietario

y derivada cuando es el usufructuario.

Posesión de Buena Fe se da cuando el poder que ejerce naciere de un

título o se ignora que la cosa es ajena.

Posesión de Mala fe se da cuando el poseedor sabe que la cosa es ajena y

aun así la posee.

Según el Art. 1919 se PRESUME la Buena Fe, basta que haya existido en el
momento de la adquisición.

Vicios de la Posesión: El código no legisla sobre esto, pero la doctrina sí.

Para las cosas muebles los vicios son el hurto, abuso de confianza y
estelionato. Hurto es la sustracción de la cosa con el fin de dejarlo para sí,
abuso de confianza se da cuando hay un aprovechamiento de la
credibilidad que tiene la persona sobre uno, y el tercero se da cuando se
tiene una cosa ajena como propia.

Los vicios de la cosa inmueble son clandestinidad, violencia y también el

abuso de confianza. La violencia es la conducta agresiva que lleva al daño,
sea moral o físico. La clandestinidad es una situación irregular, ilegal en
nuestros términos, y el abuso de confianza también es el
aprovechamiento de la confianza depositada por parte del depositario,
podríamos hablar del caso de capataces, mayordomos, etc.

LECCIÓN 6- ADQUISICION DE LA POSESIÓN

Se puede adquirir la posesión por actos inter vivos y mortis causa, inter
vivos pueden ser originarios o unilaterales, y derivados, bilaterales o
sinalagmáticos.

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Los actos entre vivos son los que nos interesan ahora, puesto que los que
son por causa de muerte están legislados en el último libro del código “De
la Sucesión por causa de muerte”.

La adquisición originaria depende de la voluntad de una sola persona para

la adquisición de la cosa, hablamos de “res nullius”, cosa abandonada,
esas son las cosas que pueden adquirirse originariamente, las que no
tienen dueño, puesto que si lo tuviesen la adquisición ya sería derivada.

Esta adquisición se da por medio de la aprehensión, y el Art. 1901 nos dice

cuales son las cosas susceptibles de aprehensión. Habla de peces,
enjambres de abejas, plantas, piedras, tesoros, monedas, etc. Con esto
notamos que el objeto de la aprehensión es una cosa mueble.

La aprehensión es el medio típico para adquirir la posesión. Según Vélez

es un acto que cuando no sea un contacto personal ponga a la persona en
PRESENCIA de la cosa CON POSIBILIDAD FÍSICA de tomarla. Generalmente
implica contacto material con la cosa, aunque no siempre es así.

Para la adquisición originaria de la posesión, la persona debe tener

capacidad civil, es decir, debe haber cumplido 14 AÑOS, gozar de
DISCERNIMIENTO y tener el ANIMUS DOMINI o intención de tener la cosa
para sí. Dichos requisitos no serán necesarios cuando por acto de terceros
se hubiere puesto una cosa bajo el poder de una persona, aunque ésta
fuera incapaz, según lo expresa el Art. 1925.

La adquisición derivada tiene carácter bilateral, es decir, la cosa pasa de

una persona a otra. El acto es bilateral, voluntario y lícito.

El modo bilateral por excelencia de adquirir la posesión es la traditio, cuyo

origen se remonta al derecho romano. Intervienen dos sujetos, el
“tradens” y el “accipiens”.

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El elemento material de la tradición es el desplazamiento de la cosa del

vendedor al comprador, este modo debe ser VOLUNTARIO, LIBRE y SIN
COACCIÓN.

Las tradiciones fictas o simbólicas sustituyen a las clásicas solemnes en

Roma, hoy día ES UN ACTO FORMAL, no solemne. Las formalidades son,
por ejemplo, que la tradición de inmuebles se haga por escritura pública.
Si la cosa es mueble se requiere la entrega de la cosa y si es inmueble no
se requiere eso, pero si la escritura pública y la inscripción en el registro
público. Los modos de tradición simbólica son 3, conocimiento, factura y
carta de porte. EL conocimiento es un documento negociable que se
utiliza cuando la cosa viene por vía fluvial, la factura es el título de
compra, mientras que la carta de porte es un documento, también
negociable, que es usado cuando la cosa viene por vía terrestre.

La tradición NO ES UN CONTRATO, es un medio para llevar a cabo las

obligaciones del contrato.

Tradición de Instrumentos de crédito pueden ser 2, a la orden (se debe

endosar) y al portador (se entrega directamente) Ej.: Cheques.

Tradición de cosas futuras: Se da cuando uno ya tiene derecho porque ya

pagó por adelantado, dio una seña de trato, etc. Ej.: Comprar cosas por
internet que llegan al cabo de varios días.

Tradición sin desplazamiento: No es una parodia, no se entrega la cosa

porque ya está en poder del que lo va a recibir. Puede ser de 2 formas,
traditio brevi manu y constituto posesorio. Brevi manu se da cuando el
inquilino compra la casa que anteriormente alquilaba, y en el constituto
posesorio se da lo contrario, el propietario vende la casa a una persona
pero sigue ocupándola, esta vez como inquilino.

LECCIÓN 7- CONSERVACIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN

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Se conserva la posesión mientras se tiene el corpus y el animus, según

Savigny. Ihering, siempre en contraposición a Savigny, afirma que la
posesión no se pierde mientras se tenga la idea de que es propietario,
comportándose en contacto con la cosa, en relación permanente, aunque
no tenga el corpus. Se comporta como lo haría el propietario.

La posesión conserva el mismo carácter con que fue adquirida, salvo

prueba en contrario. Nadie puede cambiar por sí mismo ni por transcurso
del tiempo, la causa y las cualidades o los vicios de su posesión. El que
comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continua
poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer
por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título,
mientras no se pruebe lo contrario, según las presunciones del Art. 1921
del código.

También la cosa se conserva por medio de representantes, mediante un

mandato.

Mandato expreso se da cuando hay un documento, y mandato tácito,

cuando no existe dicho documento pero hay vínculos familiares.

Las representaciones pueden ser de 2 formas, convencionales, cuando

surge por medio de un acuerdo de voluntades, contrato generalmente,
como por ejemplo el abogado. La otra forma es la representación legal,
que se da cuando nace de la propia ley, como el caso de los interdictos,
cuyos bienes deben ser administrados por los curadores.

Detentador es quien tiene en su poder una cosa ajena, surge efecto

jurídico si dice que tiene el título de la cosa.

Perdida de la posesión: Perdida corpore se da cuando la posesión se

pierde por falta del corpus, el poseedor ya no puede disponer físicamente

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de la cosa. Debe tener carácter definitivo para que se repute pérdida. La

cosa ha desaparecido. Ej.: Murió el caballo.

Pérdida animus se da cuando se pierde la voluntad de tener la cosa, no

hace falta el desplazamiento de la cosa, basta la mera voluntad. Ej.: Se
transfiere la cosa a otra persona.

La perdida corpore y animus se da con la tradición y el abandono, con la

tradición porque uno entrega la cosa y ya no tiene animus de quererla
para sí. En el abandono se da que uno deja el corpus a su suerte por no
tener el animus de seguir conservándola.

El Art. 1936 del código reglamenta la pérdida de la posesión en distintos

casos, tales como:

a. Cuando la cosa es puesta fuera del comercio: Se da cuando pudiendo

pertenecer a alguien no es susceptible de venta o enajenación. Ej.:
Comiso, expropiación, etc.

b. Cuando la cosa es abandonada: De esta manera cesa el poder de hecho

ejercido sobre la cosa. El Art. 1973 habla del abandono de inmuebles,
diciendo que éstos pertenecen al Estado, si lo abandonado fuese parte de
un condominio, acrecienta la proporción de los demás comuneros. En la
parte final del artículo dice que el propietario exclusivo de una cosa no
puede hacer abandono de solo una parte indivisa de ella.

Especificación es un modo de adquirir el dominio mediante la

transformación de materia prima ajena en una especie nueva. El
especificador adquiere la propiedad de la especie nueva, ya que la
materia prima perdió su individualidad y se convirtió en una especie de
“res nullius”, que es apropiada por el especificador.

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Desposesión se da cuando la cosa sale del poder del poseedor, sea este
mediato o inmediato. El propietario puede reivindicar la cosa, recuperarla,
plazo para el cual tiene 1 año para accionar.

LECCIÓN 8- SUJETO Y OBJETO DE LA POSESIÓN

Sujeto de la posesión es toda persona natural o jurídica en cuyo beneficio

se establece la institución posesoria. Sujeto es la persona que ejerce
poder físico sobre la cosa, la posesión se puede adquirir por sí mismo o
por representante, con mandato o poder. La representación puede ser
legal (por Ley) y convencional (acuerdo entre las partes) Ej.: Tutor y
curador para la legal y abogado para la convencional.

Según el Art. 1925 el poseedor debe tener capacidad jurídica relativa, que
se adquiere a los 14 años, capacidad de discernimiento y animus domini,
es decir, intención de tener la cosa.

El objeto es la cosa, que se entiende como objeto corporal susceptible de

valor. El objeto de la posesión recae sobre la cosa. Se pueden poseer
cosas muebles e inmuebles.

Según el Art. 1917 del código, todas las cosas que están en el comercio
son susceptibles de posesión.

Los medios para adquirir ya los habíamos visto, son originarios o

unilaterales y derivados, bilaterales o sinalagmáticos. Originario es la
aprehensión y derivado es la tradición.

Extensión de la posesión: Debido a que el título es la regla ordinaria de la

posesión, la posesión se limita a lo que está expresamente consignado en
el, tal y como lo reza el Art. 1935 del código.

La doctrina sostiene que cosa simple es un objeto cierto, determinado y

específico, como serían los bienes muebles e inmuebles. Cosas

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compuestas son objetos unidos bajo un mismo nombre, como las

manadas de animales, enjambres de abejas, etc. Estás cosas compuestas
solo pueden ser muebles y deben estar todas juntas para que se los
denomine como tal.

Cosa principal y accesoria: La principal es la que no depende de otra,

mientras que la accesoria siempre sigue la suerte de la principal. SI se
tiene la posesión de la cosa principal, también se tiene a la/as
accesoria/as.

Universalidad de hecho es la pluralidad de bienes que se consideran una

unidad, es necesaria la voluntad del propietario de formarla, como sería
una biblioteca. Es parte del patrimonio de la persona.

Universalidad de derecho se refiere al patrimonio de la persona, la

totalidad de sus bienes. No pueden ser divididas en partes determinadas,
solo en cuotas alícuotas, como sucede con la herencia.

Posesión in solidum o solidaria: Dos posesiones iguales de la misma

naturaleza no pueden concurrir sobre una misma cosa. Cuando no es de la
misma naturaleza si pueden, caso del poseedor mediato y del inmediato,
uno es propietario y otro locatario de la misma cosa, pero su naturaleza es
distinta.

Co-posesión se da cuando hay pluralidad de sujetos y unidad de objeto, su

diferencia con la copropiedad se da en que en el condominio 2 o más
personas poseen conjuntamente una cosa indivisible, como un caballo de
carreras.

Cuasi-posesión se da cuando falta alguno de los atributos de la posesión,

uso, goce o disposición.

LECCIÓN 9- EFECTOS DE LA POSESIÓN

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Efectos son las consecuencias jurídicas que produce la posesión, se puede

dividir en mediatos e inmediatos. Los efectos mediatos son producidos
con el concurso de otras circunstancias, por ejemplo el tiempo que debe
transcurrir para usucapir un inmueble. Los efectos inmediatos son los que
no necesitan el concurso de otras circunstancias, como por ejemplo la
protección posesoria, se da inmediatamente en caso de invasión de
inmuebles, no hace falta otra circunstancia adicional.

Según Savigny existen solo 2 efectos de la posesión, que son la posibilidad

de protección mediante los interdictos posesorios y la posibilidad de
adquirir el dominio por el transcurso del tiempo, lo que llamamos
usucapión.

Nuestro código no contiene un capítulo dedicado a esto, como sí lo hace

el código de Vélez, pero, podemos decir que: La posesión, aunque no sea
un derecho real, se defiende a través de las ACCIONES POSESORIAS.
Aunque los poseedores no sean propietarios pueden deducir estas
acciones, las causas pueden ser la turbación o el despojo de la cosa.

Según el Art. 2058 del código, se adquiere la propiedad de cosas muebles

por su posesión de buena fe, no siendo robadas o perdidas. El adquirente
NO ES DE BUENA FE, cuando sabe que la cosa no pertenece al enajenante.
Continuando con la idea de la reivindicación, el Art. 2412 dice que, el que
ha perdido o a quien se ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla,
aunque se halle en poder de un tercer poseedor de buena fe y no estará
obligado a reembolsarle, a no ser que hubiese comprado la cosa en feria,
mercado, venta pública o a quien comerciare objetos semejantes. El
reivindicante (quien te devolvió la cosa de tu propiedad) tendrá derecho a
repetir lo pagado contra el vendedor de mala fe.

La posesión de buena fe de una cosa mueble atribuye la propiedad, si no

es robada o perdida. El modo con que adquirió la posesión puede ser uno
de los que ya vimos en lecciones anteriores.

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El propietario que perdió o se le sustrajo la cosa puede pedir su

reivindicación, como ya lo vimos en el Art. 2412.

LA POSESIÓN DE COSA MUEBLE EQUIIVALE A TÍTULO si la cosa NO ES

robada o perdida.

Percepción de Frutos: El poseedor NO PROPIETARIO tiene derecho a

percibir los frutos y, obviamente, el propietario NO TIENE DERECHOS
sobre los mismos, aunque sea propietario. Ej.: El inquilino puede consumir
los frutos de la vivienda que alquila.

Los frutos se clasifican en naturales, industriales y civiles. Los naturales

son los que en forma periódica producen frutos, sin atentar contra la
misma cosa y sin la intervención del hombre, como el mango, que da
frutos cada verano.

Los frutos industriales son los que requieren trabajo del hombre, como la
producción agrícola, uso de materia prima más trabajo del hombre para
conseguir frutos.

Los frutos civiles son las rentas que produce la cosa, como el precio del
alquiler de una casa.

Los productos son las cosas que se separan de otra, no en forma cíclica
pero al hacerlo atenta contra la sustancia de la cosa, pues no son
renovables como los frutos. Ej.: Extracción de piedra de una cantera.

Los efectos de la posesión con relación a la prescripción se refieren a la

usucapión, que viene del latín “usus” y “capere”, que vendría a significar
adquirir por el uso. Esta es la figura central de la prescripción.

Adquirir la cosa que se posee por el transcurso del tiempo, que según los
Arts. 1989 y 1990 del código son, veinte años sin justo título ni buena fe y
10 años con justo título y buena fe para los inmuebles. En cuanto a los

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muebles el Art. 2031 expresa claramente que el plazo es de dos años si se

requiere la inscripción de la cosa en el registro público y tres años para las
cosas que no la requieran.

El Art. 1947 nos dice que el plazo para deducir las acciones posesorias se
extinguen por no haberlas deducido dentro del año siguiente del hecho
que las autoriza y el Art. 1936 Inc. “E” nos dice que se juzga continuidad
de la posesión mientras no ocurra la desposesión cuando transcurriere un
año sin que el poseedor, mediato o inmediato, ejerza actos de posesión, o
sin turbar la del usurpador.

El poseedor tiene derechos y obligaciones, si se trata de una cosa mueble,

hay obligación de exhibir la cosa ante el Juez habiendo requerimiento.

En caso de inmueble, el poseedor, sea titular o no, tiene derecho a una

servidumbre activa, como la servidumbre de paso, que se da en caso de
que el inmueble no tenga salida a la vía pública, situación en la que puede
pedir la servidumbre de paso judicial y extrajudicial. Este es un derecho.

En cuanto a las obligaciones, el poseedor no puede plantar un árbol a

menos de 3 metros del muro que lo separa del vecino o no se puede tener
una industria que emita grandes cantidades de deshechos en la ciudad,
pues estas deben ser ubicadas lejos de la zona urbana.

LECCIÓN 10- PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN

Comenzando la síntesis de la evolución histórica nos remitimos a Roma,

donde la tutela de la posesión se organizó en base a los interdictos
posesorios, que constituían un procedimiento especial. El interdicto era
una orden redactada en términos solemnes que emitía el pretor en cuya
virtud una determinada situación de hecho DEBÍA SER MANTENIDA en su
estado actual. Los interdictos en Roma fueron 2, de retener cuando

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mediaban las perturbaciones, y de recuperar en caso de despojo de la

cosa.

Los interdictos de retener fueron dos a su vez, interdictum uti possidetis,

que fue creado para la defensa de la posesión de los inmuebles, y el
interdictum utrubi fue creado para la defensa de los esclavos, pero más
tarde se extendió a los muebles en general. Triunfaba en el pleito del
interdictum uti possidetis el poseedor actual, al contrario del utrubi, en
que vencía el que acreditase haber poseído más tiempo durante el año
anterior al ejercicio del interdicto. Ambos eran “duplex”, puesto que los
dos litigantes asumían la posesión del demandante y demandado al
mismo tiempo.

El primer interdicto de recuperar fue el unde vi, que se utilizaba en caso

de haber sido despojado VIOLENTAMENTE de la cosa. Este interdicto
comprendía a su vez dos formas según el tipo de violencia empleado por
el agresor. Vi cotidinae si había sido despojado POR LA FUERZA y SIN
VICIOS de la posesión. Vi armata correspondía en los casos de
desposesión con VIOLENCIA ARMADA, sin importar que la posesión fuese
viciosa o no.

En la legislación Justinianea las diferencia entre estos interdictos

desapareció y solo subsistió la vi cotidianae.

Otro interdicto de recuperar fue el de precario, que consistía en un

acuerdo en virtud del cual una persona, que tiene la posesión de una cosa,
la entrega a otra, con cargo de devolvérsela en el momento de ser
requerida. Este interdicto desapareció en la época del Bajo Imperio.

El interdicto de clandestina possessione, que no se sabe si existió o no en

el derecho romano, ya que la única fuente que se conoce data de la época
republicana y era utilizado como un medio para reclamar las tierras
ocupadas clandestinamente.

20
 Alfredo Arguello

Al comenzar a hablar de los interdictos dijimos que en Roma solo hubo

dos, de retener y de recuperar, pero, conviene agregar que los romanistas
hablan también de los interdictos supuestamente creados con el fin de
hacer ADQUIRIR la posesión, este sería el interdictum adipiscendi
possessionis causa. Se discute si corresponde incluirlos entre los
interdictos posesorios, ya que si así fuera, correspondería reconocer el
carácter posesorio de todas las acciones que no tienen su origen y
fundamento en la posesión.

En el noveno párrafo de nuestra evolución histórica llegamos a la edad

media, donde encontramos a dos interdictos muy parecidos a los que
acabamos de ver. La exceptio spoli se daba cuando el Obispo paralizaba la
causa criminal mientras no se le hubiera repuesto en la posesión de los
bienes y los privilegios que correspondían a ellos y de los quede había sido
despojado. Su función no era simplemente para demorar, sino que podía
ser utilizado en demanda de restitución.

El otro interdicto de la época del teocentrismo fue el sumarissimun

possessorium, que consistía en el otorgamiento de la posesión
PROVISORIA a la parte que acreditase el mejor derecho a ella, luego de
una revisión sumaria que hacía el juez, SIN PERJUICIO DE LA SENTENCIA
DEFINITIVA, que podía afectar a la posesión o al derecho de propiedad. La
posesión se confería más bien a título de depósito, mientras se trataba la
acción petitoria correspondiente a un fallo definitivo. Podría comparársele
con una medida cautelar de hoy día, como el curador provisional de
bienes.

Siguiendo nuestra ya extensa evolución histórica nos encontramos con el

antiguo derecho francés, donde no se utilizó el procedimiento de los
interdictos, pero ante las necesidades debieron instituir un procedimiento
parecido, el interdicto de recobrar (la reintegrande), cuya similitud con
respecto al interdicto unde vi de Roma es cierta. Se concedía la

21
 Alfredo Arguello

reintegrande en caso de despojo por violencia y TENÍIA UN MARCADO

CARÁCTER PENAL. Más tarde el derecho francés instituyo la complainte,
utilizable en caso de despojo como de turbación, pero, con la condición de
que la posesión tuviese una duración no menor de un año. Se instituyó
igualmente el interdicto de obra nueva, que estaba destinado a la tutela
de la posesión contra LAS PERTURBACIONES FUTURAS que pudieran
ocasionar las obras iniciadas en el predio vecinal.

Con el tiempo los interdictos de retener y de obra nueva tendieron a

confundirse, pero el de recobrar conservó su identidad.

Finalizando nuestro análisis pormenorizado de la evolución histórica de la

protección de la posesión nos encontramos con el antiguo derecho
español donde existieron tres juicios especiales llamados a proteger la
posesión, también llamados interdictos. Estos fueron los de adquirir,
conservar y recuperar.

De adquirir cuando aun no se tiene la posesión, de retener cuando la

posesión es turbada y de recuperar cuando se ha perdido dicha posesión.

El fundamento doctrinario: ¿Por qué se defiende la posesión? dos teorías

explican el fundamento, la absoluta y la relativa. No se defiende la
posesión por la acción misma, sino por:

Según la teoría relativa la posesión se defiende no en consideración de la

cosa, sino en atención al poseedor. Cuando se arrebataba la cosa por
violencia se atenta contra la persona misma, por eso, la ley protege del
hecho violento a la persona, es decir, AL SUJETO. Esta es la postura de
Savigny.

Según la teoría absoluta la posesión se protege por sí mismo, la posesión

no es otra cosa que la exteriorización del derecho de propiedad. No se
tiene en cuenta al sujeto, sino AL OBJETO.

22
 Alfredo Arguello

Según otras teorías se defiende porque el derecho recién comienza. Ej.:

Usucapión, requiere el animus domini y el tiempo para convertirse en
propietario, es un derecho en expectativa.

LECCION 11- DEFENSA DE LA POSESIÓN

La última parte del Art. 1940 dice que nadie puede turbar arbitrariamente
la posesión de otro, nuestra Constitución Nacional en su Art. 15 nos dice
que nadie podrá hacer justicia por sí mismo ni reclamar sus derechos con
violencia, pero se garantiza la legítima defensa.

De estas normas legales podemos deducir que la defensa de la posesión

se basa en razón de orden público. Las acciones posesorias se conceden al
poseedor para defender la posesión, dichas acciones deben seguir un
procedimiento ordinario y excepcionalmente se admite la defensa
extrajudicial.

El Art. 1941 nos habla en su primera parte de la defensa extrajudicial

diciendo que la posesión da el derecho de protegerse en la posesión
propia, y repeler la fuerza con el empleo de una FUERZA SUFICIENTE, en
los casos de que los AUXILIOS DE LA JUSTICIA LLEGARÍAN DEMASIADO
TARDE, y el que fuese desposeído podrá recuperarla por sí mismo SIN
INTERVALO DE TIEMPO, con tal que NO EXCEDA LOS LÍMITES DE LA
PROPIA DEFENSA (debe ser proporcional. Ej.: arma con arma).

El derecho de defender extrajudicialmente puede ser ejercido por el

poseedor, por los que tienen la cosa o por quienes ejerzan sobre la cosa
una posesión derivada o mediata.

El Art 1951 en su primera parte nos dice que las acciones posesorias serán
juzgadas en la forma prescripta de las leyes procesales, para lo cual nos
remitimos al código procesal civil a sus Arts. 635 en adelante, donde nos

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 Alfredo Arguello

encontramos con los interdictos de adquirir, de retener, de recobrar y de

obra nueva.

La posesión se defiende a través de los interdictos posesorios, que son

los 4 señalados en el párrafo anterior. Los hechos que generan la defensa
de la posesión por los interdictos posesorios son LA TURBACIÓN y EL
DESPOJO. Se entiende por turbación las molestias ocasionadas al
poseedor y por despojo a la desposesión de la cosa.

La posesión es y debe ser PÚBLICA e INEQUÍVOCA, es decir, no debe

existir duda alguna.

Ahora nos preguntamos, ¿estos interdictos posesorios recaen en los

objetos muebles o inmuebles?, el Art. 1945 nos dice que las acciones
posesorias NO PROCEDEN contra los terceros poseedores de cosas
muebles, sucesores particulares de buena fe, SINO EN EL CASO DE QUE
HUBIESEN SIDO ROBADAS O PERDIDAS. En otras palabras recaen en los
inmuebles y también en los muebles si la cosa es robada o perdida.

Ya habíamos dicho que la defensa de la posesión se lleva a cabo a través

de los interdictos, que son 4: Interdicto de retener cuando hay turbación y
el poseedor tiene la cosa.

Interdicto de adquirir cuando la persona tiene derecho a adquirir la cosa

que se encuentra en posesión de otro.

Interdicto de recobrar cuando el poseedor ya no tiene la cosa por haberle

sido sustraída.

Interdicto de obra nueva cuando alguien se introduce el inmueble ajeno

ocupando el mismo y edifica, siembra o planta en el.

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 Alfredo Arguello

Interdicto es un procedimiento judicial sumario (de breve trámite) cuyo

objetivo es variado, en estos casos, se usa para la protección ante las
turbaciones o despojos que una persona sufra sobre su posesión.

LECCIÓN 12- EL DOMINIO

Es un derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la

voluntad y acción de una persona. Recae exclusivamente sobre los objetos
CORPORALES, he ahí su diferencia con la propiedad, que también incluye
a los objetos inmateriales.

La Constitución Nacional se refiere al dominio como propiedad y la

garantiza en su Art. 109, así mismo el código civil la garantiza en su Art.
1954.

En el dominio, como en los derechos reales en general, la relación es

persona-cosa.

Comenzamos la evolución del dominio donde todo comenzó, Roma. El

carácter del dominio en Roma era ABSOLUTO, usar, gozar y disponer de la
cosa libremente y prácticamente sin restricciones.

Los estudiosos del derecho romano ya veían limitaciones y/o restricciones

para el dominio, por ejemplo, en la Ley de la XII tablas se establecía que
ningún propietario podía edificar o cultivar hasta el límite separativo con
el vecino, debía dejar un lugar, espacio libre para el tránsito.

En la Edad Media, con el Código de las Siete Partidas de Alfonso “El

Sabio”, basado en el derecho romano y adaptado a España. Este código
decía que el propietario podía usar la cosa la cosa libremente pero tenía
que observar las disposiciones de carácter divino y humano, según Dios y
el Fuero. Entendamos que le Edad Media tuvo una gran influencia
teocentrista.

25
 Alfredo Arguello

La consigna de la edad media era usar la cosa sin excederse teniendo en

cuenta el bien social y común. Labrar la tierra, dar protección y comida,
esto sucedía en tiempos del feudalismo, donde el dominio útil de la tierra
lo ejercía el vasallo, y el dominio directo lo tenía el señor feudal.

La influencia del cristianismo se acrecentó con Santo Tomas, según el cual,

el dominio tenía su inspiración en el derecho natural y el hombre no podía
desconocerlo, pudiendo limitarlo teniendo en cuenta el bien común.

La revolución francesa fue uno de los hechos históricos más importantes

de la historia universal, y el derecho, no estuvo exento. Antes de dicha
revolución el movimiento que imperaba en Europa era el Absolutismo,
como uno de los miles de ejemplos podemos hablar de Luis XIV, Rey de
Francia, quien llegó a sostener “El Estado soy yo”.

Con los enciclopedistas se preparó el camino para liberarse del régimen

absolutista, podemos hablar de Diderot, Montesquieu, Rousseau y
Voltaire, entre otros, como los grandes exponentes de esta corriente que
llevaron a la toma de la vastilla en 1789 y a la consagración de la libertad,
igualdad y fraternidad como principios fundamentales. Con esto,
prácticamente ya no existían restricciones al dominio, era libre.

Luego tenemos que trasladarnos a la Inglaterra de finales del siglo XVIII

donde, con la Revolución Industrial, surgió la lucha de clases, el
enfrentamiento entre el proletariado y los capitalistas, puesto que estos
últimos reemplazaron a la mano de obra por las máquinas, situación que
creó un muy elevado índice de desempleo.

Ahora vayamos a lo nuestro, las consecuencias jurídicas de esta

revolución fueron la aparición de las corrientes comunistas o socialistas,
Carlos Marx, ideólogo del sistema socialista junto con Federico Engels
crearon el manifiesto comunista, según el cual se debía ABOLIR LA
PROPIEDAD PRIVADA y el Estado debía controlar toda la economía.

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 Alfredo Arguello

En la actualidad, el dominio cumple una función económica social, según

Duguit, la propiedad es un derecho conferido especialmente con miras a
la función social, admite que el propietario tiene el derecho de
aprovechar e utilizar la cosa, pero, solo mientras ella cumpla dicha función
social.

Según la constitución Nacional en su Art. 109, se garantiza la propiedad

privada atendiendo a su función económica y social, a fin de hacerla
accesible a todos. Nuestro código en su Art. 1954 nos dice que la ley
garantizará al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y
disponer de sus bienes, dentro de los límites y con la observancia de las
obligaciones del código, CONFORME CON LA FUNCION SOCIAL Y
ECONOMICA atribuida por la Constitución Nacional al derecho de
propiedad.

Con esto concluimos que en nuestro ordenamiento jurídico, según los

artículos de la constitución y el código, el dominio cumple esa función
económica y social, y podemos hablar de algunos caracteres, que son la
plenitud, autonomía, exclusividad y perpetuidad. Plenitud porque al
propietario le es lícito ejercer todas las facultades que no estén prohibidas
por ley, autonomía porque no existe un derecho mayor que él,
exclusividad porque le Ley reconoce al propietario el poder de impedir la
concurrencia de terceros en el ejercicio de las facultades que le son
inherentes y por último la perpetuidad, que está consagrada en el Art.
1963, el mismo nos dice que el dominio es perpetuo y subsiste
independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él, el propietario
no deja de serlo aunque no ejerza acto de propiedad y aunque un tercero
lo haga con o sin su consentimiento, a no ser que deje que se adquiera la
cosa por prescripción (usucapión).

LECCIÓN 13- EXTENSIÓN DEL DOMINIO

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 Alfredo Arguello

El dominio puede recaer sobre cosas muebles e inmuebles: Cosa mueble

es la que ocupa un lugar en el espacio, con el ejemplo de la mesa
podemos entender que la mesa se compone de un largo, ancho y alto, el
dominio no va más allá de eso.

No pasa lo mismo con las cosas inmuebles, donde el dominio NO SE

LIMITA a la superficie en cuanto a su extensión, sino que se prolonga hacia
el espacio aéreo y hacia el subsuelo, lo importante es determinar hasta
dónde llega el dominio, puesto que según sabemos, donde termina un
derecho, comienza el otro.

Sabemos que lo accesorio sigue la suerte de la cosa principal, también

sabemos que la accesión es un modo de adquirir el dominio, ahora, dicha
accesión se puede dividir en material y artificial, material es cuando se
agregan al suelo por adherencia física y artificial cuando interviene el
hombre, como en los casos de edificación, siembra y plantación.

Según la doctrina, la accesión discreta recae sobre los frutos de la cosa,

que es un derecho dominal, si uno es dueño de la cosa principal, que sería
la planta que da frutos, también lo es de los frutos, que son accesorios de
la misma cosa. Accesión continua es un modo de adquirir el dominio.

La accesión es, un medio de adquirir el derecho y también una facultad o

extensión del dominio. Quien tiene la accesión tiene los frutos, que
pueden ser: naturales cuando son producto directo de la naturaleza,
industriales cuando interviene el hombre y frutos civiles son las rentas
que produce la cosa.

La diferencia entre fruto y producto es que este último atenta contra la

sustancia de la cosa, el ejemplo que habíamos dado en lecciones
anteriores había sido la explotación de una cantera, donde el producto
que uno va quitando, ya no se renueva, sino que va agotándose.

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 Alfredo Arguello

Ahora volvemos a nuestra cuestión, ¿hasta donde llega la extensión del

dominio?, entre los Post Glosadores encontramos a Cino de Pistoya, quien
dijo que el dominio de un inmueble se proyecta “hacia arriba hasta el
cielo y hacia abajo hasta el infierno”.

Se dispone entonces que, según nuestro ordenamiento, el dominio aéreo

y del suelo puede ser explotado por el propietario HASTA DONDE LE
RESULTE ÚTIL, respetando las disposiciones legales, un ejemplo podría ser
que no se puede levantar rascacielos en zona de aeropuertos, por obvias
razones.

Según el Art. 112 de nuestra Constitución, corresponde al Estado el

dominio de los hidrocarburos, minerales sólidos, líquidos y gaseosos que
se encuentren en estado natural en la República, con excepción de las
sustancias pétreas, terrosas y calcáreas. El Art. 1900 Inc. “C” del código
nos da un texto calcado al de la constitución en esa parte, agregando que
la explotación y aprovechamiento de estas riquezas se regirán por la
legislación especial de minas, cuya Ley es la 3180/07, que complementa
los textos de la Constitución y el código al decirnos que el derecho de
propiedad del Estado sobre dichos recursos es IMPRESCRIPTIBLE,
INALIENABLE e INEMBARGABLE, pudiendo ser objeto de permisos y
concesiones por tiempo LIMITADO.

En cuanto a los tesoros, el Art. 2040 del código nos dice que tesoro es
todo objeto de valor sin dueño conocido que está oculto o enterrado en
un inmueble, no serán tesoros aquellos encontrados en las sepulturas y
lugares públicos destinados a ese fin, el que hallare un tesoro en FUNDO
PROPIO, adquiere el dominio de él, pero si el descubrimiento fuera EN
PREDIO AJENO, lo dividirá por mitad con el dueño de este. Cabe destacar
que si el encuentro del tesoro es EVENTUAL, aunque fuera en propiedad
ajena, la totalidad del tesoro queda para quien lo encontró.

LECCIÓN 14- GARANTÍAS DEL DERECHO DE DOMINIO

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 Alfredo Arguello

La Constitución Nacional en su Art. 109 garantiza la propiedad privada,

estableciendo que es inviolable, sosteniendo que nadie puede ser privado
de su propiedad sino en virtud de sentencia judicial, pero se admite la
expropiación por causas de utilidad pública o interés social, determinada
en cada caso por ley, previo pago de una justa indemnización, que será
establecida convencionalmente o por sentencia judicial, salvo los
latifundios improductivos destinados a la reforma agraria.

El Art. 1954 también se refiere al tema diciéndonos que la ley garantizará

al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y disponer de
sus bienes, dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones
del código, conforme con la función social y económica atribuida por la
Constitución Nacional al derecho de propiedad.

El dominio se defiende con las acciones reales y los interdictos, contra los
casos de turbación y despojo. Tal y como nos dice la Constitución en su
Art. 109, el Estado puede sacrificar la propiedad privada por interés
general, caso de la expropiación, el Art. 128 de la Constitución nos dice
que en ningún caso el interés de los particulares primará sobre el interés
general.

En este sentido, la expropiación sería, sacrificar la propiedad privada para

que el Estado pueda dar cumplimiento a sus fines de utilidad pública y
bienestar social.

La naturaleza jurídica de la expropiación, según el argentino Rafael Bielsa,

es de carácter mixto, cae en el sector público y en el privado. Este criterio
es compartido por la cátedra.

Cabe recordar que la expropiación solo puede hacerse por Ley, el

procedimiento y la indemnización son materias del derecho público, como
ya sabemos.

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 Alfredo Arguello

El fundamento de la expropiación, distintas teorías. Según la teoría de la

reserva, el Estado se reservó el derecho de recurrir a la expropiación para
su soberanía. La teoría de la colisión nos dice que en la expropiación,
colisionan el interés público y el privado. La teoría del dominio eminente
del Estado nos da a entender que el Estado es soberano y ejerce dicha
facultad en sentido territorial. La teoría de los fines del Estado nos da a
entender que el Estado usa la expropiación para cumplir los fines de bien
común y satisfacción de las necesidades. La última teoría, es de limitación
al derecho de propiedad, la cual sostiene que la propiedad privada nunca
es absoluta, por existir la expropiación.

Los requisitos para la expropiación ya los conocemos, pero vamos a darle

un repaso:

1. Se sanciona una Ley para cada caso en particular.

2. Debe hacerse por causa de utilidad pública e interés social.

3. Debe indemnizarse previa y justamente, determinación que se hace por

acuerdo convencional o judicial.

El Art. 116 de nuestra Constitución Nacional nos habla de los latifundios

improductivos, que obviamente, no cumplen la función económica y
social de la que nos hablan la constitución y el código. Debido a eso, para
dichos latifundios NO SE REQUIERE LA PREVIA INDEMNIZACIÓN, puesto
que la última parte del Art. 116 nos dice que la expropiación de latifundios
improductivos destinados a la reforma agraria serán establecidas en cada
caso por la ley, y se abonara EN LA FORMA Y EN EL PLAZO que la misma
determine, lo que nos lleva a quitar la conclusión de que la indemnización
se puede fraccionar.

El valor de la indemnización de las tierras expropiadas y el pago de las

mismas se encuentran en los Arts. 102 y 103 del Estatuto agrario. Para los

31
 Alfredo Arguello

latifundios improductivos se debe pagar el valor fiscal, si no es así se debe

llegar a un acuerdo entre el Estado y el particular en un plazo de 30 días, y
si no se llega a un acuerdo, la cuestión pasa al juzgado civil de turno.

Entendamos que la expropiación tiene dos etapas, la administrativa, y la

judicial, en la rama civil.

En Argentina, también como en el Paraguay, esto se resuelve a través del

juzgado civil, mientras que en Colombia y la República Bolivariana de
Venezuela, esto es materia de lo contencioso administrativo.

Ahora creemos un supuesto, el Estado expropia un inmueble por causa de

utilidad pública y bienestar social y en un plazo “razonable”, no destina la
cosa expropiada al fin que motivó la expropiación. ¿Puede en este caso el
anterior dueño demandar la recuperación de la cosa?, el Art. 1965
claramente nos dice que puede hacerlo, demandando la recuperación en
el estado en que fue enajenada, CONSIGNANDO EL PRECIO O PAGO DE LA
INDEMNIZACIÓN PAGADA.

El plazo razonable del que habla el Artículo en mención es una verdadera

laguna jurídica, ¿razonable el plazo para el Estado, para el anterior dueño,
para la obra? Ahora, entendemos que el valor de la obra debe estar
consignado dentro del presupuesto general de la nación, si no se da eso,
imposible sería emprender obra alguna.

Los efectos jurídicos de la expropiación son varios, primero aclaremos que

el expropiante es el Estado y el expropiado es el particular.

Ahora podemos decir que los efectos entre las partes son que, el
expropiado tiene derecho a recibir la indemnización, mientras que el
expropiado tiene la obligación de transferir el dominio de la propiedad,
por escritura pública, o en caso de rebeldía, por la autoridad judicial
competente.

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 Alfredo Arguello

Los efectos en cuanto a terceros, los derechos reales constituidos

anteriormente sobre el bien expropiado, quedan sin efecto si se opusieren
a las consecuencias jurídicas normales de la expropiación. Ej.: Si se
constituyó una servidumbre de paso que afectaría a los fines de la
expropiación del inmueble. En cuanto a la hipoteca, el acreedor
hipotecario tendría derecho a invocar el privilegio que le confiere el
derecho real constituido a su favor sobre la indemnización que le debe ser
abonada. Ej.: El acreedor tiene privilegio para cobrar su prestación de la
indemnización que el Estado otorgará al expropiado y después del pago,
el sobrante sería para este último. Una vez que el acreedor recibe el pago,
se extingue la hipoteca y el título puede ser transferido al expropiante.

LECCIÓN 15- MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO

En la antigüedad, en Roma, principalmente en los textos de Ulpiano y las

Institutas de Gayo encontramos que se adquiría el dominio según la
fuente, puesto que existían el Ius Civile y el Ius Gentium. En el Ius Civile las
fuentes eran la mancipatio, la usucapio y la In Iure Cessio, mientras que en
el derecho de gentes estaban la tradición, la accesión, la ocupación y la
especificación.

El Derecho Bizantino dividía a los modos en originarios y derivados,

división que subsiste hasta nuestros días.

Adquisición originaria se da cuando se realiza sin mediar relación alguna

con un antecesor jurídico; la cosa cuya propiedad se adquiere no se recibe
de otra persona porque ésta carece de dueño, es una “res Nulius”, caso de
la ocupación.

Adquisición derivada se da cuando hay transmisión de la cosa por acuerdo

de voluntades, como por ejemplo la tradición.

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 Alfredo Arguello

Cuando la adquisición del dominio es originaria, EL DOMINIO ES PLENO Y

EXCLUSIVO, puesto que todo depende del que aprehendió la cosa, la
aprehensión de cosas muebles se llama apropiación, y la de cosas de
cosas inmuebles se denomina ocupación.

En la adquisición derivada el dominio se transmite EN LA MISMA MEDIDA,

con los beneficios y las cargas que tenía en el dominio anterior puesto que
por el principio, NADIE PUEDE TRANSMITIR UN DERECHO MEJOR NI MÁS
EXTENSO QUE EL QUE UNO MISMO TIENE.

Otra clasificación nos dice que el dominio se puede adquirir a título

universal y a título particular. Universal es cuando se transmite el
patrimonio de la persona en su totalidad, por causa de muerte, a sus
herederos y las personas llamadas a recibirlos, y Particular o singular es
cuando se transmite un bien específico y determinado.

Una tercera clasificación es la que se da a título oneroso y a título

gratuito. Oneroso es cuando existe una contraprestación recíproca, como
la compraventa y gratuito cuando quien da la cosa lo hace sin pedir una
contraprestación y el que recibe la cosa no está obligado a pagar, como
sería la donación y como NO LO ES la herencia.

Ahora, la cuestión es si la usucapión es un modo originario o derivado de

adquirir el dominio. En puridad el inmueble siempre tiene un dueño, por
más de que esté abandonado.

En la doctrina no hay acuerdo en este punto, los alemanes y franceses

sostienen que es derivado, porque la propiedad tenía un dueño. Borda
sostiene que la usucapión es un modo derivado porque ya no se concibe
la cosa sin dueño.

Blas Hermosa sostiene que la usucapión es un modo originario de

adquirir el dominio.

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 Alfredo Arguello

LECCION 16- ADQUISICIÓN DEL DOMINIO DE INMUEBLES

La accesión se da cuando se unen dos cosas, siendo una de ellas principal,

y la otra accesoria, que es absorbida por la principal y depende de ella
desde el momento de la accesión.

En doctrina a lo largo de la historia fue discutido si la accesión es un modo

de adquirir el dominio o una simple prolongación del derecho del derecho
de propiedad. Nuestro código en su Art. 1966 nos dice que la accesión es
un modo de adquirir el dominio, en el sentido que, el propietario tiene el
dominio de una cosa principal, a la cual se incorporan otras accesorias, y
el propietario de la cosa principal también pasa a serlo de las accesorias.

La accesión puede ser de dos formas, natural y artificial. Es natural cuando

se efectúa por fenómenos que se encuentran en el ámbito de la
naturaleza y donde NO INTERVIENE EL HOMBRE. Se pueden dar casos
como: formación de isla, inundación de cause, aluvión y avulsión.

La accesión artificial es aquella en la que SI INTERVIENE LA MANO DEL

HOMBRE, y, son la edificación, siembra y plantación.

El Art. 1974 nos dice cuales son los casos de accesión contemplados en
nuestro ordenamiento, en esta lección hablaremos de los casos de
accesión natural.

Aluvión es un fenómeno natural que causa el incremento que los predios

ribereños de los lagos y lagunas por efecto de la corriente de las aguas y
que CORRESPONDE AL PROPIETARIO DEL INMUEBLE.

Avulsión es otro fenómeno natural, que se da cuando la corriente

turbulenta de las aguas separa de una ribera una porción de tierra, arena,
piedras, árboles y la transporta a otro terreno interior o a la ribera
opuesta. Aquí hay una disminución de la propiedad.

35
 Alfredo Arguello

El Art. 1979 nos habla de la avulsión y en su segunda parte nos dice que el
dueño de las cosas llevadas por la corriente pueden ser retiradas mientras
no se haya efectuado adhesión natural, aunque, no está obligado a
hacerlo. Ahora, hay que ver si las cosas son de susceptibles de adherencia
natural o no, puesto que sí lo son, como las plantas, pueden ser retiradas
como ya dijimos; y si no lo son, se aplicará lo dispuesto sobre las cosas
perdidas, que se encuentra en los Arts. 2035 en adelante del código.

Como otro caso de accesión natural tenemos la formación de islas, que

está regulado en el Art. 1975 del código, el mismo nos dice que las islas
situadas en los ríos NO NAVEGABLES pertenecen a los propietarios
ribereños. Ya sabemos que, según el Art. 1898 de código, son del dominio
público del Estado los ríos y todas las aguas que corran por sus cauces
naturales y estos mismos cauces, los lagos navegables y sus álveos; por lo
que, en este punto solo nos referiremos a la formación de islas en los ríos
no navegables.

Para la distribución de las islas en dichos ríos, el Art. 1975 nos establece
las condiciones en sus tres incisos. Intentaremos utilizar términos más
prácticos para la explicación.

El primer inciso nos dice que si la isla se forma en medio del río, pertenece
a ambos propietarios en la proporción de sus frentes, hasta la línea que
divida el cauce en dos partes iguales.

El segundo nos dice que si la isla emerge entre la línea media y uno de los
costados pertenece al propietario del inmueble de ese costado.

El tercer caso nos dice que se desdobló un nuevo brazo del río hacia un
costado y esa isla que se forma es del propietario del inmueble de ese
costado.

36
 Alfredo Arguello

Cambio de Álveo o mutación del cauce: Tiene lugar cuando un río

abandona su cauce antiguo y corre por otro. En ese caso las tierras,
aunque fueran límite entre propiedades pertenecen a los propietarios de
las dos márgenes sin que el propietario de la tierra por donde se abrió el
nuevo cauce pueda pedir indemnización, por ser obra de la naturaleza.

LECCIÓN 17- ACCESIÓN ARTIFICIAL

En este tipo de accesión, el ser humano tiene una intervención directa y

los tipos de accesión artificial son 3, construir, sembrar y plantar. Al
parecer, plantar y sembrar podrían ser lo mismo, pero cabe destacar que
la siembra se hace con la semilla y desde allí comienza a crecer la planta,
que puede ser retirada de la tierra aun siendo pequeña y ser llevada a una
maceta, plantera, jardín, etc. donde completa su desarrollo y se convierte
en una gran planta o en un árbol, he ahí la diferencia.

El código en su Art. 1982 nos da una presunción legal, la que nos dice que
toda construcción o plantación existente en un terreno, se presume hecha
por el propietario, y a su costa, salvo prueba en contrario. Si una persona
edifica, siembra o planta en su propiedad no hay problema, pues él tiene
el dominio de su propiedad y de las cosas que usa para tales efectos, el
problema se suscita cuando no se da de esa manera, como veremos a
continuación. Es importante aclarar que solo vamos a hablar de la
construcción, pero que las normas también incluyen a la plantación o
siembra en todos los casos.

1. Cuando en terreno propio, el propietario construye utilizando

materiales AJENOS, se debe analizar si lo hizo de buena o mala fe. Si fue
de buena fe hace suyo lo construido, por el principio de la accesión, es
decir, lo accesorio sigue la suerte de lo principal, pero, debe resarcir al
dueño de los materiales por el valor de los mismos.

37
 Alfredo Arguello

Si actuó de mala fe también deberá pagar los materiales, además de

responder por los daños y perjuicios si los hubiera causado y estará
expuesto a una acción penal, como podría ser el hurto, robo, etc.

2. Si el edificador construye en TERRENO AJENO con materiales propios,

nuevamente recurrimos al principio de la accesión, lo accesorio sigue la
suerte de lo principal y se debe distinguir nuevamente si el edificador lo
hizo de buena o mala fe.

Si lo hizo de buena fe el propietario del inmueble puede quedarse con lo

construido pero está obligado a abonar el mayor valor de los materiales y
la mano de obra porque el precio del inmueble se incrementó con la
edificación.

El propietario del inmueble no está obligado a pagar las mejoras

voluptuarias (lujosas), solo las necesarias. Art. 1984 C.C.

Si actuó de mala fe, el propietario del inmueble tiene la opción de

quedarse con la cosa. Si no le interesa puede pedir que se deje el
inmueble en el estado que se encontraba, esto tendría efecto ex tunc. Si
le interesa lo construido puede quedarse con ello, incluyendo las mejoras
voluptuarias, pero debe abonar el mayor valor por los materiales y la
mano de obra.

Antes de ir al siguiente caso cabe distinguir los distintos tipos de mejoras,

a las que dividimos en 3, útiles, necesarias y voluptuarias. Útiles son las
que introducen mayor valor al inmueble, como sería una instalación
eléctrica. Necesarias son las que requiere un inmueble, como las
reparaciones cuando lo necesite, y voluptuarias son las que introducen
lujos al inmueble, como sería una piscina.

Ahora si podemos ir a nuestro tercer caso, donde tanto el edificador como

el propietario actúan de mala fe. El propietario lo hace si sabe que alguien

38
 Alfredo Arguello

entró a construir a su propiedad y no hace nada para luego quedarse con

lo construido, y el edificador lo actúa de mala fe si entra a edificar en un
inmueble a sabiendas de que no es suyo.

La solución que nos da el código en su Art. 1985 es que se resuelve por el

principio de la buena fe, es decir, si el propietario quiere quedarse con la
cosa deberá abonar el mayor valor que por la construcción hubiese
adquirido el bien.

El cuarto caso nos planea algo ilícito desde donde selo vea, es decir, el
edificante construyó con materiales ajenos en un inmueble ajeno. Se
podría decir que hurtó o robó los materiales y además violó la propiedad
privada de alguien para no solo ingresar, sino también edificar, total mala
fe de parte del edificante. Ahora, el beneficiado aquí es del propietario del
inmueble, porque el valor de su propiedad se incrementó con la
construcción y las cosas muebles de adhirieron a su inmueble por
accesión, por lo que su patrimonio se incrementó. Pero, resulta ser que el
edificante se da a la fuga y el dueño de los materiales reclama el valor de
los mismos. La solución que nos da el código en este caso es que el dueño
de los materiales exija al dueño del inmueble el pago de los materiales, en
caso de que no pueda hacerlo del edificante, esta figura se conoce como
subrogación (subrogar es reemplazar).

LECCIÓN 18- USUCAPIÓN

Es un modo de adquirir el dominio por el transcurso del tiempo, el

vocablo proviene de “usus” y “capere”, que significa adquirir por el uso.

En Roma el usus era una institución que permitía usar, gozar y disponer de
la cosa. En los primeros tiempos solo el uso prevalecía, no así el dominio,
y debido a eso, el usus es el fundamento de la usucapión.

39
 Alfredo Arguello

Hoy día la usucapión es como un castigo legal para el propietario que no

ejerce el dominio de su inmueble por un largo transcurso de tiempo.

Según el Art. 109 de la constitución la propiedad privada debe cumplir una

función económica y social. El código en su Art. 1954 también nos habla
de dicha función de la propiedad.

La ley permite que una persona ocupe un inmueble abandonado, pero

con algunos requisitos para poder usucapirlo, como por ejemplo, el Art.
1993 nos dice que las tierras del dominio privado del Estado de los entes
autónomos del derecho público no pueden ser adquiridas por usucapión.

Entonces, ¿Cuáles son los bienes que pueden usucapirse? Son los bienes
del DOMINIO PRIVADO DE LOS PARTICULARES.

Los requisitos para la usucapión son:

1. El inmueble debe ser privado.

2. Debe existir animus domini, es decir, intención de querer la cosa para

sí.

3. La ocupación dese ser en forma PACÍFICA, PÚBLICA E INEQUÍVOCA.

4. Ocupación de 20 años en forma ININTERRUMPIDA, según el Art. 1989

del código.

Cumpliéndose dichos requisitos, sin necesidad de título ni buena fe, la

persona podrá pedir al Juez que declare la usucapión por sentencia
judicial, dicha sentencia le servirá de título de propiedad para su
inscripción en el Registro de Inmuebles.

Habiendo visto los requisitos para la usucapión, la siguiente cuestión es

que requisitos debe cumplir la persona que quiere usucapir, lo veremos a
continuación:

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 Alfredo Arguello

1. Debe ser una persona mayor de edad y en pleno uso de sus facultades,
entiéndase capaz de hecho y de derecho.

2. Debe poder demostrar el animus domini en el juicio.

Cabe destacar que si nos ponemos a analizar qué tipo de poseedor es el

que puede usucapir nos encontramos con un vacío legal, ya que NO
PUEDEN hacerlo el poseedor mediato ni el inmediato de la cosa, tampoco
el poseedor originario y el derivado.

El objeto de la usucapión principalmente recae en cosas inmuebles,

aunque también se puede usucapir cosas muebles, tal y como lo reza el
Art. 2031, al decir que se puede usucapir una cosa mueble que debe ser
inscripta en el registro, en un plazo de 2 AÑOS, y en 3 AÑOS, si la cosa no
precisa dicha inscripción.

Existe otro tipo de usucapión, que se denomina corta, porque el plazo se

reduce a la mitad pero se suman requisitos, que son el justo título y la
buena fe. Buena Fe se da cuando uno cree poseer la cosa con causa
suficiente, no existe malicia, ignora que la cosa realmente no es suya.

El justo título es el hecho y la causa que antecede a la adquisición de un

derecho, el ejemplo sería la compra de una casa a través de un préstamo
bancario, recién al finalizar el pago de las cuotas correspondientes el
banco va a transferir la casa, mientras eso no pase, las boletas de pago le
dan a la persona el justo título sobre la casa. En su Art 1995, el código nos
habla del justo título, diciendo que será justo título para la usucapión
aquel que teniendo por fin transmitir el dominio o un derecho real, revista
las solemnidades exigidas por la ley para su validez. El siguiente artículo
nos dice que el título debe ser verdadero y corresponder al inmueble
poseído. El Art. 1998 en su primera parte dice que el título subordinado a
una condición suspensiva (surte sus efectos desde un determinado

41
 Alfredo Arguello

momento y hacia el futuro) no es eficaz para la usucapión sino desde su

cumplimiento.

Titulo Putativo se da cuando el poseedor de la cosa tiene el título de la

cosa, pero resulta ser que hubo un error y la cosa no es suya, hubo
superposición de título, dos personas tienen título sobre la misma cosa;
caso por el cual, el segundo título carece de valor jurídico, es inexistente a
los ojos de la justicia. Ejemplos de esto los tenemos en abundancia debido
a la IBR, hoy día INDERT, quien titulaba varias veces a diferentes
beneficiarios la propiedad de la misma cosa. El título putativo no es válido
para usucapir de manera corta.

Titulo perfecto es el que se ajusta al derecho, por ejemplo sería la venta

del inmueble a través de notario público y la inscripción en el registro de
la propiedad, habiéndose observado todos los detalles y no
encontrándose vicio alguno.

LECCIÓN 19-TRADICIÓN COMO MODO DE ADQUIRIR EL DOMINIO

Existe tradición cuando una de las partes entregare voluntariamente una

cosa a otra, y esta la recibiere del mismo modo.

Proviene del latín tradere, que significaba entregar. Es la entrega material,

real y efectiva de una cosa entre dos sujetos, el tradens y el accipiens,
como resultado de un acuerdo de voluntades, generalmente un contrato.

El acuerdo de partes consiste en dar, entregar o recibir una cosa.

Ahora, ¿La tradición es suficiente para transmitir el dominio?

Varios Sistemas:

El sistema romanista es el de la iusta causa traditionis, donde existe una

causa previa que da origen a la transferencia del dominio. Es el hecho que

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 Alfredo Arguello

antecede a la tradición, puede tratarse de una compraventa, donación,

permuta, etc.

Es un acto voluntario, se opera por medio de un acuerdo de voluntades.

En Roma, que como ya sabemos era eminentemente solemne, se exigía la
iusta causa traditionis. Hoy en día se denomina justo título.

La entrega de la cosa es el acto final. El modo se refería a la formalidad

exigida, solemnidades, recién con ellas se perfeccionaba el derecho. Ej.:
mancipatio, in iure cessio, traditio.

En síntesis, se requería título y tradición.

Doctrina: Teoría del título y el modo.

Códigos como el austriaco, suizo y argentino adoptan este sistema

proveniente de Roma. Tanto para cosas muebles como inmuebles.

Otros Sistemas:

Sistema Francés: El acuerdo de voluntad es título suficiente para

transmitir el dominio, no se exige el título, o sea la tradición, solo la
voluntad de las partes. Se deja de lado las formalidades o solemnidades.
Italia, España y Portugal adoptan este sistema.

Sistema Alemán: Es el sistema mixto, puesto que para las cosas muebles
rige el sistema romano, y para las cosas inmuebles rige el sistema francés.

Es decir, para las cosas muebles se requiere el acuerdo de voluntad

(causa, justo título) y también se debe entregar la cosa (tradición), con
ello se perfecciona el derecho.

Para las cosas inmuebles es suficiente el acuerdo de voluntades, en las

obligaciones hay disposiciones para eso y en los derechos reales no se

43
 Alfredo Arguello

exige. En las disposiciones que rigen a los contratos, dice que, el que
vende debe entregar la cosa.

Nuestro código adopta EL SISTEMA ALEMÁN, el sistema que describimos

como mixto, puesto que para las cosas muebles se requiere acuerdo de
voluntades y tradición, mientras que para los inmuebles, acuerdo de
voluntades, generalmente por contrato, y su posterior inscripción en los
Registros Públicos, para su validez ante terceros.

Extinción de las cosas inmuebles: El Art. 1967 expresa que puede ser por
enajenación, por transmisión o declaración judicial, por ejecución de
sentencia, expropiación y abandono.

Según la doctrina, la extinción se clasifica en absoluta y relativa. Es

absoluta en los casos en que la cosa se destruye, desaparece, se consume,
extingue. Ej.: Se quema la mesa, muere el caballo.

Es relativa cuando desaparece para el poseedor por transmitirla a otro.

Ej.: Juan le vende un caballo a Pedro, el caballo desapareció para Juan,
mas no para Pedro.

La enajenación puede ser a título oneroso y a título gratuito, es oneroso

cuando hay una contraprestación económica, como el caso de la venta y
la permuta. Es a título gratuito cuando no existe dicha contraprestación,
como se da en la donación y el legado.

Declaración Judicial: Cuando por medio de una resolución, uno deja de

ser propietario del inmueble. Ej.: Usucapión.

Ejecución de Sentencia: Se da cuando dicha sentencia priva los derechos

que tenía la persona sobre la cosa, podría ser en caso de embargo,
ejecución de acreedores, prenda o hipoteca. La sentencia sirve de título
sobre la cosa en estos casos.

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 Alfredo Arguello

Expropiación: El Estado priva a un propietario de su inmueble, previo

pago de una indemnización, por causas de utilidad pública y bienestar
social, debe hacerse POR LEY.

Abandono: Es un acto voluntario unilateral que consiste en dejar la cosa a

su suerte por ya no tener interés en ella. Puede darse en cosas muebles
como inmuebles, aunque de distintas maneras, como ya veremos.

En las cosas muebles basta el simple animus de hacerlo, como tirar un

champión viejo o un artefacto electrónico que ya no funciona, es antiguo,
o carece de valor.

En cuanto a las cosas inmuebles, por más de que exista animus, no se

pierde la cosa hasta que se manifieste el derecho de propiedad. Se debe
hacer por escribanía e inscribir en el registro público, si se hace el
abandono de la cosa y no se tiene herederos, ésta queda para el Estado.

LECCIÓN 20-ADQUISICIÓN DEL DOMINIO DE COSAS MUEBLES

La Apropiación-Concepto

Consiste en un modo originario por excelencia de adquirir la propiedad

mediante la aprehensión o toma de posesión de una cosa mueble que no
pertenece a nadie con ánimo de apropiársela.

Requisitos:

1) Aprehensión o toma de posesión de la cosa.

2) Que la cosa sea susceptible de apropiación es decir, que sea una

cosa mueble que no haya pertenecido a nadie y si perteneció a alguien,
haya sido abandonada por su dueño.

3) Que la apropiación no sea prohibida por la ley.

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 Alfredo Arguello

4) Que haya intención de adquirir la propiedad.

5) Que sea llevada a cabo por una persona capaz, porque si no lo

fuera la manifestación de voluntad sería nula y no produciría efecto
alguno.

Cosas susceptibles de apropiación: Son las cosas muebles que están en el

comercio (cosas abandonadas, cosas sin dueño, res nullius)

Cosas abandonadas: Son aquellas en que su dueño o propietario renuncia

su derecho sobre la cosa. En este caso cualquiera puede apropiarse de la
cosa.

Res Nullius: Son aquellas cosas que nunca tuvieron dueño. Ej. : Peces del
río.

Despojos de Naufragios: Los mismos no son susceptibles de apropiación

privada sin que se exija para ello signos de dominio anterior, el que se
apodere de los restos del naufragio comete un hecho punible.

Cosas perdidas: Son susceptibles de adquisición a condición de que el

ocupante la retenga por un cierto lapso de tiempo, dos y tres años según
el caso, tal y como lo reza el Art. 2031. En este caso no existe voluntad del
dueño de desprenderse de la cosa que le pertenece, razón por la cual la
Ley exige además de la aprehensión, el transcurso del tiempo, la buena fe,
la continuidad y la calidad de dueño en la posesión.

Diferencias con el régimen de las cosas abandonadas: Las cosas robadas

o perdidas salen del dominio de sus dueños por un acontecimiento ajeno
a su voluntad, como por caso fortuito o por un acto ilícito de un tercero
en el caso de las robadas.

Las cosas abandonadas son las que se excluyen del dominio de sus
propietarios por consecuencia de un acto voluntario, el desprendimiento

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 Alfredo Arguello

material que traduce la intención de no continuar en la posesión de la

cosa y la renuncia de sus derechos sobre la misma.

No son susceptibles de apropiación las cosas que no son abandonadas

voluntariamente por sus dueños, sino perdidas. Las cosas robadas y
perdidas se encuentran sujetas a otro modo de adquirir el dominio, caso
de la usucapión.

Obligaciones del que encuentra cosa perdida: La persona que encuentra

una cosa perdida no tiene la obligación de tomarla, pero si lo hace, asume
la responsabilidad de depositario y está obligado a restituirla a su dueño o
poseedor; además de informar al propietario, avisar a la autoridad policial
del lugar o tomar las medidas pertinentes. También responderá de los
perjuicios causados cuando hubiere procedido con dolo

Apropiación de animales salvajes: Nuestro código civil en su Art. 2030

inc. “A” se refiere a este tema al decir que los animales silvestres en
libertad son cosas sin dueño y sujetas a apropiación, por lo que
pertenecen a quien los haya cazado. Continua diciendo que quien hiere al
animal en su persecución, tiene derecho a él aunque otro lo atrapase.

La caza y pesca: Los animales que se cazaren en predio ajeno cercado,

plantado o cultivado, sin permiso del dueño, pertenecen a éste y el
cazador está obligado a pagar el daño que hubiere causado.

En cuanto a la pesca, esta es libre en los ríos y lagos navegables, mientras

que en los no navegables los propietarios ribereños tienen el derecho de
pescar por su lado, hasta el medio.

En todos los casos se deben respetar los reglamentos dictados por la

autoridad competente, como la veda, por ejemplo.

Enjambre de abejas: No puede entrarse en heredades ajenas cercadas o

cultivadas en persecución de enjambres sin permiso del dueño de ellas.

47
 Alfredo Arguello

Los enjambres de abejas que huyan de la colmena son susceptibles de

apropiación privada si el propietario de ellos no los reclamase
inmediatamente.

LECCIÓN 21-LA ESPECIFICACIÓN

Es un modo de adquirir el dominio de las cosas muebles mediante la

transformación de una materia prima en una especie nueva. La
transformación de una cosa mueble, que pertenece a otra persona, en
una cosa nueva mediante el trabajo del hombre.

Problema: El principal problema que plantea la especificación consiste en

determinar a quién corresponde atribuir la propiedad de la especie nueva,
si al dueño de la materia o al especificador.

Antecedente Histórico: Los proculeyanos sostuvieron que la propiedad de

la especie nueva correspondía al especificador porque era del trabajo de
este que nacía la especie nueva. El dueño de la materia empleada tenía
derecho a una indemnización, que consistía en el valor de la materia.

Los sabinianos, al contrario, entendieron que lo principal era la materia y,

por consiguiente, era el dueño de este el propietario de la especie nueva,
debiendo abonarse una indemnización.

Más tarde una nueva teoría sostuvo que debía atenderse, especialmente,
a la posibilidad o no de reducir la especie nueva a su estado anterior. Si no
era posible la reducción, se consideraba que existía, propiamente, una
especie nueva y su propiedad se atribuía al especificador. En caso
contrario, siendo posible reducir la cosa a su estado anterior, ella
pertenecía al dueño de la materia.

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 Alfredo Arguello

Justiniano admitió esta teoría ecléctica, pero con una variante, se

estableció que la especie nueva pertenecía al especificador a condición de
que la materia empleada fuese propia, en parte, y solo en parte ajena.

Especificación de mala y buena fe: El especificador habiendo actuado de

buena o mala fe debe pagar el valor de la materia. En caso de haber
actuado de mala fe, es decir, sabiendo que la materia era ajena, el dueño
tiene una opción, o dejar la cosa en poder del especificador, siendo
indemnizado de todo daño; o quedarse con la cosa, pagando al
transformador el aumento de valor que hubiese adquirido, siendo esto
último la no autorización de un enriquecimiento sin causa a su favor.

Adjunción: Se da cuando dos muebles de diversa naturaleza y

pertenecientes a distintos dueños se unen formando una sola cosa, sin
que haya mala fe de parte de ninguno de los propietarios. En esta
hipótesis, el dueño de la cosa principal hace suya la accesoria con cargo de
pagar el valor de esta tal y como lo reza el Art. 2048.

Para que haya adjunción se requiere:

a) Que las dos cosas sean muebles.

b) Que pertenezcan a distintos dueños.
c) Que la unión se produzca de tal manera que las dos cosas se
conviertan en una sola cosa.
d) Que una de las cosas sea principal y la otra accesoria.

Hay situaciones en las cuales resulta difícil distinguir la cosa principal de la

accesoria, dificultad que se resuelve atribuyendo el dominio del todo a los
propietarios de ambos, si no se pudiere determinar cuál de ambas es la
principal, los dueños respectivos serán condóminos proporcionalmente al
valor de ellas en el momento de la unión.

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 Alfredo Arguello

Mezcla y confusión: La confusión y la mezcla, a diferencia de la adjunción,

suponen la unión de cuerpos líquidos y sólidos, respectivamente.

El mismo principio del artículo 2048 regirá siempre que, por un hecho
casual o voluntario, dos cosas muebles de distintos propietarios se
mezclaren o confundieren, resultando materialmente inseparables, o
cuando la separación solo puede hacerse con gastos desproporcionados.

Si fuere posible separarlas, ello se hará a costa común cuando la mezcla

fuese casual o, por cuenta de su autor, si hubiere sido voluntaria.

LECCIÓN 22-BIEN DE FAMILIA

Es una institución por medio de la cual el propietario de un inmueble lo

retira del comercio afectándolo a la familia, cumpliendo algunos
requisitos establecidos por ley.

El código legisla dicha institución desde el Art. 2072 hasta el 2082.

Su objetivo fundamental es dotar a la familia de un inmueble propio, que

no se puede embargar ni enajenar. Con esta institución se tutela, protege
y defiende el hogar familiar.

Además del bien inmueble, se incluye a los bienes muebles indispensables

para el hogar familiar.

Pueden Beneficiarse: El propietario constituyente, su esposa o concubina

(en caso de unión de hecho), los hijos menores y los hijos adoptivos.

Antecedentes: Remotamente, tanto en Roma, como en Grecia, ya

encontramos antecedentes a esta institución. Así mismo la doctrina
cristiana de los evangélicos y una Ley en Texas, que denomina
“Homestead” a dicha institución, que fue promulgada con la finalidad de
poblar el Oeste Americano.

50
 Alfredo Arguello

Según el Art. 2072 de nuestro código, solo puede inscribirse un inmueble

como bien de familia y éste debe tener un valor fiscal de no más de
10.000 jornales mínimos, según la Ley 2170/13, que modifica la anterior
disposición del código, que establecía la mitad, entiéndase que, nuestro
código fue promulgado en 1985 y entró en vigencia en 1987.

Excepciones: Como siempre digo, en el derecho existe una sola regla, y

esa regla dice que todo tiene excepción, es por eso que aquí nos
encontramos con tres de ellas, donde el bien de familia no se encuentra
tutelado por la legislación, como en los casos de:

1. Por obligaciones contraídas con anterioridad a la constitución del

bien de familia
2. Por deudas de impuestos o tasas municipales, y
3. Cuando las mejoras introducidas al inmueble lo hacen sobrepasar
el monto tope establecido por Ley, es decir, los 10.000 jornales
mínimos.

Las cosas muebles no requieren la inscripción en los Registro Públicos

para su validez ante terceros, como si lo requiere el inmueble. Dichas
cosas muebles son cocinas, heladeras, ventiladores, radios, televisores e
instrumentos necesarios para la profesión, arte u oficio que ejerza el
dueño de tales bienes. Estos bienes no serán ejecutables ni embargables,
salvo que se reclame el precio de venta, según lo expresa el Art. 2073 del
código, que fue modificado por la Ley 2170/03.

Procedimiento: El Art. 2074 del código establecía dicho procedimiento,

aunque la misma Ley 2170/13 lo modificó, haciéndolo más fácil. Dicha
modificación fue propuesta por el Defensor del Pueblo, Manuel María
Páez Monges.

Quien desee constituir un bien de familia sobre un inmueble lo solicitará a

la Dirección Nacional de los Registros Públicos.

Requisitos:

1. Título de Propiedad o copia facsímil autenticada por notario

público.

51
 Alfredo Arguello

2. Acreditación de la Avaluación Fiscal (del valor del inmueble)

otorgado por la Dirección del Servicio Nacional de Catastro.
3. Certificado de Matrimonio y Certificado de Nacimiento de los
hijos menores de edad.
4. Información Sumaria ante el Juez de Paz, de la Niñez o Civil.

Cesación de la Afectación: Se da por pedido expreso del constituyente,

por venta judicial, por expropiación por causa de utilidad pública o interés
social, por reivindicación cuando se introduzcan mejoras que hagan
sobrepasar el valor máximo establecido, por el matrimonio del cónyuge
sobreviviente o disolución de la unión de hecho o matrimonio si los hijos
llegaron a la mayoría de edad y cuando falleciere el cónyuge supérstite
(sobreviviente) y los hijos hayan llegado a la mayoría de edad.

LECCIÓN 23-RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO

El Art. 1954 del código expresa las facultades que tiene el propietario
sobre su cosa, es decir, dice que puede usar, gozar y disponer de la cosa.
Así mismo, continúa diciendo que debe hacerlo dentro de los límites y
observando las obligaciones del código. Dichos límites son los que
intentaremos desarrollar a continuación.

La plenitud y amplitud ya viene desde Roma, donde al parecer, además de

usar, gozar y disponer, también se podía abusar, pues, es ese el
significado de ius abutendi.

Sabemos que tanto la constitución como el código garantizan la

propiedad, siempre que esta cumpla con la función económica y social.

Pero las restricciones ya comenzaron en la misma Roma, donde por la Ley

de las XII tablas, ningún propietario podía construir o sembrar hasta el
límite separativo, debiendo dejar un espacio para el tránsito.

La principal limitación al dominio se establece en el principio que nos dice

“El interés general siempre prima sobre el particular”, como en el caso
anterior es el tránsito de las personas.

52
 Alfredo Arguello

Las restricciones pueden tener dos caracteres, ya que pueden provenir de

las mismas leyes, y pueden provenir de convenciones, acuerdo de
voluntades. En el primer caso nos encontramos con las restricciones
legales, y en el segundo, con las convencionales.

La desmembración del derecho de propiedad se da cuando el propietario

pierde alguno de los tres caracteres de la misma, es decir, el uso, goce y
disposición. Ej.: Cuando se alquila una casa, se entrega el uso y goce al
inquilino y la disposición queda en manos del propietario.

Las restricciones legales provienen de las mismas leyes habíamos dicho,

como ejemplo podemos poner al Art. 1897 del código, que claramente
expresa cuales son las cosas que están fuera del comercio.

Como principio general del dominio siempre está la libre disposición sobre
la cosa, pero, como siempre digo, en el derecho existe una sola regla, y
esa regla dice que todo tiene excepción, dicha excepción son las
restricciones al derecho de propiedad o dominio sobre las cosas.

Existen restricciones que son impuestas por cláusula contractual, que

deben ser cumplidas siempre que no vayan en contra de las normas de
código y las demás leyes. Como ejemplo ponemos el Art. 767 del código,
que nos habla de la inenajenabilidad a persona determinada, cláusula que
puede añadirse a un contrato de compraventa por ejemplo, pero, la
inenajenabilidad no puede tener carácter general, porque ya iría contra
las normas del código.

En cuanto a los propietarios de tierras ribereñas, de ríos o lagos

navegables, según lo expresa el Art. 2011 del código, deben dejar un
espacio libre de 10 metros.

Esto en la doctrina se conoce como “camino de sirga” y por dar otro

ejemplo, podemos decir que el código argentino habla de un espacio de
35 metros, sin entrar en polémica, vamos a decir que los legisladores
habrán tenido motivos para hacerlo de 10 metros en nuestro país, y de 35
en el país vecino.

53
 Alfredo Arguello

Desde el Art. 2000 de nuestro código, en adelante, encontramos varias

restricciones al derecho de dominio, como ya veremos a continuación.

El mismo Art. 2000 nos habla del uso nocivo de la propiedad, como se da
con las actividades industriales, por lo que el propietario debe abstenerse
de todo exceso en detrimento de la propiedad de los vecinos, tales como
emisiones de humo o de hollín, emanaciones nocivas y molestas, ruidos y
trepidaciones (vibraciones). El vecino tiene el derecho a impedir que el
mal uso de la propiedad vecina pueda perjudicar la seguridad y salud de
los que lo habitan.

El Juez puede disponer la cesación de las molestias y la indemnización de

los daños aunque medie autorización administrativa, como por ejemplo
sería la municipal.

La misma ordenanza municipal en ocasiones limita, ya que prohíbe

quemar basuras a los propietarios, por dar otro ejemplo. También se
establece que las fábricas deben estar alejadas de la zona urbana.

En cuanto a la plantación, se debe respetar la distancia de 3 metros si se

trata de árboles y 1 metro si se trata de arbustos, se entiende que dichas
medidas son desde la plantación hasta el límite separativo.

Si las ramas o raíces pasan a la propiedad del vecino y lo afectan,

primeramente hay que buscar una solución pacífica y pedirle que las
corte, en caso de no hacerlo si ya se puede proceder al corte.

En cuanto a la pared medianera, se establece que la muralla es de ambos

en condominio.

Pared privativa por el contrario es de uno solo de los vecinos y el otro no

tiene derecho al uso.

La servidumbre de paso puede ser tanto judicial como extrajudicial,

entendemos que extrajudicial sería un acuerdo privado entre los
propietarios, mientras la judicial sería cuando se solicita al magistrado el
establecimiento de dicha servidumbre.

54
 Alfredo Arguello

Otra restricción es la que se tiene de las excavaciones, que no pueden

hacerse cerca del muro medianero o la casa ajena.

Si la pared es medianera y el vecino quiere hacer una ventana debe pedir

permiso, dicha ventana debe estar a 3 metros de altura. Si hablamos de
un tragaluz, el vecino puede taparlo después con una construcción, como
sería un segundo piso por ejemplo.

En conclusión podemos decir que el Dominio en nuestro ordenamiento

nunca es absoluto, ya que siempre prima el interés general sobre el
particular.

LECCIÓN 24-CONDOMINIO

Es una modalidad que se caracteriza por la pluralidad de sujetos y la

unidad de objeto. Como ya vimos anteriormente en el dominio existe un
titular que tiene relación directa e inmediata con la cosa, en el
condominio se da lo mismo, con la diferencia de que no existe un solo
titular, sino varios.

La cosa es indivisible materialmente, sea mueble o inmueble, aunque cada

condómino es dueño de su parte ideal de la cosa y puede disponer de ella
libremente.

En la doctrina encontramos dos teorías, la romanista y la del derecho

germánico, que tienen distintas concepciones del condominio.

La romanista nos dice que la cosa era indivisa, no se dividía

materialmente, sino que se dividía el derecho de cada condómino sobre la
cosa, lo que se denominaba cuota parte. Esta parte ideal era fraccionable,
mas no la material.

En el derecho germánico el condominio tenía un carácter más solidario, se

acercaba a la propiedad colectiva, debido a que no existía la cuota parte.

En nuestro ordenamiento el condominio se constituye de tres formas, por

contrato, por actos de última voluntad y por la Ley.

55
 Alfredo Arguello

Por contrato se da como resultado de una convención, acuerdo de partes,

compraventa, etc. Actos de última voluntad son el testamento y el legado.

Por Ley se constituye cuando el mismo código lo autoriza, como cuando

se mezclan dos cosas de distintos dueños que no pueden volver a
separarse sin dañar la esencia de la nueva cosa, se crea entre ellas un
condominio. Lo mismo sucede en el caso de la pared medianera.

Diferencia con otras figuras jurídicas parecidas:

Con la sociedad: En el condominio no hay fin lucrativo, el fin de ésta es

solo la partición de la cosa, mientras que las sociedades se crean para
perseguir dichos fines. El condominio se constituye de las tres formas que
ya vimos, mientras que la sociedad solo por contrato. En el condominio se
puede hacer abandono, por no querer correr con los gastos de
conservación, mientras que en la sociedad no se puede hacer eso.

Con la comunidad hereditaria: Si no son cosas no hay condominio, cada

condómino puede disponer libremente de su parte de la cosa, mientras
que en la partición su cuota parte debe coincidir con su lote.

Cosas que NO pueden hacer los condóminos: No se puede vender el todo

de la cosa, no se pueden hacer reparaciones comunes sin la autorización
de los demás, construir por ejemplo.

Las cuotas pueden no ser iguales, como los porcentajes, es decir, uno
puede tener la mitad, y otros 5 copropietarios la otra mitad de la cosa.

El condómino puede contraer deuda por la cosa; si hay acuerdo entre

todos lo puede hacer por el todo de la cosa, si no lo hay la garantía real se
establece solo de su parte.

Si un condómino se declara insolvente, los demás deben pagar

solidariamente por él.

Los condóminos no pueden turbar los derechos de los otros en

detrimento de sus derechos sobre la cosa común.

56
 Alfredo Arguello

Acciones Jurídicas: Un condómino puede accionar contra otro que se

exceda en el ejercicio de sus derechos.

Un condómino puede accionar contra terceros en nombre del condominio

con o sin la intervención de los demás condóminos. También pueden
hacerlo todos los condóminos juntos.

Cesación-Extinción: La forma clásica y típica es la partición o división de la

cosa entre todos, pero también se puede vender la cosa y el valor se
divide entre todos de acuerdo a lo aportado al momento de su
constitución.

También uno de los condóminos se puede quedar con la cosa si le paga a

los demás por sus partes, modo en que el condominio pasaría a ser
dominio.

Uno de los condóminos puede donar su parte ideal y también ceder sus
derechos sobre la cosa.

LECCIÓN 25-RÉGIMEN DE LAS AGUAS

El agua tiene varias aplicaciones en la vida del ser humano, como podrían
ser la limpieza, la posibilidad de beberla, se usa para regar el jardín y las
plantas, en la actividad agrícola, para los animales, etc.

Otras utilidades del agua pueden ser, que constituye una vía de transporte
con los ríos, lagos y mares; genera energía eléctrica y es utilizado en la
industria.

Nuestro Código Civil, a partir de su Art. 2001 legisla sobre las aguas.

Naturaleza Jurídica: Primero debemos analizar si el agua es un bien

mueble o inmueble. El Art. 1874 nos da la respuesta, al decir que son
inmuebles por su naturaleza el suelo y todas las partes solidas o fluidas
que forman su superficie y profundidad.

57
 Alfredo Arguello

Ahora, cuando se separa el agua de su fuente principal se convierte en

mueble, como cuando extraemos agua del río, tal como lo expresa la
primera parte del artículo 1879.

Luego tenemos que ver la diferencia que existe entre aguas públicas y
privadas; las públicas son las que pertenecen al dominio público del
Estado, como los ríos y todas las aguas que corran por sus cauces
naturales, y estos mismos cauces (lecho por donde se desliza el agua), los
lagos navegables y sus álveos (cauces), tal y como lo dice el Art. 1898 del
código, dicho Art. fue ampliado por la Ley 2559/05 que incluye a las aguas
subterráneas como aguas del dominio público del Estado, en vistas de que
la gran reserva subterránea que se conoce como “Acuífero Guaraní”, es
una de las mayores reservas de agua dulce.

Como siempre digo, en el derecho todo tiene excepción, aquí

encontramos una. Según el Art. 1908, las vertientes que nacen y mueren
dentro de una misma heredad, pertenecen en propiedad, uso y goce al
dueño de la heredad. El agua debe correr dentro de ella naturalmente,
como ejemplo podemos decir que en la zona de Cordillera hay varias
nacientes en la serranía, que corren por las propiedades y mueren en el
lago Ypacarai.

Cabe destacar que no estamos hablando de los ykua, porque en estos el

agua brota de la tierra pero no corre y por lo tanto, pertenece al
propietario del inmueble exclusivamente.

Aguas Pluviales: Son las aguas que caen de la lluvia, las personas pueden
juntarlas y si no lo hicieren, van al río o arroyo y se convierten en agua
corriente.

Aljibe sin embargo es un pozo utilizado para juntar aguas pluviales que
luego se reutiliza.

Aguas subterráneas son las que se encuentran bajo la superficie terrestre,

es como un lago interno.

Propietarios de Fundos Ribereños: Cada propietario puede usar y gozar

de esas aguas racionalmente, para que no produzca ningún perjuicio al

58
 Alfredo Arguello

vecino, como podría ser una represa, que le sirve a él, pero impide que el
agua llegue al vecino.

Puede el propietario levantar un muro para que el agua no inunde su

propiedad, ya que esto es para su protección, no para perjudicar al vecino.

LECCIÓN 26-INDIVISIÓN FORZOSA

Es una modalidad del condominio donde se destaca la indivisibilidad de la

cosa por expresa disposición de la Ley. Es una restricción al derecho de
propiedad.

Se da cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como

indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a
diversos propietarios. Los derechos corresponden a los condóminos, no a
título de servidumbre, sino a título de condominio, tal y como lo dice el
Art. 2100 de nuestro código.

Distintos supuestos: Los fosos, muros y cercas que separan dos o más
heredades cuando son medianeros constituyen condominio de indivisión
forzosa.

También los accesorios indispensables para el uso común de dos o más

heredades, como pasillos, canaletas, callejones, pozos, etc. Ej.: Mundo
Aparte.

Mezcla o confusión: Se da cuando se unen dos cosas muebles que no

pueden separarse, por lo que también habrá condominio de indivisión
forzosa.

En la propiedad por pisos y departamentos también se da esto en las

cosas de uso común, como la entrada, el pasillo, los ascensores, la
escalera, la terraza, etc. Éstos conforman un condominio de los
propietarios con la modalidad de indivisión forzosa.

Diferencias con el condominio general: La medianería solo se constituye

por ley, el condominio puede ser constituido por contrato, disposiciones
de última voluntad y por la ley.

59
 Alfredo Arguello

La medianería es permanente, mientras que el condominio no lo es.

Medianería: En la ciudad el cerramiento (muralla) es forzoso, la deben

pagar los dos propietarios y se debe hacer sobre la línea divisoria. En el
Art. 2104 se encuentran las presunciones legales de la medianería.

La pared privativa es lo contrario a la medianera, ya que es de solo uno de

los propietarios en dominio. El vecino no puede usar porque no hay
condominio.

Altura y espesor del muro: No debe ser mayor de 45 cm. de ancho y su

altura mínima es de 2 metros. Regulado por reglamentos municipales.

En el interior del país la medida es la hectárea, la cuestión es si en la

ciudad se separan con cerramiento, ¿con que se hace ahí? Generalmente
es con el alambrado. Estos también se consideran condominio si pagan
entre los vecinos.

Confusión de límites se da cuando hay señales que se retiraron. No se

sabe hasta dónde llegan los mismos.

En estos casos se procede a la mensura, deslinde y el amojonamiento por

procedimiento judicial o extrajudicial.

Si es extrajudicial ellos mismo miden, contratan un perito agrimensor que

basado en los títulos de propiedad lo hacen. Si llegan a un acuerdo por
escribanía luego debe ser homologado por el Juez.

Si no se ponen de acuerdo, van al juzgado, el juez se constituye “in situ” y

lleva consigo a su perito agrimensor.

Un vecino debe interponer la acción de deslinde, pero esto únicamente es

para los predios rústicos, no urbanos.

LECCIÓN 27-DOMINIO IMPERFECTO

El Art. 1954 del código garantiza el propietario el amplio señorío sobre la

cosa; el derecho de usar, gozar y disponer de la misma.

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 Alfredo Arguello

Dominio pleno o perfecto se da cuando todos los derechos elementales se

hallan reunidos con el propietario y la cosa no está gravada con ningún
derecho real hacia otras personas.

El dominio imperfecto se da cuando debe resolverse, al fin de cierto plazo

o al advenimiento (cumplimiento) de una condición, o si la cosa que forma
su objeto es un inmueble gravado respecto de terceros con un derecho
real (prenda o hipoteca).

En este caso el titular no reúne todas las facultades, como se da en el caso

del alquiler, donde el propietario no tiene el uso y goce de la cosa, aunque
sigue teniendo la disposición sobre la misma.

Distintos supuestos: Debe resolverse al fin de cierto plazo o el

cumplimiento de una condición, caso en el que el dominio es revocable.
Sucede cuando alguien da una cosa a otro y al cumplirse el plazo se
adquiere o no el dominio.

Queda supeditado a una condición, que es un hecho futuro e incierto. Ej.:

Si el papa no viene la casa será tuya.

Propiedad resoluble: Está sujeto a una condición, que es un hecho futuro

e incierto al cual se supedita el nacimiento o la extinción de un derecho,
en este caso, el nacimiento. Al cumplirse la condición se resuelve el
derecho y nace el dominio.

Dominio desmembrado se da cuando el titular cede sus facultades. Ej.: Se

cede el uso y el goce, caso de usufructo, uso y habitación, locación, etc.

Propiedad por pisos y departamentos: Encontramos antecedentes a esta

propiedad ya en el código de las siete partidas de Alfonso el sabio, dónde
se denominaban propiedades superpuestas y yuxtapuestas.

No se sabe con exactitud si existió o no en Roma, pero, en nuestro país

por Ley 6677/70 se legisla la propiedad horizontal.

61
 Alfredo Arguello

Las características de esta figura, su fundamento y explicación se tornan

complicados por la disparidad de opiniones y la complejidad de las
mismas.

Se lo confunde con servidumbres, sociedades, derechos de superficie,

condominio, indivisión forzosa, etc.

Entendemos que ES UN DERECHO MIXTO, porque convergen derechos

individuales del propietario con los del condominio, fusionados.

Los artículos 2128 en adelante del código nos hablan de dicho tipo de
propiedad, rezando entre otras cosas, que cada propietario puede usar,
gozar y disponer de su piso o departamento sin consultar a los demás,
aunque existen cosas de uso común, como el ascensor, las escaleras, el
patio, la central telefónica, las paredes que dividen los pisos y los
departamentos que son considerados CONDOMINIO en su modalidad de
indivisión forzosa.

Cada propietario puede usar las cosas de uso común sin lesionar el
derecho de los demás sobre ellas.

Obligaciones: Pagar primas de seguro, aportar para los gastos de

conservación, etc.

No pueden modificar la fachada sin el consentimiento de todos, tampoco

pueden ocasionar ruidos molestos, actos contra la moral y las buenas
costumbres.

Reglamento de copropiedad y administración: Debe ser formalizado por

escritura pública e inscribirse en el registro correspondiente. Es el que
regula jurídicamente el funcionamiento de la propiedad por pisos y
departamentos. El código regula supletoriamente a dicho reglamento en
sus artículos 2147 y siguientes.

La asamblea de propietarios se constituye con la presencia de los

propietarios que representen los dos tercios del valor del edificio entero y
esta misma proporción de los partícipes en el condominio.

62
 Alfredo Arguello

Son válidas las resoluciones aprobadas por el número de votos que

representen la mayoría de los asambleístas y al menos la mitad del valor
del edificio.

Si la asamblea no puede deliberar por falta de número, se reunirá, en

segunda convocatoria dentro de los 10 días contados desde la primera.

La resolución será válida si es aprobada por un número de votos que

represente el tercio de los propietarios y al menos un tercio del valor del
edificio.

Las resoluciones tomadas por la asamblea son obligatorias para todos los
propietarios. Contra las resoluciones contarías a la ley o al reglamento,
todo propietario disidente puede interponer recursos ante el Juez en lo
Civil y Comercial.

El recurso debe interponerse bajo pena de decaimiento, dentro de los

treinta días corridos de la fecha de la resolución, en cuanto a los
disidentes, y desde la fecha de la comunicación, con respecto a los
ausentes.

LECCIÓN 28-PROPIEDAD INTELECTUAL

Tiene que ver con el patrimonio de la persona. Que se conforma de

objetos corporales e incorporales, la propiedad intelectual es un bien
incorporal.

Es el conjunto de derechos que la Ley concede al autor de una obra,

producto de su inteligencia y la facultad de autorizar la reproducción de la
obra.

Todo autor, inventor, productor o comerciante gozará de la propiedad

exclusiva de su obra, invención, marca o nombre comercial, con arreglo a
la Ley, expresa el Art. 110 de nuestra Constitución Nacional.

Objeto del derecho de autor: Podemos definir el objeto del derecho de

autor, como la idea literaria, científica o artística, que como producto del
talento humano, se realiza en una obra original.

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 Alfredo Arguello

La ley de Derecho de Autor y Derechos Conexos, Nº 1328/98, en el Título

II Objeto del Derecho de Autor, en su artículo 3, dispone:

La protección del derecho de autor recae sobre todas las obras del ingenio
de carácter creador, en el ámbito literario o artístico, cualquiera sea su
género, forma de expresión, mérito o finalidad, la nacionalidad o el
domicilio del autor o del titular del respectivo derecho, o el lugar de
publicación de la obra.

Su protección en el Código Civil paraguayo: Las creaciones científicas,

literarias y artísticas gozan de la protección que este Código les confiere.
El autor es propietario de su obra durante su vida y su derecho subsiste
por 70 años, (modificado por Ley 1328/98, antes era 50 años), contados
desde su muerte, a favor de sus sucesores a título universal o singular o,
en defecto, de quienes por acto entre vivos o de última voluntad, hayan
recibido el encargo de publicar la obra.

Cesibilidad: No puede cederse los derechos de autor, pero sí la

explotación económica.

El derecho de propiedad literaria, artística o científica protegido por este

Código no es renunciable ni puede cederse ni venderse; pero el valor
económico o explotación comercial de la obra podrá transmitirse, total o
parcialmente por actos entre vivos o de última voluntad.

Derechos de los intérpretes: Los intérpretes que según nuestra legislación

son:

a) El director, el cantor y los músicos ejecutantes, en forma

individual.

b) El director y los actores de obras cinematográficas y grabaciones

con imagen y sonido en cinta magnética para televisión.

c) El cantante, el bailarín y toda otra persona que represente un

papel, recite, interprete o ejecute en cualquier forma que sea una obra
literaria, cinematográfica o musical.

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 Alfredo Arguello

La traducción de obras. Derechos del traductor: La traducción de una

obra consiste en trasladar esa obra a un idioma distinto del empleado en
su original.

El art. 2171 extiende también los derechos intelectuales a los traductores

de obra al expresar que el traductor de obras que no pertenecen al
dominio privado, solo tiene propiedad sobre su versión, y no podrá
oponerse a que otros la traduzcan. Su derecho durará 25 años. Si el
traductor reclamare contra una nueva traducción, alegando ser esta una
reproducción de la primera, y no un nuevo trabajo hecho sobre el original,
decidirá la autoridad judicial competente.

Cartas, discursos y conferencias: Art. 2173 dispone que la propiedad

intelectual de las cartas pertenece a quien las suscribe, sea que haya
escrito personalmente o las haya dictado y solo él gozará del derecho de
publicarlas. Por su muerte, le suceden en este derecho sus herederos
legítimos o testamentarios.

Supuestos: Discursos, conferencias y disertaciones o lecciones orales,

cuya divulgación está condicionada igualmente a la autorización de quien
las pronunció, según el Art. 2176.

Registro de derechos intelectuales: Debe inscribirse en la Dirección

Nacional de la Propiedad Intelectual, tiene rango de Secretaría de Estado,
no pertenece al MIC.

LECCIÓN 29-SERVIDUMBRES EN GENERAL

Son derechos reales que establecen un beneficio a favor de un fundo o

una persona determinada, puede ser real o personal, es real cuando se
constituye en beneficio de un fundo y personal cuando beneficia a una
persona.

Antecedente: En Roma estaba ubicada entre las iura in re aliena, o sea,

derechos sobre las cosas ajenas. La servidumbre más antigua en Roma fue
la de tránsito y la de sacar agua, tanto para los predios urbanos como
rústicos.

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 Alfredo Arguello

Diversas acepciones de la palabra servidumbre: En el lenguaje corriente

se usa para referirse a los criados de la casa, gente al servicio, aunque hoy
día éstas son llamadas empleadas domésticas.

En la antigüedad, viene del latín servus, que quiere decir esclavo, esto fue
como resultado de las guerras, situación que va hasta la edad media, el
señor feudal, amo y dueño tenía siervos o vasallos, esclavos de la tierra.
Cuando se vendía un feudo éste incluía a los vasallos. Recién con la
revolución francesa cambio eso.

En el aspecto jurídico son los derechos que establecen un beneficio a

favor de una persona, como las servidumbres reales.

¿Cómo se constituye?: Se constituye por contrato, por disposición de

última voluntad, por destino del propietario y por prescripción.

En sentido amplio la palabra servidumbre significa restricción de la

libertad, y aplicada a las cosas corporales significa que el objeto se
encuentra limitado, restringido o disminuido en lo que hace a su plenitud.

Sabemos lo que implican el Dominio Perfecto e Imperfecto, en el

Imperfecto la cosa pierde sus facultades, el uso y goce generalmente se da
a otra persona; se restringe y limitan las atribuciones inherentes al
dominio. En ese sentido se utiliza como servidumbre porque disminuye,
limita y restringe esa amplitud y libertad que recae sobre la cosa, no se
trata de un dominio pleno.

Por contrato, puede ser a título oneroso o gratuito.

Por disposición de última voluntad, se da con el testamento.

Por el destino del propietario cuando existe una presunción de

servidumbre derivada de signos aparentes.

Por prescripción si transcurren 20 años.

Caracteres: Recae sobre cosa ajena, NO SE PUEDE CONSTITUIR

SERVIDUMBRE SOBRE COSA PROPIA. En toda servidumbre existen dos

66
 Alfredo Arguello

fundos, el dominante, que se beneficia y el sirviente, quien recibe la carga,

es quien debe ceder el beneficio al propietario dominante.

Es divisible, es inherente a la cosa y no al titular del inmueble, por ejemplo

si se vende la cosa con servidumbre.

Prescripción: si se utiliza un camino por 20 años adquiere la servidumbre.

Clasificación en doctrina: Puede ser real o personal, también se clasifica

en continua y discontinua, continua son las que no necesitan del hecho
del hombre para su ejercicio, como el acueducto, cuando se trae agua del
vecino; y el de vista, cuando se abre una ventana en la pared medianera.

La discontinua si precisa el hecho del hombre, como la de tránsito que se

ejerce cuando la persona transita por el lugar.

Otra clasificación: aparente y no aparente, la primera es la que presenta

signos exteriores, como la de tránsito. La no aparente es la que no
presenta dichos signos, es una prohibición, como el caso de la restricción
del uso del espacio aéreo por disposiciones legales reglamentarias. Se
limita la altura de los edificios y el derecho de propiedad. En Roma se
llamaba altius non tollendi, pues restringía y limitaba el derecho.

Servidumbre positiva y negativa, según exista disposición sobre la cosa o

abstención sobre las mismas.

Nuestro código legisla solo dos casos con el título de servidumbres

prediales, la de tránsito y la de acueducto. Existen otras como sacar agua
del pozo, pero no están legislados.

Tienen que haber dos fundos necesariamente. La servidumbre de tránsito

se da cuando el vecino no puede entrar a su propiedad y la de acueducto
cuando el vecino no tiene agua.

Obligaciones para los propietarios: En el contrato se deben especificar los

derechos y obligaciones del beneficiario y beneficiante.

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 Alfredo Arguello

El contrato puede ser a título oneroso y gratuito, pero el propietario del

fundo sirviente tiene derecho a una indemnización porque el dominante
va a usar su predio, salvo caso de que no quiera cobrarle por amistad,
familia, etc.

Si es para el tránsito se debe considerar si es para uso peatonal o para

explotación económica del fundo, el propietario del fundo sirviente va a
tratar de que sea mínimo lo que tenga que ceder.

El código habla de que en caso de duda se estará a favor del propietario

del fundo sirviente, como lo dice el Art. 2188 en su parte final.

En el campo esto es muy frecuente, con las grandes extensiones de tierra,

donde para obtener un camino más rápido que el camino principal se
solicita la servidumbre de paso; o si no se tiene agua.

Acciones ejercitables: Son la reivindicatoria, confesoria y negatoria. Para

el caso de desconocimiento tenemos la acción confesoria.

LECCIÓN 30-SERVIDUMBRES LEGALES

Son aquellas servidumbres que legisla nuestro código, son dos, la

servidumbre de tránsito y la servidumbre de acueducto.

Es el conjunto de derechos que se concede a favor de un fundo. Las

servidumbres reales recaen sobre los inmuebles, fundos o predios;
necesariamente deben existir dos fundos, el sirviente y el dominante. El
sirviente sufre la carga, debe ceder parte de su propiedad al vecino; y el
dominante es el fundo beneficiado, ya sea con el tránsito o con el
acueducto.

La servidumbre de tránsito se concede a los propietarios de inmuebles

que no tienen salida a la vía pública o si la tienen, es insuficiente para la
explotación económica del fundo. Todos los predios están encerrados,
encajonados, no se tiene acceso; por lo que el propietario puede pedir la
servidumbre, en forma judicial o extrajudicial.

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 Alfredo Arguello

Extensión de la servidumbre de transito: Es suficiente una franja que no

exceda de 1 metro si es peatonal, si es vehicular, para la explotación
comercial, llega a 4 metros.

El propietario del fundo dominante debe indemnizar al propietario del

fundo sirviente, al que le cede el espacio, porque usa terreno ajeno, le
causa molestias, incomodidades, etc.

La indemnización es solo por usar, no implica compra de la franja. En caso

de duda sobre su constitución el código siempre está a favor del fundo
sirviente. Si se concede una servidumbre de transito de 4 metros, para
entrada y salida de vehículos; pero el propietario quiere construir una
caseta para control de entrada y salida, ¿se puede? Si hay acuerdo de
voluntades entre partes se puede, pero el código dice que no se puede,
porque el espacio cedido es solo para tránsito, no para construcción.

Otra servidumbre que contempla el código en su Art 2212, es la extensión

de líneas de conducción eléctrica, trabajo de la ANDE en el que se
levantan torres que llevan cables de alta tensión, afecta a los predios por
los que pasan esas líneas, los propietarios están obligados a permitir el
paso, lleva aparejado otra servidumbre que es la de tránsito, para instalar
y reparar las torres. Se debe indemnizar al propietario.

Aparte está la otra servidumbre, los canales de vías funiculares aéreas,

legislado en el Art. 2213, en Paraguay no se usa, más bien se usa en
lugares montañosos, como en los Andes por ejemplo.

Servidumbre de acueducto: Se trata de llevar agua de un fundo a otro

predio que no tiene agua. Puede ser a acequio abierto o subterráneo, a
través de tubería o cañería.

¿Qué tipo de agua? El Art. 2215 nos habla de esto al decir que mediante
esta servidumbre se trata de hacer entrar agua ajena en un inmueble
propio, excepto los fundos con superficie menor a 1 hectárea.

Están sujetas a acueducto todas las heredades que beneficien a un predio

que carezca de las aguas necesarias para el cultivo (uso familiar), si fuere a
favor de una población que la exija para el servicio doméstico de sus

69
 Alfredo Arguello

habitantes y cuando fuere en utilidad de un establecimiento industrial.

Ésta servidumbre es siempre continua y aparente.

Anteriormente se caminaba mucho para traer agua de los arroyos, del

pozo más cercano, de los ykua, etc.

Ej.: Si se lleva el agua por tubería, se necesita entrar al predio, hacer la

excavación y se debe dejar un espacio libre de un metro a cada lado para
los mantenimientos.

Se debe pagar indemnización, tal y como lo expresa el Art. 2219 al decir

que se debe pagar el valor del uso del terreno que habrá de ocupar, el
valor del uso de una franja de tierra de cada lado, no menor de un metro,
que puede ampliarse por convenio o disposición del Juez, un 10% más
sobre la suma que arrojen los dos valores anteriores y todo perjuicio
causado por la construcción, las filtraciones o derrames originados por
defectos del acueducto.

Hoy día en la capital no se practica eso porque tenemos sistema de agua

corriente, pero en el campo se sigue dando. Antes existía la servidumbre
de sacar agua, no por cañería, sino con baldes y latonas, pero eso ya no
está legislado.

Como se extinguen las servidumbres: Los artículos 2203 y 2204 nos dan
las causas generales y específicas de extinción, son generales cuando se
hace la cancelación en el registro público y por caso de expropiación.

Se extingue también por renuncia del propietario dominante, por

confusión en el caso de que ambos predios pasen a pertenecer al mismo
dueño, pues como ya sabemos NO EXISTE SERVIDUMBRE DE COSA
PROPIA, cuando la servidumbre no reporta utilidad al predio dominante,
cuando los cambios sobrevenidos en las heredades impidieren su
ejercicio; si por ejemplo se hizo una calle o se instaló un sistema de agua
corriente y, por el no uso durante 10 años desde que se ejercieron en las
servidumbres continuas y desde que se dejó de usar en las discontinuas.

LECCIÓN 31-USUFRUCTO

70
 Alfredo Arguello

Es un derecho real con el que se puede usar y gozar de una cosa ajena con
cargo de no alterar la sustancia de la misma. Concede al titular el uso y
goce sin disposición.

Puede recaer sobre cosas muebles e inmuebles, también sobre objetos

corporales e incorporales.

Se debe formalizar por escritura pública e inscribir en la Dirección

Nacional de los Registros Públicos. Pueden hacerlo el propietario como el
copropietario.

Entendemos que se trata de una desmembración de la propiedad, pues,

se concede el uso y el goce al usufructuario.

Se constituye por contrato, sea éste a título oneroso o gratuito; por actos
de última voluntad, como el testamento; por disposición de la Ley, caso
del padre que puede usufructuar los bienes del hijo menor; y por
prescripción, caso para el cual se establece el plazo de 20 años.

Caracteres: Es un derecho real sobre cosa ajena, es un derecho temporal,

pues, tratándose de personas físicas es vitalicio, dura hasta la muerte de
la misma como plazo tope, aunque, si se constituye por contrato, dura el
tiempo pactado en el mismo. En caso de personas jurídicas, dura hasta 30
años.

El usufructuario no debe alterar la sustancia de la cosa, no debe

modificarla ni cambiarla; aunque se debe considerar el deterioro normal
de la cosa por el transcurso del tiempo. Ej.: Goteras, pintura, paredes,
humedad, etc.

Obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la

cosa: Debe realizar un inventario si se trata de cosas muebles, y si se trata
de inmuebles se debe ver el estado de la cosa.

Luego se debe dejar una fianza, por si el usufructuario daña la cosa;

aunque puede exonerarse si el propietario no lo exige.

71
 Alfredo Arguello

Existe una presunción juris tantum (admite prueba en contra) de que las
cosas se encuentran en buen estado, si no se cumplen éstas obligaciones.

El usufructuario puede introducir mejoras útiles y voluptuarias, pero el

propietario no está obligado a pagar por ellas. Cumplido el contrato o
vencido el plazo puede retirarlas o compensar sin dañar la sustancia de la
cosa.

El usufructuario tiene el derecho a percibir los frutos naturales, civiles e

industriales de la cosa, en cambio no puede hacer los mismo con los
productos, a no ser que el propietario le conceda el derecho
voluntariamente, derecho que debe constar en el contrato.

En cuanto al usufructo de bosques y montes, los árboles frutales, de

ornamentos y sombras no se pueden echar.

El usufructo estuvo en auge en la edad media, época del feudalismo,

donde encontramos el dominio útil y el dominio directo de la tierra. El
señor feudal entregaba al vasallo el uso y goce de las tierras a cambio de
protección.

Hoy en día solo se lo utiliza cuando la Ley lo menciona, como el padre con
los bienes de sus hijos menores.

Existen dos tipos de usufructo, el perfecto y el imperfecto. El perfecto es

el que estuvimos explicando, donde no se altera la sustancia de la cosa, y
el imperfecto se da sobre cosas fungibles que si se pueden usar, gozar y
disponer, como 10 bolsas de trigo, que el usufructuario usa y luego las
sustituye por otras de igual cantidad y calidad.

Extinción: El Art. 2264 nos da las formas en que se extingue el usufructo,

que pueden ser:

1. Por pérdida o destrucción total de la cosa, no siendo ésta fungible,

debido a que si lo es puede sustituirse por otra de la misma cantidad y
calidad.

72
 Alfredo Arguello

2. Por la muerte del usufructuario, y si fuere a favor de una persona

jurídica y si no se hubiese determinado plazo, al cabo de 30 años. Esto se
da porque el usufructo es un derecho personalísimo no transmisible.

3. Por vencimiento del plazo de su duración, el plazo pactado en el

contrato o el plazo tope.

4. Por cesación de la causa que lo originó, como el caso del usufructo de

los bienes del hijo por parte del hijo menor de edad, cuando éste cumple
la mayoría de edad concluye el usufructo.

5. Por consolidación o confusión, se da cuando el usufructuario deja de

serlo para pasar a ser propietario por haber adquirido la cosa.

6. Por no uso durante 10 años.

7. Por renuncia del usufructuario. La renuncia es un acto jurídico

voluntario unilateral, la persona ya no quiere tener el derecho. Se debe
hace por escritura pública y se debe inscribir en el registro
correspondiente.

LECCIÓN 32-USO Y HABITACIÓN

El Art. 2280 de nuestro código nos dice que hay uso cuando el propietario
de una cosa NO FUNGIBLE concede a otro la facultad de servirse de ella, y
tratándose de un fundo, la de percibir sus frutos EN LA MEDIDA QUE SEA
PRECISO PARA SATISFACER LAS NECESIDADES DEL USUARIO Y SU FAMILIA,
con cargo de conservar la sustancia de la cosa.

Si el derecho constituido por el propietario se refiere a una casa y a la

utilidad de morar en ella, se llama habitación.

Las dos modalidades son: Se da sobre una cosa NO FUNGIBLE y,

tratándose de un inmueble se pueden percibir los frutos.

El uso y la habitación tienen analogía con el usufructo, pero

estableceremos algunas diferencias:

73
 Alfredo Arguello

• El objeto del usufructo son cosas muebles e inmuebles, corporales

e incorporales y las universalidades, o sea el patrimonio; mientras que el
uso no se aplica a las universalidades.

• El usufructo puede ser imperfecto, mientras que el uso no.

• En cuanto a su constitución, el usufructo se constituye por

contrato, disposiciones de última voluntad, prescripción y la Ley; mientras
que no hay uso legal, solo puede constituirse por las otras 3 formas.

Caracteres: Recae sobre cosa ajena, se debe conservar la sustancia de la

cosa, es un derecho temporario pues va hasta la muerte del usuario, no es
transmisible, EL USUARIO PUEDE USAR LOS FRUTOS EN FORMA
RESTRINGIDA para él y su familia, aunque también incluye al personal de
servicio. Ej.: Si tiene un mandiocal que produce 10 toneladas de
mandioca, no puede usarlo todo, solo puede consumirlo hasta satisfacer
las necesidades de él y su familia; tampoco puede hacer trueque o vender
la mandioca.

Obligaciones del usuario antes del uso: Debe hacer un inventario de las
cosas y dejar una fianza, ya que no debe alterar la sustancia de la cosa.

Los usuarios pueden ejercer acciones posesorias.

Extinción:

1. Por pérdida o destrucción total de la cosa, no siendo ésta fungible,

debido a que si lo es puede sustituirse por otra de la misma cantidad y
calidad.

2. Por la muerte del usuario, y si fuere a favor de una persona jurídica y si

no se hubiese determinado plazo, al cabo de 30 años. Esto se da porque el
uso es un derecho personalísimo no transmisible.

3. Por vencimiento del plazo de su duración, el plazo pactado en el

contrato o el plazo tope.

4. Por cesación de la causa que lo originó, el contrato por ejemplo.

74
 Alfredo Arguello

5. Por consolidación o confusión, se da cuando el usuario deja de serlo

para pasar a ser propietario por haber adquirido la cosa.

6. Por no uso durante 10 años.

7. Por renuncia del usuario. La renuncia es un acto jurídico voluntario

unilateral, la persona ya no quiere tener el derecho. Se debe hace por
escritura pública y se debe inscribir en el registro correspondiente.

8. El derecho de habitación se extingue por el abuso grave del habitador,

que el Juez calificará según las circunstancias, como en caso de que use la
vivienda de aguantadero, lleve a huésped peligroso, etc.

El derecho de uso en principio no puede cederse, por ser derecho

personalísimo, mas el Art. 2292 expresa que si se constituye a título
gratuito no puede cederse, pero si es a título gratuito si se puede hacerlo.

¿La habitación es sinónimo de locación? No, son figuras jurídicas

diferentes, aunque tienen analogías y diferencias. La habitación puede ser
vitalicia, mientras que la locación no.

LECCIÓN 33-DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL

Antecedentes: La superficie como figura jurídica aparece en Roma, con el

derecho Justinianeo, como una forma especial de servidumbre, estaba
tipificado como un derecho “in re aliena” o sobre cosas ajenas. No tuvo
sanción en el Ius Civile por la doctrina clásica, ya que se consideraba que
lo que uno edificaba en suelo ajeno, aunque lo haga a su nombre, pasa a
ser del dueño del suelo, por accesión.

A medida que Roma se expandía territorialmente surgía la necesidad de

usar los latifundios, por lo que primeramente el Estado y luego los
terratenientes particulares entregaron fundos a manos privadas para la
construcción.

75
 Alfredo Arguello

Esta figura se origina en la práctica de dar en locación terrenos públicos a

particulares, permitiendo que los locatarios pudieran construir un edificio,
pagando un canon. El contrato generalmente era a muy largo plazo o
perpetuo. Si bien se lo encuadraba en una locación, tenía las
características de concesión pública.

Gayo, Ulpiano y Paulo se referían a la superficie, así, Paulo definió al

superficiario como aquel que tiene la superficie en suelo ajeno, y que
debe prestar cierta pensión.

El derecho de superficie en el derecho pretoriano obtuvo una acción y un

interdicto. Entonces podemos decir que la superficie como derecho real
comienza a desarrollarse por el Pretor, aunque no se consideraba al
superficiario como propietario ni la superficie como propiedad.

En la Edad Media, debido al Feudalismo, el régimen de propiedad estuvo

organizado como dominio desmembrado, con las figuras del dominio útil
y el dominio directo de la tierra. En este periodo el derecho de superficie
tuvo mucha vigencia. Así mismo vemos la influencia del derecho
germánico, que daba mayor importancia al trabajo del constructor que al
propietario del suelo.

Fueron los glosadores los que ampliaron el campo de aplicación del

derecho de superficie, pues además de la construcción, aparecieron
también las plantaciones en suelo ajeno.

Progresivamente se avizoraba la necesidad de separar la propiedad del

suelo y el derecho del superficiario. Ya en esta etapa la superficie fue
concebida como una propiedad, paralela a la del suelo.

Esto duró hasta la Revolución Francesa, momento en el que fue prohibida,

debido a los abusos cometidos por los señores feudales, que pueden
resumirse en la esclavitud de los vasallos y los altos precios de los censos

76
 Alfredo Arguello

(canon). El código de Napoleón no reconoció el Derecho de Superficie por

considerarse como una de las antiguas formas de sofocación de la
propiedad inmobiliaria.

Opinión de Vélez: El autor del Código Civil Argentino no incluyó el Derecho

de Superficie porque consideró adherirse al antiguo derecho romano que
no admitía que exista un propietario de la superficie independiente del
propietario del suelo PORQUE desmejoraría los bienes raíces y traería
dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos.

Actualmente vuelve a resurgir este derecho dada su implicancia

económica, con las modalidades de edificación y forestación.

En América Latina, la figura jurídica que afecta a los bosques, sean estos
naturales o plantados, en Colombia se conoce como vuelo forestal.

La Ley 422/73 es la que se denomina “FORESTAL”. Con la Ley 4890/13 se

incorpora a nuestro ordenamiento jurídico un nuevo derecho real, el de
superficie forestal, que complementa al Art. 1953 del código en el que se
encuentran los otros 6 derechos reales. Dicha Ley consta de 15 artículos.

Además de estas dos podemos citar otras, como la Ley N° 96/92 “De vida
silvestre”, la 536/95 “De fomento a la Forestación y Reforestación”, la Ley
N° 816/96 “que adopta medidas de defensa de los recursos naturales”, la
N° 2524/04 conocida como “Ley de deforestación cero”, entre otras.

Concepto: Es un derecho autónomo, temporal que otorga al superficiario

uso, goce y la disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno
con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo
plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo
gravarlas con derecho real de garantía (prenda con registro).

77
 Alfredo Arguello

Etimología: Superficie proviene de los vocablos latinos “Súper” y “Facies”,

que significa parte superior de un objeto y para nosotros serían las cosas
que se elevan por encima del suelo.

La Ley define al DRSF como aquel por el cual el titular del dominio de un
inmueble constituye a favor de terceros o SUPERFICIARIOS un derecho de
aprovechamiento o disposición sobre los bienes forestales plantados
sobre la superficie propia o sobre los bienes que se encuentren en el
inmueble naturalmente en forma de bosque natural; todo esto en
concordancia con la legislación ambiental. El área de conservación
obligatoria establecida en la Ley 422/73 (25%) no será objeto de
constitución.

El DRSF crea una relación jurídica entre el propietario del inmueble y el

superficiario con carácter temporal. Entonces, existen dos propiedades, la
propiedad del suelo y la de la superficie forestal.

Naturaleza Jurídica: En el derecho romano se incluía entre los Iura in re

aliena (derecho sobre cosa ajena). Actualmente es un derecho autónomo,
temporario y sobre cosa propia donde tanto el titular del suelo como el
superficiario ostentan un dominio imperfecto, el del suelo por
desmembrarlo y el de la superficie por su carácter de temporal.

Según la doctrina clásica, se clasifican las cosas en muebles e inmuebles.

Nuestro código en su Art. 1874 nos dice que son inmuebles por
naturaleza, las cosas que se encuentran por si inmovilizadas, como el
suelo y todas las partes sólidas o fluídas que forman su superficie y
profundidad, todo lo que está incorporado al suelo de una manera
orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del
hombre.

La ley de Superficie Forestal en su Art. 2 considera a los bienes forestales

o masas arbóreas como muebles conforme a lo establecido en el Art. 1898

78
 Alfredo Arguello

del código que transcribimos a continuación: Son cosas muebles Ias que
pueden transportarse de un Iugar a otro, sea moviéndose o por sí mismas,
sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que
sean accesorias a los inmuebles.

Nos damos cuenta que sale del criterio clásico doctrinario de que los
bosques son considerados inmuebles por accesión, por su adherencia
física al suelo.

La Legislación colombiana entiende que los árboles son “bienes muebles

por anticipación”.

Evidentemente, los legisladores recurrieron a una ficción jurídica para

facilitar la explotación comercial de la madera, considerándola cosa
mueble.

El objeto del DRSF no es el inmueble, sino los bienes forestales plantados

o los ya existentes, como bosque natural al tiempo de su constitución, por
lo que entendemos que el objeto es cosa propia, no ajena.

Los modos de constitución según el Art. 6 de la Ley son dos, por contrato,
sea este a título oneroso o gratuito, y por disposición de última voluntad.

La extensión del DRSF está regulada por el Art. 1 ya expresado, el mismo

nos dice que el superficiario tiene un derecho de aprovechamiento o
disposición sobre los bienes forestales plantados o sobre los que se
encuentren en el inmueble en forma natural en concordancia con la
legislación ambiental.

El Art. 42 de la Ley 422/73 dice al respecto que todas las propiedades

rurales de más de veinte hectáreas en zonas rurales deberán mantener el
veinticinco por ciento de su área de bosques naturales. En caso de no
tener este porcentaje mínimo, el propietario deberá reforestar una
superficie equivalente al cinco por ciento de la superficie del predio.

79
 Alfredo Arguello

La excepción se encuentra en el mismo artículo 42 de dicha Ley, el mismo

expresa que dichos porcentajes se deben cumplir CUANDO LAS
PROPIEDADES SEAN MAYORES A 20 HECTÁREAS.

La formalización en todos los casos será por escritura pública y su

posterior inscripción en la Dirección General de los Registros Públicos
(para que surta efectos ante terceros) cumpliendo las exigencias legales
requeridas, como son: a) Transcribir el informe pericial realizado por un
agrimensor matriculado, el cual describirá la parte del inmueble sometido
a DRSF. b) Si se constituye sobre bosques naturales se deberá acompañar
el plan de manejo forestal en el que conste la autorización para su
explotación comercial, por parte de la autoridad competente.

El plazo legal de duración del DRSF no podrá exceder 50 años y solo será
renovable por mutuo acuerdo.

En cuanto a la posibilidad de transmitir el DRSF su Ley guarda silencio,

mas no encontramos motivos para que no lo sea ya que es un derecho
autónomo, de uso, goce y disposición, además de ser temporario. Si se
puede gravar, también se puede transmitir su derecho temporalmente,
basado en el principio de la autonomía de la voluntad.

Ahora, si el DRSF se constituye por contrato a título oneroso, el precio a

ser pagado tendrá PRIVILEGIO sobre los derechos del acreedor prendario.

Derechos del propietario del inmueble son: a) Pueden enajenarlo o

hipotecarlo, total o parcialmente, pero el traspaso se realizará con la
restricción de que el adquirente quedará obligado a respetar el DRSF
constituido en el mismo HASTA SU EXTINCIÓN. b) Si el DRSF afecta solo a
una parte del inmueble el propietario podrá ejercer plenamente su
derecho de dominio sobre el resto del mismo sin perjudicar al
superficiario. c) Derecho de privilegio a ser pagado por el otorgamiento

80
 Alfredo Arguello

del DRSF y extinguido el DRSF adquiere los derechos sobre todo lo que
hubiere subsistido en el inmueble.

Obligaciones del propietario del inmueble son: a) respetar los derechos

del superficiario, no pudiendo utilizar las plantaciones o masas arbóreas;
además de b) no poder constituir ningún derecho real de disfrute durante
la vigencia del contrato ni perturbar los derechos del superficiario, quien
podrá exigir el cese de la perturbación si el propietario del inmueble lo
hiciere.

Derechos del superficiario son usar, gozar y disponer de los bienes

forestales; enajenarlos, gravarlos con garantía, y oponer ACCIONES
POSESORIAS si fueren necesarias (a través de los interdictos posesorios,
Arts. 635 y siguientes del CPC)

Obligaciones del superficiario son pagar el canon llamado “solarium”,

pagar las contribuciones y cargas que gravan el fundo y está obligado a
abandonar el inmueble extinguido su DRSF.

Los derechos de terceros solo podrán ser ejercidos contra el superficiario

y EN NINGUN CASO contra el propietario del inmueble.

En cuanto a las acciones que puede oponer el superficiario cuando se

pudiera menoscabar de alguna forma sus derechos la Ley dice claramente
en su Art. 14 que son las ACCIONES POSESORIAS.

Si bien en caso de incumplimiento del contrato por parte del superficiario,

el propietario del inmueble podrá interponer las acciones reales y las
posesorias, según corresponda. La acción real ejercitable podría ser la
reivindicatoria y la posesoria sería el interdicto de recobrar la posesión.

Las causas de extinción del DRSF están enumeradas taxativamente en el

Art. 9 de la Ley 4890/13 y son:

81
 Alfredo Arguello

a) la renuncia expresa por parte del superficiario formalizada en

instrumento público e inscripta en el Registro Público, aunque según el
Art. 10 la renuncia voluntaria no lo libera de las obligaciones asumidas,
pues se aplica el adagio “los contratos deben cumplirse”, incluso el
superficiario deberá seguir pagando el canon hasta el vencimiento del
plazo, salvo convención en contrario.

b) vencimiento del plazo.

c) cumplimiento de una condición resolutoria pactada, por ejemplo sería

que el superficiario diga que si le va bien renunciará a su DRSF.

d) por consolidación en una misma persona de las calidades de

propietario y superficiario, por ejemplo si uno de ellos le compra al otro
su derecho de dominio sobre la cosa que no tiene; y

e) por mutuo consentimiento si no afecta a terceros, sería el caso en que

ambos coinciden en dar por extinto el DRSF, rompiendo el contrato por
ejemplo.

En la legislación comparada tenemos muchos ejemplos de Derecho de

Superficie, tanto en América como en Europa, mas nos limitaremos a solo
2 de nuestra región.

En Argentina se creó el DRSF por Ley 25.509/01. Se trata de un derecho de

uso, goce y disposición de la superficie de un inmueble AJENO. Tiene dos
alcances, es concedido por el propietario de un fundo mediante un
contrato por un tiempo no mayor de 50 años a un tercero para realizar
actividades de forestación, y se constituye sobre cosa propia, denominada
propiedad superficiaria. Indudablemente es ésta la idea que nuestros
legisladores tomaron como ejemplo para la promulgación de nuestro
DRSF.

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 Alfredo Arguello

En Colombia el DRSF está vigente desde el 2006 con la Ley N° 1.021. Esta
Ley introduce la figura del “vuelo forestal” que sería lo que nuestra
legislación denomina superficie forestal. Dicha Ley entiende que los
árboles son bienes muebles por anticipación; dichos muebles son
susceptibles de enajenarse a cualquier título, gravarse, transferirse, etc. La
expresión de muebles por anticipación es una ficción jurídica creada por la
Ley para crear el nuevo derecho real diferente al del dominio del
inmueble.

Al tratar este derecho real indudablemente debemos referirnos al medio

ambiente, pues, el fin de la sanción de este derecho real es la tala de
árboles con fines de su explotación comercial, que atenta contra la
naturaleza. Se justifica la tala aduciendo que es “el precio del progreso”,
progreso que lleva al desarrollo económico, aunque la vida y la ecología
vayan en dirección contraria a dicho progreso.

Ahora, ¿cuál es la solución? ¿El lucro y la naturaleza son incompatibles? La

solución está en las decisiones gubernamentales, de nada sirven las
buenas leyes si no se cumplen. Ya lo decía Protágoras, “El hombre es la
medida de todas las cosas”, en síntesis, todo depende de la voluntad
política de los hombres, ya que el desarrollo económico no es opuesto a la
preservación del medio ambiente, toda vez que los recursos naturales
sean explotados RACIONALMENTE.

El Instituto Forestal Nacional (INFONA) ha realizado un interesante trabajo

sobre este tema, así nos señala que el Paraguay tiene una arraigada
tradición forestal que le ha permitido ganarse un nombre en los
mercados, pero, esto trajo consigo el interés de muchas empresas locales
y de países vecinos que produjeron una depredación que atentó la
productividad de los montes. Tal es así que de las más de 8.000.000 de
Has. de bosques que cubrían la Región Oriental de nuestro país, solo
quedan aprox. 1.500.000 Has. de bosques muy degradados.

83
 Alfredo Arguello

Desde los años 70 a pesar de los esfuerzos del Estado, con leyes y
programas se ha intentado la reforestación, aunque solo unas 60.000 Has.
han sido reforestadas, superficie totalmente insuficiente para paliar la
pérdida de bosques en la magnitud de los números anteriormente
señalados.

En la actualidad, los árboles ocupan el 6% de la superficie de la tierra y,

aun así, permiten la vida de más de la mitad de las especies biológicas
existentes. La Organización de las Naciones Unidas para la Agricultura y la
Alimentación publicó hace poco que nuestro país pierde cada año aprox.
180.000 Has de bosques desde hace 20 años. Lo que nos hace, junto a
Malasia y Camboya, uno de los tres países con mayor índice de
deforestación EN EL MUNDO.

La SEAM constató casos alevosos de deforestación de hasta 7.000 Has. en

un solo predio de la Región Oriental, igualmente en toda la región en seis
meses se deforestaron más de 25.000 Has, lugar donde rige la
“Deforestación Cero”, que es realmente cero, pero en aplicación.

Lo más grave es la deforestación de reservas ecológicas naturales y áreas

silvestres protegidas como los Parques Nacionales de Caaguazu,
Ñacunday, Ybyturuzú, San Rafael, Mbaracayú y muchos otros.

Los efectos más visibles de la deforestación son la erosión del suelo, el

cambio del régimen de las lluvias, la desaparición del hábitat de especies
silvestres y la pérdida de la biodiversidad, entre otros.

Cuando las plantas desaparecen disminuye la filtración del agua de lluvia

en el suelo, razón por la que disminuyen las aguas subterráneas
provocando que los pozos y manantiales se sequen; así es como las lluvias
intensas no son absorbidas por los árboles y el agua fluye y arrastra tierra
y piedras que luego llegan al cauce del río, que aumenta su caudal,
provocando así las inundaciones.

84
 Alfredo Arguello

En cuanto a las Normas Constitucionales, el artículo 6 expresa que la

calidad de vida será promovida por el Estado mediante planes y políticas
que reconozcan factores condicionantes,…, con la preservación del
ambiente y con la calidad de vida de los habitantes. El artículo 7 expresa
que toda persona tiene derecho a habitar en un ambiente saludable y
ecológicamente equilibrado. Constituyen objetivos prioritarios de interés
social la preservación, la conservación, la recomposición y el
mejoramiento del ambiente, así como su conciliación con el desarrollo
humano integral. El artículo 8 dice que las actividades susceptibles de
producir alteración ambiental serán reguladas por la Ley. Asimismo, ésta
podrá restringir o prohibir aquellas que califique peligrosas. Se prohíbe la
fabricación, el montaje, la importación, la comercialización, la posesión o
el uso de armas nucleares, químicas y biológicas, así como la introducción
al país de residuos tóxicos. La Ley podrá extender ésta prohibición a otros
elementos peligrosos; asimismo, regulará el tráfico de recursos genéticos
y de su tecnología, precautelando los intereses nacionales. El delito
ecológico será definido y sancionado por la ley. Todo daño al ambiente
importará la obligación de recomponer e indemnizar.

En cuanto a leyes, nuestro país tiene una frondosa legislación en materia

de leyes ambientales y posiblemente sea una de Ias mejores del mundo, a
tal punto que una de ellas, Ia Ley N° 2.524/04 se conoce como “Ley de
Deforestación Cero”. Mencionaremos seguidamente algunas de Esas
leyes: Ley N° 422/73 “Forestal” Declara de interés público y obligatorio Ia
protección, conservación, mejoramiento y acrecentamiento de los
recursos forestales. Ley N° 96/92 “De Vida silvestre” Protege a la flora y
fauna silvestre. Ley N° 352/94 De áreas silvestres protegidas. Ley N°
536/95 “De fomento a la Forestación y Reforestación. Ley N° 716/95
“Que sanciona delitos contra el medio ambiente” Ley N° 515/94 “Que
prohíbe Ia exportación y tráfico de rollos, trozos y vigas de madera” Ley
N° 816/96 “Que adopta medidas de defensa de los recursos naturales”

85
 Alfredo Arguello

Ley N° 294/93 “Evaluación de impacto ambiental” y Ley N° 345/94, su

modificación.

Por último debemos hablar de la situación actual, que como ya vimos, es

gravísima, ya que afecta al medio ambiente y los recursos naturales. Las
causas son la deforestación, contaminación de las aguas, desechos
tóxicos, polución del aire, pérdida de suelos productivos, etc.

En los últimos 50 años se ha perdido el 90% de los bosques a raíz de las

causas que ya vimos a lo largo de la lección. Es oportuno señalar que en
nuestro territorio se ubica el Bosque Atlántico del Alto Paraná, aunque
hoy día solo queda menos de un 7% de remanente boscoso continuo.
También podemos hablar del Acuífero Guaraní, que es el mayor reservorio
de agua dulce del mundo, 75.000 km2 de dicho acuífero corresponde al
Paraguay.

LECCIÓN 34-DERECHOS REALES DE GARANTIA

¿Por qué decimos que son derechos reales de garantía, que se garantiza?

Existe una obligación principal, la contraída por el deudor con relación al

acreedor y en forma accesoria aparece el derecho real de garantía. La
obligación principal la contrae el deudor, que presta dinero del acreedor y
éste le va a pedir una garantía. Según lo que va a ofrecer como garantía
puede ser prenda o hipoteca, la prenda se da en cosa mueble, que se
entrega al acreedor, existe desplazamiento del objeto, hasta que cumpla
con la obligación principal. Si se solicita una cierta suma ya elevada,
porque en la prenda el valor es menor, se garantiza la prestación con
inmuebles, que garantizan el capital del acreedor, entonces ya hablamos
de hipoteca. A éstos se los llama derechos reales de garantía.

Antecedentes: En Roma ya se conocía esta institución con el nombre de

“pignus”, que quiere decir prenda, de ahí viene la expresión “acreedor

86
 Alfredo Arguello

pignoraticio”. Se daba cuando el deudor contraía con el acreedor una

obligación y le ofrecía como garantía una cosa mueble. Antes de la
aparición de la prenda existía la enajenación con fiducia, que se daba
cuando el deudor quería hacer un préstamo y éste transfería
temporalmente la cosa al acreedor, cosa que no sucede en la prenda y en
la hipoteca; en una clausula se establecía que al cumplir la obligación se
restituía la cosa.

Primero apareció la prenda y luego la hipoteca en Roma, que fue una

especie de perfeccionamiento de los derechos de garantía y que tiene su
antecedente ya en Grecia, donde ya se recibían inmuebles como garantía.

¿Cómo se constituye y quién puede constituir la prenda común?

Solo el propietario puede ofrecer la cosa como garantía y el que va a

recibir la cosa debe tener capacidad para contratar, debe ser mayor de
edad, capaz y hábil.

Se constituye por contrato, acuerdo de voluntades, conviene aclarar que

dicho acuerdo no requiere de ninguna formalidad en principio, puede ser
verbal o escrito, pero, para que pueda surtir efectos tiene que constituirse
por escritura pública o el instrumento debe tener fecha cierta. El contrato
se perfecciona con la entrega de la cosa, porque existe desplazamiento
del objeto, es un contrato accesorio porque garantiza una obligación
principal, está supeditado al cumplimiento de la obligación.

Es un contrato formal, porque se debe hacer por instrumento público o

privado con fecha cierta para que pueda ser oponible a terceros; es
oneroso porque ambas partes obtienen ventajas recíprocas, el deudor
recibe dinero y el acreedor recibe en garantía un objeto que tiene valor
económico.

87
 Alfredo Arguello

Es un contrato bilateral imperfecto, porque implica participación de dos

personas pero el obligado es una sola persona, el acreedor, porque es él
quien se obliga a devolver la cosa; el deudor es el obligado en la
obligación principal.

El objeto recae sobre cosas muebles y sobre créditos, que son títulos de
valor transmisibles, siempre que no sean transmisibles por endoso, o sea
que deben poder cederse; pueden ser artículos civiles o comerciales.

¿Puede ser un pagaré? Si puede ser, ya que pueden comerciarse, con la

condición de que se debe notificar al deudor de la cesión del título de
crédito.

Derechos y obligaciones entre las partes surgidos del contrato: El acreedor

tiene derecho de retención de la cosa hasta que se le pague por la
obligación principal, en caso de incumplimiento tiene derecho de venta de
la cosa en subasta pública, además tiene derecho de preferencia para
cobrar.

Obligaciones del acreedor son: Entregar la cosa si el deudor cumple con la

prestación, si destruye o deteriora la cosa responde por ello, ya que debe
entregar la cosa en el estado en que recibió la misma.

Derechos del deudor: No se transmite la propiedad de la cosa, ésta solo

queda gravada, puede disponer de la cosa empeñada, prendada; pero el
que va a comprar debe tener conocimiento de que la cosa tiene un
gravamen.

Clausulas prohibidas del contrato: Si se establece que en caso de

incumplimiento de la obligación principal el acreedor puede quedarse
directamente con la cosa, eso es nulo, aunque se estipule no tiene efecto,
pues, como ya dijimos, debe hacerse por subasta pública; el acreedor
puede participar de la subasta y adquirirla si es el mejor postor. Establecer

88
 Alfredo Arguello

que en caso de incumplimiento de la obligación el acreedor no tendría el

derecho a la venta de la cosa o que el deudor no puede oponer
excepciones también está prohibido. Art. 2298.

El Instrumento privado sería el contrato privado. La fecha cierta puede

adquirirse de dos formas, por reconocimiento judicial (juicio) o por
transcripción en instrumento público, que se da cuando el contrato
privado se certifica por escribanía. Esto se usa en materia civil, pero no en
el derecho comercial, donde cualquier instrumento privado puede servir
como medio de prueba.

Prenda tácita sería una segunda obligación entre los mismos sujetos. Para
explicar podríamos dar un ejemplo en el que el deudor contrae una
obligación con el acreedor y deberá pagar la prestación en el plazo de un
año, dejando como garantía un bien mueble de mucho valor, muy
superior al monto de la prestación; a mitad del año el deudor le solicita
una nueva prestación al mismo acreedor y la suma de las dos prestaciones
están garantizadas por el alto valor de la cosa que se entregó en prenda
de la primera obligación, no habiendo necesidad de entregar otro bien. La
condición para que se dé esta prenda tácita es que el cumplimiento de la
segunda obligación debe darse antes que el cumplimiento de la asumida
primeramente, es decir, antes del año en nuestro ejemplo.

En la prenda común existe el desplazamiento de la cosa, se debe entregar

la cosa al acreedor; pero existen situaciones en que no se da esto, lo que
llamamos prenda sin desplazamiento, pues la cosa sigue en poder del
deudor, constituye una excepción a la regla general. Existen tres casos de
prenda sin desplazamiento que son debentures, warrants y prenda con
registro.

Debentures tiene aplicación en el derecho mercantil, es una figura típica

de ese derecho. Son títulos de crédito que se emiten para respaldar una
obligación, por ejemplo una sociedad anónima que necesite realizar un

89
 Alfredo Arguello

empréstito recurre a los organismos que poseen dinero y para respaldar

esa obligación emite bonos, que son instrumentos negociables.

Warrants se relaciona con los almacenes generales de depósito, que son

locales que están para recibir mercaderías en depósito, generalmente son
productos agrícolas como el algodón, tabaco o trigo, que se traen después
de la cosecha. Tal vez el vendedor no encuentre un mercado donde
venderlos y mientras tanto deposita dichas mercaderías en los almacenes
generales y estos los reciben y le da un certificado en que consta día,
hora, nombre del depositante y cantidad de la cosa; eso se paga. El
depositante tiene en su poder el certificado warrants, el mismo es
negociable por el simple endoso. El depositante puede ir a solicitar un
préstamo y deja como garantía de la obligación el certificado warrants.

LECCIÓN 35-PRENDA CON REGISTRO

Nuestro código se ocupa del tema en los artículos 2327 en adelante. La

particularidad que presenta es que se garantiza una obligación principal
con una cosa mueble que continua en poder del deudor, quien no entrega
la cosa al acreedor, como se da en el caso de la prenda común, se asemeja
un poco a la hipoteca en eso, salvando la naturaleza del bien.

Antecedentes: En Roma se daba en los casos de arrendamiento de fundos

rurales, como cuando el propietario de un inmueble rural daba en
arrendamiento su propiedad; el arrendatario venía a trabajar la tierra
ajena. El propietario del inmueble rural le pedía una garantía al
arrendatario para garantizar esa obligación de pago, entonces éste le
ofrecía los instrumentos agrícolas que iba a utilizar y los animales, si
eventualmente los tenía. Esto se concedía a través de un interdicto, que
se conoce como interdictum salviano, el nombre proviene del
jurisconsulto Salvio Juliano.

90
 Alfredo Arguello

En nuestra legislación también tenemos un decreto-Ley, el 892/43 que

sustituyó la vieja prenda agraria e industrial por la prenda con registro,
que aparece de esta manera por dicho decreto-Ley. Luego este tipo de
prenda se incluyó en nuestro código civil, que es el cuerpo legal que lo
regula actualmente.

Prenda con registro quiere decir que la prenda se debe inscribir en los
registros públicos como tal, para salvar el derecho del acreedor ya que no
tiene la cosa en su poder. El objeto de la prenda con registro se encuentra
en el Art. 2328, que transcribimos a continuación:

Esta garantía real podrá constituirse sobre: a) ganado de toda especie y

sus productos, entendiéndose que los productos serían queso, leche,
carne, etc. b) toda clase de máquinas destinadas a explotación industrial o
agropecuaria y cualquier otro instrumento de trabajo, esté o no
inmovilizado por su adhesión al suelo. c) los frutos de cualquier
naturaleza, sean pendientes o ya separados, así como las maderas
cortadas y marcadas para su comercialización; y los productos de la
minería y de la industria; y d) los vehículos automotores y sus acoplados,
con título inscripto en el registro respectivo y los carros que se hallen
inscriptos (movidos a caballos, bueyes, etc.).

El artículo transcripto es complementado por la Ley N° 1844/99 que en su

Art. 4 amplía el texto del código. Se incluyen así las embarcaciones de
cabotaje menor (lanchas, botes, canoas, etc.) que estén inscriptos en los
registros públicos. Además la Ley de superficie forestal en su Art. 7
expresa que también pueden ofrecerse como garantía real, en carácter de
prenda con registro, el objeto de dicha ley, es decir, la superficie forestal,
debido a que dicha Ley la considera cosa mueble.

En la doctrina este tipo de prenda recibe varios otros nombres, pero

nuestra legislación acertadamente lo denomina así porque es lo que

91
 Alfredo Arguello

realmente se da, es decir, la cosa se inscribe en el registro como garantía

real de una obligación a fin de que pueda quedar en poder del deudor.

La prenda con registro se constituye por contrato, solo el propietario

puede ofrecer la cosa como garantía y el que va a recibir la cosa debe
tener capacidad para contratar, debe ser mayor de edad, ser hábil y
capaz.

Con la inscripción en los registros públicos se cumple con la publicidad,

esto no se refiere a hacer una publicación en los periódicos, sino a la
inscripción de la prenda en los registros a fin de que produzca efectos
ante terceros.

El encargado del registro al inscribir la prenda proporciona un certificado

en que consta el monto de la deuda, nombre de los contratantes, forma
de cumplir la obligación (en pago único o en cuotas), que cosa se ofrece
en prenda, etc.

Esta prenda también puede formalizarse por instrumento público o

privado y desde ese momento produce efectos entre los contratantes, y
ya dijimos que los efectos ante terceros recién desde su inscripción. Si se
va a formalizar por instrumento privado en la oficina del registro existe un
formulario oficial que se llena y firma, con eso se soluciona el problema de
la fecha cierta.

Derechos y obligaciones del acreedor y deudor: El acreedor puede hacer

una inspección, control periódico de la cosa que se encuentra en poder
del deudor para verificar su estado. Si nota que el objeto está siendo
usado indebidamente puede solicitar el secuestro porque estaría
atentando contra su capital.

El deudor puede usar la cosa conforme a su destino, lo que no puede

hacer es usarla indebidamente de modo que ocasione un daño o perjuicio

92
 Alfredo Arguello

al acreedor. Prácticamente se convierte en un depositario regular, tal y

como lo expresa el Art. 2327 en su última parte.

Pagarés prendarios: Es un sistema de pago fraccionado. Ya en el contrato

se debe determinar si el pago de la obligación se va a hacer de una sola
vez, o de forma fraccionada; no solo basta que se lo determine en el
contrato, sino que así mismo se debe inscribir en el registro público. Los
pagarés deben tener fecha cierta.

Si el pago se efectúa en forma fraccionada, el deudor firma el pagaré, cosa

que ofrece como garantía, y a medida que va pagando, el acreedor le va
devolviendo los mismos.

El acreedor tiene el derecho de preferencia, privilegio de cobrar en primer

lugar su dinero.

Clausulas Prohibidas: Si se establece que en caso de incumplimiento de la

obligación principal el acreedor puede quedarse directamente con la cosa,
eso es nulo, aunque se estipule no tiene efecto, pues, como ya dijimos,
debe hacerse por subasta pública; el acreedor puede participar de la
subasta y adquirirla si es el mejor postor. Establecer que en caso de
incumplimiento de la obligación el acreedor no tendría el derecho a la
venta de la cosa o que el deudor no puede oponer excepciones también
está prohibido.

LECCIÓN 36-LA HIPOTECA

En esta institución el objeto que se ofrece como garantía real es un objeto

inmueble y por ser de dicha naturaleza, no existe desplazamiento de la
cosa, pues ella queda en poder del deudor.

La hipoteca es el derecho real constituido sobre bienes inmuebles que

continúan en poder del deudor.

93
 Alfredo Arguello

Naturaleza Jurídica: Es un derecho real cuyo objeto es el inmueble, se

constituye solo por contrato, no existe hipoteca legal ni judicial.

Antecedentes: Tuvo su origen en Grecia, viene de la palabra hipoteque,

que significa objeto que se da en garantía, con este sistema en Roma se
tiende a perfeccionar el régimen de la prenda, aunque en la prenda se
entrega la cosa y en la hipoteca no, como ya sabemos. También existía la
enajenación con fiducia antes de la prenda, donde se transfería la cosa al
acreedor hasta el cumplimiento de la obligación.

Caracteres: Es convencional porque se constituye solo por contrato, en un

derecho accesorio porque garantiza una obligación principal y depende de
ella, por su carácter de accesoria, sigue su suerte. Es de carácter expreso
porque solo se constituye sobre inmueble, es indivisible, es formal porque
se constituye por escritura pública que debe inscribirse en los registros
públicos. Otro carácter importante es la especialidad, que consiste en la
determinación exacta del sujeto y del objeto, se tiene que ubicar y tener
en cuenta todo dato relativo al inmueble, como la cuenta catastral,
número de finca, la ubicación del mismo, las calles, el número, la
superficie, los metros cuadrados; no debe existir duda en lo que hace a la
especialidad. Existen varios casos en la jurisprudencia en donde se
perdieron pleitos por no cumplir con la especialidad.

En cuanto al sujeto nos referimos a la persona, pero teniendo en cuenta

que la hipoteca es de carácter accesorio; el sujeto no es la persona, sino el
crédito, porque es éste el que se está garantizando. El objeto recae sobre
el inmueble.

Extensión de la hipoteca: Incluye los accesorios del inmueble, pues la

hipoteca se constituye sobre la cosa principal y si ésta tiene cosas
accesorias, como ya sabemos, siguen la suerte de la principal.

94
 Alfredo Arguello

Incluye también a los frutos, los civiles principalmente, como las rentas.
También todas las mejoras, como construcción, ampliación, etc. Si se
tiene algún seguro en caso de siniestro y éste se produce, la
indemnización por parte de la aseguradora también se incluiría; también
en el hipotético caso de expropiación se incluiría la indemnización por
parte del Estado.

Si se contrae una deuda de tal magnitud que un solo inmueble no

alcanzaría para establecer la garantía, se podrían establecer varios
inmuebles como garantía de la prestación. Si el deudor cumple con la
obligación principal no sucede nada con los bienes, pues la hipoteca solo
se ejecuta en caso de incumplimiento de la obligación. Si se produce dicho
incumplimiento el acreedor puede ejecutarlos simultánea o
separadamente, como lo expresa el Art. 2365, que constituye la fuente del
mismo.

LECCIÓN 37-CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

La hipoteca se constituye por contrato, para celebrarlo se existen

requisitos en cuanto a los bienes y a las personas.

En cuanto a las personas, en principio sólo el propietario puede ofrecer su

inmueble como garantía real, aunque también el tercero puede hacerlo
por él, pero también debe ser propietario. Tiene que tener capacidad para
enajenar, porque en caso de incumplimiento se debe llevar a venta
pública la cosa, y el que va a contratar con la otra parte tiene que tener
capacidad para adquirir la cosa. El objeto recae sobre cosas inmuebles
exclusivamente.

Se establece un vínculo jurídico entre acreedor y deudor por una

obligación principal y en forma accesoria se constituye la hipoteca para
garantizar la obligación principal.

95
 Alfredo Arguello

Puede un tercero garantizar la obligación con sus inmuebles, por

obligaciones contraídas por otra persona, que sería el deudor, pero solo
se compromete el inmueble que se ofrece en garantía, hasta ahí va su
responsabilidad.

Un condómino puede hipotecar su parte indivisa así mismo, pero la

eficacia de la hipoteca estaría subordinada a la partición que se haga y
que le corresponda en su lote.

Una persona que tiene un dominio revocable puede ofrecer también su

bien en hipoteca porque la tiene en su poder, pero el acreedor debe saber
la situación de la cosa y aceptarla, ya que luego de la revocación podría
perder la cosa.

En caso del dominio sujeto a condición suspensiva, se trata de un hecho

futuro e incierto, o sea que cuando se cumpla la condición recién se va a
convertir en propietario de la cosa, sería un derecho en expectativa y por
lo tanto, no se puede ofrecer lo que no se tiene.

Puede ocurrir también que se trate de una hipoteca sobre bienes

inmuebles que se encuentren en el país pero por obligaciones contraídas
en el exterior, por ejemplo un hombre de negocios que solicita un crédito
en Argentina y tiene bienes en Paraguay, es posible la hipoteca, pero
existe un procedimiento especial, como ya veremos.

Se tienen que remitir todos los documentos al Paraguay y dichos

documentos deben llegar debidamente legalizados, el acto debe ser lícito.
Los documentos pueden llegar vía embajada o consulado, luego estos
documentos van a parar al Juez de primera instancia en lo civil y
comercial, que debe protocolizarlos mediante escribano público.

El contrato se debe inscribir en los registros públicos, para la

formalización. En nuestro país no existe plazo para la inscripción del

96
 Alfredo Arguello

contrato, pero el código dice que es obligatorio para que surta efectos
contra terceros; en el código argentino el plazo es de 6 días. La hipoteca
ya surte efectos entre las partes desde la formalización del contrato, pero
para hacer oponible a terceros se requiere su inscripción.

La inscripción puede hacerla el acreedor, el deudor, sus representantes, el

escribano, aunque es éste último el que en la práctica lo hace porque la
gestión incluye su trabajo y el presupuesto del mismo.

¿El acto jurídico de la inscripción debe ser diferente al de la obligación? Ya

que existe una obligación y una garantía. La respuesta es simple, se puede
hacer de las dos formas, pero si se hace en dos veces habría que pagar dos
contratos.

La inscripción debe hacerse en los registros públicos y de este modo se

cumple con el requisito legal de la publicidad.

Designación colectiva de inmuebles hipotecados por el deudor: Siguiendo

el principio de la especialidad, debe existir determinación exacta del
objeto y del sujeto de la hipoteca. Si se ofrecen varios inmuebles se debe
determinarlos, tal y como lo expresa el Art. 2356 del código.

¿La inscripción de la hipoteca produce efecto con relación a terceros? En

algunas legislaciones la inscripción tiene carácter constitutivo, pero en
nuestra legislación no se da así, pues la hipoteca se constituye ya con el
contrato, la inscripción tiene exclusivamente carácter de publicidad, solo
para que las demás personas puedan informarse de la situación en la que
se encuentra el inmueble.

¿Se puede afectar un solo inmueble a varias obligaciones?: Es posible

ofrecer un mismo inmueble a varias obligaciones si el valor garantizaría a
todas las obligaciones. Ya habíamos visto que también se puede a la

97
 Alfredo Arguello

inversa, que varios inmuebles pueden afectar a una sola obligación (Art.
2365). Se tienen que inscribir todas las obligaciones.

La inscripción realizada primeramente tendrá preferencia, si se han

inscripto varias obligaciones en el mismo día, se tendrá en cuenta la
diferencia de hora. De modo que el orden cronológico determina la
prioridad a la hora de cumplir con las obligaciones.

Ahora, ¿Cuál es el plazo de duración de la inscripción?, dos cuerpos

legales se pronuncian sobre el tema. El Código de Organización Judicial y
el Código Civil.

El primero hace una distinción dependiendo de si se trata de persona

física o jurídica; si se trata de persona física el plazo sería de 10 años, y
tratándose de persona jurídica 25 años.

El segundo cuerpo legal nos dice que el plazo sin distinción es de 20 años,
aunque renovable.

La cuestión planteada es: ¿cuál es el cuerpo legal que rige actualmente?,

la respuesta es fácil, es el código civil, puesto que su promulgación fue en
el año 1985, mientras que la del C.O.J. cuatro años antes y según
sabemos, la Ley nueva deroga a la anterior.

LECCIÓN 38-EFECTOS DE LA HIPOTECA

Son las consecuencias jurídicas que produce con relación a las partes, con
relación a terceros, etc.

Contra terceros produce consecuencias luego de la inscripción en los

registros públicos del instrumento en que consta el derecho de garantía, si

98
 Alfredo Arguello

no se cumpliere con el requisito de la inscripción, la hipoteca solo afecta a

las partes.

Entre las partes también produce efectos, el deudor que ofrece como
garantía un inmueble conserva su condición de propietario, por lo que
puede realizar actos de disposición sobre el mismo.

El acreedor en caso de incumplimiento procede a la ejecución de la

hipoteca a los efectos de recuperar su dinero. Así mismo éste tiene el
derecho de preferencia en el caso de que se llegue a ejecutar, momento
en el que el inmueble se lleva a remate judicial y el acreedor cobra su
dinero. Pueden presentarse otros acreedores, pero el acreedor
hipotecario tiene privilegio en el cobro, se incluyen los intereses.

El deudor tiene prohibido hacer actos que importen disminución del valor
del inmueble, en ese sentido el código le da derecho al acreedor a
controlar el estado en el que se mantiene el inmueble, cuando el plazo es
considerable, y si se percata que existe un daño en el inmueble puede
pedir un complemento de garantía por vía judicial, pero normalmente el
inmueble vale más que el monto de la prestación, por lo que ya se prevé
con anterioridad este tipo de cuestiones.

El código también establece clausulas prohibidas en su Art. 2368, que son:

a) la que prohíba al deudor oponer excepciones; b) la que permita al
acreedor exigir el capital en caso de mora por intereses, antes de que se
adeudare un semestre vencido; c) la que autorice el remate del inmueble
gravado, sobre una base inferior a las dos terceras partes de la avaluación
fiscal para el pago del impuesto inmobiliario; d) la que prohíba al
propietario vender o gravar el bien hipotecado; e) la que, concertada
antes del vencimiento de la deuda, otorgue al acreedor el derecho de
quedarse con la propiedad del bien en caso en falta de pago, o el de
enajenarlo de otra manera que por ejecución judicial; y f) la renuncia de la

99
 Alfredo Arguello

facultad del deudor para redimir la carga que grave el inmueble, o la

designación de un plazo mayor para ejercerla.

Efectos del acreedor con relación al tercer poseedor: Tercer poseedor es

aquel que puede garantizar la deuda contraída por otra persona, también
puede darse que el deudor vende el inmueble, ya que sigue teniendo el
Ius abutendi, pero con la condición de que el comprador tenga
conocimiento del gravamen y se haga responsable del cumplimiento.

El código dice que estos terceros poseedores no se obligan

personalmente, sino solo hasta el valor del inmueble. Ej.: El deudor no
cumple con su obligación y el acreedor ejecuta el inmueble, que no es del
deudor, sino que afecta al tercero; pero, el acreedor primeramente tiene
la responsabilidad de intimar al deudor, no va directamente ante el tercer
poseedor, si éste no cumple el deudor recién puede hacerlo.

¿Qué puede hacer el tercer poseedor? Puede pagar la deuda, pero éste
poseedor se subroga en los derechos del acreedor, para exigirle el pago
posteriormente al deudor. La otra alternativa del tercer poseedor es dejar
que se lleve a remate el inmueble y si al pagarse la deuda al acreedor hay
un remanente, esto será para él.

El acreedor tiene preferencia, privilegio para cobrar su capital, si se lleva a

remate el inmueble.

Extinción de la hipoteca: El código en su Art. 2401 expresa que la hipoteca

termina por:

a) por la extinción total de la obligación principal;

b) por la renuncia del derecho del acreedor hipotecario hecha en escritura

pública;

100
 Alfredo Arguello

c) por la reunión de la calidad de propietario y acreedor hipotecario en

una misma persona; y

d) por el transcurso del plazo de veinte años contados desde el día de la

inscripción, aunque se hubiere convenido un plazo mayor.

En la doctrina encontramos que los medios de extinción se dividen en

directos e indirectos. Si el deudor paga la obligación es un medio indirecto
de extinción de la hipoteca, lo que se hace directamente es el pago. La
confusión sería un medio indirecto también.

Hay dos medios indirectos, que son el pago de la deuda y la confusión.

Hay así mismo tres medios directos, que son la renuncia del acreedor, el
vencimiento del plazo (20 años) y la enajenación en remate judicial.

Pagarés prendarios: Es la misma figura que se da en la prenda, tiene que

ver con el modo de pago fraccionado de la deuda. Al constituir la hipoteca
en el contrato se debe especificar, determinar el objeto y el sujeto, por el
principio de la especialidad que rige en materia de hipoteca; y como el
sujeto es el crédito en este caso se tiene que determinar exactamente los
intereses que se van a cobrar y el modo de pago. También esto se debe
inscribir en el registro. Si en el contrato se estipula que el pago va a ser
fraccionado, se firman los pagarés, estos se inscriben y quedan en poder
del acreedor, a medida que el deudor va pagando las deudas le son
devueltos los pagarés y cuando se pague todo debe ir a hacer la
cancelación de la hipoteca en los registros públicos.

LECCIÓN 39-ACCIONES REALES

Todo derecho real tiene una protección jurídica, los titulares tienen los
medios procésales para defenderse en su posesión. La defensa puede

101
 Alfredo Arguello

canalizarse a través de los interdictos posesorios y a través de las acciones

reales.

Los interdictos protegen la posesión de la cosa, independientemente de

que el titular sea propietario de la cosa. Las acciones reales se ejercitan
para defender la propiedad misma, el dominio de la cosa.

Tres son las acciones reales que legisla nuestro código, la acción
reivindicatoria (Art. 2407 en adelante), la acción confesoria (Art. 2438 en
adelante) y la acción negatoria (Art. 2441 y siguientes).

Concepto: Las acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales.

Antecedentes: En el derecho romano encontramos las acciones “in rem”,

las que protegían las cosas en general y se diferenciaban de las acciones
personales que se denominaban “in personam”.

En Roma no se llegó a hacer una diferencia nítida de los derechos reales y

los derechos personales, en cambio, tratándose de las acciones si
encontramos una diferencia sistematizada, ya en las acciones in rem
podemos citar la reivindicatio, y entre las acciones in personam podemos
citar la condictio.

Con las acciones reales se protegían y se defendían las cosas, en tanto que
con las acciones personales se defendía lo que las personas estaban
obligadas a dar, hacer o no hacer.

En nuestro derecho aparece legislado desde el Art. 2407, que nos dice lo
siguiente: La acción reivindicatoria compete al propietario de la cosa y a
los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión. La acción
de reivindicación y las demás acciones reales son imprescriptibles.

102
 Alfredo Arguello

¿Quiénes pueden interponer la acción reivindicatoria? El propietario de la

cosa y los titulares de derechos reales que se ejercen por medio de la
posesión, que son el usufructuario, usuario, acreedor prendario, etc.

El objeto, lo que se puede reivindicar, recae principalmente sobre las

cosas muebles, aunque también las cosas inmuebles. Conviene aclarar
que para los muebles solo en caso de ser robados o perdidos.

Entre las tres acciones reales que nos trae el código, la que más se ejercita
es la reivindicatoria, las demás solo esporádicamente. Para ejercer esta
acción se precisa que el objeto sea cierto y determinado, porque recae en
cosas particulares.

Excepciones son la universalidad jurídica, ya que hablamos de todo el

patrimonio de la persona y entramos en la parte de sucesiones. La acción
que corresponde en ese caso es la petición de herencia. Tampoco las
cosas futuras y accesorias pueden ser objeto de reivindicación, pues
sabemos que las futuras aun no son propiedad de la persona y las
accesorias siguen la suerte de la cosa principal. Una universalidad de cosas
si podría ser objeto, como un rebaño o una biblioteca, si cumplen el
requisito básico de ser cosa cierta y determinada según el principio de la
especialidad.

El derecho real tiene el carácter de erga omnes, es decir, contra

cualquiera que venga a turbar o despojar de la posesión de la cosa a una
persona. Las acciones reales se interponen en la jurisdicción civil y
comercial en un juicio ordinario ante el Juez de turno.

Reivindicar significa recuperar una cosa que se perdió. Tiene que haber
despojo.

103
 Alfredo Arguello

Las acciones reales son imprescriptibles, es decir, no se pierde el derecho

a ejercitarlas por el transcurso del tiempo. El código de Vélez no hablaba
de esta característica.

El propietario además de tener el dominio de la cosa, también es

poseedor, en este caso sería mediato e inmediato a la vez. Por lo tanto
puede defenderse interponiendo las acciones posesorias, como también
las reales. Porque con las acciones posesorias se defiende la posesión y
con las acciones reales se defiende la propiedad, quien tiene el mejor
derecho.

Según nuestro código las acciones posesorias se ejercitan a través de los

interdictos posesorios que están en el código procesal civil en sus artículos
635 y siguientes.

Los interdictos posesorios se interponen en un juicio sumario, más breve

que el ordinario.

El orden de interposición de estas acciones debe ser: 1- Las acciones

posesorias y 2- Las acciones reales.

El propietario primero debe interponer las acciones posesorias, si gana ya

termina ahí; pero si pierde tiene abierta la vía de las acciones reales.

Procesalmente, si el propietario directamente interpone la acción real y

pierde, ya no puede ejercer las acciones posesorias.

LECCIÓN 40-PROCESO PETITORIO

Son los medios que el titular encuentra para defenderse en su posesión.

Las acciones posesorias se ejercitan por medio de los interdictos

posesorios, según lo establece Art. 1951, que nos remite al código
procesal para la defensa de la posesión.

104
 Alfredo Arguello

Los interdictos son 4, de adquirir, de retener, de recobrar y de obra nueva.

Estos juicios son sumarios, breves, generalmente se resuelven en una o
dos audiencias.

Las acciones reales se interponen en un juicio ordinario donde se

establecen plazos procesales, lleva más tiempo. Las acciones reales son 3,
la reivindicatoria, la confesoria y la negatoria.

En el juicio ordinario es el propietario el que interpone la demanda por

tener un inconveniente con su dominio.

Requisitos para interponer la acción reivindicatoria: Que tenga la

legitimación activa para accionar, debe ser el propietario o los titulares de
derechos reales que se ejercen por la posesión; debe existir
determinación exacta de la cosa que se va a recuperar.

Procedimiento: Se presenta la demanda, se providencia, se debe notificar

al demandado por cédula y el demandado tiene 18 días para la
contestación de la demanda. Si no hay incidentes se abre la causa a
pruebas por 40 días. Una vez cerrado el periodo de pruebas se insta a las
partes a presentar sus alegatos para agregar algo si fue omitido. Cuando
ya se dicte autos para sentencia se le pasa al Juez y este lo estudia y se
pronuncia a través de la sentencia definitiva. Dicha sentencia declara
quien tiene el derecho, porque tanto el demando como el demandante
dicen ser propietarios.

Los títulos que se presentan en el juicio pueden venir de una misma

persona, y la solución del código nos dice que tiene preferencia el que lo
inscribió primero en el registro. Los títulos también pueden venir de
diferentes personas, y en este caso tiene preferencia el que lo inscribió.

La naturaleza jurídica del sentencia, puede ser declarativa y de condena,

declarativa cuando declara el derecho a favor de una persona y de

105
 Alfredo Arguello

condena cuando una persona es condenada a devolver la cosa; si hubo

daños y perjuicios responde por ellos.

Durante el juicio el accionante tiene derecho a solicitar las medidas

precautorias o cautelares, como el embargo preventivo, el secuestro, la
inscripción preventiva de la litis y la medida de no renovar para proteger
sus derechos.

Si el poseedor introdujo mejoras a la cosa y pierde el juicio tiene derecho

a reclamarlas tratándose de mejoras útiles y necesarias. Así también el
perdedor debe reparar, indemnizar cualquier daño y perjuicio que haya
ocasionado al reivindicante del objeto de litigio.

En cuanto a los frutos, quien perdió también debe pagar por ellos, además
de pagar las costas del juicio.

La acción confesoria y la negatoria prácticamente no se ejercitan en la

práctica, se dan en casos muy aislados. Las acciones reales son los medios
para hacer declarar la existencia, plenitud y libertad de los derechos
reales; de ahí que la acción confesoria se ejercita cuando el titular de la
cosa no puede ejercer a plenitud su derecho, por ejemplo cuando se
precisa de una servidumbre. La acción negatoria tiene que ver con la
libertad del ejercicio del derecho, como en el caso de la turbación, un
ejemplo sería que un vecino que tiene salida a la vía pública solicite al otro
a que le proporcione una servidumbre de tránsito y éste se lo niega.

La confesoria se concede a los poseedores de buena fe, a los acreedores

hipotecarios o titulares de servidumbres activas. La negatoria se concede
a poseedores de inmuebles, al acreedor hipotecario y a quien se viere
perturbado por cualquiera que se atribuya indebidamente una
servidumbre, según el Art. 2441 del código.

LECCIÓN 41-PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

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 Alfredo Arguello

La publicidad se lleva a cabo a través del registro de los títulos y contratos

en la Dirección General de los Registros Públicos. Su efecto jurídico
principal es que desde ese momento produce efectos, consecuencias
jurídicas con relación a terceros porque la constitución de un derecho real
se debe registrar, aunque ya produce efectos entre las partes desde la
constitución en la escribanía donde se hace la transferencia.

Definición: La publicidad registral es el conjunto de normas que regulan la

registración de los actos de constitución, modificación, transmisión y
extinción de los derechos reales. También trata de la organización y
funcionamiento del registro de la propiedad.

La finalidad de la publicidad es la de ofrecer seguridad jurídica al tráfico

inmobiliario porque desde el momento de la inscripción se hace conocer a
terceros la situación jurídica del inmueble.

Antiguamente se hacía directamente entre las partes y los terceros no

tenían conocimiento, por lo que se hablaba de la clandestinidad en el
sistema, porque no se hacía público, no existía seguridad jurídica.

Hoy en día cuando se va a hacer la transferencia de un inmueble se puede

solicitar un certificado de no gravamen, en que consta que no existe
hipoteca sobre el inmueble y puede ser enajenado libremente.

La publicidad en la antigüedad no tuvo su origen en Roma, porque

predominaba la solemnidad de los actos y los magistrados tenían el
Imperium, amplia facultad, para aclarar los litigios. No era la publicidad el
requisito para perfeccionar el derecho, sino la solemnidad. Ejemplo de
esto sería la mancipatio, donde se usaba una balanza, una varilla de
cobre, 5 testigos, etc.

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 Alfredo Arguello

En los primeros tiempos del derecho germánico regía también la

solemnidad en los actos de transferencia. El derecho germánico se puede
dividir en 3 etapas, una prejudicial, una judicial y otra ya registral.

En los primeros tiempos la transferencia se hacía en forma oral ante la

autoridad judicial con la presencia de testigos. Ese sistema fue
evolucionando hasta que en la segunda etapa se empiezan a utilizar los
asientos en libros y/o cuadernos. Desde el año 1200 se va perfeccionando
el sistema y ya existan oficinas registradoras para la registración de los
actos. Cabe destacar que en el derecho germánico la publicidad tenía
carácter constitutivo, es decir, se perfeccionaba el derecho después de la
registración. Con este sistema se busca combatir la clandestinidad y
ofrecer seguridad jurídica en la transferencia.

En materia de publicidad existen unos principios, que se llaman principios

registrales. En base a estos principios se construye todo este sistema.

Primeramente el principio de la especialidad, que consiste en determinar,

ubicar, individualizar tanto el objeto como el sujeto. Si se trata de
inmueble se debe indicar el lugar, numero de finca, cuenta catastral,
superficie, etc.

Otro principio es el de rogación, quiere decir que la oficina registradora no

puede actuar de oficio, sino a instancia de parte o por mandato de
autoridad competente para procederse a la inscripción.

Siguiendo con los principios, tenemos el de la Fe Pública, que consiste en

que se presume exactitud en los puntos y criterios de registro. La
presunción es juris tantum.

Otro es el de la prioridad, se basa exclusivamente en factores de orden

cronológico para dar certeza y mejor derecho al que inscribe primero.

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 Alfredo Arguello

Otro es el de tracto sucesivo, quiere decir que en el registro están

asentados todos los datos, antecedentes del inmueble en cuestión, su
historial jurídico figura allí.

Otro principio es el de la realidad, el cual nos dice que todo acto jurídico
necesariamente debe estar conforme a derecho, en ese sentido los títulos
no deben ofrecer ninguna duda.

Estos principios se aplican en estos actos de registración de una u otra

forma.

Sistemas modernos de publicidad son el sistema francés, en el que es

suficiente que las partes se pongan de acuerdo, tiene efecto jurídico
desde ahí para las partes, aunque para que tenga efectos ante terceros
también se debe registrar, en contraposición al sistema alemán, donde la
inscripción tiene carácter constitutivo. En Alemania existen jueces
inmobiliarios que entienden en cuestiones de transferencias.

Otro es el sistema el suizo, que se inspiró básicamente en el sistema

alemán, allí también la publicidad tiene carácter constitutivo.

El sistema australiano, conocido también como sistema Torens, en

memoria de su creador. También tiene carácter constitutivo.

Nuestro sistema se denomina mixto, porque con el contrato ya produce

efectos entre las partes y con la inscripción se cumple la publicidad para
efectos ante terceros.

Legislación Paraguaya en materia de Publicidad: Tuvo su inicio en 1871, un

año después de culminada la guerra de la Triple Alianza, donde todos los
archivos fueron quemados y por ello se tuvo que comenzar de cero.

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 Alfredo Arguello

El 3 de Abril de 1871 se crea una oficina de hipotecas y otra oficina de

registro de la propiedad, donde los interesados debían acudir con sus
títulos o testigos para inscribir los inmuebles a su nombre.

Posteriormente aparecen otras leyes, la de 1889 donde se amplía las

atribuciones de las oficinas registradoras. En 1923 se sanciona otra Ley, la
famosa ley orgánica de los tribunales, donde se organiza también la
publicidad del sistema de registración y se denominaba Registro General
de la Propiedad.

En 1981 se sanciona el COJ, Ley 879. A través de esta Ley se organiza el

sistema y se cambia el nombre, desde ahí se llama Dirección General de
los Registros Públicos, es la Ley que nos rige hasta la actualidad.

Y como siempre digo, la suerte es para los que no estudian.

Alfredo Argüello

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