Administración del

Desarrollo Urbano y
Ordenamiento Territorial
Municipal
Módulo 1. Uso de suelo y lotificación
Unidad 1.1 Zonificación y uso de suelo
Curso basado en
Estándar de Competencias EC0978

1
Elemento

2
 Contenidos del Curso basado en Competencias
Administración del Desarrollo Urbano y Ordenamiento
Territorial Municipal

Elemento 2. Operar el Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano Municipal

1. Uso de suelo y lotificación

1.1. Zonificación y Uso de suelo
1.1.1. Uso
1.1.2. Aprovechamiento
1.2. Instrumentos de lotificación
1.2.1. Fusión
1.2.2. Subdivisión
1.2.3. Lotificación
1.2.4. Relotificación

2. Conceptos básicos de operación para el ordenamiento territorial

2.1. Restricciones y afectaciones
2.2. Documento de acreditación legal de propiedad y de identidad del propietario
2.2.1. Documentos de acreditación legal de la propiedad de un predio
2.2.1.1. Escritura
2.2.1.2. Contrato de compraventa
2.2.1.3. Derechos adquiridos
2.2.1.4. Carta notarial
2.2.1.5. Carta de arrendamiento notariado
2.2.1.6. Traslado de dominio
2.2.2. Instancias que dan fe y legalidad de acreditación de la propiedad
2.2.2.1. Registro Público de Propiedad y Comercio
2.2.2.2. Instituto de la Función Registral del Estado de México - IFREM
2.3. Datos del propietario/poseedor del predio
2.4. Acreditación de identidad
2.5. Personas físicas y morales
2.6. Datos del predio
2.7. Clave catastral
2.8. Croquis de Localización
2.9. Instancia que emite los instrumentos de operación básicos de ordenamiento territorial
2.9.1. Datos de responsable de emisión
2.9.2. Sello de la dependencia
2.9.3. Fundamento legal del acto de autoridad
2.10. Dictámenes de Factibilidad y Viabilidad que emiten las dependencias federales y
casos en que aplican
2.11. Planos y ejecución de un proyecto arquitectónico
2.11.1. Proyecto arquitectónico
2.11.2. Lectura e interpretación de un plano.
2.12. Perito responsable de obra o equivalente y corresponsables y funciones que
desarrollan

3. Instrumentos de operación básicos del ordenamiento territorial

3.1. Instrumentos de operación
3.1.1. Constancia de alineamiento
3.1.1.1. Normatividad aplicable para el alineamiento del predio
3
 3.1.2. Licencia de uso de suelo
3.1.3. Licencia de construcción
3.2. Constancia de alineamiento
3.2.1. Contenido de una Constancia de Alineamiento y correspondencia con el
Documento de acreditación legal de propiedad.
3.2.2. Alineamiento de un predio respecto a la vía pública y restricciones señaladas
distintas a vía pública con base en la normatividad aplicable.
3.3. Licencia de uso de suelo
3.3.1. Correspondencia del croquis de ubicación del predio de la Constancia de
Alineamiento con el domicilio descrito en la Licencia de Uso de Suelo.
3.3.2. Correspondencia de la zonificación asignada en la Licencia de Uso de Suelo con
la normatividad establecida en el Plano de Uso de Suelo y en las Normas de
aprovechamiento.
3.3.3. Contenido de una Licencia de Uso de Suelo y correspondencia con el
Documento de acreditación legal de propiedad.
3.4. Licencia de construcción
3.4.1. Contenido de una Licencia de Construcción y correspondencia con el
Documento de acreditación legal de propiedad. Correspondencias.
3.4.2. Nombre completo, registro vigente y firma del Director Responsable de Obra y
corresponsables -en su caso- en una Licencia de Construcción
3.4.3. Correspondencia de los datos del propietario y del predio establecidos en la
Constancia de Alineamiento y la Licencia de Uso de Suelo con los datos
contenidos en la Licencia de Construcción.
3.4.4. Cumplimiento del Proyecto arquitectónico a realizar con las restricciones
señaladas en la Constancia de Alineamiento y con las normas de
aprovechamiento contenidas en la Licencia de Uso de Suelo
3.4.5. Destino de la obra, superficie del predio y superficie de construcción en una
Licencia de Construcción
3.4.6. Modalidades de construcción en la licencia

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 Contenidos del Curso basado en Competencias EC0978
Comité de Gestión por Competencias de la Administración
Pública Municipal

Módulo 1. Uso de suelo y lotificación

Unidad 1. Zonificación y Uso de suelo

Índice

Administración del Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial Municipal

ELEMENTO 2. OPERAR EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO

MUNICIPAL

1. Uso de suelo y lotificación 6

1.1. Zonificación y Uso de suelo 6

1.1.1 Uso 7

1.1.2 Aprovechamiento 7

1.1.3 Uso de suelo en un PMDU o PDDU 10

1.1.4 Gestión y Obtención de uso de suelo 12

1.2 Instrumentos de lotificación 15

1.2.1 Fusión 15

1.2.2 Subdivisión 15

1.2.3 Lotificación 16

1.2.4 Re lotificación 16

Bibliografía
Webgrafia 17

5
1. Uso de suelo y lotificación

1.1 Zonificación y Uso de suelo

Para la realización de un proyecto dentro de un predio, es necesario

seguir una serie de trámites bajo una normatividad que nos darán la
legalidad para realizar una construcción, más adelante y conforme
vallamos avanzando en el curso desarrollaremos de una manera más
completa las características de los instrumentos de ordenamiento
territorial y para que funciona cada uno de ellos, pero por el momento
es importante entender a qué se refiere el concepto de zonificación y
uso de suelo.

Todo proyecto se realiza en un predio que está bajo la adquisición de

una persona a la que se le conoce como el dueño de ese predio. El
dueño mediante documentos de acreditación legal comprueba que el
predio es suyo y puede hacer la construcción del proyecto que quiere
realizar, pero es importante saber que para que el dueño pueda
realizar cualquier cambio o construcción dentro de su predio tiene que
verificar que este se encuentre en una zona donde se permita hacer
ese tipo de proyectos, a esto se le conoce como zonificación y uso de
suelo, la zonificación hace referencia a la ubicación del predio dentro
de una zona que esta ya delimitada por sus características territoriales
para la construcción de un cierto tipo de proyectos arquitectónicos,
zonificar un territorio implica separar por zonas y a su vez nos
informara sobre los lineamientos normativos aplicables que afectan al
predio, lo que nos lleva al segundo término, que es uso de suelo, uso
de suelo se refiere al uso que se le ha dado de manera oficial a una
cierta cantidad de extensión territorial dentro del municipio o
delegación.

Todo municipio o delegación esta zonificado en su totalidad por medio

del instrumento denominado Programa Municipal de Desarrollo Urbano
o Programa Delegacional de Desarrollo urbano y para hacer uso
correcto del predio es necesario que este sea comparado con el plano
de uso de suelo y verificar que dicho proyecto es correcto y pueda
continuar con cualquier tipo de trámite de construcción.
A continuación, se describirá más a fondo de que trata este concepto
que es uso de suelo y el aprovechamiento de él.

6
1.1.1 Uso

El concepto de uso de suelo de acuerdo con la Ley de Asentamientos

Humanos hace referencia al fin o los fines de manera particular a los
que se podrán dedicar determinadas zonas o predios de un Centro de
Población o Asentamiento humano, esto quiere decir que todas las
zonas dentro de un municipio o delegación tienen ya un determinado
uso, los predios se encuentran ubicados dentro de esas zonas y por lo
tanto el uso que se le dé a un predio en específico tendrá que
corresponder con el uso de suelo que se asignó a la zona a la que
pertenece.

Este uso se encuentra diferenciado por diferentes tipos o

clasificaciones que pueden ser uso: habitacional, comercio,
equipamiento, oficinas, recreación etc.

1.1.2 Aprovechamiento

El concepto de uso de suelo tiene que ver con el aprovechamiento,

pues el uso de suelo nos determinara de una manera específica y
detallada cual es uso de suelo que se le puede dar a ese predio,
mientras que el aprovechamiento se refiere a todo lo que pasara
dentro de ese predio, nos delimitara la densidad, el número de niveles
y para el caso de la ciudad de México un porcentaje de área libre y
permeable que se debe de considerar dentro del proyecto, esta es
necesaria para reabastecer los mantos acuíferos y será variable de
acuerdo a la zona donde se encuentre ubicado.

El uso de suelo y el aprovechamiento los podemos ver en la versión

de divulgación, que podemos encontrar tanto física como digitalmente,
la versión digital la podemos encontrar para el caso de la Ciudad de
México en la página de la SEDUVI. A continuación, se mostrará el
proceso para poder acceder a la página y encontrar el uso y
aprovechamiento del suelo del predio que se va a estudiar.
Para este ejemplo tomaremos la delegación Cuauhtémoc para el
proceso.

 Colocar en el buscador: programas delegacionales de desarrollo

urbano
 Abrir la página de programas delegacionales de desarrollo urbano
 Una vez dentro de la página se encontrará un listado con todas las
delegaciones (alcaldías) y se elegirá la delegación en donde se
encuentra el predio, que para nuestro ejemplo será la delegación
Cuauhtémoc. Véase en la Fig.1

7
 Fig. 1 Imagen de la página electrónica donde se
pueden ver en lista todas las delegaciones.

 Al elegir la delegación se desplegará un menú donde habrá 3

formatos para ver el desarrollo urbano: la versión de plano de
divulgación será la que se deba elegir. Véase en la Fig. 2

Fig.2 Imagen de la página electrónica donde se

muestran los 3 formatos del desarrollo urbano.

 Se mostrará el plano de divulgación en donde se verá toda la

delegación zonificada y el uso y aprovechamiento que tiene cada
predio. Véase en la Fig. 3 y 4.

Fig. 4 Imagen del plano de divulgación:

acercamiento a una zona de estudio.

8
Fig.3 Imagen de un plano de divulgación digital
 A continuación, se explicará en que consiste cada uno de los
elementos que conforman un plano de divulgación de uso de
suelo digital.
El plano de divulgación se divide de la siguiente manera.

Normas de ordenación por vialidad:

Son las normas que te permiten incrementar el número
de niveles si tu predio se encuentra en sobre una
vialidad de importancia
Plano de divulgación:
Plano de la delegación zonificado, aquí se muestran
colonias y vialidades con el uso de suelo y su
aprovechamiento.
Zonificación y norma de ordenación:
Aquí se muestran los diferentes usos de suelo que
puedes encontrar dentro de la delegación, así como la
forma de leer el uso de suelo, así como la simbología
para norma de ordenación.
Datos Generales:
Encontraras simbología sobre limites, líneas de
transporte entre otros.

Croquis de localización.
Se muestra un panorama general de ubicación de la
delegación dentro de la Ciudad de México.

 Al hacer un acercamiento a la zona de estudio se puede notar que

esta esta zonificada por uso de suelo, lo que nos indica que
predios se pueden ser ocupados para uso habitacional, que otros
para uso habitacional mixto, uso habitacional con comercio en
planta baja, equipamiento y espacios abiertos para esta zona que
se toma como ejemplo véase en la Fig. 5.

Fig. 5. Acercamiento a una zona de estudio de la Delegación.

9
  También se puede notar en cuestión de vialidades el límite de
colonias, el paso de una línea del metro y el limite delegacional.

 Un aspecto importante es conocer la nomenclatura para el uso y

aprovechamiento del suelo que se maneja de la siguiente forma:

Uso de suelo de acuerdo a

la tabla de zonificación:
H: Habitacional

Densidad
Numero de niveles: Z: es una densidad que indique el
4 niveles permitidos programa delegacional.

Porcentaje de área libre:

20 % del área total del predio,
tenemos que dejar libre y permeable,
es decir sin construcción.

La visión del uso y aprovechamiento del suelo en el aspecto municipal

lo podemos encontrar en de la siguiente manera:

1.1.3 Uso de suelo en un PMDU o PDDU

Los términos antes mencionados en referencia al uso de suelo los

podemos encontrar dentro de un Programa Municipal de Desarrollo
Urbano en el apartado denominado Estrategias o Nivel Estratégico, en
el sub apartado denominado Servicios Urbanos y el tema en específico
se encontrará como Zonificación en donde específicamente
mencionara cuales son los usos de suelo permitidos dentro de un
Municipio.
A continuación, se mostrará de forma detallada donde se localizan los
usos de suelo que puede presentar un municipio, para este ejemplo se
tomó como referencia el municipio de Ecatepec y su PMDU véase en la
Fig. 6.

10
 Apartado: Nivel
Estratégico
Sub apartado
Estrategias Sectoriales

Tema de interés:
Zonificación

Fig. 6 Imagen perteneciente al índice del PMDU de Ecatepec. Para

determinar la ubicación de los usos de suelo en un PMDU.

Una vez dentro del contenido del PMDU de Ecatepec para este ejemplo
podemos encontrar la zonificación que se propone para el municipio.

Fig. 7 Imagen perteneciente al apartado de Zonificación del PMDU de Ecatepec como ejemplo.

Para el municipio de Ecatepec los usos propuestos son los marcados en la imagen, así como el municipio de
Ecatepec en el PMDU, estos tipos de usos de suelo los podemos encontrar en este apartado
Los aspectos que se resaltan con este color en la fig.2 nos hablan de los usos de suelo que se le dan al
municipio con referencia las zonas que no son urbanizables, este apartado variará de acuerdo a el municipio
11
o delegación que se esté analizando y será de acuerdo al porcentaje que área no urbanizable que tiene cada
uno de ellos
1.1.4 Gestión y obtención de uso de suelo

El uso de suelo se puede obtener a través de la identificación del

análisis de los textos y planes de divulgación, así como por la
exposición de un documento oficial o no según sea el caso donde se
encuentra toda la normatividad del uso y aprovechamiento que tiene
un predio en específico. El uso de suelo se puede obtener para dos
fines específicamente bien sea para conocer el que ya se tiene o para
cambiar el que ya se tiene para lo cual hablaremos más a detalle en
los siguientes temas.

1.1.4.1 Mantenimiento de un uso de suelo, aunque este cambie (derechos

adquiridos).

1.1.4.2 Obtención del cambio de uso de suelo

El uso de suelo y el aprovechamiento ya están establecidos por la

delegación o municipio de acuerdo al desarrollo urbano que se va a
hacer en la zona y de acuerdo a parámetros por los cuales se estableció
ese uso de suelo determinado, sin embargo, también existe la
posibilidad de hacer un cambio de uso de suelo, este trámite se tiene
que hacer a la delegación o municipio correspondiente, cumpliendo
con todos los requisitos necesarios que hagan valer el trámite, este
procedimiento de acuerdo con la ley de desarrollo urbano se realiza en
el caso del cambio de uso de suelo de predios particulares para
destinarlos a comercio, servicios de bajo impacto urbano o la micro o
pequeña empresa, el cambio de uso de suelo a casos de los usos de
gasolineras, verificentros, rastros, frigoríficos, mudanzas y paquetería,
no podrán autorizarse, así como proyectos de gran impacto urbano.
El cambio se puede realizar solo cuando la autoridad correspondiente
lo autorice y valore que el cambio se puede realizar este cambio se
realizara bajo el formato de cambio de uso de suelo debidamente
llenado y entregado con los requisitos que solicite cada delegación o
municipio.

A continuación, se muestra un ejemplo del formato de cambio de uso

de suelo, véase en la Fig.8.

12
 Fig. 8 Imagen de un ejemplo de formato de cambio de uso de suelo.

1.1.4.3 Obtención de uso de suelo no oficial (CDMX solamente)

Existe una manera de poder obtener un certificado de uso de suelo de

manera digital desde el portal de la Secretaria de Desarrollo Urbano y
Vivienda, esta cedula informativa no tiene ninguna validez oficial, sin
embargo, es una herramienta de gran utilidad pues este nos da
información detallada del predio en específico, el uso y
aprovechamiento

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 del suelo donde se encuentra y la clave catastral del predio.
A continuación, se mostrará cómo se obtiene y en que consiste esta
cedula informativa.
 Colocar en el buscador: SEDUVI
 Ingresar al portal de la SEDUVI y entrar a el sistema de
información digital
 Al ingresar al portal nos encontraremos con el siguiente
formato. Véase en la Fig. 9.

Iconos para el manejo del portal:

Iconos de apoyo para manejar el portal como cursor,
elegir predio, distancia etc.

Delegaciones
Panorama general de las delegaciones de la Ciudad de
México

Búsqueda
Apartado para poder localizar el predio por diferentes
opciones

Leyenda
Argumento donde nos indica que la obtención de la
cedula no tendrá ningún efecto jurídico.

Fig. 9 Imagen perteneciente al portal de SEDUVI para obtener

la cedula

 El apartado de búsqueda nos da diferentes opciones por las

que podemos encontrar un predio.

Búsqueda por cuenta catastral

Búsqueda por una manera de entrecalles donde se localiza el predio

Búsqueda por domicilio

Otras maneras de ubicar el predio

 La localización del predio se recomienda hacer por el método

de cuenta catastral y domicilio que son de una manera más
sencilla. k
 La obtención de la cedula informativa será de la siguiente
manera.

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 La cedula informativa que se obtiene después de este proceso nos da los
datos del predio en específico, entre los datos que encontramos son:
 Cuenta catastral
 Dirección
 Croquis de localización
 Zonificación: aquí podemos encontrar el uso y aprovechamiento
del suelo, así como la tabla de uso de suelo aplicable a ese predio.
 Actuación
 Generales

1.1.4.4 Obtención de uso de suelo oficial

La obtención de un uso de suelo de manera oficial se lleva mediante

la tramitación de una licencia de uso de suelo, este tema se
desarrollará en el tema correspondiente denominado licencia de uso
de suelo.

1.2 Instrumentos de lotificación

Los instrumentos de lotificación de un predio, son sirven para dar

orden al desarrollo urbano de cada lugar, se pueden presentar
diferentes casos con los cuales puedes lotificar un predio, uno es por
fusión (2 predios), subdivisión (dividir un predios en 2 o más predios),
lotificación (un predio de grandes dimensiones se divide en otros más
pequeños) y por último la relotificacion (unión de 2 predios que ya
estaban lotificados como 1 anteriormente), estos cuatro casos que se
pueden presentar hablaremos a continuación con más detalle.

1.2.1 Fusión

La fusión de predios se refiere a la unión de dos o más predios que estén

contiguos y estos se convierten en uno solo; siempre y cuando los predios
a fusionar se encuentren en áreas urbanas, tengan usos compatibles entre
sí y no se pretenda incorporar predios colindantes a lotes de conjuntos
urbanos o áreas privativas de condominios autorizados.

1.2.2 Subdivisión

La subdivisión de predios al contrario de una fusión se trata del acto por el

cual se divide un predio en dos o más lotes; en donde los lotes resultantes
cumplen con las dimensiones mínimas establecidas de acuerdo a su

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 ubicación. El trámite para poder hacer valida esta acción consta de una
serie de requisitos específicos que hagan valer la subdivisión del predio,
pues este no se podrá llevar a cabo si el proyección de la división de los
predios no cuenta con al menos los servicios públicos de agua potable y
drenaje para satisfacer a todos los predios con los que cuenta el nuevo
proyecto, los requisitos varían de acuerdo a la delegación o municipio donde
se va a realizar el trámite.

Otro caso en el que se puede presentar esta acción es cuando un familiar

hereda un predio a 2 o más personas y estas no están de acuerdo con
compartir el terreno completo, es decir cada uno quiere la parte que le
corresponde por ley, en este caso se hará una subdivisión del predio
conforme a lo establecido en el testamento o documento que acredite el
porcentaje que le tocara a cada persona involucrada en la propiedad, en
este caso se aprobara la subdivisión del predio, pero se tendrá que tener
en cuenta que si este se va a dividir de manera que el segundo, tercero o
el número de predio que sea, quede sin acceso por la vía principal, se tendrá
que presentar el proyecto dejando los predios de enfrente el derecho de
paso que por ley le corresponde y el proyecto se adecuara a dejar ese paso
que no impida llegar al predio a su propietario.

1.2.3 Lotificación

La lotificación es un concepto que viene ligado con la subdivisión de predios

pues este se refiere a cada una de las partes en que se divide un todo, en
este caso nos referimos al terreno o predio para su distribución en partes
iguales, cada lote o cada parte tendrá una escritura propia y este tendrá
privacia, si todos los lotes en el terreno son del mismo tamaño se les
denominara lotes tipo. Es decir al subdividir un predio lo que se obtiene es
un lote.

1.2.4 Re lotificación

El concepto de relotificacion hace referencia a la autorización para la

modificación de las dimensiones y superficies o localización original de dos
o más lotes derivados de una fusión o división del suelo. Es decir si después
de subdividir un terreno de grandes dimensiones, obtenemos los lotes,
estos tendrán su propia escritura, pero si se quiere juntar dos o más de
estos lotes, se tendrá que realizar el trámite de relotificacion para que se
cambie la escritura y las características que ya tenían antes los lotes
derivados de la subdivisión. Todos estos conceptos vienen ligados uno con
otro, pero es de gran importancia tomar en cuenta que cada uno tiene sus
requisitos correspondientes, y en cada uno se tendrá que justificar la razón
por la que se quiere hacer.

16
Webgrafía
1. https://ccp.ucr.ac.cr/cursoweb/3411tmi.htm
2. http://www.beta.inegi.org.mx/temas/estructura/
3. SEDATU, 2017, Guía Metodológica. Elaboración y actualización de Programas Municipales de
Desarrollo Urbano. México.
4. http://seduv.edomexico.gob.mx/planes_municipales/Zumpango/pmdu.pdf
5. https://www.seduvi.cdmx.gob.mx/

17