TRABAJO N° 02 “ANALISIS DE INVERSION”

CURSO: GESTION FINANCIERA

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TEMA: ANALISIS DE INVERSION

GRUPO N° 03
ALUMNOS:
• Gianella Araseli Ramos Quispicusi
• Karina Ortiz De Orue Lucana
• Américo Quispe Yucra
 ANALISIS DE INVERSION N° 01
CONSTRUCCION DELPROYECTO: MULTIFAMILIAR LOS URAPANES EN LA
CIUDAD DE BOGOTA D.C.
RESUMEN DEL PROYECTO:
El proyecto de construcción de vivienda Multifamiliar Los Urapanes, está localizado en
la ciudad de Bogotá D.C, en la Localidad de Fontibón, Barrio Modelia, en uno de los
sectores de alta valorización y demanda en la ciudad, por su desarrollo en
infraestructura vial en el cual se han desarrollado vías de acceso de gran importancia
como la Avenida Eldorado y La Avenida Ciudad de Cali, entre otras, centros
comerciales, recreativos, centros de educación y salud por lo anterior el sector del barrio
Modelia es un punto estratégico para que cualquier inversionista se sienta atraído a
comprar una vivienda y a ser socio en el desarrollo de un proyecto de construcción,
además si lo vemos a nivel de estadísticas la construcción de vivienda en el año 2011
está cumpliendo con los dos propósitos que se trazó el Gobierno al designarla como
uno de los sectores líderes, acelerar el crecimiento del PIB y generar empleo. Según
datos estadísticos obtenidos, las licencias de construcción aumentaron 95%. El valor de
créditos individuales desembolsados para la compra de vivienda aumentó en 13.1%. El
índice de precios de vivienda nueva registró una variación anual positiva de 9.8% para
el año 2011.
Balance General:

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ANALISIS:
Para el análisis se realiza los siguientes pasos:
N° 01.- Evaluación del Análisis de Inversión:
Según el balance general (año 02 - cierre), se tiene los siguientes datos:
• ROS-rentabilidad comercial: 31.16%
• ROA-rentabilidad económica: 13.17%
• ROE-rentabilidad financiera: 43.10%
Se cuenta con una rentabilidad comercial y financiera que sobrepasa el 30%, valores
que indican una alta rentabilidad, la rentabilidad económica que corresponde a la
utilidad neta sobre los activos está por encima del 13%.
Se cuenta con un cálculo del periodo de repago (PRI) a partir del flujo de caja libre donde
el proyecto recibiría el retorno de la intervención los 1.85 años de iniciado, tiempo
prudente de retorno.
Se cuenta con un cálculo del periodo de repago (PRI) a partir del flujo de caja de los
accionistas (FCA) donde el proyecto recibiría el retorno de la intervención los 1.55 años
de iniciado, tiempo prudente de retorno.
No se observan análisis financieros de aquellos proyectos de referencia en la zona de
intervención para evaluar los aspectos financieros, así como la demanda,
requerimientos y descripción de los posibles clientes, número de proyectos
residenciales aledaños al proyecto, márgenes de ganancias.
Se indica que se estima vender el proyecto en un máximo de 12 meses (63
departamentos) con una proyección mensual de 6 a 5 aptos por mes, sin embargo, no
se observa dicho análisis ni los riesgos en esta etapa.
No se cuenta con un análisis correcto de inversión, es decir no se observa un análisis
de riesgo e incertidumbre.

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No se observa simulaciones para determinar el comportamiento estadístico de las
variables.
Falta una evaluación de la posibilidad de no vender (probabilidades del éxito y del
fracaso), el inversionista deberá contar con la información de porcentajes de perdidas,
si habrá retornos de inversión y/o asegurar que el inversionista va a recuperar su
inversión y en qué tiempo.
Se observa que utilizan datos del mercado, información que no es recomendable para
este tipo de análisis.

N° 02.- Determinación de la Viabilidad del proyecto:

Al no cumplir con un buen desarrollo del análisis de inversión no se puede realizar el
análisis para determinar la VIABLIDIDAD DEL PROYECTO

CONCLUSION:
A pesar de los datos proyectados respecto a la rentabilidad financiera del 43.10% (alta
rentabilidad) del proyecto, no se acepta la inversión ya que falta un correcto análisis
financiero respecto a los riesgos y la incertidumbre, no existe ninguna certeza para
invertir en el proyecto.

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 ANALISIS DE INVERSION N° 02
FACTIBILIDAD FINANCIERA - CONSTRUCCION Y COMERCIALIZACION DE
CASAS, UBICADAS EN EL SECTOR DE CHALLUABAMBA DE LA CIUDAD DE
CUENCA.
RESUMEN DEL PROYECTO:

ANALISIS:
Para el análisis se realiza los siguientes pasos:
N° 01.- Evaluación del Análisis de Inversión:
Se observa que el estudio de la factibilidad para la construcción del proyecto
mencionado cuenta con 05 capítulos: como fundamentos del proyecto, estudio me
mercado, estudio técnico, evaluación financiera del proyecto, análisis de riesgo e
impactos, desarrollando de esta manera un análisis financiero adecuado.
Para tener el precio de venta de la vivienda, se realiza un análisis de la oferta de
viviendas en los diferentes sectores de la ciudad concluyendo que el precio de venta

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promedio con características similares fluctúa entre los 110 y 117 mil dólares, datos que
sirven como referencia para determinar el precio del proyecto. Así mismo se aclara la
utilización del método de ejecución siendo la SUBCONTRATACION POR
PROCEDIMIENTO O ETAPAS, al que se le sumara un margen de rentabilidad para los
inversionistas del 20% por vivienda; teniendo un precio óptimo de venta de 111 mil
dólares

Según dicho análisis se cuenta con un margen de ganancia del 30.00% por vivienda
En la evaluación también se tomó en cuenta la necesidad de una inversión fija inicial
para muebles, equipo de computación, herramientas las que son requeridas para
arrancar el proyecto, sin embargo, estos montos no incrementaran el precio de venta
final ya que serán utilizados para proyectos posteriores ya que el inversionista podría
continuar con otros proyectos.
De la evaluación financiera, se observa una serie de objetivos las cuales son alcanzados
por el análisis de inversión realizada, siendo los siguientes:
Análisis de la inversión:
Cuando el inversionista entrega recursos al proyecto lo hace siempre y cuando
exista un retorno es decir recuperar una cantidad mayor a la inicial es decir la
utilidad y aquellos riesgos que se tenga.
Se realiza el análisis de una inversión inicial y el capital del trabajo que suman
un total de 72,194.53 dólares incorporándose un 11% adicional para posibles
eventualidades siendo así un monto total de 80,000.00 dólares.
Se realiza la evaluación del financiamiento por entidad pública y privado donde
se indica las desventajas concluyendo que no será posible a acceder a
financiamiento a través del sector público y que tampoco es aplicable al privado,
quedando así los financiamientos propios de los inversionistas, este hecho
lograra mantener el precio de venta estipulado y con el 30% de ganancia
planteada.
Flujo de caja:
El objetivo de este análisis es el manejo eficiente del dinero, para que se
disponga oportunamente y contar con la capacidad de la empresa para pagar las
deudas.
Se cuenta con un total efectivo disponible de 259.881,88, donde el valor de la
inversión es de 160.00 dólares, tanto en el efectivo y en montos se recupera con
este monto, también se dispone de 99.881,88 siendo 19.976,38 el valor que el
inversionista recibirá como utilidad siendo este más del 25%, es decir se observa
que el nivel de liquidez es adecuado, la solvencia se encuentra en una situación
sana económicamente.
Rentabilidad:

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 El objetivo de este análisis es el manejo eficiente del dinero, para que se
disponga
• ROS-rentabilidad comercial: 22.00%
• ROE-rentabilidad financiera: 61.00%

La rentabilidad sobre ventas indica una ganancia neta importante por vivienda,
con bienes de baja rotación en el mercado.
La rentabilidad financiera cuenta con un rendimiento del 61% de la inversión es
decir el proyecto es perfectamente rentable.
Al ser un proyecto donde se construirá en menos de 2 años su retorno también
será dentro de este tiempo es decir producirá una rentabilidad anual del 30.5%
También se observa que realizan un análisis de sensibilidad, donde se propone dos
escenarios por un lado que sucederá s la primera vivienda no se vende en el tiempo
planificado y la segunda como influenciaría el incremento de los costos de los materiales
de mayor incidencia en el proceso de construcción, el inversionista desea conocer estos
escenarios y verificar los riegos que puedan existir.
De ambos escenarios se indica según los análisis que se podrá asumir dichos
riesgos en caso se atrase la venta de la vivienda (el interés que generaría solo
es del 6% del total de la rentabilidad).
En caso del alza de precios en materiales incidentes habrá una disminución el
margen de ganancia por vivienda del 30% al 25% de manera que el precio de
venta se mantenga.
N° 02.- Determinación de la Viabilidad del proyecto:
Como se observa se ha realizado una evaluación completa del análisis de inversión,
desarrollando el análisis de riesgos, reglas de decisión e incertidumbre para tener la
certeza de la viabilidad.
Se ha realizado un análisis en los aspectos técnicos, demanda, oferta, estudio de los
clientes y sus requerimientos, áreas de influencia, referencia entre otros que a
coadyuvará al análisis financiero.
El proyecto se considera financieramente viable, la inversión inicial y el capital de trabajo
es accesible siendo conveniente el aporte individual y no buscar financiamiento.
El flujo de caja optimiza el uso del dinero se podrán asumir todas las deudas son
complicaciones.
Sobre la rentabilidad sobre ventas y la rentabilidad sobre la inversión son altos es decir
que es un proyecto conveniente donde se contara con ganancias al 30.5% anual
Sobre la sensibilidad en cuanto a los escenarios descritos, estas variables no afectarán
considerablemente la rentabilidad del proyecto.
CONCLUSION:
Del desarrollo y análisis de la inversión y la viabilidad, la rentabilidad financiera es del
30.00% (alta rentabilidad) del proyecto, en el escenario menos optimista se contaría con
una rentabilidad del 25.00% en ese sentido los inversionistas aceptamos dicha
inversión.

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