La Ley 1819 derogó la norma contenida en el artículo 186 de la Ley 1607

de 2012 y agregó el nuevo artículo 19-5 al ET. Por tanto, a partir de 2017
las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes
pertenecerán al régimen ordinario del impuesto de renta y serán
responsables del impuesto municipal de industria y comercio. Al mismo
tiempo serían beneficiarias de la exoneración de aportes parafiscales al
SENA, ICBF y EPS.

La Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, la más reciente

reforma tributaria del gobierno Santos, ha efectuado nuevos y
transcendentales cambios que afectarán a partir del año
gravable 2017 la tributación en los impuestos nacionales y
territoriales de las copropiedades comerciales o mixtas que
exploten sus áreas comunes.
En primer lugar, el artículo 376 de la Ley 1819 de 2016 se
encargó de derogar el artículo 186 de la Ley 1607 de
diciembre de 2012. Dicha norma  establecía que las
copropiedades comerciales o mixtas que explotaran sus
áreas comunes serían, a partir del año gravable 2013,
contribuyentes detodos los impuestos nacionales (renta, IVA,
GMF, etc.) los cuales se calcularían solo sobre los ingresos
provenientes de la explotación de las áreas comunes (ver
la respuesta de la DIAN a la pregunta 13.1 en su Concepto
52431 de agosto de 2014). En todo caso, frente al impuesto
municipal de industria y comercio, seguían exoneradas en
función de lo establecido por el artículo 33 de la Ley 675 de
2001.
La norma que estuvo contenida en el artículo 186 de la Ley
1607 de 2012 disponía que en relación con su
responsabilidad frente el impuesto de renta, las
copropiedades comerciales o mixtas pertenecerían al
“régimen tributario especial” (teniendo que tributar con la
tarifa del 20% sobre su renta líquida gravable). Y aunque
pasaron varios años y el gobierno no efectuó ninguna
reglamentación sobre este asunto, fue la DIAN quien
dispuso, a través de la respuesta a la pregunta 13.2 de su
Concepto 52431 de agosto de 2014, que las
copropiedades comerciales o mixtas también podrían
tomar como “renta exenta” el excedente fiscal que se
originara con la explotación de sus áreas comunes (todo
a pesar de que el objeto social de dichas copropiedades no
corresponde a ninguno de los mencionados en el artículo 359
del ET). En todo caso, al pertenecer al régimen tributario
especial, era claro que las mencionadas copropiedades no
eran responsables del CREE y por tanto nunca tuvieron que
presentar dicha declaración y, obviamente, tampoco pudieron
acceder a la exoneración de aportes parafiscales que se
concedía en el artículo 25 de la Ley 1607 de 2012.
De igual formal, al pertenecer al “régimen tributario especial”,
no quedaban obligados a efectuar cálculos de “renta
presuntiva” en su declaración de renta, ni a liquidar “impuesto
de ganancia ocasional”, ni tampoco tenían que calcular
“anticipos al impuesto de renta del año siguiente”, y
adicionalmente quedaban libres de que se les pudiera
calcular algún tipo de “renta por comparación patrimonial”
(que es una renta que solo calcula la DIAN cuando no es
posible justificar el incremento que se produzca de un año a
otro en el patrimonio líquido fiscal; ver artículos 236 y
siguientes del ET).

Nueva situación de las copropiedades

a partir del año gravable 2017
Junto a la derogación que la Ley 1819 de 2016 efectuó del
artículo 186 de la Ley 1607 de 2012, deberá tomarse en
consideración que el artículo 143 de la misma Ley 1819
agregó el nuevo artículo 19-5 al Estatuto Tributario Nacional
y en este se  lee lo siguiente:
“Artículo 19-5. Otros contribuyentes del impuesto sobre la
renta y complementarios. Las personas jurídicas originadas
en la constitución de la propiedad horizontal que destinan
algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la
explotación comercial o industrial, generando algún tipo de
renta, serán contribuyentes del régimen ordinario del
impuesto sobre la renta y complementarios y del impuesto de
industria y comercio. Parágrafo. Se excluirán de lo dispuesto
en este artículo las propiedades horizontales de uso
residencial.” A causa de lo anterior, las principales
consecuencias tributarias que las copropiedades comerciales
o mixtas que exploten sus áreas comunes enfrentarían a
partir de enero de 2017, serían las siguientes (en el caso
particular de las copropiedades de uso residencial, es claro
que las mismas, antes y después de la Ley 1819, son
consideradas como no contribuyentes  tanto de los 
impuestos nacionales como de los territoriales, y todo sin
importar si explotan o no sus áreas comunes. Ver lo que
dispuso en su momento el parágrafo 2 del artículo 186 de la
Ley 1607 de 2012 y el nuevo parágrafo del artículo 19-5 del
ET):

1. Frente al impuesto de renta y

complementarios
“La nueva norma contenida en el artículo 19-5 del ET
dispone expresamente que tales copropiedades ya
no pertenecerán al “régimen especial”
(responsabilidad 04 en el RUT), sino al “régimen
ordinario” (responsabilidad 05) ”
La nueva norma contenida en el artículo 19-5 del ET dispone
expresamente que tales copropiedades ya no pertenecerán
al “régimen especial” (responsabilidad 04 en el RUT), sino al
“régimen ordinario” (responsabilidad 05) . Por consiguiente,
habría que tener presente que su última declaración en la
cual podrán tributar como pertenecientes al “régimen
especial” será la correspondiente al año gravable 2016. Por
tanto, en dicha declaración alcanzarían a restar su excedente
fiscal como “renta exenta” y en caso de declarar algún valor
por concepto de “renta líquida gravable”, solo tributarían con
la tarifa del 20%.
Además, si la renta líquida gravable que denuncien en su
declaración del año gravable 2016 es superior a
$800.000.000, en ese caso se entendería que no tendrán que
liquidar el “anticipo a la sobretasa al impuesto de renta del
año gravable 2017” contemplado en el parágrafo transitorio
No. 2 de la nueva versión del artículo 240 del ET (modificado
con el artículo 100 de la Ley 1819 de 2016), pues se entiende
que dicho anticipo solo lo deben liquidar las personas
jurídicas que por el año gravable 2016 pertenezcan al
régimen ordinario y que también pertenecerán a ese mismo
régimen durante 2017.
Cuando estas copropiedades tengan que preparar lo que
serán sus declaraciones de renta de los años gravable 2017
y siguientes, y siendo explícito que para dichos años
gravables pertenecerán al régimen ordinario, es claro que
a sus declaraciones de renta solo seguirán llevando los
valores que se obtengan únicamente con la explotación
de sus áreas comunes (pues las rentas obtenidas por las
labores normales de administración no quedan sujetas al
impuesto de renta). Sin embargo, ya no podrán restar sus
excedentes fiscales como “exentos” (algo que solo se les
permitía mientras pertenecían al régimen tributario especial).
Además, en dichos años gravables tendrán que tributar con
la tarifa general de las personas jurídicas (34% en 2017 y
33% en los años siguientes) e incluso, si sus rentas líquidas
gravables de los años 2017 o 2018 superaran los
$800.000.000, también deberán liquidar la nueva “sobretasa
al impuesto de renta” (y sus respectivos anticipos) que se
mencionan en el parágrafo transitorio No. 2 de la nueva
versión del artículo 240 del ET.
Al pasar a ser declarantes del régimen ordinario, es claro que
las mencionadas copropiedades comerciales o mixtas que
exploten sus áreas comunes también adquieren el derecho, a
partir de enero de 2017, a que se les conceda la exoneración
de aportes parafiscales al SENA,  ICBF y EPS sobre la parte
salarial de sus trabajadores que, individualmente
considerados, devenguen mensualmente menos de 10
salarios mínimos, tal como lo establece el nuevo artículo 114-
1 del ET (creado con el artículo 65 de la Ley 1819 de 2016).
En todo caso, y sabiendo que las nóminas de estas
copropiedades son prorrateadas al final del año (pues una
parte de las mismas se relaciona con la obtención de las
rentas por labores de administración que no se llevan a la
declaración de renta, y la otra se relaciona con las rentas por
explotación de las áreas comunes las cuales sí se llevan a la
declaración de renta), será necesario que el gobierno
aclare si la exoneración de los aportes de nómina antes
mencionado se les podrá conceder sobre el total de sus
nóminas o solo sobre una parte de las mismas.
Por otra parte, al pasar al régimen ordinario, las mencionadas
copropiedades también tendrán que calcular el “impuesto de
ganancia ocasional”, “renta presuntiva” y quedarán sujetas a
la “renta por comparación patrimonial”. En este último punto
habrá que tener en cuenta que el patrimonio líquido que
estas denunciarán cada año estará afectado tanto con
las rentas de la explotación de las áreas comunes (las
cuales figurarán en su declaración de renta) como con
las rentas de las labores normales de administración (las
cuales no figurarán en su declaración de renta). Por tanto,
ambos tipos de rentas deberán ser tomados en cuenta para
la justificación de su incremento en el patrimonio líquido de
un año a otro.
Por último, es importante destacar que aunque las
mencionadas copropiedades pasen a pertenecer al régimen
ordinario y al mismo tiempo tengan derecho a la exoneración
de aportes parafiscales del nuevo artículo 114-1 del ET, en
todo caso no serían responsables por las
nuevas“autorretenciones a título de renta y ganancia
ocasional” contempladas en el artículo 365 del ET (luego de
ser modificado con el artículo 125 de la Ley 1819 de 2016 y
reglamentado con el Decreto 2201 de diciembre 30 de 2016),
pues dichas autorretenciones solo están a cargo de los entes
jurídicos que sean “sociedades nacionales y sus asimiladas”.
Al respecto, se debe tener presente que la expresión: “y sus
asimiladas” solo hace referencia a las “sociedades de hecho”.

2. Frente a los demás impuestos

nacionales como el IVA y el GMF
Siendo claro que la Ley 1819 de 2016 derogó el artículo 186
de la Ley 1607 de 2012 a través del cual se había dispuesto
que las copropiedades comerciales o mixtas serían
responsables de todoslos impuestos nacionales que se
originaran sobre la explotación de sus áreas comunes, y
teniendo presente que el nuevo artículo 19-5 agregado al ET
por la misma Ley 1819 sololas hizo responsables
del “impuesto de renta” y del“impuesto de industria y
comercio” (pero no dijo nada sobre los demás impuestos
nacionales como el IVA y el GMF), en ese caso podría
entenderse lo siguiente:
a. Si el único impuesto nacional por el cual deben responder
frente a la explotación de sus áreas comunes es el “impuesto
de renta”, se podría concluir que las copropiedades
comerciales o mixtas pueden volver a quedar exoneradas de
responder por el IVA cuando exploten sus áreas comunes
(excepto en el caso del servicio de parqueadero para el cual
sigue existiendo una norma especial que las obliga a
responder por dicho impuesto como la contemplada en
el artículo 462-2 del ET), pues en esos casos se aplicaría la
norma del artículo 33 de la Ley 675 de 2001 que las exonera
de impuestos nacionales.
b. En línea con lo mencionado en el punto a) anterior,
también se entendería que quedan de nuevo exoneradas del
pago del GMF que les cobraban en las entidades financieras
donde movilizaban el dinero de la explotación de sus áreas
comunes.

3. Frente al impuesto de industria y

comercio
“las copropiedades comerciales o mixtas tendrán
que responder por el impuesto de industria y
comercio que se origine únicamente sobre los
ingresos que provengan de la explotación de sus
áreas comunes”
La norma contenida en el nuevo artículo 19-5 del ET es
expresa en decir que las copropiedades comerciales o mixtas
tendrán que responder por el impuesto de industria y
comercio que se origine únicamente sobre los ingresos que
provengan de la explotación de sus áreas comunes.
En todo caso, deberá tenerse presente que el impuesto de
industria y comercio solo se origina sobre los ingresos
provenientes de actividades industriales, comerciales o de
servicios. En consecuencia, si por la explotación de las áreas
comunes se percibe algún ingreso que no corresponda a
cualquiera de esos tres conceptos (por ejemplo: recibir una
indemnización por la interrupción de algún contrato de
alquiler de sus áreas comunes), ese tipo de ingresos no
queda sujeto al impuesto de industria y comercio (véase
también los artículos 342 a 346 de la Ley 1819 de 2016 los
cuales introdujeron algunas novedades importantes en esta
materia).