GUÍA PRÁCTICA Efectos Jurídicos del Coronavirus (Covid-19) - Versión 02/04/2020

Contratos

Nuevas medidas legales en arrendamientos de vivienda por la crisis sanitaria

del Coronavirus

Alejandro Fuentes-Lojo Rius

Socio de Fuentes Lojo Abogados

Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña
Diputado de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona

Análisis crítico de las medidas legales adoptadas por el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que
se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19

Contrato de arrendamiento, vivienda, causa negocial, renta, derecho de propiedad, estado de emergencia, crisis
sanitaria, prórroga legal, desahucio, vulnerabilidad, moratoria.

I. ANTECEDENTES
Por fin ha llegado el tan ansiado Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes
complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (en adelante, el RDL 11/2020), que
contiene una batería de medidas legales para tratar de paliar o aminorar los perjudiciales efectos económicos de la crisis
sanitaria del COVID-19 en los hogares españoles, especialmente en aquellos más vulnerables.

En los últimos días se ha elucubrado mucho entre los expertos sobre cuáles debían ser estas medidas dada la
complejidad de la situación y la importancia de que dichas medidas no dinamiten el necesario equilibrio que debe existir
entre los intereses contrapuestos entre arrendador y arrendatario en el mercado de vivienda, so pena de evitar una
futura crisis de oferta arrendaticia, y que tal como reza la Exposición de Motivos de este Real Decreto-Ley, en aras de
evitar que las medidas provocaran el indeseado efecto de trasladar la vulnerabilidad de los arrendatarios a los
arrendadores, especialmente en el caso de aquellos propietarios para quienes los ingresos generados por la renta del
alquiler pueden ser esenciales.

Téngase en cuenta que en España el 85% de los arrendamientos de vivienda está en manos de personas físicas, es
decir, pequeños propietarios.

Ilustres juristas han defendido distintas posturas jurídicas todas ellas fundadas en ese necesario equilibrio negocial
que debe preservarse a pesar de las circunstancias excepcionales e imprevisibles de esta grave crisis sanitaria. Desde el
Notario Fernando Gomá Lanzón (1) proponiendo beneficios fiscales a los arrendadores que voluntariamente otorguen
flexibilidad a los inquilinos en el pago de las rentas durante el tiempo que dure el estado de alarma, hasta posiciones en
la línea de las medidas adoptadas por Alemania y defendida por la Catedrática Cuena Casas (2) consistente en introducir
de forma ingeniosa en la LAU una norma similar al art. 1575 del Código Civil q u e p r e v é e n e l m a r c o d e l o s
arrendamientos rústicos la posible rebaja de la renta por pérdida de más de la mitad de los frutos por caso fortuito y
fuerza mayor, o la solución adoptada por Alemania, que es para mí la más acertada, consistente en la imposibilidad
temporal de resolver el contrato por impago de la renta durante la crisis sanitaria —acompañado c l a r o e s t á d e
proporcionar ayudas económicas a la familias vulnerables—, y por último, posiciones más intervencionistas como las
propugnadas por Unidas Podemos consistentes en establecer moratorias o suspensiones de la obligación del pago de la
renta mientras dure la crisis sanitaria, entrando de lleno esta última en la «cocina» de las relaciones contractuales
privadas y trasladando el problema al arrendador, en cuyo caso debería ser indemnizado por la expropiación de dicha
rentabilidad.

Lamentablemente hemos vivido escenarios socio-económicos similares y peores a lo largo de la historia española que
han tenido una grave repercusión jurídica en el mercado arrendaticio de viviendas. Por ejemplo, durante la Segunda
República se aprobó un Decreto por la Generalitat de Catalunya que declaró que el precio de los arrendamientos de
vivienda se reducía en entre un 25% y un 50% según la renta pactada originariamente, y que era de aplicación también a
contratos de arrendamiento de local de negocio (BOGC de 14 de agosto de 1936), y ya en época de posguerra, la política
legislativa española en materia arrendaticia estaba basada en un férreo control de rentas que se traducía en la

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existencia de las denominadas «rentas legales» y que no admitía pactos de actualización de renta (3) (Ley de regulación
de rentas de 1942, LAU de 1946, Decreto de 1952, Decreto de 1953, Decreto de 1956, Decreto de 1958 y Decreto de
1961).

Si bien la Ley de 7 de mayo de 1942 por la que se regulan las rentas o alquileres de arrendamientos de casas,
instauró el principio de libre fijación de renta, su aplicación quedaba circunscrita a las viviendas de obra nueva en aras
de «excitar la construcción» —en términos del legislador de la época— y, por tanto, las rentas que superaran los límites
legales tenían la consideración de abusivas para evitar «aumentos codiciosos» de la renta —en palabras del legislador de
la época— (4) .

No fue hasta la aprobación del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos (conocido como LAU 64) que no se instauró el derecho a actualizar la renta por las
partes en los contratos de arrendamiento sobre finca urbana, tal como es de ver del redactado de sus arts. 98 y ss., y
que facultaba a las partes para pactar libremente la actualización de rentas respecto de los nuevos contratos de
arrendamiento de vivienda o de local de negocio que celebraran, tal como se puede apreciar del redactado del art. 98.

Hecha esta breve introducción, veamos el contenido de las medidas legales finalmente adoptadas.

II. CONTENIDO DE LAS MEDIDAS LEGALES APROBADAS

El Gobierno ha considerado que la evolución de la crisis sanitaria requiere la prolongación en el tiempo de las
medidas adoptadas en el Real Decreto-ley 8/2020 con el fin de mitigar el impacto económico y social derivado de la
extensión del contagio de la enfermedad, manteniendo como prioridad la protección de las familias, autónomos y
empresas más directamente afectadas. Para ello, y en lo que afecta a arrendamientos de vivienda, debemos destacar las
siguientes:

1. Prórroga obligatoria de contratos de arrendamiento de vivienda

Si bien la Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el
estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, declaró la suspensión de los plazos
de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y sus
prórrogas, no debe confundirse dicha suspensión con los plazos de cumplimiento de las obligaciones contractuales
arrendaticias que continúan plenamente en vigor, como puede ser el pago de la renta, o la obligación de desalojar la
vivienda al vencimiento del contrato de arrendamiento.

Para evitar la problemática derivada del vencimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda durante la crisis
sanitaria y la frágil situación en la que podrían verse abocadas las familias cuyos contratos venzan en estos momentos
tan difíciles, con buen criterio, el Gobierno ha previsto en el art. 2 del RDL 11/2020 una prórroga legal extraordinaria de
hasta seis meses de duración para aquellos contratos cuya prórroga legal —ya se la obligatoria del art. 9 de la LAU o la
tácita del art. 10— venza entre el período comprendido desde la entrada en vigor del RDL y hasta transcurridos dos
meses desde la finalización del estado de alarma, de tal forma que se evita que se puedan incrementar rentas por la
formalización de nuevos contratos de alquiler, así como evitar que el ciudadano tenga que buscar una alternativa
habitacional por haber vencido el contrato.

En el citado art. 2 del RDL 11/2020 se hace referencia exclusivamente al supuesto de hecho del vencimiento del
contrato porque «finalice el período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el período de prórroga tácita
previsto en el artículo 10.1», y nada se dice respecto de aquellos contratos de arrendamiento que vencen por finalización
del plazo convencional (ej. duración pactada igual o superior a la duración de la prórroga legal, que debemos recordar
que con anterioridad a 6 de marzo de 2019 era de tres años) o que están en tácita reconducción conforme a lo dispuesto
en los arts. 1566 y 1581 del Código Civil. También quedan excluidos por la norma los contratos de renta antigua y los
contratos sujetos a Decreto Ley Boyer pues el ámbito objetivo de la normativa aprobada se ciñe a los contratos de
arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU 94, lo cual es reiterado en varios preceptos de la normativa, lo cual nos hace
dudar de que se trate de un error de técnica legislativa.

A mi juicio, y salvo mejor criterio de los tribunales, no hay razón jurídica para dicha discriminación legal, por lo debe
interpretarse como una exclusión involuntaria del legislador de todos estos contratos, más aún cuando la Exposición de
Motivos tampoco hace alusión alguna a ello.

Nada se dice sobre la actualización de la renta, por lo que debemos entender que la renta se podrá continuar
actualizando anualmente durante la crisis sanitaria conforme al mecanismo de revisión de valores pactado en el contrato
con los límites del art. 18 de la LAU, que quedan inalterados.

2. Suspensión temporal de los desahucios

A fin de evitar la trágica situación de todo desalojo forzoso, el Gobierno ha establecido como medida legal de
carácter temporal la imposibilidad de desahuciar a todo arrendatario de vivienda durante los próximos seis meses por
impago de renta o de cualquier otra cantidad debida (IBI, gastos generales, fianza, etc.).

Nótese que el impago del IBI o de cualquier otra cantidad debida por el arrendatario distinta de la renta estricta es
causa legal de resolución conforme a lo dispuesto en el art. 27.2.a) y b) de la LAU (SAP Baleares, Sec. 4ª, nº418/2006,

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de 13 de octubre; SAP A Coruña, Sec. 6.ª, nº42/2006, de 16 de febrero; y SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº81/2008, de 14 de
febrero) (5) .

La medida está prevista en el art. 1 del RDL 11/2020 y consiste en la posibilidad de solicitar la suspensión del
procedimiento de desahucio por un plazo máximo de hasta seis meses desde la entrada en vigor de este RDL por los
demandados que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica o social, conforme a los criterios de
vulnerabilidad que prevé el art. 5 del RDL 11/2020.

Es una suspensión del curso del procedimiento cuando el demandado que esté en situación de vulnerabilidad social o
económica lo solicite aportando la documentación justificativa relacionada en el art. 6 del RDL 11/2020, y no del acto del
lanzamiento en sí, de tal forma que se evita así que se pueda continuar todo el procedimiento limitándose el LAJ a
aplazar solamente la fecha de lanzamiento por un plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del RDL
11/2020.

El LAJ deberá verificar que el demandado solicitante cumpla con los requisitos de vulnerabilidad del art. 5 del RDL
11/2020, y en caso de ser así, deberá decretar la suspensión del procedimiento y comunicarlo a los Servicios Sociales
para que adopten las medidas que estimen oportunas por un período máximo de seis meses desde la entrada en vigor
del RDL 11/2020.

Al efecto, conforme a lo dispuesto en el art. 1.2 del RDL 11/2020 el decreto que fije la suspensión deberá señalar
que transcurrido el plazo fijado para que los servicios sociales adopten las medidas necesarias —que deberá estar dentro
de los seis meses desde la entrada en vigor del RDL 11/2020— se reanudará el cómputo del plazo de oposición o, en su
caso, se señalará fecha para la celebración de la vista.

El plazo de dicha suspensión podrá verse minorado en caso de que el arrendador lo solicite por estar también en una
situación de vulnerabilidad, para lo cual deberá aportar la documentación justificativa al LAJ relacionada en el art. 6 del
RDL 11/2020, y este último lo comunicará a los Servicios Sociales para que lo valore y tome las medidas oportunas.

La norma no aclara si esta solicitud de suspensión extraordinaria del procedimiento de desahucio afecta también a
los desahucios por expiración de plazo. Pensemos por ejemplo en aquellos desahucios por expiración de plazo que se
encontraban en tramitación a la entrada en vigor del RDL 11/2020. Del contenido de la norma se desprende que dicha
suspensión se ciñe a los desahucios por falta de pago pues se hace referencia al art. 440.3 de la LEC que no aplica a los
desahucios por expiración de plazo, así como la voluntad del legislador parece encaminada a proteger una situación
concreta y excepcional, la de las familias que se han visto abocadas al impago de la renta por los efectos del COVID-19
en su economía familiar. A tal efecto, reza la Exposición de Motivos, que se establecen propuestas «dirigidas a l o s
colectivos más vulnerables que puedan ver sensiblemente afectada su capacidad para hacer frente al alquiler». A mayor
abundamiento, y en tanto que estamos ante una excepción a la norma general, debe hacerse una aplicación restrictiva
de la misma.

A mi juicio, la medida es técnicamente muy mejorable. Se ha perdido una gran ocasión para hacer las cosas bien.

En vez de prever una suspensión de procedimientos de desahucio que lo único que consigues es demorar el problema
en el tiempo, pero el lanzamiento va a tener lugar en todo caso pues el contrato está resuelto, lo que se debería haber
introducido es una modificación del art. 27.2.a) de la LAU para que el impago de la renta y de otras cantidades debidas
no constituya una causa legal de resolución del contrato durante el tiempo de la crisis sanitaria, de tal forma que el
arrendador pueda exigir el pago de la misma pero no resolver el contrato por dicho impago. Es evidente que el
incumplimiento de esta obligación legal debe merecer un distinto reproche jurídico en estas circunstancias excepcionales,
y por tanto, parece excesivo que la mera demora o impago de una sola mensualidad de la renta constituya causa de
resolución del contrato con los graves efectos que ello tiene para el hogar afectado. De esta forma se garantiza el
equilibrio entre intereses y derechos de las partes, pues el arrendador tiene derecho a exigir el cobro de la renta a la vez
que se protege a las familias vulnerables impidiendo que dicho incumplimiento pueda comportar la pérdida del hogar.

A falta de previsión legal al efecto, confío en que los jueces sí harán un juicio de proporcionalidad y razonabilidad tan
necesario en estos casos para evitar que el mero retraso o el impago de una mensualidad de la renta sea causa de
resolución, contrariamente a lo que establece la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo (Sentencia de la Sala de lo
Civil nº137/2014, de 18 de mayo; nº594/2011, de 9 de septiembre; Sentencia de la Sala de lo Civil, nº684/2009, de 20
de octubre: y nº755/2008, de 24 de julio) que declara que el impago de una sola mensualidad de renta o el mero retraso
en su pago es causa suficiente para exigir la resolución del contrato.

«La sentencia núm. 729/2010, de 10 noviembre (Rec. 2161/2006) reitera que "esta Sala ya ha fijado como
doctrina jurisprudencial (SSTS19 de diciembre de 2008, RC 648/2004, 26 de marzo de 2009, RC 1507/2004, entre
otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada
la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda s e
funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el
arrendatario se retrase (sic) de ordinario en el abono de las rentas periódicas"»

«... El motivo decae por cuanto no puede imputarse en el caso presente al arrendador demandante una
actuación contraria a sus actos propios anteriores, en la forma que esta Sala ha definido tal doctrina en las
sentencias que se citan y en otras muchas, ya que si bien es cierto que en el contrato se fijaba que la renta
había de ser satisfecha por el arrendatario dentro de los cinco primeros días de cada mes —no obstante lo cual

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era costumbre entre las partes que se abonara a mediados de mes— es lo cierto que en este caso el arrendador
no interpone la demanda de desahucio por impago de la renta del mes de diciembre de 2010 hasta el día 21 de
dicho mes —y la misma se satisface efectivamente el día 31 siguiente— por lo que el retraso no quedaba
amparado por la costumbre seguida entre las partes.» (Sentencia de la Sala de lo Civil nº137/2014, de 18 de
mayo)

Si bien el art. 27.2.a) habilita al juez para declarar la extinción del título arrendaticio al constatar el impago de la
renta, dicha cobertura legal es un elemento necesario pero no suficiente en sí mismo para condenar al desalojo de una
familia vulnerable pues la protección del derecho a la vivienda (art. 31 de la CSER, art. 25 de la DUDH, art. 11.1 del
PIDESC, Observación General nº7 del Comité DESC de la ONU, art. 47 de la Constitución), la inviolabilidad del domicilio
(art. 7 de la CDFUE, art. 18.2 de la Constitución), y el derecho a la intimidad personal y familiar ((art. 7 de la CDFUE, art.
8 del CEDH, art. 27.1 de la Convención sobre los Derechos del Niño, art. 18.1 de la Constitución), exigen que se realice
por el juez el necesario juicio de proporcionalidad atendiendo a las circunstancias del caso concreto (6) .

El Tribunal Europeo de Derechos Humanos, en las sentencias de 24 de abril de 2012 (Caso Yordanova y otros contra
Bulgaria) y de 17 de octubre de 2013 (Caso Winterstein y otros contra Francia), declara que cualquier persona en riesgo
de sufrir la pérdida del hogar familiar debe tener la garantía de que la medida sea proporcionada y razonable, y que esa
proporcionalidad y razonabilidad será valorada por un tribunal atendiendo a todos los factores involucrados de carácter
social y personal.

En el caso Buckland contra Reino Unido, Sentencia de 18 septiembre de 2012, el Tribunal Europeo de Derechos
Humanos ha afirmado que el desalojo del hogar familiar, incluso cuándo conforme a la legislación interna se haya
agotado el derecho a permanecer con título contractual, debe realizarse únicamente cuándo se hayan previsto las
cautelas previstas para desalojos forzosos, así como la previsión de alojamiento alternativo que no coloque a l o s
ciudadanos en situaciones degradantes como la exclusión social sin techo:

«Como ya ha señalado el Tribunal anteriormente, la pérdida de domicilio es la forma más extrema de

injerencia en el derecho al respeto del domicilio. Toda persona susceptible de verse afectada por una injerencia
de tal magnitud debería, en principio, tener acceso a un tribunal independiente que examine la proporcionalidad
de la medida desde la perspectiva de los principios aplicables establecidos en el artículo 8 del Convenio,
aunque su derecho a seguir residiendo en el mismo haya expirado en virtud de la legislación nacional (véanse
McCann [TEDH 2008, 30],op. cit., párrafo 50; Kay [PROV 2010, 324940],op. cit., párrafo 68; yPaulić contra
Croacia, núm. 3572/06, párrafo 43, 22 de octubre de 2009 [PROV 2009, 427536]).»

Se deberá valorar en cada caso concreto que los perjuicios ocasionados sean proporcionales al objetivo que se
persigue. Para ello, el juez debe realizar en el caso concreto un juicio de proporcionalidad valorando el interés a proteger,
la necesidad social imperiosa que motiva la intervención judicial, y el grado de intensidad de la injerencia en los
derechos del afectado (7) .

Esta doctrina ha sido asumida por el Tribunal Constitucional en Sentencias nº50/1995, de 23 de febrero, nº126/1995,
de 25 de julio, nº69/1999, de 26 de abril y nº188/2013, de 4 de noviembre, declara que aun cuando la ley habilite al juez
para resolver el desalojo forzoso en dicho caso concreto, ello no es suficiente ya que en tanto que hay una afectación de
derechos fundamentales, el juez deberá realizar un juicio de proporcionalidad y de razonabilidad, ponderando los
distintos derechos e intereses que pueden verse afectados, adoptando las cautelas precisas en cada caso para que la
limitación del derecho fundamental que la misma implica se efectúe del modo menos restrictivo, y motivando
debidamente la resolución que dicte en ese sentido. En este sentido, es muy ilustrativo el voto particular de varios
magistrados en la polémica Sentencia nº188/2013, de 4 de noviembre del Tribunal Constitucional:

«La Sentencia constitucional de la que nos apartamos desatiende abierta y sin matización alguna l a s
declaraciones que encierran los pronunciamientos que se vienen de mencionar, en los que el TEDH, valorando la
necesidad y proporcionalidad de las medidas de desalojo, sienta una serie de criterios que es dable recoger
sintéticamente del modo siguiente: a) que aun teniendo en cuenta que nos situamos en el ámbito de aplicación
de políticas sociales y económicas, al estar implicado en estos supuestos el derecho a la vivienda junto con el
derecho a la no injerencia en el domicilio, el amplio margen de apreciación nacional aparece modulado por el
art. 8 CEDH, ya que éste es decisivo para el disfrute efectivo de derechos íntimos; derechos de una importancia
crucial para la identidad de la persona, su autodeterminación, su integridad psíquica y moral, el mantenimiento
de sus relaciones sociales y su estabilidad y seguridad en la sociedad; b) que adquiere una gran importancia el
análisis del respeto a las salvaguardias de procedimiento disponibles para el individuo, de suerte que deberá
examinarse si el proceso de toma de decisiones de las medidas restrictivas de derechos fue equilibrado y
suficiente para satisfacer los intereses protegidos por el art. 8 CEDH; c) que, considerando que la pérdida del
hogar es una forma extrema de intervención en el derecho recogido en el art. 8 CEDH, cualquier persona en
riesgo de sufrirla debe tener la garantía de que la medida será proporcionada y razonable, y de que e s a
proporcionalidad y razonabilidad las valorará un tribunal independiente; d) que éste último elemento integra el
derecho a que, cuando el demandante haya esgrimido argumentos sobre la proporcionalidad de la intervención
en los procesos judiciales internos, los tribunales nacionales procedan a examinarlos en detalle y aportarán
razones adecuadas para la estimación o desestimación de tales argumentos; e) que si bien la injerencia del
Estado en el derecho a la inviolabilidad del domicilio ex art. 8 CEDH puede tener una base legal en Derecho
interno, es preciso justificar ad casum que es precisa la medida en una sociedad democrática para alcanzar un
fin legítimo, por existir una necesidad social imperiosa; f) que en el juicio que corresponde realizar sobre ese

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particular, resulta obligado valorar diversos factores, entre otros que la recuperación se refiera, en su caso, a
terrenos cuya ocupación ha sido tolerada desde tiempo atrás; que existan o no otros medios para resolver el
problema; que concurra urgencia, que se atiendan suficientemente las necesidades de las familias afectadas y
las consecuencias de su expulsión, señaladamente cuando se trata de situaciones de gran precariedad, y f)
finalmente, que los supuestos en los que está en juego una comunidad entera y un asentamiento de larga
duración deben ser tratados de forma absolutamente diferente de los asuntos referidos a la expulsión de un
individuo de una propiedad que ocupe ilegalmente.»

En idéntico sentido, cabe citar la STC nº126/1995, de 25 de julio. También acoge esta doctrina nuestro Tribunal
Supremo, Sala Tercera, en Sentencia nº1797/2017, de 23 de noviembre, al declarar que el Auto que autoriza el desalojo
de una vivienda de protección oficial vulnera el derecho a la inviolabilidad del domicilio de sus ocupantes y el derecho a
la tutela judicial efectiva, al no haber efectuado el juzgador un previo juicio de las circunstancias concurrentes que
inciden en los derechos e intereses de los menores afectados por la ejecución de la decisión judicial.

3. Moratorias y quitas en arrendamientos con grandes tenedores

Esta es probablemente la medida jurídicamente más polémica y que generará una mayor problemática en la práctica,
así como de dudosa constitucionalidad por entrar de lleno en el núcleo esencial del derecho de propiedad sin establecer
mecanismos de resarcimiento para los propietarios perjudicados.

Somos conscientes que en situaciones excepcionales deben tomarse medidas excepcionales, pero ello no quita que
los sujetos damnificados por dichas medidas deban ser indemnizados. Así lo dice claramente el art. 3.2 de la Ley 3.2 de
la LO 4/1981, de 1 de junio, de los Estados de Alarma, Excepción y Sitio, al declarar que «quienes como consecuencia de
la aplicación de los actos y disposiciones adoptadas durante la vigencia de estos estados sufran, de forma directa, o en
su persona, derechos o bienes, daños o perjuicios por actos que no les sean imputables, tendrán derecho a ser
indemnizados de acuerdo con lo dispuesto en las leyes».

Echo en falta que la medida no vaya acompañada de una medida indemnizatoria para los propietarios afectados, por
mucho que sean grandes tenedores también tienen derechos que deben ser objeto de protección, como es el derecho de
propiedad. No se les puede estigmatizar jurídicamente.

La medida prevista en el art. 4 del RDL 11/2020 consiste en la obligación de empresas o entidades públicas de
vivienda y grandes tenedores de vivienda —persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos,
excluyendo garajes y trasteros, o titular de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados— de ofrecer a
los arrendatarios de vivienda permanente en situación de vulnerabilidad —conforme a los criterios del art. 5 del RDL
11/2020— una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción de la renta del 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades
siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-
19 con un máximo de cuatro meses; o

b) Una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y durante las
mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada
por el COVID-19 sin que pueda superarse en ningún caso las cuatro mensualidades.

Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas
durante al menos tres años a contar desde el momento que se supere la situación del estado de alarma o a partir de la
finalización del plazo de los cuatro meses en su caso, y siempre dentro del plazo de duración del contrato.

No podrán aplicarse penalizaciones de ningún tipo y las cantidades aplazadas serán devueltas sin intereses.

Para acogerse a alguna de estas medidas el arrendatario en situación de vulnerabilidad deberá solicitarlo al gran
tenedor en el plazo perentorio de un mes desde la aprobación del RDL 11/2020, debiendo justificar su situación de
vulnerabilidad mediante la aportación de la documentación justificativa relacionada en el art. 6 del RDL 11/2020.

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar dicha documentación justificativa de la situación d e

vulnerabilidad, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos
relacionados con la crisis del COVID-19 que le impida tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus
prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de dicha documentación.

Para el caso de que el arrendatario se hubiere beneficiado indebidamente de esta quita o moratoria en el pago de la
renta o de ayudas públicas para atender al pago de la misma por no cumplir los requisitos de vulnerabilidad exigidos, se
establece en el art. 7 del RDL 11/2020, que será responsable de los daños y perjuicios causados, así como de todos los
gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden
a la que la conducta de los mismos pudiera dar lugar, especialmente cuando dicha conducta haya sido buscada de forma
voluntaria y deliberada.

Del contenido de la normativa (arts. 4, 6 y 8) parece desprenderse que el arrendatario vulnerable tan solo podrá
solicitar la medida de la moratoria y no la de la reducción de la renta, sin perjuicio de que el gran tenedor esté facultado
a otorgar la que considere más oportuna en cada caso.

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El gran tenedor deberá comunicar en el plazo máximo de siete días laborables su decisión entre las alternativas a
escoger.

Esta obligación legal también será de aplicación a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de
Vivienda derivada del RDL 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios.

Como salvedad, se establece que en caso de que el arrendatario vulnerable hubiera tenido acceso al aval para la
cobertura por cuenta del Estado regulado en el art. 9 del RDL 11/2020 se podrá levantar la moratoria en el pago de la
renta y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha
financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

Se prevé en el art. 8 del RDL 11/2020 que el arrendatario en situación de vulnerabilidad pueda solicitar al arrendador
que no es gran tenedor la adopción de alguna de las medidas anteriormente expuestas que son de obligado
cumplimiento para empresas públicas y grandes tenedores en el plazo del mes desde la entrada en vigor, y el pequeño
propietario deberá contestar en el plazo de siete días laborables si acepta la propuesta, pudiendo proponer al efecto
aquellas medidas alternativas que considere, o si rechaza cualquier tipo de medida.

Si bien no está obligado el pequeño propietario a otorgar moratorias o quitas de renta, sí que está obligado
legalmente a contestar a dicha solicitud. Si bien la norma no prevé los efectos de dicho incumplimiento, ello no quita que
dicho silencio pueda entenderse como un consentimiento tácito por los tribunales, con los gravosos efectos que ello
tiene para los intereses del arrendador. Habrá que estar de nuevo a lo que digan los tribunales, pero mejor ser precavido
si se es arrendador y cumplir escrupulosamente con esta obligación legal.

La noma legal prevé que si la persona «física» (¿?) arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento
solicitado, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias d e
financiación reguladas en el art. 9 del RDL 11/2020.

De nuevo debemos poner de manifiesto que la norma hace referencia solamente a los arrendamientos de vivienda
habitual suscritos al amparo de la LAU 94, quedando excluidos pues los arrendamientos celebrados con anterioridad a 1
de enero de 1995. En este caso, no parece un error del legislador, pues dicha exclusión puede tener su fundamentación
en que, por norma general, estamos ante contratos con rentas que están muy por debajo de mercado, en muchos casos
pírricas. Pero tampoco se hace referencia alguna a ello en la Exposición de Motivos, lo cual nos mantiene en la duda de
si en este caso estamos ante una exclusión del ámbito objetivo de la normativa voluntaria o involuntaria. Serán de
nuevo los tribunales quienes deberán sacarnos de dudas.

La medida prevista en el art. 4 del RDL 11/2020 consiste en una expropiación parcial de la renta de la propiedad por
lo que debe, a mi juicio, la administración indemnizar al propietario perjudicado por el daño causado conforme a lo
dispuesto en el art. 120 de la Ley de Expropiación Forzosa:

«Cuando por consecuencia de graves razones de orden o de seguridad públicos, epidemias, inundaciones u
otras calamidades, hubiesen de adoptarse por las autoridades civiles medidas que implicasen destrucción,
detrimento efectivo o requisas de bienes o derechos de particulares sin las formalidades que para los diversos
tipos de expropiación exige esta Ley, el particular dañado tendrá derecho a indemnización de acuerdo con las
normas que se señalan en los preceptos relativos a los daños de la ocupación temporal de inmuebles y al
justiprecio de los muebles, debiendo iniciarse el expediente a instancia del perjudicado y de acuerdo con tales
normas.»

4. Ayudas económicas para las familias vulnerables

En el art. 9 del RDL 11/2020 se aprueba una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la
financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del
COVID-19.

Se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el ICO para que
por un plazo de hasta catorce años se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado para que las
entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas en situación de vulnerabilidad con
un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente a cuatro años más, y sin que en ningún caso,
devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Dicho crédito podrá cubrir un importe máximo de hasta seis mensualidades de renta.

A esta ayuda podrán acceder los arrendatarios que cumplan los requisitos de vulnerabilidad del art. 5 del RDL
11/2020, así como aquellos otros que se encuentren en situación de vulnerabilidad de acuerdo con los criterios y
requisitos que se definan a través de la Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Se prevé en el art. 10 del RDL 11/2020 la aprobación futura de un programa de ayudas para contribuir a minimizar el
impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual. Este programa tendrá por objeto la
concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que,
como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender el pago

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parcial o total del alquiler y estén en situación de vulnerabilidad. De tal forma, que estas familias puedan hacer frente a
la dificultad en la devolución de aquellas ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no
se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad, y por tanto, no puedan hacer frente a la devolución de dichos
préstamos.

Podrán beneficiarse de estas ayudas económicas los hogares vulnerables que tengan problemas para atender el pago
de la renta.

La cuantía de la ayuda será de hasta 900 € al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia, o en su caso, de
hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la
renta de la vivienda habitual.

III. CONCLUSIONES
A mi juicio las medidas legales adoptadas son en general, y con la salvedades que he ido apuntando a lo largo del
artículo, y sin entrar a valorar los aspectos técnicos de la misma, idóneas pues prevén medidas de contención para evitar
el riesgo de impago de los hogares más vulnerables garantizando la imposibilidad de que produzcan desalojos forzosos
durante la crisis sanitaria, a la vez que se protege el derecho a la rentabilidad del arrendador, que debe garantizarse
también en estas circunstancias excepcionales en tanto que constituye parte del núcleo esencial del derecho d e
propiedad.

De lo contrario, tal como avanzaba con anterioridad, toda medida encaminada a la suspensión o exoneración
temporal del pago de la renta hubiera comportado un grave perjuicio económico para los propietarios que no tienen el
deber de soportar y por tanto debería haberse previsto una gran partida indemnizatoria para ellos. Tan solo se hubiera
conseguido trasladar el problema de unos ciudadanos a otros.

Echo en falta una propuesta indemnizatoria para los grandes tenedores de inmuebles pues las medidas impuestas
comportan una expropiación de sus frutos civiles que deben ser indemnizada conforme a lo dispuesto en los arts. 3.2 de
la LO Ley 3.2 de la LO 4/1981, de 1 de junio, de los Estados de Alarma, Excepción y Sitio y conforme a lo dispuesto en el
art. 120 de la LEF. Auguro un aluvión de reclamaciones patrimoniales contra la administración por los grandes tenedores
perjudicados.

Respecto de los contratos de uso distinto de vivienda (ej. locales de negocio, oficinas, vivienda de uso turístico,
etc.), no se ha previsto ninguna medida, por lo que las obligaciones y derechos de dichos contratos continúan
plenamente en vigor; todo ello sin perjuicio de que en aquellos casos en que la pandemia COVID 19 haya causado la
ruptura de la base negocial o la desaparición sobrevenida de la causa negocial (ej. cierre del local de negocio), en cuyo
caso el arrendatario estará, a mi juicio, y salvo mejor criterio de los tribunales, facultado para exigir ante la suspensión,
modificación, e incluso, la resolución del contrato, conforme a la doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Supremo
(Sentencias de 24 de febrero y de 30 de abril de 2015 y de 18 de julio de 2019; entre otras) (8) y conforme al principio
Hardship de los Principios UNIDROIT de derecho contractual internacional. En este sentido, se ha pronunciado de forma
muy contundente quien fue Magistrado del Tribunal Supremo y Catedrático de Derecho Civil, Francisco Javier Orduña
Moreno, en una reciente entrevista que le hizo el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona, confirmando la procedencia
de la pretensión de suspensión del contrato en estos casos. En idéntico sentido se ha pronunciado el Excmo. Magistrado
del Tribunal Supremo Don Vicente Magro Servet que afirma que en estos casos se produce una suspensión ex lege del
contrato en una reciente encuesta jurídica sobre esta cuestión coordinada por mí que se publicará próximamente en la
Revista Actualidad Civil. Al respecto, es muy ilustrativo el siguiente párrafo de la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de
junio de 2010:

«Y si ello es así, no puede obligársele a que pague una renta, a cambio de nada. La inviabilidad de la
prestación por desaparición de la falta de interés en la misma del arrendatario se debe a que ambas partes
elevaron a la categoría de causa contractual la unión de ambos locales para unirse en una única unidad
locaticia, como se especificó en el contrato mediante la expresión de la finalidad y la obtención de las
correspondientes licencias, lo que el recurrente conoce en el momento en que se dicta sentencia estimando la
pretensión deducida en su contra por parte de la Comunidad de vecinos en la que se insertan los locales, con la
consiguiente devolución de la posesión entregada con dicha finalidad, sin poder haber disfrutado del local
afectado por el vínculo arrendaticio, dado que no pudo abrir su negocio.»

Tal como proponían muchos juristas se podría haber adoptado alguna medida legal para aportar seguridad jurídica a
los contratos de locales de negocio y demás usos distintos de vivienda afectados por las medidas adoptadas por el
estado de alarma, pero ello pasaría por tener que indemnizar a todos los propietarios-arrendadores de estos contratos,
lo cual por lo que se ha visto, no es una prioridad política en estos momentos. Ante esta tesitura, deberán ser las partes
quienes negocien atendiendo a las circunstancias concurrentes en de cada caso y encuentren una formula consensuada
para asignar los riesgos contractuales derivados del COVID-19. Lamentablemente, ello no siempre es posible, por lo que
es previsible que se produzca un aluvión de demandas de juicio verbal de desahucio por impago de rentas por los
propietarios afectados y declarativas de suspensión, modificación y/o resolución del contrato por parte de los
arrendatarios afectados.

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(1) «Una propuesta sobre arrendamientos: que el arrendador que aplace o condone la renta pague menos por IRPF»,
https://hayderecho.expansion.com/2020/03/24/una-propuesta-sobre-arrendamientos-que-el-arrendador-que-aplace-o-condone-
la-renta-pague-menos-por-irpf/, 2020.

(2) «Pandemia por coronavirus y contratos de arrendamiento. Propuestas de solución.»,

https://hayderecho.expansion.com/2020/03/26/pandemia-por-coronavirus-y-contratos-de-arrendamiento-propuestas-de-
solucion/, 2020.

(3) FUENTES-LOJO RIUS, A., «El derecho a la actualización de la renta, Revista Actualidad Civil nº2 febrero de 2019, Ed. Wolters
Kluwer, 2019.

(4) FUENTES-LOJO, J.V., «Suma de Arrendamientos Urbanos», Segunda Edición, Ed. Dux, 1956.

(5) FUENTES-LOJO RIUS, A., y FUENTES-LOJO LASTRES, A., «Nueva Suma de Arrendamientos Urbanos. Comentarios a la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, adaptada al Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler», Ed. Aranzadi, 2019, p. 361.

(6) FUENTES-LOJO RIUS, A.; «Riesgos de inconstitucionalidad de la regulación del juicio de desahucio arrendaticio», Práctica de los
Tribunales, Ed. Wolters Kluwer, 2020.

(7) CASADEVALL, J.; «El Convenio Europeo de Derechos Humanos, el Tribunal de Estrasburgo y su jurisprudencia», Ed. Tirant Lo
Blanch, 2012, p. 173.

(8) FUENTES-LOJO RIUS, A., «Los efectos del Coronavirus en los contratos de arrendamiento de local de negocio», Revista de
Derecho Inmobiliario, Ed. Francis Lefebvre, 2020.

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